《不动产估价》基准地价系数修正法

《不动产估价》基准地价系数修正法汇报人：AA2024-01-20基准地价概述系数修正法原理基准地价评估方法系数修正法在基准地价评估中的应用基准地价系数修正法的优缺点分析案例分析与实战演练contents目录01基准地价概述基准地价定义基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。基准地价性质基准地价具有全域性、分用途、平均性、有限期、时效性等特点，是政府管理和调控土地市场的基本手段。定义与性质土地定级根据土地的自然和经济属性，综合评定土地的等级。它是确定基准地价的基础。价格评估在土地定级的基础上，采用科学的评估方法，确定各级土地的基准地价。政府公布评估完成后，政府将各级土地的基准地价公之于众，作为土地市场的参考价格。基准地价的形成宏观调控价格引导保护权益城市规划基准地价的作用政府通过调整基准地价，可以调控土地市场的供求关系，实现土地资源的优化配置。通过公布基准地价，可以保护土地所有者和使用者的合法权益，减少因信息不对称而产生的纠纷。基准地价为土地交易双方提供了一个合理的价格参考，有助于引导土地市场的健康发展。基准地价可以为城市规划提供重要的经济依据，有助于实现城市经济、社会和环境的协调发展。02系数修正法原理基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。系数修正法的概念根据经济学中的替代原理，在完全竞争市场上，具有相同效用的商品应具有相同的价格。因此，在不动产估价中，具有相似条件和效用的不动产应具有相似的价格。替代原理不动产价格受多种因素影响，包括区域因素、个别因素等。通过对待估宗地的区域条件和个别条件进行分析，可以确定其与所处区域平均条件的差异，进而对基准地价进行修正。地价影响因素系数修正法的理论依据系数修正法的适用范围适用于具备基准地价和修正系数表的城镇土地估价。对于不具备基准地价和修正系数表的地区或特殊类型的土地，该方法可能不适用。适用于宗地价格评估。对于大面积的土地或复杂的地产项目，可能需要采用其他评估方法或结合多种方法进行评估。03基准地价评估方法选取可比实例从收集的交易实例中选取与待估不动产相似的可比实例，确保比较基础的一致性。进行交易情况修正根据可比实例与待估不动产在交易情况上的差异，对可比实例的成交价格进行修正。进行区域因素修正根据待估不动产与可比实例在区域因素上的差异，对可比实例的成交价格进行修正。收集交易实例收集近期相似不动产的交易实例，包括价格、交易日期、交易情况等。建立价格可比基础对可比实例的成交价格进行换算处理，消除交易日期、付款方式等因素的影响，建立统一的价格可比基础。进行交易日期修正将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格，以反映市场价格的变动。010203040506市场比较法123搜集待估不动产的总收益和总费用等资料。搜集有关资料估算待估不动产在未来有效期内各年的潜在毛收入。估算潜在毛收入从潜在毛收入中扣除空置和收租损失等，得到有效毛收入。估算有效毛收入收益还原法估算待估不动产在未来有效期内各年的运营费用。估算运营费用从有效毛收入中扣除运营费用，得到净收益。估算净收益选择与待估不动产风险程度相对应的报酬率。选用适当的报酬率将未来各年的净收益转换为估价时点时的现值，得到待估不动产的收益价格。计算收益价格收益还原法成本逼近法搜集有关资料搜集待估不动产的重置成本、折旧等资料。估算重置成本采用重置核算法或价格指数调整法等方法，估算待估不动产在估价时点的重置成本。估算折旧根据待估不动产的使用年限、已使用年限、尚可使用年限等因素，采用直线折旧法或成新折旧法等方法，估算待估不动产的折旧。计算成本价格将重置成本减去折旧，得到待估不动产的成本价格。估算开发成本估算待估不动产的开发成本，包括土地取得成本、开发费用、管理费用、销售费用、投资利息等。计算剩余价格将开发完成后的价值减去开发成本和开发商合理利润，得到待估不动产的剩余价格。估算开发商合理利润根据当地房地产市场情况和开发商的资质、经验等因素，合理确定开发商的利润水平。预测开发完成后的价值预测待估不动产在开发完成后的市场价值。剩余法04系数修正法在基准地价评估中的应用区域因素修正系数根据待估宗地所在区域与基准地价区域的差异程度，确定区域因素修正系数。个别因素修正系数针对待估宗地的个别条件，如面积、形状、临街状况等，确定个别因素修正系数。土地使用年限修正系数根据待估宗地的土地使用年限与基准地价使用年限的差异，确定土地使用年限修正系数。确定修正系数03020103制定修正规则针对各修正因素，制定具体的修正规则和标准，以便在实际评估中操作。01建立修正因素体系综合考虑影响地价的各种因素，如区域因素、个别因素、土地使用年限等，建立完整的修正因素体系。02确定各因素权重根据各因素对地价影响程度的大小，采用专家打分法、层次分析法等方法确定各因素的权重。建立修正体系计算各因素修正值根据建立的修正体系和制定的修正规则，对待估宗地的各因素进行修正计算，得出各因素的修正值。计算综合修正系数将各因素的修正值按照其权重进行加权平均，得出综合修正系数。应用综合修正系数将综合修正系数应用于基准地价，对待估宗地进行地价评估。进行修正计算05基准地价系数修正法的优缺点分析适用范围广基准地价系数修正法可应用于不同类型的土地和不动产估价，包括住宅、商业、工业等用地，具有较强的通用性。易于操作该方法在估价过程中，主要依赖基准地价和修正系数的确定，计算过程相对简单，便于估价人员掌握和操作。客观性强该方法基于大量市场交易数据和统计分析，能较为客观地反映土地市场的实际情况，避免了主观因素对估价结果的影响。优点时效性差基准地价和修正系数的确定需要一定时间，可能无法及时反映土地市场的最新变化，导致估价结果与实际价值存在偏差。地域性限制不同地区的土地市场和经济发展状况存在差异，同一套基准地价系数修正法可能无法适用于所有地区，需要针对不同地区制定相应的修正系数。无法考虑个别因素该方法主要基于市场整体情况和统计数据，可能无法充分考虑个别不动产的特殊因素，如地理位置、周边环境等，对估价结果的准确性产生一定影响。缺点06案例分析与实战演练案例一：某市基准地价评估确定某市各类用地的基准地价，为土地市场管理提供依据。评估方法采用基准地价系数修正法，通过收集该市土地市场交易数据、城市规划、基础设施建设等资料，分析影响地价的主要因素，确定修正系数。评估结果根据修正后的基准地价，该市各类用地的价格水平得以明确，为政府制定土地政策和调控土地市场提供了重要参考。评估目的案例二：某商业用地价格评估经过修正后的商业用地价格反映了该地块的实际价值，为投资者提供了合理的价格参考。评估结果确定某商业用地的市场价格，为投资者提供决策依据。评估目的采用基准地价系数修正法，结合商业用地的特点，考虑交通便捷度、商业繁华度、基础设施状况等因素，对基准地价进行修正。评估方法选择合适的基准地价根据估价对象的用途、所在区域等因素，选择合适的基准地价。确定估价对象选择一宗具有代表性的不