二次装修培训1课件

二次装修培训2010-12-131精选课件ppt前言楼盘是否高端，一方面取决于建设公司的建设，另一方面取决于物业管理服务工作的好坏。如果物业管理服务跟不上，将会使高端楼盘在短时间内跌入中端、甚至于低端。在物业管理服务过程中，二次装修的管控是改变物业档次的第一环节。为此，本次主讲二次装修的管控。2精选课件ppt一、熟悉并运用相关的法律法规1.国家类物权法物业管理条例（国务院379号令）城市新建住宅小区管理办法（建设部33号令）住宅室内装饰装修管理办法（建设部110号令）城市建筑垃圾管理规定（建设部139号令）物业服务收费管理办法中华人民共和国消防法等等相关的法律规定试问国家类法规还须学习那些方面呢？3精选课件ppt2.省市类（以福建厦门为例）福建省物业管理条例福建省物业服务收费管理规定厦门市物业住宅区物业管理条例厦门市建筑废土管理办法厦门市外墙装饰管理暂行规定厦门市消防条例各区关于对二次装修的管理规定（因比较多，就不一一例举，如海沧区对住宅小区外装立面的管理规定）3.公司规定业主规约二次装修协议4精选课件ppt二、各法律规定的运用顺序1.先区域后国家的原则二次装修违规装修法律、法规及各种规定的运用首先业主规约二次装修协议规定第二步所在区域内的相关规定第三步省市相关的法律条文及规章制度最后以国家、建设部5精选课件ppt三、二次装修的管控（一）.在多数的楼管员、客服人员中，多数人认为二次装修的管控是一项非常难做的一项工作，而且是最得罪业主的一项工作。为此许多物业工作人员如开发公司或物业公司没有特别的规定，或没有强制的考核措施，经常会睁只眼、闭只眼。也可能会只报相关执法部门后，不了了之，然这种心理恰恰坚定业主规章装修决定。同时因个别物业公司在二次装修的管理规定中过于模糊、笼统，使小区物业的管理服务部门无法很好地实行公司的规定，或者个别物业公司因惧怕业主的关系（建设单位、市政部门）而不一视同仁，造成执行管理的部门无法正常开展此项工作。最后造成楼盘档次的降低。业主违章装修人员责任心不强关系户例外执法部门执法不严规定不清晰6精选课件ppt四、二次装修前的准备工作一个小区在交付时，就应该对小区的二次装修进行准备，其工作决定于后续二次装修控制的质量。如何来控制这方面的工作呢？为此，一个小区二次装修控制的好与坏，在一定的条件下，取决于二次装修的事先准备工作。二次装修我们可分为三个过程来控制：事前控过程控验收控从这三个方面去控制二次装修，保障业主在装修的过程中，保持原有房屋设计的风格，达到小区原有设计的定位，保障业主物业的保值和增值。7精选课件ppt五、二次装修的事前控一、资料的准备1、二次装修协议2、二次装修申请表3、二次装修许可证4、二次装修许可证签发表试问：除了上述资料和表格外，其它还需要什么表格和资料吗？试问：这些表格及资料是采用什么样的形式进行宣传的呢？1、文字2、图片3、图文并茂分析一下，这三种方式的利弊？8精选课件ppt二、二次装修事前控很多的物业公司都不够重视，如何去做好事前控，在此我给各位分享几张图片。阳台只改变允许用无框玻璃及隐形防盗网封包；且不允许超出墙体表面。塑钢门严禁拆除，保持原风格墙面需铲除，贴磁砖者，必须使用白色马赛克，装修过程中，不允许破坏。不允许擅自变更其色彩9精选课件ppt防盗网需内设，针对窗户较大者，应留救生窗。空调安装位，安装时，不擅自改变位置，冷凝水应排放到指定的管道内。10精选课件ppt燃气表，严禁拆移，如确因需要，应委托燃气公司进行作业烟窗，严禁敲打及堵塞11精选课件ppt成都茶楼装修成都网吧装修0仐摋厹12精选课件ppt封包管道时，不要将检查口盖封住，便于管道的疏通及检查13精选课件ppt对讲分机严禁擅自拆移，确因需要，请联系专业楼宇公司进行移动。14精选课件ppt严禁擅自增加、改变原设定的空气开关，严禁对外线的改造。15精选课件ppt承重梁、柱，严禁敲打16精选课件ppt卫生间、厨房装修过程中，应重新制作防水层17精选课件ppt通过以上的图片，你认为还有什么地方没有宣传到位呢？我们在办理二次装修时，将此告知业主，而非单纯文字形式，因为单纯的文字会导致业主找到借口：我不认识字我没有那么多时间去看其实我刚才所讲的只是对业主这方面的告知，你认为有这些告知够吗？现在业主请的装修队伍中，有80%以上是游击队，他们的装修质量和人员的素质真的不可苟同，对于他们，你认为应如何宣传及告知呢？我们可以在烟窗处，用粉笔书写，烟窗，不许敲打；我们可在楼宇对讲分机处写着，对讲分机严禁移动等方式，当然有些比较好的公司采用挂牌。18精选课件ppt二、二次装修流程业户申请室内装修物业管理部财务部物业管理部施工工程部负责检查及监督工程向物业管理部申报完工物业管理部检查单元退还按金不批准1253467819精选课件ppt六、二次装修过程控一、职责安防队主要控制材料、人员的进场及装修时间的管控楼管人员主要巡查室内装修的土建及外立面机电人员主要巡查业主室内装修电线路及防水方面的工作小区主管主要全方位抽查装修情况20精选课件ppt二、出现违章装修的解决方案及时制止与业主协商恢复原状发出整改通知书上报执法部门上报媒体起诉你认为还有什么方式可解决此问题吗，也许有的公司认为物业只要上报执法部门后，我们物业已完成了应尽的义务，但很多的时候执法部门都不处理，主要有以下几个原因：执法部门不重视执法部门人力不足所以就需要媒体的介入来促使执法部门的执行，当然这要根据公司的意愿来了，很多的公司不愿意这么做。21精选课件ppt七、验收控验收控的一个难点在于，很多公司为了从后续工作的考虑，导致人情化，睁一只眼，闭一只眼，导致验收无实质性的作用。探讨问题装修押金对于违章装修的用户，应不应该退还？我个人认为不应该，在部分的城市现在逐步的取消了装修押金的收取，想用行政的手段来控制二次装修，但目前我国的市场还不适合。主要是业主的素质不高及执法力不强。22精选课件ppt验收的主要内容是否超审批装修有防水部分的闭水试验有无改变结构承重有无受损有无占用公共部位及损害其它业主利益装修垃圾在楼层的清理情况其它思考：你认为还有其它方面要进行验收的吗？23精选课件ppt押金的退还前提条件：无违章装修无损害其它业主的利益押金退还的时间：基本上的公司在1