房地产企业日常核查

房地产企业的日常核查第一节房地产企业日常核查概述税务部门对房地产企业的日常核查是指税务人员根据税收法律法规对日常检查工作的要求，对房地产企业纳税人生产经营、财务核算以及纳税等情况进行实地核实检查的过程。一、 日常核查的对象税务部门对房地产企业纳税人日常核查的对象为房地产企业的资质证书、财务核算资料、关联企业信息，企业审计报告，第三方涉税信息，企业纳税资料等与该企业纳税遵从相关的一切资料。二、日常核查的程序日常核查程序可分为核查前准备、核查实施和核查终结三个阶段，日常核查通常需要主管税务机关分管局领导批准，实行双人下户核查。（一）核查前的准备阶段。该阶段主要是进行企业日常征管信息收集、学习税收政策和财务会计制度、确定核查所属期间和核查内容、安排核查日程，通知核查对象核查的时间、范围和需要准备的资料等。（二）核查实施阶段。该阶段税务核查人员需要深入一线，实地进行核查，应做好核查工作记录和复制有关证据材料、核实分析相关数据、听取被查对象意见等工作。要求做到事实清楚、证据确凿、适用法律法规准确。（三）核查终结阶段。该阶段所要进行的工作主要是出具核查总结，阐明核查中发现的问题及处理决定，整理资料进行归档。三、日常核查的基本方法（一）审阅法与核对法。对一般规模较小的开发企业，可采用审阅法、核对法等常规检查方法，将被查企业的账表、账账、账证以及证证进行核对，从而找出疑点，发现问题。（二）专项盘存法。对规模较大的房地产开发企业可采取专项盘存法，对其开发的商品房实施现场盘点。结合被查企业已建成项目的平面图，与现场观察的使用情况和出售情况相核对，进而对已出售、出租和未出售房屋进行分类，然后检查其销售和租赁合同，最后再同企业账面记载金额和纳税申报表申报情况进行核对，检查其有无收入不入账的问题；另外，通过检查合同的付款期限，还可核实其是否及时纳税，有无拖延税款缴纳时间的问题。（三）比较分析法。用比较分析法对会计报表项目、纳税申报表项目进行分析性复核，分析其毛利率、销售费用率、销售税金率等财务比率是否正常，通过比较分析，为进一步检查提供方向和线索。（四）外调法。用外调法从政府相关部门调查取证，通过所在地区住房保障和房地产管理局或其门户网站查询楼盘项目基本信息、查看包括房屋的立项、规划、质量检测、竣工交付、房屋面积测绘、产权证和土地使用证的办理，个人合同备案等情况，对被查企业的开发项目进行全面了解，通过同以上各部门的合作，重点核实企业有无预提工程款，隐匿收入等问题。必要时，还可采用源泉扣缴法，委托这些相关部门代扣代缴印花税等税款。（五）详查法。对大额非正常的销售费用提成、咨询费、劳务费等支出应运用详查法全面检查其合理性，对其相关联企业支付的各项费用也应按税法规定进行合理调整。在核查实践中，对综合运用各种检查方法所查实的未及时申报缴纳税款的行为，应视其情节分别处理。对非主观故意而是由于对税法认识、理解有误而造成少申报缴纳税款的行为要加强纳税辅导。对主观故意弄虚作假进行偷逃税款的行为要进行严厉打击，应按征管法及相关法律的规定予以重罚，只有这样才能净化房地产开发行业的纳税环境。第二节房地产企业核查的基本思路和程序一、日常核查的基本思路日常核查中最主要的手段是对房地产企业进行纳税评估。通常的基本思路是：首先从信息采集做起，然后经过审核分析，约谈举证，最终决定拟处理意见。信息采集阶段是指评估小组对房地产开发企业的房地产开发项目进行实地调查，从地税、房产管理等有关部门收集与税收相关的信息。审核分析阶段即评估小组对房地产开发企业从某个纳税年度至某个纳税年度的会计账簿、凭证及报表等涉税资料进行集中审核，对其纳税申报的准确性、真实性作进一步的分析，确定评估疑点问题。约谈举证阶段是对发现的评估疑点问题，评估组成员进行讨论，确定下一步约谈提纲，跟企业法人、会计人员及股东进行约谈，制作《约谈举证记录》，企业对税务人员提出的问题进行陈述、申辩并提供举证资料。确定拟处理意见阶段，是指经过反复听取企业陈述、解释及举证后，评估组成员经过认真研究，确定拟处理意见并上报评估审理委员会。二、日常核查的工作程序(一)核查前的准备1．信息资料的收集(1)外部信息资料的收集。一是通过浏览当地比较著名的房产信息网查找该房地产企业的基本情况，了解企业开发经营项目的开工情况、预售情况、单价及建筑面积，对企业的情况进行初步了解。二是通过浏览当地的规划、建设、房产管理、土地管理等部门的网页，查找相关的规划许可证、开工许可证、土地使用证、预售许可证等相关资料，对企业的立项、开工、销售等情况有大概的了解。(2)内部信息资料的收集。核查人员在核查前还应注意收集日常征管中采集到的信息，包括基础信息、企业申报信息、第三方相关涉税信息等。2．实地印证信息核查人员将从网络上获得的信息和征收管理中采集到的信息资料进行对比分析，对房地产开发企业的情况初步了解后，还应到项目所在地进行实地查看，相互印证已收集的信息，以加深对工程项目的了解，更好地结合财务资料，完成核查工作。(二)核查的实施1．售楼处核查(1)实地查看、了解楼盘销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售、有无折扣和赠送，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。(2)按照商品房销售有关规定，售楼场所在销售商品房时，须公示商品房预售面积测绘技术报告书、共用面积分摊情况、建筑面积分摊的内容、房屋销控表、销售合同统计数据、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销（预）售许可证等材料。核查人员可对销控表中已售在售楼盘与房屋交易管理网“商品房预售项目”逐一核对，比对两者是否一致。如发现不一致，可能存在购房人已经支付了楼款，没有签订购房合同的情况。2．财务部门核查核查人员可要求企业财务部门提供以下资料：(1)发票购领本(包括收据)和所有发票。用以核对该房地产企业是否提供了全部发票。(2)销控台账、销售合同(目前全国很多地方都已经实行销售合同网上备案，给销售合同检查提供了便利)等纸质资料以及预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档。(3)房地产企业与中介机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的预售收入和销售收入比对，寻找差异。(4)成本构成及结转明细表。(5)企业会计报表及检查报告、涉税事项鉴证报告。核查人员在取得上述资料的情况下，进行分析性检查，可与从售楼处获得的资料进行核对，查找两者的差异并分析原因。3．项目实地核查核查人员应根据不同的开发项目确定实地核查的重点，侧重核实规划与实地建筑是否相符。如若不符，是否存在隐匿收入、多计成本的情况。核查重点有以下几个方面：(1)到楼盘所在地实地观察，审查实际开发面积、容积率是否与《建设工程规划许可证》、设计图纸、竣工决算相符，有无私改规划、变更容积率、增加可售面积的情况。(2)车库和人防工程。由于人防工程改造的车库无法办理产权，因此用于出租或出售的车库，企业账目上往往不反映，存在隐匿收入的可能性。在实地核查中，核查人员应当详细计算车库的具体数量，并与账面上的资料进行核对。(3)查找是否存在已售未转收入的房屋。取得房源表，然后到项目工地实地核查，与物业公司所提供的入住情况及《钥匙发放保管登记簿》核对，与物业费收取、代收水电费采暖费的账簿核对，查验已售和未售的房屋，以确定已售房屋是否已经按规定结转收入和成本。(4)查找未入账的租赁收入。调取出租物业明细表，实地检查出租物业的情况。将出租物业明细表与租赁合同逐一核对，以便找出隐匿的租赁收入。(三)核查终结1．对核查工作进行总结，拟定撰写核查总结报告，报告的内容包括核查对象的基本情况、核查工作开展情况、核查中发现的主要问题、相关证据的记录及处理决定。2．核查结果应及时反馈给相关岗位，以便消除疑点，做出评估结论。对属于一般性申报问题，应通知房地产企业及时纠正、补缴税款；对属于一般性违法行为，应依据税收征管法有关条款按程序处理；对涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或其他需要立案查处的税收违法案件，应移送税务稽查部门处理。3．核查中发现的主要问题，要认真分析，找出具有规律性的问题，提出改进、加强日常管理的措施和建议；对核查中发现的政策问题，要及时归类、汇总，本级税务机关不能解决的，要逐级上报上级机关；并可对企业提出改进建议，帮助企业提高税法遵从度。4．税源管理核查部门应建立工作台账，及时记录工作状态、结果。核查报告、结论和其他资料由核查人员整理后，统一进行归档。第三节房地产企业收入的核查一、核查要点1.重点审查房地产开发企业的销售合同、租赁合同等各种经济合同，确定其销售情况及销售方式。2.现场观察、盘点被查企业开发产品的使用和出售情况。3.检查账载收入是否符合建造合同收入的内容。若发现被查企业入账收入与合同记载的收入相差太大，应进一步检查，防止纳税人低价开票，少计收入。4.将“主营业务收入”账户记载的金额与有关会计凭证核对，检查纳税人开具的“商品房发票”和“动迁房发票”存根联，看其有无分解收入、减少营业额的现象。5.将“应付账款”、“预收账款”等往来明细账与有关记账凭证、原始凭证、销售合同等核对，看被查企业有无将收入挂往来账户而不纳税的现象。6.检查土地合同，看企业是否存在以地换房，若有，应进一步检查被查企业以地换房时，其转让房屋的营业额是否为用来换取土地使用权的新建房屋的造价、原有房屋的评估价或买价，有无利用以地换房形式故意隐瞒收入的情况。7.检查房地产开发企业有无将所开发产品用于本企业自用、捐赠、广告、样品、职工福利、奖励等；或者将开发产品转作经营性资产；或者将开发产品用作对外投资以及分配给股东；或者将开发产品抵偿债务；或者将开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产等视同销售行为。若有，是否按税法规定申报纳税。8.检查开发产品在出售前是否有租赁情况。9.检查被查企业有无不按规定开具发票或者开具假发票、假收据隐瞒收入的情况。10.检查企业的银行账和现金账，查看其资金流动情况以及有无在银行多开账户，隐瞒收入真实性的情况。二、核查方法（一）实地了解企业建设项目相关情况税务核查人员可以到建设项目现场实地查看项目进展情况，以购房者身份到企业售楼部查看销控表和楼盘模型，与售楼人员攀谈了解销售状况，询问企业各部门职责及彼此之间的相关资料传递流程、销售控制流程和成本控制流程，寻找与企业销售收入内部控制相关联的关键岗位和关键内部控制凭证。（二）要求企业提供项目有关证件资料核查人员应责成企业限期提供与项目相关的发改委的立项核准证书（备案）；建设用地批准证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；国有土地使用出让合同；国有土地使用证；土地拆迁补偿协议及补充协议；施工许可证；施工合同；建设工程竣工验收备案表；商品房预售（销售）许可证；商品房买卖合同、租赁合同、代销合同；房屋所有权证；入住通知书和房屋交接单。核查人员通过阅读了解上述资料所载项目信息，从项目整个手续的办理环节入手，掌握项目开发整体情况。（三）要求被查企业提供销售明细表核查人员应责成被查企业提供销售明细表，具体内容包括：合同编号、合同签订日期、购买者、购买房屋具体位置（栋、单元、室）、建筑面积、合同金额、确权尾差金额、交付使用日期、房产证办理日期、付款方式、首付金额、首付日期、房屋余款支付日期（银行按揭贷款办理转账日期）、财务确认收入日期。（四）对企业财务部和销售部电脑核查1.电子核查对象核查人员应对财务部会计电算化系统、销售部售房系统和与之相关的电子文档进行查核，寻求真实的电子数据。2.电子核查法律依据《国家税务总局关于贯彻<中华人民共和国税收征收管理法>及其实施细则若干具体问题的通知》（国税发【2003】47号）第十六条规定：“对采用电算化会计系统的纳税人，税务机关有权对其会计电算化系统进行查验；对纳税人会计电算化系统处理、储存的会计记录以及其他有关的纳税资料，税务机关有权进入其电算化系统进行检查，并可复制与纳税有关的电子数据作为证据。税务机关进入纳税人电算化系统进行检查时，有责任保证纳税人会计电算化系统的安全性，并保守纳税人的商业秘密。”3.电子数据核查方法（1）一般核查方法一般核查方法适用于电子数据未被企业加密、修改和破坏等情形下进行的取证。具体操作方法如下：首先将相关内容打印在纸张上，再由企业相关人员注明打印时间、数据信息在计算机中的存放路径和取证人员等内容。然后，复制一式二份，一份用于备份封存，由企业注明“该数据出自我单位电脑中，未经修改，数据真实，注明“年、月、日”，盖章封存；一份由核查人员用于数据整理分析。（2）特殊取证方法特殊取证方法适用于电子数据被加密、修改和破坏的情况下，由专业技术人员协助进行的电子数据收集和固定活动。具体操作方法如下：对于加密文件，首先由专业人员找到相应的密码文件后，选用相应的解除密码口令软件进行解密，然后进行一般取证。对于已遭修改破坏的电子证据，首先由专业人员使用软件恢复工具，恢复已被修改、破坏的证据后，再进行一般取证。4.电子证据数据采集控制要点（1）控制计算机及其他移动存储设备核查人员要第一时间控制企业的计算机（工作站）、服务器和有关如光盘、U盘类存储介质。核查人员到达企业后，应立即要求现场人员停止操作计算机，并迅速切断各台计算机的网络连接；防止现场人员将移动存储设备带离现场；对有网络设备的，要尽快找到存放财务和业务数据的服务器，并加以控制。（2）控制财务和销售部电子数据核查人员要迅速确定会计、出纳、销售经理等人员计算机位置，如是局域网，要及时确定服务器的IP地址并了解服务器存放位置；要搜索其电脑中的各种Excel电子报表和与经营有关的Word文件，进行复制。（3）控制有关主管人员的电子数据企业主管人员及关键部门负责人电脑中通常存储着重要电子数据，比如账外经营收入数据，应与财务电子数据一同采取控制措施。第四节开发成本核查一、核查要点房地产开发企业在进行成本费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。核查开发企业成本时应注意以下几方面问题：1.被核查企业是否将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。开发产品的建造成本是指开发产品在完工前发生的各项支出，包括；土地征用及拆迁补偿费、前期工程款、基础设施建设费、建筑安装工程款、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可直接计入成本对象中去。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中去；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比原则按各项目占地面积、建筑面积、工程预算等方法配比计入有关开发项目成本。2.将开发企业的建造合同、工程决算书与“开发成本”相核对，看被查企业有无重复列支成本问题。必要时，可聘请有关工程造价方面的专家，对开发企业的工程决算书进行审核，看其是否有虚增建安成本的情况。3.审核被查企业的借款合同，看其对借款费用的处理是否符合规定。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应将实际发生的费用按借款在各开发项目之间的使用情况分配计入各成本对象中。属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用在税前直接扣除。4.将“主营业务成本”账户和相关的记账凭证及原始凭证相核对，检查开发企业有无多转销售成本问题。已销开发产品的销售成本按下列公式计算结转：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本5.审核土地使用权购买合同，看企业计入开发成本的地价是否真实，有无多记或者少记的情况。二、核查的内容及主要核查方法（一）核查成本对象是否合理，是否及时备案在全面了解房地产企业项目规划和实地查看的基础上，结合企业“开发成本”和“开发产品”明细科目，检查房地产企业在确定成本对象时，是否遵循了可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则，是否履行了备案手续。（二）核查计税成本支出是否真实1.土地征用费及拆迁补偿费核查方法结合“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目，索取相关国有土地出让合同、土地投资协议、合作建房协议、市政配套费收取文件、拆迁补偿协议，审查所附的原始凭证是否真实合法。2．前期工程费核查方法结合“开发成本——前期工程费”科目，索取勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、场地平整合同，审查所附原始凭证是否真实合法。3.建筑安装工程费核查方法（1）询问流程，索取合同询问企业项目施工阶段付款业务手续和流程，询问企业甲供材现场出入库操作流程，索取与计税工程成本相关的工程合同，材料合同，建筑施工成本预算、现场变更签证、结算、决算资料。工程合同包括：前期工程合同、建筑安装工程合同、基础设施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空调设备合同、弱电材料设备合同、水电材料设备合同、机电设备（电梯）合同、装修材料合同、其他材料设备合同。（2）工程付款真实性核查结合“开发成本——建筑安装成本”、“应付账款——应付工程款”科目和上述索取的工程合同和其他资料，结合企业工程价款结算凭证负责人签批手续进行审查，对于施工企业已完工并按规定开具发票但房地产企业不付款者，要到对方施工企业协查。（3）甲供材出库数量核查核查甲供材内部控制的关键：索要施工单位材料出库单或每月提供有开发商、监理公司、施工单位三方签认的工程量统计清单，并由材料工程师和成本会计结合施工单位材料库存进行核对。（4）发票真实性和合法性核查方法核查人员首先应了解此阶段房地产企业应索取的发票种类：房地产企业购买大宗建筑材料，应索取增值税普通发票；对于施工单位单纯建筑安装业务，房地产企业应索取建筑业发票或者税务机关统一代开发票；对于施工单位提供生产和建筑混合销售行为者，房地产企业应分别索取增值税普通发票和建筑业发票。4.基础设施建设费核查方法供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区网工程费一般由自来水公司、电力公司、燃气公司和通信公司所属企业施工，可信度较高。核查人员应重点核查道路和园林绿化工程费，结合工程概预算对照检查。5.公共设施配套费核查方法核查人员结合规划和商品房销售合同中房地产企业同业主对配套设施产权的约定，重点核查公共配套设施产权的归属。核查房地产企业是否根据不同产权归属，按照税法规定进行了正确处理。6.开发间接费核查方法核查在“开发间接费”科目列支工资的管理人员所在岗位。对于列支的开发项目营销设施建造费必须是在开发项目所在地建造的售楼部和样板房发生的支出。对于租赁而来的场所作为售楼部所发生的装修费应当在“长期待摊费用”科目列支，在剩余租赁期内分期摊入销售费用。（三）核查计税成本后续支出分配的正确性结合检查所属期限的成本计算单和“开发产品”、“固定资产”、“主营业务成本”、“投资性房地产”科目借方发生额，检查房地产企业是否对前期已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行一次性分配；是否对本期已完工成本对象应负担的成本费用按开发产品和固定资产进行首次分配后，再对开发产品按已销开发产品和未销开发产品进行二次分配。（四）核查共同成本和间接成本分配的合理性核查房地产企业属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，是否已直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，是否已按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。其中，土地成本是否在采用占地面积法之外的分配方法时已得到税务机关批准。单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，是否已按建筑面积法进行分配。借款费用属于不同成本对象共同负担的，是否已按直接成本法或按预算造价法进行分配。（五）核查企业已销开发产品计税成本的正确性责成企业提供成本计算单和销售许可证，核对计税总成本、总可售面积、已实现销售的可售面积，核实计算过程的准确性。（六）核查停车场所成本处理是否正确核查企业地上和地下停车场所，如果单独建造，是否已单独作为成本对象；如果非单独建造，则是否已同主体合并作为成本对象。对于利用防空设施建造的地下停车场所，是否已作公共配套设施处理。对于单独核算的地上停车场所部分，企业是否按照下列方法进行正确处理：出售，则由开发产品结转主营业务成本；出租，则由开发产品转作投资性房地产；附赠，则由开发产品结转主营业务成本。（七）预提成本核查方法预提成本，核查的重点为三项：是否超范围，超比例，超时限。1. 预提工程款核查方法房地产企业可以预提费用的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合同总金额，是指不包括甲方提供材料的金额。预提费用最高不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过合同总金额。检查人员索取工程合同，结合“开发成本——建筑安装费——某施工单位”借方余额、“预提费用——预提工程款”或者“应付账款——应付工程款”科目贷方余额及相关记账凭证后所附结算发票进行检查。2．预提公共配套核查方法核查人员索取公共配套设施工程预算资料、售房合同及相关广告，查看楼盘模型。如售房合同、协议、广告，或政府相关文件等明确建造期限而逾期未建造的，其以前年度已预提的该项费用应在规定建造期满之日起计入当期应纳税所得额；如未有明确建造期限的，在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。以后实际发生公共配套设施建造费用时，再按照计税成本后续支出有关规定税前扣除。3.预提报批报建费用、物业完善费用核查方法核查人员应要求企业提供政府规定上交相关费用的正式文件，对于政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明文上交期限，超过规定期限未上交的，计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时准予在税前扣除。第五节其他方面的核查一、期间费用的核查要点一般而言，税务人员要认真审核被查企业的费用明细账及相关凭证，特别是重点关注摘要栏，因为开发企业往往会采取模糊摘要栏记载或者采取变通的手法来掩盖不允许列支费用。对于该部分的检查应重点注意以下内容：1.审核计入“财务费用”科目的借款费用。如有向非金融机构的借款费用支出，则应审查其利息支出是否高于按银行同期贷款利率计算的数额；如有向关联方支付的利息支出，超过财税［2008］121号文件规定的比例以及按照金融企业同期同类贷款利率计算的部分是否作了纳税调增处理。2.审核“累计折旧”账户，看企业计入费用的折旧是否符合税法规定。房地产开发企业将开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除，未按规定转作经营性资产或者临时性出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费。3.审核是否将应由应付福利费、计提的职工教育经费列支的相关费用列入期间费用，工会经费列支是否正确。4.企业计提的基本养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险、生育保险等是否按标准计提，是否将计提而未交部分在企业所得税前进行调整。5.审核“管理费用”账户，查看计入管理费用的差旅费、会议费、董事会费等，是否能够提供证明资料，以证明其合法性。6.审核“销售费用”账户，看房地产开发企业支付的佣金是否同时符合三个法定条件，相关的票据是否合法真实，有无白条列支现象。7.房地产开发企业一般都有大量的赞助性支出，仔细审核其所附原始凭证，看企业是否严格区分公益救济性与非公益救济性捐赠支出的界限，是否应在所得税前扣除。8.核查企业列入期间费用的业务招待费、广告费是否符合规定，列支是否超支，相关的票据是否合法真实，有无白条列支现象。9.核查企业列入管理费用的房产税、车船税、城镇土地使用税等税金的计算和缴纳是否正确。二、期间费用的核查内容和方法（一） 保修费核查方法核查人员应结合建筑安装合同和“其他应收款”、“应付账款——应付工程款”、“存入保证金”等科目，核查房地产企业在施工单位保修期间内发生的保修费列作销售费用税前扣除后，是否再向施工单位追偿或者扣减施工单位质量保证金。（二）代销手续费核查方法核查人员应索取委托代销合同（协议）和佣金及手续费计算分配表，结合“销售费用——佣金及手续费”科目，核查企业是否取得服务业（代理业）发票，核查时应关注资金流向和流转形式，并区分机构、员工、社会个人三种情形，凡是对非个人支付现金者，应纳税调增支付现金部分；凡是未能提供佣金及手续费计算分配表者，应全额纳税调增；凡是超比例者（外国中介10%，国内中介5%），应纳税调增所超部分。（三） 利息支出核查方法核查人员应结合“开发成本——资本化利息”、“财务费用”、“长期借款”、“短期借款”、“其他应付款”等科目，索取全部借款协议，查阅企业已向税务机关报告的《中华人民共和国企业年度关联业务往来报告表》（国税发【2008】114号）中的《融通资金表》（表七），了解借款人和贷款人关系、借款期限、借款用途、借款利率，复核利息支出的计算过程和债资比例，对比《企业所得税年度纳税申报表》中的《纳税调整项目明细表》，核查企业向非关联的非金融企业借款超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分是否已调增；向关联企业借款，不符合独立交易原则的利息支出是否已纳税调增；实际支付给关联方的利息支出，超过关联方债资比例的部分，其中直接或间接实际支付给境外关联方的利息是否已按规定视同分配的股息扣缴预提所得税；投资未到位部分利息支出是否已纳税调增。（四） 折旧核查方法结合“固定资产”和“投资性房地产”科目，核查企业固定资产折旧年限是否符合税法规定，残值是否合理；核查企业是否就出租未满一年又销售的开发产品已提折旧进行调增。（五） 减值准备核查方法结合“资产减值损失”和各类资产准备金科目，核查企业是否已就本年新增提并计入损益的减值准备纳税调增。（六） 广告费和业务宣传费核查方法核查人员向企业索取广告合同，结合“销售费用——广告费”、“销售费用——印刷费”等科目，审核广告票据、宣传单印刷票据是否真实合法。核查广告费和业务宣传费计提依据是否正确，是否就超标准部分进行调增。（七） 业务招待费核查方法核查人员应根据“管理费用——业务招待费”科目借方金额合计数，先行计算出发生额的60%作为标准一，然后再根据计提依据的5%计算出标准二，按两者孰小的原则作为确定业务招待费税前扣除金额，从而得出企业应调增金额，再和企业年度纳税申报表中的《纳税调整项目明细表》中所载金额比对。（八） 工资核查方法核查人员向房地产企业人力资源部门索取工资薪酬管理制度，核查企业是否制订了较为规范的员工工资薪金制度；制订的工资薪金制度是否符合行业及地区水平。结合“应付职工薪酬”科目所附工资表，核查企业在一定时期所发放的工资薪金是否相对固定；工资薪金调整是否有序进行；企业对实际发放的工资薪金是否已依法履行了代扣代缴个人所得税义务。凡是不符上述条件以及存在避税目的的，核查人员应就不合理部分予以调整。此外，对于国有房地产企业的工资薪金，超过政府有关部门给予的限定数额部分，是否已纳税调增。核查人员还应检查“管理费用——劳动保险费”科目，查看企业是否已对发放给退休人员的补贴进行了纳税调增。（九）职工福利费核查方法核查人员应结合“应付职工薪酬——职工福利费”科目，核查企业发生的职工福利费是否先行冲减两法合并前的福利费余额，凡未先冲减的，纳税调增应予冲减金额；核查企业发放的供暖费补贴、职工防暑降温费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴是否在福利费列支，凡直接计入成本费用而未在福利费列支的，如果本年尚存两法合并前余额，则应先行冲减此余额，并就应冲减部分纳税调增；冲减完毕两法合并前余额后的余额，应和本年发生的其他福利费合并后，同本年工资薪金总额14%比对，未超过者，不调整；超过者，就超过部分纳税调增。（十）职工教育经费核查方法结合“应付职工薪酬——职工教育经费”科目，核查企业发生的职工教育经费是否先行冲减两法合并前的职工教育经费余额，凡未先冲减的，则应先行冲减此余额，并就应冲减部分纳税调增；冲减完毕两法合并前余额后的余额，同本年工资薪金总额2.5%比对，未超过者，不调整；超过者，就超过部分纳税调增。（十一）工会经费核查方法核查企业拨缴的工会经费，超过工资薪金总额2%的部分，是否已纳税调整。（十二）社会保险费、住房公积金、补充养老保险费和补充医疗保险费核查方法核查人员同企业人力资源部门座谈，了解企业社会保险费、住房公积金、补充养老保险费和补充医疗保险费的缴纳基数和比例，结合“应付职工薪酬”相关明细科目，核查企业是否就超过税法规定范围和标准的部分进行纳税调整。（十三）商业保险费核查方法核查人员同企业人力资源部门座谈，了解企业是否为投资者或职工支付商业保险费，结合“管理费用”和“应付职工薪酬”的明细科目进行查找，核查企业是否对投保部分进行纳税调整。（十四）捐赠核查方法结合“营业外支出——公益救济性捐款”和“本年利润”科目，核查人员应核查企业是否已对非公益救济性捐赠和直接捐赠纳税调整；核查企业是否已对符合规定的公益救济性捐赠金额超过规定比例部分进行了纳税调整。（十五）房产税核查方法1.索取资料和实地走访调查核查人员应向房地产企业索取商铺租赁合同、写字楼租赁合同、地下（地上）车库租赁合同、售楼部和样板房的产权资料、房产税纳税申报表。核查人员还可到售楼部观察项目沙盘，到项目现场查看出租情况，清点出租户数，与企业提供的出租协议比对。此外核查人员还要调查售楼部和样板房产权状况，了解售楼部和样板房投入使用时间。2.结合会计科目核查（1）开发产品提前投入使用的房产税核查核查房地产企业在商板房和车库未售出前，是否存在对外出租、出借、自用行为，比如用作样板房和售楼部的房屋，是否长期挂账于“开发成本”、“开发产品”、“在建工程”科目借方，以尚未办理竣工结算为名暂不申报缴纳房产税；或者虽申报缴纳房产税，但是计税价格明显偏低，少缴房产税。（2）租赁收入房产税核查结合实地调查情况、租赁合同、房产税纳税申报表与“固定资产”、投资性房地产”、“其他业务收入”、“其他应付款”、“其他应收款”等明细账，审查企业是否存在隐瞒商铺、写字楼租金收入现象，是否存在隐瞒出租地下（上）车库租金现象，是否存在将出租房产按房产余值缴纳房产税现象。结合当地水电暖费和物业费收费标准，判断企业是否存在以大幅提高水电暖费及物业费收费标准而降低租金标准的逃避房产税现象，若有则进行核定计征房产税。（3）房屋附属设备与配套设施房产税核查结合“固定资产”、“投资性房地产”明细账和房产税纳税申报表，审查企业是否未将房屋附属设备和配套设施计入房产原价，少缴房产税。对更换设备的，更改后的房屋原价计算是否正确。（4）房屋装修房产税检查结合“在建工程”、“固定资产”等科目，审查企业对原有房屋进行装修后，对应计入固定资产价值部分，是否按规定增加房屋原值并计算缴纳房产税。（5）免税房产房产税核查结合“固定资产”明细账中的免税房产，如幼儿园、学校、社区医院，审查是否为房地产企业自行经营；是否已申请减免税或者备案。若是以收取承包费名义出租，则收取的承包费也应按租金收入补缴房产税。审查享受房产税免税政策的房地产企业出租住房给职工的价格是否小于等于政府规定价格。审查享受4%的房产税优惠税率的房地产企业出租住房给普通业主的租赁收入是否单独核算。（十六）城镇土地使用税核查方法核查人员应结合企业土地使用的信息和指标，复核房地产企业土地使用税是否计算正确。首先对于开发经济适用房、廉租住房且在城镇土地使用税征收范围内的房地产企业，凡是经济适用房和廉租住房占地未经批准免税的，一律不准企业自行减免，应予补税。然后要检查房地产企业土地使用税的计税开始时限、计税截止时限、计税依据的分摊计算、单位税额的选用是否正确。（十七）车船税核查方法结合企业“固定资产—车船”科目和固定资产卡片，索取机动车行驶证、机动车登记证书，了解企业拥有的车辆号牌号码、号牌种类、车辆类型、核定载客人数、整备质量、排量、登记日期、发证日期等车辆信息，根据“管理费用——保险费”、“管理费用—车船税”科目，查找相应记账凭证后所附的保险单及完税证明，核查企业应税车船的车船税是否及时足额缴纳。三、税金及附加的核查内容和方法（一）营业税的核查1.营业税的核查要点（1）以不动产投资入股的营业税问题。对以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税，在投资后转让股权的也不征营业税。（2）房地产开发公司代收资金或费用的问题。企业销售商品房时，代当地政府及有关部门收取一些资金或费用，如代市政府收取的市政费，代邮政部门收取的邮政通讯配套费等。对于此类代收资金或费用，房地产开发公司不作为自己的营业收入，而作为代收费用处理，将全额转给有关部门。按照《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定；“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”。所以对这类费用，不论其财务上如何核算，均应当全部作为销售不动产的营业额计税。（3）转让企业产权问题。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让的价格不