世联九州新塘项目前期定位报告

九州新塘工程前期定位报告2006-04一座新城的光彩！51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台开展商对本工程目的预期实现片区高价，获取更大利润！快速回收资金，启动新工程！51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台目录第一部分：市场环境分析第二部分：工程分析第三部分：工程时机与要挟第四部分：分物业类型研讨及定位方向建议51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台第一部分：市场环境分析51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台增城经济运转情况良好，GDP年均增长接近14％全市经济运转情况良好，GDP程度逐年上升，年均增长接近14%2005年，增城人均GDP达31202元，折合3880美圆。数据来源：<增城年鉴>、各年政府任务报告增城宏观经济51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台按照世界银行经济开展实际判别，增城2005年人均GDP达3880美圆，宏观经济开展处于高速开展阶段。根据库兹涅茨在<各国的经济增长>中的实际，增城宏观经济增长接近14％，房地产业处于高速开展阶段！萎缩停滞稳定发展高速发展4％5％8％14％增城宏观经济处于平稳开展阶段，房地产业高速开展启动高速发展平稳发展减缓发展800400080003880年增长率：人均GDP〔美圆〕增城房地产开展阶段51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台增城商品房成交呈曲线上升趋势，05年均价突破4000元/平米数据来源：增城市信息中心增城房地产51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台02年以前是新塘房地产开展的初始期，推售工程少，市场竞争小；市场平均价钱为2000～2200元/平米。阶段初始期时间02年以前在售项目汇美新村、海日中心、新康花园、新塘新世界阶段特征供应推售项目少，市场竞争小竞争新塘中心区与新塘西郊片区竞争产品住宅多为经济实用户型，以80平米两房、100平米三房为主。市场平均价格：2000-2200元/平米产品以实用性为主，未有亮点设计客户取消福利分房，客户多为首次置业为主。价格市场平均价格：2000-2200新塘房地产开展阶段情况51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台02～04年是新塘房地产启动阶段，广园东板块崛起，新塘竞争格局即时改写。阶段启动期时间02～04年在售项目碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、富雅名居、新康花园、新塘新世界、亚太新城、金泽花园（一期）、城市家园（一期）阶段特征供应推售逐渐增多竞争形成广园东板块、西郊板块、新塘中心区板块三大竞争格局产品品牌发展商进驻，连排、别墅等高端产品出现；产品链逐渐丰富，投资型小户型推出并获得成功。客户产业发展带动，外来客户增加经济实力强劲的客户选择大户型高端产品彰显身份首次置业的客户逐步呈现换房需求价格住宅市场平均价格：2200-2700元/平米新塘房地产开展阶段情况51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台05年开场，市场供应放量，产品链日渐丰富、完善，多种物业类型推出市场，区域开展及市政利好，支撑价钱上扬。阶段发展期时间05年至今在售项目碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、新塘新世界、金泽花园（二期）、体育花园、现代城、城市家园（二期）、东方名都、新都盛世名门、顺欣广场阶段特征供应市场供应放量，竞争激烈竞争形成广园东板块、西郊板块、新塘中心区板块三大竞争格局产品产品链丰富、完善户型创新开始出现城市发展北移，广深公路以北集结了现代城、东方名都、顺欣广场一批新项目写字楼、商业街、酒店式公寓推出，物业类型日益丰富客户外来人口持续增加，市政利好逐步开始吸引周边客户客户层丰富，投资型客户纷纷涌现价格市场平均价格：2800-3500新塘房地产开展阶段情况51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台开展阶段进入高速开展期物业类型物业类型日益丰富产品链住宅产品链日益完善供应与竞争市场供应放量，竞争猛烈价钱价钱逐渐走高客户外来人口不断增多，客户资源丰富且逐渐出现客户细分新塘房地产开展阶段小结51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台第二部分：工程分析51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台工程位处新塘开展的中心区为广深公路沿线物业，通达性好，昭示性佳工程位置本工程地块51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台一期用地：原为厂房、办公楼、绿化及足球场二期用地：原为厂区宿舍备注：本方案为2006年3月31日提供之方案〔以下同〕工程经济目的本工程是中等规模的旧改工程主要经济技术指标总用地面积90909.258㎡一期用地面积61850.650㎡二期用地面积29058.608㎡计算容积率总建858000㎡一期建筑面积250000㎡一期商业建面14500㎡办公建面5000㎡社区健康中心建筑面积5000㎡会所建筑面积500㎡住宅、公寓建筑面积225000㎡二期建筑面积108000㎡二期商业建筑面积9000㎡住宅建筑面积99000㎡建筑密度30.80％一期容积率4.04总容积率3.94备注：一期拆赔比例为1：3，一期还建面积达6万平米。拆迁本钱低拆迁本钱高51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台经济目的分析一期是工程启动的重点，住宅是一期快速回收资金的关键！主要经济技术指标总用地面积90909.258㎡一期用地面积61850.650㎡二期用地面积29058.608㎡计算容积率总建858000㎡一期建筑面积250000㎡一期商业建面14500㎡办公建面5000㎡社区健康中心建筑面积5000㎡会所建筑面积500㎡住宅、公寓建筑面积225000㎡二期建筑面积108000㎡二期商业建筑面积9000㎡住宅建筑面积99000㎡建筑密度30.80％一期容积率4.04总容积率3.94一期用地面积占总用地的68％一期住宅、公寓建筑面积占一期开发量的90％51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台西面与新塘世贸中心一路之隔，目前是烂泥路。接近本地块边缘是一系列的制衣工场北面围墙与外边平房、村屋有约7米的高差。外围环境比较脏乱东面二期用地主要是5-8年楼龄的宿舍南面临107国道〔广深公路〕，两面主要是牛仔制衣工场与二期宿舍交界处有大量的厂区园林绿化西面紧靠城市家园二期在建工程北南西东工程四至工程四面临路，外围无景观资源，其中东西道路在规划中，南临广深公路，昭示性强、噪音大中心绿化51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台地块价值分析园林绿化园林绿化园林绿化园林绿化地块分级特点规划方向楼王区南向、中心园景、超宽楼距大面积单位一级南向、组团园景中大面积单位二级北向、组团园景中面积单位三级东、西、北朝向，外围无景观资源中小面积单位四级临广深公路受噪音、粉尘滋扰小面积单位充分发扬地块价值，躲避地块优势，设计产品链组合地块容积率高，总建面积大，地块均好性不强，在产品链组合上必然是丰富多样的。51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台园林绿化园林绿化地块价值提炼优势劣势地块条件地块方正、规整，中等规模，易于操作依傍厂区宿舍小区，宜居性高厂区旧改项目，涉及拆迁赔偿及动迁等难点四面临路，中心保留园林绿化，地块均好性不高区位位置位处新塘发展的中心区所在区位环境一般，形象不高周边环境四面临路，通达性好，为社区商业带来契机位处广深公路，昭示性好外围环境杂乱，无景观资源交通状况位处广深公路，通达性佳临路，噪音滋扰厉害园林绿化园林绿化工程位于镇区开展的中心区，区域前景看好工程交通便利、通达性好、昭示性强工程外部环境和内部环境差别较大，呵斥总体均好性不高51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台区域优势明显位于新塘的开展的中心区昭示性明显位于广深公路主干道旁以住宅为主的综合物业物业类型包括住宅、办公、商业等物业住宅是工程快速回收资金的关键一期住宅建筑面积占一期总建的90％地块初判51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台第三部分：工程时机与要挟51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台碧桂园凤凰城紫云山庄翡翠绿州新康花园新塘新世界现代城金泽二期城市家园二期体育花园亚太新城金色港湾东方名都广园东路广深公路新塘大道新塘广场本案已售在售潜在顺欣广场新都盛世名门城西郊区板块新塘本地客户、开发区年轻客户属于封锁型市场金泽一期中心区板块客户群主要是新塘本地客户属于封锁型市场广园东板块新塘本地老板、开发区、天河北、东莞等客户属于开放型市场工程要挟51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台工程要挟由于受空间地理或经济外向程度、交统统达程度的影响，镇区房地产领域构成“封锁市场〞，呵斥板块内竞争猛烈，客户吸聚力差。板块竞争猛烈，周边大盘分流部分新塘客户，呵斥消费力外逃。打造工程中心竞争力，防止客户分流！51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台汇美体育花园/共800多套1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度碧桂园凤凰城/不断推出洋房产品，销售继续进展现代城/约600多套新塘新世界/消化八期洋房，后续推出第九、十期，销售继续进展200620072021城市家园二期/约750套新塘广场东方名都/约700多套工程要挟金地工程/约2500多套本工程本工程销售期内尾盘工程现时在售工程与本工程销售重叠工程在本工程的估计销售期内，有四个工程处于热销阶段。必需捕捉市场时机，躲避竞争！51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台机遇一地理优势：工程所在地新塘镇位于广州、东莞及深圳所构成的“黄金走廊〞，具有“多城辐射效应〞工程所在地新塘，地处穗深港黄金走廊，珠三角的中心地域；工程周边围绕着珠三角中心城市，广州市、东莞市、深圳市。深圳东莞广州40分钟40分钟60分钟分类名称距离公路广园东快速干线经过市区广深公路（107国道）经过市区广深高速离市区约4KM广汕公路（324国道）离市区约10KM铁路广九铁路火车站位于市区广州城市列车（广深四线）车站位于市区航空广州国际机场约30分钟深圳黄田国际机场

约40分钟水路广州黄埔港

约15KM新塘港位于市区工程机遇51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台都会区：荔湾、越秀、东山、海珠、芳村、天河、黄埔和白云八区为主，加上番禺区东涌镇、沙湾水道以北地域以及增城市的新塘、永和两镇，总面积约2300平方公里；南沙片区：番禺扣除东涌镇的沙湾水道以南地域，面积约780平方公里；花都片区：现花都区行政管辖范围，面积约960平方公里；增城片区：增城市域扣除永和镇与新塘镇，面积约1600平方公里；从化片区：现从化市行政管辖范围，面积约2000平方公里。机遇二市政规划：被纳入广州市五大片区中的都会区工程机遇资料来源：广州城市建立总体战略概念规划纲要都会经济区的规划，将进一步加强增城与广州城区的联络。51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台机遇三广州卫星城：新塘五镇合一，定位未来广州卫星城五镇合一，新塘定位为未来广州卫星城。未来规划新塘镇人口达50万。卫星城的定位将拉带大部分高技术人员的进驻，促进产业经济链的开展罗岗区黄埔区永和宁西沙埔仙村新塘工程机遇51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台机遇四广州城市开展影响：新塘呼应东进战略，成为经济产业承接地资料来源：广州城市建立总体战略概念规划纲要南拓北优东进：传统产业向黄埔——新塘转移；东翼产业开展带构成西联南拓、北优、东进、西联东进：以广州珠江新城和天河中央商务区的建立拉动城市开展重心向东拓展，依托广州经济技术开发区和广州科学城，将旧城区的传统产业向黄埔——新塘一线集中迁移，重整东翼产业组团，利用港口条件，在东翼大组团构成密集的产业开展带工程机遇51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台机遇五：产业的开展带动人口增长，城市容量不断扩展重点企业名称所属行业位置备注广州本田有限公司第二工厂汽车永和占地1500亩，总投资28.46亿元,首期年生产规模12万辆，将于06年6月试产五羊—本田（摩托）广州有限公司摩托车永和占地面积480亩，总投资1.95亿元，年生产规模100万辆，已全面投产豪进工业园摩托车塘美占地300亩广州提爱思汽车内饰系统有限公司汽车内饰新塘全年计划将实现产值17亿元增城市广英服装有限公司牛仔服装沙埔占地面积272亩，总投资2.5亿元，计划年产值8亿元创兴集团牛仔服装永和工业产值实现约10亿元左右增城市新塘环保工业园旺隆热电有限公司能源西洲占地面积2100多亩，总投资15亿元，计划年产值10亿元中新塑料厂化工中新05年实现工业产值约6亿元牛仔汽车摩托三大支柱产业占全镇工农业产值的74.5%，从业人员达12.7万多人，目前全镇有牛仔服装及配套企业２０００多家，从业人员８万多人。鼓励汽车工业快速生长全力抓好广州东部〔增城〕汽车产业基地建立，做大做强汽车、摩托车及其零部件产业。全力抓好广州本田二厂建立，加快建立和完善相关配套设备，确保工程如期建成投产〔资料来源：增城市十一五方案〕工程机遇51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台机遇六：轨道交通不断完善工程机遇地铁出口市郊列车线在新塘的市政规划中，市郊列车线以及地铁将在新塘设点，开通估计为07年；届时轨道交通将进一步推进新塘各种产业经济的开展。本工程地块51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台机遇大于要挟有很强的地理优势，具有“多城辐射效应〞纳入广州市五大片区中的都会区新塘卫星城定位拉近与广州城区的间隔新塘呼应东进战略，成为经济产业承接地制造加工业兴隆，产业构造不断壮大带来人口增长轨道交通不断完善，加速经济高速开展要挟：机遇：所处板块属于封锁型市场，市场吸聚力缺乏板块竞争猛烈，客户会被周边大盘分流，消费力出现外流工程销售销售期内将有四个工程处于热销阶段。工程要挟51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台第四部分：分物业类型研讨及定位方向建议51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台住宅市场分析商业市场分析酒店市场分析住宅市场分析51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台碧桂园凤凰城紫云山庄翡翠绿州新康花园新塘新世界现代城金泽二期城市家园二期体育花园亚太新城金色港湾东方名都广园东路广深公路新塘大道新塘广场本案已售在售潜在顺欣广场新都盛世名门城西郊区板块新塘本地客户、开发区客户金泽一期中心区板块客户群主要是新塘本地客户广园东板块新塘本地老板、开发区、天河北、东莞等客户住宅市场住宅工程大致分为三大板块51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台住宅市场板块分析广园东板块：广园东快速路两旁沿线项目区域特征目前开发项目特性代表项目在售产品价格情况客户情况优良自然环境广园快速路、107国道在旁，交通便捷外部生活配套严重不足人口密度低品牌大盘扎堆，区域板块炒作。吸引广州等外区客户以自然山水资源为依托，开发中高档低密度常住及度假物业产品有平层洋房、TH、独立别墅对内部配套依赖较高凤凰城（在售）翡翠绿洲（在售）紫云山庄（在售）金地项目（未推）东方名都（未推）洋房联排独栋别墅洋房：4000－5000元/平米联排：4500-6000元/平米独栋别墅：6000-7000元/平米（以上价格为带装修售价）天河及开发区企业中高层管理人员、白领新塘及荔城、东莞生意人、私营企业主等港澳台客户刻意脱离“新塘”的区位实质，标榜“广园东”板块，增加与广州市场的关联，客户辐射面广！以广园东板块独立定价，价格基本不受新塘区域市场影响51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台城西郊区板块：港口大道以西、广深大道以南区域区域特征目前开发项目特性代表项目在售产品价格情况客户情况位处新塘及开发区纽带中央周边环境较差，配套不足人口密度较低大规模中档生活小区区位因素，吸引部分开发区客户多层或小高层产品，部分带TH及独立别墅（指新康）对内部配套依赖较高新康花园（售罄）新塘新世界（在售）洋房洋房：约3200元/平米（含装修）开发区白领新塘白领、小老板新塘公务员及机关事业单位人员位于新塘中心区以西，对新塘本地客户而言，有一定心理距离周边配套不足，对小区自身配套依赖较高产品以性价比取胜，价格一直无法超越新塘中心区价格住宅市场板块分析51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台中心区板块：港口大道以东，府前路以西，环城路以南区域特征目前开发项目特性在售产品代表项目价格情况客户情况工业区密集，产业发达新区统一规划区域具有发展前景配套齐全，生活便利商业旺地中心交通便利人口密度较高空气质量不佳规模不大，定位中档注重自身小区环境的营造客户群以新塘工作、本地客户为主小高层、高层洋房体育花园（在售）新都盛世名门（未推）城市家园二期（在售）现代城花园（在售）金泽花园一期（已售）金泽花园二期（未推）新塘广场（潜在）金色港湾（在售）本项目2800～3500元/平米新塘公务员机关事业单位人员新塘生意人新塘私营企业主新塘本地人配套成熟，生活便利的老城区，属封闭型市场，客户吸聚力弱价格由商业中心区向外逐步递减住宅市场板块分析51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台新塘住宅工程信息表价格区间项目占地面积容积率建筑类别总套数户型开盘时间起价均价大致销售速度名称建筑面积面积区间入伙时间3000以下金色港湾约3万㎡3多层500套单间、一房、三房2005-102480元2600元50套/月10万㎡24-76㎡2006-12汇美体育花园3万㎡2.67小高层8002、3、4房2006-1-12600元2800元40套/月8万㎡81-161㎡2006-10顺欣广场150亩2.5多层、小高层约11002、3房2006-3.252380元2800元开盘卖120套约25万81-119㎡2006年底3000---4000新都盛世名门17万㎡2.29小高层一期336套3房、4房2006-52700元3500元未开售约40万㎡120-170㎡2006年年底现代城市花园4.7㎡3.4高层一期约730套3房2006-5月3200元3300元未开售16㎡103-134㎡2006年底金泽花园二期3万㎡5.11高层9473、4房2006-7/预计3300元未开售15万㎡118-155㎡2007-6城市家园二期约7000㎡10高层约780套单房、1、2、3房2006-3-253000元3500元开盘卖约100套6.9万㎡30-100㎡2007年初亚太新城6.9㎡2.5多层约84套3、4房//3700元带装修20套/月17万㎡128-167㎡/新塘新世界425亩1.8多层第八期约300套2、3房2005-5-130003200带装修40套/月76-109㎡2006年底50万㎡个盘研讨中心区高价盘中心区高价盘51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台新塘住宅工程信息表价格区间项目占地面积容积率建筑类别总套数主力户型开盘时间起价均价大致销售速度销售率名称建筑面积面积区间入伙时间4000---5000碧桂园凤凰城（洋房）10000万㎡多层、小高层洋房约500套2、3、4房2005.14000元凤岭苑：4500凤雅苑：400055套/月85%96-190㎡2006.8翡翠绿洲庄园豪宅6万㎡2.67小高层5923-6房2005-8-204200元4500元带装修30套/月约50%8万㎡130-500㎡2006-5-1东方名都18万㎡2.18高层约3000公寓3-4房2006-7/4000元毛坯公寓4500带扎//约50万㎡50㎡100-160㎡2006年底个盘研讨新塘镇内中心区板块，平均毛坯房价在2800-3500元/㎡。城西郊区板块均价在3200/㎡带装修。广园东北部板块凭仗自然资源、对广园东板块炒作，吸引广州部分的买家，洋房楼价在4000-5000/㎡左右51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台典型楼盘现代城市花园发展商广州市华正房地产发展有限公司地理位置港口大道与东坑三横路交汇处（新塘中学东北面）占地面积总占地47319㎡总建面积163310㎡容积率3.0绿化率30%组团形态1、2层商业、3层架空园林，以上高层住宅楼型15栋18-24层,可售住宅面积:68308平方米,第一期为8栋,18-24层均价（元/㎡）一房：3500，二-四房：3200，整体均价约3300装修标准毛坯主力户型两房、三房主力面积两房：70-80㎡三房：100-110㎡推广主题语新塘现代地标，时尚生活新城定位概念新塘新地标、闹中取静主要卖点地段、东南亚风情园林入户花园、大弧形落地窗提升品质小区配套1、2层商业车位比——自然资源无推出单位销售率超过50%客户群开发公司老板的家人、朋友，新塘的小老板、附近工作的人。待开发量约一半的总占地待开发期第二期片区高价工程个盘研讨51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台典型楼盘新都盛世名门发展商广州新发实业有限公司地理位置新塘镇广深大道中段新塘中学旁占地面积总占地192000㎡总建面积400000㎡容积率2.29绿化率45%推广主题语为生活加冕定位概念一景天下，一府城邦主要卖点地段、规划地铁站小区配套幼儿园、双会所、特色商业街、游泳池、篮球场、书画院、钢琴房、书吧、咖啡茶室、家庭影院、棋牌室、健身中心、生态瑜珈、乒乓球、桌球室、儿童乐园等车位比约1：1自然资源无推出单位销售率预计2006年“五一“开盘片区高价工程个盘研讨楼型11层小高层均价（元/㎡）3000装修标准毛坯主力户型两房、三房主力面积两房：84-85㎡三房：113-141㎡四房：173㎡51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台典型楼盘城市家园（二期）发展商增城汇创实业有限公司地理位置广深公路与荔新公路交界处东北角规划情况2栋28层高层，4梯15户，共750套组团形态商住结合，1层商业，2层为停车场，、3层架空花园、之上为住宅楼型高层均价（元/㎡）3500装修标准毛坯主力户型小户型主力面积30-100㎡户型配比单间：34m2，7%1房：47-67m2，33%2房：61-96m2，40%3房：109-113m2，20%推广语新财富意识领地主要卖点新塘中央地段投资型单位，总价低片区高价工程个盘研讨51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台片区高价工程共性具地段优势或未来良好的开展前景即将兑现主要向两个方向开展：——质量至上的奢华型产品：产品创新或质量提升，引入入户花园、户型落地窗、跃式等设计；——高单价的投资精品小户型单位：有效控制面积，控制总价，实现单价突破！51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台三房、四房是目前市场主流！以上统计楼盘选取：新都盛世名门、现代城市花园、城市家园2期、金泽花园2期、汇美体育花园、顺欣广场、东方名都〔以下统计表格同，略〕产品分析接近60％单位是3房、4房，其中3房带套房为主1房、2房约30％51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台三房户均面积：130平米，四房户均面积：155平米产品分析51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台产品出现跃式、错层等特征户型产品分析51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台类别一房（公寓）二房三房四房市场面积区间（㎡）35-8560-10095-160140-180目前市场主流（㎡）50-6085-100100-120140-160新塘市场典型产品面积分析市场典型工程产品面积分布图140平米160平米主流型奢华型紧凑型温馨型4房3房2房100平米120平米140平米70平米85平米100平米1房40平米55平米70平米20252272180841869132403106产品分析51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台类别一房（公寓）二房三房四房市场面积区间（㎡）35-8560-10095-160140-180目前市场主流（㎡）50-6085-100100-120140-160主要供应项目东方名都、城市家园、现代城广场、金色港湾等体育花园、顺欣广场、城市家园、新塘新世界新塘新世界、新都盛名门、现代城、城市家园、金色港湾、金泽花园、顺欣广场、凤凰城、翡翠绿洲、东方名都新都盛名门、现代城、金泽花园、凤凰城、翡翠绿洲、东方名都目前供应量400套左右约1000套约2000套约1000套启示1）一房/公寓小户型供应量不大，预计项目推售时，50平米以下一房小户型会出现市场供应空档期2）一房/公寓户型面积小，能实现较高单价1）紧凑型两房单位是市场空白2）从区域产业发展趋势看来，未来2年内外来人口将继续增加，两房市场需求必然增加3）通过合理平面间隔、面积有效控制来突破两房单价100～120平米是市场主流1）舒适型四房是市场主流，主要供应来自广园东片区，本项目应利用面积差异，有效控制总价，争夺四房客户小结本项目户型面积定位方向：1）市场空白2）适当选取市场主流及热销户型3）捕捉市场机会，通过控制面积来突破单价产品分析51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台入户花园成为主流，户型创新成为未来开展的趋势户型创新点新都盛世名门现代城市花园东方名都城市家园2期金泽花园（二期）汇美体育花园顺欣广场基本设计双阳台，客厅大阳台主卧带转角或落地凸窗√√√部分√√√梯户比一梯四户：63%一梯两户：37%二梯四户：50%二梯六户：50%四梯17户：37%二梯四户：56%二梯二户：7%二梯一户：4%四梯15户二梯六户：82%二梯四户：18%一梯四户：100%一梯四户：100%实用率83%-86％82%-84％约85％79%

87%-89%85％87%基础创新元素大客厅大卧室设计√√√√√部分卧房基本有凸窗√√√部分√√√跃式户型33%39%入户花园11%39%35%70%26%错层6米阳台19%其他创新元素错层62%叠加复式4%阳光电梯厅部分部分√√产品分析51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台新塘中心区板块目前及未来住宅市场主力户型以3房、4房为主；3房集中在100-120m2的主流型区间，带套房。出现部分奢华型3房；4房集中在140-160m2的温馨型及奢华型产品；高档次、产品创新成为未来趋势；住宅市场分析小结中心板块内小户型以1房、2房销售速度快小户型的投资报答率高小户型未来推货量不大51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台各工程客户分析一览表项目名称客户群情况凤凰城新塘本地人、开发区客户、外地在新塘的生意人、少数东莞、深圳客户。翡翠绿洲周边科学城、天河CBD的高层管理人员。部分其他地方，追求山水生活的高收入者。多次置业为主。新塘新世界一批经济实力相对不高的新塘本地客户、一部分开发区的新晋移民。新康花园开发区公务员、工薪白领及新塘本地居民现代城市花园开发公司老板的家人、朋友，新塘的小老板、附近工作的人。汇美体育花园周边做生意的小老板，部分新塘本地人、外地白领城市家园一期周边小老板、企业白领、投资客。客户分析51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台新塘客户为哑铃型构造新塘加工产业兴隆，私营企业占了比较大的比例产业构造以劳动力密集性的加工消费产业为主，中产白领比例较少客户分析低端白领、外来打工者公务员、中产白领私营老板企业主等高端客户51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台新塘客户可大致分为如下几类：本地或外地老板企业中高层管理者企业白领个体运营者政府及机关单位人员投资者客户分析51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台客户特征自营生意（饮食、汽车贸易、摩托销售等）和办实业开厂（服装、漂染等）在本地拥有一定人脉资源拥有多处物业，自住或出租获利对新塘非常熟悉，地段情结浓有车价值观家庭人口较多，家庭观念重，注重子女教育精明，具有投资意识讲求享受、讲求体面追求与自身身份匹配的符号：如车、房子等等购房特征人口多，或追求舒适居住环境，会购买大户型：如别墅或大平层，也会考虑购买中、小户型进行投资追求舒适、安全的环境追求与自身身份相符的物业希望融入等级相同的圈子，体现身份感注重风水意向区域广园东一带环境良好、管理完善、配套齐全的项目新塘中心区环境较好的项目支付能力和支付意愿经济实力很强，能承受较高的楼价水平，支付意愿高制约购房因素周围环境、治安、物业管理服务、配套，同区居住人群对本项目关注度有一定关注，考虑投资客户沟通方向高形象、高品质、高调性的吻合客户气质现场成熟完美展示的打动新塘客户扫描：本地或外地老板级，需求面积200m2以上客户分析51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台客户特征企业中高层管理人士：多为外地人，来新塘3～10年不等在本地企业里是中高层管理人士、技术人才地域性观念不强熟悉新塘环境价值观眼见为实；购房特征购买大户型部分考虑购买小户型投资群居性就近工作意向区域广园东凤凰城一带新塘中心区支付能力和支付意愿支付能力强制约购房因素交通便利程度、物业管理、小区环境等对本项目关注度关注度较高客户沟通方向园林地段价值品质感的营造完美展示新塘客户扫描：企业中高层管理人士，需求面积150-180m2客户分析51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台客户特征收入较为稳定工作忙碌事业处于上升期价值观讲求生活便利追求性价比购房特征选择靠近上下班地点居住场所追求群居购买中、小户型意向区域新塘中心区一带支付能力和支付意愿支付能力一般制约购房因素价格、生活便利度、小区配套对本项目关注度关注度高客户沟通方向地段优势产品性价比成熟便利、低生活成本新塘客户扫描：企业白领，需求面积70-80m2左右客户分析51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台客户特征个体经营者：本地为主，部分为外地人生活节奏较慢熟悉新塘环境价值观眼见为实；追求性价比购房特征购买中、大户型部分考虑购买小户型投资就近居住与亲友群居，方便照应意向区域新塘中心区一带支付能力和支付意愿支付能力较强制约购房因素周边配套、生活环境、小区活动空间等对本项目关注度关注度高客户沟通方向地段优势、升值潜力产品性价比成熟便利、园林、品质感新塘客户扫描：个体运营者，需求面积120-160m2左右客户分析51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台客户特征收入较高且稳定工作悠闲价值观讲求环境部分追求便利讲求生活圈子人口素质购房特征选择靠近上下班地点居住场所追求群居购买中、大户型意向区域新塘中心区一带支付能力和支付意愿支付能力较强制约购房因素价格、生活环境、小区人口素质对本项目关注度关注度高客户沟通方向地段优势、升值潜力产品性价比成熟便利、园林、品质感新塘客户扫描：政府及机关单位人员，需求面积120-160m2左右客户分析51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台客户特征在新塘有业务联系的东莞或深圳人有一定的经济实力投资意识强，尝试多种投资方式关注区域发展有一定的信息渠道和社会人脉资源价值观精明具有前瞻性购房特征购买多套收租获利重视回报率选择投资门槛较低的中小户型长线投资考虑购买具升值潜力的大户型短期转手意向区域不确定，但必须具有发展前景支付能力和支付意愿支付能力较强制约购房因素价格、租赁市场情况对本项目关注度关注度一般客户沟通方向地段优势升值潜力新塘客户扫描：投资者，需求面积30-50m2左右客户分析51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台新塘客户需求面积如下客户分析客户分类需求面积本地或外地老板200m2以上企业中高层管理者150-180m2企业白领70-80m2个体经营者120-160m2政府及机关单位人员120-160m2投资者30-50m251remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台地块价值分析园林绿化园林绿化园林绿化园林绿化地块分级特点规划方向楼王区南向、中心园景、超宽楼距大面积单位一级南向、组团园景中大面积单位二级北向、组团园景中面积单位三级东、西、北朝向，外围无景观资源中小面积单位四级临广深公路受噪音、粉尘滋扰小面积单位充分发扬地块价值，躲避地块优势，设计产品链组合地块容积率高，总建面积大，地块均好性不强，在产品链组合上必然是丰富多样的。51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台——有效利用地块资源，发扬优势，躲避优势

——适中户型，实现单价突破，确保工程档次，实现开展商目的！

——控制总价，与市场工程构成错位竞争，打造总价竞争力！产品定位战略户型面积（㎡）面积比例设置原因1房（公寓）35-5015％控制面积，降低投资门槛，实现单价突破2房65-8520％控制面积，形成总价错位竞争3房90-12030％控制面积，与广园东项目形成总价差异120-14010％利用地块特点，打造楼王，确保项目形象、档次！4房160～17025％51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台客户定位中心客户：企业中高层管理人员，公务员、机关事业单位人员重点客户：新塘大型企业白领、个体运营者、投资者游离客户：新塘大型企业老板人居交往私密性社会阶层标签社区归属感居住空间情趣生活风格空间灵敏变化……需求失落等待城市中心区、建筑人性化的回归成熟便利51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台片区工程笼统定位形象模式现有方向代表性楼盘形象定位对价格的支撑力度“炫”金色港湾年轻、张扬生活——小空间，大生活便利＋投资——非常生活，非常投资★★★豪翡翠绿洲、紫云山庄森林半岛庄园豪宅★★★★★客户模式凤凰城白领也可以住别墅★★★大品牌模式新塘新世界高举东部人居标竿大旗★★★概念汇美体育花园运动领跑生活让运动与生活更近些★★★表达质量感“豪〞对笼统及价钱支撑力度最大！51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台城市中心，人居典范住宅笼统定位工程命名：九州·新城境界表达城市中心区价值、区域未来开展的良好前景表达客户心思需求，契合工程气质表达人居温馨尺度，现代调和人文的回归……其他案名建议：九州源天·国际新城九州·御景星城九州·新城1号九州·锦园九州·翡翠榕城九州·榕景人家九州·源天雅境51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台住宅市场分析商业市场分析酒店、公寓市场分析商业市场分析51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台商业定位战略推导商业定位②本身资源条件③消费者及投资者需求启示①区域商业格局研讨街铺商业情况分析集中式商业情况分析商业街情况分析专业市场商业情况分析④规划概念建议51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台解放北商业街区月租金情况：街头：250-300元/平米街中：200元/平米街尾：180-190元/平米解放北路是衔接新塘新、旧中心区的南北主干道之一，会聚了天和百货、通讯品牌、服装品牌、麦当劳等商家，沿线商铺全部满租。租金从180～300元/平米不等，是新塘目前租金程度最高的商业街解放北路是目前新塘成型最早、人气最旺的商业街，缺乏主题特征且功能单一。运营业态以通讯产品、服装为主，租金高达180～300元/平米/月。商业街情况分析51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台各路段街铺情况路段街铺/商业业态经营状况租金情况港口大道书店、五金店、银行、茶叶、食店等满足周边原居民生活需要，人流量不大，经营状况一般原居民自有物业经营为主少有转手出租新业路日常生活用品零售店、餐饮、美容美发等人流量大，与港口一马路成为新塘“不夜街”。

街头：65元/平方米；街中：80元/平方米；街尾：60元/平方米

群星西路五金店，牛仔服装加工厂（下铺上厂）、通讯数码产品、货仓超市、银行等店铺密集，成行成市，多有固定客源了解租金水平新塘大道消防器材用品店、布艺、床上用品店、装饰材料、家私、家电、通讯产品街铺零散，大多经营状况一般，不少商铺转手招租。租金水平自解放北路向西逐渐递减靠近解放北、新客隆：80～100元/平米其他：40-60元/平米不等广深大道牛仔服装厂、五金店、针车器械店店铺不多，人流量少多有固定客源，营商环境较差，主要做熟客生意——街铺商业情况分析主干道街铺：社区配套商业为主，租金程度被动接受地段人气影响51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台小区社区商业形态业态划铺面积特色租售模式价格经营状况新康花园外围商业街二手中介布艺、饮食小超市装修工程服装50平米80平米120平米南面七期街铺买一层送一层。（首层高3.5米，二层高2.6米，独立卫生间）可租可售租：35-45/月开业率为50％左右，人流量不大，基本以服务本社区业主为主。但二手街铺多，成行成市。售：5000单层8000（附送一层）金泽花园（一期）街铺饮食、家居装饰服装、鞋类等40-300平米不等——销售售：临街铺经营良好城市家园商业街通信数码产品、药店、服装店商业街：60-80平米面深比1：3.5左右，面宽约4~5米可租可售租：150-250业态构成基本延续解放北路的服装、通信产品等，但目前开业时间尚短，人气聚集需假以时日，目前街铺开业率仅30％，售：15000街铺商业情况分析小区街铺：以满足小区居民日常生活需求为主，可租可售，开业率较低。51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台和生百货天和百货、新客隆广场、新都汇名店城为目前新塘集中式商业的代表。能否依托或延续成熟的商业街或商圈是新塘集中式商业胜利与否的关键之一，天和百货、新客隆广场、新都汇名店城为目前较为胜利的代表。失去了成熟的商业街的营商气氛的支撑，集中式商业人流量不能保证，运营效益也相对较低，和生百货就是其中例子。新客隆广场新都汇名店城天和百货集中式商业情况分析51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台商场建筑形式规模商家进驻情况经营方式经营状况天和百货（01年开业）裙楼商业三层商业（含夹层）层面积约6000平米首层：麦当劳、班尼路及其他服装、鞋类、数码产品夹层：书店、童装二层：超市开放式品牌专柜及店中店模式；天和百货以45元/平方米包租，其场内商家以营业额18-25%分成提点,保底价100元/平方米（首层）良好新客隆广场（02年开业）独立商业三层商业层面积约6000平米首层：肯德基、化妆品、服装品牌、首饰二层：大型超市三层：家电、鞋、服装以租为主，首层部分铺位出售，均价6800元/平方米（内部职工认购），返租后与二三层超市统一经营管理；街铺租价150元/平方米/月，其场内商家以营业额18-25%分成提点人流量大，经营良好新都汇名店城（05年开业）裙楼商业四层商业层面积约6000平米首层：麦当劳、六福珠宝、化妆品、数码产品二层：品牌服装三层：超市四层：规划中统一招商经营，开放式品牌专柜及店中店模式。利润分成模式。人流量一般，属于起步阶段和生百货（02年开业）裙楼商业三层商业层面积约6000平米首层：药店、银行、服装品牌二层：电脑城三层：国苑大酒楼开放式品牌专柜、店中店模式经营惨淡，人流量稀少集中式商业以“超市+店中店〞方式运营，运营情况参差不齐集中式商业情况分析51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台摩配市场音响一条街街铺租价约38-45元/平米金福星电器广场月租金：30-50元/平米专业市场遍及新塘，但档次不高，运营情况不理想新塘国际牛仔城、音响一条街、摩配市场、电器广场等专业市场成为新塘另一种商业方式。针车器械一条街新城电器广场国际贸易中心展现中心月租金：街铺：150-250元/平米新塘国际牛仔城〔往东〕月租金：35-45元/平米专业市场商业情况分析51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台新塘商业格局研讨立论现有商业格局的缺乏是本案寻求突破的时机商业业态不足之处本案发展机会商业街功能单一、欠缺主题特色、仅依靠惯性消费支持确立鲜明主题、整合自身资源糅合购物休闲、康体娱乐、特色餐饮于一体一般街铺欠缺统一规划、被动依赖地段、多为单边布局、商业氛围较弱通过创新规划超越单边商铺布局、强调经营空间的人聚性集中式商业对地段及主力店依赖性强出租型物业资金回笼慢商业价值随楼层上升大幅递减集中式商业以消化公建配套面积为主、降低竖向商业可售面积实现商业价值的优化组合专业市场受产业发展限制空间有限档次低、商业形态影响居住价值不予考虑51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台工程资源条件园林绿化310m293m150m园林绿化园林绿化本工程临街面长，一期商业部分占10000平米，结合工程短期回收资金的目的，商业部分必然以出现街铺为主的商业形状！广深公路已在一定程度上切割了道路南北两旁的商业气氛！本工程必需依托本身条件营造具有优越投资前景的商业形状！工程地块周边以村屋、厂房为主，规划路尚未开通，不具备良好的营商气氛！本工程必需制造超越片区的特征商业方式，才干突破取胜！根据本案产品构造，商业部分必需为主力供应产品住宅部分发明理想的附加值。村屋、厂房广深大道村屋工程本身资源条件是实施创新性市场战略的导向51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台对于商铺消费者而言，休闲购物的需求无法得到满足；对于投资者而言，投资报答高且稳定、具有一致招商推行的商铺供应无法得到满足！新塘客户访谈消费者、投资者需求的失落就是本案确立超越性的根底新塘客户访谈访谈语录新塘汽车城老板娘（王女士）基本的生活需要会在新塘买，去新客隆啦，还算比较齐全；如买大件商品或高档货当然去广州啦，我就常去天河城那边。新塘某私人诊所医师（谈先生）最喜欢去解放路啦，我爱看数码产品，女朋友又可以逛服装店，累了可以去麦当劳坐坐。新塘本地原居民我们一家一般去解放路啊、新客隆等地方，东西齐全嘛。偶然也去趟广州或东莞。新塘要是有象天河城等大型购物娱乐中心就好了。投资者之前也投资一个小区街铺，但招租都比较困难，但租金回报率也不太高。再投资的话要审慎了，最好有专业公司整体招租和推广才行。51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台商业定位建议新塘“摩尔街〞第一MallStreet传统shoppingmall：一站式购物文娱、集中式竖向延伸、适用于大体量建筑新型MallStreet〔摩尔街〕:强调风情街区概念、带状平面延伸、适用街铺形状整合资源打造集休闲购物、康体文娱于一体的商业魔方51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台商业定位建议新塘第一摩尔街〔MallStreet)资源整合：公建配套〔社区安康中心、会所〕、社区商铺、商业街三大功能有机整合，强调业态互补与昌盛共生；方式创新：以风情街区方式表达shoppingmall的商业内涵；概念超越：凸现工程个性抢占市场制高点；投资造梦：用先进概念及一致运营构筑理想投资前景、提升商铺单位价值。51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台①②③商业规划初步建议打造业态特征鲜明、商业功能有机组合的街区MALL！④三大商业功能编号功能规划业态举例商业辐射圈①②主题风情购物街精品服饰皮具新塘镇③社区商业街美容美发餐饮便利店周边居民楼盘住户④休闲康体中心健身室桑拿沐足新塘镇为主51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台②内街铺住宅架空层骑楼式内街走廊内街铺剖面表示图商业规划初步建议引入尺度宜人的商业内街，表达风情街区MALL概念，超越单边商铺规划！①是东西相通的街铺，同时面向小区规划路及新增内街的人流；提高商铺层高，构成买一层送一层的方式，提升商铺附加值。②内街铺与住宅架空层相连，临街面为商铺。人行动线①②主题购物街增设休闲设备，营造温馨、浪漫的主题购物街内街铺的反面是住宅架空层人行动线51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台商业规划初步建议打造异国风情购物大道，营造特征主题空间！浪漫香榭丽风情大道活力西班牙风情大道51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台商业规划初步建议社区商业面向周边居民、保证楼盘住户生活便利性！③社区商业街以骑楼式设计，构成全天候的风雨连廊。运营业态包括餐饮、美容美发、便利店、家居布艺、音像、小食等。③51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台商业规划初步建议康体中心与商业街区互补共生，推进公建配套运营的可继续开展！④休闲康体中心：充分利用广深大道良好的昭示性，建造标志性广场，吸引过往客流；主体商业裙楼充分思索小区会所及安康中心建筑目的要求，设置相关室内空间，功能包括健身室、桑拿按摩、沐足、SPA等元素。④标志性广场加图片51remo中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台商业规划初步建议功能规划建筑形态面深比例层高要求主力单铺面积经营方式①主题风情购物街东西联通叠式街铺1：3左右层高5.6米（可自搭楼板，增加二层空间）50~80平米销售②主题风情购物街（内街）单层街铺浅进深小铺1：3层高4米40~60平米销售③社区商业街单层街铺1：3层高5.6米（可自搭楼板，增加二层空间）50~80平米销售④休闲康体中心首层商铺1：3层高4米60