物业管理法律常识讲座

物业管理法律法规讲座广东铭致律师事务所律师张强1392818274188885926精选ppt与物业管理有关的法律法规以及规章制度?物权法??物业管理条例??广东省物业管理条例??住宅专项维修资金管理方法??业主大会和业主委员会指导规那么??最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用

法律假设干问题的解释??最高人民法院关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律

假设干问题的解释?精选ppt一、各职能部门在物业管理活动中的职责街道办事处、乡镇人民政府职责：指导协助协调纠纷具体方式1作为筹备组成员参与业主大会筹备组。2处理纠纷

精选ppt行政指导行为

1．行政指导是非权力行政活动。不以国家权力为后盾。2．行政指导是一种事实行为。3．行政指导是行政机关单方面的意思表示，属于单方行为。4．行政指导一般适用于有较大幅度弹性的管理领域。5．行政指导适用法律优先的原那么。6．行政指导是一种外部行为。精选ppt行政指导行为非强制性表象特征：示范、倡导、咨询、建议、训导精选ppt行政指导行为的“不可诉性〞不具有强制力的行政指导行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围。【最高人民法院?关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉假设干问题的解释?第一条第二款第〔四〕项】本义：不具有强制力是行政指导行为的根本特征。精选ppt反之违法要求履行义务不履行行政指导的法定职责主观成心或重大过失而作了行政误导精选ppt建议在指导协助业主成立业主大会的过程中，多使用建议的指导性意见。防止使用强制性的语言。精选ppt物业管理区域de划分备案房地产行政主管部门，明示商品房买卖合同中。

精选ppt划分依据：1、规划红线图

2、公用设施设备是否可分割

3、社区建设因素精选ppt旧城区、城中村

征求相关业主意见后，确定物业管理区域精选ppt物业管理区域备案【房地产行政主管部门】明示【买卖合同】。精选ppt三、业主第十条房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。精选ppt物业管理权的来源业主权利专有权〔独立性：1、构造2、使用，3、登记〕1、内部权利 共有权2、外部权利:管理权〔业主成员权的范畴〕精选ppt?最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用

法律假设干问题的解释?第二条建筑区划内符合以下条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有局部：〔一〕具有构造上的独立性，能够明确区分；〔二〕具有利用上的独立性，可以排他使用；

〔三〕能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有局部的组成局部。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。精选ppt?最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用

法律假设干问题的解释?第三条

除法律、行政法规规定的共有局部外，建筑区划内的以下局部，也应当认定为物权法第六章所称的共有局部：

〔一〕建筑物的根底、承重结构、外墙、屋顶等根本结构局部，通道、楼梯、大堂等公共通行局部，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构局部；

〔二〕其他不属于业主专有局部，也不属于市政公用局部或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。精选ppt其他合法占有买卖赠与所有权人业主精选ppt四、筹备业主大会1、成立的条件：A、50%〔已交付使用的物业建筑面积到达物业管理区域建筑面积百分之五十的〕B、20%〔百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。〕精选ppt成立的条件：50%20%交付使用的物业建筑面积达到百分之五十的联名提出成立业主大会的书面要求。）精选ppt2、筹备组的成立：A、人数7～15人〔业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成〕B、60%〔业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十〕C、7日〔业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告〕D、3个月〔业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议。〕精选ppt精选ppt3、建设单位的义务：A、书面报告B、参与筹备组C、协助筹备组工作精选ppt4、物业公司的义务人力支持第十四条建设单位和物业效劳企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的根本资料〔包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等〕、已筹集的专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。精选ppt5、筹备组职责：第十五条业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议。业主大会筹备组履行以下职责：〔一〕确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；〔二〕拟订管理规约草案和业主大会议事规那么草案；〔三〕确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；〔四〕确定业主委员会委员候选人产生方法及名单；〔五〕召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款〔一〕至〔四〕项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。精选ppt筹备组职责时间其他候选人产生办法以及名单业主身份议事规则草案管理规约草案内容形式地点筹备组职责精选ppt五、投票权

第二十二条业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照以下方式确定：〔一〕专有局部面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有局部面积之和计算。〔二〕建设单位已经出售的专有局部的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有局部按一人计算；总人数，按照两者之和计算。精选ppt六、业主大会的议事程序。精选ppt七、前期物业管理收费定价权风险责任转移的认定精选ppt定价权1、定价权属于建设单位与物业公司第三十七条建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业效劳合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业效劳费的时间、标准和方式。

精选ppt交付2、支付物业管理费以房屋“交付〞为界：第四十一条物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业效劳费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业效劳费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业效劳费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业效劳费用，由建设单位承担。精选ppt“视为交付〞1、提前交付最高人民法院?关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第11条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。〞精选ppt2、逾期收楼精选ppt八、物业管理用房第三十八条建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业效劳用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业效劳用房。

精选ppt物业效劳用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业效劳用房所在楼层不得高于四层。物业效劳用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理效劳工作，不得挪作他用。精选ppt第四十条建设单位在交付物业前，应当对物业效劳用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水电气计量器具。精选ppt九、物业、设施设备以及资料的移交第四十二条物业效劳企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业效劳企业移交以下资料：〔一〕物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；〔二〕设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；〔三〕物业质量保修文件和物业使用说明文件；〔四〕物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；〔五〕物业及配套设施的产权清单；〔六〕物业效劳用房的清单;〔七〕物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

精选ppt保密义务：

建设单位、物业效劳企业不得泄露业主资料，物业效劳企业不得将业主资料用于与物业管理效劳无关的活动。在前期物业效劳合同终止时，物业效劳企业应当将前款资料移交给业主委员会。精选ppt

目前，个人信息的泄露主要有以下途径：

1.利用互联网搜索引擎搜索个人信息，聚集成册，并按照一定的价格出售给需要购置的人；

2.旅馆住宿、保险公司投保、租赁公司、银行办证、电信、移动、联通、房地产、物业公司、邮政部门等需要身份证件实名登记的部门、场所，个别人员利用登记的便利条件，泄露客户个人信息；

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3.个别违规打字店、复印店利用复印、打字之便，将个人信息资料存档留底，装订成册，对外出售；

4.借各种“问卷调查〞之名，窃取群众个人信息，他们宣称只要在“调查问卷表〞上填写详细联系方式、收入情况、信用卡情况等内容，以及简单的“勾挑式〞调查，就能获得不等奖次的奖品，以此诱使群众填写个人信息；精选ppt

5.在抽奖券的正副页上填写姓名、家庭住址、联系方式等可能会导致个人信息泄露；

6.在购置电子产品、车辆等物品时，在的商家填写非正规的“售后效劳单〞被人利用了个人信息；

7.超市、商场通过向群众邮寄免费资申办会员卡时掌握到的群众信息，通过个别人向外泄露。精选ppt刑法修正案九【2021年11月1日施行】十七、将刑法第二百五十三条之一修改为：“违反国家有关规定，向他人出售或者提供公民个人信息，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处分金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处分金。

精选ppt“违反国家有关规定，将在履行职责或者提供效劳过程中获得的公民个人信息，出售或者提供给他人的，依照前款的规定从重处分。

“窃取或者以其他方法非法获取公民个人信息的，依照第一款的规定处分。

“单位犯前三款罪的，对单位判处分金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照各该款的规定处分。〞精选ppt十、新旧业主产权交易前后各自承担物业效劳费

第四十七条业主应当按照物业效劳合同的约定，按时交纳物业效劳费用；物业产权转移时，业主应当与物业效劳企业结清物业效劳费用。精选ppt十一、酬金制包干制包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业效劳费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业效劳计费方式。

酬金制是指在预收的物业效劳资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业效劳合同约定的支出，结余或者缺乏均由业主享有或者承担的物业效劳计费方式。精选ppt十六、实行酬金制的物业公司须向业主大会或者全体业主公布物业效劳资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业效劳资金的收支情况。精选ppt十二、公用水电费据实分摊：1、按约定分摊；2、约定不明按面积分摊。精选ppt物业效劳企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有局部占建筑物总面积的比例分摊。精选ppt十三、物业效劳合同期限按约定期限届满的处理。精选ppt物业效劳合同期满前三个月物业公司以及业主大会对是否续签续聘应当各自表态。第五十条物业效劳合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业效劳企业，并将决定书面告知物业效劳企业；物业效劳企业决定不再续签物业效劳合同的，应当在物业效劳合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业效劳合同期限届满一个月前与物业效劳企业续签物业效劳合同。

精选ppt业主大会决定选聘新的物业效劳企业的，原物业效劳企业应当在物业效劳合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

精选ppt十九、事实物业管理合同关系，以业主大会选聘新的物业公司之日终止。〔物业效劳合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业效劳企业自愿按照原合同约定继续提供效劳的，物业效劳合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。〕精选ppt最高人民法院关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释第十条物业效劳合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业效劳企业退出物业效劳区域、移交物业效劳用房和相关设施，以及物业效劳所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业效劳企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业效劳关系为由，请求业主支付物业效劳合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。精选ppt十四车位?物权法?第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。精选ppt最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件

具体应用法律假设干问题的解释

第六条

建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位精选ppt车位种类

1、规划车位2、非规划的车位精选ppt规划车位：A、不得预售B、首先出租给本区域业主、物业使用人C、外租合同不得超过6个月D、公开出售，透明交易E、不得多拿多占〔拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购置一个车位、车库。〕精选ppt最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件

具体应用法律假设干问题的解释

第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要〞的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。精选ppt?广东省物业管理条例?第五十四条物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。建设单位依法取得车位、车库权属登记前方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购置一个车位、车库。精选ppt非规划车位：

使用经业主大会决定。收益归全体业主支配。精选ppt最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件

具体应用法律假设干问题的解释

第七条

改变共有局部的用途、利用共有局部从事经营性活动、处分共有局部，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第〔七〕项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项〞。

精选ppt?广东省物业管理条例?第五十四条物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。建设单位依法取得车位、车库权属登记前方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购置一个车位、车库。精选ppt十五、禁止行为以及处理〔装修以及生活起居〕

第五十五条物业管理区域内禁止以下行为：〔一〕损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；〔二〕违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；〔三〕将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室〔厅〕、书房和厨房的上方；〔四〕破坏或者擅自改变房屋外观；〔五〕违法搭建建筑物、构筑物；

精选ppt〔六〕损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；〔七〕损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；〔八〕损毁树木、园林；〔九〕存放不符合平安标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；〔十〕乱丢垃圾，高空抛物；〔十一〕发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；〔十二〕法律法规和管理规约禁止的其他行为。精选ppt对禁止行为的处理方式:物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业效劳企业、业主委员会应当根据物业效劳合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业效劳企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。精选ppt法律责任：第六十八条违反本条例第五十五条规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任，并由有关行政主管部门按照以下规定予以查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任：〔一〕违反第一项规定的，由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款。〔二〕违反第二项、第四项、第五项规定的，由县级以上人民政府城乡规划行政主管部门依照有关法律法规的规定查处。〔三〕违反第三项规定的，由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期撤除，并对业主、物业使用人处一千元以上五千元以下的罚款，对装饰装修企业处五千元以上五万元以下的罚款；逾期未撤除的，县级以上人民政府建设行政主管部门可以申请人民法院强制执行。〔四〕违反第六项、第七项规定的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告；对个人可以处一万元以下的罚款；对单位可以处二十万元以下的罚款。〔五〕违反第八项、第九项、第十项、第十一项、第十二项规定的，由相关行政主管部门依法查处。精选ppt十六、物业的维修业主应当配合共用部位设备设施的维修。拒不配合造成其他业主损失的由不配合的业主承担责任。第五十六条物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。精