烟台房地产项目营销推广策划案

烟台工程

营销筹划报告第一局部烟台市房地产宏观环境研究分析一、烟台市宏观经济环境状况二、房地产市场宏观开展态势三、国家相关政策对房地产的影响四、房地产大环境对烟台房地产市场的影响一、烟台市宏观经济环境状况〔一〕烟台宏观经济环境1、综合经济开展继续保持快速增长态势。产业结构发生新的变化。价格总水平涨幅平稳。3、固定资产投资固定资产投资稳步增长。投资主体结构不断优化。房地产开发投资较快增长。4、国内贸易消费品市场繁荣活泼。5、对外经济进出口贸易增长较快。利用外资平稳增长。〔二〕烟台经济现状对楼市的影响1、经济高速增长必然促进购房需求2、城市化进程促进房地产供需开展3、投入增多，提升开发规模和档次二、房地产市场宏观开展态势〔一〕烟台房地产市场整体开展状况1、五区合一，“大烟台〞成开展趋势所谓的“大烟台〞指市区五大区域即芝罘区、开发区、福山区、莱山区、牟平区五大幅员的合并与融合。

2、住宅工程日益集中，郊区化，规模化3、写字楼市场初具规模4、商业地产，艰难前行

〔二〕烟台房地产市场的开展趋势2007年烟台市全年完成建筑业总产值242.87亿元，增长15.2%。房屋建筑施工面积2532.54万平方米，增长13.8%；房屋建筑竣工面积1168.41万平方米，增长2.2%。1、需求仍然旺盛，销量稳中有升2、价格平稳上浮，短时间不会出现下降3、地段影响户型配比，小户型渐成主力4、理念升级，品质地产受青睐三、国家相关政策对房地产的影响1、对商品房价格影响有限。2、住房供给结构将发生变化。3、房地产开发建设可能放缓。4、户型限制对房地产企业有一定影响。5、房地产开发企业加快重组。3、城市化率决定房地产的开展态势中国目前的城市化率仅有43%左右，未来至少还有20%的提升空间。中国处于以劳动适龄人口为主的时期。可以预见的是，在相当长一段时间内，中国住房市场有望持续繁荣。〔二〕房产大环境变化的现象分析

1、降价的多为一线城市2、地价上升3、财富积累4、国家政策调控5、炒房行为〔三〕烟台的房地产开展现状〔四〕烟台房价是否还有上涨空间？1、从市场规律看烟台房价按照国际通行的标准，住宅产业在人均GDP到达300美元时开始起步，到达1300美元时进入快速增长期；到达1500美元时至增速的峰值；到达4000美元时进入平稳增长期；到达8000美元时进入衰退期。

烟台2006年的人均GDP为4719美元，处于平稳增长期，且离衰退期还有较大空间。2、价格水平截至07年11月底，据不完全统计，烟台整体〔不包括牟平区〕在售住宅工程的均价在5150元/㎡左右，各个区房价如下表：莱山区芝罘区开发区福山区平均620057705000382051973、市场反响年底处于淡季不少购房者现阶段都抱着观望态度天合城三期9号“楼王〞开盘当日成交率到达了60%。橡树湾开盘当天售出200多套。海湾1号以1万多的均价面市，也在开盘当天售出120多套。4、结论随着宏观调控的作用慢慢发挥出来，供求关系慢慢趋于平衡，房价的涨幅会逐渐回归理性状态。估计2021年全国总体的房地产价格会恢复到一个比较合理的水平，客户也将会重新对房地产业抱有信心。第二局部莱山区房地产市场状况分析一、莱山房地产市场幅员区域划分二、莱山区整体价格价格状况三、莱山区公开推售的市场供给量四、莱山区市场的产品特点五、莱山未来开展趋势一、莱山房地产市场幅员区域划分“一点三线〞的开展格局一点：政府功能区——市政府、国际会展馆、体育公园、学校、广电局等三线：1、港城东大街、迎春大街沿线——莱山繁华的商业兼居住区

2、观海路两侧——将形成莱山高档居住生活区

3、滨海路沿线——城市形象展示区，形成斑斓漫长海岸二、莱山区整体价格价格状况区域项目名称开盘时间开盘起价目前均价最高价销售情况港城东大街、迎春大街沿线府前花园2006.12260045005500较好天合城2007.1280051005800较好四季花城2007.7370053008000较好南山世纪华庭2007.5312048006100较好观海路两侧（埠岚以北）佳隆山庄2006.7500070008000一般润利国际大厦2007.1075001000012000较好滨海路周边星海湾2006.105200800013800较好金海岸花园2006.880001500016800一般东上海赋2008.1100001400016000不好茂源碧海山庄2006.11568870009688一般莱山各区域均价500080001200002000400060008000100001200014000均价范围（元/平米）迎春大街、港城东大街观海路滨海路区域项目名称开盘起价在售均价约销售周期月上升额产品档次港城东大街迎春大街沿线府前花园2600450012个月158中档天合城2800510011个月209中档四季花城370053005个月300中高档南山世纪华庭312048007个月240中高档观海路两侧（埠岚以北）佳隆山庄5000700013个月154中高档滨海路两侧星海湾5200800010个月300高档茂源碧海山庄568870009个月145中高档小结：从图表所示，莱山一线海景资源日益稀缺，一线海景房的价格可以说已到达国内大中城市水平。随着迎春大街向南纵深开展，两侧的旧房旧村正在统一规划改造，环境在逐步改善，根底设施建设在逐渐加强，相信这个区域的开展潜力很大，房价仍然有一定的上升空间。三、莱山区公开推售的市场供给量〔一〕在售楼盘消化量及待售量07年整体消化量在80万平米左右。项目名称规划面积楼座情况主力户型销售率消化量剩余面积南山世纪城（世纪华府）52万㎡15栋30层高层110、160、18090%46.85.2万㎡南山世纪城（星海湾）11万㎡8栋小高层200、26095%10.450.55万㎡南山世纪城（世纪华庭）40万㎡15栋板塔33层以上110、160、22062%24.815.2万㎡天合城25.17万18层高层90、118、13860%1510万㎡佳隆山庄2万㎡多层，别墅，小高层130.150.23095%1.90.1万㎡茂源碧海山庄5.3万㎡11栋多层100.120.15055%2.92.4万㎡金海岸3万㎡多层豪宅160、170、18090%2.70.3万㎡府前花园34.76万高层90、100、13035%12.1622.6万㎡四季花城22万㎡多层、小高层、别墅72、90、13025%5.516.5万㎡合计195.23万122.2万72.85万〔二〕规划中的未售工程项目名称预上市时间建筑面积庙后小区2008年55．97万㎡上海滩花园2008年160万㎡天籁·山海花园2008年38．2万㎡大郝家小区2008年后52.13万㎡草埠小区2008年后91.5万㎡万泰鹿鸣二期2008年13万㎡雨岱山B区2008后期3.6万㎡东方渔港酒店项目2008后期2.1万㎡合计416．5万㎡2021年会有20％左右的供给量投放市场，约80万平方。〔三〕未来莱山土地供给情况2007年莱山居住用地拍卖情况宗地序号土地位置出让土地面积规划总建筑面积交易起始价（万元）竞买保证金（万元）2007.4号滨海新城C2宗地连成路以南，草埠村界内46319.91610001490810002007.5号初家凤凰小区北侧宗地莱山区凤凰小区北侧，新苑路以南19586.346811563840002007.6号北沙子旧村改造莱山区北沙子村境内283827.640740017593103002007.25号七夼观海路东地块东至用地边界，南至海韵路，西至观海路，北至金龙河87962205200351820002007.59号埠岚、清泉片区宗地观海路以东，烟大路以北，清泉路以西，泉韵路以南519704.3103940042447.8330000合计1241227.7㎡2267211㎡莱山区未来3～5年内较为现实、可供参考的供给量根本平衡，应为在售工程待售量、已公开推广蓄客的未售工程供给量及局部土地拍卖产生的供给量之和，约460万平米左右。四、莱山区市场的产品特点▲户型配比

区域项目名称90㎡以下百分比90-150㎡百分比150㎡以上百分比港城东大街、迎春大街沿线府前花园30%70%天合城55%45%四季花城一期45%55%南山世纪华庭4%26%70%观海路两侧（埠岚以北）佳隆山庄65%35%滨海路两侧星海湾100%金海岸花园100%东上海赋100%▲港城东大街、迎春大街沿线户型消化情况五、莱山未来开展趋势〔一〕莱山大盘众多，规划完善，未来几年会出现供需两旺的景象。〔二〕莱山的开展方向将会持续向南、逐渐与牟平连为一体，其重心将集中在莱山的中心区域——迎春大街和港城东大街沿线。〔三〕莱山房价稳步攀升：一线海景房价格将继续冲高，二线区域房价开始发力。〔四〕产品品质普遍走高，节能、环保、舒适型、景观性的成品住宅将成为今后住宅开展的方向，产品面积上90㎡左右的中小户型将占市场一定份额，莱山中心区住房将迎来百花齐放的时代。〔五〕海景楼盘日益减少，大学以北海景房开展空间有限，大学以南的海景房将开展起来。一、烟台高端市场供给量分析二、烟台高端市场价格开展状况及趋势分析三、高端客户特征分析四、市场竞争形势分析第三局部烟台高端房地产市场分析一、烟台高端市场供给量分析〔一〕在售楼盘供给量与待售量烟台四区高端项目供应量总表区域项目名称价格水平总建筑面积07年供应量消化量待售量芝罘区西海岸6300271087塔山明珠74001.81.81.60.2莱山区南山星海湾8500111110.450.55茂源碧海山庄70005.332.92.4佳隆山庄7000210.80.2开发区天马相城600080201545广源天际60008.7435.7临海君天下68006.66.651.6福山区高尔夫国际公寓870010444总计（万平方）152.461.450.7566.65这些工程的后续供给量将主要在08年上市，预计供给量77万平方左右。因此08年预计可实现的供给量在45－50万之间。〔二〕即将推售的工程供给量与待售量08年上市或即将上市的项目供应总量如下表区域项目名称预计价格水平总建筑面积总供应量芝罘区世贸海湾1号110002727紫郡城75001111天鸿5#、6#90003万左右3莱山区埠岚项目70007070东上海赋140006万左右6麓溪公馆1313雨岱山B区5万左右5东方渔港酒店北2.1开发区维亚湾80003030海琴湾60007.87.8静海苑63007.97.9总计（万平方）182.8182.808年投放市场的供给量将在30－35万平方左右。综合来看，08年上市销售的高端工程大约有75－85万平方。〔三〕高端工程供给量分布二、烟台高端市场价格开展状况及趋势分析〔一〕高端市场目前价格状况烟台四区高端项目价格表区域项目名称起价最高价均价芝罘区西海岸（二期）460075006300紫郡城716890007500世贸海湾1号90001147010350莱山区南山星海湾6000148008500茂源碧海山庄600096887000东上海赋120001600014000佳隆山庄603080007000开发区维亚湾未知未知8000天马相城（二期）450010006000广源天际480075006300临海君天下498088006800平均（元/㎡）7977烟台市高端工程目前总体均价大约在8000元/㎡左右〔二〕高端市场价格开展趋势阶段价格水平代表性楼盘及价格2004年之前4500～5200海天名人广场A－C座4800银河怡海山庄5200万光观海花园4900台湾村45002004—2005年5500～6500海天名人广场D座5600银河怡海山庄6400万光观海花园6200台湾村54002006年7500～8500海天名人广场名人五号7800万光观海花园8000天鸿凯旋城8000金海岸花园二期10000南山星海湾75002007年8500～14000名人五号尾房9500天鸿凯旋城9000海湾1号10350南山星海湾8000东上海赋140002004－2007年高端工程价格走势图：三、高端客户特征分析〔一〕经济实力强，可以接受高房价时间客户对价格的接受程度认为价格高可以接受2002年35.55%64.45%2003年32.49%67.51%2004年26%74%05－07年15%85%〔二〕地域广泛，但是以烟台本地人为主〔三〕人际关系广泛，口碑宣传较强〔四〕购房有“群聚〞效应〔五〕对居住空间、品质要求很高〔六〕二次置业者占据多数，局部是屡次置业时间客户置业经历比例首次置业二次置业三次置业多次置业2002年6.66%53.34%24.45%15.54%2003年13.71%67.51%12.18%5.08%2004年61.8%8.8%29.4%〔七〕合理看待高房价，购房很理性〔八〕购房目的以自住为主四、市场竞争形势分析〔一〕各区高端楼盘分布情况拥有海景成为烟台高档工程的一个显著特点芝罘区西海岸世贸·海湾1号天鸿5、6号楼紫郡城莱山区开发区〔二〕高端楼盘供给量走势区域项目名称价格水平总建筑面积供应量总计（万平方）芝罘区西海岸7500271152世贸海湾1号110002727紫郡城75001111天鸿5#、6#900033莱山区埠岚项目7000707098.5东上海赋1400066麓溪公馆1313雨岱山B区55茂源碧海山庄70005.32.4东方渔港酒店北2.12.1开发区维亚湾8000303091.4海琴湾60007.87.8广源天际60008.75.7天马相城63008040静海苑63007.97.9以上所列工程根本上是未来2～3年的供给量。三个区总量约242万平方，其中莱山区和开发区是供给的重点区域，都在90万平方以上。〔三〕价格形势分析1、受城市规模、经济开展水平等因素影响，烟台一线海景价格根本已经涨到较高的水平，目前均价10000左右，将来可能会有略微上涨，但是不会大规模上涨。2、二线海景工程价格相对低一些，均价8000左右，随着一线海景的稀缺，二线海景工程会成为热门，且随着一些工程在“依山面海〞上做文章，又更加注重产品高配置和高品质，相信价格还会有一定的上涨空间，但是价格也不会上涨速度太快。3、其他利用高品质、精装修、好地段等优势来支撑高价的工程，目前价格在6000－7000左右。这些工程可能在景观上并没有多大优势，但是会在景观之外的着力点上下足功夫，因此这些工程在某些方面可能做得已经足够好，因此价格即使有上涨，也会是很小幅度的。〔四〕产品开展趋势除去工程本身所拥有的地段和海景优势之外，诸如户型设计、景观绿化、工程品质和配套设施等就成为影响工程成败的重要因素。从行业开展趋势来看，房地产终将会进入品牌时代，品牌的档次就代表着产品的品质，品牌就是开发商制胜的法宝。第四局部：典型个案调研分析一、烟台市场高档楼盘的状况比照二、莱山区典型竞争楼盘的调研分析三、芝罘区典型竞争楼盘的调研分析四、开发区典型竞争楼盘的调查分析五、本工程所面临的竞争形势分析一、烟台市场高档楼盘的状况比照东上·海赋星海湾海湾一号紫郡城维亚湾天马相城地段滨海中路中部莱山区银海路1号,银海路与滨海南路交汇处大马路二马路之间与解放路交汇处南迎祥路西与红旗东路交汇处开发区金沙滩西边一线海景开发区黄河路西端369号,卡斯特酒庄北侧项目规模约6万平米约11万平米约27万平米约11万平米约30万平米约80万平米工程进度已经封顶在建即将封顶在建，已出地面已经封顶基础施工阶段在建，已出地面中心广告语城的传承海的收藏亲海名宅绝版生活动静不凡山海为观烟台龙脉中央豪宅区观山海得天下楼盘形象高档高档高档高档高档高档主要卖点完美海景高档配置绝版地段高品质板楼一线海景低容积率欧式建筑完备配套市中心CBD地标建筑2700全海景超大户型一站式配套市中心地段高绿化率塔山景观城市豪宅1.25公里海岸超五星酒店国际化设计私家沙滩亲海建筑高档配置低密度，大庭院，全海景低层住宅，亚洲最大葡萄园，高层板式项目名称东上·海赋星海湾海湾一号紫郡城维亚湾天马相城主力户型208～235㎡三房，330㎡四房200～400㎡，四房、复式三室137.6㎡、三室两厅两卫170㎡及200、300㎡两室90-92三室112㎡两房143㎡，三房152、175、206㎡201㎡、230㎡、240㎡、275㎡畅销户型216㎡、235㎡三房260㎡、209㎡四房两厅三卫137.6㎡、120㎡、170㎡三室103㎡、112㎡、157㎡152㎡、175㎡、206㎡180㎡、201㎡、230㎡整体均价14000元8500元10300元7500元暂定8000元6000左右面市时间08年1月12日开盘2006年12月开盘08年1月17日开盘08年1月19日开盘07年8月07年6月26号开盘销售情况已售60套已售80%销售120套100套左右内部认购期已售80%销售劣势户型偏大，价位偏高，且户型朝向不好户型偏大，设计不够理想楼层过高、户型设计不合理，卧室朝向不好小户型设计不合理，周边环境噪音大地段相对偏僻，价位偏高，户型设计不够好一些偏大的户型设计不够好销售政策无优惠一次性付款98折5万元购卡，开盘当天优惠500元/㎡2万元购卡，开盘优惠100元/㎡；暂无优惠一次性付款99折二、莱山区典型竞争楼盘的调研分析〔一〕东上·海赋1、工程概况东上·海赋位于烟台滨海中路中部，属于一线海景。工程共有5栋16至23层的高层建筑组成，园林设计为大社会体系、私家园林景观、空中景观三大体系。东上·海赋住宅小区由5栋16至23层的高层住宅和地面以下2-3层的地下车库组成，各栋住宅利用建筑单体之间的错位布置采光。工程5栋楼同时施工，目前主体已封顶，内装已开始。预计08年5月交楼，交毛坯房。占地27700㎡总建筑面积72708.6㎡总套数192套容积率1.51绿化率40%3、配置配套

综合来看，东上·海赋的配置目前在烟台是最高水平，其主要卖点是：观光电梯、铝木窗、新风系统等高档配置；同时充分挖掘临海观光的环境优势。4、产品特点及分析：户型一户型二户型三户型四面积207.99-236.95204.60-210.52330400左右特点三房两厅三卫两厨+工人房三房两厅三卫两厨三房三厅或四厅三卫两厨+工人房复式套数13030301比例68.1%15．7%15．7%0．05%5、价格和营销策略：由于价位居高，仅有的192户也非烟台或周边市场所能消化的，因此，工程冷静等待、长线营销。根据现场访问情况，销售人员对工程将面临的长期销售有充分心理准备。该工程开盘均价14000元，起价定在10000以上。层差300元左右。据东上·海赋自称，目前共卖出接近60套左右。6、推广策略：〔二〕星海湾1、工程概况星海湾是烟台南山置业开展所开发。该工程位于南山世纪城的东侧，在南山世纪城最接近海的位置，北临烟台大学，南接体育公园，东南侧为烟台国际博览中心、世纪大厦和南山皇冠假日酒店，由8栋板式小高层组成，在空间、环境系统上也广泛借鉴了西方古典的造园手法，以新古典主义风格为主调，总占地12.7万㎡，地上建筑面积10.8万㎡，0.858的超低容积率。2、配置配套中小学：清泉学校、烟大附中；综合商场：佳士客；医院：烟大医院；邮局：莱山区邮政局；银行：工行，农行，建行，中行；其他：体育公园，体育广场，烟台大学，国际展览中心。3、销售价格星海湾二期自2006年10月19日起认购，06年12月1日开盘。开盘起价6000元/平米，均价8000元，楼层差价100-200元，方向差价为300-500元。一次性付款享受95折优惠，按揭98折优惠，对外展现的风格为“意大利古典风情式高档海岸豪宅〞，08年8月交楼。销售一年期间价格有所上调，07年下半年最高房价到达14800元，实现整体均价8500元。4、销售情况

从开盘至今一年多时间，该楼盘取得了很好的销售业绩：根据近期市调情况，二期306户，仅剩余260㎡的户型30多套，其余4房2厅3卫的大户型均已售完，销售率超过80％。三、芝罘区典型竞争楼盘的调研分析〔一〕海湾一号1、工程概况位于大马路、二马路之间与解放路交汇处。北临一线海景，南面向西为南大街，属于繁华地段。工程由四栋高层组成，最高的一栋64层，高323米，其余三栋为54、56、59层。开发商是世茂房地产，具有雄厚的开发实力和背景。2、配置配套外立面为玻璃幕墙，室内装暖气片，层高3米。窗户采用中空断桥铝合金，门为子母门。区内一至四层均为大型商场，五层为大堂。主楼的中间有十多层有喜来登酒店入住，五楼设屋顶花园。区内休闲会所提供各种休闲娱乐高端效劳。周边北临一线海景，地段优越。直通南大街，附近烟台山医院、养正小学、烟台山公园、张裕博物馆、商场超市、公交线路便利。3、户型特点及分析户型一户型二户型三户型四户型五户型六面积75.6120.1137.6170300400特点一室两厅一卫二室二厅一卫三室两厅两卫三室两厅两卫————套数10010010010044比例24.5%24.5%24.5%24．5%1%1%4、价格和销售情况开盘时海湾一号宣布均价11000元，而工程销售前期宣传均价14000元。目前起价在8800元左右，层差均衡，均在45元左右。开盘当日成交者每平米优惠500元，最终成交了120多套。根据各方数据，我们推算该栋楼均价在10300元左右，离工程自称的11000元仍有700元的水分。5、推广策略自9月10号开始至今在烟台晚报连续刊发10期广告。根据报纸广告分析：该工程主要是借助世茂房地产的开发品牌，打造烟台顶级写字楼和豪华海景住宅形象。其推广脉络：地产品牌-湾区地段-湾居生活-地标建筑-售卡-建筑理念-世茂地产品质形象-软文宣传开发实力，为开盘造势。6、营销策略尽管它和东上·海赋喊出了同类价格，但实际上更多地是“先扬后抑、虚张声势〞，通过“宣称的高价〞来提升形象，使工程的档次与气势不弱于东上·海赋，而在实际开盘销售时，那么采取了较为稳妥的价格策略，10300得均价大大低于前期喊的14000多，先以较低价格占有客户、形成良好的销售形势，然后在后期再视销售情况、市场形势、产品特点而调整价格。〔二〕紫郡城1、工程概况工程位于红旗东路和南迎祥路口交界处。南面紧邻塔山，北向顺着迎祥路直入南大街，临近医院、学校、银行，市场、超市、临街商铺棋布周边，公交线路便利，属于很成熟的居住区。工程由17栋板式小高层构成。其中2栋13层，15栋11层。分二期开发，一期开发1号至8号楼，工程12月底封顶，交楼时为毛坯房。通过现场沙盘可以看出，区内楼群规划错落不够，前后楼之间明显遮挡。2、根本经济指标工程总用地66000平方米，总建筑面积110000平米，建筑密度为13.44%，容积率1.26，绿化率40%。3、工程配置区内有园林设计，有流水景观，并设有会所，会所内有棋室、乒乓球、桌球及娱乐设施。区内停车位接近1：1，均为地下停车，所有车位都要出售，目前价格为10万元一个车位。楼体外立面为乳黄色高级涂料，全地暖设计，天然气到户，可视对讲防盗门，彩钢双层玻璃窗。二期最南边的一排楼层高2.8米，其余的和现在的一期住宅层高均为3米。每栋两单元，一梯两户。4、户型特点及构成户型一户型二户型三面积90-99.8m2103m2/112m2137m2/158m2特点两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫套数20913250百分比53.4%33.8%12.8%5、推广策略紫郡城的报纸广告紧紧围绕“市中心豪宅〞主题，其推广主线：“市中心豪宅——园林水景公园——售卡——售卡进行中〞。四、开发区典型竞争楼盘的调查分析4、配置配套

工程配置：采用新风系统、地暖及户式中央空调、采用净水装置使纯洁水入户、环保双层中空玻璃；楼座外立面用高温弹性防辐射涂料；社区内以小区为中心，直径1公里范围内2家五星级酒店。周边配套：工程邻海，景观资源好，地段较偏远，没有公交车直达，距离学校、医院较远，均需驾车往返。附近有两个大型宾馆。5、价格和销售情况

价格现对外公开说均价暂定为8200元/平米。现场调查，最西边的楼座中两侧140余平米、150余平米的户型二、三层均为7500-7600元左右/平米，20层为9000元多/平米，其它几个楼座的价格应该比这个楼高。据此分析，该工程最终实现的均价应在接近9000元价位。预计08年5月开盘时如果蓄客情况和市场情况良好，价格还要上扬。〔二〕天马·相城3、社区配套

配套设施：各种配套设施完善，拥有功能齐全的四个豪华会所、完备的医疗机构、国际双语幼儿园、老年活动中心、大型商场、五星级酒店等等，尤其是规划了一条集餐饮、休闲、娱乐为一体的“渔人码头〞步行街，为业主提供了尊崇的贵族生活享受。4、销售价格别墅价格按总价销售，价格在300万—900万左右，折合单价应该在1万以上。二期的小高层开盘时起价3900元左右，最高价在9300元左右〔顶层复式〕，均价约5300元。楼层差价在80-100元/平米，方向差价在40-50元左右。销售半年期间价格有所上升，根据12月份调查情况，在售高层房源最低价在4800元左右，最高价10000元，均价到达6000元，价格涨幅超过10%。层差根本没有变化，仍在100元左右。5、销售和推广情况天马相城的营销传播主要通过?烟台晚报?、?胶东地产?和路灯标杆、短信广告等形式。现场销售的接待人员比较热情，讲解详细。2007年6月26日开盘，二期推出15栋高层，销售状况良好，目前销售率已超过80%。

6、户型构成总户数1056户，户型设计较好，面积有152平米、180平米、201平米、230平米、240平米、273平米不等，总体上以200平米以上的三房和四房为主。〔三〕临海君天下2、社区配套周边有开发区医院、静海大酒店、开发区第一中学，往南步行200米有28路、201、203路公交车。周围无超市、银行等配套。工程边上有酒吧、KTV、洗浴中心一条街，生活相对便利。工程东边有数家食品加工厂、还有开发区热力总公司，对周围空气形成一定程度的污染。3、销售价格起价4700元，最高价8188元，均价6000元，层差100元，方向差价在30元、40元、70元不等。按揭贷款有99折优惠，一次性98折。到07年10月价格未大变化。4、销售情况工程自2006年即开始销售，06年销售状况不佳，但是07年随着房价的上涨，工程销售出现良好态势，目前为止销售率到达80-90%。五、本工程所面临的竞争形势分析〔一〕品质、配置升级，成为高价的支撑点〔二〕产品设计力求完美，景观重于价格〔三〕外地客户比重逐渐增长，他们成为高档楼盘竞争的重要目标〔四〕高档工程逐渐增多，各楼盘的推广力度也在逐渐加大〔五〕主要竞争集中在莱山区、芝罘区，开发区的竞争也不容小觑第五局部：工程分析一、本工程概况二、本工程的SWOT分析三、工程定位一、本工程概况本工程位于烟台莱山区，东临观海路，南临鹿鸣小区，西靠岱王山。用地面积6.86万平方米，规划总建筑面积约16.6万平米，其中地上建筑面积约13万平方米，地下建筑面积3.6万平米。容积率：1.895绿化率：52.6%总户数：776户二、本工程的SWOT分析〔一〕工程优势1、山、海、园林三重超级景观资源2、空气、声音、人文俱佳的绝版居住环境3、极为稀缺的绝版地段4、繁华周全的生活配套5、近乎完美的产品品质6、诚信进取的品牌形象〔二〕工程劣势1、高层建筑的局限性2、介入市场的时机较晚3、与成熟社区的竞争存在较大难度4、工程所在地观海路旁有高层建筑遮挡，给推售造成不便。5、工程看海的优势需要实地体验才能感受。〔三〕工程在市场上的时机点1、高档产品多，但综合品质完美者少2、地段的唯一性、稀缺性、绝版特征3、区域居住环境优良，生活配套日益完善4、烟台城市形象的大幅度提升对外来人士的吸引〔四〕工程在市场上的威胁点1、未来的供给量相对较大2、高层产品的增多3、高价格潜在的风险4、房地产市场的大形势造成一些潜隐客户的观望态度分析结论我工程必须充分挖掘各方面的价值和综合素质，强调其多方面品质的完美性，形成独具特色的核心竞争力，并在销售上采用较为稳妥的策略，稳中求进。三、工程定位〔一〕市场定位1、工程所处的市场形势的描述〔1〕号称“豪宅〞者多，真正完美者少〔2〕各楼盘均有不同的市场定位〔3〕品质之争、概念之争将更为剧烈2、工程的主要优势与特点决定了其在市场上的定位本工程区别于其它竞争工程的主要优势在于：绝版的地段、宜居的环境、完美的户型，另外在配置标准方面也能具有一定的领先优势。这些特质综合起来，使本工程具有区别于市场的独特核心竞争力。

因此，我们可以给工程定位为——烟台最适宜居住的绝版山海豪宅

3、市场定位的依据和理由

〔1〕地段出那么繁华、入那么清幽，适合高品质居住。〔2〕景观山海兼顾，能满足高品质生活人群的景观需求。。〔3〕环境清静、空气清新、视觉、听觉、嗅觉享受均到达很高层次。〔4〕产品设计先进，室内的空间享受具有很高水准。〔5〕配置标准超前，生活享受的尊贵程度超凡脱俗。〔6〕物管效劳可以到达较高水准，是高品质生活的保障。〔二〕形象定位1、目前市场上高档楼盘的主要形象诉求

本工程的形象定位也必须抓住这些工程尚未涉足的空白点，从综合性切入，以整体之高贵、综合之完美作为最核心的竞争点，进而形成形象定位的核心。2、本工程形象定位描述

地段、环境、景观、户型、配置配套等方面，本工程都到达了极高的水准，可以说集中了高档工程所有的优势，而整体的完美将是工程形象定位的中心点。

理想化、完美化居住的上流社区——商贾名流、达官贵人聚居的高品位之地3、形象定位依据和理由〔1〕本案无论是海景、地段、环境，还是配置配套，与竞争工程相比，各方面都不相上下。〔2〕在市场定位中同时应该表达出对目标客户群的界定，并对其将来的生活做出定位，因此，我们将其定位为：雅士名流、达官贵人聚居的高品位地，理想化、完美化居住的上流社区。〔三〕目标客户群定位1、客群定位“懂得享受生活的高雅富豪〞

自身的特点：

他们不像东上·海赋和海湾一号的消费群那么张扬个性和财富，不像维亚湾的大多消费者那样仅在偏僻的海边安置一处度假的临时家园，也不像紫郡城的客户群那样肯淹没在繁华都市的喧闹中，他们是一群懂得山水情怀、崇尚人文环境之美的高雅豪富，他们愿意从繁华和张扬中退出一小步，在贴近自然、寄情山海的环境中静享品质生活之美。2、目标客户描述〔1〕生活地域：烟台本地或烟台周边城市及地区〔2〕收入水平：资产在500万以上，年收入在50万以上。〔3〕职业特征：商贾名流、达官贵族〔4〕国籍：主要是中国籍公民〔5〕知识：视野开阔，见多识广〔6〕年龄：大多在35岁-50岁之间。〔7〕其它：注重享受生活，对生活品质有很高的要求。3、目标客户主要心理特征分析〔1〕拥有相当的财富，对高消费行为认可；〔2〕追求生活品质、生活内涵，注重景观与环境，关注产品的品牌出身。〔3〕注重享受生活，追求生活细节的完美。〔4〕事业已经取得了成功，过了炫耀财富和寻求认同的那个阶段，比较淡薄名利、通达事理。〔5〕有较高的文化修养，是商界中有品位、有气质的高雅群体。〔6〕眼界超前，有独立见解和沉稳的个性。4、目标客户的需求层次分析重点需求－－景观环境品质心理需求－－高层次高品位闲适感心理地位－－高尚尊贵优雅5、目标客户的成交因素分析景观优势环境优势阳光、景观、通透兼顾且设计科学的户型尊贵的楼盘形象高尚的生活方式先进的物业管理

第六局部：工程总体开发策略策略一、打造烟台首屈一指的高端品质策略二、内外兼修，将景观环境的优势发挥到淋漓尽致策略三、以独树一帜的建筑风格树立外在形象策略四、主推“烟台最适宜高品质居住〞的纯生活概念。策略五、售楼处、样板间坚持烟台最高标准策略六、工程品牌与万泰品牌相辅共生策略一、打造烟台首屈一指的高端品质一、精心设计的完美户型二、稀缺的、不可多得的生活环境三、首屈一指的超高标准配置四、酒店式高品质物业效劳策略二、内外兼修，

将景观环境的优势发挥到淋漓尽致一、以湖为中心，构建中心景观二、园林景观富有层次、起伏有致三、突出山水概念，富有韵味四、园林与建筑结合紧密，价值凸现策略三、以独树一帜的建筑风格树立外在形象一、建筑风格对工程价值的作用二、本工程建筑风格的塑造策略四、主推“烟台最适宜高品质居住〞的生活概念。一、品质·位置二、品质·建筑三、品质·园林四、品质·户型五、品质·效劳策略五、售楼处、样板间坚持烟台最高标准售楼处、样板间展示楼盘形象的窗口，售楼处的设计和装修将对工程的高档形象形成深远影响。好的售楼处不仅会令客户间接地联想到楼盘高水准的质量，产生信赖感和归属感，而且能很好地展示企业文化，用特别的亲和力坚决客户的购置信心。因此，我们的售楼处、样板间应坚持烟台的最高标准。在这一点上，烟台的滨海工程海湾一号和威海的国际海景城可以给我们提供现成的案例，供我们充分参考和借鉴。策略六、工程品牌与万泰品牌相辅共生一、万泰品牌开展现状

目前，万泰置业已经开发的工程主要有：开发区的万泰·海域广场、万泰·海公馆、蓬莱的万泰·蔚蓝此岸、万泰·尚都，开发面积约14多万平米。从开发规模、工程知名度上来说，万泰与烟台那些大开发商还有一定差距，但是，万泰·海公馆工程使万泰置业在烟台逐渐树立起了一定的知名度。二、万泰品牌开展存在的问题1、缺乏重量级大工程的支撑2、开发范围具有地域性，关注度低3、客户资源、公共关系资源较少三、万泰品牌开展的定位1、品牌开展阶段正在起步的区域化年轻品牌2、品牌开展目标定位精品住宅运营商3、品牌角色定位：锐意进取、追求卓越、有创见的专业性房地产开发企业四、万泰品牌开展的策略性建议1、品牌的建立实际上是一种信心的建立。2、以工程品牌带动企业品牌。3、通过工程开发的标准建立万泰的地产标准。4、总结：万泰品牌的奥运精神——“更高〞的质量标准“更快〞的沟通效劳“更强〞的团队建设第七局部工程实现高品质配置的建议一、构成亮点、提升工程价值的配置二、其它常规配置三、车库配置建议四、会所配置建议五、物业管理建议六、交房标准初步建议一、构成亮点、提升工程价值的配置〔二〕人性化配置〔三〕节能环保型配置1、太阳能热水器建议：本工程集中配备名牌太阳能热水器，以满足高端客户的需求。采用分体承压式、光电一体化、智能化控制，集热管可以挂在阳台栏杆处，并与建筑设计结合，水箱挂在阳台墙壁上。2、地暖采暖系统统一设计为地暖，采用口碑较好的供热单位集中供暖；厨房、卫生间在铺设地暖的前提下，另加提供壁挂式暖气片的接口，给客户留出改造的余地；采用品牌地暖管材，如金德等，防止日后产生一些问题，并提升品质。3、遮阳设施考虑到西端头户型的“西晒〞问题一般为烟台客户所担忧，建议为其配备“电动遮阳设施〞，不用的时候可以隐蔽起来；需要的时候在室内即可方便操作，既节能又美观。4、垃圾处理考虑生态、健康的需要，建议生活垃圾分类处理，在地下室统一清运；并给每户在厨房的下水管道内配备生活垃圾粉碎机。二、其它常规配置〔一〕制冷设施配备建议不配备制冷设备，但设立空调机位，且预留冷凝水统一集中排放系统。〔二〕弱电信号配置建议〔三〕厨卫装修标准卫生间：地面防水找平，上返30公分，墙面水泥拉毛；厨房：地面防水找平，墙面水泥拉毛，上下水管安装到位。〔四〕公共部位装修标准建议包括电梯厅、楼梯间、灯光照明。〔五〕单元门配置标准建议单元门建议配置高级不锈钢玻璃自动防盗磁卡门，配可视对讲主机。〔六〕阳台相关配置标准建议阳台可分为生活阳台〔厨房外面的小阳台〕、休闲阳台〔卧室或者客厅外面的阳台〕两种。建议在生活阳台配晾衣架；阳台护栏建议配置为铁艺栏杆。三、车库配置建议〔一〕停车位的建造、规格建议建议按较高标准配备，至少到达宽2.7-3米，长5米，使空间显得较为宽松。〔二〕车库智能化建议采用一卡通自动化管理结合图像识别系统，包括自动道闸、自动拍照、闭路监控等功能，地下车库的重要位置最好安设监控探头。〔三〕车库的产权与销售假设方案出售车库，应考虑办理好相关的产权手续；假设方案出租，那么应就有关事宜做好准备与方案。〔四〕其它相关建议车库的分区：充足配比，围绕楼座进行停车位的分配。交通组织：最好采用单进单出的方式。四、会所配置建议运动养生主题会馆〔一〕主要功能设施1、健身养生俱乐部2、常规体育设施主要包括乒乓球室、桌球室、壁球馆等设施，规模不用太大，只要能供业主正常使用即可。3、室内游泳池可配置小型恒温室内游泳池，面积在200平米左右，以提升工程品质与生活品质。〔二〕辅助功能设施1、物业管理办公用房2、棋牌室、麻将室3、商务中心〔三〕社区室外配套配备1、社区室外健身设施2、高尔夫球推杆练习场〔小型〕3、攀岩壁4、羽毛场、网球场、篮球场5、健身步道6、亲子戏水池五、物业管理建议〔一〕园区封闭方式高档社区一般均实行全封闭管理，本工程规模大、品质高，亦应实行全封闭的管理方式。〔二〕管理模式建议参照酒店式管家效劳的管理模式，坚持全天候无间断的效劳。〔三〕前期物业管理效劳内容1、房屋共用部位的维护和管理2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理3、环境卫生管理4、园林、绿化管理5、保安管理6、交通秩序与车辆停放7、维修效劳管理〔四〕交通管理1、人车分流小区实行人车分流，车行通道与人行通道分开。进入园区的出入口设置保安岗亭，24小时值班。2、地下停车场管理地下停车场实行IC卡管理，设置多个车辆出入口和人行出入口以方便业主进出，在人行出入口设置IC卡权限，只限车主进出，其它业主不能进出〔临时卡也要设置这种权限〕。3、地面停车位管理地面停车位可采取收取效劳费的方式。六、交房标准初步建议〔一〕外墙：按外立面规划设计进行。阳台：不封闭，配铁艺栏杆，与室内分隔处采用铝木复合门，中空玻璃。天花：环保腻子刮白。内墙：水泥沙浆抹平，环保腻子刮白。地面：水泥地面，做找平层。卫生间：地面防水找平，墙面水泥拉毛，上下水管安装到位。厨房：地面防水找平，墙面水泥拉毛，上下水管安装到位。分隔墙：全部甩项，由用户自由分隔〔卫生间、厨房除外〕。水管：给水管采用PPR，排水管采用PVC材质的螺旋消音管。六、交房标准初步建议〔二〕第八局部工程的营销策略一、整体营销策略二、工程推盘策略三、销售阶段与营销执行方案四、价格策略五、销售现场包装策略六、样板间七、售楼处临时选址建议一、整体营销策略

〔一〕差异化营销要在剧烈的竞争中赢得胜利，就必需在差异化上做文章，找到我们自身的核心竞争力。应该强化自身独特优势，如地段的稀缺、产品的特色、效劳的专业、配套的高档等，无论在视觉传达方面，还是在现场销售中都要传达出这种气度，使本工程与别的工程形成鲜明区分。〔二〕品牌营销策略一个好的楼盘不但有好的地理位置，还要有好的品牌，好品牌包括的内容较为广泛，例如：开发商的品牌，物业品牌，案名及广告推广等。本工程对于万泰置业来说是一个开展的重要机遇，我们力争通过本工程的营销将万泰品牌树立起来。〔三〕循序渐进，稳中求进房地产步入理性开展、房价趋于平稳将是必然的趋势。“理性开展、平稳前进〞也将是烟台楼市开展的大环境。因此，本工程的营销切忌冒进，应本着风险最小化的前提去实现利润最大化。概括起来讲，麓溪公馆的营销应在“循序渐进、稳中求进〞的策略下进行，无论是定价、推盘、销售，皆是如此。二、工程推盘策略〔一〕工程分期推售建议本工程共计15栋楼，在建设及前期销售时建议分期开发。因为如果把所有楼盘全部直接推出，容易产生楼多客少的现象，使客户面临多项选择时犹豫再三，不容易促成短期购置行为。由于局部楼座在景观和视野等方面存在差异，所以对各楼座的销售应制定合理的顺序，否那么，很有可能造成好楼座销售完毕，而不好的楼座被积压，导致工程整体价格和利润受到影响。因此，整体上的推盘顺序实际上是合理控制推出产品配比的过程，即优势单位与劣势单位合理补充与搭配，科学配比，科学营销，使工程销售均衡顺畅，尽可能缩短销售周期。〔二〕根据工程的地理位置特点进行分期海景是衡量优劣的关键因素，其次是山景。根据本地块走向，东面为观海的主要方位，西面为看山的最正确位置，这是制定合理推盘顺序的关键所在，也是控制工程的重要依据。1〕从楼盘方位来看，2#、3#、4#、12#、11#楼地理位置佳，东面可观海，为本工程最好的楼座，其中11#楼既可观海又位于小区中心位置，楼下园林景观亦较为理想，所处位为最好。2〕其次6#、7#、8#、9#、10#、13#、14#、15#楼可观山景，因楼座之间交叉错落，向南、向北有通透视野，有一定海景，但观海角度稍逊一筹。3〕1#、5#楼处于小区大门入口处，过往车辆较多，临街一楼为商业网点，又因离前面已建楼盘较近，视野相比其他楼座较为狭窄。〔三〕推盘策略根据工程规模及楼座分布情况，建议分两期进行开发与推售：一期：总计9栋楼：1#、2#、5#、6#、7#、8#、9#、15#楼及会所。主要以板楼为主，侧重于山景，但1#楼、2#楼享有较好的海景，5#、6#、7#、8#、9#楼的东户亦有较好的海景视野。二期总计8栋楼3#、4#、10#、11#、12#、13#、14#楼。主要点式楼占主要局部，观海效果佳，其中3#、4#、10#、11#、12#均有很好的观海视线。1#2#3#4#10#11#12#13#14#15#8#9#7#6#5#会所注：以上分期主要从销售角度出发，未考虑工程施工方面的可行性。此分期主要出于以下考虑：产品合理搭配，由次优至最优，保持稳中求进的整体销售策略。保持二期产品实现高价格、使工程整体利润实现最大化。使主体园林、会所、入口、售楼处、样板间等尽早呈现，展现形象、发挥作用。〔四〕分期销售优势分期推售法的优势还表达在：前期购房客户在购置的同时，也会关心后期楼盘的建设，分期推出新地角、新户型会对已购客户产生新一轮的吸引力；另外，我们会制造楼盘紧张、随时可能涨价或局部户型告罄等声势，用以增加销售量和品牌的知名度。三、销售阶段与营销执行方案〔一〕准备期：

2021年5月-6月大约2个月左右，主要作售前准备，重点任务包括：销售队伍组建；销售资料道具的准备；销售培训售楼处及样板间的设计、建设、装修；工程价格明细；工程相关广告准备及前期推广；积累客户信息；〔二〕蓄客期2021年7——8月大约2个月左右〔7月、8月〕。主要是初步探测市场反响，为后期的推广和销售指引方向，同时也为开盘销售积累足够的人气，为良好销售打下根底。〔三〕认购期2021年9月大约1个月左右，主要对意向客户进行有效筛选、界定，同时也为开盘销售打好根底。销售任务：主要推出一期工程2#、5#、7#、8#、9#、10#、13#、15#楼。认购期可交10万元购置VIP卡，代表交付小定金、明确购置意图、并具有选房权。具体的VIP卡使用规那么、是否与选房顺序挂钩等问题将在日后的专题报告中专门探讨。〔四〕开盘期2021年10月——11月，从10月开盘之日起大约持续两个月左右的时间。2#楼销售80%5#楼销售70%7#楼销售80%8#楼销售80%9#楼销售75%10#楼销售60%13#楼销售60%15#楼销售80%〔五〕持续期2021年12月——2021年2月大约3个月的时间，开盘过后进入11月，此时为销售淡季，尽量能够维持前期的热度，保持销售的平稳持续。〔六〕二期强销期－－2021年3月——2021年5月经过一期的开盘和持续销售，其销售应该会到达较高的去化率，此时推出二期产品，利用3、4、5月份的销售旺季一举到达较为理想的销售状态。强势推出观海豪宅：1#、3#、4#、6#、11#、12#、14#。并借二期与一期价格上的变化，促进一期尾房的消化。〔七〕二期持续期－－2021年6月——2021年10月此阶段主要持续消化二期产品，充分利用工程形象、样板间等道具，集中消化剩余房源。〔八〕清盘期－－2021年11月——清盘待工程完成95%以上就进入清盘阶段，因为价格到达一定的高度而户型选择范围已经有了局限性，可以适当的打价格战，具体按当时实际情况进行运作。四、价格策略〔一〕先抑后扬，循序渐进，稳步提升1、无论市场形势如何，这是最为稳妥的销售策略，能够占有客户资源、抢先占领市场，将工程开发的风险降至最低。2、先抑后扬，并不意味着放弃高价、放弃利润最大化，只是先将工程中低价的局部拿到前面，而将高价的局部放在后面销售，这样由于有相对较低的价格作铺垫，后面的高价局部反而容易实现，甚至还可能卖到更高的价格。3、本工程的产品具备实现此策略的条件，西面靠山的楼座、15号楼可以与东面的楼座以及北侧的点式楼拉开价格差距，形成价格的不同层次。另外，先低后高也很容易翻开销售局面，在市场竟争中取得优势。〔二〕本工程与典型竞争楼盘的价格及价值点比照评判项目均价主要价值点评分（各项分值为10分，10项满分100分）地段海景山景园林环境户型产品形态配置配套服务总分东上海赋140009.5108898.5998988海湾一号10300101078.58.587.58109.587紫郡城7500959788879777维亚湾暂800061058887.596976.5天马相城600059.558987.577773星海湾850071068.588886776.5麓溪公馆871099.58.5997986注：以上评分仅作初步参考，具体分数、各参评项的权重还有待进一步修正、论证。〔三〕价格阈限初步考虑：根据以上对本工程及典型楼盘的价值点比照分析，本工程的综合评分低于东上海赋、海湾1号，但高于其它几个工程，当然，此分述评估为目前在小范围内的评定，日后实际定价时还需要根据当时的情况，在更大、更合理的范围内评定，以保证价格评估尽量客观、公正、合理。根据目前的价值评估，我们认为本工程的均价应低于东上海赋，略低于海湾1号，但高于维亚湾、紫郡城、天马相城、星海湾等工程。据此，我们可以初步设定本工程的整体均价范围：保守型均价阈限：8200元/平方米——8700元/平方米平稳型均价阈限：8800元/平方米——9400元/平方米冒险型均价阈限：9500元/平方米——10000元/平方米五、销售现场包装策略

楼盘现场包装是广告的有益补充，能起到深化广告宣传的效果。〔一)销售现场的包装整体策略：主题与风格相一致完整架构，形成统一风格〔二〕楼盘包装的主要内容：1〕形象包装：楼盘范围内一切广告宣传及销售设施和用具。2〕销售包装3〕施工建设包装4〕管理组织包装5〕工地围档广告包装6〕施工楼体的包装宣传7〕楼盘周边的主要道路两边设置宣传旗帜或着灯箱广告〔三〕销售中心的包装1、建筑外观风格：销售中心的建筑外观应与楼盘的类型、档次相吻合，颜色、造型尽量与楼盘配合，风格一致。2、内外装修：根据本工程的定位，销售中心的装修应该以高贵、豪华为基调，从选材、用料、设计、施工、风格等方面均应围绕着着个目标进行，让客户进入销售中心即可感受到工程的高贵档次，感受到工程的不同凡响、非凡品质。〔四〕销售中心内部功能分区规划1、销售中心内部主要可分为接待台展示区洽谈区〔签约区〕盥洗室办公区等2、室内区域面积建议在800—1000㎡3、售楼处内整体建设为两层，设有内观景楼梯，在客户上楼梯时就可以看见一层大厅所有景观，以使整体形象凸现大气，符合工程高档定位。六、样板间建议样板间在售楼处建造好的同时投放使用。样板间是表达工程档次的最好形式，建议将2#楼三层东大头、复式东户、三层西户作为样板房，这些户型均可以较好地观看海景，而且西户既能看海又能看山，能够较好表达工程在景观上的特点，有利于现场营销。东户：建筑面积143.2平方米，户型为三室两厅两卫，以是内中线往南有主卧、次卧、书房、衣帽间和两卫，结构较为烦琐建议以简约现代式进行装修。复式：位于十三、十四层的复式结构建筑面积256.4平方米，室内面积较大，客厅、次卧、花园等全海景设计，观景良好，建议样板间包装为欧式风格，顶极豪华型住宅。西户：建筑面积184.6平方米，户型为四室两厅两卫，可进行传统式装修。七、售楼处临时选址建议1、道恩宾馆。售楼处可建在道恩宾馆或附近，此位置临近观海路，车流量和人流量较大，且距离本工程较近，可使购房客户近距离观看工程进展。此处假设作临时售楼处，必须要进行装修改造，其层高问题、设备问题、装修本钱问题还需要进一步探讨。2、振华商厦北面、阳光100西面空地。此位置是建售楼处的绝佳地段，因离振华商厦近，人流量、车流量极大，财富人群也较为集中，而且，居于商业核心的地理位置能够为本工程带来足够的人气。但此地块的可行性还需要进一步沟通。此处可以充分利用现场包装进行工程及品牌宣传。第九局部广告推广一、总体广告策略二、核心竞争力提炼三、中心广告语四、广告媒体策略五、广告媒体选择六、广告推广阶段和主题一、总体广告策略

〔一〕根据产品特质确定推广重点和推广方向产品特质决定推广方向。〔二〕高屋建瓴，主推“豪宅〞概念这种“豪〞是超越市场上所有产品的，是一种极致的、顶点的、顶尖的豪，是最适宜居住的豪宅产品。〔三〕以建立品牌形象为中心，开展房产个案的推广通过本工程建立起万泰置业的品牌形象。一方面要依靠万泰原有的品牌移植；另一方面通过本工程个案的推广，以品质地产概念建立麓溪公馆的品牌形象，并反过来丰富和完善整个万泰品牌。二、核心竞争力〔卖点〕提炼品质的完美是本案最大的卖点。因此，提炼核心竞争力应首推“品质完美〞，同时要努力推广“高品质生活〞的理念。卖点提炼1、产品的完美品质；2、最适宜居住的综合素质；3、依山望海的环境资源；4、特色鲜明的建筑风格；5、日益稀缺的完美地段；6、高档完善的住房配套；7、万泰置业的品牌实力；8、设计、建设、营销及管理专业而标准；9、规划、设计的理念先进、超前；10、用爱心和创新精神营造的高尚、先进的企业文化；11、优良和谐的公共关系。……三、中心主题〔中心广告语〕山海名邸感通天地——语出?黄帝宅经?：“宅者，人之本也。人因宅而立，宅因人得存。人宅相扶，感通天地。〞或：天赋稀贵隽永名宅两中心广告语均是对豪宅完美品质的高度盛赞，能够传达出工程高贵、典雅、卓然超群的气质。侧重不同诉求的广告语〔一〕地段：1、天赋稀贵，隽永典藏2、看海，距离产生美3、绝版地脉，岁月只会增添价值4、拥有完美地段，才能拥有完美生活。〔二〕环境：1、山海名邸，君“林〞天下2、大海是窗前的巨画，山林是园林的延伸3、望沧海悦目揽山色入怀4、注视山中四季景，凝望海天共一色。〔五〕物管：1、效劳不同，是因为对尊贵的理解不同2、因为尊贵，所以敬仰。〔六〕产品：1、有些东西，就是需要慢慢雕琢2、惟其稀有，藏以传世——稀缺的板式高层尊崇典藏3、西班牙浪漫主义建筑，传承经典，气质升华4、绝版西班牙式高层建筑，传“会当凌绝顶〞之势，承“一览众山小〞之功。5、问天下大盘，谁主沉浮？麓溪公馆，唯我独尊。〔七〕配套：1、智能生活，向世界看齐2、不是所有的豪宅，都这么重视配置3、世界级豪宅的智能化，您也可以享有4、尊贵客户+智能豪宅＋精工配套＝完美生活5、智能生活，从麓溪公馆开始。〔八〕整体形象：1、整体形象一：源自城市，高于城市寄情山海，悠然生活畅达交通，高尚群落2、整体形象二：倾倒精英的三大吸引力寄情山水：文人雅士的梦想——寄情山水间，让心灵回归自然。健康自然：富含负氧离子的清新空气，满目自然美色的舒畅心情，自然意味着健康。悠然生活：辞别疲惫和浮华，放松心情，享受生活：生活原来可以这样悠闲、自由、随意。3、整体形象三：绝版山居的三大资本山不在高：岱王山海拔适度，山势起伏有致，视线通透开敞。山阳宝地：依山、望海、向阳，麓溪公馆独拥岱王山麓风水宝地。山水自然：岱王山林木葱郁、流水淙淙，山海美景，秀色天成。四、广告媒体策略1、注重媒体与目标客户的对位必须注重媒体的有效性，使有限的投入能够最大化地把万泰·麓溪公馆“尊贵豪宅〞的形象传递给更多的目标客户。2、有利于工程品牌的建立注重品牌的战略地位。推广时既要重视有效性，又要兼顾广泛性。3、重视创新必须要在目标客户第一感受上做文章，使理念、品牌、产品、效劳都给客户留下完美的印象。五、广告媒体选择

〔一〕报纸媒体报纸媒体作为最重要的媒体，?烟台晚报?可以作为首选报纸，其次是?今晨6点?、?烟台日报?，再次是?齐鲁晚报?等媒体。1、?烟台晚报?〔1〕发行量最大：日发行量22万份，是烟台地区发行量最大、最具影响力的报纸。〔2〕辐射范围最广：发行网点普及烟台13县市区，本地报纸中地域辐射范围最广。〔3〕受众群体广，且符合目标客群：本地企事业单位的订阅