温州龙湾区评审汇报

上海同济城市规划设计研究院2008.10温州龙湾中心区城市设计优化暨控制性详细规划调整工作框架控规调整重点越秀中学中央绿带支路网停车绿化系统公共设施地块划分地下空间现状解读城市设计深化街道景观控制城市设计框架建筑风格建筑色彩总平面深化规划解读新的规划理念新的开发需求建筑布局建筑细部控规文本图则城市设计导则城市设计刚性要求各位专家、领导，大家下午好：

温州市龙湾中心区城市设计优化暨控制性详规划调整工作已经开展一年左右了，其间同济规划院和龙湾中心区指挥部和温州市规划局磋商规划内容、讨论调整要点、开会评议成果方案等十几次，之所以各个方面花费了如此巨大的时间和精力在这个项目上，除了龙湾中心区在温州市未来城市建设中的占有重要地位的原因外，更是因为这个项目有两个编制的难点：

1、控规的调整对刚完成不久，而且质量相当不错的规划进行调整，需要我们既要清楚地了解现状和开发动态，更要理解原规划的思想和规划布局。也就是说要站在现实的基础上，顺着原来的规划决策继续向前走，而不能掉头重来。对于设计师来说，克服创作的冲动也很困难。而且你必须去检验原规划每一个细节，还要仔细揣摩原规划者的想法，调整的内容还要与各个部门沟通，而且按照按照新的城乡规划法，对于控规的调整有着严格的程序要求，必须经过充分论证。其间的工作量几乎要大于新作一个规划。2、城市设计如何与控规结合原来的城市设计方案在理念和整体空间效果上作的比较好，但是如何控制每个地块的开发方面做得不够。这一次如何优化呢？城市设计不是设计城市，不是像做建筑设计那样，做的越细、越出彩越好，关键是要考虑如何确定合理的设计目标，如何把目标转化为控制手段。所以这一次我们一方面在街道景观、地块总平、空间形态、建筑风格、建筑色彩材质等方面进行深化，另外一方面做了一些城市设计控制手段的尝试——就是“硬得更硬，软的更软”，把能够肯定和可以量化、指标化的内容纳入控规图则，把更多的不适合图则化的内容专门编制了一个清晰简明的城市设计导则。这样硬的法规化文件和软的导则文件文件，共同指导开发建设。根据项目的特点，我把成果分为四个部分向大家介绍：本次汇报主要内容一、原规划评估及本次规划调整的必要性二、控制性详细规划调整要点三、城市设计优化四、控规图则与城市设计导则第一部分原规划评估及本次规划调整的必要性区位规划范围控制性详细规划范围东起龙海大道，西至龙江大道，南起永定路，北至瓯海大道，并包括由龙江大道、龙海大道、瓯海大道围合成的三角地块，总面积为255.05公顷。

龙湾中心区位于龙湾区核心地带，北临瓯江，南接大罗山，西为永强建成区，东至永中建成区。规划范围——控制性详细规划范围东起龙海大道，西至龙江大道，南起永定路，北至瓯海大道，并包括由龙江大道、龙海大道、瓯海大道围合成的三角地块，总面积为255.05公顷。从最新的总体规划用地布局上看，本地区为东向发展轴线的主要节点，有较好的聚集与辐射功能。从城市建设现状来看，中心区离成熟的老城区较近，有良好的依托。中心区北部的瓯江、黄石山，南部的大罗山等都为本区块提供了良好的生态条件。区位良好的生态/交通/空间和经济区位，必然使得龙湾区在温州市滨海城市发展的大战略下成为了城市未来发展的重点地区和主战场。除了龙湾中心区城市设计和控制性详细规划，周边还编制完成了瑶溪片区控规/永中旧城保护规划/体系于中心规划，以及正在进行的更大范围的14.58平方公里的整合规划。这就要求我们要在更大的层面完成规划编制工作。上海同济城市规划设计研究院2008.10与周边区域关系与周边交通联系温州东部片区做为未来温州的城市副中心，是营造产业中心、商贸中心、新型居住地的主要场所。规划区正是温州东西发展轴的节点地段。根据周边规划，龙湾区城市中心区不仅需要满足自身公共设施配套外，更需要辐射约13万人口的周边片区，需提供服务与城市功能的公共服务设施，这样才与其定位相符合：龙湾区城市中心区将是龙湾区的政治、经济、文化中心；承担未来温州城市副中心的职能，以行政管理、文化娱乐、商务休闲、金融办公和生活居住五大功能为主导，集其他相关配套功能为一体的多功能、生态型、复合型的温州市城市副中心中心区。根据人均建设用地估计人口规模约为3.3万人，用地规模255.05公顷。除了龙湾中心区城市设计和控制性详细规划，周边还编制完成了瑶溪片区控规/永中旧城保护规划/体系于中心规划，以及正在进行的更大范围的14.58平方公里的整合规划。这就要求我们要在更大的层面完成规划编制工作。镇标路灵昆大道高新大道府东路府西路永宁西路瓯海大道永中西路原规划结构原规划解读龙湾区城市中心区将是龙湾区的政治、经济、文化中心；承担未来温州城市副中心的职能，以行政管理、文化娱乐、商务休闲、金融办公和生活居住五大功能为主导，集其他相关配套功能为一体的多功能、生态型、复合型的温州市城市副中心中心区。

德国AS&P建筑规划事务所方案中在准确的进行定位的基础上提出了龙湾区中心区的规划结构是“一轴五心，纵横相系”。“一轴”是指规划区内北起高尚别墅区，向南经行政中心大楼、商业中心、至活动中心终止的贯穿全区的主轴线。“五心”是指由主轴线串接的行政办公中心、商贸会展中心、商业中心、城市科教中心、城市活动中心五大核心功能区块。“纵横相系”是指南北向的文化休闲带和东西向的商业带两条功能带。3、用地布局居住用地共77.8公顷，占规划总用地的32.84%；其中瓯海大道以北布置一类居住用地，面积33.67公顷；永宁西路以南布置二类居住用地，主要为小高层的住宅用地及商住综合用地，面积45.92公顷。行政办公用地21.76公顷，占总用地的8.5%，位于永宁西路以北，龙祥路与龙江路之间。商务办公用地主要布局在永宁西路沿线的商务办公带及龙祥路以东。商业金融用地面积27.61公顷，沿永中西路呈带形分布。文化娱乐用地面积约8.51公顷,占总用地的3.59%，主要位于永中西路两侧的中央绿带上。医疗卫生用地面积1.99公顷，作为区级卫生院，位于永中西路与永定路之间。绿地总面积25.78公顷，占总用地的10.88%，其中公共绿地12.97公顷，防护绿地12.81公顷。道路交通用地71.65公顷，占总用地的30.25％，其中城市道路用地65.89公顷，广场用地为5.47公顷，社会停车场用地0.29公顷。永中西路镇标路灵昆大道高新大道府东路府西路永宁西路瓯海大道主干道次干道区内路轻轨线原规划解读绿化系统中央绿带防护绿带街区绿化交通系统道路系统

龙湾中心区承接温州城市总体规划所确定的交通网络，以方格网为主。原规划将道路等级划分为五个等级：城市快速道路-城市主干道－城市次干道－区内主路-区内次路。城市主干道结构为“两横两纵”：两横分别是瓯海大道、镇标路，道路红线分别为120米、50米；两纵分别为灵昆大道和高新大道，道路红线分别为50米、40米。城市次干道主要是指除主干路以外较高等级的道路，主要为府东路、永宁西路和永中西路。断面为40米、40米和40米。区内主路作为区块内部的交通联系，道路红线宽度控制在20米-26米之间。区内次路主要为中心区内各街区内部的交通性道路，宽度在12米-20米之间。

规划绿化景观系统由中央绿带、景观道路和街区点状绿化及水域景观系统构成。中心区的绿化景观系统可概括为“一轴多线、散点渗透”。组织中央绿带联系地段南北山体，构成绿化骨架，并结合道路设计几条横向和纵向绿化景观道路与之结合，在各用地内部，组织点状绿化。设计强调软质绿化、开放空间与硬质建筑界面的和谐共生，形成绿地、广场和城市地标的完整网络，使绿化在中心区多样空间中发挥积极的作用。开发时序：以龙湾区政府大楼建设为先导，以基础建设和景观环境建设为动力。以吸引人流的公建建设在先，以推动居住区的建设。原规划解读FR=0.9FR=0.8FR=0.5FR=1.8FR=0.3FR=1.95FR=3.2FR=2.65FR=1.68FR=1.3FR=2.25FR=2.85FR=2.77FR=0.16FR=3.3FR=2FR=3.87FR=1.5FR=2.5开发强度FR≤11<FR≤22<FR≤3FR>3灵昆大道永中西路镇标路高新大道府东路府西路永宁西路瓯海大道开发时序先期开发后期开发原规划解读中心区道路网体系已基本形成。灵昆大道和瓯海路立体交叉口已建成。已开发地块支路已建成。大部分支路网尚未形成。道路建设现状府西路永中西路永宁西路府东路瓯海大道府西路灵昆大道永宁西路高新大道永中西路镇标路原控规对城市建设发展起到了有效的指导作用，取得了诸多的成绩。1、道路建设情况龙湾中心区主要交通干道瓯海大道、龙江路、龙海路已建成并贯通；龙江路和瓯海大道立体交叉口已建成，永定路正在修建中；大部分中心区交通网体系已基本形成。

其中已开发建设的用地为219490平方米；已批待建的用地约250000平方米。主要为行政办公用地、居住用地和公共设施用地。

其中已开发建设的用地主要为行政办公用地、居住用地、商务办公和广场用地；已批待建的用地为一部分行政办公用地、公共设施用地和商业金融用地。C11C2C3S2R2R22已批、已建、待建用地性质用地批租情况永中西路镇标路高新大道府东路府西路永宁西路瓯海大道灵昆大道已批、已建、待建用地分布永中西路镇标路高新大道府东路府西路瓯海大道灵昆大道永宁西路2、土地批租情况规划区已批并建成的用地约22公顷，已批待建的用地约25公顷。已开发建设的用地主要为行政办公用地、居住用地、商务办公、文化娱乐用地和广场用地。已批待建的用地包括行政办公用地、公共设施用地和商业金融用地。已建建筑包括区政府大楼及文化宫。在建建筑包括一处商务酒店与两处居住区，分别是“锦绣江南”，“万康锦绣城”.新建建筑的高层突破了原来的高度控制；同时建筑肌理强调南北向，而不完全遵循原先的网格结构；建筑高度统一为18层，天机轮廓线缺乏设计和导引。建筑建设现状区政府大楼文化宫新建住宅区新建住宅区市政广场周边建筑建设现状新建住宅区已建建筑3、建筑建设情况规划区已建成公共建筑包括区政府大楼及文化中心。在建建筑包括人武部办公楼、边防办公楼一处商务酒店及两处居住区（“锦绣江南”与“万康锦绣城”）。调整必要性1土地开发政策发生变化原控规实施以来，温州和龙湾的城市建设产生新的情况，出现新的问题，提出新的要求，作为指导城市建设和发展的控制性详细规划也必须作出应对。在实施过程中发现原规划有些规定已不能适应新形势的要求，外部城市环境发生了一些变化超出了规划的预期，原规定与城市建设和发展也存在不少矛盾，具体表现在以下几个方面：1、土地开发政策发生变化国土资源部规定从2006年6月起一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，严格限制低密度、大套型住房的土地供应，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应。以集约利用土地为导向的城市土地开发策略要求城市中心区土地开发应集中紧凑，提高土地利用效率。温州市土地资源本来就十分紧缺，在土地开发过程中应精打细算，从实际需要出发，合理安排城市建设各项用地的比例。原规划中瓯海大道以北地块为一类居住用地，以高档别墅开发为主，与当前土地集约开发的指导思想不一致，土地使用性质有必要进行调整。由此带来人口容量的提高，以及相应公共设施和市政设施配套容量的提高。调整必要性2

越秀中学拆迁难度大2、越秀中学拆迁难度大越秀中学位于龙湾中心区政府大楼东侧的C地块中部，原规划中整个地块主要作为行政办公和商业金融用地，将越秀中学整体搬迁。从实际情况来看，越秀中学作为具有一定知名度的温州市重点中学，现状学校占地约7公顷，建筑面积近三万平方米，学校规模已有25个班级，一千多名学生。学校按照重点学校标准建设，现状建筑质量较好，并已建成400米环行跑道的标准田径场和1100平方米室内活动场。作为一个建校仅十余年、各方面设备均优异的公共服务设施。整体搬迁不可避免会产生负面效应，如现有资源的浪费、对学校教学、生活秩序的影响以及巨额的校园重建成本的筹集。越秀中学位于瓯海大道、永宁西路、龙海路及龙祥路围合地块的中心位置，学校距离周边主次干道均有一百米以上的距离，既不会影响主干路的交通，对周边环境影响不大，且周边地块未出让，可以借本次规划调整重新规划支路网，留出足够的行政办公和商业金融用地。调整必要性3

空间形态在实际建设中难以落实3、空间形态在实际建设中难以落实原规划空间形态存在一定的肌理与秩序，但是对于地块间的相互关系并没有明确的指导建议，而且与目前温州地区的实际建设情况不符。实际建设中经过修建性详细规划和建筑设计后的最终建筑形体与原规划差别较大，地块之间更难以协调。新建居住区高层建筑超出原控规的高度控制，天际轮廓线相对较单一，建筑朝向过于强调南北向。此外，原规划地块划分较小，开发规模受限，控制性详细规划有必要根据实际情况进一步调整与深化。调整必要性4

部分内容设计深度不够调整必要性5

城市设计与控规相结合4、设计深度不够原控规和城市设计在建筑风格、交通组织、地下空间、公共服务设施配套等方面虽有所涉及，但是深度不够，需要进一步深化。另外部分地块的控制指标不合理，需要调整。交通组织和市政等也需要深化5、城市设计和控规未能有效结合原控规虽然是经过城市设计之后编制的，但是城市设计的内容未能够向控规文本和图则转化，导致城市设计的意图和控制要求不能够指导开发建设。因此需要通过城市设计优化将规划思想、文本内容和图则等各个方面进一步整合，并落实到具体的图例中。第二部分控制性详细规划调整要点一、规划区功能定位龙湾城市中心区将是龙湾区的政治、经济、文化中心；承担未来温州城市副中心的职能，以行政管理、文化娱乐、商务休闲、金融办公和生活居住五大功能为主导，集其它配套功能于一体的多功能、生态型、复合型的温州市城市副中心的中心区。二、城市人口规模预测本次规划范围内的城市人口规模为3.7万人。三、规划结构四、居住用地经过对原规划的审视和对目前实施反馈的分析，本次规划总体上认同原控规的基本原则、整体结构、用地布局以及道路、绿化等系统设计，在原规划基础上进行了更加深入地分析、设计、计算，结合当地各个部门的反馈意见，主要在居住用地、公共服务设施、绿地、道路交通用地等四个方面进行了细节性地调整。1、居住用地居住用地总量基本保持不变，原规划居住用地共77.8公顷，占规划总用地的32.84%，调整后居住用地共81.59公顷，占可建设用地的33.90%；原规划一类居住用地33.67公顷，二类居住用地44.13公顷，商住用地1.79公顷调整为二类居住用地59.97公顷，商住混合用地7.36公顷，居住区级公共服务设施用地14.26公顷。居住用地控制性指标的调整：（1）瓯海大道以北A街坊一类居住用地调整为二类居住用地，设置一所18班小学、一所幼儿园；原规划居住用地容积率为0.5和0.8，调整后容积率为1.2，小学、幼儿园容积率为0.8；原规划建筑密度为35%和40%，调整后建筑密度为30%和35%；原规划建筑限高为12米和15米，调整后建筑限高为21米，小学幼儿园建筑限高为12米；原规划部分居住地块绿地率为50%，调整后A地块居住用地绿地率为35%。（2）瓯海大道以南C街坊保留越秀中学，原规划部分商业金融用地根据实际情况调整为居民回迁的二类居住用地，容积率由2.0调整为2.1，建筑密度由40%调整为25%，建筑限高由60米调整为40米。（3）瓯海大道以南F街坊居住地块合并为F-12地块，合并后容积率由2.1、2.5调整为2.5，建筑限高由40米、55米调整为60米，绿地率由35%调整至30%。（4）瓯海大道以南G街坊靠近龙祥路与永定路的地块G-05、G-11由二类居住用地调整为商住混合用地；用地性质调整后，G-05、G-11地块原规划容积率为2.1和2.2，调整后容积率为3.0、3.5；原规划建筑密度为25%，调整后建筑密度为40%；原规划建筑限高为55米，调整后建筑限高为60米和80米；原规划绿地率为35%，调整后绿地率为30%。调整合并G街坊部分地块，形成两个较大地块G-06、G-12，合并后容积率由1.4、1.9、2.1、2.8统一调整为2.5，建筑限高由40米、55米、60米统一调整为60米，G-12地块绿地率由35%调整至40%。五、公共设施用地2、公共服务设施（1）行政办公用地B街坊沿永宁西路三个地块B-04、B-11、B-12建筑限高由36米、60米、36米调整为46米、56米、46米，绿地率由30%调整至35%。C街坊行政办公地块建筑高度由36米调整为40米，绿地率由30%调整为35%。（2）商业金融用地A街坊增加商业金融用地，结合中央绿化轴线布局，服务于瓯海大道以北的生活区，容积率为1.0，建筑密度为30%，建筑限高为12米，绿化率为35%。C街坊保留越秀中学后，根据新的路网划分商业金融用地地块，C-09、C-14、C-18容积率由1.5、1.8、2.4调整为2.0、2.0、2.6，建筑密度由30%、40%、60%调整为40%、40%、45%，建筑高度由36米调整为40米，绿地率由30%调整为35%。D街坊沿永宁西路商业金融用地绿地率由30%、20%调整为35%；沿永中西路D-16、D-17地块建筑密度由60%调整为45%；D-04地块绿化率由30%调整为35%，D-16地块绿化率由20%调整为35%，D-17地块绿化率由20%调整为30%。F街坊沿永中西路F-02、F-05、F-06地块容积率由3.2、2.2、2.9调整为3.0，F-06地块绿地率由20%调整为30%。G街坊沿永中西路G-01、G-02、G-04地块容积率由2.1、1.9、1.5调整为3.0，绿地率由20%调整为25%、25%、35%。（3）文化娱乐用地A街坊增加文化娱乐用地，容积率为0.8，建筑密度为30%，建筑限高为12米，绿化率为35%。F街坊增加文化娱乐用地，容积率为2.0，建筑密度为40%，建筑限高为60米，绿化率为35%。六、越秀中学街坊八、绿地系统中央绿带防护绿带街区绿化绿化主轴河道绿廊组团绿化防护绿地原绿地系统规划绿地系统4、绿地（1）延伸南北中央绿化轴线中心区北部的瓯江、黄石山及南部的大罗山等都为本区块提供了良好的生态条件。中央绿带贯穿中心区构成绿化骨架，绿化带宽度为80—200米，是龙湾区的重要城市轴线和生态廊道，其狭长形态为中央公园附近地段提供了最佳的可接近性，形成一条结构轴、景观轴、生态轴、文化轴。原规划的范围为中央绿带至瓯海大道，瓯海大道北部通过龙祥路以东控制40米防护绿带联系黄石山和大罗山，布局相对分散，使联系黄石山和大罗山的生态廊道在系统上呈现断裂。调整后将龙祥路东侧的绿化带宽度适当减少，结合现状水系与公共服务设施将中央绿化轴线延伸至黄石山脚下，形成一条延续而完整的中轴线，打通南北生态廊道。北部绿化带内设置学校、幼儿园、商业、会所等服务设施。（2）完善防护绿地原规划只在快速道路及主要道路两侧设防护绿地，调整后沿瓯海大道、龙江路、永定路设置连续的防护绿地，减少快速路、主干路的对中心区的影响。（3）部分组团绿地由线形绿地调整为块状绿地原规划中部分线形分散绿地调整为集中式块状组团绿地，并与滨水绿地相衔接。在绿化用地面积不变的前提下，为每个组团提供一个休闲娱乐健身的场所。（4）修正计算方法原规划中，将沿河道控制的10—20米绿地划为水域用地并计入非建设用地。本次规划按照《温州市城市规划管理技术规定》（2004年）的要求，将这部分绿地划入公共绿地，允许在滨水公共绿地开辟公共活动空间，建设滨水步行道路、构筑物等公共活动设施。七、绿地系统地块划分原规划由“井”字形次干道将中心区土地划分为11个街坊，再由支路、河道及绿线等划分了85个地块。地块面积由北至南逐渐变小，10公顷的地块主要集中在瓯海大道北侧的近山区域，其他地块如行政办公、公园和居住用地的规模较小，主要为3—5公顷，商业金融地块划分较小，有利于集约开发和提高商业地块开发的灵活性。行政办公用地和商业用地的划分基本符合发展需要，而部分居住用地则面积过小，不利于整体开发以及居住用地内部开放空间的布局，影响城市整体空间效果的营造。通过我国城市居住区规模的研究表明，城市住区规模以3—6公顷为主，适当发展10公顷以上和3公顷以下用地规模。在本次规划调整中，根据土地的批租、建设情况和道路建设情况，在原方案的基础上，增大靠近永定路附近的居住用地规模。6、道路在原规划路网结构上，考虑保留越秀中学、部分“丁”字型交叉路口的交通影响、地块集中开发的市场需求等问题，局部调整支路网系统：（1）保留越秀中学，将该地块路网调整为越秀中学外围环形路网，保留永宁西路东侧出入口，并与永宁西路南面地块的支路相通。（2）城市支路交叉口间距宜为150—300米。原规划方案“丁”字路口过多，且交叉口间距小于50米，这样极有可能在将来成为瓶颈路，致使道路网支离破碎，无法成为一个有效的整体。调整方案将部分“丁”字路口疏通为“十”字路口，使道路系统成“井”字网络结构。同时考虑中心区发展，在不同发展阶段对部分规划支路采取交通管制。永中西路以南地块局部调整支路位置，使其尽可能与周边现有道路衔接。局部道路的线型改为弧形，增大划分地块的面积。7、停车（1）停车配建指标原规划采用的停车标准较低，原规划停车指标，不能满足中心区的停车需求。而按照《温州市城市规划管理技术规定》（2004试行版）的规定，停车配建指标相对较高，验算得出多数地块满足自身停车配建要求需至少开挖地下二层停车库，且以上计算得到的停车面积仅考虑地块自身配建需要，尚未考虑对外开放停车需求。结合现有开发条件，根据浙江省《城市建筑工程停车场（库）配置标准》中机动的配建指标、《温州市城市规划管理技术规定》中关于建筑停车的配建指标与地下车库一般开发规模的综合比较及方案模拟分析，对《温州市城市规划管理技术规定》（2004试行版）中的停车指标做出部分折减，确定中心区公共建筑停车配建指标。同时规定，实际开发中应保证各地块地面停车位占停车位总数的15%以上。（2）公共停车泊位原规划中心区设置3处公共停车场，面积44491平方米，其中地下公共停车场面积39317平方米。调整后中心区设置8处公共停车场，面积73250平方米，其中地下公共停车场面积42000平方米。从已建行政办公地块的停车现状来看，配建停车位数量偏少，缺少社会停车位，主要依赖道路和工地上临时的停车位，停车供给与需求处于一种低水平平衡状态。本次调整结合行政办公建筑及商业金融建筑的建设，加强配建停车的执行力度，鼓励配建停车场对社会开放，增加公共停车泊位的供应量。同时规定行政办公用地需另外提供不少于30%比例的公共停车位；商业金融用地提供不少于10%比例的公共停车位。8、地下空间原规划对于地下空间的开发没有规定。本次调整特别制定引导中心区地下空间开发的技术标准和规范，将地下空间控制标准纳入控制性详细规划图则中。同时考虑近远期开发相结合，提出规划的应对措施：近期地下空间开发以停车为主，通过控制开发深度与开发容量，为未来预留地下空间；当中心区达到一定规模时，可以将部分预留的地下空间作为复合功能使用。城市建设用地面积(公顷)单位建设用电负荷指标(kw/hu)总量计算(kw)公共设施用地61100061000居住用电7740030800道路广场7110710同时系数0.85合计78633.5二、供电系统规划1、供电规划（1）用电负荷预测根据龙湾区行政中心区控制详细规划安排的各类建设用地规模，采用单位建设用地负荷指标法，进行负荷测算：预测中心总用电负荷为7.8万kw（2）供电电源规划本区设置两座110kw变电所，具体位置详见电力工程规划图。变电所采用户内式结构，设置容量远期为2台50MVA变压器。两座变电所高压110KW电源均引自南向度山220KW变电所，另外本区城安排12座开闭所，各自向周边地块供电,电力走廊规划在道路的东南侧。（3）电压导压

规划城市中压配电网10千伏，城市低压配电为380/220伏。（4）供配电网本区通过两座110KV变电所供电，区内10千伏中压形成双向双环网络线，10KV配电线路采用交联聚氯乙绝缘电力电缆埋地铺设。四、邮电设施规划1、规划原则适应社会事业发展需要,实现邮电能力的增长具有一定的超前发展和优先发展。

以市场需求为导向，采用先进的通讯手段和设备，注重近远结合，分段建设。2、邮政规划规划设置邮政局的个数为1个。沿城市主要商业街道和住宅小区设便民投递筒和邮政报刊亭，发展以方便用户日常生活所需的服务项目。3、电信规划规划住宅电话每户一部，办公建筑按25平方米每部，文化娱乐建筑按110平方米每部计算，规划区共设置电话约2万门，规划办公楼必须考虑智能化综合布线系统，住宅预防一户两线。沿主要街道每隔50米，次要街道每隔100米设一卡式电话亭。4、有线电视规划规划无线广播电视覆盖率100%，有线广播电视覆盖率100%，有线电视电缆采用地下埋设。有线电视系统所采用的模式为有中心前端的系统模式。除具有本地前端外，还在各分散的覆盖地域中心设置中心前端，本地前端主各中心前端采用干线或超干线连接，各中心前端再通过干线连接主支线和用户分配网络。5、光缆建设加强通信光缆的建设，提高服务水平，实现光缆进入小区。6、宽带网络规划注重通信宽带化的建设，提高通信网络的速度，在中心区的建设中应同时考虑宽带网络的建设。用地性质用地规模(公顷)用水量标准(吨/日、公顷)用水量(吨/日)居住用地44.1325011032.5商住用地1.79175313.3公共设施61.6620012332道路广场用地71.65201433.0绿地用地25.7815386.7别墅用地33.671003367小计28864.5不可预见用水按总用水10%合计31750.95一、给水排水规划1、给水规划（1）用水量预测：根据本区用地性质,用地规模取相用的用水标准估算：(计算范围包括，规划区及龙江大道向西和龙海大道向东各300米范围住宅区)。最高日用水量估算表1即最高日用水量3.17万吨/日，用水时变化系数Kh＝1.4。（2）供水系统本区由龙湾区供水系统供水，给水管就近接入并形成环状。一般多层建筑由室外直接供水，高层建筑自行解决水压问题。（3）给水管道的敷设区内的给水管基本沿道路敷设，区内给水管径为DN400,DN300,DN200,按规范布设消火栓，消火栓间距不大于120米，给水管于道路下最小覆土不小于0.7米，管木材采用球墨铁管。并在各供水区段设闸阀以便检修。污水规划排水体制本区采用雨污分流的排水体制。污水量估算本区的污水量按用水量的80%估算，最高日污水量为2.6万吨/日。污水排放出向本区的污水在建筑单位内部简单的处理后(主要是化粪池处理)，排入市政管道。近期本区污水主要是经瓯海大道向西排入龙湾片的污水泵站，统一到瓯江排放，其中已留有本区的接口口径为(800)。远期，污水沿瓯海大道向东进入蓝田的污水处理厂处理后排入东海。建筑室外设化粪池，工业企业内部及有特殊要求的建筑应预处理相应的有毒污水，才能排入市政污水管道。（沿机场大道污水管道重建）（4）污水排放系统

按照本区的总体规划和地质资料，污水沿龙江大道，龙海路向瓯江排放，污水采用重力流。（5）污水管道区内污水管尽可能沿道路布置，管径为￠300，￠400，￠500三种，管道在道路下最小敷土厚度不小于0.7米，管材采用自压力管式,双壁波纹管。（由施工时候定）雨水规划（1）规划原则

雨水就近排放到内河，尽量减小距离和埋深,减小投资。（2）雨水计算

暴雨强度公式(温州地区)

Q=167×13.274(1+0.573lgp)

(t+12.64)0.664

其中重现期P=1年（3）雨水管道区内雨水管道沿道路敷设，管径有￠300￠400￠600￠1200四种，管道就近接入河道，管材采用钢筋混凝土管，最小覆土不小于0.7米。三、燃气规划1、规划原则技术先进，安全可靠，经济合理，综合利用，保护环境。结合龙湾中心的实际情况，合理利用能源和节约能源，同时考虑利用东气西输的时机，逐步完善区内的燃气供应系统，近远期结合，近期主要是小区瓶贮式，远期管道输送到户。规划指标及管网（远期）（1）用气量规划

居民生活用气定额按3750MJ/人，年，普及率99%。年总用气量为140万。（2）燃气源选择

中心燃气气源为龙湾天燃气输配管网。（3）管网压力级制

中心燃气管网采用中压一级的输配方式。（4）管网布置管网近期，远期分布实施，管网尽量靠近负荷中心，沿道路环状布置，燃气管道输送以小区式街区为独立供应系统，一般800-1200户为一供应单元，每单元设气化站一座，设贮气瓶，气化器，调压器等设备，供气压力为5×104pa，采用二级制中低压供气系统。五、防洪工程规划1、规划原则根据国家有关中等城市的洪水标准设防的规定，结合中心区现状，建立完美的防洪体系。利用城市道路骨架，使城市道路与防洪相结合，道路标高不低于相应防洪标准，河道上的桥梁梁底标高达到河道通航要求，和桥下部防护绿地人行通过要求。利用区内的现有河道，对河道进行疏泻，清除，加强河道在防洪中的蓄洪，泄洪能力。结合上一级的规划要求，做到高标准，高起点与超前。2、有关防洪标准重现期：重现期采用100年。考虑到有关投资结合实际，本区实际近期采用50年。

设计洪水位：本区的洪水位为4.60米(黄海高程)。

暴雨强度：同雨水规划。

径流系数：建筑密度较高地区：×取0.9。

建筑密度较低地区：×取0.6。

道路：×取0.9。

绿地：×取0.3。

由于本区城内建筑密度较高，绿地率也较多，综合取×0.7。3、有关防洪措施利用现有的河道，进行整治，加强防洪能力。对河道两岸进行驳坎、河道疏泻、加宽。六、环境卫生设施规划1、垃圾的处理规划采用垃圾袋装化和密闭垃圾屋的城市生活垃圾收集清运方式，由环境卫生车辆将小型的密闭式收集站运主大型的垃圾中转站，然后压缩后运至垃圾处理场处，以清灭二次污染，改善市容环境。2、远期的发展垃圾近期收集仍以垃圾容器为主，远期严格实行分类，分质，减量生产，由环卫工人上门收取。经回收利用后，再到垃圾填埋厂最终处理的方法。3、垃圾收集点设置原则小型密闭式垃圾收集站按居住区服务年径不超过70米和在高层住宅每幢设置一处，单位独立设置一座，并按规划每座用地面积40平方米左右，内设有垃圾箱（收集站，中转站具体详见图纸）中转站力求垃圾存放和转运不外露，本区高一座面积300平方米与周围建筑间隔不小于5米。4、公厕规划城区公共厕所在总体上按常住人口2500到3000人设置一座的标准设置。布置在流动人口密集的街道，商业区间隔300到500米设置一座，一般道路小于800的设置一座，居住区每平方公里不少于3座，此外城市广场，车站，公园等公共场所均应设置。第三部分：城市设计原城市设计主要问题：1、缺乏建筑界面、建筑色彩和风格等内容的深入研究；2、城市设计内容在控规图则中体现不足，没有将城市设计内容融入控制体系城市设计研究重点城市设计框架建筑色彩和风格街道界面分析空间形态调整延续原有结构强化其他专题研究落实控规体系原有城市设计框架解读；明确本次优化的主要城市设计要素；对城市设计各要素控制。通过案例分析和实地调研，界定控制原则；明确控制分区；具体落实控制内容。对原方案建筑立面和空间形态进行分析；明确控制原则和方法；针对主要建筑界面进行控制。比较原来城市设计空间形态方案；结合控规的用地布局调整深化方案；结合三维形态进行空间推敲。控规图则刚性内容融入控规图则城市设计框架主要空间轴线（一纵两横）特色风貌区（四区）主要景观界面（街道界面、滨水界面、临山界面）主要景观节点（交通入口节点、视线景观节点、活动广场节点）步行路径（中央公园步行、临街商业步行、绿化林荫步行道）城市设计框架主要空间轴线（一纵两横）城市设计框架特色风貌区（四区）城市设计框架主要景观界面（街道界面、滨水界面、临山界面）城市设计框架主要景观节点（交通入口节点、视线城市设计框架步行路径（中央公园步行、临街商业步行、绿化林荫步行道）

中心区作为龙湾区的重点发展新区，建筑的风格、色彩、体量等要素的设计应体现现代新区的活力与时代创新的精神。

强化建筑的地方性，从地方文化发展脉络中寻求符合场地特征与城市特征的要素；反映城市传统，突出地方特色，考虑地方文脉、风俗和传统建筑材料和特性。同时应该符合地方的地域气候条件、山水特征等。

尊重中心区已建建筑的建筑风格；遵循原来城市设计方案对建筑风格的设计要求，反应城市设计的作为一种持续的过程。同时，应该与建筑的功能相一致。现代性地方性延续性1.控制原则契合城市文脉契合场所特征体现建筑功能建筑从区域和整体的角度进行色彩和风格控制，主要划分为3个分区5种建筑类型：（1）居住----现代水乡体现现代简约素雅的中式建筑；反映与水融合的轻盈与流畅；庭院型；建筑材料以地方建筑材料素水泥及浅色涂料为主，局部贴木材；主色调为白色、浅灰色、深灰，局部辅色为灰色或褐色；平屋顶或坡屋顶，坡屋顶亦为现代感简单坡顶。（2）行政商务----现代简约现代风格的现代新颖、端庄典雅、简洁大方，避免过于繁琐的墙面或屋顶形式；建筑体量较为稳重大气；对称型建筑为主；部分庭院围合，临水亦可用跌落式建筑；主色调以白色、浅灰色为主，局部用砖红色或木本色点缀。（3）商业文化----精致活泼精致活泼的建筑风格，体现艺术与新颖。允许采用鲜艳明快的主色调，但必须亲民、宜人。控制分区建筑风格和色彩（1）居住----现代水乡体现现代简约素雅的中式建筑；反映与水融合的轻盈与流畅；庭院型；建筑材料以地方建筑材料素水泥及浅色涂料为主，局部贴木材；主色调为白色、浅灰色、深灰，局部辅色为灰色或褐色；平屋顶或坡屋顶，坡屋顶亦为现代感简单坡顶。低层居住建筑应采用庭院式布局，户户有院；建筑形式应以江南民居为建筑创作原型，形成“现代水乡”的现代高档住区；户外公共空间景观环境应注重“小桥流水”的亲水空间的设计和江南意境的营造；建筑材料以当地素水泥及涂料为主，局部辅以木材、石材；建筑色彩素雅，应以深灰、白为主色调，以浅灰、褐色、木本色为辅色调，突出“粉墙黛瓦”的江南建筑格调。多层、高层居住建筑建筑形式宜解构式运用江南住宅的建筑构件，形成水乡特色的“花园式公寓”；建筑色彩应淡雅明快，以深灰、蓝灰、白色为主色调；建筑应注重屋顶绿化与阳台绿化，鼓励“阳光阳台”的建筑设计创作；应形成宜人亲切的户外环境，注重亲水的活动空间的创造。庭院亲水空间建筑材料色彩素雅现代水乡户外环境色彩淡雅绿化阳台花园式公寓3.不同类型建筑的控制（2）行政商务----现代简约现代风格的现代新颖、端庄典雅、简洁大方，避免过于繁琐的墙面或屋顶形式；建筑体量较为稳重大气；对称型建筑为主；部分庭院围合，临水亦可用跌落式建筑；主色调以白色、浅灰色为主，局部用砖红色或木本色点缀。商务办公建筑应注重建筑立面的统一协调，建议采用相似的线脚、立面分隔与窗墙比；行政办公建筑建筑后退道路红线应一致，形成完整直线的建筑贴线界面；建筑风格应统一，主色调以白色、浅灰色为主，局部辅以砖红色或木本色；相似线脚建筑界面建筑色调立面协调3.不同类型建筑的控制（3）商业文化----精致活泼精致活泼的建筑风格，体现艺术与新颖。允许采用鲜艳明快的主色调，但必须亲民、宜人。建筑色彩可以采用暖色的砖红、桔色、米色为主色调；建筑材质建议以砖、石材贴面为主。商业建筑建筑后退道路红线应一致，沿街面应提供宽度相同的骑楼；底层商业建筑统一层高为5米；骑楼、底层建筑应注重建筑细部的设计，应有亲切近人的细部；建筑色彩应以暖色的砖红、桔色、米色为主色调；建筑材质建议以砖、石材贴面为主。文化建筑作为提升地区形象和认知度的重点，应成为建筑招投标设计的重点,鼓励进行“土”而“新”的建筑创新；建筑形式应具有现代感、艺术感、新颖感、国际化特质。连续骑楼底层细部建筑色彩建筑材质3.不同类型建筑的控制龙祥路（东侧）龙康路（西侧）永宁西路（北侧）永宁西路（南侧）永中西路（北侧）永宁中路（南侧）重要建筑界面1、原来方案界面城市设计与控规指标不一致的地块（1）.原有城市设计方案同控规指标不一致，根据原方案形成的立面轮廓线并非真实的轮廓线。例如：

C街区（C-04）行政办公用地控规指标中容积率1.8，按照城市设计方案建筑层数为五层，计算得到容积率仅为1.3。

G街区G-01地块商业金融用地容积率为4.1，按照城市设计方案建筑层数为18、24、32层计算容积率达到5.1。2、原有城市设计方案存在问题（2）.部分地块城市设计方案不符合城市规划及建筑设计规范。例如：

G街区G-01地块的三栋50米至100米高层建筑的建筑间距仅为4米，建筑消防设计规范强制性规定高层建筑之间的最小间距为13米。（3）.沿中央绿化轴线两侧的点式高层均质排列，高层建筑与周围建筑和谐性差，天际线呆板。2、原城市设计天际线存在问题总体原则：

点线面相结合的关联性，从多角度、多方法欣赏龙湾区城市天际线和街景立面。

面----形成具有多项维度、多要素复合的城市“天际面”。沿中央绿轴、永宁西路和永中西路两侧为主要界面，保证大于50%贴线率，以形成连续的街廓。

线----设计动态观察的线形路径,线形景观走廊串联流动的城市风景,通过“虚实”的转换和交替以及有规律的高低起伏，形成韵律感和节奏感。

点----包括两个层次，一是提供观景点驻足空间，设计观察天际线的经典视角，散点透视欣赏中心区天际轮廓线；二是控制天际线的制高点，为了突出高层建筑的宏伟感和加强天际线的节奏变化，可以使高层建筑的尺度与一般建筑拉开一定的距离，以增加视觉上的对比效果。3、规划原则延续原城市设计方案的空间梯度设计

将竖向空间分成四个层次进行组织，共同构筑起高低错落、疏密有致的街道空间。整体以中央绿化轴线为中心，沿着中央绿化轴线展开此起彼伏的人工山脉轮廓线，形成舒展的空间尺度。（1）第一层次：广场、中央绿地、沿水域公共绿地、街道等开放空间构成第一层次，成为缓冲区，缓冲了中心区高层建筑的压迫感。（2）第二层次：瓯海大道以北低层建筑与多层建筑组合作为第二层次，整体低于瓯海大道以南建筑，以凸现背景山体的层次感。（3）第三层次：瓯海大道以南政务中心两侧街区建筑低于政务中心，作为第三层次，衬托政务中心的庄重威严。（4）第四层次：永宁西路以南建筑以集约开发的小高层建筑为主，作为第四层次。其中永宁西路与永中西路沿街商业金融建筑整体高度高于其他建筑。4、天际线规划123344行政办公----简洁庄重风格现代新颖、端庄典雅、简洁大方，避免过于繁琐的墙面或屋顶形式；建筑体量较为稳重大气；以对称型建筑为主；主色调以白色、浅灰色为主。应注重建筑立面的统一协调，建议采用相似的线脚、立面分隔与窗墙比；建筑立面不宜采用大面积的玻璃幕墙。行政办公裙房:(1)沿府东路行政办公街区建筑裙房层高应保持一致，裙房高度为12米;(2)严格控制85％的建筑贴线率，以保证沿街界面的完整；不同时序的建造要保持原有立面要素的节奏;(3)二层以上范围，玻璃门窗的面积不得超过墙面的50%；不允许全部安装玻璃的幕墙；(4)墙面的收分要使底层和二层结构分明；入口门厅采用统一尺度的划分方式。(5)建筑的主入口应该位于一层面向主要街道，如果建筑有个突出的景观特征的入口，又朝向有特殊意义的方位，才由设计师考虑放在侧面；在街角或朝向两条街道的建筑应该把入口开在主街上或相交处，临接公共步行道.街景立面风格商业裙房----精致活泼风格

允许采用鲜艳明快的主色调体现精致活泼的建筑风格，体现艺术与新颖。建筑色彩应以暖色的砖红、桔色、米色为主色调；建筑材质建议以砖、石材贴面为主。永宁西路两侧及以南沿街的底层应保留商业用途。商店在临街的设施中占有75%的比例。商店的入口间距不超过15米。沿街建筑底层墙面的收分要使底层和二层结构分明；同一街区底层外墙面高度保持一致，底层商业建筑统一层高为5米；商店的深度至少有10米；商业建筑的门窗和橱窗（面向底层步行道的）保持至少80%的透明比例；建筑室外地面与室内外的地坪以缓坡相接，如设踏步，应同时设坡道。居住建筑----现代水乡风格

体现现代简约素雅的中式建筑；建筑材料以地方建筑材料素水泥及浅色涂料为主，局部贴木材；主色调为白色、浅灰色、深灰，局部辅色为灰色或褐色；平屋顶或坡屋顶，坡屋顶亦为现代感简单坡顶。建筑形式宜解构式运用江南住宅的建筑构件，将活跃的城市气息渗入新形式的居住区，形成水乡特色的“花园式公寓”。商业办公----现代简约风格

以银白色、灰色为主调，敷以玲珑剔透玻璃体、突出标志性，引领城市中心区商业办公风尚。简洁的外立面，允许使用大面积玻璃幕墙，其错落式屋顶，通透的材质、细腻的照明、突出晶体建筑的通透晶莹。1.整体轮廓线:府东路东侧的整体轮廓由低至高逐渐向南延伸。瓯海大道北部以多层和低层相结合，中心公共服务设施的高度略高于居住建筑；瓯海大道南部以永中西路商业建筑及酒店为视觉焦点，形成有规律的高低起伏的建筑轮廓线，向南渐次升高，至镇标路中心区地标建筑达到高潮。2.裙房:瓯海大道南部沿府东路同一街区建筑裙房层高应保持一致，并严格控制贴线率，以保证沿街界面的完整；不同时序的建造要保持原有立面要素的节奏。二层以上范围，玻璃门窗的面积不得超过墙面的40%；不允许连续排列的窗户或全部安装玻璃的幕墙。3.底层：永宁西路以南沿街的底层应保留商业用途。商店在临街的设施中占有75%的比例。商店的入口间距不超过15米。沿街建筑底层墙面的收分要使底层和二层结构分明；同一街区底层外墙面高度保持一致，高度至少有4.8米，至多不超过6米；商店的深度至少有10米；商业建筑的门窗和橱窗（面向底层步行道的）保持至少80%的透明比例；建筑室外地面与室内外的地坪以缓坡相接，如设踏步，应同时设坡道。4.第五立面：提倡屋顶层平面后退以减少建筑体量；沿街建筑的顶层局部作退台处理，使得建筑群天际线错落有致，富有变化。结合建筑退台，将建筑屋顶和构筑物平台的“第五立面”进行绿化，形成屋顶花园。提倡“绿化台地”与地面绿化生态环境遥相呼应，形成城市立体绿化.5.特色：突出行政办公、金融商业和居住社区复合多样的风貌特色。办公及大型商业金融建筑选用材料包括砖、石料、钢、透明或浅色的玻璃。以对称型建筑为主；主色调以白色、浅灰色为主。底层商业采用暖色的砖、石料、钢、透明或浅色的玻璃。居住建筑体现现代水乡风格，通过门廊、凸窗和阳台的处理取得协调。A、龙祥路（东侧）街景立面调整方案降低中部建筑层数增加高层建筑，成为天际线的制高点调整建筑层数及型体降低建筑层数原城市设计方案瓯海大道永宁西路永中西路1.整体轮廓线:府西路西侧的街景立面，应与东侧街景立面相呼应：由低至高逐渐向南延伸，以永中西路商业建筑及酒店为视觉焦点，两侧形成韵律感强烈的天际轮廓线。2.裙房:瓯海大道南部沿府东路同一街区建筑裙房层高应保持一致，并严格控制贴线率，以保证沿街界面的完整；不同时序的建造要保持原有立面要素的节奏。二层以上范围，玻璃门窗的面积不得超过墙面的40%；不允许连续排列的窗户或全部安装玻璃的幕墙。3.底层：永宁西路以南沿街的底层应保留商业用途。商店在临街的设施中占有75%的比例。商店的入口间距不超过15米。沿街建筑底层墙面的收分要使底层和二层结构分明；同一街区底层外墙面高度保持一致，高度至少有4.8米，至多不超过6米；商店的深度至少有10米；商业建筑的门窗和橱窗（面向底层步行道的）保持至少80%的透明比例；建筑室外地面与室内外的地坪以缓坡相接，如设踏步，应同时设坡道。4.第五立面：提倡屋顶层平面后退以减少建筑体量；沿街建筑的顶层局部作退台处理，使得建筑群天际线错落有致，富有变化。将建筑屋顶和构筑物平台的“第五立面”作为“第二地面”进行绿化，形成屋顶花园。提倡“绿化台地”，与地面绿化生态环境遥相呼应，形成城市立体绿化.5.特色：突出行政办公、金融商业和居住社区复合多样的风貌特色。办公及大型商业金融建筑选用材料包括砖、石料、钢、透明或浅色的玻璃。底层商业采用暖色的砖、石料、钢、透明或浅色的玻璃。居住建筑通过门廊、凸窗和阳台的处理。取得协调。B、龙康路（西侧）街景立面调整建筑体量调整建筑层数及型体沿街建筑的顶层局部作退台处理调整高层建筑比例原城市设计方案瓯海大道永宁西路永中西路调整方案1.整体轮廓线:永宁西路北侧的街景立面，以龙湾区政务中心为视觉焦点，两侧建筑低于政务中心，形成有规律的高低起伏的建筑轮廓线。2.裙房:同一街区建筑裙房层高应保持一致且整体低于政务中心裙房，严格控制贴线率，以保证沿街界面的完整；不同时序的建造要保持原有立面要素的节奏。3.底层：应适当保留商业用途，商店在临街的设施中占有不少于30%的比例。商店的入口间距不超