【万科集团营运能力探析案例9600字（论文）】

万科集团营运能力分析案例目录一、绪论 3（一）研究背景 3（二）研究意义 3二、营运能力的相关概念及研究框架 3（一）基本概念 3（二）营运能力分析指标 41．流动资产营运能力 42．固定资产营运能力 43．总资产营运能力 54．预收账款营运能力 5三、万科集团概况及营运能力分析 5（一）万科集团概况 5（二）万科集团营运资本特性 51．万科集团营运资本金额大 62．营运资本周转期长 63．存货和预收账款数额大 7（三）万科集团营运能力分析 71．万科存货周转率分析 82．万科集团预收账款周转率分析 93．万科集团流动资产周转率分析 114．万科集团流动比率分析 125．万科集团总资产周转率分析 136．万科集团资产收益率分析 14（四）万科集团营运能力研究结论 15四、万科集团营运能力存在问题及提升对策 15（一）营运能力存在的问题 151．流动资金使用效率低，企业面临的短期偿债风险过高 152．资产收益率低，加强盈利能力 16（二）提升万科集团营运能力的措施 161．加强对存货的管控，优化流动资产结构 162．优化开发销售环节，提高资金周转率 163．预测营运资产需要量，维持合理的资产负债率 174．选择恰当的营运资本政策以提高营运能力 17参考文献 18中文摘要在过去的十年中，房地产行业一直保持着较快的发展速度，公众对房产的需求仍然旺盛，热点地区的房价维持在高位，房地产金融规模庞大。由于房地产行业涉及国计民生、金融安全，政府部门对该行业的调控不断推进。房地产企业要适应政策的变化，从粗放型发展向精细化管理转变，从管理中要效益，提升盈利空间，最重要的是加强自身的营运效率，充分挖掘自身的资源与能力，维护市场竞争力。本文选择万科集团作为研究主体，首先了解万科集团最近的经营情况，接着从横向与纵向两个角度分析2015-2019年万科的存货周转率、流动资产周转率、固定资产周转率、总资产周转率、预收账款周转率，发现万科集团的流动资金使用效率和资产收益率较低，这需要加强对存货的管控，优化开发销售环节，维持合理的资产负债率。[关键词]：万科集团；营运能力；财务分析

一、绪论（一）研究背景经过长时间的高速发展，我国经济已经由高速增长阶段向高质量发展阶段过渡。据国家统计局数据分析，2019年GDP现价总量达到986515亿元，比上年增长6%，各行业彰显了较强的发展活力。但是，我国开始步入老龄化社会，人口红利逐渐消失，这就要求我国要对经济结构不断进行优化，挖掘新的增长动力；企业也要协调各方资源，提高资源的综合利用率，降低各项成本。目前，我国房地产行业处于从高速成长期逐步向成熟稳定期过渡的调整阶段，房地产企业只有降低开发成本，筑造符合消费者需求的高质量商用住宅才是占领市场主导地位的关键。（二）研究意义营运能力指企业各项资产的利用效率，反映企业资产周转速度的有效性。一定量的资产使用效率越高，在单位时间内创造的效益越多，因此营运能力事关企业的偿债能力以及盈利能力，甚至影响企业的发展前景，是企业非常重视的一项能力。因此，分析企业的营运能力，判断企业的经营状况，可以帮助企业更好地创造利润，控制资金链断裂的风险，提高核心竞争力。本文选取万科集团作为研究对象，一方面是营运能力对于房地产行业来说意义重大，同时房地产企业也需要大量的资金支撑项目开发，只有提高各项资产的利用效率，才有可能给房地产企业带来较高的收益水平和控制财务风险；另一方面因为其作为我国房地产行业的佼佼者，在众多的房地产企业中其具有代表性，可以给行业中其他企业提供重要参考价值。二、营运能力的相关概念及研究框架（一）基本概念所谓的营运能力，可以衡量企业资产的利用效率以及创造收入的能力，即企业利用越短的周转时间和投入越少的资源生产出越多的产品，以获取越多的营业收入。在实务中，可以通过分析存货周转率、流动资产周转率、固定资产周转率、总资产周转率及预收账款周转率等来评价企业的营运能力，一般而言，这些指标的周转速度越快，表明企业的管理层高效使用各项资产，从而缩短了企业的经营周期，营运能力也随之增强。（二）营运能力分析指标营运能力分析的主要内容是对企业各项营运资本进行整体和局部分析，发现企业资本在经营管理活动中存在的效率与效益问题。众所周知，房地产企业具有特殊性，在分析营运能力时需要着重关注以下两方面：一是关注流动资产与流动负债之间的关系对资金营运活动造成的影响；二是注意预收活动及回款情况对经营活动造成的影响。因此，本文结合房地产行业的特性，选择以下四方面的指标对万科集团的营运能力进行探讨。1．流动资产营运能力（1）存货周转率存货周转率是指在一定时期内，营业成本与平均存货余额的比率，反映企业生产经营环节的管理状况和企业的偿债能力、盈利能力。对于万科集团而言，存货在全部资产中占很大部分。通常而言，存货周转率越高，意味着存货流动性越强，存货变现能力越强，使得企业面对短期偿债压力减少，同时也增强了企业的盈利能力。（2）流动资产周转率流动资产周转率是指在一定时期内，营业收入与平均流动资产总额之间的比值，可判断企业能否合理使用流动资产。流动资产周转率越高，企业的流动资产周转期越短，以相同的流动资产可以完成更多的周转额，流动资产使用效果就越好，给企业节约了生产成本，增加销售收入，进而提高企业的盈利能力。2．固定资产营运能力固定资产周转率指在一定时期内，营业收入与平均固定资产净值之间的比值，反映企业使用固定资产是否充分合理。一般而言，如果企业的固定资产周转率越高，表示固定资产得到合理利用，能充分发挥其效率，产出更多的成果。反之，该指标越低，固定资产使用效率越低，不能为企业带来收益。3．总资产营运能力总资产周转率指在一定期间内，营业收入与平均资产总额之间的比值，反映企业全部资产的使用效率。总资产周转率越高，则说明企业的全部资产的使用效率越高。反之，该指标越低，说明企业内部的管理出现问题，需要查明原因，采取措施加强资产的使用效率。4．预收账款营运能力预收账款周转率是指在一定时期内销售收入与预收账款平均余额的比率，可用于衡量企业营收状况流动程度。对于房地产企业而言，新收入准则实施后，预收账款的金额转到合同负债，会出现预收账款大幅度减少的情况。下文结合房地产企业的特性，利用以上五个指标对万科集团的营运能力进行探讨。三、万科集团概况及营运能力分析（一）万科集团概况万科集团于1984年在深圳成立，1988年涉足房地产。决策层和管理层用心经营三十多年后，万科集团已经在房地产行业站稳脚跟。公司主要在国内三大经济圈和中西部重点城市开展业务，涉及领域众多。据万科集团2019年年报显示，在2019年实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.6%，净利润达到388.7亿元，同比增长了15.1%，在宏观经济错综复杂的情况下万科集团仍取得较好的业绩。近年来，万科集团围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，在不断巩固住宅开发和物业服务的同时，也积极拓展商业开发和运营、租赁住宅、冰雪度假等领域，并且在全国多个城市成立商业管理公司，如万科大厦、万科广场、万科红等商业产品线。2019年万科集团销售面积达到了4112.2万平方米，销售金额6308.4亿元，分别增长1.8%和3.9%。在未来，万科集团仍以现金流管理为基础，继续坚持面向主流客户自主需求的产品定位。（二）万科集团营运资本特性研究营运能力归根结底研究营运资本的构成情况。营运资本主要是满足企业正常周转下资金的需求。营运能力与营运资本联系密切，研究万科集团营运资本是分析营运能力的关键。1．万科集团营运资本金额大营运资本是企业经营过程中用于日常营运周转的资金。从企业财务策略和融资结构来看，所谓的营运资本是指流动资产与流动负债的差额，即净营运资金。净营运资金越多，在企业面临还债压力的情况下，能够按时足额偿还债务，企业的短期财务风险也随之下降。表1万科集团2015-2019年净营运资金（单位：亿元）项目2015年2016年2017年2018年2019年流动资产5470.247212.95102001300014400流动负债4200.625799.988473.551120012700净营运资金1269.621412.971726.4518001700表2万科集团2015-2019年房地产开发业务项目2015年2016年2017年2018年2019年销售面积（万平方米）2067.12765.43595.24037.74112.2销售面积增长率14.3%33.8%30.0%12.3%1.8%销售金额（亿元）2614.73647.75298.86069.56308.4销售金额增长率20.7%39.5%45.3%14.5%3.9%新开工面积（万平方米）2127.03136.73651.64992.84241.1新开工面积增长率23.10%47.50%16.40%36.70%-15.10%由表1看出，2015年至2019年万科集团的净营运资金都在1000亿元以上，基数庞大，其中前四年每年都持续增长，可见万科集团的营运资金需求量大。由表2可得，万科集团每年新开工面积每年都保持高速增长，只有2019年呈现下降趋势，新开工面积增多也需要相应的资金量维持周转，因此万科集团的营运资本也会随之增加。2．营运资本周转期长表3万科集团2015-2019年营运资本周转率表（单位：亿元）项目2015年2016年2017年2018年2019年销售收入1955.492404.772428.972976.793678.94期初营运资本1191.521269.621412.971726.451800期末营运资本1269.621412.971726.4518001700平均营运资本1230.571341.2951569.711763.2251750营运资本周转率158.91%179.29%154.74%168.83%210.23%由表3可知，万科集团的营运资本周转期长，因为房地产企业建设项目需要经历征地、开发、建设、装置设施等阶段，从开始筹划到成功交付整个过程需要的时间很长，这使得万科集团收回资金经历较长的时间。3．存货和预收账款数额大表4万科集团2015-2019年存货及预收账款（单位：亿元）项目2015年2016年2017年2018年2019年存货3681.224673.615980.887503.038970.19预收账款2126.262746.464077.062.547.71房地产开发项目竣工到全部销售需要经历较长的时间，加上市场需求量起伏不定，旺季的时候销售量跟着上涨，公司存货有所下降，但总体而言存货占总资产的比重长期保持较高水平。由表4可知，万科集团的预收账款在2015-2017年大幅度激增，主要原因是销售住宅大部分采取预售方式，导致预收账款激增，预收账款被用于囤积土地或者开发项目等，当房地产市场面临重大调整时，万科集团将面临较大的交付商品住房压力。（三）万科集团营运能力分析本文主要采取横向分析和纵向分析方法分析万科集团营运能力。所谓纵向分析是企业和自己以往时期的数据作比较，通常把3-5年的数据整理分析，以得出不同时期企业的经营成果及财务状况。本文收集万科集团2015年到2019年的财务数据进行分析对比，更好了解万科集团这段时期内的经营情况。横向分析是在同一时期一个企业和其他企业之间相关数据分析，可以观察企业在行业中的实力、地位以及竞争力强弱。本文将万科集团和实力相当的保利集团、绿地集团、新城控股三家企业的营运能力指标进行分析，发现万科集团资金营运活动中存在的问题。1．万科存货周转率分析通过整理2015年-2019年销售成本和期末存货的数据，计算得出万科集团这五年的存货周转率分别为40%、41%、30%、28%、28%。图1万科集团2015-2019年销售成本和存货变动成本变动情况（单位：亿元）从图1了解到，万科集团的营业成本从2015年1381.51亿元增长到2019年2345.50亿元，增长了70%。2017年部分地区进一步强化限购、限销政策，深化楼市，推进租购并举，万科集团销售量增速放缓，导致成本有所下降。其他年份随着材料成本的增加以及规模的扩大，各项成本支出都有所增加。存货从2015年3681.22亿元到2019年8970.19亿元，增长了144%。在此期间，尽管国家出台限购令等政策，但是市场的需求量仍然很大，商业用房和住宅的开发力度每年都有所加强。在2015年到2018年万科集团新开工面积较上年分别增长了23.1%、29.4%、16.4%、36.7%，2019年较上年下降了15.1%。总体而言，万科集团的市场规模大、开发项目多，已经完工的商品房、在建商品房等、储备的待开发土地都是存货，这些都占用了企业的大量资金，万科集团的存货量一直呈上升趋势。表5万科2015-2019年存货周转率表（单位：亿元）项目2015年2016年2017年2018年2019年营业成本1381.511697.421600.801861.042345.50期初存货3177.263681.224673.615980.887503.03期末存货3681.224673.615980.887503.038970.19平均存货3429.244177.425327.256741.968236.61存货周转率40%41%30%28%28%从表5来看，2015年营业成本最低，主要是面临较大的去库存压力，商品住宅开工持续萎缩，开发投资持续放缓，导致万科集团存货周转速度较慢，营业收入受到影响，相应地销售成本有所下滑。2017年到2019年存货周转率明显降低，主要是国家深化楼市调控，强化限购、限售政策，推进租购并举，导致销售量增速下降，相应地存货量大增。表6万科集团与保利集团、绿地集团和新城控股存货周转率对比表（单位：%）年份/集团名称万科集团保利集团绿地集团新城控股2015403068552016413737562017302737452018282937312019282939312015年到2019年，万科集团与实力相当的竞争对手保利集团、绿地集团、新城控股的存货周转率对比，从表6看出万科集团存货周转率逐年下降，保持在30%左右，主要是国家对房地产行业的监管越来越严格，存货量逐渐增加，导致存货周转率下降。这说明万科集团资产利用率比较低，从长远来看不利于企业的发展和经济效益的提高。2．万科集团预收账款周转率分析对预收账款进行分析可以得出预收转款周转速度。从图2可以看出万科集团近五年的预收转款数额很大，2015年到2017年呈快速上涨趋势，主要是万科集团通过预售商品房占用客户的资金，导致其账面有巨额预收款项。而2018年和2019年预收账款金额大幅度下降，主要是国家实行严格的控房政策，并且推进租购并举的住房制度，导致万科集团的预售量增速放缓，加上新收入准则的实施，预收账款迅速下滑。图2万科集团2015-2019年营业收入与预收账款变动图（单位：亿元）表7万科集团2015-2019年预收账款周转率表（单位：亿元）项目2015年2016年2017年2018年2019年营业收入1955.492404.772428.972976.793678.94期初预收账款1817.492126.262746.464077.062.54期末预收账款2126.262746.464077.062.547.71平均预收账款1971.8752436.363411.762039.85.125预收账款周转率99.17%98.70%71.19%145.94%71784.20%从表7看出万科集团2015-2019年的营业收入逐年增加，这表明企业产品的质量和服务在市场受欢迎。预收账款周转率反映企业在一定时期内预收账款转化为现金的次数。近五年的预收账款周转率有较大的波动起伏，是因为新收入准则实施后，原来在预收账款核算的金额转到了“合同负债”科目，所以出现预收账款大量减少的现象，从而导致预收账款周转率变动明显。表8万科集团与保利集团、绿地集团和新城控股预收账款周转率对比表（单位：%）年份/集团名称万科集团保利集团绿地集团新城集团201599.17100.41178.35162.48201698.70107.45171.71122.46201771.1976.84142.98100.512018145.9473.98121.16211.68201971784.2075.20119.0219248.21对于企业来说，预收账款周转率越高，代表企业预收款利用效率越好，从表8来看，万科集团预收账款周转率在同行业保持着较高的周转率，尤其是2019年大幅度提高，主要是预收账款减少，说明企业面临较小的交付商品住房压力。3．万科集团流动资产周转率分析从图3了解到万科集团流动资产总额保持稳定增长，2015年的涨幅为17.69%，2016年上涨了31.86%，2017年比上一年上涨了41.07%，2018年涨幅为27.27%，2019年上升了11.11%。2019年涨幅下滑是因为货币资金减少了11.79%，这表明万科集团在销售策略上做出调整。图3万科集团2015-2019年流动资产变动图（单位：亿元）表9万科集团2015-2019年流动资产周转率表（单位：亿元）项目2015年2016年2017年2018年2019年营业收入1955.492404.772428.972976.793678.94期初流动资产4648.065470.247212.951020013000期末流动资产5470.247212.95102001300014400平均流动资产5059.156341.5958706.4751160013700流动资产周转率39%38%28%27%26%从表9看出，2015-2019年万科集团流动资产数额连续增长，但是与同期增长率相比较，2017年流动资产的增长率最大，而2019年流动资产增长幅度最小，主要原因是流动资产的涨幅受到货币资金以及存货的影响比较大。近五年的流动资产周转率逐年下降，反映出资产没有得到有效利用，主要原因是房地产行业受到国家政策的约束，流动资产多占用在存货上，之后需要加强对流动资产的管理。表10万科集团与保利集团、绿地集团和新城控股流动资产周转率对比表（单位：%）年份/集团名称万科集团保利集团绿地集团新城控股20150.390.340.760.5120160.380.380.410.4320170.280.270.410.3720180.260.280.410.2720190.270.280.440.27从表10中看出，在2017到2019年万科集团的流动资产周转率都处于行业比较低水平的状态，主要是万科集团处于规模扩张状态，加上受到行业的监管以及限购令实行，致使库存积压过多，而库存量过大会占用企业大量的流动资产，使得企业的流动资产利用情况没有达到最佳水平，最终给企业的营运能力带来影响。4．万科集团流动比率分析流动比率往往能体现企业的短期偿债能力。从表11中看出万科集团流动比率呈下降趋势，体现出短期偿债能力逐渐减弱。万科集团能够利用本身的良好信誉融资，依赖于合同负债、应付票据及应付账款，但是持续降低流动比率造成很大的财务风险，近年来国家对房地产行业加强管控，万科需要防范自身的偿债风险。表11万科集团2015-2019年流动比率表（单位：亿元）项目2015年2016年2017年2018年2019年期末流动负债4200.625799.988473.551120012700期末流动资产5470.247212.95102001300014400流动比率130%124%120%115%113%表12万科集团与保利集团、绿地集团和新城控股流动比率对比表（单位：%）年份/集团名称万科集团保利集团绿地集团新城控股20151301731541222016124174145113201712017813210920181151721241172019113156122104由表12可知，万科集团与保利集团、绿地集团和新城控股相比，流动比率相对较低，其资本结构稳定性没有保利集团和绿地集团表现得好。但是通过上文对万科集团存货、流动资产和预收账款等的分析，发现在2017年左右房地产行业受到国家宏观调控的影响，使得房地产企业的流动比率呈下滑趋势，对此万科集团及时调整经营策略，确定营运资金的需求，利用信誉进行合理融资，避免增加资金使用成本，同时降低企业的短期偿债风险。5．万科集团总资产周转率分析总资产周转率反映资产投资规模与销售水平之间配比情况，万科集团每一年的总资产快速增长，除了2015年总资产增长6.09%之外，每一年的增长率都保持在20%以上，因为2015年的总资产相对来说是小的，之后趁势扩大规模。同时，从表13看出万科集团近五年的总资产周转率逐年下降，说明在扩大规模的过程中资产利用和管理情况不理想。表13万科集团2015-2019年总资产周转率表（单位：亿元）项目2015年2016年2017年2018年2019年营业收入1955.492404.772428.972976.793678.94期初总资产5084.096112.968306.741170015300期末总资产6112.968306.74117001530017300平均总资产5598.5257209.8510003.371350016300总资产周转率35%33%24%22%23%表14万科集团与保利集团、绿地集团和新城控股总资产周转率对比表（单位：%）年份/集团名称万科集团保利集团绿地集团新城控股201535326840201633363733201724253728201822253721201923253922从表14中看出，万科集团的总资产周转率低于保利集团和绿地集团，有时略高于新城控股，说明投入的资产创造收益需要的时间长，企业投入的资金没有创造出较好的收益，这是万科集团这五年来面临的难题，决策层和管理层需要及时找到提高营运能力的有效方法。6．万科集团资产收益率分析图4万科集团2015-2019年利润总额变动表（单位：亿元）从图4得出2015-2019年万科集团的利润总额逐年上涨，表明企业的整体发展状态和环境都是比较理想的。万科集团的业务聚焦在三大经济圈和中西部重点城市，做到区域协调发展，并带来了可观的经济效益。此外，万科集团还加强了对成本的管控，建立运营分析制度，协调企业内外部资源，制定符合企业发展的成本方案和预算方案，最大限度降低了企业的开发成本，增加企业经济利益的流入。表15万科集团2015-2019年资产收益率表（单位：亿元）项目2015年2016年2017年2018年2019年利润总额338.03392.54511.42674.6765.39期初总资产5084.096112.968306.741170015300期末总资产6112.968306.74117001530017300平均总资产5598.5257209.8510003.371350016300资产收益率4.64%3.93%3.73%3.66%3.38%从表15看出万科集团近五年的资产收益率逐年下降，主要是万科集团每年扩大规模，投资新项目，增加了企业的营业成本，相应地利润总额增加幅度有波动，万科的经营管理能力存在不足，之后需要提高经营管理能力。表16万科集团与保利集团、绿地集团和新城控股资产收益率对比表（单位：%）年份/集团名称万科集团保利集团绿地集团新城控股20154.644.372.434.0420163.933.921.413.6920173.733.381.724.3720183.663.391.704.7520193.384.001.923.36由表16看出，万科集团的资产收益率表现一般，与竞争对手相比存在差距。资产收益率受到平均资产总额与净利润的影响，万科集团的净资产表现较好，主要原因是净利润与竞争对手相比存在差距。（四）万科集团营运能力研究结论以上通过对万科集团近五年财务指标分析其营运能力，发现2015-2019年万科集团的存货周转率、流动资产周转率、流动比率、总资产周转率都呈现下降趋势，这说明万科集团在存货、流动资产、总资产上存在不足之处，这与房地产行业发展受到政府监管有部分关系，但是万科集团的资产收益率在行业中表现较好，总体来看其盈利能力水平较好。四、万科集团营运能力存在问题及提升对策（一）营运能力存在的问题通过以上分析可知，万科集团总体经营良好，盈利能力水平在行业内表现突出，但是万科集团营运能力仍存在以下不足之处。1．流动资金使用效率低，企业面临的短期偿债风险过高存货过多致使资金使用效率低。2015-2019年，万科集团的存货逐年增长，特别是国家加强对房地产行业和银行贷款利率的管控后，大部分消费者对买房持观望态度，因而万科集团的销售收入增速没有明显提升。加上万科集团每年都新增开发投资项目，在建住房和成品房也占用大部分资产，导致资产周转速度过慢，与保利集团等竞争对手相比，万科集团的库存量过多，存货的流动性稍微差些，如果不及时加强对存货的管理，会降低企业的资产利用率，可能会无法偿还短期债务。流动比率过低，大大增加短期偿债风险。通过对万科集团的流通比率进行分析，发现近五年中万科集团对合同负债、应付票据及预付账款的依赖程度逐渐加强。万科集团本来就面临存货去化周期长的问题，加上流动比率呈下降趋势，这进一步增加万科集团的短期财务风险。2．资产收益率低，加强盈利能力通过分析2015年到2019年万科集团的资产收益率发现其逐年下降，与同行业竞争对手相比，2019年其资产收益率比保利集团低，与新城控股相差不大，主要原因是万科集团规模不断扩大，新开发项目每年都在逐渐增加，资产金额过高所致。同时，在2017-2019年万科集团的货币资金存量大增，降低营运效益。（二）提升万科集团营运能力的措施1．加强对存货的管控，优化流动资产结构通过以上分析，万科集团存