房地产企业财务核算办法

河南明星投资有限公司企业财务核算制度PAGE2PAGE5财务核算制度根据我国2006年颁布的《企业会计准则》及其《企业会计准则应用指南》，结合房地产企业生产、经营的实际过程，针对房地产开发企业会计的特点，全面介绍房地产开发企业会计实务处理过程，重点介绍房地产企业货币资金、存货、投资性房地产、开发成本和开发收入和有关税金的核算等。房地产开发企业会计是在城市建设综合发展、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下，适应房地产企业经营管理的需要而发展起来的专业会计。该核算办法主要介绍房地产开发企业会计核算的日常业务。而对企业不经常发生的业务，诸如对外投资、发行债券、外汇业务的核算等，将不予以介绍。实务中如遇到这些业务，可按一般企业的会计实务进行处理。该核算制度的主要内容如下：第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置第二章房地产企业货币资金的核算第三章房地产开发应收及预付款的核算第四章房地产开发企业存货的核算第五章房地产开发企业固定资产与无形资产的核算第六章房地产开发企业投资性房地产的核算第七章房地产开发企业负债的核算第八章房地产开发企业开发成本与期间费用的核算第九章房地产开发企业收入的核算第十章利润及其分配的核算第十一章所有者权益的核算第十二章会计报表第一章 房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置一、房地产开发企业的经营范围房地产开发企业是随着我国城乡建设的发展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐渐形成的一个新兴行业。近些年来，我国的房地产业进入了一个前所未有的发展高潮，房地产业已经成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。这里所指的房地产开发企业，是指从事房地产开发、经营、管理的具有法人资格，实行独立核算、自负盈亏的企业。房地产开发企业的开发经营对象是房地产。房地产是房产和地产及其权属的统称。其中：房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺、以及文教、体育、办公用房等；地产是指土地财产，在我国，土地归国家和集体所有，企业只能取得土地使用权，所以企业的地产指的是对土地的使用权以及地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污等地下管线及地面道路等。房地产开发企业的主要业务范围包括：1.土地开发和建设土地是房地产开发的前提条件。土地开发和建设是指对征用或受让的土地进行平整、建筑物的拆除、地下管线的铺设和道路、基础设施的建设等。2.房屋、建筑物的开发建设和经营房屋建筑物的开发建设是指在已开发完工的土地上进行的房屋和建筑物的建设。其工作内容主要包括：可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等。房地产开发企业对已开发完成的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房和代建房等。房地产的经营从狭义上讲是指对已建成的房地产进行出售、租赁和抵押。目前，我国房地产经营主要是指房地产的出售和房地产的租赁业务。3.配套设施开发和建设配套设施的开发和建设是指根据城市建设总体规划开发建设的大配套设施项目，包括：开发小区内公共配套设施，如商店、银行、邮局以及幼儿园、中小学、医院等。4.代建工程开发和建设代建工程是指房地产开发企业接受当地政府和其他单位的委托，代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、道路铺设工程，供热、供气、供水管道及其他公用的设施等。5.物业管理和服务有些房地产企业还从事物业经营。房地产物业的经营管理是指对出售或租赁后的房地产所进行的管理和各种服务，包括房屋和基础设施的维修与保养、房屋的装饰与装潢，住宅小区的清洁与绿化及治安和通讯等。二、房地产开发企业会计核算对象房地产开发企业会计核算的对象是房地产业从事房地产开发建设、出售等经营过程中的资金运动。这些资金运动具体表现为六大会计要素：即资产、负债、所有者权益、收入、费47 2202 应付账款48 2203 预收账款49 2211 应付职工薪酬50 2221 应交税费51 2231 应付利息52 2232 应付股利53 2251 其他应付款54 2401 递延收益55 2501 长期借款56 2502 应付债券57 2701 长期应付款58 2801 预计负债59 2901 递延所得税负债 三所有者权益类60 4001 实收资本61 4002 资本公积62 4101 盈余公积63 4103 本年利润64 4104 利润分配 四成本类65 5001 开发成本66 5101 开发间接费用67 5301 研发支出 五损益类68 6001 主营业务收入69 6051 其他业务收入70 6101 公允价值变动损益71 6111 投资收益72 6301 营业外收入73 6401 主营业务成本74 6402 其他业务成本75 6403 营业税金及附加76 6601 销售费用77 6602 管理费用78 6603 财务费用79 6701 资产减值损失80 6711 营业外支出81 6801 所得税费用82 6901 以前年度损益调整上表列示的82个会计科目就是房地产开发企业所使用的会计科目。其中绝大部分都是各类企业通用的会计科目，只有个别科目属于房地产业专用的会计科目。表中所列示的会计科目中，有些会计科目一般企业可能不需要，如“应付债券”科目，只有发行债券的企业才使用，还如“持有至到期投资”科目，只有购买了长期债券，才能使用本科目。企业如果没有相关的业务，就不必要设置相关的科目。总起来说，房地产开发企业会计科目分为五大类：第一类是资产类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况，其中包括了流动资产和各项长期资产。在资产类科目中，“开发产品”、“周转房”、这两个科目是房地产开发企业特设置的科目。其他科目是属于各类企业通用的科目。第二类科目是负债类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的负债增减变化情况，其中包括了各项流动负债和各项长期负债。负债类科目都是各类企业通用的会计科目。第三类是所有者权益类科目，是用来核算各项所有者权益增减变化的科目。这些科目也是各类企业通用的科目。第四类是成本类科目，这类科目有三个，即：“开发成本”、“开发间接费用”和“研发支出”。其中前两个科目是房地产开发企业特有的科目，是用于进行房地产企业成本核算的科目。如果房地产企业本身也有施工队伍，有施工业务，那么还需要在成本类科目中增设“工程施工”和“施工间接费用”、“工程结算”、“机械作业”等科目。第五类科目是损益类科目。损益类科目是用于计算企业损益的科目。损益类科目在会计期末都要转入本年利润账户，不留余额。这些科目也是各类企业通用的会计科目。在使用会计科目时需要注意：必须要按统一规定的会计科目编号，不要随意打乱和重编。以便于查阅账目和实行会计电算化。上述会计科目表在许多科目之间都留有空号，这是供增设会计科目使用的。比如表中第20行次资产类科目中的“周转房”科目，国家统一科目表中没有设置此科目，是房地产开发企业增设的会计科目，可按顺序，在所留的空号中将本科目编号为“1412”号。还需要说明，许多会计科目需要设置明细科目，以便设置明细账，更明细地反映有关会计信息。如房地产开发企业在“原材料”总账科目下可设置“设备”、“钢材”、“水泥”等二级科目，以对库存的各种不同的建筑材料和设备分别进行核算和反映。在二级科目下，还可以按钢材的品种，设备的种类设置三级科目核算，如在“原材料—设备”二级科目下还应设置“照明设备”、“安全监控设备”等三级科目，以更详细反映各种不同设备和各种不同钢材的情况。（二）房地产开发企业的账簿设置为了全面系统地进行会计核算，房地产开发企业必须设置以下三类账簿。1.总分类账（也称总账）。总分类账是按总账科目（一级科目）开设账户，以提供企业总括的会计信息。根据需要，总分类账通常要开设30—50个账户，分类反映会计信息。总分类账必须采用订本式账簿，其账页格式为三栏式，即金额的部分分为“借方”、“贷方”和“余额”三个栏目。具体账页格式见表1-2。表1-2总分类账账户名称：××××年凭证摘要借方贷方借或贷余额月日字号2.日记账。日记账是按经济业务发生的先后顺序，逐日逐笔进行记录的一种账簿。房地产开发企业至少要设置两本日记账。即“现金日记账”和“银行存款日记账”。“现金日记账”和“银行存款日记账”也必须采用订本式账簿，其账页格式也是三栏式，与总分类账的账页格式是相同的。3.明细账。明细账是对某些总账科目的数据进一步明细记录和反映的账簿。对大部分总账科目都需要设置明细账。明细账要按明细科目开设账户。以反映更详细的会计数据。如：对“应收账款”除需要在总账中开设账户外，还要专门设一本“应收账款明细账”。账内按应收账款的对方单位开设明细账户。以反映应收账款的明细情况。还如，对“原材料”总账账户也要设一本“原材料明细账”，账内按材料的名称或类别开设账户，以分别记录和反映库存的各种不同材料和设备的收发和结存情况。每一个房地产开发企业，至少要设置二、三十本明细账，以对总账科目的内容进行更详细的记录和反映。明细账一般采用活页式账簿，但要注意，不同的明细账其账页格式的要求是不同的。只反映金额的明细账可以采用三栏式，与总分类账的格式相同；反映存货的明细账一般需要数量金额式；反映开发成本和各项费用的明细账需要多栏式，以便于对各不同的成本、费用项目分别进行记录和反映。数量金额式明细账和多栏式明细账见表1-3、1-4、1-5.表1-3原材料明细账材料名称：编号：类别：金额计量单位：元数量计量单位：公斤年凭证号摘要收入发出结存月日数量单价金额数量单价金额数量单价金额上表1-3的明细账属于“数量金额式明细账”。数量金额式明细账既要反映金额，同时也要反映数量和单价。表1-4房屋开发成本明细账开发项目：××公寓单位：元年凭证号摘

要

借方

金额贷方金额借方余额借方明细项目月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用表1-5开发间接费用明细账单位：甲开发现场单位：元年凭

证

号摘

要

借方

金额贷方金额借方余额借方明细项目月日人工费折旧费办公费水电费劳保费周转房摊销其他

（上述表1-4、1-5的明细账属于“多栏式明细账”）以上介绍了各种明细账簿的账页格式，为了搞好房地产开发企业的会计核算，提供出企业内部和外部所需要的会计信息，企业在建立总账和日记账以外，一定要根据需要选好各种明细账页，建好各种明细账。第二章房地产企业货币资金的核算货币资金的核算是所有企业会计核算普遍存在的业务。货币资金是企业经营的起点。没有货币资金企业就无法开始经营。这里所说的货币资金是企业在开发经营过程中处于货币形态的那部分资金，具体包括了三个部分：库存现金、银行存款和其他货币资金。第一节库存现金的核算一、库存现金的管理库存现金是指存放在企业的库存现金。包括库存的人民币和外币。库存现金的管理主要包括现金的使用范围，现金的库存限额和现金的内部控制制度等。现金主要是用于企业日常的零星开支，使用范围主要是对职工的工资、奖金支付，差旅费的支付，以及企业的零星采购等，其他大额款项的收支都应该通过银行转账进行。这样既简化核算业务，也比较安全。为安全起见，企业的库存现金不能过多，一般够3-5天的零星开支即可。企业如果收到大额的现金，应该及时送存银行。为加强企业对库存现金的管理，企业应该制定库存现金的内部控制制度，库存现金要由出纳人员进行保管，现金保管人员不得兼记总账，要做到账钱分管；企业出纳人员保管的库存现金必须做到日清月结，并要定期与企业总账的“库存现金”账户进行核对。发现库存现金的溢缺必须及时查明原因，并按规定进行处理。二、库存现金的总分类核算库存现金的总分类核算是指库存现金在总账中的核算。库存现金的总分类核算是通过编制记账凭证进行的。（一）库存现金的支出库存现金的支出要根据原始凭证（如原始发票、借款单、工资结算单等）编制记账凭证，根据记账凭证登记总账。例2-1：3月1日李明因出差到财务部门借款1000元。会计人员要根据经批准的借款单，编制以下记账凭证：借：其他应收款——李明1000贷：库存现金1000然后根据上述记账凭证登记总账。例2-2、企业将库存现金5000元存入银行。对此项业务，应根据企业编制的并经银行盖章的“送款单”回单联，编制记账凭证如下：借：银行存款5000贷：库存现金5000然后根据记账凭证登记现金和银行存款总账。（二）现金的收入例2-3：企业为了零星开支，开出现金支票，从银行提取现金5000元。对此项业务应根据企业开出的现金支票存根这一原始凭证，编制记账凭证如下：借：库存现金5000贷：银行存款5000然后根据上述记账凭证登记现金和银行存款总账。例2-4：企业销售零星材料取得现金1000元。根据销货发票的记账联，编制记账凭证如下：借：库存现金1000贷：其他业务收入——销售材料收入1000然后根据记账凭证登记现金总账。需要说明，房地产开发企业由于行业的特殊性，在预售商品房或大面积拆迁安置时，会发生笔数既多、数额又大的现金收付业务，在这种情况下，为了保证现金安全和提高工作效率，建议请开户银行到现场办公，由开户银行直接办理款项收付。这样，企业可不通过库存现金科目，而直接通过银行存款科目核算。三、库存现金的序时核算库存现金的序时核算，就是在现金日记账中的核算。也就是由出纳人员登记现金日记账。在记账凭证核算形式下，现金日记账的登记与总账的登记是根据相同的记账凭证同时进行的。现金日记账是由出纳人员根据记账凭证，收一笔记一笔，支一笔记一笔，每天结出余额，每日终了，要将现金日记账的余额与库存现金数进行核对。四、库存现金的清查库存现金的清查是指对库存现金进行实地盘点，并将实存的库存现金数与现金日记账的余额数相核对，并对盘亏盘盈及时进行处理的一种方法。库存现金的清查包括了出纳人员的自查和清查组所组织的清查两种情况。现金清查中如果发现现金溢缺，应通过“待处理财产损溢—待处理流动资产损溢”账户核算，待查明原因竟批准后再进行处理。例2-5：某房地产开发企业进行现金清查时发现盘盈库存现金2000元。会计处理如下：盘盈时：借：库存现金2000贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢2000经查，盘盈的原因不明，经批准转入营业外收入：借：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢2000贷：营业外收入——库存现金盘盈收入2000例2-6、某房地产企业现金清查中发现现金盘缺300元。会计处理如下：盘亏时：借：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢300贷：库存现金300经查，现金盘缺是由出纳人员失职造成，经批准由出纳人员赔偿：借：其他应收款——×出纳员300贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢300出纳人员用现金赔偿时：借：库存现金300贷：其他应收款——×出纳员300第二节银行存款的核算一、银行存款的管理银行存款是企业存放在银行的货币资金。凡独立核算的企业都必须在当地银行开设账户，企业除留存少量的现金以备零星支出外，其余货币资金都应存入银行。企业发生的各种大额的结算款项，都需要通过银行转账办理。银行存款的管理主要包括企业不能出租、出借银行账户；企业不得签发空头票据和远期支票；企业要定期、不定期将银行存款日记账的余额与银行进行核对等。二、银行存款的总分类核算银行存款的总分类核算，就是银行存款在总账账户中的核算。银行存款的总分类核算是根据原始凭证，通过编制记账凭证进行的。（一）银行存款收入的核算房地产开发企业银行存款的收入主要是来自收取房地产的销售款、租金以及企业将库存多余的现金送存银行等。例2-7、2007年3月1日某房地产企业将库存多余现金送存银行10000元。根据企业编制的经银行盖章的送款单回单联，编制记账凭证如下：借：银行存款10000贷：库存现金10000例2-8、2007年3月1日企业收到银行收款通知，收到某客户购房款80000元。根据银行收款通知，编制记账凭证如下：借：银行存款80000贷：主营业务收入——房屋销售收入80000（二）银行存款支出的核算银行存款支出，包括的项目很多，如企业从银行提取现金，购入材料及设备，购建固定资产，开发土地支出，支付工程款、支付各项税金、支付水电费等。银行存款支出是通过编制记账凭证进行。例2-9、2007年3月2日企业管理部门报销差旅费、办公用品费8000元。通过开具现金支票支付。根据原始发票和企业开出的现金支票存根，编制记账凭证如下：借：管理费用8000贷：银行存款8000（注：有关房地产开发费用的支付，将在房地产开发成本一章进行介绍。）例2-10、2007年3月2日企业从银行提取现金60000元，备发职工工资。根据企业现金支票存根，编制记账凭证如下：借：库存现金60000贷：银行存款60000三、银行存款的序时核算银行存款的序时核算就是通过设置和登记“银行存款日记账”进行的核算。银行存款日记账由出纳人员根据记账凭按业务发生的先后顺序，逐日逐笔进行登记的账簿。银行存款日记账要每天结出余额，以随时反映银行存款的收支动态和结存的金额。在记账凭证记账程序下，银行存款日记账是与总分类账根据相同的记账凭证，同时进行登记的。根据上述例2-7到2-10的银行存款收付业务，银行存款日记账的登记情况如下：银行存款日记账2007年凭证银行结算凭证摘要收入支出结存月日号数种类号数31月初结存350001现金送存100001银票315收售房款800001本日合计9000012500032现支913支付管理费80002现支914提取现金600002本日合计6800057000四、银行存款的清查银行存款的清查就是要查明企业在银行存款的实存数，查清企业银行存款日记账的记录是否正确。银行存款的清查是通过将企业银行存款日记账的记录与银行对账单相核对进行的。银行定期要为企业的银行存款编制“银行对账单”。企业收到“银行对账单”后，要将企业的银行存款日记账与“银行对账单”逐笔进行核对。在会计实务中，企业的“银行存款日记账”余额，与“银行对账单”的余额经常出现不一致的情况。这种情况的发生，除了记账可能有错误以外，更主要的是由未达账项所造成。所谓未达账项，就是因为凭证传递的时间先后而造成的银行和企业之间一方已收到凭证登记入账，而另一方尚未接到凭证而没有入账的情况。企业对银行存款的清查，首先要查明未达账项。未达账项的存在通常有四种情况：1.企业送存银行的各种款项，企业已经入账，但银行由于未办完有关的手续而尚未入账。2.企业已开出支票等付款凭据，并已付款入账，而银行尚未收到凭证或未办完有关手续而尚未入账。3.企业委托银行代收的款项，银行已收到并已入账，但企业尚未收到银行的收款通知而尚未入账。4.银行为企业代付的款项，银行已付款入账，但企业尚未收到银行的付款通知而尚未入账。由于上述未达账项的存在，就会造成企业的银行存款日记账与银行对账单的余额不一致。所以企业必须将未达账项进行调节，将调节后的银行存款日记账的余额与调节后的银行对账单的余额进行核对。如果双方记账无误，调节后的余额是应该相符的。对未达账项的调节是通过编制银行存款余额调节表进行的。在银行存款余额调节表中，要把双方的未达账项补充登记齐全，然后计算出调节后的余额，再进行核对。例2-11：某房地产开发企业2007年12月31日银行存款日记账的账面余额为59900元，银行对账单上的企业银行存款的余额是66400元。经逐笔核对后发现有以下几笔未达账账项。1）企业于月末将从其它企业收到的转账支票5000元已送交银行，企业已入账，银行尚未入账。2）企业于月末开出转账支票6000元，企业已付款入账，但持票人尚未到银行办理转账，银行尚未入账。3）企业委托银行代收出租房租金8000元，银行已经收款入账，但企业尚未收到银行收款通知，尚未入账。4）银行为企业代付水电费2500元，企业尚未收到银行付款通知，尚未入账。根据查明的上述未达账项，企业编制银行存款余额调节表如下：银行存款余额调节表2007年12月31日项目金额项目金额企业银行日记账余额59900银行对账单余额66400加：银行已收，企业未收减：银行已付，企业未付80002500加：企业已收，银行未收减：企业已付，银行未付5000

6000调节后的余额65400调节后的余额65400经过对上述未达账项的调节，调节后的银行日记账的余额与银行对账单的余额相等。如果调节后的余额相符，一般表明双方记账没有差错。如果调节后的余额仍不相等，就表明记账有差错，要进一步查明原因，进行更正。需要说明，银行存款余额调节表，只是为了查清未达账项，从而查明银行存款的实际余额。它不是原始凭证，也不是记账凭证。不能根据它调整账面记录。对企业尚未记录的那些未达账项，只有等到有关银行结算凭证到达企业，才能据以进行账务处理。最后需要指出：在货币资金核算中还包括其他货币资金的核算。其他货币资金包括“外埠存款”、“银行汇票存款”、“银行本票存款”、“存出投资款”等。其他货币资金通过“其他货币资金”账户进行核算。为核算不同种类的其他货币资金，企业应按“外埠存款”、“银行汇票存款”、“银行本票存款”等明细账户设置其他货币资金明细账。如：其他货币资金——外埠存款——银行汇票存款——银行本票存款等。第三章 房地产开发应收及预付款的核算应收及预付款是指房地产开发企业应向其他单位或个人收取的款项以及向其他单位和个人预付的款项。它是企业的短期债权，属于企业的流动资产。主要包括应收账款、应收票据、预付账款和其他应收款。第一节应收账款的核算一、应收账款的核算范围和计价（一）应收账款的范围应收账款是指企业因转让、销售开发产品，提供出租房屋和劳务等业务，应向购买、接受或租用的单位和个人收取而尚未收取的款项。它是企业的一项短期债权，正常情况下，应该在一年内，或超过一年的一个营业周期内收回。注意：与企业经营业务无关的应收款项不包括在应收账款的范围之内，而应在“其他应收款”账户核算。（二）应收账款的计价在一般情况下，应收账款的入账金额，是买卖双方在成交时的实际发生额。但在含有折扣条件的销售方式时，应收账款的计价还要考虑折扣因素。销售的折扣有两种类型，即商业折扣和现金折扣。1.商业折扣。商业折扣是指企业出售开发产品时，对特定的客户，在销售价格上给予的一定的优惠。如对大批量购买的客户，按规定的销售价格给予5%的商业折扣等。由于商业折扣是从销售商品的价格中直接扣除的，所以，销售企业要按实际折扣以后的金额作为应收账款的入账价值。商业折扣在购销双方的账面上均不作任何反映。2.现金折扣。现金折扣是企业为了鼓励客户在一定期限内早日偿还销售款而给予的一种折扣优惠。现金折扣通常用下述形式来表示：2/10、1/20、n/30。表示的意思是信用期为30天，如果在10天之内付款可给予2%的现金折扣，20天内付款可给予1%的现金折扣。我国现行会计核算中，在存在现金折扣的情况下是按总价法确定应收账款的入账价值。也就是要按现金折扣前的总价格来确定应收账款的入账金额。现金折扣发生时，将折扣的部分计入财务费用。二、应收账款核算的账户设置及会计处理（一）应收账款核算应设置的账户为了核算各项应收账款，企业要设置“应收账款”总账科目，该科目属于资产类科目，借方登记企业发生的各项应收账款，贷方登记收回的应收账款，余额一般在借方，表示的是尚未收回的应收账款。该账户有时也会出现贷方余额，贷方余额表示的是预收的款项。在不设“预收账款”总账账户的情况下，企业预收到的账款，登记在该账户的贷方，表示负债。为了分别反映对不同单位和个人的应收账款，除在总账中设置应收账款科目外，还应设置“应收账款明细账”，应收账款明细账应按对方单位和个人设置二级科目或明细科目，如：“应收账款——××单位”、“应收账款——××人”等。（二）应收账款的会计处理企业在销售开发产品时，如果当时不能收回款项，应在发出产品或向对方开出提货单和销售发票时，确认销售收入，同时确认应收账款。【例3-1】某企业于3月5日向甲公司销售商品楼一幢，售价600万元，货款尚未收到，当办完销售手续后，作如下会计分录：借：应收账款——甲公司6000000贷：主营业务收入——销售商品楼收入6000000【例3-2】企业于3月8日向乙公司出售多余的材料一批价款共计10万元，货款尚未收到。当企业发货并办完销售手续时作如下会计分录：借：应收账款——乙公司100000贷：其他业务收入——材料销售收入100000当企业收回应收账款时，要借记“银行存款”科目，贷记“应收账款”科目。【例3-3】企业3月20日接到甲公司转账支票一张，偿还企业售楼款500万元。企业到银行办完转账手续后作如下分录：借：银行存款5000000贷：应收账款——甲公司5000000这样应收甲公司的账款600万已收回500万，还有100万没有收回，仍反映在“应收账款——甲公司”的明细账的借方。第二节应收票据的核算房地产企业的应收票据是指企业销售开发产品所收到的商业汇票。销售或出租开发商品收到经对方承兑的商业汇票后，按票面金额作如下分录：借：应收票据——某单位贷：主营业务收入商业汇票到期，持票到开户银行收取款项后，作如下会计分录：借：银行存款贷：应收票据——某单位第三节预付账款和其他应收款的核算一、预付账款的核算预付账款是指房地产开发企业按照工程合同预付给工程承包单位的款项，包括预付工程款和预付备料款，以及按照购货合同规定预付给供货单位的购货款。预付账款属于企业的一项债权资产。为了核算预付账款，房地产开发企业可以设置“预付账款”账户进行核算，也可以不设预付账款账户，将预付账款直接在“应付账款”账户进行核算。企业可以根据具体情况加以选择。（一）设置预付账款账户的会计处理如果企业单独设置“预付账款”账户，发生的预付账款登记在该账户的借方，与对方结算款项时将预付账款转入到应付账款的借方。预付账款账户的期末借方余额反映的是已经预付尚未进行结算的款项。该账户应按预付账款的对方单位设置明细账进行明细核算。如：预付账款——某单位其会计处理举例如下：【例3-4】某房地产开发企业发生下述业务：①某房地产开发企业准备开发一项准备出售的房屋建筑工程，按合同规定，预付给A承包施工企业房屋建筑工程款40万元，备料款20万元。分录如下：借：预付账款——A施工企业600000贷：银行存款600000②企业按合同规定拨付材料一批给承包单位抵作备料款，材料作价8万元。借：预付账款——A施工企业80000贷：原材料80000③该项房屋建筑工程完工，A承包施工企业单位转来“工程价款结算账单”，应结算工程款一共96万元，做如下分录：借：开发成本——房屋开发成本960000贷：应付账款——A施工企业960000同时将原来预付的账款转入应付账款，以冲减应付的工程账款：借：应付账款——A施工企业680000贷：预付账款——A施工企业680000经过上述账务处理，“预付账款——A施工企业”明细账户已被冲平。“应付账款——A施工企业”明细账户的贷方有96万元，而借方从预付账款账户转来68万元，结果贷方的余额为28万元。这是该房地产开发企业应对A施工单位补付的承包工程款。待支付该项工承包程款时作如下分录：借：应付账款——A施工单位280000贷：银行存款280000该房地产企业为该项房屋工程前后一共支付了银行存款88万元，拨付了材料8万元，最后都计入到房屋开发成本，一共96万元。（二）不设“预付账款”账户的会计处理如果不设“预付账款”账户，企业的预付账款可直接在“应付账款”账户进行核算，“应付账款”账户如果出现了借方余额，就是预付账款，应作为一项债权资产在资产负债表中列示。【承例3-4】①某房地地产开发企业按合同规定，预付给A承包施工企业房屋建筑工程款40万元，备料款20万元。根据企业开出的转账支票存根，编制记账凭证如下：借：应付账款——A施工企业600000贷：银行存款600000②企业按合同规定拨付材料一批给承包单位抵作备料款，材料作价8万元，根据材料出库单等原始凭证，编制记账凭证如下：借：应付账款——A施工企业80000贷：原材料80000（注意：上述应付账款账户借方一共登记了68万元，应作为债权资产来看待。）③该项房屋建筑工程完工，A承包施工企业单位转来“工程价款结算账单”，应结算工程款一共96万元，编制如下记账凭证：借：开发成本——房屋开发成本960000贷：应付账款——A施工企业960000经过上述账务处理，“应付账款——A施工企业”明细账户的贷方登记了96万元，而借方登记了68万元，结果贷方的余额为28万元。这是该房地产开发企业应对A施工单位补付的承包工程款。与上述第一种方法核算的结果是一样的。因为核算结果一样，所以建议企业一般不要设预付账款只能过户，发生的预付账款直接在应付账款账户进行核算。以避免在预付账款与应付账款之间互相转账。还需要说明：如果发包工程工期较长，而且事先没有预付款项，发包单位按合理估计的发包工程进度分期向承包单位结算工程进度款时，不需通过预付账款和应付账款账户核算，而将分工期结算的工程进度款直接计入“开发成本”或“在建工程”账户即可。支付工程进度款时：借：开发成本——房屋开发（或：在建工程——某工程）贷：银行存款二、其他应收款的核算（一）其他应收款核算的内容其他应收款是指企业对其他单位和个人的除了应收票据、应收账款和预付账款以外的其他各种应收、暂付的款项。包括应收的各种赔款、罚款，应向职工收取的各种垫付的款项、应收出租包装物的租金，租入包装物支付的押金，以及企业拨付给内部有关部门周转使用的备用金等。其他应收款虽然一般数额较小，但项目却较多，是企业会计核算经常遇到的业务。所以其他应收款的核算，是企业会计核算的一项重要的内容。（二）其他应收款核算的账户设置为了核算各项其他应收款，企业需要设置“其他应收款”总账账户，该账户属于资产类账户，借方登记企业发生的各项暂付和应收的款项，贷方登记收回和转销的其他应收款。“其他应收款”账户应按欠款的单位和个人设置明细账户，进行明细核算。如：其他应收款——××单位——××人（三）其他应收款会计处理举例1.企业管理部门职工王毅因出差预借差旅费1500元，根据经有关人员批准的“借款单”编制记账凭证如下：借：其他应收款——王毅1500贷：库存现金15002.王毅出差回来报销差旅费，实际支出1380元，多余的款项退回，根据实际支出的原始凭证和借款凭据编制记账凭证如下：借：管理费用1380库存现金120贷：其他应收款——王毅15003.企业从A公司购货时用现金支付包装物押金2000元。根据A公司开具的收款收据编制记账凭证如下：借：其他应收款——A公司2000贷：库存现金2000包装物用完归还A公司，退回现金2000元，根据A公司的付款凭据，编制记账凭证如下：借：库存现金2000贷：其他应收款——A公司2000第四章房地产开发企业存货的核算第一节房地产开发企业存货概述一、房地产开发企业存货的内容房地产开发企业的存货是指企业在日常活动中持有以备出售的开发产品、处在开发过程中的在建开发产品、在开发过程或提供劳务过程中耗用的材料、物资、设备等。房地产开发企业的存货主要包括各类材料、库存设备、低值易耗品、委托加工物资、在建开发产品、已完工待售的开发产品、周转房等。存货属于企业的流动资产。二、存货的计价（一）存货取得的计价存货取得的计价，也叫存货的初始计量，指的是存货取得时的入账金额。我国会计准则规定：存货应当按照实际成本进行初始计量，存货的实际成本包括采购成本、加工成本和其他成本。房地产开发企业取得存货有多种方式，存货的取得方式不同，其成本的确定方法也有所不同。1.外购的存货的实际成本为采购成本。采购成本包括买价（包含增值税）、运杂费、保险费等。2.自制存货的实际成本是由采购成本、加工成本和其他成本构成。房地产开发企业自行开发的存货成本还包括为产品开发而发生的借款利息中应予资本化的部分。（详见“房地产开发成本的核算”）3.委托加工存货的实际成本是由采购成本、加工成本和相关税费所构成。4.投资者投入存货的实际成本，按照投资各方确认的价值计价。此外企业以非货币性交易换入的存货，按非货币性交易的有关规定确定存货的实际成本。（二）存货发出的计价由于存货是分次购入或经分批开发、分批生产形成的，同一种存货由于形成的时间不同，其成本也存在着差异，所以，就产生了发出存货的计价方法问题。发出存货的计价方法有两种，一种是按实际成本计价，另一种是按计划成本计价。1.按实际成本计价发出存货按实际成本计价，又分为“先进先出法”、“加权平均法”、“个别计价法”等不同的方法。1）先进先出法所谓“先进先出法”是假定先收到的存货先发出，并根据这一假定的成本流转顺序对发出存货进行计价的方法。采用这种方法，收入存货时要在存货明细账中逐笔登记存货的数量、单价和金额；发出存货时按顺序将先入库的存货成本先转出，并逐笔登记存货发出和结存金额。见表4-1表4-1A材料明细账（先进先出法）07年摘要收入发出结存月日数量（公斤）单价金额数量（公斤）单价金额数量（公斤）单价金额61期初结存20002.0040007购入50002.2011000

20002.001500050002.2012发出20002.00840030002.20660020002.2015购入30002.40720030002.201380030002.4028发出

30002.20660030002.40720030本月合计8000

182007000

1500030002.4072002）加权平均法所谓加权平均法（也称全月一次加权平均法）是指以本月全部进货成本加月初结存存货成本，除以本月全部进货数量加上月初存货数量，计算出存货的加权平均单位成本，并按加权平均单位成本确定发出存货的成本及期末库存成本的方法。采用加权平均法确定发出存货的成本，平时对入库存货要逐笔登记数量、单价和金额，而对平时发出材料只登记数量，而不登记单价和金额。到月末计算出加权平均单位成本，再计算发出存货和结存存货的成本。所以平时工作量较小。相关计算公式如下：存货单位成本＝（月初存货结存金额＋本月入库存货成本合计）/（月初存货结存数量＋本月各批进货数量之和）本月发出存货的成本＝本月发出存货的数量×存货平均单位成本月末库存存货成本＝月末库存存货数量×存货平均单位成本见表4-2表4-2A材料明细账（加权平均法）07年摘要收入发出结存月日数量（公斤）单价金额数量（公斤）单价金额数量（公斤）单价金额61月初结存20002.0040007购入50002.2011000700012发出4000300015购入30002.407200600028发出30003000本月合计80001820070002.221554030002.226660全月一次加权平均单位成本＝（4000＋18200）/（2000＋8000）＝2.22当月发出存货成本＝7000×2.22＝15540月末结存存货成本＝3000×2.22＝66603）个别计价法个别计价法是将每批入库的存货，单独存放，单独贴标签，单独标明数量、单价和金额。发出存货属于哪一批的，就按该批存货入库时的实际成本计价。房地产开发企业的开发产品一般适用于个别计价法来结转成本。即将每一个工程项目单独计算和结转成本，不存在先进先出、后进先出和加权平均的问题。2.存货按计划成本计价存货按计划成本计价是指企业在日常核算中，对存货的收入、发出和结存均按预先制定的计划成本计价。而将实际成本脱离计划成本的差异，通过“存货成本差异”账户单独核算。采用这种方法，月末在按计划成本结转发出存货的成本后，还要按照存货的成本差异率计算和结转发出存货应承担的成本差异，从而将发出存货的计划成本调整为实际成本。存货按计划成本核算，如果计划成本制定的合理，可以起到对发生的成本进行控制的作用，也便于事后对成本进行考核。但如果计划成本制定得不科学、不合理，便失去按计划成本核算的意义。在物价不断变动的情况下，按计划成本核算比较困难。（三）存货的期末计价到会计期末（年末），企业对库存的存货，应按照实际成本与可变现净值孰低的原则进行计价。如果可变现净值低于账面存货的实际成本，其差额部分要计提存货跌价准备。1.可变现净值的确定方法房地产开发企业因为各种存货的性质不同，所以不同存货可变现净值的确定方法也不完全相同。1）开发产品的可变现净值开发产品的可变现净值＝该开发产品的估计售价-估计的销售费用和相关税金2）用于产品开发的各种材料设备的可变现净值房地产开发企业各种建筑材料和库存设备的可变现净值，难以按一般加工企业材料的可变现净值的计算方法计算。所以房地产开发企业可直接按照各种建筑材料和设备的现行市场价格作为可变现净值。2.存货跌价准备的核算1）存货跌价准备的计提当有迹象表明存货发生减值时，企业应于期末计算存货的可变现净值，如果可变现净值低于存货的账面价值（账面余额-已提的跌价准备），就要计提存货跌价准备。存货跌价准备应该按照单个存货项目计提。在存货品种较多的情况下，为了简化核算，也可以按存货的类别计提坏账准备。即将同一类型或同一用途的不同存货合并在一起计提存货跌价准备。企业应在每一会计期末，计算出存货的可变现净值以后，再与存货的账面价值进行比较，如果可变现净值低于账面价值，其差额就是应提的存货跌价准备。如果存货的可变现净值高于账面价值，应按其差额数冲回原来已提的存货跌价准备，以冲平为限。提取存货跌价准备作如下分录：借：资产减值损失—计提的存货减值准备贷：存货跌价准备冲回已提的存货跌价准备做如下分录：借：存货跌价准备贷：资产减值损失—计提的存货减值准备2）存货跌价准备冲回和转销对过去因为跌价已经提取了跌价准备的存货，当发生跌价的因素已经消失，即存货的价值已经恢复，那么，应将以前为此已提取的存货跌价准备冲回。在以前已提跌价准备的范围内做如下会计分录。借：存货跌价准备贷：资产减值损失—计提的存货减值准备如果已提跌价准备的存货已经销售，那么为该批存货计提的跌价准备也应同时转销。并用以冲减主营业务成本。分录如下：借：存货跌价准备贷：主营业务成本三、存货的盘存存货的盘存是确定存货实际数量的方法。存货的盘存方法有两种：即永续盘存法和实地盘存法。（一）存货的永续盘存法永续盘存法，是指在存货明细账中对存货的收入、发出逐笔进行记录，并可以从账簿中随时结出库存存货数量的方法。永续盘存法，有利于加强对存货的管理，但核算的工作量大。（二）存货的实地盘存法实地盘存法是指企业在期末通过实地盘存实物，来确定存货的结存数量，并用倒挤的方法来确定当期存货发出数量和成本的一种方法。采用实地盘存法，当期存货发出的数量和成本用下述公式计算。当期存货发出数量＝期初存货数量＋本期收入存货数量－期末结存存货数量当期发出存货的成本＝当期发出存货的数量×该存货平均单位成本存货的实地盘存法平时只需要登记存货收入的数量和金额，而不需要登记存货发出的数量和金额，所以简化了存货的核算工作。但不利于对存货的管理。所以一般只是对一些价值低、数量大、消耗频繁的存货才采用实地盘存法。诸如对建筑用的砂石料、作为燃料用的煤等存货只能采用实地盘存法来确定存货的结存数量。第二节原材料及周转材料的核算房地产开发企业的原材料主要包括用于房地产开发的库存钢材、木材、水泥等建筑材料和库存设备。库存设备指将直接用于产品开发，并构成开发产品实体一部分的设备。如空调设备、监控设备、供暖设备、电照设备等。一、原材料的核算（按实际成本核算）（一）原材料核算的账户设置为了核算库存材料的实际成本，企业应设置以下两个账户：1.“在途物资”账户“在途物资”账户核算企业从外部购入但尚未到达或尚未验收入库的各种存货（包括材料、设备、低值易耗品等）的实际成本。该账户借方登记外购的尚未入库材料的实际采购成本（包括买价和运杂费等），贷方登记已验收入库材料的实际成本。如有余额在借方，表示的是在途物资的实际成本。该账户应按购入物资的品种或类别设置明细账，进行明细核算。如：“在途物资——A材料”“在途物资——B设备”等2.“原材料”账户该账户核算企业各种库存材料的实际成本，借方登记已验收入库材料的实际成本，贷方登记企业已领用发出材料的实际成本。余额在借方，表示的是库存材料的实际成本。该账户应按库存材料的类别或品种设置明细账，进行明细核算。如：“原材料——A材料”“原材料——B材料”“原材料——设备”等（二）一般建筑材料核算的会计处理1.购入材料的账务处理这里所谓的一般建筑材料主要包括建筑用的钢材、水泥、木材等建筑原材料。企业购入材料的过程中，大致可能发生以下四种情况，企业应根据不同情况进行账务处理。1）材料已验收入库，发票账单已到，货款已付。在这种情况下，也可以不通过“在途物资”账户，而直接记入“原材料”账户。【例4-1】3月2日，企业从乙公司购入A材料一批，发票账单已到，增值税专用发票上注明的价款50000元，增值税8500元，另由售货方垫付运杂费2000元，款项已用银行存款支付，材料已验收入库。应作如下会计分录：借：原材料——A材料60500贷：银行存款60500如果上述业务，货款尚未支付，分录如下：借：原材料——A材料60500贷：应付账款——乙公司605002）发票账单已到，货款已付，但材料尚未到达货尚验收入库。按上例，如果货款已付，材料尚未到达，应作如下分录：借：在途物资——A材料60500贷：银行存款60500待材料到达并验收入库后再作如下分录：借：原材料——A材料60500贷：在途物资——A材料605003）材料已到达并已验收入库，但发票账单尚未到达，可暂时不做账务处理，待发票账单到达后，再进行会计处理。但到月末发票账单仍然未到，则应按暂估料款入账，借记“原材料”，贷记“应付账款——暂估应付款”账户，下月初再做相反的分录冲回，待发票账单到达后，再按实际采购成本进行账务处理。4）如果所购材料在验收时发生短缺，则区分以下情况进行处理。如属于运输部门的责任，则要求运输部门赔偿，如属于合理损耗，则应计入材料的采购成本。【例4-2】企业购入A材料1000公斤，单价5元，支付增值税850元，货款已付，入库时发现短缺50公斤，属于运输部门的责任。企业应作如下分录：借：原材料5557.5其他应收款——×运输单位292.5贷：银行存款58502.发出材料的账务处理企业发出材料，要根据不同部门领用材料的不同用途，进行账务处理。其中直接用于开发产品的材料，记入“开发成本”账户；属于土地和房屋开发现场管理机构领用的，计入“开发间接费用”账户；属于企业管理部门领用的，记入“管理费用”账户这些内容将在“房地产企业开发产品成本”一章中进行介绍。（三）库存设备的核算1.房地产开发企业库存设备的内容房地产开发企业的“库存设备”，指的是将直接用于产品开发，并构成开发产品实体一部分的设备。如空调设备、监控设备、供暖设备、电照设备等。这些设备，在房地产开发企业是作为存货来核算的。2.库存设备核算的账户设置为了核算企业直接用于开发产品的库存设备的实际成本，房地产开发企业应设置“原材料——设备”二级账户，并按设备的种类设置三级账户。该账户借方登记购入并已验收入库设备的实际成本；贷方登记领用、安装设备的实际成本。期末借方余额反映的是库存设备的实际成本。该账户应该按设备的类别、名称设置明细账户，进行明细核算。如：“原材料——设备——安全监控设备”“原材料——设备——电照设备”等3.库存设备核算的会计处理房地产开发企业的库存设备的核算采用实际成本计价。现举例说明库存设备核算的会计处理：【例4-3】某房地产开发企业发生以下业务：1.采购安全监控设备一套，采购成本为105000元，货款已付，设备尚未到达。应作如下分录；借：在途物资——安全监控设备105000贷：银行存款1050002.上项安全监控设备已到达并办完验收入库手续。作如下会计分录：借：原材料——设备——安全监控设备105000贷：在途物资——安全监控设备1050003.企业购入电照设备一台，采购成本30000元，货款已付，设备已验收入库。做如下会计分录：借：原材料——设备——电照设备30000贷：银行存款300004.企业领用电照设备进行安装，直接用于房屋开发项目，设备实际成本30000元。作如下会计分录：借：开发成本——房屋开发成本30000贷：原材料——设备——电照设备30000二、周转材料的核算房地产开发企业的周转材料主要指企业周转使用的低值易耗品。低值易耗品是指达不到固定资产标准，不能作为固定资产核算得各种用具物品，如工具、管理用具、劳保用品等。低值易耗品的采购、入库、保管、领发与原材料、库存设备的会计处理基本相同。但因为低值易耗品可以在一定期间内多次周转使用，所以低值易耗品在领用后，其成本结转方法与原材料有所不同。低值易耗品领用后，他的成本是通过价值摊销的方式计入有关成本费用的。低值易耗品的价值摊销存在着不同的方法。（一）低值易耗品的摊销方法按最新会计准则，低值易耗品的摊销有两种方法。1.一次摊销法低值易耗品一次摊销法是指在领用低值易耗品时，将其全部价值一次转入有关成本费用。在低值易耗品报废时，收回残料的价值，冲减有关成本费用。一次摊销法适用于经常领用价值较小且容易损坏的低值易耗品。2.五五摊销法低值易耗品的五五摊销法是指在领用低值易耗品时，将其价值的50%摊入有关成本费用，在其报废时，将余下的50%部分扣除收回残料的价值后摊入有关成本费用的一种方法。（二）低值易耗品摊销的会计处理（按实际成本核算）为了核算低值易耗品成本和摊销情况，企业要设置“周转材料——低值易耗品”账户，该账户借方登记入库低值易耗品的实际成本，其贷方登记发出或摊销的低值易耗品的成本。其借方余额表示在库和在用的低值易耗品的实际成本。1.一次摊销法低值易耗品的一次摊销法，在领用时，要直接借记有关成本费用账户，贷记“周转材料——低值易耗品”账户。【例4-4】某房地产企业发生下列业务：①开发现场管理机构领用低值易耗品一批，成本3200元，企业管理部门领用低值易耗品一批，成本1300元，采用一次摊销法进行摊销。做如下会计分录：借：开发间接费用3200管理费用1300贷：周转材料——低值易耗品4500②本月企业管理部门报废低值易耗品一批，收回残料300元；开发现场报废低值易耗品一批，收回残料200元；残料均已入库。作如下会计分录：借：原材料500贷：管理费用300开发间接费用2002.五五摊销法采用五五摊销法，要在“周转材料——低值易耗品”二级账户下，设置“在库低值易耗品”、“在用低值易耗品”、和“低值易耗品摊销”三个三级账户。账务处理如下：购入低值易耗品时：借：周转材料——低值易耗品——在库低值易耗品贷：银行存款等领用低值易耗品时，按低值易耗品全部价值将在库转为在用：借：周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品贷：周转材料——低值易耗品——在库低值易耗品在领用的同时，通过“——低值易耗品摊销”三级账户，摊销低值易耗品成本的50%：借：管理费用等贷：周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销低值易耗品报废时：将收回残料价值借记“库存材料”账户，贷记“在用低值易耗品”明细账户。借：原材料贷：周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品同时将在用低值易耗品50%的价值扣除残料后借记有关成本费用，贷记“周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销”明细账。将低值易耗品摊销完以后，“低值易耗品摊销”三级账的贷方发生额，与“在用低值易耗品”三级账的借方余额正好相等，然后将两个明细账户进行对冲：借：周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销贷：周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品经过上述对冲，已将两个明细账的余额全部冲平。【例4-5】某房地产开发企业开发现场管理机构领用办公用具一批，价值5000元，采用五五摊销法摊销。①领用时，将在库低值易耗品转为在用。借：周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品5000贷：周转材料——低值易耗品——在库低值易耗品5000领用的同时，通过“低值易耗品摊销”明细账摊销其价值的50%。借：开发间接费用2500贷：周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销2500②一定时期后，该批低值易耗品已报废，收回残料价值300元。残料入库时：借：原材料300贷：周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品300同时，将原低值易耗品价值的50%扣除残料价值后，进行摊销。5000×50%－300＝2200（元）借：开发间接费用2200贷：周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销2200③将“低值易耗品摊销”与“在用低值易耗品”两个明细账户进行对冲。借：周转材料——低值易耗品——低值易耗品摊销4700贷：周转材料——低值易耗品——在用低值易耗品4700说明：考虑到房地产开发企业的周转材料主要是低值易耗品，所以也可以不设“周转材料”账户，而直接将“低值易耗品”设为一级账户，这样可以减少账户层次。第三节开发产品的核算一、开发产品核算的内容（一）开发产品及组成内容开发产品是指房地产开发企业已经完成全部开发工程，并合乎设计标准已验收合格，可以按照合同规定的条件移交购买单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施和代建工程等。1.作为开发产品的土地。指房地产开发企业为有偿转让而开发的商品性建设场地。注意：企业为建房而开发的建设场地，可将其土地开发成本直接转入房屋开发成本，而不作为开发产品核算。但建设土地近期不使用，应将其列入开发产品进行核算。2.作为开发产品的房屋。指房地产开发企业开发完成准备销售的商品房以及受其他单位委托而开发的房屋等。注意：为安置被拆迁居民而建设的周转房，在作为周转房使用前，也列为开发产品，待开始周转使用后，要从开发产品转出，作为“周转房”单独核算。另外企业开发的已出租的房地产应作为投资性房地产单独进行核算。投资性房地产将在以后第六章专门进行介绍。3.作为开发产品的配套设施。指属于城市建设规划中的大型配套设施，包括：⑴开发项目外为居民服务的给排水、供电、供暖、供气的增容、增压及交通道路；⑵开发项目内的营业性公共配套设施，如银行、商店、邮局等；⑶开发项目内非营业性公共配套设施，如中小学、医院等。已出租的配套设施作为投资性房地产进行核算。4.作为开发产品的代建工程。是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的各项工程，包括建设场地、房屋及其他工程等。（二）发出开发产品企业已发出，但不具备销售收入确认条件的开发商品，包括分期收款发出开发产品，由于所有权没有正真转移，所以也仍然作为企业的存货管理。但属于特殊的存货，应单独进行核算和反映。（三）周转房周转房是指房地产开发企业用于安置居民周转使用的、产权归本企业所有的各种房屋。企业开发的房屋产品一经作为周转房使用，也属于特殊的开发产品，需要单独设置账户，单独进行核算。此外，企业为安置拆迁居民而建设的临时性简易房屋，也属于周转房，在“周转房”科目进行核算。二、开发产品核算的账户设置及会计处理（一）开发产品的核算这里的开发产品专指已开发完毕待转让、销售的土地、房屋、配套设施及作为开发产品的代建工程。1.账户设置房地产开发企业为了核算开发产品，要设置“开发产品”账户。该账户借方登记竣工验收开发产品的实际成本，贷方登记已结转的对外转让、销售和结算开发产品的实际成本。期末借方余额反映的是尚未转让、销售和结算的开发产品的实际成本。该账户应按土地、房屋、配套设施、代建工程等设置明细账户，进行明细核算。如：开发产品——土地开发产品——房屋开发产品——配套设施开发产品——代建工程等。2.开发产品的会计处理举例【例4-6】某房地产开发企业发生下列业务：1）5月12日，甲土地已开发完工，验收合格，共开发建设场地10000平方米，总成本105万元。分录如下：借：开发产品——土地（甲土地）1050000贷：开发成本——土地开发（甲土地）10500002）5月30日，企业将开发的甲土地全部卖出，取得销售收入180万元。款项以存入银行。分录如下：借：银行存款1800000贷：主营业务收入——土地转让收入1800000同时结转土地成本：借：主营业务成本——土地销售成本1050000贷：开发产品——土地（甲土地）10500003）6月3日，企业开发建设的A小区住宅已竣工验收，实际总成本800万元，做如下会计分录：借：开发产品——房屋（A小区）8000000贷：开发成本——房屋开发（A小区）80000004）企业开发建设的A小区能够对外销售的配套工程已竣工验收，实际成本为150万元，做如下会计分录：借：开发产品——配套设施1500000贷：开发成本——配套设施15000005）A小区住宅已经全部销售，结转其销售成本。做如下会计分录：借：主营业务成本——商品房销售成本8000000贷：开发产品——房屋80000006）企业将开发的营业性配套设施—银行，作为本企业从事第三产业经营用房投入使用，实际成本60万元。作如下会计分录：借：固定资产600000贷：开发产品——配套设施600000（二）分期收款开发产品的核算分期收款销售，是指按合同规定发出商品后，分期收回款项，并分期按收款比例结转成本的一种销货方式。分期收款开发产品和其他不具备确认收入条件的发出开发产品要通过“发出开发产品”科目进行核算。【例4-7】某企业已开发完工的B小区2号楼采用分期收款方式出售给甲单位，总售价120万元，实际总成本100万元。合同规定，全部价款分两次付清，房屋移交时支付60%，余款于第二年底付清。作如下会计分录：1.办妥分期收款销售合同时：借：发出开发产品——B小区2号楼1000000贷：开发产品——房屋（B小区2号楼）10000002.首次收款时：借：银行存款720000贷：主营业务收入——商品房销售收入720000同时按收款比例结转销售成本：借：主营业务成本——商品房销售成本600000贷：发出开发产品——B小区2号楼600000第二次收款时仍同首次收款一样确认收入，并按比例结转成本。如果按合同规定的时间尚未收到款项，也同样要确认收入和结转成本，未收到的款项作为应收账款处理。（三）周转房的核算周转房属于企业自己周转使用的房屋，所以在周转使用期间，要按期摊销周转房的成本。1.账户设置为了核算企业周转房成本，应设置“周转房”账户。该账户借方登记结转来的周转房的实际成本，其贷方登记每期周转房的摊销额和转作其他用途的周转房的实际成本。其借方余额反映的是在用的周转房的实际成本。该账户应设置“在用周转房”和“周转房累计摊销”两个明细账户进行核算。如：“周转房——在用周转房”“周转房——周转房累计摊销”其中“在用周转房”反映的是在用周转房的原始成本。“周转房累计摊销”的贷方余额反映的是在用周转房的累计摊销额。周转房总账账户的借方余额反映的是周转房的净值。2.周转房核算会计处理举例：【例4-9】某企业发生下列经济业务：1）企业根据需要将一批商品房暂作周转房使用，其实际成本为250万元。作如下会计分录：借：周转房——在用周转房2500000贷：开发产品——房屋25000002.企业计提本月周转房摊销额12000元，做如下会计分录：借：开发间接费用12000贷：周转房——周转房累计摊销12000注：周转房发生维修，应直接计入管理费用账户。第四节存货清查的核算存货清查是通过对各类存货进行实物盘点，确定存货的实存数，并与存货的账存数核对是否相符的一种专门方法。企业至少在年终编制会计报表以前，对各类存货进行一次全面清查，平时如果有必要，也应对存货进行重点清查，以保证做到账实相符。通过存货清查，如果发生存货的实际盈亏，要按规定办理报批手续，并进行有关的账务处理。存货的盘亏和盘盈是通过“待处理财产损溢—待处理流动资产损溢”账户进行处理的。存货盈亏的会计处理要分为两步：第一步，通过存货清查发现存货盈亏时，要根据存货清查报告表，对存货的账存数进行调整，以做到账实相符；第二步，经有关部门批准后，对盈亏损益进行会计处理。一、存货盘盈的会计处理举例【例4-10】某房地产开发企业经财产清查，盘盈钢材1吨，此类钢材的现行价格为每吨3000元。盘盈时根据存货盘点报告表应作如下会计分录：借：原材料——钢材3000贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢3000经过企业经理会议批准，冲减管理费用。做如下会计分录：借：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢3000贷：管理费用3000二、存货盘亏的会计处理举例存货盘亏应区别不同情况进行处理。属于自然损耗和计量不准造成的盘亏，应转作管理费用；属于责任人过失造成的损失，应向责任人索赔，索赔以外的损失计入管理费用；属于自然灾害造成的损失，能向保险公司索赔的应要求索赔，索赔以外的损失计入营业外支出。【例4-11】某企业经过财产清查，盘亏B材料一批，该批材料账面价值8000元，经查明属于定额内损耗2000元，其他属于自然灾害造成的损失，保险公司拒绝赔偿。盘亏时应作如下分录：借：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢8000贷：原材料——B材料8000经批准处理后作如下分录：借：管理费用2000营业外支出6000贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢8000第五章固定资产和无形资产的核算第一节固定资产核算一、固定资产概述（一）固定资产的定义和特征固定资产是指企业为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。房地产开发企业固定资产应具备以下特征：1.供企业生产经营中使用，而不是直接用于出售；2.使用寿命超过一年；3.是有形资产。（二）固定资产的分类固定资产有多种不同的分类方法，企业会计核算中，房地产开发企业通常将固定资产按经济用途和使用情况进行综合分类，一般将固定资产分为以下七大类。企业可以按照这种分类方法设置固定资产二级账，对固定资产进行分类核算。1.经营用固定资产。指企业直接用于开发经营方面的各种固定资产。包括为开发经营所使用的房屋建筑物、施工机械、运输设备、生产设备、仪器和试验设备等。2.非经营用固定资产。指企业不直接服务于开发经营方面的固定资产。如职工宿舍、职工食堂等房屋设备和其他固定资产。3.租出固定资产，指在