九棵树项目产品策划报告及财务分析报告

中原集团北京投资顾问部.01.2021北京金隅大成地产通州九棵树工程产品谋划报告及财务分析报告第一部分整体规划规划建议第二部分各物业产品谋划建议第三部分开发方式和开发周期建议第四部分财务分析报告报告内容整体规划规划建议Part1九棵树站办公价值最优区域之二，交通组织便利，与城铁站步行10分钟内。可有效的对工程人流进展引导。私密性最优区域，南靠未来规划的住宅小区，距主要道路间隔适中，适宜高质量居住物业。工程最为主要的人流节点之一，与瑞都国际构成互动，商业、办公价值最优。区域可塑性强，既可以依托家乐福的人流，又可以分享办公客群的反复性消费，商业价值较大。地块分析九棵树站建议：规划高质量居住物业。建议：规划商业第一个主力店，与家乐福商业构成互动，带开工程有效到达人流建议：规划办公物业，办公物业在步行间隔的可接受范围，同时有效的带开工程商业人流，到达双赢的互动效果物业分布建议建议：在中间区域规划商业街，在东侧接近办公区域规划商业的第二个主力店，以主力店人流带动商业街区人流，构成互动，到达商业价值最大化九棵树站各物业主要人流、车流动线建议商业住宅商业主要人流入口商业/办公主要车流入口〔地下〕商业次要人流入口住宅主要车流出入口〔地下〕写字楼办公主要人流入口商业/办公主要车流出口〔地下〕工程物业配比建议物业类型地上规模建议占比备注住宅55700平方米36%商业63300平方米43%含1万平方米地下一层面积办公30000平方米21%面积合计149000平方米100%工程车位建议物业类型占地面积（平米）规模建议（平米）车位数量（个）车位面积（平米）车位位置备注住宅159005570052020800地下二、三层按照1：1.3的比例计算，平均户型面积140平米，共约400户商业238006330076030400地下二、三层按照120辆/万平米计算办公300001957800地下二、三层按照基本要求65辆/万平米办公临时车位可以与商业车位交叉使用面积合计149000147559000车位按照40平米/个计算工程地下空间运用建议物业类型占地面积（平米）规模建议（平米）地下空间使用备注住宅1590055700地下一层人防、管理用房等地下二、三层为车库及设备用房住宅地下空间独立使用商业2380063300地下一层为商业地下二、三层为车库及设备用房1、含地下一层1万平方米商业面积；2、建议商业和办公部分地下部分全部连通。办公30000地下一层为员工食堂等配套用房地下二、三层为车库及设备用房地上面积小计139000地下面积小计75000包含1万平米商业,5.9万平米车位及6千平米配套用房.面积合计39700214000工程总体建筑风格建议建筑风格建议：现代简约风格建筑立面简单时髦，充溢城市感的现代气味，尽显气派与大气各物业产品谋划建议Part2以国际性高端质量为特征的、集合多种业态为一身的区域高端城市建筑群地标级国际化高端城市综合体通州新城南部区域开展的中心，引领通州城市功能的完善与提升新型区域中心城市综合体，打造区域型城市综合体开创区域运营与价值平台晋级的新方式市场定位住宅产品谋划PartC.1世界级成熟配套，世界级城市生活精英·晋级·质量·细节·配套这里具有便利的交通，20分钟直达市区。这里成熟的城市配套为工程塑造一个高质量的产品提供了能够。这里是高素质、高收入、忙碌的金领阶层的聚集之地，尊贵是她天然的基因。这里居住着积极向上、勇于进取的城市精英，社会的中坚力量。而我们将要打造的建筑就是他们的精神，每一个细节都蕴涵着居者的气质。住宅市场定位住宅客群定位重点关注客群——包括朝阳、东城区在内的东部区域中产阶层的上层以及部分权贵阶层常规来源客群——通州本地具有一定财富积累人群，对区域有浓重感情的地缘性客户其他客群——部分其他区域进入性客户以及投资客二次及以上置业的，改善型中高端白领阶层住宅物业户型配比建议户型产品形式销售面积（平米）套数比二居经济型90～10020%三居紧凑型120～14060%舒适型130～15015%四居奢华型180～200㎡5%合计100%我们针对本工程“二次及以上置业的，改善型中高端白领阶层〞目的客群的市场需求进展SPSS交叉分析，可以看到三居室的需求比例最高，到达58%，结合本工程较为高端的市场定位，因此我们建议本工程户型配比如下：数据来源：住宅市场需求问卷之SPSS交叉分析户型方式：在条件允许的情况下，建议可采用部分错层、跃层等手法，添加空间的情趣性，提升户型的整体质量和温馨度。住宅物业户型特征建议住宅物业户型特征建议户型方式：在条件允许的情况下，建议规划一栋一梯两户的三面采光户型，面积可略大。住宅物业户型图示范户型示范户型示范20产品中心诉求偏自住型成熟配套金隅品牌人性、宜居特性城市、温馨特性平安、高智能性产品中心诉求精致户型+完善设备+精装修特殊功能偏好：对衣帽间、贮藏室、露台、地下室的需求较高科技化偏好：较看重指纹识别系统目的客户需求特征22主卧室优化：三居室以上至少有一个全套房主卧双主卧设计：三居室以上两个主卧和客厅在南向情景空间设计：四居室需求有衍生空间明厨明卫：边单元户型实现明厨明卫1精致户型——晋级功能空间户型的私密化处置过渡区半开放区开放区私密区结合工程规划特点以及目的客户群的需求特征，建议本工程重点在于室内功能空间的私密性处置。精致户型——户型私密化处置贮藏室大尺度外飘窗设计精装意境阳台个性功能空间设计精致户型——个性功能空间设计根据客群反响玄关建议——兴趣玄关空间，加强玄关功能具有强大收纳空间的多功能兴趣玄关系统、留足鞋、雨伞的摆放空间，引导业主尽能够的利用玄关空间满足生活质量精致户型——玄关设计将客厅与阳台的尺度延伸构成“休闲大阳台〞，并添加给水点，使其更具备享用的便利性卧室灯具设计双控照明开关，插座置于床头柜上方，添加便利性厨房可视终端系统，同时具备可视对讲、等功能厅房建议——神奇厅房系统，细节质量表达精致户型——厅房建议尺度保证料理台、储物柜的大空间摆放，一切从容不迫厨房可视终端系统，同时具备可视对讲、等功能厨房建议——愉快厨房空间，不再手忙脚乱精致户型——厨房建议281、采用传统的技术成熟的中央空调系统在离心制冷机、楼宇自控、空调箱、湿膜加湿器、水泵以及冷却塔等重要部件均采用世界一流的设备，变频多联式中央空调是市场较领先的技术。2、设置过渡季节换热系统利用室外冷源节能经过空调冷却水系统汲取室外天然冷源，在过渡季节提供空调用冷冻水最大限制地利用室外有利气候条件构成天然冷源，减少制冷设备的运转时间，深度节能。3、新风系统要求具备对室外空气的除尘、杀菌、调温、调湿功能，确保每个房间都有均匀潮湿、安康的空气，窗式消声通风器是较成熟的技术。2完善设备——空气调理系统29直饮水：去除水中细菌、杂质、有机污染物，可直接饮用。

软化水：去除水中过多的钙镁离子，降低水的硬度。降低洁具、台盆、水龙头的结垢，防止管道堵塞。完善设备——生活直饮水入户/软化水入户30同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内衔接到主排水立管上系统可以使卫生设备用水量低于国家强迫性用水量的40％以上，综合费用降低33％左右。同层排水隔层排水完善设备——卫生间同层排水系统2、外墙系统经过干挂外墙资料、空气层、加厚外保温层组成。外墙和屋面采用聚氨酯保温资料进一步降低能耗3、LOW－E三层双中空玻璃传热系数比普通玻璃低6倍，比普通中空玻璃低3倍，节能性能大大优于前两者。1、楼板隔音技术在承重楼板上铺设弹性垫层，再在上面做楼面层的方法，减轻荷载对楼板的撞击力完善设备——静音处置系统躲避住宅部分来自城铁及商业的噪音干扰，提高居住质量完善设备——家居智能化系统住户报警控制总机家电自动化书房宽带上网厨房天然气走漏报警可视或非可视对讲红外探测器家庭电子商务平台紧急按钮家居安防指纹识别系统根据需求调研显示，三分之二以上的被访者喜欢带装修的交房规范3精装修——目的客户需求特征精装修规范特征1、国际知名品牌集合2、巧妙与现有空间交融，重点表达整体性及设计的人性化3、颜色及整体风格可明晰传送其高质量；4、可感知的精细做工5、恰当家私配饰为工程增值34精装修——装修规范4000元/平米的高质量装修规范品牌建议：4000元/平方米室内精装修标准品牌建议(不含建材设备)室内装修标准品牌门户门采用德国霍曼“三防”子母门，其余内门装设高级木门，并配HOPEECO或BESTKO门锁窗德国SCHUCO（旭格）铝合金断热型材，高级进口SCHUCO（旭格）五金件，钢化中空玻璃窗。厅室地面石材及实木地板、墙面为意大利ARTE（雅帝）壁纸天花为多乐士或立邦乳胶漆，局部优质石膏板吊顶。厨房地面铺砌AZULEV或同档次高级防滑地砖，墙面贴SALONI或同档次高级磁砖，吊顶采用防水石膏板，德国POGGENPOHL组合橱柜（含有不锈钢洗涤盆及冷、热、直饮水龙头，垃圾处理器），蒙特利台面，配原装进口SMEG嵌入式三头灶具、抽油烟机、嵌入式冰箱、嵌入式洗碗机，SMEG微波炉、嵌入式烤箱。卫生间玻璃淋浴房配HANSGROHE淋浴塔或KOHLER（科勒、汉斯格雅）花洒，KOHLER（科勒）按摩浴缸配MOEN（摩恩）花洒、龙头；KOHLER（科勒）双面盆、双件卫生洁具等。次卫生间：地面铺砌高级优质石材或高级优质防滑地砖，墙面采用高级优质石材或高级优质磁砖，吊顶采用优质防水石膏板，配KOHLER（科勒）高级洁具。精装修——品牌建议品牌建议：4000元/平方米室内精装修标准品牌建议(不含建材设备)入户门曼特、德国霍曼、LG、三星窗进口品牌（德国），玻璃建议采用钢化中空加LOW-E墙面壁纸德国爱雨福特品牌、ENIVOWALL壁纸、爱尔福特漆美国威尔斯帕涂料、ICI乳胶漆、立邦漆地板实木富尔马.富林、北美枫情、南美枫情复合圣象、柏高、世友地砖防滑砖马可波罗、冠军、诺尔贝通体砖马可波罗、冠军、诺尔贝波化砖马可波罗、冠军、诺尔贝墙砖马可波罗、TOTO海洁特、马赛克整体橱柜德国Format、韩国汉森灶台西门子、美的、LIBSI精装修——品牌建议品牌建议：4000元/平方米室内精装修标准品牌建议(不含建材设备)抽油烟机意大利ZANUSSI、德国西门子电磁炉意大利ZANUSSI、德国西门子洗菜盆意大利ZANUSSI、韩国汉森、汉威淋浴房斯帝雅、诺凡尔、美加华浴缸美国科勒、英国雅美、澳大利亚科马坐便器美国科勒、英国雅美、澳大利亚科马（可选自动坐便）洗面盆美国科勒、德国高义、澳大利亚科马龙头美国科勒、德国高义、澳大利亚科马花洒美国科勒、德国高义、澳大利亚科马开关面板西门子、松下、西蒙中央空调三菱、约克、麦克维尔可视对讲法国罗格朗、韩国SAMSUNG、日本爱锋精装修——品牌建议欧式古典风格地中海风格现代简约风格现代前卫风格新古典风格新中式风格精装修——根据调研结论提供多主题风格满足个性需求办公产品谋划PartC.2办公物业市场定位景观生态型高质量办公空间主要特点：生态办公：空中花园、阳光办公、内天井与观光电梯、绿色建材与节水节能等设计办公客群定位目的客群来源产业园区的开展带来的商务需求，以及南部区域的商务休闲区，主要企业为影视、演艺、音乐等文化产业相关企业，将本工程作为他们对外联络的窗口；市区商务开展的外溢，尤其是CBD东扩带来的企业商务需求随着通州新城的建立开展，越来越多的企业进入通州，包括开发企业、金融企业、保险企业等。通州新城其他办公企业。周边产业园区及东部区域的相关企业写字楼客户普遍关注什么？企业顺应性——这个写字楼产品能否适宜企业需求？〔例如面积能否适宜企业需求？产品能否适宜企业运用？等等〕企业笼统〔面子〕——这个写字楼能否比公司原来的或其他的写字楼更适宜公司的笼统要求〔外里面要求？档次要求？等等〕企业运营本钱——这个写字楼能否有助于节省企业运营的本钱？〔软硬件设备？人性化节能设备？等等〕根据设计规范，结合客户需求，设计产品细节1企业顺应性——规范层设计3、其他附加价值;2、开间的设计;1、规范层设计规划原那么：1、尽能够占用空间高度优势，释放地面面积；2、保证办公物业的合理运用空间；工程建议：1、规范层面积：为1200平方米〔符合市场需求〕2、地上总层数为：共23层3、层高建议：1-2层，层高4.5-5米，银行、咖啡厅等；3-21层，层高4米，办公空间；22-23层，层高5.49米，特征办公空间；总高度96.48米。根据通州东部创意产业基地的兴起，特征空间可用来满足创意产业相关企业的办公需求。3、其他附加价值;2、开间的设计;1、规范层设计规划原那么：1、尽能够降低总价需求，合理控制总价；2、满足目的企业的办公需求；工程建议：1、主力开间面积：100-300平方米〔主要满足周边产业园区的中型企业需求，因此主力开间面积不宜过大。〕2、阐明：尽量减少单个开间的单位面积，假设有目的客群需求较大面积，可以采取不同的组合方式，使其更加灵敏，加快销售速度。企业顺应性——开间的设计3、其他附加价值;2、开间的设计;1、规范层设计空中花园、阳光办公、内天井与观光电梯、绿色建材与节水节能等设计。大厦每三层建一个高12米、面积200多平米的绿色空中主题花园，饰以点式通透玻璃幕墙，阳光透射、光线充足。空中花园与内天井的配合，使大厦楼道、电梯间等公共空间充分分享自然光线。景观办公室也为大厦所独有。绿色多氧的空中花园企业顺应性——附加价值本工程办公产品中心价值点该设计曾经在北京银谷大厦实现，效果良好大堂——部分挑高两层，面积300-400平方米10m高空间，自然采光生态大堂功能：客户休憩、前台保安、便利店、商务中心。从整体出发，留意不同资料质感构成的综合视觉效果，同时，尽量减少资料种类。2企业笼统需求——大堂周边产业园区企业由于市场整体办公硬件程度比较落后，同时具有对外展现的需求，迫切希望转变企业笼统。电梯——可选择合资国际品牌电梯，国际品牌标志、国内品牌价钱，建议规划四部客梯，一部货梯建议要点设计风格简约，大气。采用高档大理石＋不锈钢装饰资料，交融与大堂相协调的地面装修，构成特有商务特质。品牌：选用三菱电梯、OTIS、迅达、通力等内装：电梯内可装设小液晶屏；内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，添加轿厢尺度空间，风格简单，易于后期管理和清洁；电梯内设置空调及音乐系统。目的设置：电梯设计等候时间小于45〞；电梯速度2.0-2.5m/s〔甲B级写字楼的最低规范〕。企业笼统需求——电梯公共通道——宽度大于等于1.5米，整体颜色设计亮堂宽阔，添加商务质量感参考市场甲级写字楼设计规范，宽度大于1.5米；材质与颜色的呼应，加强整体感及商务质量感；添加绿植摆放，营造绿色生态空间企业笼统需求——公共通道思索要素洗手间符合甲级写字楼装修规范；设计风格与写字楼其它公共空间相交融；建议要点位置预留于中心筒内；设备完备，与各办公间门口要有分隔间隔；配备厕纸、干手机，洁具可选取经济型品牌。大块面的现代材质处置，表达楼宇的现代风格。企业笼统需求——洗手间打造符合甲级写字楼装修规范公共洗手间空调——根据客户需求分而治之，建议选择按电费计量的变频VRV空调，中央空调的分户表达，同时也符合本工程产权销售的特征。思索要素空调的运转方式和计量方式直接影响着企业运营本钱，其设置往往是客户进入购买决议阶段最为关注的问题之一，2005年最新空调技术——变频VRV空调以其合理的计费和显著的变频节能效果博得市场青睐建议要点：公共空间均安设新风系统和中央空调写字楼部分按电量计费，计费点尽能够按产权单位划分，公共空间经过物业管理费分时段收取；提供24小时全天候效力，无时差办公，满足不同类型公司需求；在条件允许的情况下尽量选用进口设备。3运营本钱——空调与瑞都国际分户安装空调对比，本工程优势表达网络地板——选择价廉物美的网络地板，高性价比创新建材，降低双方营运本钱预留10公分高度，用钢架搭成的网络架空地台思索要素：网络地板利于降低企业二次装修本钱，为客户博得最大的利益；作为衡量甲级写字楼的重要目的，对于后期营销推行有一定的促进作用；网络地板有工厂定制的专业地板，本钱较高，也有现场施工制造的网络地板，本钱低但效果明显，性价比高。本案网格地台建议：建议在实现网络地板作用前提下，尽量的节省建筑本钱。建议预留10公分的地台设计，既实现了网络地板的作用，又可以降低建筑本钱。〔如右图示〕建议本工程根据走线，在地面搭钢架，做成中空水泥网络地台。本工程在预留足够的网络走线空间前提下尽量节省净高空间。运营本钱——网络地板智能化配置——本工程建议规划5A规范的写字楼，提升工程在区域内的竞争力5A智能化设备OA〔办公智能化〕：以物业管理，公用信息效力，智能卡管理，商场管理为主的运用软件系统。BA〔楼宇自动化〕：可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进展监视及控制。以形状监视为主，控制启停为辅CA〔通讯传输智能化〕：综合布线支持系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台；设挪动信号加强系统。FA〔消防智能化〕：设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制；火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。SA〔安保智能化〕：闭路监视系统、防盗报警系统、停车场管理系统5A智能化写字楼是写字楼未来开展的趋势，代表了写字楼建立、运营所处的技术阶段；目前北京新增写字楼工程多为5A智能写字楼区域写字楼新增供应少，且设备设备陈旧，不能到达一定智能要求，本案建立5A智能写字楼将具有极大竞争优势。运营本钱——智能化配置商业产品谋划PartC.3Lifestyle商业公园——是商业、也是公园带来全新的商业体验商业市场定位笼统定位通州第一个全体验式特征商业集群，为区域高端精英家庭提供全方位的体验式商业环境，是商业，更是精神上的家园享用，带来全新的商业体验！休闲第一：将传统的消费方式向精神层面所追求的休闲的“生活方式〞的倾斜和功能偏重。环境设计：注重环境和建筑设计，突出规划明晰合理、风格独具特征和环境温馨闲雅，与消费者阶层生活品味、消费习惯相匹配。对本工程未来规划休闲文娱场所较集中的预期是：KTV、健身中心、洗浴、美容美体、影院及儿童类商业。最希望本工程运营的内容是：休闲文娱、餐饮以及购物场所。但对中高端购物场所的预期相对有限。商业客群需求调研结论业态配比购物休闲娱乐餐饮本案建议45%28485㎡30%18990㎡25%15825㎡主力店31000㎡占比49%百货15000㎡电影院6000㎡儿童体验中心8000㎡会所2000㎡商业街区32300㎡占比51%品牌专卖店13485㎡健身中心490㎡餐饮15825㎡美容美发1000㎡KTV1500㎡业态配比建议各楼层业态分布建议地下一层儿童体验中心美食广场地上一、二层百货品牌专卖店会所办公各楼层业态分布建议地上三、四层百货餐饮、休闲文娱影院住宅办公各楼层业态分布建议影院这种目的性较强的业态可带动人流，从而提高商业街区的价值构造建议：采用框架构造，以保证商铺运用率和灵敏性；柱距建议：不小于8×8米；层高建议：1层层高不低于4.8米，2层层高不低于4.2米，3-4层层高不低于3.8米〔影院及百货部分除外〕；销售部分单店进深不超越16米，开间与进深比尽量控制在1：2以内；商业街部分为销售的主体，建议单位面积控制在50-500平方米之间，主力面积控制在200平米左右。根据需求调研显示，50-500平方米的商铺面积需求最大。商业产品建筑规划满足常规设计要求：商业产品规划商业建筑方式建议外高内低，高低参差的视觉感受商业建筑方式建议街区式商业商业交通组织建议横向交通：连廊设计，相互连通商业交通组织建议纵向交通：滚梯、步行梯、直梯针对地上三四层商业，在一层设立门头，方便到达商业建筑方式建议中心广场商业建筑方式建议小品点缀屋顶功能1丰富商业运营兴趣性；2丰富屋顶，构成屋顶景观，为临近高层住宅带来较好的视觉感观。屋顶绿化屋顶设计建议1可上人屋顶设计；2屋顶不作为商业运营运用；3屋顶进展绿化和装饰，构成屋顶小景观；4合理设计空调各主机位置，防止混乱局面。商业建筑方式建议开发方式和开发周期建议Part3工程开发方式建议物业类型规模（平米）业态销售部分持有部分备注面积占比面积占比住宅5570055700100%————占住宅比例办公3000030000100%————占办公比例商业63300百货————1500049%影院————6000儿童体验中心————8000会所————2000商业街区3230051%————占商业比例合计14900011800080%3100020%占总体比例物业类型进度2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年住宅工程进度

入住销售进度70%100%写字楼工程进度

入住销售进度

50%

100%商业工程进度内外装修商户装修开业销售进度50%

100%出租进度（自持部分）80%

100%工程开发周期和销售方案建议财务分析Part4财务分析主要内容

1、根本技术目的及运营方式2、各物业价钱预测3、财务假设建议4、资金来源与运用5、本钱估算6、收入估算7、利润估算8、现金流量表技术目的项目地上建筑面积（㎡）地下建筑面积（㎡）小计总用地面积（㎡）39700总建筑面积13900075000214000住宅面积55700－55700写字楼面积30000－30000商业面积533001000063300地下车位及配套－65000（1475个）65000（1475个）运营方式项目运营模式住宅销售写字楼销售商业销售51%、持有49%地下车位住宅地下车位销售50%，其余持有（包括住宅、商业及写字楼部分）销售260个，持有1215个各物业销售、租赁价钱预测价钱预测分为住宅、写字楼、商业价钱预测以及商业租赁价钱预测。根据以下判别方法进展预测。价钱预测根本方法德尔菲法特点：〔1〕吸收专家参与预测，充分利用专家的阅历和学问；〔2〕采用匿名或背靠背的方式，能使每一位专家独立自在地作出本人的判别；〔3〕预测过程几轮反响，使专家的意见逐渐趋同。德尔菲法的这些特点使它成为一种最为有效的判别预测法。市场比较法定义：指在评价某工程房地产价钱时，将待估对象与近期发生买卖的类似房地产工程加以对比，然后根据曾经发生买卖的类似房地产工程的价钱进展各种修正后，得到对象房地产工程价钱的一种评价方法。市场比较法公式加权值＝∑[A〔权重×系数〕+B〔权重×系数〕+…+N〔权重×系数〕]实际价钱计算公式：X〔本工程实际价钱〕=∑[Y〔本工程加权值〕/A1〔样本工程加权值〕*A2〔样本工程参照份额〕+Y〔本工程加权值〕/B1〔样本工程加权值〕*B2〔样本工程参照份额〕+…+Y〔本工程加权值〕/N1〔样本工程加权值〕*N2〔样本工程参照份额〕]住宅价钱预测比较因素权重本案分值北京ONE华业东方玫瑰远洋东方金隅花石匠位置交通18.00%5.005.004.004.504.00产品设计21.00%4.005.003.504.004.00建筑外观19.00%5.005.004.004.505.00社区配套15.00%2.504.503.003.002.50园林绿化10.00%5.004.004.004.005.00区域环境8.00%3.005.004.003.503.00物业管理5.00%5.004.004.004.005.00开发商品牌4.00%5.004.004.005.005.00综合得分100.00%4.084.743.754.044.08对比楼盘价格

20500180001630016000对比楼盘权重100.00%

19.64%70.83%9.54%49.99%本项目权重价格

850.103404.26385.271962.64合成价格20292.88

住宅销售价钱预测：本案当前售价20000元/平方米，按价钱年增长率10％计算，至2021年入市销售时均价约22000元/平方米〔毛坯价〕。加上4000元/平米精装修，入市价钱约26000元/平方米。写字楼价钱预测写字楼销售价钱预测：本案当前售价25500元/平方米，按价钱年增长率5％计算，至2021年入市销售时均价约28000元/平方米。比较因素权重本案分值瑞都国际上游商务中心祥和新天地位置交通25.00%5.005.002.002.00商务氛围16.00%4.004.001.001.00周边配套15.00%5.005.002.002.00内部格局15.00%5.003.502.002.00建筑外观12.00%5.003.502.002.00硬件水平12.00%5.002.002.002.00内部配套5.00%5.003.002.002.00综合得分100.00%4.843.981.841.84对比楼盘价格

2500090006800对比楼盘权重100.00%

50.00%23.21%26.79%本项目权重价格

3144.651135.48989.91合成价格25507.00商业价钱预测商业销售价钱预测：本案当前售价为首层38000元/平方米，二层28000元/平米，三层21000元/平米，四层20000元/平米，均价26500元/平米。按价钱年增长率5％计算，至2021年入市销售时均价约29000元/平方米。比较因素权重本案分值瑞都国际当代名筑蓝调沙龙有效人流20.00%5.004.003.003.00项目可视性20.00%4.003.503.003.00区域发展规划18.00%5.005.003.503.00位置交通15.00%5.004.504.003.00物业形象10.00%5.004.003.003.00商业氛围10.00%5.004.503.003.00硬件设施7.00%5.004.003.003.00综合得分100.00%4.804.213.243.00对比楼盘价格

300002500028000对比楼盘权重100.00%

42.86%27.14%30.00%本项目权重价格

3057.582094.362800.00合成价格38169.32（首层）商业租赁价钱预测根据市场阅历，综合各业态承租程度，当前平均租金按照3元/天·平米计算，同时思索到租金生长性，根据市场阅历，按照每5年租金递增10%计算。业态面积平均租金（元/天·平米）百货150003影院60003儿童体验中心80003会所20003合计310003财务假设建议本财务模型以稳健运营方式为想象。工程计算期住宅70年，写字楼50年，商业40年。其中建立期为2.5年，从2021年下半年起至2021年，运营租赁期发生在从2021年到2050年。基准收益率按8%计算。住宅、写字楼100％出卖，商业51%出卖、49%出租，住宅车位销售50%，写字楼及商业车位100%出租。工程土地本钱按取地价钱10600元/平方米楼面地价进展估算，其他开发本钱费用根据中原地产所掌握资料所得。物业类型2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年住宅

入住写字楼

入住商业

内外装修商户装修开业营业税金及附加：按租金/自营收入的5%交纳营业税，按照营业税的7%和3%分别交纳城市建立维护费和教育费附加，综合税率按照5.5%计算。所得税：根据国家相关规定，按照25％的税率计征。租售进度安排：财务假设建议物业类型进度2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年住宅

销售进度0%70%100%

写字楼销售进度

50%

100%商业销售进度0%0%0%50%100%出租进度0%0%80%100%相关税金按照国家规范计算资金来源与运用1资金来源201120122013

自有资金（万元）156,27900

销售收入（万元）0101,374136,477

银行贷款（万元）30,00041,22902资金运用201120122013

土地成本（万元）156,27900

建设成本（万元）30,00040,00082,266

偿还贷款（万元）071,2290本钱估算本钱估算包括土地本钱、前期工程费、建安费用、根底设备建立费、管理费用、销售费用、不可预见费、财务费用。工程土地本钱按取地价钱10600元/平方米楼面地价进展估算，其他开发本钱费用根据中原地产所掌握资料及以往阅历估算。序号项目成本（万元）一综合地价款156,279二前期工程费3,335三建筑安装工程费92,145四基础设施建设费2,571五管理费用2,841六销售费用10,028七不可预见费3,228八财务费用38,118九总投资308,545序号工程或费用名称单位数量单价造价（万元）占总成本比例备注一综合地价款

156,27950.65%

土地出让金元/平方米13.9010600151,728

10600元/平方米，其中住宅车位按104元/平米、商业及办公按167元/平米补交土地出让金，地下10000平米商业单价为地上出让金的1/3计算土地契税土地出让金的3%151,727.593.00%4,552

市场估计成交价的3%二前期工程费

3,3351.08%

节能评估及项目申请报告元/平方米13.902.738

环境影响评估元/平方米13.901.014

交通影响评估元/平方米13.901.014

市场调研及策划费根据市场价格估算

100

根据市场价格估算监理费

13.90139.21,935

按照《建设工程监理与相关服务收费管理规定》，暂按安装工程费的2.1%估算勘察费元/平方米13.9010.0139

设计费元/平方米13.9050.0695

审图费元/平方米13.904.056

标底编制元/平方米13.902.028

招投标代理费用元/平方米13.902.535

招投标管理费元/平方米13.904.055

测绘费用(钉桩、正负零、竣工等）元/平方米13.905.070

测绘费用（房屋面积实测）元/平方米13.901.419

竣工验收费用元/平方米13.9010.0139

三建筑安装工程费

92,14529.86%

商业地上元/平方米5.333,50018,655

单位成本＝3500元/平米商业地下元/平方米1.002,8002,800

单位成本＝2800元/平米住宅元/平方米5.577,00038,990

单位成本＝3000元/平米，精装修标准4000元/平米写字楼元/平方米3.004,50013,500

单位成本＝4500元/平米，公共部分精装修标准1500元/平米

地下车库及配套元/平方米6.502,80018,200

单位成本＝2800元/平米本钱估算明细一本钱估算明细二序号工程或费用名称单位数量单价造价（万元）占总成本比例备注四基础设施建设费

2,5710.83%

住宅元/平方米5.57160891

单位成本＝160元/平米

写字楼元/平方米3.00180540

单位成本＝180元/平米

商业元/平方米6.331801,139

单位成本＝180元/平米五管理费用三、四项合计的3.0%94,715.603.00%2,8410.92%建安费用和基础设施建设费合计的3％六销售费用销售收入的3%334,273.683.00%10,0283.25%销售收入的3%七不可预见费三、四、五、六项和的3%107,585.283.00%3,2281.05%建安费、基础设施费、管理费、销售费合计的3％八财务费用土地资金成本156,279.425.85%38,11812.35%

土地成本按期初投入计算，建设成本根据建设资金安排计算利息九总投资

308,545100.00%

收入预测收入预测分为销售收入和运营收入两部分。1，销售收入出售物业2011年2012年2013年2014年总计住宅0.00101,374.0047,122.200.00148,496.20写字楼0.000.0042,