国际珠宝饰品城招商策划方案

PAGE潍坊金龙国际珠宝饰品城招商筹划方案第一局部：招商策略第二局部：招商进度中的比例分配第三局部：招商付款方式第四局部：经济分析第五局部招商费用预算第六局部：各楼层商品结构定位第七局部：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容第八局部：广告宣传策略第九局部：开业庆典前言“商业地产点石成金的魅力就是能开掘到土地的潜在价值〞，针对该工程，经过长达数月的深入调研，得出一致结论：如果说区域商圈的人气效应和山东昌乐“珠光宝气〞、山东招远黄金产量使金龙国际珠宝饰品城定位于“珠宝专业市场〞有了天然的根底，那么整个华北、东北市场类似专业批发市场的空白和潜在商机那么为工程打造了一个聚宝盆。同时，比起如火如荼，创造巨额产值的南方珠宝专业市场，北方市场显然刚刚起步，相信随着人民币升值压力，各地的制造商都开始重新审视国内市场。本着高起点、高规格的商业规划，凭借工程在山东潍坊优越的商业地理位置优势和雄厚的开展商实力，依托工程广阔的开展前景，金龙国际珠宝饰品城打造华北地区珠宝饰品零批商业巨舰可谓水到渠成。金龙国际珠宝饰品城针对山东是全国的珠宝首饰生产加工基地和销售集散地，但缺乏集中的、标准的、上档次的专业交易市场这一现状，利用其位于潍坊市中心区的地理优势，将集中国内最有实力、规模最大、市场影响力最大的珠宝首饰品牌进驻。金龙国际珠宝饰品城一楼是黄金珠宝品牌专卖中心，其10000多平方米的经营面积，位居山东黄金珠宝饰品卖场之首。在这个黄金珠宝零售大卖场中，来自30多个国内外知名的珠宝首饰品牌各展风采，将各大品牌的特色和效劳尽展在消费者面前，最大程度地满足了消费者消费需求。金龙国际珠宝饰品城在国内珠宝首饰卖场首推“真珠宝，不二价〞的经营理念，为标准珠宝首饰零售市场做出表率，为中国珠宝首饰业的国际竞争力注入了新的活力。

金龙国际珠宝饰品城二、三楼是全国珠宝首饰厂商最集中的珠宝首饰批发市场，同时也是内地珠宝首饰产品出口海外的重要基地。经过以后的开展，金龙国际珠宝首饰专业市场将显示出饰品系列齐全、品种繁多、厂价直销、信息快捷等规模、价格和信息优势，充分表达专业市场一站式采购的特色。来自全国各地的珠宝首饰采购商家不需要再像以前那样，跑遍全国，只要在这座名副其实的珠宝首饰之城内，就可以轻松地“物取所需〞。不同特色、不同品种、不同款式的齐全产品系列，都为采购商家带来了多向选择的采购便利。

金龙国际珠宝饰品城五楼是珠宝商会所，它开行业先例，为广阔珠宝商和从业人员提供了一个联谊、交流、合作、学习及娱乐的良好空间，它集会议中心、推广中心、拍卖中心、信息中心、鉴赏培训中心、休闲中心为一体。今后珠宝商会所将开展系列专题活动，为国内外珠宝商之间增加相互的沟通和了解，加深了相互情意，促使达成更多的商务合作。以显示强劲的功能优势。从目前的国际国内珠宝首饰市场开展走向看，由于中国珠宝市场的开展空间广阔，欧美及许多国家的珠宝商都力图将市场向中国拓展。在CEPA签署后，让金龙珠宝这个目前国内规模最大的珠宝首饰专业市场，成为既是国内珠宝走向国际市场的窗口，又是海外珠宝进军内地市场的通道。国内珠宝首饰厂商的珠宝产品可以通过金龙珠宝这个交易平台批量销往国外，而国外的珠宝产品也可以通过金龙珠宝在国内市场占有一席之地。不同国家的不同的珠宝首饰文化在金龙珠宝交融，国内产品的低本钱优势和国际产品先进工艺优势都得到有效发挥。使香港的珠宝首饰厂商将金龙这一黄金宝地作为进军内地市场的跳板，他们没有理由不利用CEPA下的一系列优惠政策和得天独厚的地理优势而错过进军内地市场的先机。金龙国际珠宝饰品城将市场价值定位于高档次、高规模和高起点，力图聚集国内、香港、国际的众多知名品牌和实力雄厚的珠宝厂商，致力于构建全新的珠宝首饰国际化交易渠道，实现珠宝交易的规模化、国际化、产业化。同时，为了保证金龙国际珠宝饰品城所销售的产品质量，建议开展商方面特别邀请国家权威质量检测机构驻场，为消费者提供多项鉴定检测效劳。保障入场商户的生意兴隆是金龙国际珠宝饰品交易广场应做的一项重要工作，在为进场珠宝首饰品牌提供各项商铺租金及经营本钱优惠的同时，金龙国际珠宝饰品交易广场应预算大笔的宣传费用，开业前和开业后都将投入巨资宣传金龙国际珠宝饰品交易广场及入场经营的珠宝首饰品牌。这些措施的有效实行将为金龙国际珠宝饰品交易广场的兴旺开展提供良好的保障和坚实的运营开展根底。第一局部：招商策略招商策略：四两拨千斤与全国珠宝饰品行业协会、中国珠宝协会、世界黄金协会、上海市宝玉石协会、中国宝玉石协会、上海钻石交易所、上海黄金饰品行业协会、台湾珠宝工业同业工会、上海珠宝玉石加工协会、大溪地珍珠国际宣传协会、中国金都黄金珠宝首饰城、宁波市宝玉石协会、河南省宝玉石协会、21世纪珠宝网等单位携手，以产业基地浙江、香港、深圳、广西等地为重点招商方向，强强联手打造的华北地区珠宝饰品零批巨舰。在确保山东地区招商工作全面、顺利开展的同时，各招商部门安排出60％的招商力量，对外地〔包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等〕运用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下，在保证山东地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地〔及国际〕招商力度。针对珠宝饰品专业市场招商推广之道和商户资源的有效挖掘，在充分结合工程定位和业态分析的根底上，走出山东，将第一个招商目标紧紧锁定在国内“执行业牛耳〞的义乌饰品行业的大腕身上。通过先后考察一批义乌乃至全国顶尖饰品生产企业，并邀请义乌饰品行业协会骨干会员企业到潍坊考察工程，就经营可行性、预期性、投资本钱、投资回报等方面双方进行详细调研。企业包括：其中年产值70亿元、涉及义乌和上海饰品商业地产投资的大型企业———新光饰品集团、拥有自研开发生产销售一条龙的义乌饰品出口欧美大户———富佳公司和销量排全国前三甲的金利达公司、深圳、香港各大珠宝公司及国际知名珠宝公司等。为了保证金龙国际珠宝饰品城的专业形象，开展商方面应制定非区域主流品牌不招、非实力品牌不招、非信誉品牌不招、非特色品牌不招的四不招商原那么，旨在保证金龙国际珠宝饰品城的专业化和品牌化。第二局部：招商进度中的比例分配招商的前期阶段，招商的比例方案为：山东地区招商占40％左右；外地招商占40％左右；国际招商占15％左右；预留出5％的比例，作为机动或炒作。其中：山东地区招商所占比例不得超出整体的40％；外地招商、国际招商的比例可根据实际情况扩大，扩大局部可占用本地招商份额；根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留局部的比例〔例如10％〕。这样后期可通过保存精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在工程只有同期推出的情况下，通过预留局部享受到商铺升值的局部利益。第三局部：招商付款方式一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式：1、一次性交纳3年的租金。从第四年起租金递增5％；第五年租金递增6％；第六年租金递增7％；总体租金递增比例不超过原租金水平的20％。2、首期交纳5年租金的30％，正式开业前再交齐5年租金全款。从第六年起租金递增5％；第七年递增6％；第八年递增7％；总体递增比例不超过20％。可签定租约合同期为20年。首期就一次性交纳5年租金。可获得6年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增6％；第八年递增7％，总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的时机。3、首期交纳10年租金的30％，入驻前交齐10年租金全款。可获得12年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的时机。二、租金交纳及优惠政策2〔备选方案〕：1、同上。2、第一段同上。首期就一次性交纳5年租金。可获得赠送6个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起〔含第6年后半年〕租金递增6％；第八年递增7％，总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的时机。3、首期交纳10年租金的30％，入驻前交齐10年租金全款。可获得11年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的时机。注：以上方式并不是机械地推出，可视市场反响情况进行穿插，也可以在尾铺招商过程中，对尾铺招商的优惠力度增加时运用。四、租金交纳方式及提供优惠政策的理由：考虑到工程的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的本钱回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少，同时，及时还贷将有利于公司信用等级的提高，对将来的公司开展极其有利。上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用〔及抬高门槛〕，到达自然淘汰的目的。同时，根据‘现金是王’的原那么，运用对我们影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。另外，兼顾将来中心商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益，方案设定是为了尽量引导商户去选择5年一次性交纳租金的方式。此方式到达的经济效益将在附上的经济分析内容中计算出具体的数据表达。第四局部：经济分析一、交纳〔三年〕租金经济分析〔理想价格〕1、根据可出租实际使用面积按〔？〕万平方米计算；2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；3、平均租金价格按每天每平方米--元人民币计算；每层定价为：平均租金价格为：元/㎡第五局部：招商费用预算招商总体费用包括人员开销、广告制作〔包括印务〕、媒体购置、管理费用等项，总费用预计在1830万－2000〔具体另议〕万之间，其中广告费用是最大的一项支出，而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。如招商非常顺利，那么广告投入将会进行灵巧调整削减。工程费用预算〔万元〕备注广告制作100印务、创意、胶片、沙盘、3D、展具、户外、流动。媒体购置1200电视、电台、平面、户外、流动办公用品75车辆、演示用具、移动办公人员管理200薪水、提成奖励、培训差旅20交通、住宿、招待外埠费用100场地、日常费用电话费用30电话、传真、网络DM费用5邮寄、夹报、散发公关活动100发布会、联谊、合计1830〔具体另议〕分析：其中广告制作费用约占8.3％；媒体购置约占66.6％；行政与管理费用约占25.1％，应占比例符合正常市场运作中的比例分配。第六局部：各楼层商品结构定位楼层业种、业态布局备注五楼珠宝商会所、餐饮四楼名设计师艺廊、中国金都馆、中国饰品馆、拍卖中心、信息中心、展示中心三楼民间收藏、古玩字画、赌石、奇石、工艺礼品二楼时尚银饰人造宝石、翡翠玉器、珍珠、水晶珠宝首饰批发市场首层璀璨美钻石、宝石、翡翠玉器、珍珠、黄金饰品、铂金饰品、名品钟表、品牌专卖中心B1珠宝包装材料仪器设备首饰加工第七局部：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容一、招商准备工作〔只针对配合招商局部〕：1、完成工程名称注册、以及工程标志等的CI设计并注册。2、注册中文及英文的国内域名〔.〕及国际域名〔.com〕。3、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。4、完成设计制作金龙国际珠宝饰品交易广场招商文告、招商楼书，包含工程功能分布及内部结构图。5、完成设计制作工程效果图的POP，3D资料光盘。6、完成设计制作金龙国际珠宝饰品交易广场的主体、各分体剖面模型沙盘。7、完成招商队伍的建立〔招聘〕，进行培训及人员甄选分配。8、制定商户准入标准、引入原那么、操作规那么等。9、确定公司组织机构和部门设置。10、招商处的筹建。11、招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规那么出台。12、制定商户准入标准、条件、和招商规那么。13、制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守那么等。14、根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时方案〔包括招商区域、重点目标、任务指标完成方案等〕。二、招商时间安排：招商前期准备工作阶段为：2006/12/01——2007/03/10正式招商时间确定为：2007/03/18——2007/12/30后招商期暨开业庆典筹划阶段：2007/12/30——2008/04/281、2006/12/01——2006/12/10完成招商人员招聘〔10天〕及培训工作〔10天〕，同时完成个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方案。2、2006/12/20——2006/12/30完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等。完成工程标志等系列CI设计，更换识别系统〔包括名片、信函、旗标等〕。确定宣传包装概念及总体广告用语。3、2006/01/01——2006/02/10完成前期招商文告、招商楼书制作，确定招商媒体广告方案〔包括广告创意、制作、媒体购置选择等〕、招商各项管理费用支出预算。完成各种POP、3Dvision、沙盘等的制作。完成招商部筹建工作。4、2006/02/10前完成一切招商准备工作。5、2006/02/18招商工作正式开始。6、2006/02/18——2007/03/30配合组织公关活动，针对对象为行业协会、政府部门的；针对国际招商局部的。如有香港招商方案单列。7、2007/02/18——2007/05/01招商第一阶段。以山东为重点的招商工作，招商比例按方案控制在总体的40％以内。同时负责外埠招商工作人员在本地进行外地招商工作。国际招商部通过各驻华商务参赞、外商驻华代表处、国外产品在华代理机构进行招商。外埠招商设3个月试探期，如果反响良好，那么由负责人员作出报告提交招商部，由招商部作出外埠实地设点招商方案〔包括地点选择、招商规模、筹划广告宣传配合、费用预算等〕，报请总经理审批。8、2003/05/01前完成所有外地实地招商工作准备。9、2007/05/01——2007/08/01招商进入第二阶段。在确保产业基地招商工作按方案顺利进行，并到达预期目标、回款理想的根底上，提高要求进行市场二次开发。目标定位于增加中心商品的名、特、优、新、独、多样化等的内涵，外埠与国际商品在这一阶段列为重点。10、2007/08/01——2007/11/01招商进入第三阶段。本期工作重点是拾遗补缺，针对中心的商品结构进行微调整。做到符合金龙国际珠宝饰品交易广场的原定市场定位及功能分布设计。根据实际招商情况制定招商收尾方案，对招收工作未到达设定标准的进行最后突击攻关。11、2007/11/01——2007/12/30招商进入尾声。所有招商目标在2007/12/30前责成有关分部确实完成。根据招商阶段预先挑选商铺情况、对未决定位置的商铺筹划商户抓号的准备工作〔地点、方式、平安保障、公正程序〕。12、2007/12/30——2008/04/28后招商期、开业庆典。招商部人员缩编，局部人员转入商业管理编制。招商整体工作做总结，财务情况汇总报告公司董事会。开业庆典的公关活动、促销活动、广揭发布等。〔备选方案〕：1、同上。2、同上。3、2006/12/01——2007/01/10工作内容同上。4、2007/01/10——2007/01/20完成媒体发布前期工作，一切就绪。5、2007/01/20〔阴历十二月初二，大寒〕招商正式开始。6、2007/01/20——2007/02/10春节招商工作正常进行，并针对广东、福建、浙江沿海地区春节港澳台400万侨胞回乡省亲时机，进行春节攻势。结合韩国、日本、港台商人回乡探亲时机，其扩散力将会极有成效。7、其他同上。三、达成目标〔设定理由及达成手段〕：达成目标是按照商业工程招商的程序安排制定的最低限度招商进展要求。实际招商过程中，必须超额或提前完成此目标，否那么将影响整个招商的成功。2007/02/18——2007/05/01第一阶段完成招商任务的20％。此阶段主要操作方案是通过工程广告宣传及内部预登记商户，进行提炼筛选，电话及DM营销方式，从商业工程对投资者的吸引程度分析，达成此目标较有保障，之所以设定20％任务的目标，是为了保证工程招商商户质量，只假设登记客户中存在低于20％的商户是到达我们招商标准的。2007/05/01——2007/08/01第二阶段完成招商任务的30％。此阶段进入招商成熟期，由于前期招入商户的口碑相传作用，会同时吸引同业或相关联商户；另外第一阶段的电话、DM营销的滞后反响将在此阶段收效；同时外埠招商赴当地设点的大规模展开；以及国际招商局部预计于此阶段到达见效最明显阶段；以上四方面支持本阶段完成30％的任务指标。2007/08/01——2007/11/01第三阶段完成招商任务的50％。此阶段由于建筑主体出地面，结构到达封顶前阶段，商户对工程的信任度大大加强；招商比例中设计50％的生产型商户〔厂商及隶属厂商营销机构〕，40％的产品代理商及经销商，10％的普通经营商户，前两阶段主要针对对象为比例设计中的前50％，此阶段由于接纳其余50％类型商户，标准降低，招商难度相应减小；通过招商进展顺利、商户踊跃等方面的事件公关活动，对剩余招商起到催化作用；恰当的时机运用精品商铺拍卖会的形式，用夺标宣传刺激招商的最后阶段工作；完成最后阶段任务是具有一定可行性的。另外，具体招商过程中，最后阶段的实际情况应该是剩余任务远远低于方案目标，实际已处于收官〔围棋术语〕微调阶段。四、招商实施内容：1、招商人员的招聘工作：为了更好地完成工程的招商工作，需要根据需求进行对招商队伍的建立。由于工程属性的特殊性，以及工作进度和工作强度的实际要求，无法任用缺乏经验的人员，同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养，故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。招聘原那么：对商业专业的招商人员，必须具有本行业从业3年以上招商管理的经验，优先考虑从事过商业房地产工程的招商工作、招商筹划等方面的工作经验、或从事相关行业市场招商、拥有行业内大量全国性和国际客户资源者。招商部人员招聘方案：总人数为28人(暂定)。按楼层分招商分部。招商1部：B1层，4人，设招商主管一名。负责对珠宝包装材料、仪器设备、首饰加工的招商工作。招商2部：F1层，4人〔暂定〕，设招商主管一名。负责对璀璨美钻石、宝石、翡翠玉器、珍珠、黄金饰品、铂金饰品、名品钟表、品牌专卖中心的招商。招商3部：F2层，4人，设招商主管一名。负责时尚银饰、人造宝石、翡翠玉器、珍珠、水晶、珠宝首饰批发市场等的招商。招商4部：F3层，4人，设招商主管一名。负责民间收藏、古玩字画、赌石、奇石、工艺礼品等的招商。招商5部：F4层，4人，设招商主管一名。名设计师艺廊、中国金都馆、中国饰品馆、拍卖中心、信息中心、展示中心等的招商。招商6部：F5层4人，设主管一名。负责餐饮、娱乐、珠宝商会所、餐饮的招商。国际招商部：4人，设主管一名。负责国际商品的招商，任务是填充F1、F4层的招商工作。管理组织架构：金龙置业金龙置业董事会招商总部招商总部总协调处总协调处招商部市场部招商部市场部市场调查策划广告市场督导国际部市场调查策划广告市场督导国际部六部五部四部三部二部一部创意媒创意媒体公关外埠招商方案。外埠招商以产业基地城市为主要目标。以下为招商〔及广告辐射〕目标城市：深圳、浙江义乌、云南等产业基地。汕头无语珠宝、法国法华工商联合会、新亚投资、厦门漆线雕有限公司、南非冯泉钻石有限公司、比利时扬氏钻石有限公司、韩国金东燮矿石珠宝研究所、俄罗斯钻石集团、缅甸珠宝协会、日本crossforco.,ltd.等国际国内知名厂商和投资公司，与新疆和田玉、青海昆仑玉、缅甸翡翠、辽宁岫玉、辽宁阜新玛瑙山东蓝宝石、江苏水晶、浙江珍珠等珠宝玉石原产地。除此之外，考虑到全国各经济区块中心城市的辐射作用，在以上城市的有针对性的招商方案以外，同时包含对典型中心城市的招商工作安排。主要有：天津；武汉；成都；重庆；杭州；南京；济南；沈阳；大连；福州；厦门；郑州；长沙。国际招商局部通过中国工商联、贸促会的协助联合各国驻华使馆商务参赞、外商驻华机构、有关外资企业及行业协会。主要针对的国家有：香港、台湾、韩国、日本、美国、德国、法国、意大利、英国、澳大利亚等。3、〔备选方案〕外埠招商局部：在初期由公司自行进行外埠招商工作，每月总结。同时做委托代理公司招商方案，1－2个总结期之后，假设在外埠自行招商进展欠理想的情况下，全面考虑将外埠、国际局部招商进行委托，同时公司的招商方案继续进行〔委托建议以松散式合作方式为主〕。4、招商人员工具书包括：?中国珠宝首饰企业名录大全?、?国际黄金珠宝首饰企业萃集?、?2024中国钟表珠宝企业名录?、?2024世界宝玉石进出口商名录?、?中国文具玩具工艺礼品珠宝钟表大全?、?香港珠宝玉石厂商会名录?、?深圳黄金珠宝玉石展场刊?、?珠宝设备及用品供应商名录?、?2024中国金银珠宝首饰行业企业黄页?、?珠宝首饰外商企业名录?、?金银珠宝首饰企业名录光盘?等。第八局部：广告宣传策略广告宣传是招商中占用费用比例最大，操作方式安排对招商工作又会起到极大影响的局部。广告筹划得当，会取得事半功倍的效果，取得良好的招商业绩将成为顺理成章〔具体筹划工作视领导决定由公司进行筹划，广告公司配合制作和发布，还是全权委托广告公司进行筹划和实施〕。一、广告宣传准备工作：1、2006/12/01——2007/01/20由广告公司完成广告推广筹划方案及创意(创意与预算由广告公司做出)。由公司决策层及相关人员审定并提出修改意见。2、2006/12/01——2007/01/30完成所有招商印刷品的设计、排版、印刷。包括?招商文告?、?招商楼书?、名片设计制作、POP广告立牌、拉架、擎天柱、户外广告牌、流动广告、沙盘、3Dvision光盘、礼品等。3、2007/01/30——2007/03/30DM。4、2007/01/30——2007/02/01完成广告创意方案，并制作出胶片与平面创意稿。胶片分5″、15″、30″三种，分别为形象广告、主题招商广告、表达性招商广告几种，并提前做出春节配合公关活动等的公益广告片〔针对港澳台胞〕。同时由广告公司做出媒体发布的方案及预算。此工作建议由几家公司同时提交，以把握广揭发布的费用支出。并保证不会贻误战机。二、广告宣传实施局部：1、2007/02/01——2007/02/10各种媒体发布准备工作就绪，建议行业平面媒体：?世纪珠宝快报?、?中国宝石?、?中国黄金珠宝?、?中国黄金报?、?珠宝世界?、?黄金年鉴?、?珠宝科技?、?铂钯