2023年房地产估价师-房地产开发经营与管理笔试历年高频考点试卷带答案

2023年房地产估价师-房地产开发经营与管理笔试历年高频考点试卷带答案卷I一.单项选择题(共10题)1.一般来讲，市场细分的程序不包括（）。A.调查阶段B.试验阶段C.分析阶段D.归纳总结阶段正确答案：B,2.某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.8.1%B.16.0%C.19.1％D.23.1%正确答案：C,3.期限为10年、年利率为6%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若月还款额为2600元，则第4年最后1个月还款额中的利息是（）元。A.156.00B.648.41C.784.41D.793.45正确答案：D,4.政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（）。A.商品住房B.限价商品住房C.经济适用住房D.廉租住房正确答案：D,5.某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了()元。A.994

37B.1016

81C.1255

16D.1387

24正确答案：A,6.某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A.甲>乙>丙B.丙>乙>甲C.乙>甲>丙D.乙>丙>甲正确答案：B,7.在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A.空置率〉合理空置率B.空置率〈合理空置率C.空置率=合理空置率D.不能正确答案：A,8.置业投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与（）的比率。A.总开发成本B.项目投资的资本价值C.项目总投资D.总开发价值正确答案：C,9.不需要任何刺激需求的费用就可以实现的基本销售量称为（）。A.市场潜量B.市场预测量C.市场最低量D.市场最高量正确答案：C,10.下列风险中，不属于系统风险的是（）。A.或然损失风险B.市场供求风险C.政策风险D.比较风险正确答案：D,二.多项选择题(共10题)1.下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（）。A.销售税费B.租金收益C.物业增值D.股权增值E.抵押贷款规模正确答案：B,C,D,2.关于资金时间价值的说法，从投资的角度来看，正确的有（）。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关正确答案：A,C,D,E,3.某笔房地产开发贷款的综合风险度与（）直接相关。A.贷款额B.企业信用等级C.自有资金数量D.项目风险等级E.贷款期限正确答案：A,B,D,E,4.在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.可用于还款的利润E.在成本中列支的利息正确答案：A,D,E,5.房地产市场存在着一种均衡状态，这个状态是指（）。A.租金和价格都不发生变化B.建造成本不发生变化C.新增量和灭失量相等D.房地产资产存量保持不变E.价格与重置成本相同正确答案：A,C,D,E,6.房地产发企业申领《建设工程施工许可证》应具备的条件包括（）A.建设工程用地批准手续已经办理B.建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%C.已按规定办理了工程安全监督手续D.已按规定确定了施工企业E.施工图设计文件已按规定进行了审査正确答案：A,C,D,E,7.在资产预期收益率公式中，影响βj确定的风险因素有（）。[2014年真题]A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.机会成本风险D.持有期风险E.利率风险正确答案：A,B,E,8.风险分析中的风险估计阶段，需要开展的工作包括（）。A.风险估算B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议正确答案：A,B,9.依代理委托方的不同，物业代理可以分为（）。A.联合代理B.买方代理C.独家代理D.卖方代理E.双重代理正确答案：B,D,E,10.从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第三阶段初期D.第三阶段E.第四阶段正确答案：A,B,三.判断题(共10题)1.政府会根据不同时期住房问题的特点和社会经济发展状况，通过产权政策、土地政策、金融政策、税收政策、市场规制政策和财政补贴政策等，对房地产市场进行不同程度的干预。（）正确答案：A,2.在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。()正确答案：B,3.按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第（n-1）个计息周期的期末。（）正确答案：B,4.政治环境是构成市场的三大要素之一。（）正确答案：B,5.利率调高不仅会降低房地产投资者的投资欲望，而且会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。（）正确答案：A,6.应用科学的投资组合理论，可以大幅度降低个别风险，也可以使系统风险有一定程度的降低。（）正确答案：B,7.开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，出于贷款风险考虑，该在建工程在竣工验收前将不会被允许预售。（）正确答案：B,8.因为变现性较差，所以房地产投资不宜作为长期投资。（）正确答案：B,9.我国房地产投资统计包含房地产开发投资和房地产购买投资。（）正确答案：B,10.如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常用定量的方法估计未来投资收益。（）正确答案：B,卷II一.单项选择题(共10题)1.对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A.需求B.供给C.竞争D.市场占有率正确答案：A,2.已知某投资项目当折现率为11%，净现值为1700万元，当折现率为12%时，净现值为-870万元，则该投资项目的内部收益率为（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%正确答案：C,3.中国现有房地产租金统计，是基于（）的统计。A.不同类型的房屋的中位数租金B.同类型的房屋的中位数租金C.各类物业平均租金D.同类型物业平均租金正确答案：A,4.仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（）。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理正确答案：C,5.某工程项目建设期为2年，建设期内第1年初和第2年初分别贷款600万元和400万元，年利率为8%。若运营期前3年每年末等额还贷款本息，到第3年末全部还清。则每年末应偿还本息（）万元。A.406.66B.439.19C.587.69D.634.70正确答案：B,6.计量估价合同是以（）和单价表为计算报价依据的合同。A.总工程量B.实测工程量C.工程量清单D.最终工程量正确答案：C,7.某家庭从银行贷款100万元购买一套200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为（

）万元。A.39.34B.19.67C.20.38D.30.56正确答案：B,8.（）是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。A.确定问题和调查目标B.收集信息C.制订调查计划D.分析信息正确答案：B,9.房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。A.债务融资B.已建成房地产抵押贷款C.权益融资D.建设贷款正确答案：A,10.房地产开发的程序主要分为（）阶段。A.决策分析、规划设计、建设、租售B.决策分析、可行性研究、建设、租售C.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段D.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理正确答案：C,二.多项选择题(共10题)1.下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有（）。A.公用设施的维修费B.人员的工资C.抵押贷款还本付息额D.房产税E.保险费正确答案：A,B,D,E,2.股票市场融资方式包括（）。A.首次公开发行B.配发C.增发D.认股权证E.公司债券正确答案：A,B,C,D,3.房地产开发投资的清偿能力指标一般有()。A.借款偿还期B.利息备付率C.偿债备付率D.资产负债率E.速动比率正确答案：A,B,D,4.从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在()。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段末期D.第三阶段E.第四阶段正确答案：C,D,E,5.相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C.置业投资对象可以是市场上存量房地产D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者正确答案：A,C,D,E,6.衡量房地产泡沫常用的指标有（）。[2012年真题]A.房价收入比B.租金售价比C.实际价格与理论价格之比D.房地产供求比E.房地产价格指数与居民消费价格指数之比正确答案：A,C,E,7.房地产市场营销因素调查包括的类型有()。A.竞争情况调查B.价格调查C.市场需求质量调查D.分销渠道调查E.促销策略调查正确答案：B,D,E,8.关于现金回报率的说法，正确的有（）。A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力正确答案：B,C,E,9.在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括()。A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.可用于还款的利润E.在成本中列支的利息正确答案：A,D,E,10.下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（）A.1.16B.1.24C.1.30D.1.34E.1.41正确答案：A,B,C,D,三.判断题(共10题)1.以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越小。（）正确答案：B,2.3.新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）、转让和抵押等子市场。（）正确答案：B,4.为防范或然损失风险，可对房地产投资对象投保，投保项目越多则越保险，从而保证房地产投资者收益达到最大化。（）正确答案：B,5.房地产投资的比较风险是指投资者将资金投入房地产后，失去其他投资机会的风险。（）正确答案：A,6.对于房地产机构投资者而言，缺乏房地产投资管理经验且具有低风险