2009都江堰聚源镇住宅与现代服务业片区可研报告36p

1都江堰聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性研究 聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告2成都市聚源新城开发建设有限公司都江堰市聚源新城土地一级整理及深度开发项目可研报告序言项目总论一、项目提要二、项目背景四、规划建设理念六、投资效益测算七、约定投资回报八、主要风险与控制第一篇项目背景3二、5.12对成都市场的实际影响三、产业救灾，富民兴邦——后5.12时期的都江堰产业整合策略第二篇投资环境二、成都市相关政策三、相关政策对房地产市场的影响四、震后灾区特殊扶持政策及其对区域房地产的影响六、都江堰市经济发展状况第三篇城市规划一、成都市总体规划三、聚源新城规划第四篇市场研究一、成都房地产市场总体形势二、都江堰房地产市场情况三、“5.12地震”对购房者的影响四、都江堰灾后重建工作第五篇项目概况一、都江堰市聚源镇概况二、城市新区基本情况：聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告4第六篇项目策划与定位一、国际化住区是本项目的发展方向二、国内外新城发展模式分析三、国际新城发展模式对本项目的借鉴四、关于国际住区的定义背景五、目前成都国际住区的发展现状第七篇项目区域发展战略一、整合三大优势：生态化+可持续性+国际住区二、总体定位：公园式国际住宅新区三、形象定位：成都国际住区一成都后城四、聚源新城国际住区系统功能五、国际化住区建设目标六、国际新区规划遵循的原则七、国际住区交通规划九、国际化新区生活价值体现十一、项目构成第八篇项目运营模式一、项目运作的主旋律：5三、项目建设模式：四、项目建设内容与主要用地指标五、项目的组织管理第九篇土地整理开发时序与土地价格分析一、从资金链角度分析开发时序二、撤销行政功能对聚源土地价格的影响三、土地预估价格反算楼面地价分析五、土地预估价格分析依据第十篇项目投资估算与资金筹措一、土地整理项目二、市政项目三、公共绿地上的配套开发项目五、项目资金筹措第十一篇项目投资收益测算一、土地整理项目二、市政项目三、公共绿地上的配套开发项目第十二篇经济评价一、财务评价基础资料二、政府回购能力分析三、综合测算及资金链分析与综合财务评价第十三篇经济风险分析一、项目主要风险因素识别 6第十四篇社会效益分析篇二、整合资源形成良性的后续开发模式第十五篇结论篇序言一切边缘或核心的、自然或人文的、主流或非主流的东西都因地区与地区、民族与民族和国家与国家之间的不断交往以及现代交通手段、传播媒介的日益发展而几乎是一览无余地袒露在大众面前。每一种文化都同时既成为观察的主体又成为被观察的对象。当我们面对地产，我们希望能从文化复兴与文化大同的高度引起市场对项目的关注与追捧；当我们面对历史，我们选择用地产的形式表达我们对历史与文化的责任——地产是包容一切文化现象的最合理的空间载体，她能实现的价值，远远超越地产本身。历史源远流长，文化万代流香。上善若水，道法自然——造就了聚源国际住区传统文化和现代理念历史性交汇的智慧、尊严与性灵。成熟的聚源新城将充溢着成就与尊严，祥和与富足，悠闲与华贵，并荟萃道德学问、功名事业、声望与背景都出类拔萃的人中俊杰。聚源国际住区所具备的城市灵魂，将是极度含蓄中透着极度自傲，极度恬静 聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告7一个优秀的地产项目，是城市的旗帜与名片。当她具备了这样的品质，市场所给予她的，将远远不是通俗的开发利润。一切附加的价值，将得到令人惊喜的、无限的提升。我们的理想，是用一个精致的地产项目，帮助“天府之国”的都江堰，擦亮世界的眼睛。项目总论一、项目提要(一)、项目名称“聚源新城”土地整理与深度开发项目(二)、项目运营实施单位概况建设单位：成都市聚源新城开发建设有限公司(三)可行性研究报告编制依据成都市聚源新城开发建设有限公司对“聚源新城”项目进行市场研究工作，并提交投资可行性研究报告，其主要研究依据如下：5、都江堰灾后重建的相关优惠政策；6、都江堰市征地补偿安置暂行办法实施细则；聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告82008年5月12日，注定是一个让全体中国人刻骨铭心的日子，里氏8级的强烈地震，瞬间夺去了我们数万同胞的生命，同时，建筑倒塌，道路损毁，通讯中断，恶劣天气，灾区同胞的生活将失去保障，但他们没有在党和国家的领导下，伟大的中国人民不抛弃、不放弃，迅速展开英雄站了出来，用他们看似普通的，但却最真挚的情感，诠释了这个国家的精神、民族的脊梁。5.12地震，我们目睹了痛苦、感受了悲伤，却也如今，灾难已经过去了3个多月，在灾区，人们的生活正在恢复，灾后重建也正在有条不紊的展开。此时此刻，我们希望能够为灾区再做些这个项目的提出，正是出于帮助灾区重建的目的。都江堰市是紧邻四川省省会成都的旅游城市，为成都市属县级市。都江堰市拥有都江堰和青城山两处世界文化遗产，是四川省著名的旅游城市，自然资源条件十分优越，由于临近成都市区，被誉为成都的后花园。5.12地震使都江堰市60%的建筑和基础设施受到了损毁，在今后数年，都江堰市将面临庞大重9这个项目，本着在国家对口直接援助重建范围之外，以企业实力和金融配套，在都江堰市重建整体规划的基础上，开辟一条市场化的道路，通过投资都江堰聚源新城的土地一级整理与深度开发，帮助都江堰市政府增加财政收入，从而间接促进灾后重建资金投入。同时，充分利用都江堰市聚源新城的旅游和自然资源，通过土地整理和后续建设，改善当地投资环境，促进城市经济更快更好发展。在达成以上期望的同时，我们将以我们的知识和判断力，以我们专业的技能，勤恳工作，在帮助灾区的同时，也为公司发展及为本项目提供金融支撑的企业带来回报，创造价值。2、项目建设背景都江堰市是国际旅游名城，都江堰水利工程和青城山被列入产名录》,是西南地区唯一获得双文化遗产的生态性文化名城。都江堰市距成都双流国际机场60公里，与成都市区经成灌高速公路相连，约305.12地震前，都江堰市政府就已经将在聚源镇建设新城项目纳入重点发展和规划，并计划将政府部分机构搬迁至聚源新城。同时配合“成都市城乡统筹综合配套改革试验区”项目改造旧城，改善旅游环境，依托双遗品牌，拓展都江堰市旅游产业发展空间，加大旅游产业的发展后劲。聚源新城灾后重建规划面积15.764平方公里，未来计划发展人口达14万人(详见都江堰灾后重建规划),拟打造成成都平原的一个次中心城市，成 聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告5.12地震后，国家在规划建设、土地指标等方面给都江堰市予以了政策倾斜和支持，灾后重建也大大推动了聚源新城建设的步伐，国家和成都市都推出了很多优惠政策。经过成都市聚源新城开发建设有限公司与都江堰市政府地震后长达数月的接触、沟通与交流，双方目前已达成战略合作意向，聚源新城的开发建设由双方共同来完成，首先从新城核心区打造开始，都江堰市政府拿出5平方公里土地进行一级整理，并根据实施进度逐步安排市政与公建配套建设。集众多的产业，配合政府，打造一座配置完善、税源充足、环境优美、功能齐全的可持续发展的新城。而企业也通过一级土地整理与后续的深度开发实现收益、创造价值。(一)从土地一级整理开始，锁定整理成本，通过经营性用地的出让(二)在市场成熟前通过获取低价土地进行开发，获取开发收益；(三)通过完善公建配套、市政配套建设带动土地的升值，从土地出(四)通过公建配套建设的政府回购，市政或公建用地的回购，公共绿地配套物业的出售或经营，获取升值收益；(五)在完善新城配套建设的基础上，通过产业的聚集引导土地和资产的升值，最终实现开发商与政府的双赢。聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告项目和促进城乡一体化，通过引进国际知名投资商和产业集团，以绿色业发展带动生态新城可持续发展，汇聚全国乃至全球教育产业、IT产业、信息产业、金融产业等无污染、低耗能、高科技、高附加值的朝阳产业注聚源，打造一个国际化的集旅游、休闲、商住、文化娱乐于一体的生态(一)建设内容：通过土地的一级整理、区域深度整理开发，完成一座新城的配套设施建设。具体建设内容包括：1、土地整理：征地、折迁、安置、补偿、农民社保等；2、基础设施：市政道路、桥梁、污雨水管(水、电、气、通讯、网络等由相关行业产权企业投资)等；3、在市政设施用地上投入市政项目：有关房屋、环境、绿化、水4、在行政办公(若有)与公建配套用地上投入公建配套项目，但医院、学校由其他投资商捐建。(二)5平方公里(约合7500万亩)现有规划主要用地指标。1、经营性用地：70%×规划总用地7500亩=5250亩(含农民安置用地250亩=6167人×44平方/人÷667平方米/亩÷容积率1.6),实际5000亩。(44平方米由35平方米住宅和9平方米商业构成);2、公共设施用地：3%×7500=225亩； 聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告3、公共绿地：10%×7500亩=750亩；4、道路用地：17%×7500亩=1275亩；(三)、能有增值收益或可按整理成本收回投资的土地：经营性用地5000亩+行政办公与公建配套用地225亩(政府成本价回购)=5225亩。(四)建设期限：2010-2013年，分两期进行滚动开发建设，第一期整理面积约为3000亩，第二期整理面积约为4500亩。六、投资效益测算经初步测算，5平方公里的开发成本计约42.44亿元(土地整理成本锁定为50万元/亩),其中土地整理投入37.5亿元、深度开发建设投资4.94亿元。收入计约53.89亿元(土地出让从2009年8月开始，初始价格75万元/亩，以后每季递增5万元/亩),具体收入构成包括：土地一级整理项目收入36.4亿元，政府回购公建项目17500万元，绿地配套开发收入60000元，政府回购市政配套用地11250万元，配套费返还收入60030万元，预计可实现利润11.45亿元。本项目资金由银行贷款资金、项目公司自筹资金和销售转投资资金构成，其中银行贷款资金投入共计50000万元，项目公司自筹资金6000万元，其余款项均来自于本项目的土地拍卖价款中回收成本与保底收益及分成部分、公建部分政府回购资金、市政与公建部分政府按照成本价回购土地资金、公共绿地配套物业销售资金等转投资资金。通过财务测算和上述分析，本项目财务净现值为136亿元；财务内部收益率也达114.2%,项目的资本金净利率为189%,投资回收期为25个月，这些指标均较好。我们不难发现项目具有较好的抗经营风险和财务聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告风险的能力，故项目在财务上是可行的。同时，根据测算政府具备回购实力，并有32265万元的净收益。(具体测算详见收支测算明细表及资金链设计表)。七、约定投资回报对于核心区5平方公里的土地整理收益的分配，目前和都江堰市政府达成的初步意向是：在形成的可分配利润中由都江堰市政府与项目公司按5:5比例分成，若项目公司所得收益不足按其投资额计算11%的投资回报(一)市场风险5.12地震给都江堰城市的山水宜居形象带来了一定的打击，磋商了外地购房者的积极性，因此，未来几年在都江堰置业的将主要集中在该城市的自住人群，市场信心的恢复可能需要2—3年的时间。但随着建筑抗震烈度的提高，以及都江堰、青城山“双遗产”价值的不会改变，并配合灾后重建、城乡统筹综合配套改革试验区的推行，都江堰新城效益将逐步显现，房地产价值将上升到一个新的高度。本次测算土地出让按75万元/亩测算，依据为：A、综合分析聚源临近城市都江堰与郫县，聚源介于其间。优劣势分析，聚源地理位置较都江堰更接近主城区，但自然资源、文化资源劣于都何况其周边还规划有约8平方公里的生态自然公园，其环境非郫县可比 聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告拟。但郫县、聚源、都江堰均处成都规划的成灌走廊(六大走廊之一),互补；目前，郫县土地拍卖均价已达260万元/亩，都江堰的拍卖单价也接近200万元，而本报告确定的2009年11月的聚源土地拍卖初始价格为75万元，显然相对保守。B、我们在确定聚源土地拍卖初始价格的时间是2009年8月，届时成灌城际铁路即将通车，作为成都辖区内的第一条城的带动作用不可小视，而聚源恰恰有城际铁路站点成为成都半小时经济圈的范畴，前景不可估量；且届时，除城际铁路外，IT大道、沙西线、成灌高速、及改造后的317国道(城市区间大道),构建出方便、快捷的聚源交通体系!C、作为城市运营商，我们将从规划开始，以高标准确立聚源的建设方向，并在建设过程中一以贯之。此次的项目运营，并非一般性的土地整理，仅仅完成土地征收与基础设施建设，而是复合型的城市运营，是鸿篇性建筑的修建，城市功能型建筑的打造，城市绿化、公园、水景等，完全便捷的交通、高端的配套，从多角度支撑了聚源未来的土地价格；D、城市土地价值的提升在于城市区域价值的提升，我们将组建专业的策划、宣传、包装、推广、招商团队，从城市定位开始进行城市设计，从城市包装着手筹划区域价值提升。我们有理由相信，距郫县10余公里，距都江堰8公里的聚源新城，根据现有整体打造思路，在2009年4季度末，按照75万元/亩的初始价 格作为测算依据，是合理的，并且相对保守。(二)项目资金问题项目自有资金较为充裕，但为了最大化实现土地的时间价值，可考虑通过银行土地整理项目贷款，施工企业贷款，对投资商的综合授信等其他可行的融资渠道，取得银行信贷支持。目前已经接触了多家银行，具有较强意向，成功融资在情理之中。在本次的资金链设计中，仅考虑了少量信贷支持，但在实际操作中，可考虑增加信贷资金介入，以最大化赢取土地(三)政府政策变化对项目的影响力，具有较强的主观能动性，同时公司与政府签订有相关运作协议，且又有市人大授权，为项目的顺利实施提供实质性的法律保障。并且本项目属于灾后重建的重点项目，举国关注，从政治上讲，只准成功不许失败，可(四)征地拆迁风险该项工作全权委托政府操作，由政府及相关职能部门及时进行协调。同时由于5.12大地震造成的房屋损毁，给聚源镇现住民带了了拆迁的主观需求。故该风险对项目的进行影响不大。(五)土地指标风险本项目需要指标总量为5250亩，因灾后重建，国土资源部已经批给都江堰政府超过11平方公里的土地指标，能有效满足项目需求。(六)政府人员变动对项目造成的不利影响对于政府人员变动风险，公司应要求政府对于以前的承诺(包括非正 式文件的书面承诺和口头承诺)以正式文件的形式予以明确或与公司签订正式的协议。同时，在项目的运作过程中，为创造良好的合障公司与政府各部门、各层次人员保持畅通的沟通机制，即使政府人事发生变动，未走的人员应能起到尽快让我方与新来人员建立良好合作关系的(七)成本核算风险其一、工程成本：因施工总包由项目公司委与政府核定的工程决算价款高于市场价格，但本项成本可以进入土地整理成本，将会由政府从土地拍卖价款中全额返还并保11%的收益；其二、拆迁成本：可以要求政府确定封户时间，且由投资商确认，封户的时间节点和数量完全可以与政府磋商纳入合同范畴；委托政府拆迁按照现行惯的组织进行拆迁，成本越低，效果反而越好，因而可以直接委托村一级组织直接进行拆迁；在与政府共同进行拆迁工作时，需要严密监控，拆迁的量必须由投资商确认；其三、其他如策划、推广、营销、广告、监理等费用若由政府委托支付，则既可保障款项的专款专用，又可保障投资商对项目推广的控制权。但是总体来讲，与政府达成的50万元封顶成本的约定，事实上已经控制了成本风险.(八)土地拍卖价款政府分配过程中的支付风险定政府拍卖专户，办理土地收益权质押，以确保资金回笼。(九)政府回购能力的风险 聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告根据前面的经济测算，按照目前的测算前提分析，政府具有完全的回购能力。同时根据敏感性分析可得，在土地初始价格高于预期时，政府在政府回购的诚信风险。可以在政府回购资金不足的前提下，通过存量土地置换移交给政府的资产。九、工作计划与进程(一)2008年9月底，聚源新城建设概念性规划确定，得到国家和(二)2009年6月，注册成立聚源新城城市建设公司(以下简称项目公司),做为本项目运营主体。(三)2009年6月，根据新城建设概念性规划，项目公司负责完成(四)2009年6月，项目公司和都江堰市政府签署投资合作协议，(五)2009年7月，项目公司负责为都江堰市编制新城建设控制性详细规划，并上报政府主管部门批准；(六)2009年9月，根据新城建设控制性详细规划，确定最终的项(七)2009年10月，项目进入实施阶段。一、积极参与灾后重建是有社会良知和责任感的企业的职责1、凤凰涅磐——5.12国殇“震生”【新成都人，新生活港】5.12地震，令无数城市毁灭，山河破碎，草木凋零。在大片的重灾区域，房地产、旅游、农业、城市服务业……昔日的无数的哀痛，无数的热情，无限的关注投注在这片土地上。同时，无数双眼睛在期待灾后重建的事业，无数的智慧在考量灾后重建蕴含的政5.12及其灾后重建，是一个大变局。现在乃至以后很长的时间，中国、乃至整个世界，眼光都将聚集在“5.12灾后重建”。在灾后重建的城市格局中，都江堰，由于城市区位的独特、自然资源的优越、城市文化的魅力，客观上为担负起“灾后重建”第一“代言城市”的历史重责提供了可能。作为“5.12重灾区的第一后方与第一前方”,我们的历史使命是：在灾后重建的第一时间，向世界展示一个高度政治文明、经济发达强劲、 聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告大变局需要大思维。5.12不仅是一个关注点，更是一个转折点，在崛起的城市化进程中，5.12给了都江堰一个逆势崛起的契机!一个符合当前政治环境、政策导向、舆论热点的5000年一遇的历史机遇!我们应该创造一个事实：中国的灾后重建，体现了中国在国际环境中新一轮大国崛起的伟大力量，从今天开始、从都江堰开始!2、5.12变局运营之政治诉求与城市推广5.12及其灾后重建的特殊历史时期，摆在都江堰面前的首要问题是，如何确定特殊时期的政治诉求与公共宣传，确立一个城市崛起与重建的诉求，完成一个能被广泛接受的社会公共形象。一方面，都江堰需要快速提出灾区的重建蓝图；另一方面，更为重要的是抓住5.12以后的发展机遇，加强区域互动和对外合作，增强成都国际影响力和吸引力，主动策划、积极推动，承接抗震救灾的产业吸引、人居吸引和资本吸引，并以此积极争取国际国内对5.12灾后重建的重大投、融资。在城市发展战略上，借助地缘优势，积极倡导新型合作关系，转化传统的城市竞争关系，寻求并发展城际合作联盟。在政治诉求与公共宣传方面，可有以下策略：A、公共宣传方面，首先要淡化重灾区的影响，以串通人文、自然优势高调建设重灾区，建立“成都—都江堰512震灾重建的上下合作联盟”,通过合作联盟，使中央、省、市对重灾区发展扶持的各项政策加大向都江堰倾斜的力度；在舆论导向上，引导各类积极参与灾后重建的投资关注都江堰并投向都江堰。主动在历史转折点的恢宏演出中归位，领悟并扮演好“5.12重灾区聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告的第一后方与第一前方”的双重角色，借举世瞩目的“5.12灾后重建概念”和“成都—都江堰512震灾重建的上下合作联盟”概念创新城市规划，再次隆重强调都江堰打造“中国旅游健康休闲城”的计划，重点发展旅游、教育、医疗、文化等服务业，使都江堰成为重灾区城市功能转换和产业转移、投资转移的重要支撑，以及实现都江堰灾后重建旅游城市的B、在全球对5.12灾后重建的关注中，积极创造未来城市模型与城市域。紧紧抓住5.12震灾带来的都市移民、创业居住的特殊的发展契机，以“新成都人、新生活港”的雏形，借助全球关注“灾后重建”的舆论热点，更加重点地表达都江堰在震后重建的城市蓝图，给“新成都人、新生活港”给予全新诠释，贯彻灾后重建与城市涅磐的概念。C、结合前述内容，第一时间优化、提升并高调推出“新成都人、新生活港”的策划，以“凤凰涅磐——5.12国殇‘震生’新成都人、新生活港”为大型策划命题，剖析“都江堰，5.12后的复兴之路”,广泛、细典型项目策划、省市政策争取、全球引智、全民参与、全球招商引资。D、高调宣传并实际推广，都江堰聚源新城所具有的，承接5.12地震以后重灾区投资转移、产业转移、新一轮都市移民的充分条件——聚源镇是最适合创业投资的理想环境；最适合大量都市移民的创业居住区域；及其必要条件——聚源镇拥有承接创业投资、拥有新都市移民、创业居E、配合新成都人，新生活港，出台一系列的规划调整、政策配套和 聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告针对投资转移、产业转移招商引资政策；可以一边推广、一边研究制定政策，否则，随着时间的推移，聚源镇将丧失巧妙利用“灾后重建”舆论、社会心理、资本关注和政策倾斜的契机。F、针对新一轮都市移民，都江堰可以出台一系列对“聚源新城移民的公民待遇”的系列措施。G、灾后重建只是本轮城市营销的引爆点，真正的目的，是要吸引外部的投资，迎接善于抓住灾后重建契机的国际、国内资本，创造全新的投资题材，主动与灾区需要转移的产业进行对接，争取财政、金融、规划、土地利用等等全方位支持。H、积极、高调宣传灾后的重大签约项目，大力重塑社会各界在灾后制造聚源新城已经成为汇聚优势项目、配套重灾区城市功能转移的一线市场策划、创造出来，创造性的解决目前投资与消费双重疲软的颓势。大家都相信，市场是策划出来的。无论消费还是投资，决策的主体，都需要地方政府与参与城市运营的企业，是一个利益共同体。当前房地两市疲软的症结，问题不是出在这个共同体之间，而是外部，是市场。所以，仅仅地位和市场机会，这才是根本之道。5.12,给了都江堰逆势聚集资本、产业和市场的机会，一个拥有逆势腾飞的理由。我们期望这一切能够成为现实。二、5.12对成都市场的实际影响我们以美国洛杉矶大地震与日本阪神大地震为例，详细分析本次汶川大地震对房地产市场的影响。案例研究：美国1994年洛杉矶地震美国经济经历8年以上的扩张期后，在1990年海湾战争前步入了收缩期。通过2年的经济结构调整，从1993年开始，美国经济重新进入经济恢复期；在1994年1月洛杉矶发生大地震前一年，美国GDP稳定保持3%以上的增长，而失业率与CPI则控制在相对合理水平(1993年至1995年美国失业率分别为6.8%、6.1%、5.6%,CPI增长率分别为2.9%、2.6%、在美国洛杉矶地震发生后，受灾后住房修建计划影响，住宅供给套数稳步增长(图2),经历23个月的恢复重建，配合全面走稳的宏观经济环境，住宅物业销售价格止跌缓慢回升。这表明，洛杉矶区域已从地震的负面影响中恢复，并重新获得居住人口与投资者的吸引力。图2:洛杉矶新增住宅供给聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告作地d物树山图3:洛杉矶住宅单元销售价格中位数洛杉矶新增住宅价格中位数洛杉矶房地产市场从地震影响中迅速恢复除了经济稳步、温和的长期增长因素外，更重要的是政府持续投入大量重建资金，以财政政策的倾斜保证洛杉矶经济与社会的稳定，同时也确保了当地商业复苏。案例研究：日本1995年阪神大地震日本房地产市场在经历了70-80年代多年的持续繁荣和后期的泡沫化后，从92年起资本市场泡沫破裂，此时日本的汇率升值处于尾期、流动性从过剩已经转为偏紧，房地产市场陷入了长达14年的下降趋势中。聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告日本政府为了减缓1995年1月阪神大地震对房地产和股市的影响，9大约1.5个百分点，从年初的3.5%下降至年末的2.0%,对房地产形成有力的金融支持。地震没有显著加剧日本资产市场长达10多年的下降趋·相对于99-2005年间每年的地价指数变化，95-98年间每年地价指数下跌的幅度相对较小：95年阪神大地震后，日本土地价格指数与住宅地价指数仅是小幅下降(95年和96年日本“全国所有地价指数”分别下降3%和4%,其中“全国住宅地价指数”下跌幅度更小，只分别下跌1.6%和2.6%),远低于93和94年的下降幅度。这说明了阪神大地震并没有显著加剧当时的日本房地产市场的下跌趋势。(图3)·1995年阪神地震对股市形成了大约持续6个月的小幅冲击，之后半年内市场一度逐步恢复到地震发生前的水平),随后市场继续其长达约10年的漫漫熊市。(图4)图3:日本地价与住房地价的走势 聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告图4:日经指数走势与房地产板块走势(缺)案例研究：阪神大地震消费者购房意愿调查地震在短期内对自住购买者与投资者影响巨大，根据日本房屋与城市发展部于1992~1996对1995年阪神大地震后奈良县[]的购房消费者(所有消费者及亲戚在此之前都未经历地震)进行的详细研究显示：在地震后，购房意愿由震前的50.4%迅速下降为14.5%,降幅高达71.23%,而对公屋(中国所称的廉租房)与私人商品房的租赁需求大幅上扬：公屋租赁需求由震前的46.1%上升为79.1%,升幅为71.58%;私人商品房租赁需求由震前的2.6%上升为5.6%。(图5)图5:地震前后消费者购买一租赁意愿变化%口地震后口地震前奈良县居民可以便捷的前往灾区观察灾情。根据以上案例分析，我们对本次汶川大地震对房地产市场的影响概述经济复苏期(GDP增长率3%以上)的洛杉矶大地震(中性的货币政策支持)对当地房地产市场的影响恢复期大约为23个月，而经济衰退期(GDP增长率1%~1.5%)日本阪神大地震(放松的货币政策支持)只对股市形成了大约持续6个月的小幅冲击，并没有加剧当时的日本房地产市场的下根据中国宏观经济形势判断，在经济基本面不发生重大改变的前提下，可以预计：本次地震只会对四川区域的资产市场造成短期负面冲击；但是由于四川房地产市场前期已处于宏观调控期，且开发商、特别是品牌开发商囤积了大量土地，面临银根紧缩，急需回现的困境，我们认为成都 聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告房地产市场的恢复周期将可能超过6个月的时间，具体的恢复时间将取决于市场信心的建立速度、货币政策的金融支持力度。地震不会改变中国经济中期继续快速稳步发展的趋势，而中期房地产发展更多取决于中国宏观经济调控政策。根据宏观形势分析，短期内轻灾区城市(如成都)将处于相对宽松的贷款政策环境，这为房地产市场的复苏奠定了政策条件；所以短期内房地产二级市场的走势可能更多取决于购房者购买心理。由于成都二级市场购房者本地客户与外地各半，我们将分地震在短期内对自住购买者将造成一定的心理阴影；而在中国现阶段地震险制度性缺位、以及灭失抵押品不终止债务债权关系的法律框架下，这种购买负面心理可能会得到加剧。我们预计，政府如果出台类似地震险的保障业主权益的政策条例，则本轮地震所引发的各类换房刚性需求将得到快速释放，整个市场将迅速重拾上升趋势。反之，刚性需求将会受到压抑，而轻灾区的投资需求将寻求另外更为安全的城市，整个成都房地产市场将继续保持漫长的调整状态。但是考虑到四川轻灾非重建城市将可能面临原材料供应与劳动力供应短缺、建安成本与劳动力成本继续抬高的风险，我们认为即使调整阶段出现恐慌抛盘，二级市场的价格下调空间有限。外地客户：地震将可能引发外地客户(仅在成都工作的客户)在成都投资需求与自住需求的出逃，所以成都二级市场在未来是否能稳定企稳， 聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告关键依赖政府重塑“天府成都、宜居成都”的新形象，并通过地震鉴定结果稳定外地客户的购买心理。否则，成都房地产市场将面临一般的购买需在宽松的货币金融支持下，日本土地价格指数与住宅地价指数仅是小幅下降，跌幅远低于93和94年的下降幅度，可见地震对衰退期日本的土地价格影响并非如我们想象中巨大。处于宏观调控中的中国房地产市场，今年土地价格与去年相比已近腰斩。根据前述对房地产二级市场走势的判断，我们预计在灾区保持宽松的货币政策的前提下，若配合地震险等配套政策的,二级市场刚性需求得到释放。但考虑到开发商紧张的现金流，土地市场的走势可能不会处于明显的上升趋势。若二级市场继续保持调整状态，但考虑到二级市场价格下调空间有限。我们预计土地市场将处于震荡调整。从“阪神大地震消费者购房意愿调查”案例分析可以看出：虽然震后考虑到成都市商品房较高的空置率，我们预计地震后三级租赁市场会保持一定的活跃度，租金会小步提高。关于三级销售市场的表现，我们认为与二级市场十类似，取决于地震险的出台。若政府出台类似地震险的保障业主权益的政策条例，二级市场的换房需求将为三级市场将带来大量旧房，我们判断这可能会拉 聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告级市场的供应质素，影响三级销售市场的活跃度。反之，三级销售市场将保持目前的平淡格局，不会发生明显改变。本次汶川地震将对成都市城市规划与规划执行产生重大深远的影响，片面追求集约化土地利用的策略可能将在规划执行、土地出让阶段受到市场的质疑。均质高密的城市规划格局策略将可能实现局部调整：在成都二环以内土地功能将发生转变，以高密公建为主，结合建筑技术革新，消除消费市民对高密建筑的恐慌。而在二环以外，将以低密建筑为主。三、产业救灾，富民兴邦——后5.12时期的都江堰产业整合策略5.12地震后，“产业救灾，富民兴邦”——这是一个比“新成都人，新生活港”更为宏伟，更为壮丽的伟大篇章。我们需要从政治诉求、战略构思、思想统一、产业策划、资源配置、公共宣传、招商引智等等一系列但是，我们在热切希望、积极努力的同时，不能仅仅依赖房地产与城市化。在积极推动城市化的同时，面对“三化联动”的命题，我们应该更深刻的剖析与运营……相信我们为区域经济制造了灾后重建“新成都人，新生活港”的热点，其他的机会也会接踵而至。无疑，产业救灾，富民兴邦是一个更为伟大的课题!在“产业救灾，富民兴邦”的伟大旗帜下，我们提出掀起农业、工业、旅游业、城市服务业等系列产业全面高潮的鸿篇巨制!都江堰迎来历史上最令人兴奋，最让全球关注，最能唤起社会共鸣的伟大计划。历史为之动容，人民也必将为之感动!产业救灾，富民兴邦系列计划：现代服务业的大力发展区域发展背景：宏观层面资本运动轨迹的变化(外资西移，内资西移),灾后重建、对口支援，为都江堰承接产业和资本转移，引进先进技术和管理方式创造了条件。2008年1至2月，西部实际利用外资13.93亿美元，同比增长204%,增幅高于全国平均水平128个百分点，在全国利用外资总额中所占比重由去年同期的4%提高到7%。区域发展背景：经济圈(区)层面成渝经济圈、成都经济圈形成的沿成渝轴和成德绵轴发展的格局从区域空间生长需求上决定了成都城市空间拓展以东和南北为主要方向，位于成都西部的都江堰不处于重要发展方向。都江堰需要形成自身特色产业，以避免区域分工协作中的外围化。成渝经济圈：20.28万平方公里，占川渝两省市总面积的35.75%。又名“长江上游经济带”,共由35座城市组成：成都、重庆两座特大城市，16个中等城市和17座小城市，共142个县级行政单位。成都市总规(03-20)提出构筑新成渝环形城市带，形成成渝环状城镇密集带空间布局老成渝产业走廊(成渝南线):成都一资阳一内江一重庆(沿老成渝铁路和成渝高速公路新成渝产业走廊(成渝北线):成都一遂宁一南充一重庆(沿渝遂高速铁路、成达铁路和成南高速公路)成都经济区：包括成都、德阳、绵阳、眉山、资阳5市。四川省“十一五“规划提出要将此区域建成四川乃 聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告大的经济密集区和人口密集区，四川省参与全国区域竞争的龙头和主体。区域发展背景：成都市域层面——城市功能格局在城市功能格局中，都江堰是承接中心城区功能优化调整、职能扩散和转移的重点区域之一，它承载了城市职能中居住、教育、高新产业和旅游等重要内容，是中心城区功能优化的重要保证。区域发展背景：成都市域层面——城市产业格局总规(03-20)确定各区县主导产业及重点发展产业主导产业区、市、县电子信息龙泉驿、新都、双流、大邑、新津机械制造建材龙泉驿、青白江、新都、都江堰、彭州、大邑医药及医疗器械龙泉驿、新都、温江、都江堰、邛崃、金堂、双流、都江堰、浦江食品龙泉驿、新都、温江、邛崃、金堂、都江堰、大邑、新津、浦江化学工业青白江、邛崃、双流、金堂、大邑、新津轻工、纺织青白江、温江、都江堰、邛崃能源都江堰、彭州、大邑区域发展背景：成都市域层面——城市空间发展战略主城区的双轴空间发展模式以及走廊式空间拓展模式为都江堰的发 聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告展带来了机遇，同时约束了其城市建设用地使用方向。成都城市总体规划(03-20)确立了主城区“构筑两轴、西控分进、南北展开、重心东移、中心疏散”的空间发展战略南北轴线重点发展，东西轴线辅助发展点成青走廊、成龙走廊、南部走廊及成新走廊西部平原走廊(成灌、成温邛走其它走廊用地面积比例用地面积比例用地面积比例其中丘陵建设用地面积比例现状建设用地规划适建用地新增用地区域发展背景启示随着西部投资环境的整体改善，都江堰已经成为中国西部投资热土，将进一步吸引外资和内资集聚。方向，都江堰必须形成特色产业体系，以免在区域分工协作中被边缘化。西部新城的建设对于都江堰发展是一个重要机遇，作为部新中心，发展现状并不乐观，应该加快建设步伐，高起点规划，才能成为名副其实的辐射带动西部区域发展的中心。都江堰产业发展分析：都江堰未来产业发展的诉求都江堰的未来发展中应充分重视对生态环境的保护，应该处理好人选择上则不能选择高污染产业，应该选择对自然资源依赖较少的第三产业，以及轻污染的第二产业。都江堰产业发展分析：都江堰未来产业发展方向和重点产业综合都江堰产业资源，产业现状以及未来发展诉求，都江堰未来的产业发展中宜将现代制造业和现代服务业作为重点发展方向。重点产业选择——现代服务业现代服务产业链现代服务产业链房地产旅游产业文化休闲体育产业生态农业文化资源文化创意科技研发饮食文化餐饮会议展览商务办公教育资源商业现代制造业和现代服务业是都江堰未来产业发展的重点方向。在制造业发展中，形成以精密机电为主导，食品饮料和印刷包装为支柱产业，其他相关制造业快速发展的工业体系。聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告在服务业发展中，形成以特色文化休闲旅游产业为主导，包括商务办公、会议展览、体育产业、文化创意产业、现代商业、科技研发在内的现代服务业产业链群。第二篇投资环境项目的投资环境，包括成都市与都江堰的投资环境及国家对房地产市场、对新城开发建设的相关政策，是项目运营的基础背景。有着密切的联系。近几年随着我国房地产业迅猛发展，市场存在的各种矛盾也开始显露出来。自2005年开始，房地产市场开始走入调控发展期，从供应结构、土地管理、外资准入、税收杠杆、货币政策、市场监持快速增长，人均收入水平有所提高，这在一定程度上大大提高了房地产市场的有效需求；另一方面，政府在进一步推动城市基础设施建设，改善的发展受到一定的影响。2007年6月7日，成都被国务院正式批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区，这不仅使成都拥有了更灵活的改革试验权和政策自主权，也为都江堰市的社会经济发展带来了新的历史机遇。2007年都江堰市经济 聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告可支配收入提高，推动了城市房地产业的发展。2008年5月12日四川汶川发生里氏8级地震，全国大半地区有明显震感，地震造成了严重的生命和财产损失。而成都市距离震中汶川县92公里，中心城区及周边地区均受到不同程度的影响，都江堰等距离龙门山地震带较近的市(县)损失惨重。为恢复生产和灾后重建，国家在金融、税收、土地等政策方面对灾区进行了倾斜。一、国家相关政策“国六条”与“国十五条”,从节约型社会出发，调整住房供应结构。《物权法》颁布实施，对房地产市场影响重大。2006年7月，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》,2007年4月，八部委联合发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》,依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。几大措施的出台显示了国家整治房地产市场的决心，也为房地产市场回复理性，健康稳定发展奠定了基础。同时，加大金融政策调整力度，紧缩房地产信贷，从紧缩开发商资金和紧缩消费者资金两大方面抑制了房地产市场的过热增长，充分发挥了信贷政策的调控作用。2006年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》,9月，国务院出台《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》,11月，财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》,12月，国务院发表《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》。随后，国土资源部发布《全国工业用地出让最低价标准》,2007年9月，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,11月，国土部、财政部、央行联合 聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告发布《土地储备管理办法》,2008年1月，国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》。土地政策的频繁出台，从严格控制土地供给、缩短开发商开发周期、打击囤地行为、保护农业用地等多方面着手，规范我国土地市场。2006年7月，建设部、商务部等联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,2007年5月，商务部、国家外汇管理局出台年11月，颁布《外商投资产业指导目录(2007年修订)》。政策的出台表明政府对抑制热钱进入我国房地产市场，控制房地产市场过热发展的决心，通过对外商投资房地产业的严格控制来实现对房地产市场的宏观调控。2006年5月，国家税务总局发出《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》,调整个人住房营业税。7月，国家税务总局发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》对二手房交易的个人所做出修改，并于2007正式生效。2007年1月，国家税务局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,根据“国六条”中“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用”的指导方针，税收政策开始被收到重视。个人所得税、营业税、土地使用税、增长税的调整对近两年的房地产市场宏观调控起到了重要作用。2007年8月，《国务院关于部发布《廉租住房保障资金管理办法》,随后，《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》相继发布，对廉租房、经济适用房申请做出了明确规定。2007年8月国务院颁布《新物业管理条例》,2007年9月国家发展改革委、建设部发布《物业服务定价成本监审试行办法》。在《物聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告财产的保护，这也预示了房地产市场未来发展的趋势所在。二、成都市相关政策1、国务院批准建立“成渝城乡统筹改革试验区”2007年6月，成都和重庆获批“城乡统筹综合配套改革试验区”。这是国家战略层面上设立的以城乡统筹为重点的综合配套改革试验区。根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，成都将全面推进各个领域的体制改展的体制机制。这些重点领域包括：统筹城乡规划、建立城乡统一的行政管理体制、建立覆盖城乡的基础设施建设及其管理体制、建立城乡均衡化的公共服务保障体制、建立覆盖城乡居民的社会保障体系、建立城乡统一的户籍制度、健全基层自治组织、统筹城乡产业发展等。成都将站在成为试验区的新起点上，在不断的改革探索中继续加快科学发展的步伐。2、《成都市集体建设用地使用权流转管理办法》出台《成都市集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》的通知。按《办法》要求，土地使用者可以通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标。3、建立公共住房制度，促进成都房地产市场持续健康的发展成都市出台《成都市城市公共住房制度实施方案(试行)》、《成都市城市最低收入与低收入家庭住房保障实施细则》和《成都市经济适用住“保障低端、调控中端、引导高端”的政策思路促进成都房地产市场持续 聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告健康的发展，力图缓解了市场需求，在一定程度上达到抑制房价的作用，保证了中低收入者的住房需求。4、推出限价商品住宅，完善和提升住房保障制度成都市政府为满足经济适用住房实施过程中部分“夹心有计划地建设了一批中低价位、中小套型普通商品住房(限价商品住房),扩大住房保障受惠面，完善和提升住房保障制度。但由于限价房全部为90平方米以下小户型，将会对商品房市场户型供应结构有一定冲击作用。目回归线”、“两河锦地”、“上东锦城”。根据成都市房产管理局、成都市物价局《关于“红枫岭”等限价商品住房项目销售价格的通知》,四个项目的销售均价3700-3850元/平方米不等，每套具体销售价格确定后报市房产管理局和市物价局备案。这是继经济适用房后，成都市房管局推出的又一利民举措，是缓解住房矛盾解决成都市居民住房问题的一项措施。5、多渠道改善农民工居住条件，建立农民工住房保障体系《关于进一步推进劳务开发做好农民工工作的若干意见》是成都市出台的关于农民工住房保障的文件，让更多的农民工买到经济适用房或有房可住，扩大了政府公共住房保障体系的覆盖面，给农民工在居住权方面予以切实的保护，有利于城市住房体系的健康运行和社会的和谐统一。6、颁布《成都市物业管理条例》,完善物业管理体制2007年，在《新物业管理条例》出台的背景下，成都市出台了《成都市物业管理条例》,在备案和保修金方面有所创新。并颁布了《关于进一步规范物业服务收费的通知》、《进一步加强物业管理企业资质管理的意见》等多个文件，进一步完善物业管理的制度。聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告7、五城区范围内城市房地产转让市场指导价公布2007年2月，成都市房产管理局发布《关于调整公布城市房地产转让市场指导价的通知》,调整公布了五城区(含高新区)范围内城市房地产转让市场指导价，有利于规范房地产交易市场，通过税收杠杆调控房价。8、建立二手房网上交易系统2007年11月，成都市房产管理局发布《成都市房产管理局关于加强房地产经纪管理实施存量房网上交易的通知》。自2008年1月1日起，成都市存量房(二手房)将通过网上交易系统进行。这将提高存量房交易信息透明度，规范存量房经纪和交易行为，保障存量房交易安全，方便存构资质备案证书；申请办理使用存量房网上交易系统手续的房地产业人员，应是取得房地产经纪从业相关资格的专业人员。三、相关政策对房地产市场的影响1、90/70政策下的住房结构调整初见成效2006年“国十五条”的发布对住房结构提出了明确的规定，90平方米以下的中小户型必须达到开发建设总面积的70%以上。经过一年的建设开发，“国十五条”的效应逐渐呈现，政策影响下的中小户型房地产产品的市场份额增大，住房结构调整初见成效。与此同时，基于市场对90平方米以上户型的需求仍然较大，房地产产品出现新的户型设计，以应对相关政策规定。“挑高空间”、“两房变 聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告2、土地价格回归理性陆续出台的土地政策及金融政策为“发烧”的土地市场逐渐降温，土土地拍卖价格创新高，甚至拍出了每平方米1.6万入2007年下半年后，在政策的引导下，土地市场回归理性，土地市场相3、房地产市场销售周期趋于正常化在各政策，特别是信贷政策的影响下，房地产市场销售周期较过去明与过去楼盘开盘几日售罄的情况相比，目前的销售周期更为科学合房地产行业呈现“优胜劣汰”局势。4、住房体制逐渐完善2007年，无论是宏观政策还是成都地方政策都将住房保障问题列入重点考虑。在住房保障政策的推动下，由廉租房、经济适用房、限价房、商品房等构成的住房体制逐渐完善，以不同的房地产产品满足不同人群的需求，达到“人人有房住”的社会基本保障。5、物业管理备受关注《物权法》的颁布宣告着广大百姓可以以法律的形式保护自己的私有财产。在《物权法》的影响下，人民大众的财产意识增强，在关注房屋质 聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告也相继出台《成都物业管理条例》,物业管理从过去的“配角”荣升为房地产市场的关注重点，收到越来越多的重视。可见，未来的房地产市场，房地产的衍生服务行业将成为重要组成，发挥更大的作用。6、政策引导房地产市场更加“节约”、“节能”进节约集约型土地”,还是房产市场的“两个70%”、“城市高密发展”都是从“节约”、“节能”的角度对房地产市场进行管理。在这种政策约束下，低密度和资源型的房地产产品更显稀缺。量验收规范》等文件从建筑设计、施工等方面促进房地产市场的节约型发展，但从另一角度来讲，这也直接提高了房地产的建安成本。四、震后灾区特殊扶持政策及其对区域房地产的影响了《成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》(以下简称《意见》),对涉及震后房地产开发的一些问题给予了明确规定，减轻了开发企业压力，有利于恢复房地产市场。1、央行、银监会联合发文：灾区还贷实行“四不”原则的单位和个人，不催收催缴、不罚息，不作不良记录，不影响其灾区其他救灾信贷支持。工、农、建、中四家国有银行均表示，对灾人贷款客户在还款期限和违约记录上予以照顾，并且考虑可能会根据具体 聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告情况核销灾区客户的个人贷款。此外，央行要求金融机构对借款人主动还款的，应及时周到地做好相应的服务工作，在条件许可的情况下，及时将优惠减免措施以信函或公告等方式通知借款人。2、减轻灾区税收负担成都个税减征、免征房产税5月28日：成都市地税局表示，对于纳税人因地震而损毁、丢失的发票、税票、税务登记证和发票领购簿等，凡纳税人提出申请的，各税法》及其实施条例规定，纳税人的财产损失可按规定在税前扣除。企业发生的损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，依照国务院财政务主管部门的规定扣除。同时，对受灾地区个人取得的抚恤金、救济金，免征个人所得税。经有关部门鉴定，对毁损不堪居住和使用的房屋和房屋，在停止使用后，可免征房产税。房屋大修停用在半年以上的，大修3、受灾群众可一次性提取公积金5月28日成都市出台了《关于支持汶川地震受灾职工使用住房公积金重建家园的紧急通知》,通知规定凡职工本人或配偶、子女、父母户籍子女、父母的房屋损毁证明，伤残证明、死亡证明等，也可以提取本人住房公积金余额。对于重灾区，不能按时偿还住房公积金贷款的个人，从灾情发生后6个月内，成都住房公积金中心及受托银行将不进行贷款催收，不罚息、不作不良记录。因参加统一组织的抗震救灾工作影响正常还款的借款人，经所在单位或抗震救灾指挥部出具证明，也可以享受到在6个月聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告内缓还贷款的政策倾斜。在重灾区购买经济适用房、限价商品房的公贷款申请人，其首付房款的金额由30%调整为20%,贷款最长期限由20年4、受灾区域暂不调整人民币存款准备金为加强银行体系流动性管理，中国人民银行决定上调存款类金融机构构暂不上调。这已是灾区连续两次暂不提高银行存款准备金率。目前四川省灾区的银行存款准备金率为16%,低于全国1.5个百分点。这对楼市、投资均是一个利好：银行存款准备金率低于全国水平，各银行会有更多资金支持房地产行业，这对银行贷款依赖度较大的房企来说，无疑是一个利好。同时，灾后重建也会带给房地产行业更多机会，给房地产市场带来生机。规定，要求各银行业金融机构对借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。对于灾区的“核销政策”不仅能缓冲地震险制度性空缺对房地产行业的负面影响，同时也能触发部分灾区房屋重大受损的6、报建费用部分减免 31日以前按期开工的房地产开发企业或经国土资源部门审核同意，申请7、多种方式参与灾后重建《意见》明确可以通过投资、联建、土地整理、项目转让等方式参与灾后重建，现了投资建设的多渠道。联建：是指以出让方式取得使用权(开发用地)的企业，可用土地使用权与他人进行联合开发。以划拨方式取得的土地使用权不在此列。转让：是指以出让方式取得土地使用权(开发用地)的企业，因地震灾害导致企业资金短缺，无力进行开发建设的，经审核批准，可以将其土地使用权转让给有条件的开发企业；以划拨方式取得的土地使用权不在此施配套建设,把土地“生地”变“熟地”的开发过程。通过土地整理形成的开发建设用地(熟地),应纳入政府储备，并按照有关规定依法供地。属于经营性用地的，应按招拍挂的方式进行供地。8、因地震无法按期开工可延期中明确约定了项目的开工时间。因此，是否按期开工，应按合同约定的时地震灾害发生前，主要因城市规划调整、基础设施不配套不到位等非企业自身原因导致不能按期开工的，企业可以提出申请，经国土资源部门审核同意后，可以延期开工。地震灾害发生后，市政府考虑到企业有很多 聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告实际困难，特别是因地震灾害导致企业资金短缺无法按期开工建设的，如果企业提出申请，国土资源部门将按《意见》精神进行审核，在批准的延长期内，不收取土地闲置费。9、具备条件可分宗办理国土证经土地使用人申请，可分宗办理国土证。具体的办理程序是：(1)企业到规划部门审定总平面方案，由规划部门对分宗地块出具意见，并划定地块分宗规划红线；(2)企业向国土资源部门提出申请，国土资源部门依照地块分宗规划红线，并在缴清分宗地块土地价款后，才分宗办10因地震招拍挂土地可延期付款权。办理程序是由企业提出申请，国土资源部门审核批准。《意见》规定，因地震灾害原因，招拍挂出提出延期付款申请，经国土资源部门审核批准，付款期限可适当延长，延业压力，重树市场信心起着良好的促进作用。以下基础数据来源自《成都统计年鉴》,成都统计信息网 2007年全市GDP总值为3324.4亿美元，增长13.7%。2007年成都地区GDP增速为15.3%,创下近14年以来为10.7%、12.8%、13.1%、13.6%、13.5%和13.8%、15.3%)2、投资结构进一步优化。2007年全社会固定资产投资完成2394.7亿元，增长26.1%,工业投资比重继续提升，全年完成工业投资746.5亿元，增长43.2%,占投资总额比重达31.2%,比上年提高3.7个百分点；民间投资继续活跃。民间投资完成1461.5亿元，增长39.2%,占投资总额比重61.0%,同比提高5.8个百分点。第三产业投资1600.4亿元，增长19.1%,但从产业构成来看，第三产业占GDP的比重为48.1%,与2006年48.8%的比重相比呈下降趋从房地产投资的变化来看，2007年成都市房地产开发投资较2006年有较大增长，涨幅为47.0%,而同期GDP的增长速度为15.3%。3、现代服务业新优势开始显现。服务业实现增加值1584.9亿元，增长13.6%,对地区生产总值的增长贡献率达43%,拉动经济增长6.6个百分点。房地产业和金融业较快增长。房地产业实现增加值186.4亿元，增长18.9%;金融业实现增加值157.4亿元，增长14.3%。入境旅游者78.6万人次，增长35.5%;接待国内旅游者4253.6万人次， 增长6.2%;旅游外汇收入2.6亿美元，增长31.0%。消费需求继续扩大。全年实现社会消费品零售总额1357.2亿元，增长17.5%。全年城市居民消费价格指数为105.2。4、企业景气指数创新高企业家信心指数分别为143.99点和143.93点，较上季度分和2.4点，两大指数均达到近年最好水平，反映出企业家对六、都江堰市经济发展状况以下数据来源于都江堰市统计局《2007年都江堰市国民经济和社会优势。全市在完成“创建全国最佳旅游城市”、青城山—都江堰“升5A”的基础上，以建设青城山—都江堰国际休闲度假旅游区为着力点，全进青城山、都江堰两组团核心区和S106轴线的重点项目建设，强力推进了豪森酒店、都江堰博物馆、四川旅游职业技术学院及五星级酒店、新加坡仁恒置地、万邦龙池景区整体开发和《道解都江堰》等项目进展；同时以“2007四川消夏啤酒节暨第七届成都·都江堰(雪花)啤酒节”为契机，高水平打造国际性旅游节会活动，凸显“拜水都江堰，问道青城山”旅游文化品牌。全年接待游客827.3万人次，同比增长25%,其中接待入境旅游17.48万人次。实现旅游综合收入33.33亿元，同比增长22.4%,景区门票收入1.6亿元，同比增长19.5%。 聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告倾力打造新型工业发展平台，强化工业项目的招商引资力度，加快产业结构的升级换代，扶持主导产业。全市规模以上工业企业118家，完成增加值19.05亿元，同比增长30.0%,占地区生产总值的16.4%。规模以上工业主营业务收入54.41亿元，同比增长28.2%;利税总额达6.15亿元，同比增长50.2%,经济效益综合指数145.8%,同比增长17.7个百分贯彻落实现代农业产业化发展战略，强力推进农业产业化进程，培育龙头企业，发展创汇农业。2007年实现农业增加值15.4亿元，同比增长6.6%,其中：种植业7.55亿元，同比增长0.7%,畜牧业6.75亿元，同比提高了农业综合生产能力。全市农业机械总动力16.18万千瓦，推广现代农村经济信息服务终端站(点)250个。新建农村机电提灌站30座，整2、固定资产投资结构继续优化，规模进一步扩大2007年完成固定资产投资112.89亿元，同比增长24.6%,投资项目亿元，同比增长29.4%。其中房地产开发投资完成额26.7亿元，同比增长37.1%,房屋施工面积达227.3万平方米，竣工积达39.7万平方米。商品房销售面积79.1万平方米(现房和期房合计),销售额26.85亿元，同3、财政收支稳定，金融平稳运行 聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告全年实现全口径财政收入31.16亿元，同比增长122.2%,实现地方财政收入23.48亿元，同比增长166.8%。财政对农业、教育、公共卫生、社年末全部金融机构各项存款余额144.23亿元，同比增长27.3%;全部金融机构各项贷款余额62.89亿元，同比增长29.2%。4、城乡居民生活水平不断提高城乡居民收入增加。全年城镇居民人均可支配收入11677元，同比增长16.5%,人均消费支出9307元，同比增长18%;农民人均纯收入5536元，同比增长14.1%,人均消费现金支出4112元，同比增长43.1%。单位从业人员年平均工资21442元，同比增长20%;城乡居民人均储蓄存款达14191元，同比增长10%。城乡充分就业取得新成效助“4050”人员再就业642人。全市城镇登记失业人员8841人，登记失业率为2.1%,城镇登记失业人员再就业率为75.2%。向外地输出农村劳动力81547人，组织农村富余劳动力和失地农民向非农产业转移10533人，农第三篇城市规划新城建设必须满足政府总体规划设计，对于聚源新城的建设、开发，必须符合成都市、都江堰市的总体规划、概念性规划，在此基础上，再由发展商自行研究市场状况进行城市定位与设计，在政府的主导下完成整治区域的控制性规划，并按此建设。所以有必要对整治区域上两级行政区划的规划进行深入了解与研究。一、成都市总体规划按照“成都市城市总体规划(2003～2020)”,2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里的“中心城区”以及包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3681平方公里的“都市区”,这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡—体化转变。中心城的布局形态逐步由现在的密集“圈层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局；外围边缘组团实施特华阳、龙泉6个边缘组团，形成“一主七卫”的新城市格局。届时，中心城将划分为13个分区及22个大区，各大区平均人口规模约15万人。中聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告心城城市结构将由单中心结构向多中心结构发展，形成由市中心——副中心———大区中心——居住区中心构成的城市结构。《关于成都市“全国统筹城乡综合配套改革试验区”工作情况的报告》提出：成都将运用“全域成都”的理念和“三个集中”的原则，完善城乡一体的规划体系，逐步形成“一城两带六走廊”的格局。成都的新时代—全域成都：未来城镇空间格局，将形成“一心多极多轴”的局面。“一心”指主城区；“多极”指规划区外的4市和4县；“多轴”指由主城区沿各放射道路形成的发展轴，其中重点发展南北轴和东轴。“一心多极多轴”形成众星捧月之势，形成由1个特大城市，4个中等城市(都江堰、崇州、邛崃和彭州),4个小城市(新津、大邑、蒲江和金堂),30个重点小城镇，200个一般乡镇所构成的城乡一体、协调发展的城镇体系。 型城市发展，形成国际性“大都市区”,在原来意义上的“郊区”将形成不同功能主题的“核”——即按国际化都市的要求发展起来的相对独立的“一极集中”“多心多核”二、都江堰市城市发展及规划2个工业片区：青城桥科技工业区、川苏工业区；4个旅游度假片区：灵岩山片区、蒲阳片区、玉堂片区、紫坪铺镇；4个核心景区：都江堰风景遗产区、青城山风景遗产区、灵岩山片区、赵 4个住宅片区：旧城区、蒲阳片区、城市西区、新城区；4个城镇片区：青城山镇、中兴镇、胥家镇、崇义镇；5个商业片区：旧城区、城市西区、新城区、紫坪铺镇。2、都江堰市城市总体规划根据《都江堰市城市总体规划(2003—2020)》,未来都江堰市体系府大道为依托的中部都江堰—崇义—成都的高新技术生物医药发展走廊；2、S106线为依托的都江堰—青城山—大观旅游度假休闲观光带；3、以蒲阳路为依托的高新制造产业带。放射次轴两条分别为中兴—石羊—柳街、胥家—天马。3、都江堰市土地利用总体规划根据《都江堰市土地利用总体规划(2003—2020)》,未来都江堰该市将发展成为一个组团型大城市，并承担起成都市的部分功能。到2020年，都江堰市城市人口规模将达到43万人，城市用地规模达到43平方公里。该市将成为成都平原2小时都市圈的核心组成部分，将发展成为以主都江堰市城市功能定位：世界遗产为特色的风景旅游城市，国家级历史文化名城，全国著名风景旅游度假胜地，长江上游岷江流域生态保护屏障，西部重要度假休闲城市，四川旅游重要组成部分，五个精品旅游地之 聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告地区之间的经贸集散地，成都平原经济圈生态保护保障，水源涵养地、度心，成都中心城市卫星城。态环境绝佳，自然景观独特，历史文化深邃，地域特色突出，空间品质高尚，具有最佳旅游环境、人居环境、整体服务功能优质，以旅游度假和高新技术产业为指导、新型工业为基础、都市农业发达的国际著名现代中等城市，成都特大中心城市卫星城，生态文化旅游城市。4、都江堰市近期建设规划(风貌景观总体意想规划)景城一体，山、水、城、田、林、堰相因相借，彼此映衬，构成“依山傍水建青城，堰渠碧水穿城流，青砖灰瓦环绿树，田园诗画绕城廓”的城市风貌，构建具有川西山水田园诗画般的生态文化旅游现代城市。根据最新制作的《都江堰市城市灾后重建规划》,对聚源新城的城(一)市域城镇体系规划1、聚源与灌口、幸福、玉堂一起规划为都江堰中心城区范围，拟撤镇设2、都江堰中心城区的现状人口为26万人，2010年规划人口为46万人(其中聚源片区12.8万人),2020年规划人口70万人(其中聚源片区14万人);4、中心城区现有人均建设用地面积为93平方米，计划在2010年以后达到5、聚源镇的职能类型定位为综合型，主要发展旅游度假产业、服务业、休闲以及创意产业为主。6、在成灌高速北侧依托成都郊西北产业发展高科技，为聚源新区居民提供就业机会；7、确定了聚源的公共服务设施、基础设施配套标准按照城市标准配置；8、城际铁路的线路呈U型布置，在都江堰设聚源、都江堰、中兴、青城山四个站，并由聚源设支线进入都江堰旧城。9、规划新建聚源新区外江大桥，规划面积17000平方米；规划新建聚源新区干支路网，总面积70万平方米；10、规划的新建道路红线宽度采用三级标准：主干道为30—40米，次干道为25—30米，支路为10—20米。11、远期将规划建设聚源新区污水处理厂，设计处理能力为6万吨/日；12、扩建现有聚源220KV变电站容量至3600容量为15万门；13、在聚源新规划一座配气站，设计规模30万立方米。(二)用地布局规划1、空间布局结构：通过绿化、水系、道路分割，形成“一核(是城市向南发展至聚源新区的空间联系节点)、五片(含聚源新区综合功能片区)、三心(含位于聚源片区城铁聚源站南侧的都江堰新城区公共服务综合中心)、三轴(含延聚青线，城铁聚源站向南发展的南北向公共功能聚集带，集聚有商务、商业、文化、服务功能)”;2、城市功能分区对聚源的定位：城市公共服务综合中心(延金马河滨水地块及聚青线西北侧沿线地块，布置行政、文化、商务、办公、商业等公共设施，形成综合型的城市公共服务中心功能);交通中心(城铁聚源站心功能);城市生活居住组团(以自然水系和绿带为分割，形成若干城市生活居住组团)。(三)居住用地与住房规划1、聚源片区的居住用地布局：形成17个居住小区。其中现状居住小区2个，规划新增社区15个，居住用地380.7公顷，商住混合用地118.3公顷，A、聚源小学：占地面积为23445平方米；设34个班级，1563名学生；B、普石小学：教育局提供占地面积13334平方米，规划占地面积8000平方C、聚源中学(初中):教育局提供占地面积100005平方米，规划占地面积51840平方米，设36个班级，1620名学生；E、聚源高级中学(高中):教育局提供占地面积66667平方米，规划占地面积63000平方米，1800名学生；(四)公共设施用地规划1、聚源片区行政办公用地布局：新增建立聚源片区行政办公区，位于聚青线、天府大道交汇点周边地块，用地面积15公顷。聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告2、商业金融用地布局通枢纽中心及周边地块；3、文化娱乐用地布局A、市级文化娱乐设施为1主6辅。6辅中含聚源片区两处；B、在聚源片区预留广电中心用地以备远期迁建。4、体育用地布局市级体育设施为1主6辅。6辅中含聚源片区两处。5、教育科研设计用地布局规划在聚源片区北部设置与旅游、医疗相关的职业专科院校；规划在聚源片区南端IT大道南端结合产业设置相应的职业培训机构。(五)产业用地规划规划产业复合用地135公顷，占规划建设用地的2.5%。规划位置在聚源片(六)绿地系统规划1、搭建“一核(即天府源公园，临近聚源片区聚兴线)、两心(含聚源片区生态湿地公园绿地)、七带(含流经聚源的金马河、黑石河、走马河、江安河的河道干渠)、多楔”;2、城市公园规划，包括临近聚源片区聚兴线的天府源公园，聚源片区生3、滨河绿地：含流经聚源的黑石河、走马河、江安河的滨河绿带公园，聚源片区的公园两侧宽度不低于80米。 (七)、水系规划现状水系常水位线往后退10—20米的河漫滩与水域一并划入城市蓝线范(八)景观