土地使用权竞买可行性研究报告

土地使用权竞买可行性研究报告

苏园（2023）03号地块土地使用权竞买可行性讨论报告。

二、报告编制单位

苏州市新天地工程造价询问事务所、苏州铭星软件科技有限公司。

三、地块坐落位置及环境

本地块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内的中心商贸区，在管委会大楼与中心公园之间，呈东西向长条形，长约200米，宽约97.6米。四侧以街道为界，北侧为苏绣街，东侧为星桂街，南侧为苏雅路，西侧为星都街。北邻都市花园，其余三面均为空地。

1、园区概况

苏州工业园区开发建立7年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅进展快，而且销售旺，成为人们憧憬的安家落户之地。

苏州工业园区的房地产于1996年开头开发建立。近年来，园区房地产蓬勃进展，从当年开发10多万平方米到2023年的开发量70万平方米，约占市区总开发量的一半。2023年8月底，区内累计住宅开工面积130.7万平方米，竣工交付74.8万平方米。在园区管委会的大力推动下，园区领先在苏州市推出小高层住宅，得到了购房者的青睐。目前在园区楼市，小高层住宅已与多层住宅一样旺销。到2023年底，园区已建和在建的小高层住宅在40幢左右，小高层住宅已成了园区住宅开发的一个热点，成为园区一道亮丽的风景线。目前，园区房地产产销两旺，销售量始终远大于竣工量，房地产工程大多在预售阶段就销售一空，整体销售率在95%以上，园区住宅已是苏州市民的一大品牌，成为他们安家落户的首先。

园区住宅建立缘何呈现红红火火的态势？关键是园区以前瞻性的眼光，全面推动住宅建立，努力走上“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准治理”的四高之路。

2、园区总体规划

苏州工业园区是引进国外资金和治理阅历开发的举世著名的开发区，以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的”中心区；其次期围绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。

3、金鸡湖景观规划

金鸡湖位于园区70平方公里规划区的中心地带，占地7.4平方公里。依据园区总体规划，周边8平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化消遣区。1998年初，园区管委会托付国际闻名跨国公司美国易道（EDAW）公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等8个特色景区。金鸡湖的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家进展规划委员会批准。

该项工程总投资为11亿元，施工区4至5年。

4、环境

中新双方专家从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注意融合现代国际城市规划和开发建立的阅历、新特点，力邀国际知名大师参加，编制设计了具备世界一流水平的科学规划体系。同时，本着“先规划、后建立”和“先地下、后后地上”的指导方针，积极实施高标准的根底设施开发，不仅形成了与高科技产业进展相适应的投资环境，而且也制造了舒适怡人的高品质生活环境。

5、配套设施

苏州工业园区借鉴新加坡阅历，住宅区全部商业效劳、社会效劳设施都集中在邻里中心，在70平方公里规划区内规划19个邻里中心，园区的住宅围绕集商业、文化、社区效劳于一体的邻里中心布置，这种社区效劳设施设计新理念的设施为社区居民供应了综合性、全方位、多功能的效劳；同时，园区还新建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制的星海学校、新城花园小学及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。工业园区社区效劳设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建立胜利的重要因素。

6、本地快环境综述

园区住宅已形成规模，本地块是中心商贸区首块拍卖地块，中心商贸区四周地块的住宅建立已近尾声，中心商贸区的开发是园区居民乃至苏州全体市民翘首以待的重头戏。

四、报告编制依据和用途

依据苏园土拍（2023）第1号《苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告》，苏州市新天地工程造价询问事务所、苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发的《房地产开发工程经济评价软件》，在深入讨论拍卖文件和现场调查的根底上，通过营销筹划、初步规划、投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园（2023）03号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供参与拍卖的房地产企业和供应贷款的金融机构参考。

五、评价指标与决策方法

1、评价指标

土地拍卖工程的可行性讨论，其目是确定企业可以承受的土地最高限价，以及承受该限价获得胜利的可能性有多大和需要冒多大的风险。用四个指标来反映，即：土地最高限价，财务内部收益率期望值（加权平均值），财务内部收益率到达基准收益率的累计概率（胜利的可能性），财务内部收益率低于0的累计概率（导致损失的可能性）。

土地最高限价定得越高，获得土地的时机就越大，企业获利力量越差，所冒的风

险就越大，反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的时机越小。因此，决策者不仅需要士气，更需要才智。本工程评价供应了多个决策方案，供投资者决策。每个方案均列出了土地最高限价，财务内部收益率期望值，财务内部收益率到达基准收益率的累计概率，财务内部收益率低于0的累计概率等四个决策指标。

2、决策方法

决策可以按以下步骤进展：

企业先确定目标收益率--基准收益率，每个企业对获得土地的迫及程度是不同的，企业随着土地存量的削减，其迫及程度加剧，对工程收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不一样，基准收益率是不同的。

从表1中选择内部收益率期望值≥基准收益率的方案。此时，可能有多个方案符合条件，则还需要进一步通过“财务内部收益率到达基准收益率的累计概率”和“财务内部收益率低于0的累计概率”作出决策。

排解风险大的方案，当“财务内部收益率低于0的累计概率”很大时说明方案的风险很大，这种方案应当排解。当若干个方案的“财务内部收益率低于0的累计概率