报告南京新街口海华大厦租赁报告88P

南京海华大厦租赁报告PARTONE任务一.南京写字楼市场根本情况调研分析；二.海华大厦约26000平米写字楼的租金测算；

1、毛坯写字间出租估算；

2、简装写字间出租估算；PARTTWO目标□通过定位，选择差异化经营，提升海华大厦写字楼形象，产生良好的社会效益。□通过本定位，选择利益最大化的租赁方案，促进业绩提升。□持续提升海华大厦的物业价值。□获得直接经济效益。汇报提纲项目分析海华大厦市场研究租赁定位第一局部市场环境研究一、南京总体写字楼市场概况

进入2000年以来，南京主城区写字楼市场供给根本保持平稳状态。2021年底，中高端写字楼存量到达390万平方米,市场供给仍与市场需求大致匹配。目前，44%体量的中高端写字楼坐落于新街口地区，从而进一步稳固了该地区作为南京商业中心的地位。鼓楼地区是南京另一个CBD，省市级政府机构集中驻扎是鼓楼区别于新街口区域的特色。在稳定的需求增长支持下，南京写字楼租金从2001年起呈现上涨趋势，这一定程度上是由于高品质的新写字楼工程投入市场。2006年至2021年租金上涨更加明显。到2021年上半年，南京写字楼出租的平均租金到达2元/平方米/天，而核心位置的甲级写字楼及新建写字楼工程的租金更可到达4-5元/平方米/天。近几年，南京甲级写字楼的价格也有显著提升，2021年平均增长40-70%，一些CBD区的新建写字楼工程物业价格也超越了20,000元/平米。这一方面反映了南京写字楼市场供给，尤其是在CBD区域中的稀缺性；同样也反映了乐观市场预期下，投资商强烈的购置渴望；以及市场上日益提高的写字楼品质。2021年至2021年间，有共329,000平方米的甲级写字楼工程将会竣工，这几乎是至07年底甲级写字楼市场总存量的翻番。几个突出的工程分别是，位于新街口的国际金融中心，位于珠江路和广州路交界处的珠江1号和位于鼓楼的绿地广场三期。每一个工程都有显著提高的配套和品质，建成后均将成为各所在区域的地标性建筑。

二.南京总体写字楼市场供需状况2021年南京写字楼上市面积为43.4万平方米，在售82.5万平米；成交面积为34.21万平方米，同比增长12.34%。2021年南京新增写字楼主要集中在城中、河西以及江北板块，同比2021年出现较大涨幅。〔1〕新街口和中山南路区域新街口是南京市商务楼最为集中的地区，该地区的商务楼一般以高层为主，高档商务楼在此地区比较集中，一般楼宇外立面比较华贵，内部配有CAS/OAS/BAS/SAS/FAS等现代楼宇设备系统，在商家和企业中的知名度比较高。代表物业有招商金融国际中心、德基广场、金鹰、商贸、华泰证券、天安国际大厦、福鑫国际大厦、投资大厦等。三.南京总体写字楼市场分布南京市目前商务楼的黄金商圈可分为五大区域。〔2〕鼓楼和山西路区域山西路最近几年崛起了些中档商务楼，各项配套效劳都很齐全，很大程度上改善了鼓楼区的办公环境。代表物业有中环国际广场、宏图大厦、益来国际广场、新晨国际大厦、天鹤文云、天环大厦、建达大厦、银河国际大厦、世界贸易中心等。尤其2021年世界第七高楼南京紫峰大厦的出现，成为写字楼市场的又一新地标。〔3〕珠江路区域珠江路位于南京两大商务中心之间，紧邻洪武北路、中山路、龙蟠路等主要干道。该地段商务楼的消费群体独特、有针对性——IT行业。以前该地段办公地点主要是沿街店面为主，中高档商务楼比较少。代表物业有新华海大厦、雄狮大厦、长发科技大厦、新世界中心、谷阳世纪大厦、未来城、汇杰广场等。四、个案研究个案研究--商贸中心大厦名称商贸大厦投资商/开发商商贸房地产开发公司位置中山南路62号销售均价

12000楼层56大厦总高度230米大厅高度5米基本层高3.2米大厅概况豪华大厅硬装大理石天租金（元/平米/天）2.8物业费（元/平米/月）8元停车位数量220停车位售价

不售停车位租金1000元/月停车费6/时公摊水费实际收取公摊电费实际收取综合点评地段：新街口黄金地段租金：2.8元的租金，相对周边而言较为廉价物业：优质的物业效劳星级标准〔装修〕：外墙铝塑板、玻璃幕墙，大厅大理石地面、进口高速电梯、进口中央空调其他点评：设备较为先进，整体感比较高端个案研究--天安国际大厦名称天安国际投资商/开发商南京天都实业位置中山南路122号销售均价

7500楼层43大厦总高度大厅高度较高8-9米基本层高

3.6米，吊顶后2.6米公共装修地毯、吊顶入驻率

90%天租金（元/平米/天）2.25（简装）物业费（元/平米/月）7停车位数量

204停车位售价不售停车位租金800元/月空调三星中央空调公摊水电

2元/月/平米电梯

OTIS4部综合点评地段：位于新街口核心地段，大洋百货楼上租金：相对而言较廉价物业：优质的物业效劳星级标准〔装修〕：大厅装修环境相对不错，大厅内拥有水资源其他点评：局部写字间由于柱子和采光问题，较难出租个案研究--苏豪大厦大厦名称苏豪大厦投资商/开发商招商地产位置东方商城楼上销售均价

7500楼层

29大厦总高度

29层大厅高度

5-6米基本层高净高2.55天租金（元/平米/天）2.5（北）2.6（南）物业费（元/平米/月）6元停车位数量40停车位售价不售停车位租金

800元/月停车费5元/小时，40元封顶公摊水电1.5元/月·平米电梯日立，核载13人，3部客梯，一部货梯地段：新街口核心商圈物业：招商物业星级标准〔装修〕：相对较低其他点评：综合点评大厦名称金鹰国际商城投资商/开发商南京侨鸿国际集团位置汉中路89号销售均价不售楼层58大厦总高度210米大厅高度5米写字楼大厅基本层高层高2.9，净高2.7大厅概况豪华、明亮、宽敞大厅硬装豪华大理石天租金（元/平米/天）3.22物业费（元/平米/月）14.2元（含公摊、空调）停车位数量332电梯12部，三菱停车位租金负一楼1280元、负二楼1080元停车费

6元/小时公摊水电含在物业费中，包括空调费入住率

90%个案研究-金鹰国际综合点评大厦名称南京国际金融中心投资商/开发商南京富城房地产开发有限公司位置汉中路1号物业公司戴德梁行楼层51大厦总高度220大厅高度8米左右基本层高层高2.9，净高2.7大厅概况豪华大厅硬装豪华大理石天租金（元/平米/天）3.1元起，每层增加5分钱物业费（元/平米/月）15停车位租金1200元/月停车费

5元/小时公摊水电含在物业费内入住率

15%个案研究-

国际金融中心外立面外墙为低辐射LOW-E中空玻璃，局部采用热反射镀膜玻璃、花岗岩和铝板；幕墙为隐性框架设计，铝材表面氟碳喷涂。大堂地面和墙面为高档石才，不锈钢饰件电梯厅地面和墙面为高档石材，石材门套，轻质材料吊顶电梯塔楼14部电梯，全部为日本原装三菱电梯。电梯轿箱地面和墙面为石材和不锈钢装饰，LCD真彩显示屏，中英文双语音提示，背景音乐，闭路电视监控空调（TICA）空调系统、独立新风系统和排风系统，特灵主机，分户计量。不含分户风机盘管及风管公共走道高档石材铺地，靠核心筒走廊为石材墙面，金属板吊顶（整层客户公共走道不装修）办公区门：预留门洞，无门框门扇天花：毛坯，无吊顶地面：水泥砂浆找平消防：喷淋、报警到位电话：预留接口空调：主管到走廊网络：光纤到层内隔墙面：轻质材料强电开关和接口：核心筒管道井预留放火门电梯厅配高级不锈钢放火门卫生间标准层公共卫生间为高档石材和瓷砖，高级铝合金板或水石膏板天花板，国际名牌洁具其他Others备用发电机组装采用原装进口德国“奔驰”柴油机组，中央集成管理系统大厦名称绿地广场投资商/开发商绿地集团、南京国资委位置中山北路18号销售均价不售楼层云峰28、紫峰89大厦总高度云峰100米紫峰450米大厅高度云峰6、紫峰10基本层高4米天租金（元/平米/天）云峰5、紫峰7物业费（元/平米/月）云峰19、紫峰25（含公摊水电空调）停车位数量1000停车位售价不售停车位租金1200元/月停车费5/时综合点评地段：处于鼓楼核心地段，周边政府及事业单位云集，有别于普通写字楼租金：相对而言较高物业：金鹰物业可以提供

优质的物业服务星级标准（装修）：外墙铝塑板、玻璃幕墙，大厅大理石地面、进口高速电梯、进口中央空调其他点评：5A级写字楼、配套成熟、集星级酒店、休闲会所、时尚购物、餐饮于一体的商务中心个案研究-绿地广场大厦名称南京国际贸易中心投资商/开发商南京兴宁实业有限公司位置中山东路18号销售均价

11500楼层33层大厦总高度108米大厅高度4米基本层高写字楼3.5米、商务楼2.9米天租金（元/平米/天）1.95元/㎡/天物业费（元/平米/月）5元/㎡/月停车位数量110停车位售价不售停车位租金800元/月停车费6/时综合点评地段：新街口黄金地段，交通便捷，周边配套完备租金：相对而言较为便宜物业：优质的物业管理星级标准（装修）：简装，吊顶、地面砖、其他点评：在新街口地段该地段租金不算很高。个案研究-国际贸易中心大厦名称新华大厦投资商/开发商莱茵达房地产有限公司位置中心大酒店旁销售均价不售楼层52大厦总高度179米大厅高度基本层高3米大厅概况较旧大厅硬装大理石天租金（元/平米/天）2.1物业费（元/平米/月）3.06停车位数量240电梯

4部停车位租金800元/月空调费8元/平米·月公摊水电实收入住率

90%个案研究-新华大厦大厦名称中南国际大厦投资商/开发商中南房地产开发位置中山路129号销售均价不售楼层26大厦总高度80大厅高度5米基本层高2.8米大厅概况一般大厅硬装大理石天租金（元/平米/天）1.2-1.4物业费（元/平米/月）7停车位数量30电梯

6部三菱停车位租金800元/月空调费4.5-5元/平米·月公摊水电2元/平米·月入住率

15%个案研究-

中南国际大厦大厦名称置地广场投资商/开发商南京斯亚房地产有限公司位置洪武北路55号物业公司世邦魏理仕有限公司（美国）楼层26层大厦总高度100大厅高度8米基本层高3米大厅概况豪华大厅硬装大理石地面，吊顶天租金（元/平米/天）4.3物业费（元/平米/月）7停车位数量240电梯

8部OTIS停车位租金1500元/月空调三菱分体空调公摊水电实收入住率

95%个案研究-置地广场电梯口停车场大厦名称德基大厦投资商/开发商南京德基房地产发展有限公司位置长江路188号物业公司南京德基房地产发展有限公司楼层35层大厦总高度150大厅高度8米基本层高3米大厅概况豪华大厅硬装大理石，吊顶天租金（元/平米/天）2.3（毛坯）2.8（简装）物业费（元/平米/月）7停车位数量200电梯

5部三菱停车位租金1500元/月空调三菱分体空调公摊水电

2元/月入住率

95%个案研究-德基大厦大厦名称隆盛大厦投资商/开发商江苏省铁路实业（集团）有限公司位置洪武路23号物业公司苏铁物业楼层27层大厦总高度85大厅高度6基本层高3米大厅概况一般大厅硬装大理石天租金（元/平米/天）1.73（毛坯）物业费（元/平米/月）5.8停车位数量120电梯

10部，三菱停车位租金450元/月空调三菱分体空调公摊水电公摊水费3.9元/月*平方米，电费1.03入住率

85%个案研究-隆盛大厦个案研究-金轮国际

广场大厦名称金轮国际广场投资商/开发商南京翡翠金轮置业有限公司位置汉中路6号物业公司南京新鸿运物业管理有限公司楼层仅23一层招租大厦总高度100大厅概况较小大厅硬装吊顶，大理石天租金（元/平米/天）2.6元/㎡/天物业费（元/平米/月）

7元/㎡/月停车位数量35停车位售价不售停车位租金900元/月停车费5元/小时公摊水电

2元/月·平米电梯7部电梯，其中货梯一部，富士达综合点评地段：紧邻新街口商业繁华地段，配套齐全租金：由于仅保留一层租赁，偏贵物业：一般星级标准（装修）：简装，吊顶、地面砖、其他点评：该大厦为与商业配套的写字间，以销售为主，租赁为辅。目前销售火暴大厦名称金鹰天地投资商/开发商南京金鹰国际集团

位置珠江路1号物业公司金鹰物业楼层56层大厦总高度186大厅高度8米基本层高3米大厅概况豪华大厅硬装大理石天租金（元/平米/天）3.2-3.5物业费（元/平米/月）15停车位数量425电梯

8部停车位租金800元/月空调三菱分体空调公摊水电含在物业费中入住率

80%个案研究-金鹰天地□总体租金不高，滞后于上海北京。□近2年来南京甲级写字楼不断增加，新街口地区仍然是最热区域，租金相对较高。□租赁条件大多提供简装办公，但由于装修品质、物业管理水平层次不齐，呈现出差异。□租金递增空间小，一般为市场自然递增。南京写字楼市场租赁总结第二局部工程分析

海华大厦位于鼓楼区新街口西北方，紧邻新街口核心商业圈，大厦北侧为中南大厦、东侧为40米宽的中山路、南侧为华夏大厦、西侧是规划中16米宽的高家酒馆路，商业配套齐全。海华大厦地上37层，地下4层，高100米，集商业、酒店式公寓为一体的综合性高层建筑。层高3.3米，净高2.8米，每层建筑面积1136平米，其中13~37层为写字楼用途〔13、37层开发商自用〕，可租赁面积

2.6万平方米。

一、工程概况

硬件设施：

全敞开式玻璃幕墙外立面8部进口高速电梯〔三菱等一线品牌〕190个停车位，其中160个地下、30个外场

商务配套：

-1层为公共餐厅，可供大厦写字楼午餐使用2、3层为简餐、茶社等高档商务餐饮4-11层为商务快捷酒店客房，4星标准装修12层为会议专用

一、工程概况

公交路线有34、1、31、100、16、29、60、68路等公交车，交通便捷。

1、工程优势〔S〕1)、本工程紧邻南京CBD中心——新街口，地理位置昭示性强，易引起往来潜在客户关注；2)、地铁2号线经过本工程；扩大了工程的辐射区域。3)、靠近多条城市交通要道，享有优越的城市交通条件；多路公交车途经本工程及周边区域；4)、本工程自身拥有完善的商务配套以及优良的硬件设施；5)、作为新写字楼，硬件设施比旧写字楼占有优势；2、工程劣势〔W〕1)、本工程非纯写字楼，它的体量和层级定位，使高端租赁客不会选择本工程；2)、目前南京写字楼市场不容乐观，整体租金价位不高。二、工程SOWT分析3、开展机遇(O)：1〕、中山路路段目前缺乏高档装修品质的甲级写字楼，中南国际大厦品质低端，又没有停车位；2〕、抓住南京写字楼租赁客户的心理，寻找主力客户〔大客户，国际知名公司〕，以期带动小客户的租赁。4、开展威胁(T)：1〕、凯润金城〔27层已封顶〕、德基大厦〔48层〕、金陵饭店2期〔238米〕等周边高档写字楼的存在，是本工程最直接的潜在竞争对手，因此本工程应以60%出租率为第一年的租赁目标；2〕、本工程工程交付时间推迟，将使所有工作进度推迟；3〕、租赁定位不明确，会直接导致后期租赁的失败。二、工程SOWT分析以利润最大化为开发总战略；以差异化定位进入市场；通过多方面硬件配套，提升大厦的物业品质；疏理和细分市场，强化对核心目标客户的营销。Strength优势Opportunities机会SO优化策略TW躲避策略Threats威胁Weakness劣势以差异化形象定位规避同质化竞争；以差异化营销通路应对激烈的市场竞争；不走高价路线，选取最恰当的目标客群；整合资源，增加附加值，提升项目的性价比；办公物业开展策略：物业平面单元柔性分割，选择多元化，提供定制化效劳，扩大目标客户范围。小面积分割，简装小面积分割：降低物业总价及客户门槛，扩大客户范围。灵活组合：单元间可灵活组合，为客户提供柔性办公面积组合。建议：整个楼层的30%划分为100-250平米的办公间。大面积办公区域提升写字楼的品质包括：物业附加功能：为客户提供完善的、高标准的商务配套，同时提供大开间办公场所。建议：整个楼层的40%划分为300-500平米的办公间。定制化效劳寻找定制化客户：一些大型机构可能需求面积较大，且平面布局有特殊要求，小面积单元组合不能满足物业要求。建议：整个楼层的30%划分为500平米以上或整层。—迅速聚集租赁客人气—提升写字楼品质—吸引大客户面积划分建议规划设计建议——大堂装修原那么：大气、大理石背景、精美宽阔规划设计建议——公共走道装修电梯厅与公共走廊精美宽阔，更表达办公环境的高贵与雍容建议：1.8米宽的公共走廊、高档华美的电梯厅，业主在哪一个角落都能沉着交流。规划设计建议——公共洗手间装修建议：座便器使用一次性的塑料便捷座便器建议：24小时提供手纸规划设计建议——入户单元门及墙面装修以玻璃隔断为主，间隔以墙为主规划设计建议——地面装修建议：大理石地面，非地砖，并进行抛光。规划设计建议——导视系统安装建议：大厅、楼层、洗手间统一指示系统规划设计建议——绿植的点缀建议：大厅、公共通道、电梯厅适当放置一些绿植规划设计建议——楼层号码设置建议：不设置13层、14层、24层、25层、33层、34层等不吉楼层，直接跳开硬件设施的品质，能够全面提升工程的价值，提升综合竞争力工程的价值体系全面提升，包括：区域价值——强化海华大厦的区域价值；产品价值——优化产品设计，全面提升工程的产品价值竞争突围附加价值——管家式商务物业效劳，资源的整合等形象价值——从大堂形象、指示形象、市场形象塑造等方面表达工程的高标准定位一：毛坯写字间出租定价原那么与方法定价原那么市场比较法定价方法运用1〕估价思路市场比较法的核心是运用相类似的工程作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估工程最可能实现的合理价格。2〕样本选取样本必须具有参照意义，否那么将影响价格的准确性。甲骨文地产机构在实践中总结出以下样本选取原那么：相近原那么，相近地段会有更多的相近因素成功原那么，只有成功的楼盘才具有参考意义功能原那么，样本楼盘必须具有相同的功能定位在以上原那么的指导下，我们调查了与本案相关的物业，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的比较对象。3〕修正思路一般情况下，市场比较所需考虑的因素有交易情况、交易日期、区域因素及个别因素4个方面。但在样本选取的过程中，我们充分考虑了交易情况和区域因素，故这两项因素的修正意义不大，这里简略认为相同；个案得到的均为销售价格数据，都是当前时间发生的价格，因此也不必考虑交易日期因素。因此，我们选择了一些指标对商业个案进行了修正。租赁均价修正比较内容权重ABCD德基大厦天安国际隆盛大厦国贸中心拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数CBD商圈20%1.10.220.850.170.90.180.80.16品牌价值10%0.60.060.950.0950.80.0810.1规划及品质30%0.70.211.050.3151.020.3060.90.27主力租赁户10%0.70.0710.10.80.080.920.092物管及配套30%0.70.211.050.3150.90.271.050.315合计

0.77

0.995

0.916

0.937参考对象租赁均价修正系数修正价格权重权重价格拟合租赁价格A2.30.771.77110%0.17711.7984105B2.250.9952.2387515%0.3358125C1.730.9161.5846835%0.554638D1.950.9371.8271540%0.73086建议起始租金在元/㎡/天第一年出租率：一季度10%、二季度17%、三季度34%、四季度50%1.8元/平米·天X365X26128平米X〔10%+17%+34%+50%〕/4=476.36万第二年出租率：一季度50%、二季度56%、三季度64%、四季度70%1.8元/平米·天X365X26128平米X〔50%+56%+64%+70%〕/4=1029.97万第三年出租率：一季度70%、二季度75%、三季度80%、四季度85%1.8元/平米·天X365X26128平米X〔70%+75%+80%+85%〕/4=1330.37万三年内租金总收益为：476.36万+1029.97万+1330.37万=2836.7万

定位二：简装写字间出租租赁均价修正比较内容权重ABCD金鹰国际金轮国际华泰大厦商贸世纪拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数CBD商圈20%0.90.180.90.180.90.180.70.14品牌价值10%0.60.060.90.090.80.080.80.08规划及品质30%0.70.2110.30.90.270.850.255主力租赁户10%0.60.0610.10.70.070.80.08物管及配套30%0.70.2110.30.90.270.90.27合计

0.72

0.97

0.87

0.825参考对象租赁均价修正系数修正价格权重权重价格拟合租赁价格A3.220.722.318410%0.231842.29539B2.60.972.52215%0.3783C2.50.872.17535%0.76125D2.80.8252.3140%0.924对顶面进行简单装修，是目前普遍的写字楼租赁做法，一方面吻合高档写字楼整体的品质感，另一方面可以提高租赁租金简单装修后的租金水平定位：2.2~2.3元/平米·天第一年出租率：一季度10%、二季度30%、三季度50%、四季度70%2.2元/平米·天X365X26128平米X〔10%+30%+50%+70%〕/4=839.23万第二年出租率：一季度70%、二季度75%、三季度80%、四季度85%2.2元/平米·天X365X26128平米X〔70%+75%+80%+85%〕/4=1626.01万第三年出租率：一季度85%、二季度90%、三季度90%、四季度90%2.2元/平米·天X365X26128平米X〔85%+90%+90%+90%〕/4=1862.04万三年内租金总收益为：839.23万+1626.01万+1862.04万=4327.28万

改造本钱预算按单价200元/㎡计，共需约520万

商务酒店收益分析本案4F-11F规划为商务酒店用途：商务酒店年收入〔平均入住率82%〕：176间X300元X365天X82%=1580.3万商务酒店年收益〔毛利率为55%〕1580.3万X55%=869.17万商务酒店总投入：176间X6万=1056万〔按四星装修标准〕四星商务酒店5年内须一次性投入装修费用1056万，8层共176间客房估算平均年收益为869万。

写字楼收益比较假设4F-11F规划为写字楼用途：总面积：8层X1136平米=9088平米

毛坯写字间三年总收益：986.68万，年平均收益为328.89万简装写字间三年总收益：1510.14万，年平均收益为503.38万

结论：

假设4F-11F规划为写字楼，无论毛坯或简装的年收益均低于商务酒店的收益。另外，商务酒店可以为楼上13-37F的写字楼租赁客户提供优越的商务配套。因此，我们认为：4F-11F规划为商务酒店〔商务酒店的客房数量标准为150-200间左右〕是可行的而且是需要的。

推荐案名1、国豪中心/大厦2、万豪中心3、财富中心4、恒隆大厦5、中环广场大气稳重，朗朗上口港派，时尚、引人入胜尊贵、品位，品质卓越盛大、直接，一目了然商务风范，涵盖面广全国案名备选世贸大厦〔北京〕国际