万科成本控制体系

第一章房地产成本管理制度1、为了增强成本控制力度，减少成本费用，提高市场竞争(一)成本管理部的成本管理职责1、制定、修正成本管理制度，督促、指导各开发企业建2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给企业管理层作决推广内外成本管理经验.寻求减少成本的有效途径，增进成本管理水平的提高。(二)各执行部门的成本管理职责2、根据本单位业务发展规划、开发能力和市场状况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和4、客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目的成本，分解成本费用控制指标，贯彻减少成本技术组织措施.(一)成本监控系统(二)成本监控的规定◆计划管理制度(包括指标、定颁、考核管理措施):◆工程(质量、进度、监理、现场、工程盘点、期工验收移交)管理制度；◆预决算(包括概算、设计变更、现场签证、结算.款项拨付僧理制度.◆开发产品成本计划(按完全成本口径);2、成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为根据，综合考虑多种原因进行编制，做3、各开发企业应完善成本考核措施，确立成本减少率、费用节省额、项目投资回报率等成本考核2、按例外管理原则.对下列成本异常偏差及其处置措施.应随时上报；◆成本超降率占单项工程成本总额10%以上、占其自身预算成本或计划成本30%以上的的项目、事件(包括停工、严重南工、重大设计变更、计划外增减项目、现场签证、工程质量事故等原因影合作条件更改.(一)立项环节的成本控制3、若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因是发生变化，并将对我4、招标或拍卖项目的竞价不得突破同意的最高限阶；合作建房项目要充足考虑地价款的支平才方(二)规划设计环节的成本控制2、总体规划设计方案(必须包括建导致本控制总体目的),应首先上报领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段(如单体设计、扩初设计、施工图设计)。每一阶段都必须规定设计单位出具《设计概(预)算》,并在与上一阶段的概(预)算进行认真分析、比较的基础上编制我方的《建导致本概(预)算》,确定各成本单项的控制目的，并以此控制下一阶段的设计。3、施工图设计协议应具有有关钢筋、混凝土等建材用量规定的条款，并载明：设计单位的《施工经济性(包括建成后的物业管理成本)等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修(三)施工招标环节的成本控制1、除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定.5、凡投资额超过人民币1,000万元的工程项目若采用邀请招标方式。应事后提交有关招标、评标7、垄断性质的工程项目(如水、电、气等)应竭力进行公关协调，最大程度减少造价。8、施工协议谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，协议条件必须符合招标条件，协9.应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等.(四)施工过程的成本控制现场签证2、现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工3、应尤其重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收.必须由工程、预算人员联合施工单位、1、原则上不向施工单位支付备料款.确需支付者应不超过工程造价的15%.并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。◆施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完毕月报表.◆工程、预算部门会同监理人员对照施工协议及进度计划，审核工程进度内容和竣工部位(主◆预算部门整顿复核工程价值量◆经财务部门审核后按有关同意程序付款并登记付款台帐。用提供便利.4、工程进度款支付到达工程造价85%时原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修(五)工程材料及设备管理3)、应按工程实际进度合理安排采购数量和详细进货时间，防止积压或导致窝工现象.招标方式.在质量、价格、供货时间均能满足规定的前提下，应比照如下列条件择优确定供货单位：◆可以实行赊销或定金较低的供货商：◆乐意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商：◆可以到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；◆售后服务和信誉良好的供货商。办理验罢手续，妥善保管。对不符台规定的，应及时退货并告知财务部拒绝付款.影响和损失的，供货商必须承担索赔责任.促成由一人完毕材料采购全过程的行为.5、对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型.在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采用我方限价的措施.同步在材料和设备进场时应规定出具检查合格证。6、材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过.审算部门同意领导同意.门的验收检查证明以及结算清单.经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算.(六)竣工交付环节的成本控制1、单项工程和项目竣工应通过自检、复查、交证明书”应由施工单位、监理单位和物业企业同步签订.3、凡有影响使用功能和安全及不合设计规定的构造部位、安装部位、装饰部位和设备、设施.均确施工单位的保修范围、保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及惩罚措施等。5、采用一次性扣留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充足的估计，留足保6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用应在工程承包协议中便明确由乙方承担.(七)工程结算管理◆符合协议(协议)有关结算条款的规定：◆具有完整有效的质量评估成果和符合规范规定的竣工验收资料；◆项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；◆工程遗留问题已处理完毕：◆施工单位结算书按投求编制，所附资料齐全。般只能作为参照.4、审算部门应详细查对工程量.审定价格、取费原则.计算工程总造价，做到资料完整，有根有扣清甲供材料款项.6、审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理.进行“三算”对比找出工程成本超、降的原务，对照协议详细审核并编制工程财务决算书.(八)其他环节的成本控制2、销售过程中为增长“卖点”需增长或调整绿化、公建配套等项目时.应事先编制预算并报各开3、应尽量缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期少利息费用等成本.4、各开发企业应按回避、竟争、平等、服务、距离、双赢、公正、团体合作的原则，对的处理与合作伙伴的关系.1、本制度合用于各房地产开发企业.各房地产开发企业应根据本单位的详细状况和项目特点，结合本制度的规定。制定本单位的成本管理制度或管理措施.在实际工作中不停完善，并立案.2、本制度未波及到的内容或未尽事项.应按照国家和房地产开发企业成本管理的有关规定执行。本制度由财务管理部根据成本管理的需要进行修订和完善.第二章房地产企业成本核算指导第七步：对的划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供),根据有关规定分别计算可售面◆成片分期(区)开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。◆一项目有裙房、公寓、写字楼等不一样功能的，在按期(区)划提成本核算对象的基础上，还4-1开发产品成本核算应视开发产品的详细状况，按制导致本法设置成本项目。成本项1)土地获得价款2)开发前期准备费3)主体建筑工程费4)主体安装工程费5)小区管网工程费6)园林环境工程费7)配套设施费8)开发间接费4-2各成本项目的开支范围如下：开发前期准备费一)勘查设计费二)报建费资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开改专题基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补助费)、拆迁管理费、招投标管理费等。2)临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器3)临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。4)场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用。三)临时设施费1)临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用2)临时办公室：租金、建造及装饰费用3)临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费4)临时围板：包括设计、建造、装饰费用一)基础造价包括土石方、桩基、护壁(坡)工程费、基础处理费、桩基征询及检测费、降水二)构造及粗装修造价构造及粗装修(含地下室部分),如系高层建筑，有裙房架空层及转换层，原则上架空层构造三)门窗工程四)公共部位精装修费五)户内精装修费一)室内水暖气电管线设备费：3、室内燃气系统费：室内电气系统费(强、弱电预埋管)二)室内设备及其安装费三)室内智能化系统费1、保安监控及停车管理系统费用一)室外给排水系统费二)室外采暖系统费三)室外燃气系统费四)室外消防系统费五)室外智能化系统费1)环境设计费2)绿化建设费：区内、区外绿化支出3)建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等4)道路、广场建造费、道路广场铺设、开设路口工程及赔偿费等5)围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门6)室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯7)室外背景音乐8)室外零星设施：多种指示牌、标识牌、示意图等(1)在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，居委会、派出所、岗(2)在开发小区内发生的根据法规或经营通例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配(3)开发小区内都市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和获得经(4)对于产权。收入归属状况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规售承诺等详细状况确定与否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人开发间接费核算与项目开发直接有关、但不能明确属于特定开发环节的一)工程管理费1)工程监理费：支付给聘任的项目或工程监理单位的费用2)预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用3)行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补助等人工费以及直接从事项4)施工协议外奖金：赶工奖、进度奖5)质检费：竣工验收过程中的有关质检费。二)营销推广费项目开盘前发生的广告、筹划、样板间、卖场建设、售楼书、模1)媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏2)广告设施及公布费：车站广告、路牌广告3)现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆4)促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费5)宣传资料及礼品费：售楼书、多种礼品6)接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等7)现场销售器具费：饮水机、家私等8)现场销售人工费：工资、奖金、补助等9)卖点增长费：10)看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用11)样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。对12)销售模型费13)展销费：展位费、布置费、制作费等14)其他三)资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失、减去利四)物业管理完善费三类期间费用与“开发间接费”均由联络和区别，详5-1“开发成本”科目：核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级本核算科目明细表”**项目在建一期住宅项目动工前，所有成本均在成本核算对象’待开发土地“中核算；项目动工后，将已动工5-2“开发间接费“科目：归集和分派与项目开发直接有关、但不能明5-3“预提费用“科目：核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期成本核算对象的贷款余额“,存货取帐套”开发成本……各成本核算对象的借方5-4“待摊费用“科目：按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期5-5“开发产品“科目：核算已开发完毕并验收合格的开发产品的实际成本。一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注按前述明细开发前期准备费按前述明细按前述明细主体建筑工程费按前述明细按前述明细主体安装工程费按前述项目按前述项目小区管网工程费按前述项目按前述项目园林环境工程费按前述项目配套设施费按前述项目开发间接费按前述项目按前述项目自一级科目开发间开发间接费项目名称工程管理费按前述明细定期转入营销费用按前述明细资本化利息费开发产品项目名称设置面积或套数的数量金额帐成本.◆按建筑面积征(或赔偿)时：按成本核算对象的建筑面积来分摊。编号(略)合作款项红线外市政配套费拆迁赔偿费开发前期准备费规划设计费建筑研究用房增容费三通一平费临时道路临时用电临时用水临时设施费临时围墙临时办公室临时场地占用费临时围板主体建筑工程费护壁(坡)桩基检测降水门窗工程室外门窗户门防火门公共部位精装修阳台、露台精装修主体安装工程费室内水暖气电管线设备费室内供排水系统费室内采暖系统费室内燃气系统费室内电气系统费室内设备及其安装费空调及其安装费电梯及其安装费发电机及其安装费高下压配电及其安装费消防通风及其安装费背景音乐及其安装费室内智能化系统费保安监控及停车管理费用电信网络费用卫星电视费用三表远传费用家居智能化费用小区管网工程费室外给排水系统费自来水系统雨污水系统热水系统室外采暖系统费管道系统热互换站锅炉房室外燃气系统管道系统调压站室外高下压系统费高压线路工程室外消防系统费室外智能化系统费电信网络系统费小区停车管理系统电子巡更系统围墙监控照明系统园林环境工程费绿化建设费建筑小品围墙建造费室外照明室外背景音乐室外零星设施配套设施费幼稚园网球场开发间接费工程管理费工程监理费预结算编审费行政管理费质检费利息营销费用媒介广告费广告设施及公布费物业完善费第三章责任成本管理体系为提高企业成本管理水平形成分工负责、有机协调的成体系特制定本管理指导。4.1.2房地产成本管理效果依赖于各环节自身的良好运作.房地产成本管理依赖于各环节之间有机协调与配合.其职责履行状况.4.1.4责任成本体系目在加强不一样专业.不一样流程之间的合作和沟通。形成分工负责、有机协调的责任成本体系.4.2.4反馈指标：以定量指标为主.反馈指标的系列数值反应项目成本特性.单一反馈高下并不能成果与否经济合理与否符合成本管理宗旨刊登评价意见.并形成系统的项目责任成本分析汇报.(如钢筋、砼含量等),形成《施工图设计阶段的成本各阶段的成本测算的有关资料(成本测算表、目的成本控制指导书)在定稿后即时报财务管理部成本审1、目的成本测算必须应用统一测算表格(见附件),并体现量价分离的原则。本测算表必须附详细的产品建造原则及部品原则(施工图预算阶段)阐明书。3、成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联络数，由项目规划的基本指标(如建筑面积、基底面积、户数、单元等)推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，4、成本测算表中的单价应根据产品定位、5、产品定位和目的成本测算是一种互动的决策过程，需要设计、营销、工程、成本反复6、施工图预算完毕后《目的成本测算表》中的材料设备，对其品质应有精确有描述，且应与楼7、投资分析和实行方案阶段的成本测算的量价分析原则不明确时，可以根据已结算工程8、各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原则不一致的地方应有充足的根据和阐目的、责任部门、控制指标、控制手段和要点；包括营销费、资本化利息、物业基金等的控制。(各成1、在项目实行过程中，应及时反应项目成本的动态状况，由成本管理月报》的部分内容，在完毕后的三个日内报财务部成本审算中3、成本管理部应根据协议签订状况、预算5、在协议审批时，即时揭示施工协议和材料采2、工程施工和销售过程中，假如售价、成本发生较大变化时(对利润影响达2%),应对目的成本进行成本科目1土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契税、2的房屋成本和对应税金等3红外线道路、水、电、气、通讯等建造费、管线4地上、地下建筑物或附着物的拆迁赔偿净支安顿及动迁支出，农作物赔偿费，危房赔偿费等二1水文、地质、文物和地基勘查费，沉降观测日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、钉线费、材料及施工费21.项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、费新中小学教师住宅补助费)、拆迁管理费、招投标管理费等3施工用的临时道路设计、建造费用施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用费用4围墙、围栏设计、建造、装饰费用三1土石方、桩基、护壁(坡)工程费、桩基咨检测费、降水2砼框架(含独立柱基和条基等浅基础)、砌找平及抹灰、防水、垂直运送、脚手架、超高补裙楼、有转换层构造并入塔楼)3工程费用4大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用5厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用四1◆给排水◆热水系统2空调设备及安装费用、空调管道、通风系统含消防水、电、防排烟自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统◆防排烟工程3弱电系统阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按钮宽带网五1小区内给水管道、检查井、水泵房设备、以及外234红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压5露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管红外对扫六12建筑小品雕塑、水景、环廊、假山等到34永久围墙、围栏及大门5室外照明67小朋友游乐设施、指示牌、标识牌、示意图、垃七123幼稚园45网球场6配电房、水泵房土建及装修费78八1支付给聘任的项目或工程建立单位的费用建设主管部门的质监费建设主管部门的安监费车站广告、路牌广告设计、工程、装饰等样板间包括样板间设计、装修、家俱、饰品以及保洁、费用：主体内样板间销售后回收的设计、装修、家俱、家私等费用，可从总费用中扣除。开发商承担的由物业管理企业代管的大修基金、投入的物业管理费期间费用目的成本编制可不包括此项费用，本表列明供参管理费用人工费用行政费用财产费用销售费用电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等广告费用设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费售楼书、多种礼品看楼专车运行费、修理费、司机行车费用客户会费用支付专业销售代理机构或物业企业的代理销售和的征询等费用1.2本措施合用于集团内所属房地产企业工程项目的施工、监理上(含5万元)工程施工项目、工程监理、工程造价征询必须实行招标选择合作单位。工程招标应采用但下列状况除外：(1)金额在5万元如下的工程可按照货比三家、合理低价的原则，经详细填写《考察承包人成果审批表》,报企业招标工作小组同意后确定承包人；(2)某项工程已通过集团审批确定了长期合作伙伴关系；(3)某些政府垄断工程。.3项目部职能：编制招标计划，全过程参与招标工作(重要是会审工作)并督促检查招标工和的进展。2.3对未列入合格承包人数据库中的投标单位，应由招标工作小组组织进行人(且分属不一样部门),考察结束后填写《承包人考察成果审批表》,经企业招标工作小组审查合格后合格承包人资格(并非终身制),每隔一定期间应对其进行重新评审。部门成本管理部工程管理部项目部1、制定招标计划主持开标会议，根据项目状况制定招标详细计划划、技术交底等规定书中经济条款等工作邀请函选择投标单位并提出意见选择投标单位并提出意见的答疑主持发标、答疑会议，审本投标单位资质审经济标、谈判位谈判与谈判7、定标、发中标告知招标工作小组副组长主持，集体表决定标，并发出中标告知成本管理部主持招标资料的搜集、整顿、归档工作(应指定专人负责资料管理);工程管理部深入完善合格承包人数据库文献格式；附件包括：施工图纸、拟签原则协议(协议中应明确发包人规定的所有内容)。施工类项目招标，正常状况下，应根据施工图编制标底。标底做为评标的重要根怎样计取),此类费用包括：开办费、施工组织措施费、扰民费、文明现场施工费、赶工费用、总承包企业招标的项目在当地重要报纸上或建设交易服务中心公布招标信息，并按政府有关部门规定办理手如合格承包人数据库中没有合适的投标单位，应由招标工作小组组织进行三人且分属不一样部门),补充、完善该数据库。评标、定标应按照货比三家的原则进行充足、科学的比较和论证(可采用综合评议或其他方式)。参与评标),工程管理部评审技术标，成本管理部评审经济标。作关系的投标单位可考虑其在企业实力(信誉、项目经理资质、施工经验)方面的综合评标权重，填报确定中标单位后3天内，招标工作小组向中标单位发出中标告知书，并将中标成际利益条款(让利优惠、承包人资金垫付等)的有效执行。4.1投标结束后，成本管理部应做好项目招标资料(招标文献、投标文献、承包人考察成果审批表、答疑记录、开标和评标的记录、评估标评审表、有关会议纪要等)的搜集、整顿、归档工作。4.3本管理措施各分企业务必严格执行；在执行过程中，如与实际状况确有不合适据实际状况请示(修改)集团财务部、设计工程部。5表格编号：03-20-F1版本：A/0表格生效日期：2001年09月01日序号：考察内容(成立日期、注册资金、企业有关证书)(人员构成、施工机械设备、固定资产、净资产、负债、流动资金)(施工质量、获奖等)(信誉、与业主配合等)人员签名企业招标小组意见项目部工程管理部成本管理部其他部门及企业领导工程开标识录编号：03-20-F2版本：A/0表格生效日期：2001年09月01日序号：编号投标单位名称投标价(元)备注123456789招标小组会签栏招标项目建筑面积投标文献评审成果报价(费率)工期企业实力(信誉、项目经理资质、施工经项目部工程管理部成本管理部其他部门及企业领导投标承诺函我主乐意在上述投标总价基础上下浮%,实价为；元，实价(人民币大写):元；实价(人民币大写):元；4.工程保修金；按总价的%扣留。投标单位(签章):3.2负责签订、履行工程协议的人员(包括经办、审批、资料管理等)贯彻执行本管4.1一般规定4.1.1本管理措施使用于直接构成发包单位项目开发成本且需要承包单位通过工程形成实体产品(如土建、安装、装饰、园林环境等)的协议；勘测、监理、造价4.1.2.1合法性原则：工程协议管理必须全面符合有关法律法规及行业规定，使得企业但金额在一万元如下且能及时结清的零星工程及工程类协议中已经界定清晰4.1.2.3事前签订原则：工程协议应在经济事项发生前签订，严禁工程类业务未签订协4.1.2.4招标原则察成果审批表》(详见附件),并按规定经企业有关负责人集体会签同意后，方4.1.2.5利益明晰原则：协议应清晰地界定、描述各方的权利和义务，以杜绝模糊、歧义、推诿、扯皮现象；协议中尤其应有明确的、可以界定清晰的协议价款、结样计价、总价怎样最终确定等),并就设计变更与现场签证的有效性、可控性作4.2.1原则示范协议：在招标(招标文献附件)及协议签订时，工程协议应尽量应用协4.2.1.1有关部门将就房地产业务，逐渐建立统一的协议原则文本，企业应予采用4.2.1.2协议原则文本内容尽量采用FIDIC条款模式，内容分为协议条款、通用条款、4.2.1.3如当地政府部门有强制性规定，可按当地政府部门原则协议4.2.1.4如企业尚未制定协议原则文本，可以延用以往的协议，但经4.2.1.5当客观条件发生重大变化、原有协议原则文本不再合用时，业4.2.2协议的经济条款应包括但不限于如下内容：4.2.2.1协议价款或委托酬金：采用招标方式选择合作方式的，应以双方确报送的结算造价最终核减额在审核总价5%以内(含5%)的造价征询酬金由发包单位支付，若结算造价最终核减额超过5%,则因造价超过部分而引起的造价征询酬金之增长部分由承包单位支付；若承包单位报送的结算金额超过最终审定结算金额10%(含10%)时，承包单位除造价征询酬金外，发包单位应深入扣款(扣款比例、金额各企业自定),直至取消此后的投标资格(且应在《工程结算告知单》强调此内容)。4.2.2.3计价根据：工程类协议应将施工图、预算书作为协议的构成附属部分◆发包单位分包工程、甲供(发包单位)材料设备、(发包单位)限价的范围和种类；4.2.2.4设计变更及现场签证：协议中应规定设计变更及现场签证的4.2.2.5总价结算措施：工程类协议可在协议中明确规定按“结算=协议价(或预算造价)+材料价差+设计变更+现场签证+增长项目一减少项目+奖励一罚款”确定结算总价。4.2.2.6结算和付款措施：协议应明确规定验收及付各期进度款合计不应超过总造价的80%;无精确施工图预算或无精确协议总价时，应充足4.2.2.7廉洁合作约定：为维护企业利益、防止黑幕、4.2.2.8保修协议：对施工协议，为保证工程质量，保护企业利益，应与承包单位此外4.2.3协议起草、谈判与签订的重要职能部门：工程管理部负责工期、质量等技术部分的起草、谈判和协议签订；成本管理部负责其中的协议价款、计价方式、付款方式等经济部分工程的起草和谈判。4.2.4协议审批流程：通过招标确定合作方后，由主办工程师填写协议审批表，在征得有关职能部门同意(会签)后上报分管副总、总经理审批；协议审批应按照协议的审批流程，工程协议审批流程如“图一”所示(图中实框为必经流程，虚框为按实际状况选择之流程)。核非原则(图一)4.2.5为提高协议审批的效率，企业领导、职能部门经理可根据实际状况需要，在自身职能范围内，对于某些类别、一定金额如下的工程协议，在不违反有关规定的前提下，可对下级部门或人员作一定的授权，但授权人仍为负责人。4.3协议履行的管理4.3.1协议的交底：在协议签订之后，一般规定至少就主体协议填写《工程协议摘要表》,发至各部门，并向工程、成本、采购等有关人员进行协议讲解交底，阐明工期、质量、工程范围、付款方式、发包单位职责(即甲供材料设备、甲方限价、甲方分包等范围)、总分包的关系等，以便各岗位人员协调、配合；金额较小的协议交底，可只填写《工程协议摘要表》发送到有关部门的有关人员，以便执行。4.3.2协议款支付4.3.2.1项目部的工程管理人员负责协议款支付的经办，填写付款申请单、工程付款审批表等，经有关职能部门审核、企业领导审批后支付；协议款支付审批按其支付金额规模确定审批流程。工程进度款的支付流程如“图二”所示(图中实框为必经流程，虚框为按实际状况选择之流程)。字成本管理部登记实际完毕和付款台帐现场工程师复进度(附质量项目部(协议管理员)登记台帐财务开支票总经理签字(图二).2对保修金等余款的支付措施应作明确规定，除一般保修金外，可在协议中约定发包单位在工程竣工后一定期间内扣押承包单位一定数额的渗漏保证金.协议变更的管理协议签订后，因客观条件发生变化需要变更协议内容的，或承包单位提出变更规一致后起草变更后的条款.再按照协议签订的有关程序办理，严禁私自变更协议..2如工程存在质量问题或履约过程中承包单位存在违约状况等，主办工程师应在结算申扣款项目，保修金等)、承包单位多报领的甲供材料、变更签证未如实实行的部分.钢材实.4工程结算的详细措施按《工程预结算管理措施》执行..5工程结算要注意结算资料的及时整顿、分类、归档、保留.主体协议等金额较大的协议执行完后.应由协议主办部门对发包单位的协议管理(工期、质量、成本配合等)、承包单位的工期、质量，成本、配给协议文本保管应遵照及时整顿、分类、归档、保留.以便复查。协议文本原件(包括协议文本、有关补充协议、协议审批表等)应由办公室专人要妥善保.1协议应当由专人持续统一编号；因主协议的变更、解除等签订的补充协议.按主协议类别编号(因补充协议中也许波及其他类别的内容);协议有关部门皆应采用统一编号。◆前期协议(包括规划、设计、勘察、监理、造价征询)◆施工协议(包括建筑，安装、装饰、市政);◆园林环境协议(包括室外环境的设计、施工);3协议编号次序为；项目名称及期或区、栋(不能确定详细期别列入“跨期待分摊)-分类4成本管理部、财务管理部在协议分类登记时，还应对每份协议按成本核算科目进行归属，本部门管理措施务必严格执行，如在执行过程中，与实际状况确本管理措施自2001年6月1日起执行。编号：03-05-F1版本：A/1表格生效日期：2001年08月03日序号：工程名称协议编号签类别甲方约单位乙方丙方范围合同内容概要工期规定约定总经理编号：03—03—F2版本：A/1表格生效日期：2001年08月03日序号：协议编号收款单位元元元目前协议未付金额元申请支付金额元我方月度资金计划中所列本次计划付款额元(人民币元)小写：大写：付款理由(进度、质量、配合等)会签栏项目部(工程管理部)经理：成本管理部经办人：经理：总经理工程协议摘要表编号：03-03-F3版本：A/1表格生效日期：2001年08月03日序号：协议编号1工程范围234质量规定5甲供材料6甲方限价7甲方分包89经办部门编号：03-03—F4版本：A/1表格生效日期：2001年08月03日序号：协议编号资质等级内容经验教训总结1(招投标、协议的规范性等)2工程质量控制3施工工期控制4工程成本控制561质量控制2工期控制3456技术实力7经济实力备注：对施工单位的综合评价的技术部分由项目部填；经济部分由成本管理部填；管理部分由项目部、工程管理部协商填写。廉洁合作协议甲乙双方于年月日签订了一工程建造协议为加强工程项目建设期间的廉洁合作，保证项目高效优质按期竣工.甲乙双方经协商签定本协议并作为双方共同遵守的廉洁合作行为准则。一甲方责任1.甲方有责任向乙方简介本单位有关廉洁合作管理的各项制度和规定.2甲方有责任对本单位项目管理人员进行廉洁合作教育.3.甲方人员应严格遵守本单位有关廉洁合作管理的规定，不得接受乙方的宴请，不得4.甲方在工程项目建设期间发现甲方人员任何形式的索贿受贿行为，均应及时采用措施予以制止，并及时通报乙方单位领导.5.甲方人员如违反廉洁合作管理制度及本协议规定，甲方应视情节轻重、影响大小予6.对于乙方举报甲方人员违反廉洁合作规定的状况，甲方应及时进行调查，根据调查1.乙方应保证乙方有关人员理解甲方单位有关廉洁合作管理的各项制度及本协议的规定并遵照执行.2.乙方不得宴请甲方人员,不得以任何形式赠送实物、现金或礼券。4.乙方有责任接受甲方对乙方在工程项目建设期间廉洁合作管理执行状况的监督.5.乙方单位人员有义务就甲方人员任何形式的索贿或受贿行为及时向甲方单位领导举一经查实，除追回由此给甲方导致的损失外，乙方承若在总价再让利10%),并对本方知情不报人员进行对应惩罚。6.如因乙方单位及人员在工程项目建设期间贿赂甲方人员，被检查机关立案查处的，年月日年月日工程质量保修协议议范围内乙方承建的工程在一定有效期限内正常使用，维护建筑工程所有者、使用者的合法权益，明确双方权利与义务，甲乙双方经协商签定本协议.乙方在质量保修期内按照《(国家)建设工程质量管理条例》、《市建设工程质量管理条例>及本保修协议承担工程质量保修责任。一.质量保修范围和内容工程质量保修范围包括：地基基础工程、主体构造工程、防水及防渗漏(屋面、外墙、厨房、卫生间、门窗等),装修工程，电气工程、给排水工程，暖通工程等约定的其他工程。详细质量保修内容双方约定如下：1.房屋建筑的地基基础工程和主体构造工程为年(按有关文献规定);3.防水工程(屋面、外墙、厨房、卫生间等)为5年；4.电气安装、给排水安装、设备安装工程为2年；5.采暖、空调及制冷系统工程为2个采暖期或供冷期；6.其他约定三质量保修责任4.属于保修范围内的项目，乙方同意接到甲方或业主告知后派人及时赶到现场进行修1)给排水、供电设施及线路出现故障，乙方须在接到告知后4小时内赶到现场，6小2)其他状况，乙方须在接到告知后24小时内赶到现场，48小时内完毕维修工作。四保修质量五质量保修卡六质量保修金支付如质量保修全余额局限性以支付工程保修及赔偿等费用，乙方应在接到甲方告知后15七质量保修金返还工程质量验收满2年后，如无质量问题，经甲方、物业企业签字同意后，在20天内将八其他在工程竣工后一定期间内扣押承包单位一定数额的渗漏保证金(例如.35元/m²)。质量保修卡施工单位：(填写名称并加盖公章)窗框的防渗漏保修期为年，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期为甲方(签章):乙方(签章):日第七章设计变更及现场签证管理措施3.2各部门、人员(包括经办、审批、资料管理等)负责贯彻执行本管理措施。4.1.4一月一清原则：每月10日前，发包单位、承包单位应就截至上月末已竣工且手续4.1.5竣工确认原则：设计变更及现场签证竣工后，发包方现场工程师和监理工程师必须在竣工后5日内签字确认，如属隐蔽工程，必须在其覆盖之前签字确认。4.1.8法律约束原则：50万元以上的工程协议，发包单位与承包单位签订工程协议的同步，应与承包单位另行签订《有关设计变更及现场签证的协议》执行。50万如下的工程协议应有符合本管理措施的对应条款。或者发包单位的有关职能部门(设计部、工程管理部)代签。F.1.3所有设计变更必须使用企业规定的原则表格(见附件),并明确如下内容：编号、5.1.5所有设计变更只有加盖《设计变更、现场签订协议书》中留有印样的专用章或发包5.1.7发包单位、承包单位均应对设计变更单进行编号(可按归属协议持续编号，总成承设计院自行发出与客服部(营销部)填写工程部(项目经理部)自行提出工程部(项目经理部)自行提出成本部对变更费用进行估算不产生费用的技术核定分管副总签字项目部内业员编号，项目经理审核签发，工程师告知监理、施工方实行 监理、现场工程师确认完毕状况：项目、监理、设计等各部门存档确认后施工方在10日内报变更结算(附1份变更单原件、存档1份) 成本部在10日内审完变更结算单并查对，签字盖章并存档的，应发有关知会。(如因墙体位置变化导致水电管线移位)5.2.4成本部在对变更费用进行估算时，应对措词不清，结算时易引起分歧、纠纷的变更5.2.7项目经理部应严格按变更金额签发的权限报批，为提高效率，企业领导、职能部门◆因设计变更导致已施工的部位需要拆除(需注明设计变更编号);◆在施工过程中，由于施工条件变化、地下状况(土质、地下水、构筑物及管线等)变化，◆发包单位在施工协议之外，委托承包单位施工的2万元以内的零星工程；◆红线外施工道路的修补(红线内的施工道路修补宜在协议中包干)。6.1.3所有的现场签证单都必须使用企业规定的原则表格(见附件),并明确如下内容：工作量、工日、工日单价(如属综合单价，则包括间接费、管理6.1.5所有现场签证单只有加盖《设计变更、现场签订协议书》中留有印样的专用章或发6.1.6发包单位、承包单位均应对现场签证单进行编号(可按归属协议持续编号，总承包协议还应分专业持续编号),并整顿归档、妥善保留；双方都应设置设计变更、现场签证事因设计变更需要拆除、营销、检查或现场施工需要，现场工程师因设计变更需要拆除、营销、检查或现场施工需要，现场工程师提出签证事项施工方填写现场签证单，并进行估价。监理、现场工<2万元成本部经理、工程部经理会签2万元施工完毕后，监理、现场工程师在5日内按实核定工作量，并各1份存档按核定的工作量，施工方在10日内上报签证结算(附1份原件、存档1份)现场王程师在10日内初审签证结算，成本部终审，签字盖章并存档重大签证需由成本部对施工方的估价进行审核10万元<5万元6.2.1监理及项目部工程师在签证前必须认真查对签证工程的施工时间、工作内发生原因、发生的工程量、工日数、机械台班数以及签证所发生的费用应由何方承担等。尤其机械台班等。原则上监理工程师不应直接在签证上签认有关单价或总价.所有确实认和假如签证单附有交工图纸则监理及项目部工程师应审核图纸与否与实际施工成果相符项目经理部对签证单上直接签定的工程量的精确性负责.7.1正常的设计变更和现场签证单，应在有效签字人共同签订完毕并与承包单位核定费用后才告知承包单位开始实行。特急类(指假如不立即实行将导致更大损失的签证)设计变更和现场签证，可以先实行再核定费用；如属隐蔽工程及事后不可复核的工程，则7.2对于费用未核定的设计变更和现场签证申发包单位项目部必须督促承包单位尽快计算变更签证费用最迟在变更签证内容所有施工完后的10日内(自监理及甲方工地代表确认竣工状况的日期开始计算)向甲方报送完整的变更结算。设计变更单出成本管理部负责10日内核定其工程量，审核完变更结算现场签证山项目经理部初审成本管理部终审。7.3协议中应规定“承包方违反变更签证结算上报时间的违约条款.如；每迟延一天，则扣减上报结算总价的5%.扣完为止.发包方按协议约定的付款比例同期支付。成本管理部应将变更、签证发生的状况分析汇总，报送企业领导、设计部、项目经理部、工程管理部，井进行数据综合分析，提出对结算书、(监理审核意见)、施工协议中相似工作内容的综合单价、费率协议或协议缺项时应附取费表、材料调差根据、不执行定额的应附工料分析表、其他需要阐明的与造8.3变更签证结算书的内容必须完整、精确并可以制定防止承包单位高估冒算的约束措施，如在协议中约定：变更结算报价超过最终审定价10%,将把最终审定价减8.4双方核定设计变更或现场签证的造价后，集团所属各分企业务必严格执行本管理措施，在执行过程中，各企业可根据实际状况编写详细的操作细则.并不得与本管理措施相冲突。各企业编制的《实行细规，报集5.表格有关设计变更、现场签证的协议协议编号：土建001(持续编号)合用范围(注明对应的图纸；合用的房型及楼号)口技术核定口设计变更提出方：(1)设计院(2)建设单位(3变更原因施工前变更内容(如附有变更图纸请注明)注：1、变更单审批通过后，由项目部内业分施工单位，分协议持续编号(总包需分专业);2、不盖甲方指定印章无效；3、没有完毕状况阐明，预算员不予以结算；4、完毕后10个工作日内上报预算，超时扣款；(每月5日前上月汇总呈报)5、技术核定以甲方最终若承认为准，重要的技术核定需设计院确6、超过2万元的设计变更请在本单空白处加重大变更签证会签章分管副估价□≤2万□2～5万□5～10万□>10万预算员建设单位需报企业会签；(盖章)设计(盖章)(签字即表更施工)(盖章)施工后完毕状况实行完毕时间；即质量状况监理工程师甲方工程师乙方结算价(附每单的结算书)注：本单由设计部(建筑)或工程部(构造安装)填写，提出部门、施工方、监理、项目部、编号：03-08-F1版本：A/2表格生效日期：2003年5月1日施工单位一所属协议——协议编号水001(持续编号)合用范围(注明施工地点、合用范围)提出时间签证原因签证内容(如附有图纸请注明)注：1、签证单审批通过后，由项目部内业分施工单位、分协议业);2、不盖甲方指定印章无效；3、没有完毕状况阐明，预算员不予以结算；4、属事后不可复查工程量或做法的签证，需工程人员与预算员一同签认方有效；5、完毕后10个工作日内上报预算，超时扣款；(每月5日前上月汇总呈报)6、超过2万元的签证单请在本单空白处加盖重大变更签证会签章分管副乙方估价乙方预算甲方估价甲方预算建设单位2万元如下的部门经理同意即(盖章);监理单位(盖章)(盖章)完毕状况乙方结算价(附每单的结算书)乙方预算编号：03-08-F1版本：A/2表格生效日期：2003年5月1日施工单位一所属协议——协议编号水001(持续编号)合用范围(注明施工地点、合用范围)提出时间签证原因签证内容(如附有图纸请注明)注：1、签证单审批通过后，由项目部内业分施工单位、分协议业);2、不盖甲方指定印章无效；3、没有完毕状况阐明，预算员不予以结算；4、属事后不可复查工程量或做法的签证，需工程人员与预算员一同签认方有效；5、完毕后10个工作日内上报预算，超时扣款；(每月5日前上月汇总呈报)6、超过2万元的签证单请在本单空白处加盖重大变更签证会签章分管副乙方估价乙方预算甲方估价甲方预算建设单位2万元如下的部门经理同意即(盖章);监理单位(盖章)(盖章)完毕状况乙方结算价(附每单的结算书)乙方预算该协议有关的设计变更、现场签证(如下简称“变更”“签第一条：乙方对于甲方正式发出的变更、签证，应及时、完整地的执行并保证工程的质量和进度规定；甲方应按照变更、签证的内容及其完毕状况(一)甲方发出的变更、签证告知单，应加盖甲方指定的印章，否则乙方可以不接受；乙方出具的规定甲方结算价款的变更、签证单，假不于结算费用.(二)甲、乙双方指定的有效印章式样如下：(甲方印章式样)(乙方印章式样)(三)协议履约中，甲、乙双方填制的变更、签证告知单都应使用本协议后附的标(四)甲、乙方均应对变更、签证告知单分专业持续编号、妥善保留；甲、乙双方都应设置变更、签证事项的单据交付记录，交付对方单据(一)变更、签证的计价严格执行与其有关的主协议的经济条款执行相似项目的综合单价或套用相似的定额、取费原则、材料惆差方式。当(二)在双方查对变更、签证的价款时，乙方负责事先就每张变更、签证告知单做一份完整结算书提交于甲方甲方不接受乙方以汇总方式编制的多项变更、签证事项(三)结算书的内容必须完整、精确，若结算报价超过最终审定价_%,将把最终审定价的减少__%上：结算书一般包括如下内容：①结算总费用；②原协议相似工作内容(四)乙方接受甲方发出的变更告知单后应立即组织计算变更费用，最迟在该变更内容所有施工完毕后10日内(从监理及甲方工地代表确认竣工状况的日期计算)向甲方报送完整变更费用计算；每迟报一天将扣除最终审定价的%。(五)原则上甲乙双方应在每项变更签证明施前，商谈确定总费用特急变更签证也应在施工后10天内谈定价款；乙方提交的变更签证结算书应与事先商谈的价格一致。(六)有关临时用工的签证事项，双方应在签证告知单上协商确定以士问题：工作内容及工作量、工作时间、工作人数、取定的人工单价(是综合单价，已含管理(七)当变更、签证的工作内容完毕之后乙方要及时督促监理和甲方工地代表在竣工后5日内签字确认，否则甲方可以不予审核费用。对于隐蔽工的变更和签证必须在覆盖或拆除前会同监理、现场工程师、成本人员共同完毕工程量确实(八)因设计变更或现场签证波及到可反复运用的材料时，应在反复运用率，否则视为乙方100%的回收运用。(九)双方核定变更、签证事项的价格后应在结算书上注明最终审定价格，并由双方签字、(十)每月5日前，甲、乙方应就截止上月十已确定最终费用的变更、签证的费用结算书第四条其他本协议与双方签定的主协议,具有同等法律效力：主协议的条款与本协议有矛盾时以本协甲方(盖章)乙方(盖章)第八章工程预结算管理措施I3.2各房地产企业从事工程预结算的计价、审批、及其他有廉洁奉公原则：工程预结算工作中，应一直以企业利益为最高利益，精确高效原则：工程预结算中的各项计算应精确、清晰、和规，具有合理低价原则：工程预结算工作应以客观事实、工程协议为根据方案优化原则：成本管理部在工程预结算工作中应积极协同设计对资料、信息应及时整顿.并根据工作需要及时提供应设计、工况外.其他状况.如其需要，均应真实、透明、系统地提供所有信息资料。成本管理部是工程预结算工作的重要职能部门对工程预结算工作负重要责任.项目部、工程预结算工作应根据项目的总工期制定预结算编制的计划.统筹安排.分清轻重缓急，做施工图预算由我司自行编制.也可以委托造价征询机构编审；委托的机构必须已通过政府有关部门承认且具有乙级以上(含乙组)资质证书。4.2.4工程结算和实行总价包干的工程预算的编审应委托造价征询机构进行.但如某工程的预算己委托了造价征询机构进行编审、井签订了总价包于协议.则该工程委托造价征询机构编制工程预结算.在造价征询委托台同中应明确规定其提供计算底稿(包括工程量、钢筋实际含量的详细计算价及与承包单成本管理部组织，工程管理部、项目部等积极配合.及时整顿齐全工程预结算工作所需的必备资料.资料必须完整、签章齐备、编号准矾并指定专人负责进行分类、装订、存档.工程预结算工作的必备资料重要包招：◆材料价格(政府指导价格、市场价格、甲供材料.限价材料告知书);◆工程协议(包括协议审批表);(◆施工组织设计方案、施(切工图、图纸会审记录);◆双方确认的所有工程变更签证及对应的预算书.任的阐明).◆其他与工程结算有关的双方确认的协议、备忘录等.4.2.7工程预结算的划分按照《房地产企业成本核算指导》进行.共划分为建设项目的开集团主张在进行工科招标之前.编制好施工图预算.并分为工程招标之标底。施工图齐备后.成本管理部应立即规定承包单位编制施工图预算.同步成本管理部应对施工图预算的查对工作.按核定的预算价签定补充工程协议、上述所有工作.应在施工图完备后60天内完毕。措施.例如：若承包单位报送的施工图预算造价超过最终核定预算造价10%时.发包单位将按预算高报部分的一定比例进行扣款(详细扣款措施可参照自定),乃至取消其此后对工程的投标资格。假如仅是委托造价征询机构进行施工图预算的编制.造价征询酬金一段按总造价的一定比例计取.假如是委托编制预算并负责审核承包单位编制的预算.造价征询酬金可采用按总议仔细审查征询机构的编制成果.同步规定各有关部门有二程在招标工作完毕之前.委托编制预算的造价征询机构必须对施1.单位保密在实行费率招标的状况下在编制预算阶段，编制预算的造货征询机构必须对施工单位保密同步也不必向造价征询机构告知施工单位的详细名称等状况。4.3.7工程预算编制的措施.工程量.◆分项工程的干项如无合适定额套mll不能换算.则应编制补充定颁单价.注贯彻调整.以减少或防止设计变更及签证.刚q精确掌握工程动态成本。程预算确定后及时对目的成本进行修改以目的成本为上限监督各有关部门采用有效措施控制工程造价.4.4.I项目部在向成本管理部提交的《工程结算》二作交接单》中详细阐明协议价款、结算造价征询酬金的什取尽量采用按造价核减额的一定比例的方式计取或采用固定金额加核减额的一定比例计价的方式.并与造价征询机构在委托协议中明确。项目部、工程管理部、成本管理部、财务管理部同通译承包单位报送结算材料承包单位整顿齐全的工程结算材料，监理企业审核并签字，造价工程师收到<工程结算全面审核<齐备的结算资料后，全面负责审核并成本管理部内部进行复核，经理及其部门内复核工程结算外审假如工程结算并非在施工图总价包干工程结算外审的基础上进行，须选择对的造价征询机外审成果经成本管理部复查，财务管理有关部门审核AFrt1n签订竣工结算价款协成本管理部组织甲乙双方根据工程协所有工程结算须填写《工程结算审批表》。为防止承包单位高估结算，应与承包单位在工程协议中约定控造价最终核减额在审核总价5%以内(含5%)的造价征询酬金由甲方支付，若结算造价最终核减额超过5%,则因造价超过部分而引起的造价征询酬金之增长部分由承包方支付：若承包单位报送的结算金额超过最终审定结算金额10%(含(10%)时，承包单位除造价征询酬金外，发包单位可深入扣款(扣款比例、金额各企业自定),直至取消此后对工程的投保资格(应在《工程结算告知单》强调此内容)。承包方提供所有竣工结算资料后6个月内核定(包括多级审核)完毕，其他工程结算在承包方提供所有竣工核算资料后3个月内核定(包括多级审核)完毕。驻项目的成本管理工程师必须建立三方和甲供材料的领用台帐及付及后4页3.1财务管理部成本组负责本管理措施的制定、修改、指导、解释与检查。3.2成本管理部负责本管理措施的贯彻执行。4.1总则4.1.1成本档案是指各房地产企业在项目开发过程中形成的与工程成本有关的且有保留价4.1.2成本档案必须具有真实性、统一性。成本档案必须真实、精确地记载企业成本管理活动过程中形成的内容；成本档案的各构成部分必须统一，不本数据库、成本管理软件电子文档)上的同一文献资料的名称、编4.1.3成本档案(书面纸张资料)分为三类，即工程成本类、规范制度类、其他文献资料4.1.4成本档案必须具有可复查性，对每项工程，以协议为主线进行存档。首先，对于每4.1.5成本档案必须具有安全性及对外保密性。成本档案实行统一归档、集中寄存、不得意，就以个人名义私自外借(复印或邮件发送等方式)集团或企业的成本文献资料或泄露成4.1.6成本数据库及成本管理软件的内容也是成本档案的重