我国房地产业上市公司财务分析-以美的置业为例

PAGEPAGE10摘要会与挑战。企业为了取得充分的市场竞争力,需要制定合理的财务策略,并具有可持续发展的综合竞争能力。针对公司所面临的复杂运营环境,本文以上市企业"美的置业集团"对外披露的财务报告以及本年度审计报告为主要分析对本状况,并按照美的资产负债表、收益表、进而分析了美现金流量表。进一步,对美的企业的盈利、偿还债务、经营能力等展开了财务分析,并建立对美国公司财务管理分析的初步认识,分别以各技术指标对美公司权益纯利率的影响策者提供参考。AbstractInthenewera,China'srealestatesectorhasdevelopedrapidly,andatthesametime,ithascontributedtothedevelopmentofthenationaleconomy,butitisfacingvariousopportunitiesandchallenges.Tobecompetitiveenough,youneedtohavetherightfinancialstrategyandbeabletosustainably.Forthecomplexoperatingenvironmentfacedbyenterprises,thispapertakesthefinancialstatementsandannualauditreportsofthelistedcompany"MideaRealEstateGroup"astheanalysisobject,accordingtotherelevanttheoriesoffinancialstatementanalysis,selectsthefinancialstatementsofmideainrecentyears,analyzesthebasicsituationoftheunitedstatesfromtheperspectiveoftheentirerealestateindustry,andanalyzesthebalancesheet,incomestatementandcashflowstatementoftheunitedstatesonebyone,andthenconductsthefinancialanalysisofthecompany'sprofitability,debtrepaymentandoperationalcapacity.Establishapreliminaryunderstandingofmidea'scorporatefinancialanalysis,elaborateontheimpactofeachindicatoronthenetprofitmarginofcorporateequity,andcomprehensivelyevaluatetheoperationandmanagementofmidea,pointoutsomeproblemsexistinginthecompanyandputforwardcorrespondingsuggestionsforthecompany'sdecision-makersforreference.Keywords:Therealestate;Midea;Advice;Financialstatementanalysis第一章财务分析概述1.1财务分析的内涵和特征财务分析主要是对企业报告单的分析,企业财务报告单主要反映了公司在过去某一时期或某一时期内的财务状等。财务报告中涉及公司管理行为、融资项目、资本筹集行为等许多信息,但表现出的内容却是抽象的、概括的,从而需要通过专门的技巧与手段加以研究。财务评估是指运用企业所提交的财务报告等有关信息,并利用专门技术手段和方法,获得有利于投资方、债权人策的不确定性的过程。财务分析的特征可以概括为以下几个方面:务管理分析的综合应用课程。则,也有专门的科学技术分析,还有较常见的比例分析法、比较分析法等科学技术分析;基本上涵盖了企业资产负债表、收益表和流动资金表等财务管理统计资料,资料的来源和正确性都需要可靠的技术担保;、构成、总量、发展1.2财务分析的内容和方法1.2.1财务分析的内容财务分析的直接目标就是研究财务报告,而财务报告一般分为资产负债表、盈利表和流动资金表等,而透过研究的变化状况和相关分析的研究,也是财务研究的重点。1.2.2财务分析的方法也各有不同。债务人主要关心公司的负债率和偿还债务的能力,投资人则主要关心于公司的利润空间和获利能力,企业管理层必须关注企业的财务理研究重点涉及企业偿债能力分析、运营能力分析、收益能力分析方法、未来发展能力分析等领域。发展,理论分析主要有比较分析法、比率分析法、因素分析法、综合分析法等,形成了比较成熟的理论分析体系。第二章美的置业的财务分析2.1美的置业发展概况美的置业公司,美的集团控股下属公司、美的创办人何享健先生实际持有,是中国香港共同交易挂牌公司、国内创建于二零零四年,以"智能生活,美的生命"为品牌理念,依托厚重的制造业领域生产基础和科技化基因,透过智能、工业化、数字化的优质制造和售后服务,构建"5M智能健康社会",共同缔造美好生活方式。美的置业创办于二零零四年,至二零一八年,美的置业顺利在香港交易所挂牌。美的物业控股公司为国内著名地11个省份的33个城市和直辖市的客户提供品质生活及智慧家居解决方案。坚持地产为核心主业,建立了"一主两翼"的经营格局:主营业务范围涵盖了精品居住区发展、商铺开发与经营、文旅地产、产城经营和物业咨询服务等范畴;二翼配置智能工业化和建筑产业化,形成了从开发设计、制造工艺到管理运作的整个价值链闭环。者能够借鉴外界的一些建议,适时调整相关运营策略,更好的提升公司管理水准。投资者能够更好地掌握行业和企业和经营,为公司的管理提出指引的建议。2.2美的置业的财务战略针对房地产领域的分析可知，整个领域的经营环境以及消费结构都产生了较大的变化，美的置业坚持原本战的需求伺机而动，在项目开发中多元化经营。综上所述，美的置业的财务战略符合企业战略的发展需求，同时制定企业具体的财务战略应促进企业战略的发展。改变粗放的经营模式，企业的利益不是通过传统规模的扩张带来收益，而是通过服务和管理来获利。不了企业发展的需求，同时，随着政府信用政策的紧缩，企业融资的压力也进一步增大。2.3美的置业三大报表的趋势分析2.3.1资产负债表分析年度的资产负债状况,以掌握公司本年度的资产数量、负债来源和资产去向,从而分析公司负债的运用状况是否合况加以对比,以了解公司资产的运用动向、动态情况、负债结构以及对公司还款能力和经营风险评估为主要目的。表2.1美的置业2016年-2020年资产规模单位：亿元资产总额环比增长额增幅（%）2016年578.882017年1129.79550.9195.162018年1773.19643.456.952019年2497.14723.9540.832020年2837.54340.413.632016年-2019年4年中，美的公司以每年40%加的增长速度扩年-2020年这一年中虽然增长速度不及前几年仅有13.63%，但资产规模已逐渐强大，亦处于扩张阶段。表2.2美的置业2016-2020年资产项目分析单位：亿元项目2016年2017年2018年2019年2020年货币资金35.41200.38185.05192.38186.47占比（%）6．1%17.7%8.9%7.7%6.6%应收账款67.49154.92195.46362.06544.68占比（%）11.7%13.7%11%15.5%19.2%预付账款2642.14272.1占比（%）105.8%151%存货334.49618.961083.061515.141605.7占比（%）57.8%54.8%61.1%60.7%56.6%流动资产合计532.561063.971668.312303.12545.34占比（%）92%94.2%94.1%92.2%89.7%非流动资产合计183.3301.28344,69472．64475.50占比（%）31.7%26.7%19.4%18.9%资产合计578.881129.791773.192497.142837.54占比（%）100%100%100%100%100%（注：以上占比均为各项目占总资产之比）从表2.2中可以看出，美的置业流动资产占总资产的85%以上，属于非常重要的资产组成部分，因此对其流动资产结构进行分析很重要。从美的置业资产构成中的流动资产可以知道，美的置业流动资产中存货占比大，2018年存市场销售低迷，土地价格居高不下，美的置业面临着去库存压力，2018年以后存货比例略低，整体庞大高库存是房地产企业的常态。这是因为公司扩大规模，投资新项目，不断施工项目，增加投资形成存货。货币资金在2016-2020年整体呈上升下降、上升下降趋势，货币资金增加的原因是企业的销售回款加快，资金回收期缩短。年的应收账款的账面价值为67.49亿元，占比11.7%,2017年至2020年的应收账款占比主要呈上升趋势，主要因为美的疏忽了应收账款的管理，应收账款周转率降低，在收入增加的前提下，应收账款继续增加，说明美的置业的应收账款质量非常薄弱。地产公司的预付账款,是指房地产开发公司根据约定应付给项目承包单位的工程款和材料款项,而应收账款指在账款。由上述我们可以发现,中美的置业的应付账款占比经常超过企业应收款项占比的十几倍或几十倍,表明企业对项目建设的投资远高于回报率,这就是企业库存形成的重要因素所在。增长,随之而来的则是欠款的增长,通过这些让美的置业资金得到回笼。2.3.2利润表分析通过研究财务报表,能够为公司的发展方向提供依据。，2016-2018年上升幅度较大，2019-2020年，2019年较前一年也上升了36.24%。所以，美的置业的营业情况和资金流通良好。表明其顺应市场发展规律，从而提升企业的获利能力，成效较明显。2.3.3现金流量表分析务的动态分析方法,它还是对资产负债表和收益表的补助。现金流量表以现金为基准编写的财务变化报告,反应了该公司在相应财务时期内现款的进入与排出,并表明企业获取现金与现金等价物的能力。表2.3美的置业2016-2020年现金流量表单位：亿元项目2016年2017年2018年2019年2020年经营活动现金流量净额-55.54-73.57-166.155.96-20.33投资活动现金流量净额-39.727.13-12.73-118.1-72.49筹资活动现金流量净额107.15235.5132.07148.4388.04由表2.3可以看出，与企业经营活跃有关的流动资金总额整体为负数。然后,融资活动所形成的现金流量净额除二零一七年外均为负值,说明在这几年里企业的所有融资活动所形成的现金流出大于全部现金流入,同时所有融资活额均为正值,表明企业通过变卖资产缩小业务规模,以减少风险。2.4美的置业财务比率分析2.4.1偿债能力分析企业为了提高自身的竞争力而不断扩大经营规模，很多时候企业都需要举债经。因此，企业的偿债能力需要分析，偿债能力的强弱直接关系到相关债权人和投资者的切身利益。表2.4美的置业2016年-2020年偿债能力指标项目比率2016年2017年2018年2019年2020年短期偿债能力指标流动比率1.461.511.401.341.30速动比率0.520.630.490.460.48长期偿债能力指标资产负债率0.950.890.870.880.86权益比率0.050.110.130.120.14（1）短期偿债能力分析流动比率和速动比率是反映企业短期偿还债务能力的指标，流动比率根据公式可知道，是用企业的流动资产来2.4可以看出，企业的流动比率整体呈下降趋势，企业的短1左右是适当的，由表2.4可知，近年来企业的速动比率分别为0.52、0.63、0.49、同样还没有达到1的标准，但是考虑到美的置业属于房地产行业，虽然速动比率不是很高，但0.5的水平还是可以的，所以未来的趋势很明朗。（2）长期偿债能力分析中小企业的长期性欠款往往必须清偿一年期之久,因而分析中小企业的长期性指标,一方面可以评判中小企业的评判民营企业中长期性指标的主要因素,通常有资产负债率、股权比例。由于财务杠杆的存在，企业股东往往希望企业以更多的举债来经营，扩大企业规模，但过度的债务可能给企业2.4可以看出近几年的资产负债率分别为0.95、0.89、0.87、0.88和0.86。可以看出企业的资产负债率水平比较稳定,一直维持在0.9左右，对于房0.7左右比较合适，这个比率越低，企业偿还债务能力越强，风险越小，但是美的最近五年的资产负债率水平超过了0.7，表明企业的财务风险较高，企业需要调整自己的融资结构。权益比率能够反映企业的债务能力，一般认为这个比率越高企业的举债能力越强，但是这个比率并不是越高越，由表2.4可以看出，美的置业在近五年的权益比率分别为0.05、0.11、0.13、0.12、0.14，说明企业面临着高财务风险，企业需要适当的调整融资战略，缓和企业的高财务风险。2.4.2盈利能力分析利能力是指企业的股东投入资本获取利益的能力。表2.5美的置业2016年-2020年盈利能力指标指标2016年2017年2018年2019年2020年平均净资产收益率（%）56.7830.7124.3724.0520.74总资产净利率（%）2.1752.23582.21152.01631.6220毛利率（%）22.7627.6432.7231.6222.21净利率（%）8.2810.6910.9110.529.19年化投资回报率（%）2.34342.64732.64912.32481.85712016年至2018年毛利率处于上升的状态，上升速度过快。这意味着美的的生产能力和盈利能力逐步年毛利率下降表明公司的初始盈利能力有所减弱，对管理费用、销售费用、财务费用的陈寿能力有所减弱。营业收入为公司带来的利润也越多,对相关成本费用控制能力也越好,同时公司的运营水平也越高可以表示获利能力更强。相反，这表明企业没有创造足够的营业收入，相关成本控制做的不好，盈利能力和管理水平受到挑战。如以上表所示，美的置业这五年净利率分别是8.28、10.69、10.91、10.52和9.19，可在2016-2018年持续上升，分析原因可知，美的置业在上市前管理水平得到了一定的改善，盈利水平得到加强。但在2018年后就有所减少，可以看出企业在上市后的时间里，新建项目较多，成本支出较多，导致了该指标的下降。2.4.3营运能力分析营实力就越强。反之,生产效率越低,营运能力也越低。表2.6美的置业2016年-2020年营运能力指标单位：次项目2016年2017年2018年2019年2020年存货周转率-0.32-0.27-0.24-0.22-0.26应收账款周转率2.691.591.721.481.15总资产周转率0.260.210.210.200.20的资产也越少,企业经营实力也愈强。由表2.6可以看出存货周转率皆为负，说明美的房屋可能受社会原因的影响存货存在积压的情况。3.8，由表2.6可知美的的应收账款账的风险就越高，而且对企业的资产是一种严重的损害。利用效率。2.4.4成长能力分析的提高。表2.7美的置业2016-2020年成长能力指标单位：%项目2016年2017年2018年2019年2020年营业收入增长率44.2747.7470.0136.5827.58净利润增长率52.6179.45101.2230.00-10.372016-2018年呈上升趋势，到2019出现了断崖式下跌，主要因为近几年受疫情影响，再加上国家对房地产领域的政策调控，使得行业受到了严重的冲击，所以营业收入增长率不断变幻。3.1成长性对比表3.1美的置业与行业前五成长性对比排名简称每股收益同比增长率（%）营业收入同比增长率（%）营业利润同比增长率（%）总资产同比增长率（%）140美的置业-13.6440.4322.811.68行业平均0.570.210.450.12行业中值-41.772.76-16.190.481星盛商业9.2829.4744.04224.662德信服务-10025.73-37.57178.093中骏商管--52.7572.40173.674融信服务-10032.0539.71173.205新希望服务--57.2447.17152.20的。3.2估值对比表3.2美的置业与行业前五估值对比排名简称市盈率市销率TTMLYRTTMLYR61美的置业4.294.290.220.22行业平均7.5610.630.620.83行业中值12.9613.281.271.191永义国际0.2713.270.630.922当代置业0.310.340.010.023宝新置业0.460.460.030.034融创中国0.510.530.080.095中国奥园0.510.500.040.04市盈率的值一般在15-20倍比较合理。但是每个行业不同，所以不能一概而论，所以要和行业平均作比对，由示该公司股票价格低，其风险略小，是具有潜力的，会有一定的稳定性。3.3规模对比表3.3美的置业与行业前五规模对比单位：元排名简称总市值流通市值营业收入净利润38美的置业160亿160亿737亿37.4亿行业平均112亿106亿136亿10.6亿行业中值15.5亿15.3亿7.75亿4441万1中国海外发展2378亿2378亿2422亿402亿2华润置业2282亿2282亿2121亿324亿3新鸿基地产2220亿2220亿4龙湖集团2129亿2129亿2234亿239亿5万科企业2006亿328亿4528亿225亿2018年上市以来的努力所带来的成果，虽然与房地产行业的老企业还有一定的差距，但是现在的数据还是很客观的。4.1发展以下建议：别是随着政府出台相关政策控制房地产市场，集团要找准发展思路，尤其是在重点城市的项目开发，国家政策调控严密，去存量的效果较为显著，其影响力波及到中小城市，总而言之，中小城市受政策影响方位程度要小于重点城市。,建立和完善房屋多次表明“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，在新时代房地产市场下，要引导企业走健康、良第三,在社会主义市场经济高质量发展的今天,大公司不仅是要创造经营价值,更重要的是还要创造社会价值,并提供更完善的企业文化。由于人民群众生活水平的日趋完善,对适宜的住宅基本条件日趋追求,对房屋质量要求愈来一代住房。我相信美的置业在找准自身的发展