天下城一期物业管理（建议）方案（DOC26）

天下城一期物业管理(建议)方案根据河南开祥天城置业股份有限公司(甲方)与我方(深圳市方正物业管理有限公司)(乙方)签订的《天下城物业管理顾问合同》,甲方委托我方对“天下在实操阶段内协助管理商实现获得郑州市、河南省物业管理优秀小区称号的目天下城是河南开祥天城置业股份有限公司投资开发的高档住宅小区。占地面积7.1万平方米，建筑面积28.86万平方米，小区有九幢高层(15-31层)、四幢小高层(12层)住宅塔楼(共1440户),二层商业裙房，一个会所与幼儿苑建筑面积113359.99平方米，共4幢楼11个单元464户，小区有蒂森电梯(德国)17部，会所建筑面积1059.1平方米，幼儿园建筑面积1140.3平方米，商业河南开祥天城置业股份有限公司为将天下城建造成具有国际水准的现代都2、全面推行酒店式物业管理，寓管理于全3、在全面推行酒店式物业管理的同时，结合天下城小区的实际情况，推出三、组织架构及管理服务内容物业管理物业管理立以办公室为中心的内部管理体系与服务中心为中心的外部服务体系相结合的说明：天下城管理处共编制106人，其中管理层人员有：管理处主任、各专业(部门)主管、办公室管理员及收款员等共11人。操作层含护卫员、维修工、清洁员、接待员、炊事员等共95人。a.办公室设3名管理员，分别负责人力资源管理、IS09000管理与后勤(二)员工的素养要求③、机电(维修)主管：大专以上文化程度，有相应工作经验，有有关⑧、收款员：大专学历，女性，30岁下列，有两年以上财务工作经验。②、水电维修工、弱电工、电梯工：男性，年龄不超过40岁，无劣迹，具备高中(中专、中技、职高)以上学历，持有特种作业操作上岗证书。③、服务中心接待员：中专以上学历，女性，身高1.60米以上，形象序号国家或者省市指标承诺指标有关措施房屋完好率及通道无随意占用房屋零修及时率、合格率管理费收缴率行托收，不擅自提高收费标准，不绿化完好率区内绿化地布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当，专业人员小区内实行清洁责任包干，全天候保洁制，楼层内天天清扫擦拭，每周清洗一次，垃圾日产日清，卫生道路完好率及使用率排水畅通，无随意占道，无改变使化粪池、雨水井、污水井完定期疏通、清理，井盖齐全完好排水管、明暗排水畅通无堵、无积水、无塌陷、路灯完好率路灯完好无损，夜间正常使用，定乐、休息设施生活用水用电供应率及水电费收缴率定期对供水配电设备进行检查、保率响，到达维修现场不超过双方约定时间，指定专人回访，健全回访纪小区治安案件发生率2%下列小区封闭式管理，24小时守卫巡防火设备完好率定期检查保护，确保消防系统设备火灾发生率1%下列建立义务消防队，定期演练，勤检加强宣传与巡视。跟踪管理，及时发现，及时处理，及时回访纪录。率按政策规定做好各项工作，提高管理人员素养，定期征询居民意见，率管理人员专业培训合格率重视岗前培训，所有专业技术人员居民对物业管理满意率教育员工树立“业主至上，服务第一”的服务意识，全心全意为业主服务，竭尽全力为居民排忧解难。档案建立与完在IS09000国际质量管理体系标准的严格要求下运作，为小区业主(住户)提供为顺应时代与社会的需要，天下城小区将不断提高与自我完善物业管理水束条例，然后要求各位业主(住用户)遵照执行，较少考虑业主的实际需求与使不能让客人有一丝一毫的不满意存在，实行诉当日有回音，故障维修处理只是夜”,努力使业主(用户)的满意率达到百分方便地办理入住手续与各项缴费，或者受业主委托提供其它专项服务及特约服在承诺时间内将业主的诉求信息及时传达给有关责任人或者专业服务口进行处>商务中心(打字、复印、传真服务);>棋牌出租服务等。业主的问题(困难)都能够通过向服务中心反映求得解决。在服务中心实行“首1、加强员工酒店式礼节礼仪培训及服务意识的培训，教养一致，强调2、健康路岗亭除礼宾岗外，增设服务员一名，为出入小区的业主提供各类c)为老、弱、病、残、幼提供服务，帮助带行李较多的业主运送行李到电3、小区除健康路大门岗、车库出入口值班员及车库巡逻岗在值班时穿护卫制服外，其余护卫员均穿制式工作服务，以服务员形象分区服务于各栋(单元)实行菜单式服务，为每户业主(住户)发放含有管理处服务内容、设计高雅2)物业管理服务内容与管理服务流程；3)各项服务指南；5、业主(住户)在区内通行、交费、消费实行“一卡通”。①、公共秩序管理。小区实行封闭式管理，24道，护卫员要紧负责操纵人员及大件(贵重物品)的出入。对来访人员实行身份入的决定；对搬离小区的大件(贵重)物品，实行业主(或者委托人)事先到服b、小区内护卫员均为楼栋服务员(6名),分区负责各栋的治安秩序及安全c、护卫班长兼任地面巡视服务员，要紧负责巡视、维持商业内d、车库岗值班员(3人)要紧职责是阻止、驱逐闲杂人员进入车库；检查e、商业街的治安由管理处护卫主管统一负责。由于治安环境较为复杂，故设16名护卫员(穿护卫制服),在合适的位置设治安岗亭，使用固定岗与巡逻岗相结合的方式，维持场所治安秩序，由于冬季郑州的气温低，可在冬季安排24f、消防监控中心值班员(1人)负责监控消防自动报警、各类防盗报警等b、水、电、土、暖的维修养护，在按计划进行维修保养，保证其功能正常修申请的25分钟内到达现场，并按照“海尔”式的服务模式，根据情况为业主提供有偿(无偿)服务，维修完成后按照收费标准合理收取维修费用。服务中心d、通常性维修不超过8小时，难度较大的维修不超过72小时。e、装修管理，管理处将依照政府有关政策、法规，制定适a、日常清洁保洁实行分区责任制(每名清洁工负责17个标准层，会所、服务中心、地面部分设3名清洁工、车库1名，商业街6人)。关于门厅、电梯间、保洁，保洁时间至21时；关于楼梯、楼道部位，每周进行一次清洁，每天保洁一遍；每层楼梯间设有垃圾桶，垃圾日产日清(每天早晨一次收取),集中清运；一次，每月打蜡一次；庭院(含硬体景观、水面、绿化带)每天早晨业主出门前清扫一次并不间断保洁，保洁时间至21时，地面每月清洗两次；地下车库每天业主(住户)提供一流的管理服务。含人力资源、管理制度、物质资源等)的支持与服务，确保资源的合理使用；另1、人力资源管理。负责管理处员工的招聘工作，制定各专业培训计划，指3、后勤管理。负责管理处办公用品、维修材料等的采购及保管。根据实际4、负责与上级公司各职能部门的业务对接，同意其业务指导；负责与政府(三)按IS09000体系的要求，充分做好各项工作的检查工作，不仅仅是办在管理的过程中，不断改进管理方法，不断提高管理水平。(此段请参考123页5、在改进各项工作后，参加省、市行业内组织的有关评比、检查，利用行②、在小区内设置与周围环境协调的环保垃圾桶(垃圾分类)业余生活，内容包含：(1)小区基本情况的系列报道；(2)管理服务内容、标准、及有关法律、法规的分类介绍；(3)社区活动的信息公布及跟踪报道；(4)小区好人好事的宣传褒扬，不良现象的揭露与批判；(6)信息交流区：如求租、求购，商品信息交流等；(1)设立小区宣传栏：宣传小区物业管理的目标、服务内容、费用收支(2)开展创建文明楼，评选文明家庭活动：通过创建与评选，鼓励业主通过系统的分阶段、分层次培训，使员工在掌握本岗位管理服务操作技能时间要求：入职当天，共2课时。e)管理处纪律要求及规章制度(包含作息时间、宿舍管理、员工时间要求：三个月试用期，共24课时。培训方式：集中授课(4人以上)、单独辅导及自学(4人下列)。(1)管理层及服务中心接待员在职培训。时间要求：全年，共50课时。培训内容：(2)维修班在职培训：时间要求：全年共70课时。(3)护卫班在职培训：(4)洁绿化班在职培训。选送在岗员工或者有进展潜力的员工到有关行政部门举办或者指定的培训b)部门经理(管理处主任)培训班；1.新员工务必在三个月试用期内通过入职培训、上岗工，培训很多于26课时，(每课时为1小时)。2.在岗作业层员工每年务必参加在职培训很多于70小时，才能通过年终考3.在岗管理层员工每年需参加在职培训很多50小时，才能通过年终考评。4.员工转岗，务必参加转岗培训24小时，才能通过年终考评。5.凡书面考试不合格者，给予一次补考机会，补考不合格者劝退，年度考7.为确保向业主提供高质量的服务，各类员工的培训合格率为100%。十、天下城管理处(第一期)物资装备的配置(略)十一、小区经费收支概算(略)1.实行聘