新乡某房地产建设项目可行性研究报告

首一期项目1 31.1.项目概况 31.2.项目建设单位介绍 31.3.可行性报告编制依据 91.4.项目主要技术经济指标 9 92.1我国房地产市场形势发展分析 2.2XX市房地产市场分析 2.3项目市场竞争分析 2.4项目目标客户定位及销售价格预测 2.5市场分析结论 4.1项目地址 4.2地块概况 5.1规划理念 5.2建筑设计风格 5.3项目建设内容 7.1本项目市场营销模式简述 7.2本项目营销组织机构及人员构成 2 8.1投资估算范围 8.2投资估算内容 8.3投资估算依据 8.4投资估算结果 8.5资金筹措 9.1财务评价编制说明 9.2销售收入估算 9.3盈利能力分析(财务评价及指标) 9.4贷款偿还能力分析 9.5财务评价结论 10.1敏感性分析 31.4用地面积：70.86亩(47243.85平方米)1.2.项目建设单位介绍XXXX置业有限公司成立于2010年12月24日，注册资本2000万元，实收资本为2000万元，法定代表人梁谦，公司经营范围为房地产开发经营。是XX目前公司拥有员工120人，其中本科以上(含本科)学历占比达到90%以上，中高级职称人员占50%左右。中高级管理人员40人，部门设置齐全，下设行政XX地产集团成立于1996年6月24日，注册地址为XX市工业大道南821号金碧花园018号单元三楼，注册资本人民币250,000万元。是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化国际企业集团，连续7年位列中国房地产企业10强，目前，拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设2009年11月5日XX于香港联交所主板上市，当天凭借开盘当日705亿港德意志银行等39家全球战略股东。国际资本的支持，让XX迈入了一个全新的高全国50个主要城市拥有多个地区公司，拥有优质项目100余个，覆盖中端、中4高端、高端及旅游地产多个产品系列，是中国土地储备最多、在建工程面积最大、进入省会城市最多的房地产企业。2010年全年销售面积788.7万平方米，合约销售金额达504.2亿元，销售面积及销售金额均位于全国第二，进一步实现了大步跨越。资金运作优势公司拥有严密科学的资金计划管理体系和优秀的执行团队，能够及时把握各区域、各项目销售回款、贷款情况以及资金需求，以严谨周密的资金计划控制，实现少投入、多产出，为公司带来稳定充裕的现金流。规模优势作为房地产企业，XX的规模优势集中体现在土地储备方面：1、土地规模及城市分布均位居中国龙头地位XX在全国土地储备超过7300万平方米，分布在50个主要城市，超过80%的项目位于天津、重庆2个直辖市和XX、武汉、沈阳、成都、南京、合肥、西安等省会城市。2、优质的土地储备，拿地成本大幅低于行业平均水平XX的土地储备价格低廉。这主要归结于两大因素。第一，超前的土地储备战略决策，抢先进入了土地成本低、升值潜力大的城5市和区域。第二，依靠大量信息和品牌优势，在土地二级市场并购优质低成本项目。3、项目规模合理，可最大程度获取经济及品牌效益公司大部分项目规模在50—200万平方米之间，最适宜规模开发、滚动开发。此类项目规模较大，可满足配套齐全、环境优美的规划设计条件；开发周期一般3到5年，可先建造大型园林及环境配套，以实现销售价格与速度双提升，最大程度获取规模开发的经济效益，从而符合公司的精品战略和可持续发展战略。4、升值潜力巨大，为公司带来更高的投资回报XX土地储备的区域属性、环境特点及规划前景，决定了项目巨大的升值空■近几年经济高增长的超大城市。在全国战略拓展的进程中，XX优先选择中国经济最具活力、增长续性的区域经济中心，如重庆、天津、沈阳、南京、武汉、成都等。以上城市经济发展迅速，住宅市场需求旺盛，成长性好，XX项目也因此具有巨大的升值空■三线城市毗邻繁华市中心及政府行政中心的核心地段近年来，三线城市经济稳定快速增长，人均可支配收入水平大幅提升，对中高端宜居类商品住宅需求旺盛。XX率先储备了一批三线城市的优质地块，该巨大，资源稀缺性高，项目升值前景非常可观。■环境优美、规划交通发达、房价升值潜力巨大的区域品牌及营销优势作为中国标准化运营的精品地产领导者，XX严格实施精品战略，执行全过程精品标准。在内部推行集团化紧密型管理体系，严控产品质量；对外大规模整合各类优势资源，从规划设计、主体施工、园林建设、装修装饰，到材料设备都与国内外300多家相关行业龙头企业建立合作联盟。XX产品，代表了中国房地6RzRz与成江型建河难A中国铁建电周展2010年9月18日，最新的中房TOP10报道出炉，XX以80.16亿元的品牌价具行业领导力、最具社会影响力的领袖品牌，也是XX未来发展强大的核心竞争2007年10月，XX地产集团XX“XX御景半岛”项目正式开盘。定位为“中国第一豪宅”的御景半岛同时也是XX地产集团推出市场的最高端的产品，在开安、南京、天津、昆明、太原、鄂州等12个核心城市18个精品楼盘实现同时开盘，全国范围内推出货量近2万套住宅，项目全部以“园林实景+准现楼+精装修”华府、太原XX绿洲二期3盘齐开，三个楼盘，销售额高达十余亿元。在另外十同时，XX在三线城市的项目也取得了优秀的销售业绩。如2009年9月262010年11月28日，5.4亿，创造了XX房地产营销的新传奇。2010年12月5日，信阳7全国置业者的认可。2010年全年销售突破504亿大关，进一步实现了大步跨越。2011年XX将在全国继续深入推进“精品战略”,保持在全国领先的销售竞争力。团队及管理优势公司拥有中国一流的领导管理团队，平均年龄42岁，平均房地产开发管理经验14年以上。其中教授1人，博士3人，硕士4人。集团董事局主席许家印公司拥有一支年轻化、高学历、高素质的员工队伍。员工总计1万余人，其中房地产开发建设系统员工92%以上是大学本科及以上学历，是中国一流的员工XX从人才引进、员工培训、绩效考核和保障员工权益四个方面建立了中国成本优势全过程的成本控制体系全过程的成本控制体系降低价格成本81、土地价格低，实现了成本的源头控制凭借超前的土地储备战略决策，XX抢先进入了土地成本低、升值潜力大的城市和区域，大幅降低了拿地成本。2、产品设计标准化，有效控制建设成本XX通过标准化设计及优化设计，严格、有效地控制建设成本。通过设计的标准化，达到施工工艺、施工组织的标准化，实现集中招标、集中采购、集中施工、集中管理，有效控制建设成本。3、集中招投标，实现规模效益XX严格实施集中招投标，对于各类主体、装修、园林等大型工程，全国各地的项目均由集团统一招投标。由于XX全国项目建设的规模优势，确保了投标的龙头企业能以最合理的价格提供最优质的服务，从而实现了XX集中招投标的规模效益。4、集中采购材料及设备，大幅降低成本XX通过集中采购，在确保品质的前提下，大幅降低了材料及设备的价格，大部分装修材料价格控制在市场价的3到5折。同时，依靠全国统一的采购配送体系，材料及设备直接送达施工现场，有效降低了采购环节中的流通成本、运产品结构优势公司产品类型的组合非常科学合理。对于所有项目，公司内部均由规划设计研究院、营销团队、地区公司三大团队分别进行独立市场调研；并通过与中国最专业的地产调研机构合作，确保公司的产品定位准确、产品结构科学合理，能最大程度被市场接受。在公司的产品结构方面，中端产品占40%,中高端产品占30%,高端产品占10%,旅游地产产品占20%。此产品结构与市场需求的物业类型比例高端系列高端系列旅游地产系列■一般以恒大金碧天下系列为主■一般以恒大华府系列为主中高端系列■一般以恒大绿洲/恒大名都系列为主■一般以恒大城/恒大雅苑系列为主9一定位为所在城市顶级豪宅，是填补当地豪宅市场空白的标志性物业；一通常位于大城市中区域价值高、形象较佳的中心地段或未来升值潜力较大的区域(如规划的CBD);一产品主要为花园洋房、小高层洋房等；一一般均为大户型单位，采用最高端、最豪华的设计及建设标准；一通常配套有大型豪华会所、商业及教育等设施；旅游地产产品：一般以XX金碧天下系列为主一定位为集旅游、度假、商务、居住一体的大型旅游度假项目；一通常位于人口超过500万特大城市周边20-75公里范围内；临近高速公路出口，非属超大城市行政区域；一坐落于自然、优美的大型山水环境之中，具有得天独厚的景观资源；一产品主要为单体别墅、双拼别墅、联排别墅、花园洋房、小高层及高层一通常配套10万平方米左右的五星级酒店、会议中心、健康中心、娱乐中心、饮食中心、商业中心、运动中心及区域公交系统；一定位为配套完善、环境优美的大型宜居住宅小区；一通常位于城市的次级中心区域，周边交通便利，市政配套齐全；一产品主要为多层、小高层、中高层以及高层住宅；一通常配套大型会所、运动中心、幼儿园、商业街等生活设施；1.3.可行性报告编制依据●项目有关资料；●XX市行政事业及服务性收费目录1.4.项目主要技术经济指标序号单位指标1建设用地2总建筑面积可销售面积高层住宅商铺地下车位个公共配套面积3容积率4绿化率%5总投资万元万元银行贷款万元预售收入万元6销售收入万元7利润总额万元8净利润万元9投资利润率投资净利润率财务内部收益率财务净现值(折现率：8%)万元盈亏平衡点%第二章市场分析与项目定位2.1我国房地产市场形势发展分析房屋价格也持续走高，市场景气状况良好。具体态势体现在4个方面：(1)房地产投资。2010年我国房地产投资大幅增长，住宅投资继续占主导(2)房地产需求。2010年全国商品房需求旺盛，销售面积和销售额迅速增(3)房地产供给。2010年全国商品房竣工面积大幅增长，新开工面积小幅(4)房地产价格。2010年全国商品房价格呈触底反弹走势，商品房价格出2011年房地产市场分析预测如下所述：(1)房地产投资预测预测2011年房地产投资将出现较快增长。2010年房地产新开工面积和施工面积都转为正增长，需要大规模的后续投资；另外，2010年企业资金状况大有预测2011年房地产总体需求稳中有升，其中一线城市受政策调控打击投资预测2011年房地产供给总体将小幅增长，预计2011年一线城市在政策调然较2010年增长较大，但由于前期新开项目少，市场需求旺盛，供给仍显不足，预测2011年房地产价格总体基本保持平稳。一线城(5)政策性分析2010年4月，新国十条出炉，对一线城市过速上涨的房价进行遏制，该政策品必然将获得更多青睐，这一切将使以XX集团为标杆的龙头房企获得更大的发2010年10月1日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2010年前三季度中国房地产企业住宅销售排行榜》,XX以597万平方米的销售面积居首。该榜单显示，2010年一、二季度，三、四线城市对TOP20销售面积城市集中度线金额城市集中度2.2XX市房地产市场分析XX市40分钟车程。石武高铁通车后15分钟即可抵达XX市区，现辖12个县(市、区),总面积8629平方公里，总人口565万人；市区建成区面积100平方公里，人口100万人。XX是国家卫生城市、国家市和全国加工贸易梯度转移重点承接地，连续三届荣获“全国质量兴市先进市”,连续四届荣获“全国双拥模范城”。省第3位。2009年，全市实现地区生产总值1054.6亿元，比上年增长13%,增速居全省第2位；财政一般预算收入55.9亿元、支出131.4亿元，分别增长14.6%和32.5%;完成城镇固定资产投资904.5亿元，增长30.8%,总量稳居全省第4位；规模以上工业增加值430.2亿元，增长16.1%;粮食总产379万吨，大旱之年再创历史新高；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达14170元和5431元，实际增长10.3%和7.6%。该市城镇化率年均提高1.87个百分点，达到40.96%;城乡居民收入差距由2002年的2.8:1缩小至2009年的2.61:1。2010年1-5月份，全市完成城镇固定资产投资294.81亿元，同比增长21.5%。其中，全市完成工业投资180.27亿元，同比增长20.1%,占城镇投资的比重为61.1%,对城镇投资增长的贡献率为57.7%,拉动城镇投资增长12.4个百分点；全市完成民间投资246.78亿元，同比增长23.4%,比城镇固定资产投资增速高1.9个百分点，占城镇投资的比重为83.7%,对城镇投资增长的贡献率为89.6%,拉动全市城镇投资增长19.3个百分点。此外，亿元以上项目完成投资稳步推进。2010年1-5月份，全市城镇亿元以上在建项目183个，比去年同期增加67个；完成投资93.31亿元，同比增长64.5%。其中，新开工亿元以上项目76个，比去年同期增加44个，计划投资212.99亿元，是去年同期的2.65倍，完成投资34.09亿元，比去年同期增长1.7倍。3、交通区位优势突出XX是豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市，京广和太石铁路在此交汇，石武高铁客运专线正在建设，106国道、107国道及京港澳、大广、济东高速穿境而过。刘江黄河大桥(二桥)建成通车，郑新黄河大桥(三桥)已经开工，官渡黄河大桥(四桥)即将建设。与省会XX隔黄河为邻，新郑国际机场至XX市区80公里。平原新区作为全省6大新区之一，是对接XX、建设“复核”城市的桥头堡，目前已初具规模。主城区到“三区五城”8条快速路全部通车，30分钟同城经济圈初步形成。全市公路总里程达到12735公里，高速公路通车里程达306公里，以XX为中心，600公里半径内覆盖5亿人口。区域状况小结截止2010年上半年，累计投入260亿元，完成旧城改造面积800余万平方中村、棚户区拆迁250.1万平方米，启动建设新型农村社区269个，累计建成面积1311.2万平方米，搬迁入住农户4.5万户，城乡居民生产生活工作环境得到2010年上半年XX住宅价格分析图示2010年上半年，XX市城区商品房(含非住宅)成交价格继续稳定增长，成交均价3275元/平方米，同比增长26.37%,环比增长16.99%;销售量与同期相比增幅较大，销售面积103.21万平方米，同比增长21.59%,环比增长-5.99%;投放量亦大幅增长，投放面积140.01万平方米，同比增长36.27%,环比增长27.05%。由于投放量大于销售量，使得供销比趋于供大于求，达到1.36:1。二手房成交面积43.32万平方米，同比增长63.71%,环比增长-1.34%;二手房成交价格2520.19元/平方米，同比增长13.84%,环比增长3.40%。2010年12月份XX市市区房地产销售2172套，销售均价3417元，较上月每平方米涨了33元。居住用房销售2012套，其中商品住房销售均价3868元，较上月每平方米上涨了155元，创新高。2010年全年，XX市市区房地产累计销售21957套，同比上涨38.90%,销售均价3121元，较2009年上涨了461元。居住用房累计销售19429套，同比上涨31.87%,其中商品住房销售均价3574元，较2009年每平方米上涨了482元，创(1)、在售多层均价对比分析XX多层均价总体价位在3100—4200元/m²之间运行，均价差价1100元。楼层层差在30—60元之间，老城区各项目差价在500元左右。(2)、在售小高层、高层均价对比分析XX市场的小高层、高层市场均价在3400——4380元/m²之间浮动，均价差为980元，根据调研楼盘，层差价为50—80元之间。2、区域房地产市场特点(1)卫滨区位于XX市的南部，是XX市未来城市发展“东扩南移”的战略重点。地理位置优越，商业发达，历来为商贾云集之地，货物集散之乡，素有豫北门户之称，是XX市乃至豫北地区商业物流的黄金区域，是最繁华的商业地带，全市有80%的大型商场、市场集结我区，人气旺盛，被称为XX市的“王府井”。上海世纪联华、瑞华服饰、金利来购物中心、沃尔玛等知名企业纷纷落户该区，XX市规划建设的大型市场群也坐落在该区南环路两侧，市场群正成为各地商家投资兴业的首选之地。近年来，卫滨区区委、区政府坚持以项目统揽全局，正在努力打造立足豫北、面向中原、辐射周边的商贸物流中心，特设卫滨区工业集中区，水、电、路、场地三通一平，内外部环境宽松，已有10余个国家和地区的客商在给区投资兴业。该区域内大盘众多，且为众多品牌开发商看好，成为房地产开发、销售的热点区，辖区驻有小店工业区、科教园区和高新技术产业区。城市基础设施完善，生活便利，通讯快捷，金融网点密布，国际通兑业务畅达。大部分市级行政机关位于我区，辖区金融保险、通讯网点密布，新闻、医疗单位云集。区内汇集了5所高校、25所中学、38小学，市委、市政府规划建设的科教园区也坐落在该区。该区域内房地产开发以公务员小区为主，周边配套还不太成熟，客户群主要集中在公务员及有一定资金实力的青年人。(3)牧野区位于XX市市区中北部，东西横穿整个XX市区。牧野区经济经过近几年来的快速发展，已形成自己的特色产业、行业优势，成为豫北地区全方位开放的经济强区，但该区的房地产市场却不太成熟，处于起步阶段，有充足的发展空间，客户群多为中年人及部分事业有成的外来务工人员。(4)凤泉区，位于XX市城区北部，太行山余脉凤凰山麓。在建的南水北调中线但由于先前当地居民不注意环境的保护，目前该区域居住环境较差，而且XX市未来城市的发展战略是“东扩南移”,故该区的房地产发展处于空白阶3、XX购房客群需求分析(1)、客群主力户型需求分析在购房需求中，体现出来的仍是以自住为主导，所需主力面积在120—150平米的舒适、面积稍大的三房产品接受度较高，面积在80—120平米的两房、三(2)、目标客户群定位分析XX市城区市场将是本项目的主打市场，而周边县镇的外地购房客户将是本项目的重要客群。1)各区域客源比例预估：XX市区70%、XX市周边客户30%;2)年龄层区分预估：35-45岁65%、其他35%;3)购买目的预估：纯自用85%、投资15%。小结：近几年XX市房地产市场供需两旺，这一格局保证了XX市房地产市场的平稳健康发展，但是，也使本地的房地产开发商忽视了楼盘品质及客户的真实需求，房地产运营水平一直没有本质的提升，精品宜居类住宅稀缺，这与XX市长远战略规划不相符，与客户提升居住品质追求宜居的愿望不相符。作为民生品牌地产代表---XX产品系列里精品宜居楼盘的典范，XXXX项目恰到好处的弥补了这一缺憾，市场机会十分有利。1、XX的房地产开发步伐相对落后，人均居住面积和住房品质两方面都还有2、XX距周边的武汉、XX、合肥、西安等大城市较近，是全国重要的交通枢纽。另一方面，国家实施城镇化战略将会有大量的人口从农村到镇、镇到县城、县城到中心城区的大方向移动，因此，XX的商品住宅将会有长期和较大的市场3、目前XX市房地产商品化的程度在逐步提高，但产品同质化竞争较大，购房客户可选择的余地大，市场缺少大规模、高品质的楼盘。随着客户对高品质居住环境的渴求，本项目在XX拥有非常可观的市场机会。2.3项目市场竞争分析2.3.1项目竞争优势分析本项目无可比拟的独到优势：占地面积约340亩，规划建筑面积80万平方米，定位为城市中央生态宜居城。XXXX欧陆新古典主义建筑与皇家园林交相辉映，80-140平方米精装尊邸，南北对流，户户观景；五星级豪华会所、国际风情商业街等国际级至尊配套；著名物业--金碧物业提供尊贵服务；世界级皇家园林、国际级航母配套、满屋名牌9A理于一体的现代化国际企业集团。继2009年全年共实现总销售额303亿元佳绩，同比增长400%后，2010年全年销售突破504亿大关，进一步实现了大步跨越。2011年XX将在全国继续深入推进“精品战略”,保持在全国领先的销售竞争力。作为中国领先的房地产企业，中国标准化运营的精品地产领导者，XX开发于京珠高速、沪陕高速与石武高铁进入XX市区的交叉点，周边4、9A精装，满屋名牌的装修公司建立了战略合作关系，由他们配备专业素质的队伍来负责装修，而XX自己的管理团队也针对整体施工环节进行严格把关，以此保XXXX拥有约6万平米的园林景观，绿化率达40%以上。近6000平米的大线、蜿蜒的道路、力求为业主在繁忙城市中创造一种悠闲生活。部规划配套建设5200平方米超五星级皇家会所，国际精品商业街区。5200平米多功能超豪华的皇家会所，以纯粹欧式新古典建筑，内外装潢豪完美成就休闲健身、科学养生、财智会晤、高XXXX由国际著名建筑大师主笔，结合现代园林小区，吸取先进科技，激三房，面积在80-150平米左右，户型设计经典，空间布置合理紧凑。XXXX项目由金碧物业实施物业服务。金碧物业有限公司成立于一九九七年，隶属于XX集团，其资本为77680万元，系国家一级资质物业管理企业(证书编号：建1050231)。总部设在XX,目前已在XX、增城、清远、佛山、天津、长沙、包头、洛阳、合肥等21个城市成立了32家分支机构。在管物业项目逾86个，总建筑面积逾3883万平方米，管理物业类型涵盖多层住宅、高层住宅、独立式别墅及商业物业等，不断升级“精品物业管理标准”,社会化、专业化、市场化服务优势日益凸显。金碧物业有限公司拥有一支逾12000人的年轻化、高以其鲜明的“三大特色”(特色的保安队伍、特色的物业服务、特色的社区文化)10、“精品化”发售模式XX一贯坚持“精品化”发售模式，各项目开放时均以准现楼、实景园林、高端配套、精装修样板房立体化全景呈现，实景体验式营销手段在全国屡创佳绩。11、项目选择经过科学深入调研XX对于新项目的立项，实施统一的选择标准，包括：区位、项目规模、项目定位、项目现状的标准化，区域购买力等以确保新项目符合集团发展战略，保证项目未来开发成功，最大限度降低了决策风险。在三线城市XX要求新项目距市政府两公里左右，距市中心不超过5公里，建筑面积70万平米以上，楼面地价控制在500元/平米以下，且处于城市发展方向。XXXXXX项目位于XX市西南角，距离老城区人民公园3.6公里。随着XX城市东移南扩的发展战略，南部区域区位优势明显，这是XX集团经过认真深入的市场研究和对城市发展趋势的清晰把握所做出的选择。12、市政府的大力支持考察了XX集团在XX地区的楼盘，XX市政府均充分意识到项目的重要性，并把13、项目的规模经济效益极其显著,直接推动XX市经济的发展XXXX项目预计累计总投资将超过28亿元人民币，累计销售总额将超过40亿元人民币，累计净利润总额将超过8亿元人民币，累计上缴各项税收将达5亿元。围绕项目建设的各类配套设施将新增3000个左右的就业岗位，较大程度上缓解XX市的就业压力。项目开工建设后，还将带动公交、客运、商业物流等相新的契机，并对XX市经济的发展起到较大的推动作用。2.4项目销售价格预测项目各方面优势，以及XX地产集团成熟的开盘必特价，特价必升值的销售手法，高性价比入市，建立项目品牌知名度，逐步调高价格。预计2011年7月下旬XXXX首期项目高层住宅开盘，精装住宅预计销售均价为5200元/平方米。2.5市场分析结论预测2010年-2015年XX市房地产市场将保持持续上升的发展态势，土地成本将持续上升，普通住宅供应量将增加，整体价格呈上升态势，市场管理日趋专市场对有特色的中低密度高档精品楼盘有较大的接受度。因此，本项目有良好的外部市场环境和发展空间。第三章项目建设的依据及合法性项目从用地取得、规划、设计，按照国家建设项目程序进行，具备合法性，目前已取得下列项目开发合法性有关文件(详见表3-1):表3-1:序号文件名称文件编号取得时间1国土证2建设工程规划许可证第四章项目建设地址及环境4.1项目地址项目位于XX市南区，距离XX市核心商业区3公里，距离老城区人民公园3.6公里。周边解放路、胜利路、南环路均为城市主干道，交通便利，符合XX城市东移南扩的发展方向。核心商业区人民公园东香江夏荷公园东香江恒大雅苑绿地迪亚庄园沃尔玛拟进驻4.2地块概况4.2.1用地现状整个地块为平原地，地面平坦，无地上建筑，环境适于居住。4.2.2土地性质综述第五章项目建设内容5.1项目总体规划本项目总占地面积为340亩，建筑面积约80万m²,容积率为3.5,绿化率40%以上；由综合楼、高层洋房及商业组成。其中一期总建筑面积13.63万m²,由1栋32层、3栋27层高层及1栋4层综合楼组成。5.2规划设计理念组团人文关系、城市形象和天际线、商业业态理念，以原生山水为依托，重塑与自然和谐相处的生态环境健康人居形象。5.3规划设计特点及技术创新楼距：超宽楼距，南北楼距最大约120米。景观(环境):本项目环境规划设计，以城市生态承载设计模型构建为基础，闲配套商业和配套小商业。为方便各期住户的便利，每期均有不同的商业面积和5.4建筑设计风格XXXX采用隽永的欧洲建筑手法，既有现代主义住宅造型元素，如大面积开窗、飘窗等，又吸收欧洲建筑的基座厚重线脚，着重的竖向线条划分等手法，并创新引入空中私家花园等设计镌刻出一种欧陆的浪漫高雅情调。这种设计力求达到既南北通透，又更加私密的空间，更要满足住户的采光及日照项目建筑立面色彩上采用欧洲经典的建筑色，清新而不失舒雅，配合原生态的石材、木材等作为建筑元素，力面材料和颜色选择上，既不张扬跳跃，又不会随着时间的流逝和雨水的洗刷而轻易变脏，基座突出了建筑的厚重感和亲切感。5.5建设内容表5-1项目建设内容一览表层数栋数建筑面积(平方米)高层住宅4商业1综合楼41合计国际级航母配套、满屋名牌、9A精装整合，几千余条精品标准，强强联合，消费者将获得大量优势市场资源信息库，尊贵会员身份，品质保障，真正让消费者享受到高性价比的产品。XXXX景观设计采用欧洲古典皇家园林的设计手法，结合地域原有条件进行设计，精心运用各式极具欧洲皇家园林风格的景观元素营造出精致美景小品，繁复的欧式地花，雕刻精细的落水景墙，精美的花钵，流畅的模纹花坛，欧式雕塑以及华丽的水景在空间中均有体现；风格上主要体现了英式园林的自然风情和法式园林的尊贵大气，同时具有精致典雅，浪漫高中的气质，兼有观赏配合自然而生态的环境，给住户提供了一个高品质高品位的生活空间。XXXX力求营造领先国际的休闲居住模式，社区内部规划配套建设5200平方1)电话：预留电话线接口，配高级面板。(由用户自行申请开通)2)电视：预留有线电视接收插座，配高级面板。(由用户自行申请开通)3)宽带网：预留宽带网接口，配高级面板。(由用户自行申请开通)4)供电：每户设独立电表，电线暗装，配优质“SIEMENS”(西门子)名牌5)给排水：每户设独立水表，水管暗装。6)燃气：每户设独立燃气表，管道燃气入户。7)安防：每户安装可视对讲。家居安防标准配置为客厅设红外线探头一个，8)灯饰：客厅、餐厅、主人房、卫生间配精美水晶灯，其余空间配精美灯饰。9)厨房配送电器：“西门子”燃气炉、抽油烟机、消毒碗柜，微波炉、冰品牌签订战略供货联盟。装修建材内部供货获得5折以下优惠。更为重要的是，第六章项目实施进度本项目计划分五期开发，其中，首期项目开发建设期(含装修期)为30个月，销售期30个月。本项目计算期按3年计算。开发建设和销售计划为：●筹建期：(2011年1月前)●工程期：(2011/1—2013/6)(含精装修期)●销售期：(2011/7-2013/12)表6-1项目实施进度计划表2010年2011年2012年2013年季度二季度三季度四季度季度一季度季度二季度四季度季度二季度四季度筹建工程期销售期第七章营销组织7.1本项目市场营销模式简述本项目营销模式简述归纳如下：●规划设计：以人为本、尊重自然；●价位档次：高档绿色生态园林精品楼盘；●营销操作：首先明确定位，进行全方位包装，并整合媒体及广告资源，全面推广企业品牌及项目信息，利用现场示范环境及样板房等道具，实现开盘前蓄水认筹，最后于开盘当天集中解筹，引爆销售业绩。●物业管理：优质服务、品牌化物管；●开发层次：配套先行、景观建设先行。7.2本项目营销组织机构及人员构成●项目营销组织机构本项目营销机构是公司下属项目的营销机构，依托公司项目而存在，机构设营销部营销部合同管理部开发部行政人事部综合计划部采购部招投标部预决算部保安部工程技术部工程部总工室财务部计原则机构精简，分工负责。组织机构图董事长总经理总经理助理总经理助理总经理助理第八章投资估算及资金来源8.1投资估算范围8.2投资估算内容项目总投资包括固定资产投资及项目建成后经营所需的少量流动资金。总8.3投资估算依据■河南省建筑工程计价定额、费用定额、安装工程预算定额及国家、地方■建设期利息，根据开发贷款1--3年期利率计算。8.4投资估算的结果经估算，本项目总投资为48456.66万元，各项投资情况详见附表。XX首一期项目---投资成本估算表用地面积：47243.85平方米/70.865亩序号计费标准预测金额综合每平方米建筑成本(万元)(元)总建筑面积(平方米)土地成本1土地费用按每亩70万元计算2土地契税按土地总价的4%计二各项政府收费1征用土地公证费按土地总价的0.2%计2征用土地交易服务费按土地价款的1%计3室内环境检测费按建筑面积1元/平方米计4城市基础设施配套费按建筑面积120元/平方米计4图纸审查费按建筑面积1.8元/平方米计5气象避雷监测费按建筑面积1.46元/平方米计6地震安全评价费按工程造价(四、五项合计)的0.5%计7抗震施工图审查费按建筑面积2.2元/平方米计8招标代理费按建筑面积1元/平米9施工许可证印花税按工程造价(四、五项合计)的万分之三三前期工程费用1建筑设计费按建筑面积15元/平方米计2园林设计费按建筑面积2元/平方米计3勘探及测量费用按建筑面积2元/平方米计4文物堪探费按建筑面积1元/平方米5工程咨询费按建筑面积0.50元/平方米6土地平整费用按建筑面积4元/平方米7工程监理费按建筑面积7元/平方米8临时施工道路、水、电等其他费用按建筑面积5元/平方米四建安工程费用1高层建筑工程费高层按照1320元/平米计算设备购置安装费(铝合金门窗、入户门、防火门、栏杆)按照建筑面积250元/平米计算装修工程按照建筑面积800元/平米计算土石方工程按照建筑面积30元/平米计算电梯工程费按照建筑面积70元/平米计算零星工程费按照建筑面积10元/平米计算五基础设施建设费1室外水电、消防、燃气、智能化工程等暂按建筑面积120元/平方米2园林绿化工程暂按建筑面积80元/平方米六不可预见费按工程造价(四、五项合计)七管理费用按销售收入的1.5%计八销售费用按销售收入的2%计九财务费用按1-3年期银行贷款基准利率6.4%计算表8-3投资分类占比表首一期项目投资分类占比表序号金额(万元)占比1土地费用2前期工程费用3基础设施建设费4建筑安装工程费5财务费用6管理和销售费用7各项政府收费8不可预见费9总投资图8-1投资分类占比示意图□土地费用口基础设施建设费口建筑安装工程费■财务费用■管理和销售费用■各项政府收费□不可预见费8.5资金筹措项目的资金来源包括自有资金、银行贷款、销售回款三部分组成，各部分计划资金占比及资金来源与运用见下表。项目所需总投资48456.66万元，其中：企业自筹15000万元，占投资总额的31%;●向银行申请开发贷款15000万元，占投资总额的31%;表8—4资金来源占比表序号金额(万元)占比备注1自筹资金2银行贷款3销售收入回款4总投资合计9.1财务评价编制说明●国家发展计划委员会“计办投资[2002]15号关于出版《投资项目可行9.1.2财务评价基础数据与参数财务评价是对拟建项目未来的效益和费用进行分析，采用的是预测价经营收入计征营业税，税率5%;城建税和教育附加费分别按应纳营业税的7%和3%估算；印花税按销售收入0.05%估算。●项目计算期财务评价计算期暂设定为3年。●财务基准收益率参考本行业一定时期的平均收益水平，并考虑项目的风险因素，设定为●借款利率借款利率按人民银行1-3年中长期年贷款基准利率6.4%估算。9.2销