生活居住用地规划

1第六章生活居住用地规划2第六章生活居住用地规划第一节生活居住用地布置的要求第二节生活居住用地的规模及规划结构第三节生活居住用地的定额指标第四节

城市旧居住区的再开发3本章重点生活居住用地布置的原那么；生活居住用地布置的方式；居住区的规划结构；生活居住用地的定额指标；公共建筑用地布置的要求；居住区绿地指标；居住区道路系统的根本形式；城市旧居住区再开发的原那么和方式；旧居住区的改建规划。

4第一节生活居住用地布置的要求城市居住问题城市生活居住用地的组成生活居住用地布置的原那么生活居住用地布置的方式

5一、城市居住问题居民是城市的主人，居民的生活是城市最主要的活动之一。居住时城市居民生活中及其重要的一个方面，是城市的主要功能之一。1、我国城市住宅开展情况我国城市居民人均居住面积的变化50年代1978198519901992199420004.3M2/人3.75.06.87.17.5>101986年第一次全国房屋普查结果说明，全国1/4位缺房户、无房户、生活不便户〔人均小于4M2、老少三代同堂等〕。我国住宅建设投资比例的开展1949—1978年1979—1989199120000.78%1.0%3.67%>5%根据联合国的标准，正常投资比例为5%，小于3%时，是会出现住宅问题的临界点。

62、国际居住标准耕者有其田，居者有其屋——孙中山最低标准：每人一个床文明标准：每户一套房舒适标准：每人一间房豪华标准：每人一套房现在我国正朝着舒适标准努力，争取每户一套房，每人一间房。一、城市居住问题

73、住宅制度的改革第一阶段：1980年至1988年，试点阶段

第二阶段：1988年至1994年，从分批分期到全国推进房改阶段

第三阶段：1994年至1998年，深化城镇住房制度改革阶段第四阶段：1998年至2003年，停止住房实物分配，实行住房分配货币化阶段第五阶段：2003年至2007年，调控房地产市场，

建立住房保障制度阶段第六阶段：2007年开始，强化住房保障阶段

8二、生活居住用地的组成一般称城市居住区，泛指不同人口规模的居住聚居地。特指被城市干道或自然分界线所围合、具有一定人口规模、配有较完善的能满足该区居民物质与文化生活所需的公共效劳设施的居住生活聚居地。

9〔一〕居住区的组成〔二〕居住区类型〔三〕居住用地的分类二、生活居住用地的组成

101、组成要素物质要素：自然要素、人工要素自然要素指地形、地质、水文、气象、植物等；人工要素指各类建筑物以及工程设施等。精神要素：社会制度、组织、道德、风气、风俗习惯、宗教信仰、文化艺术修养等。2、组成内容建筑工程：居住建筑、公共建筑、生产性建筑、市政公用设施用房等。室外工程：地上、地下：道路工程、绿化工程、工程管线〔给排水、供电供气供暖等〕及挡土墙、护坡等。〔一〕居住区组成

113、居住区用地组成根据居住区用地的功能要求分为4类：住宅用地：指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近必要留出的一些空地，其中包括通向居住建筑入口的小路、宅旁绿地和杂物院等。公共效劳设施用地：指居住区各类公共建筑和公用设施建筑物基底占有的用地及其周围的专用地，包括专用地中的道路、场地和绿地等。道路用地：指居住区范围内的不属于上两项内道路的路面以及小广场、停车场等。公共绿地：居住区公园、运动场、林荫道、小块绿地等。上述4类用地中，住宅用地比重最大，从一些实例分析，一般占50%左右。

124、居住区的环境组成内部居住环境：住宅的内部环境和住宅楼的公共局部内部环境。外部生活环境：〔1〕空间环境——各种空间环境的大小和质量，如绿地面积与绿化品种质量、儿童游戏及人们休息活动设施内容与质量、环境设施配置水平等；〔2〕大气环境——指空气中有害气体和有害物质的浓度和骚扰性等；〔3〕声环境——噪声的强度；

134、居住区的环境组成〔4〕视觉环境——住宅相互间的视线干扰程度以及居住区内对架空线、晒衣架、室外空调机位置、阳台等的处理、居住区的建筑空间质量和整体色彩等；〔5〕生态环境——绿地的数量与质量、“绿色〞建材的应用、太阳能的应用等；〔6〕小气候环境——居住区环境的气温、日照、防晒、防风和通风等状况；〔7〕邻里和社会环境——居住区环境内的社会风气、治安、邻里关系、居民的文化水平和修养等。

14〔二〕居住区类型〔1〕按所处位置分为：城市内的居住区独立的工矿企业的居住区〔2〕按建设条件分为：新建居住区旧居住区〔3〕按住宅层数分为低层居住区：1-3层多层：4-6层中高层：7-9层高层：>10层

15〔三〕居住用地的分类R一类居住用地R1市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地二类居住用地R2市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地三类居住用地R3市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般，或住宅与工业的用地有混合交叉的用地四类居住用地R4以简陋住宅为主的用地

16城市居住用地是城市建设用地中比例最大的局部，又是城市居民直接使用、关系最密切的局部。它和城市其他组成局部——工业、交通运输、仓库等用地之间，应有合理的相互关系，即各用地之间有方便的联系，不互相干扰，同时又有相互开展的可能。三、生活居住用地选择的原那么

17〔一〕自然地质条件〔二〕周围环境〔三〕与旧城区的关系〔四〕可持续开展

18〔一〕自然地质条件地形条件：5‰≤适当的坡度≤8％；土壤条件：耐压力≥1.5kg/cm2;地下水位：≥2m；用地面积与形状：适宜，有扩充的可能性；给排水条件：应有符合标准的充足的水源，应有能容纳经过处理排出的污水的天然水体和水系；卫生条件：阳光充足、通风条件好、不受污染。

19〔二〕周围环境自然环境接近水面、森林，将人文景观组织到居住区中与城市主导风向的关系功能用地环境与工业区的关系与对外交通的关系与公共设施的关系建筑环境城市小气候高层建筑群

20与工业区的关系开展：不应阻碍工业用地的开展，同时本身也有开展和扩充的可能；环保：布置在有害工业的上风向〔并设卫生防护带〕，位于有害污水的上游地区；交通：在符合卫生条件下，尽量靠近工业企业，减少上下班时间，利于交通；经济：尽可能统一组织工业区和居住区根底设施的建设。

21与对外交通的关系开展：居住区和铁路枢纽站、港口以及机场不相互影响和阻碍；环保：应位于大编组站、机务段等的上风地区，位于港口、特种仓库的上游；交通：应保证与行政中心、车站、码头及附近地区等有方便的联系；港口、编组站等住宅区应尽量靠近工作地点；

22〔三〕与旧城区的关系新建居住区应充分依托旧城区，利用原有设施尊重城市原有结构，延续城市历史文脉保护历史文化名城、历史街区、文物建筑

23〔四〕可持续开展为城市规划期后的开展留有余地为城市开展准备绿色空间与其他功能用地开展的关系以上生活用地选择的原那么在实际中难以全部符合，需要根据具体情况进行具体选择。

24生活居住用地的布置应尽可能集中、紧凑。集中紧凑的布置形式具有优点：可以缩短城市工程管线长度，节省市政工程建设投资，使城市交通联系方便，便于组织城市公共福利设施。当城市用地受地形、现状条件限制时，也应相对的进行集中，将分散与集中相结合，尽量使工作地点与居民人口分布相一致。四、生活居住用地布置的方式

25生活居住用地根本上有分散与集中两种布置类型，具体有以下形式：1、团状：即集中成一块布置，一般都是具有一定规模和原有根底较好的旧城市，这类城市多保持原有格局。四、生活居住用地布置的方式2、星状：以矿区为多，其根据矿区生产的特点，随井建村，形成星罗棋布的分散的居住区〔村〕，为方便居民生活，常将几个临近的居住村组织成一个中心村，几个中心村组成一个中心居住区，进而有假设干分散的居住区组成城市。3、组群状：常见于新建的工〔矿〕城市，主要是受地形条件的限制，或某种特殊的需要，以及工业本身分散布置所造成的。城市即是由假设干相对独立的生活居住区和松散的城市组群所组成。4、子母状：主要是一些大城市和特大城市，为控制城市规模，改善居住环境，在市外以建设卫星城的方式，疏散和迁出一局部居民，以减轻大城市的压力。母城和卫星城之间要保持一定的距离，并有方便的交通联系。

29第二节生活居住用地的规模与规划结构一、居住区的规模二、居住区的规划结构

30一、居住区的规模居住区规模包括人口及用地两方面，一般以人口规模作为主要标志。居住区作为城市的一个居住组成单位，由于其本身的功能、工程技术经济和管理等方面的要求应具有适当的规模。

311、影响因素〔1〕公共设施的经济性和合理的效劳半径〔800-1000m〕对于居住区级商业效劳、文化、教育及医疗卫生等设施，当人口到达35000人可根本形成，但工程不齐全；人口在45000人以上，工程齐全，成为较完整的商业效劳中心；人口60000以上时，可以做到各行各业合理经营，并构成完整的商业效劳中心。合理效劳半径是指居住区内居民到达居住区级公共效劳设施的最大步行距离，一般为800-1000m，在地形起伏的地区可适当减少。

32〔2〕城市交通现代城市交通的开展要求城市干道之间间距合理，以使交通平安、畅通，而城市干道所包围的用地往往是决定居住区用地规模的重要条件之一。城市干道的合理间距一般600-1000m，干道间用地多在36-100hm2。〔3〕居民行政管理体制街道办事处管辖的人口一般约5万人，少那么3万人。〔4〕住宅层数〔5〕自然条件和城市规模

332、居住区规模人口规模一般以5万人为宜，用地规模应在50~100hm2左右。

34二、居住区的规划结构根据居住区的功能要求综合地解决住宅与公共效劳设施、道路、公共绿地等相互关系而采取的组织方式。

35〔一〕主要影响因素居民在居住区内活动的规律和特点〔决定因素〕区内公共效劳设施的布置方式城市道路居民行政管理体制、城市规模、自然地形特点和现状条件

36〔一〕主要影响因素为方便居民的生活，应使居民日常生活必须的公共效劳设施尽量接近居民；应使学生上学时不穿越城市交通干道；以公共交通为主的上下班活动，应保证职工居住地离公交车站距离不大于500m。因此，居住区内公共效劳设施的布置方法及城市干道密度和城市道路〔包括公共交通组织〕是影响居住区规划结构的两个主要因素，也是居住区规划结构需要解决的主要问题。

37〔二〕居住区结构的根本形式1、以居住小区为规划根本单位来组织居住区小区是由道路或道路和自然界限划分、具有一定规模、不为城市干道所穿越的完整地段。区内设有一整套满足居民日常生活需要的基层公共效劳设施和机构。规划结构方式：居住区——居住小区优点：保证居民生活方便、平安及区内安静有利于城市道路分工及交通组织

382、以居住组团为根本单位组织居住区不划清楚确的小区用地范围，居住区直接由假设干住宅组团组成。规划结构方式：居住区——住宅组团

393、以住宅组团和居住小区为根本单位组织居住区由假设干居住小区组成，每小区由2~3个住宅组团组成。规划结构方式：居住区——居住小区——住宅组团

40国内外居住区规划结构实例abcde

41第三节生活居住用地的定额指标居住用地比重：居住用地占城市建设用地的比例为20%-32%；居住用地人均指标：居住用地指标为人均2，大中城市不得少于16.0m2/人。

42一、居住用地二、公建用地三、绿地系统四、道路广场用地五、生活居住用地的平衡

43一、居住用地平均每人居住用地面积〔ｍ２／人〕居住面积定额〔ｍ２／人〕＝建筑密度〔％〕×层数×平面系数〔％〕

44〔一〕居住面积定额：国家规定的人均居住面积；〔二〕平面系数〔Ｋ值〕：指住宅建筑中居住面积与建筑面积之比〔％〕；〔三〕层数比例：指各种层数住宅建筑数量的比例，用平均数表示；〔四〕建筑密度：建筑基底与建筑用地面积之比。一、居住用地

45〔五〕居住密度〔1〕居住面积密度：每公顷住宅用地上居住面积的数量。以平方米/公顷来表示。〔2〕人口密度：每公顷用地上居住人口数，以人/公顷表示。人口毛密度：每公顷街坊或小区用地居住人数；人口净密度：每公顷住宅用地上居住的人数。一、居住用地

46二、公共建筑用地〔一〕公共建筑分类1、按使用性质教育、医疗卫生、商业、效劳、文化体育、金融邮电、行政管理、儿童机构、市政公用、其他。2、按使用频繁程度分类每日或经常使用、必要或非经常使用3、按营利与否分类营利性、非营利性4、按规模分类居住区级、居住小区级、居住组团级

47〔二〕公共建筑指标1、指标建筑面积指标用地面积指标2、计算方法千人指标千户指标民用建筑综合指标二、公共建筑用地

48〔三〕公共建筑用地布置的一般要求1、应具有合理的效劳半径；2、应设在交通方便人流集中地段；3、如为独立工矿或市郊居住区效劳，应考虑方便附近地区或农村使用，并保持区内安宁；4、与绿地相邻布置，表达城市艺术面貌。二、公共建筑用地

49三、绿地系统〔一〕绿地系统组成公共绿地公共建筑和公用设施附属绿地宅旁和庭院绿地街道绿地

50〔二〕生活居住用地的绿地：由城市建设投资修建的，有一定的设施和内容，供居民游览、文化娱乐和休息的公共绿地。作用：改善城市卫生条件；防止有害气体污染；美化城市，丰富城市居民文化生活；防止火灾蔓延，起到城市平安防护作用；在工程防护方面：防止冲刷、防止冲沟、滑坡、固沙、减少水土流失等。三、绿地系统

51〔三〕居住区绿地指标1、平均每人公共绿地面积住宅组团不少于0.5m2/人居住小区〔含组团〕不少于1m2/人居住区〔含小区及组团〕不少于1.5m2/人2、绿地率〔绿地占居住区总用地的比例〕新区不低于30%旧城改造不低于25%三、绿地系统

52〔三〕居住区绿地规划的根本要求集中与分散、重点与一般及点、线、面相结合的原那么；尽量利用劣地、坡地、洼地进行绿化，节约用地；注意美化环境的要求；以价廉、易管、易长为原那么，以草地为主，树径不宜过小。居住区各类公共绿地的规划设计要求

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54〔四〕居住区公共绿地的规划布置1、公共绿地居住区公园：主要供本区居民就近使用，面积约1hm2左右，位置适中，居民步行到达距离应≤800m，最好与商业、体育中心结合布置，也可与体育场地和设施相邻布置。居住区公园应由专人管理。居住小区游园：主要供居民就近使用，0.5hm2为宜，居民步行到达距离应≤400m，内部可设置较简单的游憩及文体设施，其位置最好与居住小区的公共中心结合布置。小块公共绿地：是居民最接近的休息和活动场所，主要供住宅组团内的居民使用，通常结合住宅组团布置。

55〔四〕居住区公共绿地的规划布置2、公共建筑或公用设施附属绿地其布置首先应满足本身功能需要，同时结合周围环境的要求。

56〔四〕居住区公共绿地的规划布置3、宅旁和庭院绿地主要满足居民休息、幼儿活动及安排杂务等需要。其布置方式随居住建筑的类型、层数、间距及建筑组合形式等的不同而异。

57〔四〕居住区公共绿地的规划布置4、街道绿化是普遍绿化的一种方式。其对居住区的通风、气温调节、减少交通噪声以及街景美化等有较好的作用。其布置根据道路的断面组成、走向和地上地下管线敷设情况而定。

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65〔一〕居住区道路和交通的规划布置〔二〕居住区室外广场用地四、道路广场用地

66〔一〕居住区道路和交通的规划布置1、居住区内部道路的功能＊日常生活方面的交通活动，是主要的，也是大量的。＊通行去除垃圾、递送邮件等市政公用车量。＊居住区内公共效劳设施和工厂的货运车辆通行。＊满足铺设各种工程管线的需要。＊道路的走向和线形是居住区建筑群体景观的重要手段，也是居民相互交往的重要场所。

672、居住区内部道路的分级第一级：居住区级道路——是居住区的主要道路，用以解决居住区内外交通的联系。第二级：居住小区级道路——是居住区的次要道路，用以解决居住区内部的交通联系。第三级：住宅组团级道路——是居住区内的支路，用以解决住宅组群的内外交通联系。第四级：宅前小路——通向各户或各单元门前的小路。

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69各级道路宽度(米)道路级别红线宽度车行道宽度人行道宽度居住区级20－30≥9（公交：10-14）2－4居住小区级10－146－81.5－2居住组团级4－6宅前小路≥2.6

703、居住区道路规划设计的根本要求1、居住区内部道路主要为本居住区效劳，居住区道路应根据功能要求进行分级。不应有过境交通穿越，不宜有过多车道出口通向城市干道。出口间距应小于150m；2、道路走向要便于职工上、下班，尽量减少反向交通。住宅与最近的公交车站之间的距离不宜大于500m；3、充分利用和结合地形，如尽可能结合自然分水线和汇水线，以利于排水。南方多河地区，道路宜与河流平行或垂直布置，减少桥梁及涵洞投资；丘陵地区注意减少土石方工程量，以节约投资；4、旧居住区改建时，应充分利用原有道路和工程设施；5、车行道一般应通至住宅建筑的入口处，建筑外墙面与人行道(≥1.5m)、车行道(≥3m)应保持一定距离。

713、居住区道路规划设计的根本要求6、尽端式道路长度不宜超过120m，在尽端处应能便于回车；7、如车道为单车道时，每隔150m左右设车辆互让处；8、道路宽度应考虑工程管线的合理敷设；9、道路的线型、断面等应与居住区规划结构和建筑群体的布置有机地结合；10、应考虑为残疾人设计无障碍通道。

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734、居住区道路系统的根本形式居住区道路系统的规划设计与居住区居民的出行方式和拥有的私人交通工具密切相关，同时应根据地形、现状条件、住宅特征和规划结构及景观要求等因素综合考虑。居住区内动态交通组织可以分为三种根本形式：人车分行的道路系统人车混行的道路系统人车共存的道路系统〔1〕人车交通分行的道路系统〔雷德朋系统〕该形式是由车行和步行两套独立的道路系统组成，可以较好的解决私人汽车与人行的矛盾。1933年在美国新泽西州的雷德朋小镇规划中首次采用并实施。在私人小汽车较多的国家和地区广为采用。

78〔2〕人车混行的道路系统该形式是居住区内最常见的居住区交通组织方式。在私人小汽车数量不多、以自行车和公共交通出行为主的国家和地区更为适用。我国大多数城市根本采用该方式。〔3〕人车共存的道路系统1970年荷兰的德尔沃特最先采用，其后在德国、日本等国家广泛采用。强调人性化的环境设计，认为人车应是共存的，将交通空间与生活空间作为一个整体，使街道重新恢复勃勃生机。认为使各种类型的道路使用者都能公平的使用道路进行活动是改善城市环境的关键因素。此外，还有人车局部分行的道路系统

79人车共存的道路系统

80人车局部分行的道路系统

81〔二〕居住区室外广场用地儿童游戏场地：0.1m2/每居民，国外0.5~4.0m2/每居民成人和老年人休息、健身活动场地：结合公共绿地或儿童游戏场地布置，应布置在环境较安静、景色较优美的地段。晒衣场地：考虑日照、防灰尘及污染、便于看管。垃圾贮运场地：集中运走、自动化处理、分类收集环境设施小品：建筑、装饰、公用设施、游憩设施、工程设施及铺地等。

821、居住用地占整个生活居住用地的比重，以45－60%为宜。2、公共建筑用地大城市较高，小城市较低。约占生活居住用地的20~32%。3、公共绿地

取决于城市性质、规模以及气候、地形、土地使用现状等条件。大城市较高，小城市较低，7.5－15%

。4、道路广场用地取决于城市交通运输情况，同时，与道路网的密度及道路宽度有直接关系，目前约占8－15%。五、生活居住用地的平衡83居住区用地平衡表

项

目

现

状

规

划

面积

（m2）

每人平均

（m2/人）

比重

（%）

面积

（m2）每人平均

（m2/人）比重

（%）

居住区总用地

居住用地

住宅用地公共建筑用地道路用地公共绿地其它用地注：其他用地是指在居住区范围内不属于居住区的用地，如市级以上的公共建筑，工厂或单位的用地，以及不适用于建筑的用地。

84指标分期近期（5年左右）远期（20年）m2/人m2/人生活居住用地24~3540~581、居住用地8~1112~192、公共建筑用地6~89~133、公共绿地3~57~114、道路广场6~1011~145、其他用地11工程生活居住用地用地指标

85编制生活居住用地平衡表的目的1、对土地使用现状进行分析、作为调整用地及制定规划的参考。2、进行方案比较，检验设计方案用地分配的经济性和合理性。3、审批居住区规划设计方案的依据之一。

86第四节城市旧居住区的再开发城市旧居住区一般指一些历史上逐渐形成的居住地区，这些地区的住宅质量大都差异悬殊。城市的再开发：城市中各组成内容本身或相互之间由于历史的、自然的或人为的原因而造成功能失调、恶化、甚至被破坏，需要进行不断的调整、维修、改善、更新或扩建，使其恢复正常的效能，这个过程一般通称为城市的再开发。城市居住区的再开发是旧城再开发的重要组成内容。

87城市旧居住区目前还存在的问题有：乱——布局混乱，工厂和居住混杂，犬牙交错，道路分工不明，交通不畅。差——房屋质量差，室外缺少公共绿地和各类活动场地，城市根底设施陈旧且超载，远远不能适应城市现代化的要求。挤——交通拥挤，居住拥挤，合住户、困难户、缺房户多，建筑密度高。

88一、城市旧居住区再开发的原那么、特点和方式1、原那么：1989年12月全国人大通过并于1990年4月1日开始施行的《城市规划法》明确规定：城市旧区改建应遵守加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原那么，统一规划，分期实施，并逐步改善居住和交通运输条件，加强根底设施和公共设施建设，提高城市的综合功能。

892、特点：复杂性：现状的物质环境〔地上、地下〕的调查和分析＋社会的、历史的和政策方面的一些其他问题〔私房政策、居民动迁等〕。长期性和阶段性：各项建设标准都要严格受到一定时期国家经济水平的制约，而建设标准又随着经济水平的提高而提高，这决定了旧区再开发的阶段性和长期性。综合性：涉及城市总体的各个方面〔人口疏散、名胜古迹保护、根底设施等〕。3、方式：根据不同的再开发要求分为：维修改善、更新、整治、改建等

90二、旧居住区的维修改善和更新1、维修改善：是指一些经常性的维修保护和局部的改善措施。包括：〔1〕维修改善旧住宅和居住区的公共建筑〔2〕旧居住区室外环境的改善：整顿道路和交通增设市政公用设施改善环境卫生2、更新：是指对旧住宅和建筑在保存其外形根本不变的前提下进行内部现代化更新。一般适用于房屋结构质量较好或外观造型有较大保存价值的建筑或地段。

91三、居住区的整治规划是指对一些质量较好的居住区进行调整、充实和完善。特别是解放以来各地新建的许多居住区，限于当时的建设条件、经济水平及管理等原因，经过长期使用后产生了一系列问题急需解决。

92现阶段，这些居住区存在的主要问题：〔1〕土地使用不经济和不合理，需要合理调整和提高土地的使用效益〔建筑密度等〕；〔2〕公共效劳设施缺乏，居民使用不便，需要充实和提高；〔3〕市政工程和公用设施潜力没有充分发挥或缺乏，须进一步改善；〔4〕公共绿地不断被占用，居民室外活动场地需要进一步完善和充实；〔5〕需加设围墙、门卫、安保等设施。

93四、旧居住区的改建规划是指对旧区进行重建。这种方式工程量大、投资多、时间长、问