适应人口数量和结构变动的刚性住房需求研究-以上海市为例(下)

适应人口数量和结构变动的刚性住房需求研究-以上海市为例（下）

上海市未来住房需求最主要来自常住流动人口。常住流动人口户均规模小于户籍人口的户均人口，且常住流动人口中集体户比例远高于户籍人口，会进一步影响到上海市住房需求结构，例如今后住房需求会更加小型化，对集体性住房的需求会增加，等等。住房作为最基本的民生保障，全国各城市都有自己的基本住房目标。住建部2009年的规划是人均住房建筑面积30平方米，各大城市的规划标准虽然呈现一定的差异，但人均住房建筑面积基本稳定在30－35平方米（见表2）。《上海市住房发展规划》规定2020年上海市人均住房建筑面积要达到35平方米。当然，各级城市的规划主要针对的对象是城市市民，未将流动人口考虑于内。部分城市的具体规划中，将流动人口人均住房建筑面积维持在市民水平的一半左右，如深圳。因此，本文即分别按照常住人口人均住房建筑面积要达到35平方米；常住人口中户籍人口和常住流动人口人均住房建筑面积要分别达到35、15平方米两种方案，计算随人口变迁带来的基本住房需求面积情况。按照常住人口人均住房建筑面积35平方米的标准，本市住房建筑面积基本需求将由2011年的83704万平方米增长到2015年的96015万平方米（见图3）。如果常住人口中户籍人口和常住流动人口人均住房建筑面积分别按照35、15平方米的标准，本市总住房建筑面积基本需求将由2011年的63832万平方米增长到2015年的68470万平方米，年均增长1.7%。新组建家庭且购房的主要在30－34岁人口年龄组，家庭户裂变最快。但户籍人口中该年龄组人口增长动力不足，致使本市户籍人口新增住房刚性需求下滑，也可以说未来户籍人口的住房需求动力是很不足的。对比户籍人口的住房需求存量和流量，“十二五”期间刚性住房存量需求稍有增长，由2011年的513万套增长到2015年的516万套，刚性住房流量需求每年保持在6万套左右（见图4）。同样地，按照一户一套房的标准，2011年常住流动人口的基本住房需求存量约348万套，2015年增长至482万套。按照每年新增常住流动人口形成的家庭户数，常住流动人口的基本住房流量需求每年维持在33.5万套左右（见图5）。上海市人口空间结构郊区化包括：流动人口向郊区集聚；户籍人口向郊区集聚。户籍人口往往是常住地是郊区或边缘地区，其户口所在地还在中心城区。所以我们对分区域的刚性住房需求进行预测时，必须分不考虑人户分离和考虑人户分离两种情况分别预测。不考虑人户分离的情形下本市刚性住房需求套数。刚性住房需求增长幅度较大的有宝山区、松江区、嘉定区、奉贤区、浦东新区等，集中在近郊区和远郊区。刚性住房需求套数呈现负增长的有闵行区、虹口区、长宁区，以中心城核心区为主（见表3）。因流动人口主要流向郊区，郊区刚性住房需求很大比例是常住流动人口形成的家庭户。同时户籍人口中集体户的比例远低于常住流动人口，因此，上海主要的集体户住房需求也将集聚在郊区。2015年，浦东、宝山、嘉定、松江、青浦、奉贤等区县的常住流动人口家庭户甚至超过户籍人口家庭户。此外，这些区县也是集体户类型住房需求最旺盛的。未考虑人户分离和考虑人户分离情形下本市刚性住房需求套数的对比。黄浦区、卢湾区、静安区等区在考虑人户分离后，人口刚性住房需求锐减，其中，黄浦区由26.5万套降至15.2万套，卢湾区由12.9万套降至9.5万套，静安区由10.6万套降至6.8万套。而近郊和远郊部分区县来自人口家庭户和集体户的住房需求则有所增加。尤其是黄浦，2015年考虑人户分离和未考虑人户分离的住房需求比为0.57（见表4）。未来上海市常住人口的快速增长主要来自外来常住流动人口，因此上海市未来的基本住房需求动力主要来自外来人口。上海市户籍人口刚性住房需求在现有住房存量保障下，供需压力将明显减缓。外来常住流动人口的刚性住房需求将成为城市住房需求的主要动力。基于外来人口的特性，未来上海市人口住房购买性刚性需求比例将降低，相应的以租赁等形式的刚性住房需求旺盛，且多以低档小户型住房需求为主。同时，外来常住流动人口中集体户人口增加，集体式公寓等住房类型的刚性需要相应增加。5适应人口数量和结构变动来加强城市住房供求管理的对策建议第一，重视对存量住房的调整，推动存量住房的公共租赁和私人租赁。上海根据公安局登记的住房，2010年上海市有1020万套，而同年人口为2300万人，这说明上海现有的住房套数总体上是能够满足自身的住房问题。当然住房的面积离住房规划目标和人们居住需求还有较大差距。仅从住房套数已经基本满足常住人口刚性需求来说，解决城市住房问题的第一条策略，是推动住房在市场中流通配置。减少空置率，将存量的住房充分调动起来。目前对城市住房管理来说，存在租售比例的不恰当，住房市场过分强调住房购买的市场，但是对于租房的市场可能不完善。对存量结构如何充分发挥作用，对短期而言，租房是投入较少，并缓解住房困难的重要途径。而从国际经验来看，租赁住房也是解决住房问题的重要手段。因此对于城市租房供求管理来说，既要解决增量问题，也要通过各种调控政策，使住房的存量能够充分释放出来。对于房屋租赁市场的法规要更加完善，推动住房存量市场的调整，也应该适应人口结构的变动推动住房调整。例如随着人口老龄化，带来人口变动型的住房积压。老年人口家庭规模减少，但是老年人口可能还相对具有较大的住房面积。因此可以探索在尊重老年人口住房需求的基础上，推动老年住房的调整置换，推动老年住房的倒按揭体制，使老年人口可能将部分多余的住房流转到市场上进行销售和租赁。近年来，上海开始推行“拼房养老”的现象，也开始出现老年人口将住房租赁出去住到养老院的情况。从这个意义上来说，充分推动老年人口住房资产的流转，不仅有利于提高老年人口经济收入，也有利于解决城市存量住房的合理利用问题。第二，建设更紧凑的城市和进一步推动城市更新，仍然是解决城市住房供求问题的主要手段。在城市住房供求压力下，人们直觉的认识是需要增加土地供应，以及增加土地利用中用于居住用地的面积。但是由于上海土地的限制，在不同的模型中，我们发现，即使用相对比较高水平的新增土地供应，土地供给和住房建设也并不能充分解决上海由于住房改善所需要的土地供应需求。因此，为了满足城市住房的需求，上海更应从存量土地入手，增强郊区和新城地区的土地容积率，从而可以在单位土地面积上建设更多的住房。容积率的整体提高，一方面是新增住房建设可以增强容积率。另外，对于一些容积率较低的破败社区，也可以通过加强城市更新改造的办法增加容积率，可以在单位土地面积上解决更多的人口居住。上海的郊区和新城的容积率仍然是较低的。通过容积率提高和改善住房，增加住房供给，是未来上海城市住房供给的主要途径。在城市更新的过程中，也往往伴随着突出的利益冲突和利益矛盾，如何协调利益矛盾，并在此过程中提供足够的高质量住房，仍然是上海城市发展面临的重要挑战。第三，推动上海乃至长三角地区同城效应的发挥，以更好地解决上海的住房问题。上海的人口集聚是和整个长三角地区经济结构的平面化和同质化化相联系的。上海的经济结构并没有明显高于周边城市，都是以制造加工业为主体。上海的经济产业没有形成制高点，上海和长三角地区的产业链关系没有充分形成一个生产链条。因此，在长三角地区能够就业的人口，也可以在上海找到就业，目前的产业结构对劳动力需求是和长三角地区是一样的。那么，上海具有较好的工作环境和社会环境、较好的法治环境，对劳动者权益的保护和福利保障水平相对较强，因此虽然上海的生活成本更高，但仍然对于劳动力有很强的吸纳作用。我们总是利用行政的方式来进行人口总量调控，但是十五以来，一直到十一五期间都发现这个手段是没有用的，所以基本上海城市人口管理也基本放弃了这种行政性人口调控的办法，只是在户籍改革上仍然保留着最后的杠杆，但是户籍制度对于人口总量调整又基本上没有用处，反而对城市管理带来巨大的政治正确的压力。也就是说，上海没有一个基于市场的手段对人口结构进行良好的调整。因此对于人口调控和解决居住住房问题，根本的办法是在产业结构上进行调整，上海率先实现发展方式的转型，使其产业发展对劳动力需求和长三角其他地区形成区分，也就能通过产业升级带来人口结构调整升级，并一定程度上缓解人口集聚和对住房的压力。长三角同城一体化的发展为解决上海地区的住房形成机遇。在长三角地区由于交通设施一体化以后，长三角城市的同城化效应越来越强，那么在上海工作的人口就不一定居住在上海，可以通过轨道交通，使在上海就业的人口由相当部分的人口居住在上海以外，例如居住在昆山。例如在东京市内工作的人口基本上有一半以上在东京市以外居住，而在在东京都工作的人口有超过30%在东京都以外居住，他们每天通过新干线来实现通勤。因此解决上海就业人口的住房问题，就不一定在上海解决，在长三角同城的视野下解决上海的居住问题。上海可以为这部分在上海以外居住的人口提供住房补贴，这对于上海的财政投入来说更加经济。另外，为了鼓励人口向新城发展，上海可以为居住在新城的人口提供交通补贴，以促进人口向周边新城集中，并通过新城发展增强容积率来更好地解决人口分布和人口居住的问题。参考文献：1.Mankiw，N.Gregory&DavidN.Weil.TheBabyBoom，TheBabyBust，andtheHousingMarket.NBERWorkingPapers2794.NationalBureauofEconomicResearch，Inc2.Myers，Dwell（ed.）.HousingDemography：LinkingDemographicStructureandHousingMarkets（SocialDemography）.UniversityofWisconsinPress.20093.蒋耒文任强.中国人口、家庭户与住房需求