历年《房地产估价案例与分析》考试试题

2002年全国房地产估价师执业资格考试房地产估价案例与分析考试试题

-、问答题（30分）

（一）、某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。估价目的为抵押。该房地产占

地面积为3500m2,总建筑面积为4500m2,2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司

拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/m2,而且还未考虑开发利润和利息，而评估公

司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？

（二）、某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部

分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵

押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。

（三）、有一临街商铺要转让，建筑面积500m2,土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺

现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。当地商业房地产租赁的综合税

率为租金收入的10%,现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益

率为10%。请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？（假设估价时点在2002年10月，编者注）

二、选择题（20分）

（一）、甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地

产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前的

2%上升至10%左右。问：

甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（

A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时;预计未来房屋售价，可适当

比同类房屋售价高。

B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适

当予以降低。

C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。

D、该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价。

（二”卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）

和房屋装修合同（以下称合同2）,合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按

合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清

剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报

买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：

1、估价时点是（）

A、2002年4月25日B、2002年5月25日C、2002年7月25日D、2002年7月25日以后的某一天

2、估价的价值范围应是（）

A、合同1规定的房款B、合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%

C、合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%

D、合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费

（三）、某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2002年5月30日以收益法为主进行了估价，

价值为1200万元，后因故未能立即成交。2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商

场的一楼和二楼，随后于2002年8月30日再次为出售商场而进行评估，估价仍以收益法为主，估得商场

价值为1280万元，问：

1、确定商场在2002年8月30日的交易价格的最终依据是（）

A、1200万加100万B、1280万加100万C、200万D、1280万

2、设以上最终确定的价格为P,若为投保火险而对商场进行估价，则评估价值为（）

A、PB、P加上商场的土地使用权价格

C、P减去商场的土地使用权价格D、P加上商场应补交的土地使用权出让金

（四）、某工厂有一临街厂房，占地面积900m2,用地性质为国有划拨用地，建筑面积为1800m2,建筑

物成新率为80%,房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料•，2001年5月该区域工业和

商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650和1400元/m2,其中土地使用权出让金为100和450元/m2。

2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/m2,而同期新建上述

厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/m2。如果工厂将其厂房改造装修为商业用房的话，需投入的总

费用大约是建筑面积750元/m2。问：

1、如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为2001年5月9日，其合理的评估价值约

为（）万元。

A、315.0B、216.0C、295.2D、333.0

2、假设上述规划允许将其改造装修成为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点同上，

该厂房的市场价格约为（）万元。

A、603B、522C、450D、549

（五）、回答下列选择题

1、下列说法中错误的是（）

A、在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法

B、在同一建筑工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法

C、假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法

D、在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的

2、商业物业所处的位置不同，租金会有较大的差异。在同一层商场内，对其租金起最终决定作用的因素

是（）

A、是否靠近楼梯B、是否靠近拐角C、营业额的大小D、临街面宽窄

3、下面估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是

A、房地产转让价格评估B、房地产资产入股价值评估C、房地产抵押价格评估D、房地产拍卖底价评估

三、指错题（40分）

封面及目录（略）

致委托方函（略）

估价师声明（略）

估价的假设和限制条件（略）

XX商业城部分商铺估价结果报告

一、委托方：XX有限公司（法定代表、住所略）

二、估价方：XX房地产估价事务所（法定代表、住所略）

三、估价对象

估价对象为XX商业城第三层的部分铺位，即3001—3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。

XX商业城位于XX区XX路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分

铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良

好。

XX商、业城为综合性百货商场。其中一层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层

经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。

根据实地查勘及业主介绍,3层铺位（3001—3009号）经营男女装，业主分别与“X"、“XX"、“XXX”

等品牌商家签订了租赁协议。

四、估价目的

为XX有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场价值。

五、估价时点

2004年6月20日

六、定义价值（略）

七、估价依据（略）

八、估价原则（略）

九、估价方法

估价人员深入细致地分析了估价对象特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及所收集的相关资

料，在实际查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在XX区房地产市场出售、出租案

例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终价值。

十、估价结果

义）＜有限公司委托评估的位于路商业城三层的3001-3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2,该部

分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元，折合人民币为426万元（港元：人民币=1：L07）

H■■一、估价人员（略）

十二、估价作业日期（略）

十三、估价报告应用的有效期（略）

估价技术报告

一、个别因素分析

XX商业城位于XX区XX路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该

物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。

二、区域因素分析（略）

三、市场背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估价方法选用（略）

六、估价测算过程

（一）、运用市场比较法估价

由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为相似的三个可比实例作为参照，经过充分

考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价格。具体的估价测算过程如下：

1、交易情况修正

可比实例A、B、C均为正常价格，因估价对象情况一致，不进行交易情况修正。

2、交易日期调整

有关统计部门的资料表明，2004年房地产的市场价格略有下降，但下降幅度较大的是高档写字楼和住宅。

上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行

交易日期调整。

3、房地产状况调整

可比实例A与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于

可比实例A；

可比实例B与估价对象属于同•个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略劣于

可比实例B；

可比实例C与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于

可比实例C；

市场比较法估价计算表

物业名称：商'亚城三层商铺估价时点：2002年6月20日

项目名称估价对象可比实例A可比实例B可比实例C

比较因素XX商业城XX酒店XX购物广场XX大厦

交易情况正常正常正常正常

交易时间2002年6月2002年2月2002年5月2002年6月

位置(交通)XX区XX路XX大道XX大道XX大道

楼层3333

装修较好较好普通较好

繁华程度(临街)较高高.般高

成交价格750067007550

交易情况修正100100/100100/100100/100

交易日期修正100100/100100/100100/100

区域因素修正100100/103100/98100/102

个别因素修正100100/100100/95100/100

比准价格(港元)728272977042

5、求取比准价格

平均比准价格单价=(7282+7197+7402)/3=7294港元/m2

故采用市场比较法估价商业城三层3001-3009号商铺的公开市场价值总额为：

547.15m2x7294港元/m2=3990912港元

取整为399万港元。

(二)、运用收益法估价

由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年限使用，故采用下列收益法公式:

V=a/r[1-1/(1+r)n]资本化率取9%

(1)估算年租金收入

经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下:

物业名称物业地址月租金水平(元/月•m2建筑面积)

XX酒店二层XX大道90

XX大厦二层XX大道85

XX购物城二层XX大道80

平均租金:85

该物业客观收入水平取人民币85元/m2建筑面积•月(该费用不包括水电费和物业管理费)，则年收益

为：85元/m2X12月=1020元/m2

(2)计算年出租费用

维修费：按年收益率3%计算，年维修费=1020元/1112乂3%=30.6元/1112

房产税：建筑物购建价格X70%X102%=65.1元/m2

保险费：建筑物投保时的购建价格X2.5%=19.4元/m2

营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的

16.576%,即：

1020元/m2X16.576=169.1元/m2

(3)估算年收益

1020-284=726元/m2

(4)求取收益价格

剩余使用年限为34年，则收益价格单价

V=736/9%[1-(1+9%)-34方]=7741港元/m2

(港元:人民币=1：1.07)

故采用收益法估价商业城第三层3001-3009号商铺的公开市场价值总额为：

7235港元/m2X547.15m2=3958465港元，取整为396万港元。

七、估价结果确定

将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价价值：

最终估价价值=(399+396)/2=398万港元

综上所述，XX商业城三层3001-3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万

元整。

附件(略)

四、改错题：

甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司为其拥有的某酒店进行估价。该酒店共八层，每层建筑面积2000m2,

其中一层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于咖啡厅，一层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客

房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2,会议室5间，建筑面积共500m2,

自用办公室3间，建筑面积共300m2。该评估公司了解到该地段同档次酒店一层餐饮用途的正常市场价格

为建筑面积20000元/m2,同档次的办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2,当地同档次的酒店客

房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%,该酒店的正常经营平均每月总费用占客房每月收入的

40%,会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天，当地酒店类似房地产的资本化率为1

0%,该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：

一层餐厅和咖啡厅价格=20000X900=1800万元

酒店客房每年总收益=250X280X365X(1-60%)=1022万元

酒店会议室每年总收益=1000X20X12=24万元

酒店年费用=1022X40%=409万元

酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637万元

酒店客房及会议室价格=637/10%X[l-l/(1+10%)3。]=6005万元

酒店办公室价格=300X10000=300万元

该酒店总价格=1800+6007+300=8107万元

答案

(一)问答题：

(1)、答：1.评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格，而实际发生的成本可能超过社会

平均成本水平；2.估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化：3.房地产抵押价值评估应采用

公开市场价值标准，但由于要考虑预期风险和抵押期间的耗损，因此其价值往往要比正常市场价格偏低。

因为估价机构接受某公司委托，估价目的为抵押贷款，而成为抵押物的房地产除具有本身固有特点外，乂

有一些新的特点，因此对其估价也有着不同点。1、注重预期风险：房地产抵押价值评估一般估价时点为

当前，而抵押期限一般会有一年以上时间，一旦发生处分清偿，存在预期风险；2、分析市场变现能力：

抵押物一旦发生处分清偿，属于强制执行，要求快速变现，在房地产市场状况较差的情况下，会对抵押物

处置价值造成较大的折减：3、考虑抵押期间的耗损：在抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分由

于抵押方的占用和使用会造成抵押物的耗损，引起价值的变化，在估价时应予以分析、考虑。

综上所述，在估价时应则重对预期风险加以考虑，采用保守性原则选择估价的参数，因此估价结果是

合理的。

(2)、答：可优先选择假设开发法，同时也可采用成本法，然后进行综合调整。假设开发法的技术路线：

在建工程的价格取决于它完成后的价格再减去从未完成到完成所需投入的续建成本及管理费用、投资利

息、销售税费、续建投资利润及买方购买税费。

成本法的技术路线：在建工程的价格是由其所投入的成本及相应的利、税所组成，将其各组成部分的价格

累加从而得出在建工程的价格。

在计算评估及确定估价结果时须考虑因素有：L可优先采用假设开发法，再采用成本法；2.采用假设开

发法确定房地产开发完成后的价值时，商业裙房和住宅应根据市场行情分析分别估价；3.应按估价时点

的市场价值估算，不能按5年前的市场价值估算；4.应用假设开发法，要合理确定扣除项；5.应考虑停

工造成的抵押物损耗及功能折旧对价值的影响。6.还应考虑预期风险(主要是对预期会降低估价对象价值

的因素进行分析)并分析市场变现能力。

(3)、由于目前该商铺出租具有收益，将该商铺未来可以获得的所有净收益折现后累加，所的结果不应小

于转让价格。根据该商铺目前的收益、收益的年限及投资者的期望收益率可采用有限年的计算公式进行测

算:(收益年限为40-2=38年)

V=a/rX[l-l/(l+r)"]=5X12X90%/10%[l-(l+10%)38)]=525.56万

因为525.56万大于转让价格510万，因此假设在该商铺目前的租金水平不变、出租率达到或接近100%的

情况下，投资者购买该商铺可以获得所期望的收益。

另一种解答：不能决定购买。1.现租约期满后的客观租金水平不知道，故还需了解租金变化趋势；2.租

约期满后的客观出租率不清楚，还需调查掌握；3.出租经营成本的水平不清楚，还需调查掌握。

(给出两种答案，这两种答案都有其合理之处，目的是为了让读者拓展思绪，提醒注意培养从估价实务角

度考虑问题的意识。编者注)

(二)单项选择题：

1(B)2(A)3(A)A(合同1是买卖合同，合同2是劳务合同，此间是要求买卖成交价格，应

是合同1的价款。)4(D)5(C)6(B)(1500*80%*1800=2160000)7(C)8(B)9(D)10

(C)

(应根据商场价格4250元乘1800平方，得出房地产价格，再减去地价后才乘以成新率(根据给出的商

业楼面地价可计算出土地价格)，得出折旧后的建筑物价值+土地价值-装修改造费用-土地出让金=转换用途

后的房地产价格)

(三)、指错题

1、估价对象描述未说明建筑物建成年月及土地的产权状况。

2、未说明租赁期限及租赁协议对估价对象有无影响。

3、市场比较法中实例选用酒店不恰当。

4、实例A、B、C的区域修正错误。

5、实例的成交单价未说明是人民币还是港元。

6、计算租金收入时不能参照不同楼层的租金。

7、计算租金收入时不能参照酒店的租金。

8、计算年收益未考虑空置率。

9、计算年费用时未计算管理费。

10、计算年费用时不能计营业税。

11、计算房产税时应按租金收入为基数。

12、未说明选用资本化率的依据。

13、技术报告中的估价结果未折为人民币。

另一种答案：

1.估价对象描述中缺少房地产权利(权益)状况的交代描述；

2.土地实物描述不全面；

3.建筑物实物描述不全面；

4.可比实例A为酒店三层，C为综合楼三层，与估价对象的可比性应加以说明；

5.可比实例成交价格未说明币种；

6.市场比较法区域因素修正方向A、B、C均错（比反）了；

7.个别因素有差异，但可比实例A、C未作修正；

8.可比实例B、C的比准价格计算数错；

9.现租约情况未交代清楚（应考虑租赁协议），租约期内、期外收益没有区别计算，导致租金水

平计算不准确；

10.收益法中确定租金时，选用的均为比较物业第二层租金，不妥；

11.确定客观租金，应通过比较调查物业与估价对象各因素的差异后确定；

12.未考虑正常出租率（空置率）因素；

13.收益法未分析未来收益变化趋势；

14.计算年总费用时未说明购建价格的来源及数额；

15.房产税应按租金收入的12%计算；

16.营业税等费率取16.576%,太高；

17.收益法可获收益年限取34年未作说明；

18.收益法资本化率确定为9%未说明求取方法和理由；

19.采用收益法估价的结果计算错误：

20.缺少确定估价结果的理由说明；

21.未扣管理费。

（特意提供两种版本答案，供读者分析比较。所谓的标准答案是没有的，正所谓仁者见仁，智者

见智，经过自己的思考判断得出的结论，只要符合房地产估价客观规律和相关法律法规规定，

就肯定是对的，像这类题型所挑错误只要不犯明显的错误，不会倒扣分，多多多益善。编者注）

（四）、改错题

1、酒店年总收益=250*280*365*60%=1533万元

2、酒店会议室年总收益=5*1000*20*12=120万元

3、自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内

4、计算总价格中的“酒店及会议室价格”不是6007万，应改为6005万元。

【真题】2（X）3年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试卷及答案

-、问答题（共3题，每题10分）

（-）具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。

（二）某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为

自营商铺，3,层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵

押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。

（三）某正常生产的工厂位于某城布市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2；自用

生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积580m2,己出租。商

业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有

划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地

产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。

请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？

二、单项选择题（共4大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意）

（-）若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估

价机构接受委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。

1.要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估价方法选用的表

述中，不正确的有（）。

A.同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估

B.选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合

C.若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估

价报告中说明并陈述理由

D.估价方法的选用必须征得委托人的同意

2.估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其（）,

进而确定需要采用的估价方法。

A.估价原则B.价格内涵C.产权D.用途

（二）王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相

熟的房地产估价师李某，欲请其评估。

3.在接洽过程中，李某可以承诺（）。

A.现场查勘后马上口头告知评估价格，之后再按约定提交正式估价报告

B.评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平

C.在王某与李某所在房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派.由自己亲自估价

D.由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告

4.对该房地产评估的抵押价值应是该房地产（）o

A.在抵押期终了时的价值B.设定抵押权时的价值C.现时的市场价值D.未来拍卖、变现时的价值

（三）某房地产的现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。

5.若估价目酣为拆迁补偿，该房地产应按（）评估。

A.商、业用途B.工业用途。C.估价师确定的用途D.商业与工业混合用途

6.若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托

评估时应按（）评估。

A.商业用途B.工业用途C.估价师确定的用途D.委托方确定的用途

7.若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未办理用地变更

手续，评估时应假设估价对象用途为（）。

A.工业用途B.商业用途C.工业用途，且不考虑补地价因素的影响

D.商业用途，并考虑补地价因素的影响

8.若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说

法中，不正确的是（）。

A本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响

B.本次评估已考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减

C.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立：需另行评估

D.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整

（四）有一个大型购物中心，总建筑面积100000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自

营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构其公开市场价值进行评估。根

据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还

将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当年房地产资本化率如卜表所示：

房地产类型低风险高风险

住宅3%〜4%5%〜6%

商业5%〜6%7%〜8%

工业4%~5%6%〜7%

9.如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是（）。

A.4%〜5%B.5%〜6%C.6%〜7%D.7%〜8%

10,根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据你的经验,

判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是（）。

A.前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定水平B.在全部经营期内持续增长

C.在全部经营期内保持不变，D.前若干年内递增，之后递减，最终将稳定在一定水平

三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分,

本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）

XX商务楼估价报告

报告封面及目录（略）

致委托方函（略）

估价师声明（略）

估价的假设和限制条件（略）

估价结果报告

,、委托方

XXXX商贸有限公司，法定代表人：XX,住所：XX市XX路XX号。

二、估价方

XXXX房地产估价有限公司，法定代表人：XXX,住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质

等级：X级

三、估价对象

1.XX商务楼位于XX市XX路XX号，四至XXXX,属XXXX商贸有限公司所有XXXX商贸公司

1999年4月1日以出让方式获得XX商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月：1

日至2039年3月31日），土地用途为商业。

XX商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2。总用地面积2560m2。筹资金开

发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。

估价对象其他内容描述（略）。

四、估价目的

评估XX商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。

五、估价时间

2003年4月1日

六、价值定义

本次估价采用公开市场价值标准。

七、估价依据（略）

八、估价方法

根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行

整体估价。然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。

九、估价结果。

估价对象在2003年4月1目的市场价值为人民币1682万元（大写:人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整）,

单价为人民币2544元/m2（大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整）。

十、估价人员（略）

十一、估价作业日期

2003年3月10日至2003年3月20日。

十二、估价报告应用的有效期（略）

估价技术报告

一、个别因素分析（略）

二、区域因素分析（略）

三、市场背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估价方法选用（略）

六、估价测算过程

（-）收益法估价测算过程

1.估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2,其中：1〜6层

建筑面积各1000m2,7层建筑面积410m2。8层建筑面积201m2。1〜2层、3〜6层、7〜8层的

建筑面积与使用面积之比分别是：1：0.80、1：0.75：1：0.70o估价人员通过对估价对象的类似房地

产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：

1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类

似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1〜3层10%,4〜6层15%,7〜8层

20%。

根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：

（1）1层年有效毛收入：A=1000x100x0.8x12=96.00万元

（2）2层年有效毛收入：B=1000x80x0.8x12x90%=69.12TJX

（3）3层年有效毛收入：C=1000x70X0.75x12=63.00万元

（4）4层年有效毛收入：D=1000x60x0.75x12x85%=45.90万元

（5）5层年有效毛收入：E=1000x40x0.75x12x85%=30.60万元

（6）6层年有效毛收入：F=1000x30x12x85%=30.60万元

（7）7、8层年有效毛收入：G=（410+201）x20x0.7x12x80%=8.21万元；

年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G

=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21=343.43万元

2.估算年运营费用。

（1）年土地使用费：根据xx市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元

/m2的标准缴纳土地使用费。贝小

年土地使用费=293x2560=75.01万元

（2）年管理费：根据xx市规定，出租经营物业接年租金的5%计支管理费。贝IJ：

年管理费=343.43x5%=17.17万元

(3)年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。贝小

年维修费=343.43x8%=27.47元

(4)年保险费：按年租金收入的2%。计算。贝小

年保险费=343.43x2%。=0.69万元

(5)年税费：根据XX市规定，出租经营物些要缴纳房产税、营业税、城市维护建设费附加，其中:

房产税为年租金收入的12%,营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则：年税

费=343.43x(12%+5.5%)=60.10万元

年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费

=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=18044万元

3.估算年净收入：

年净收入2=年有效毛收入,年运营费用=343.43-180.44=162.99元

4.确定资本化率资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。

5.选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年。即n=40-5=35年，且净收益每

年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：

a[(1+r)n-1]

P=-------------------------

r(1+r)n

将上述相关数据：a=162.99,r=8%,n=35代入上述公式，即：

162.99x[(1+8)35-1]

P=-----------------------------------------

8%x(1+8%)35

=1899.58万元

(二)成本法估价测算过程

1.估算土地价格根据Xx市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准

地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5

年，其减价率为5/40=12.5%,则估价对象土地价格为：

土地价格=2860x(1-12.5%)x2560=640.64万元

2.估算建筑物现值：

建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧

(1)建筑物重置价格。根据XX市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内

市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则建筑物重置总价为：建筑物重置总价

=1290x6611=852.82万元。

(2)建筑物折旧。根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的使用年限为60

年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：

建筑物折旧费总额=建筑物重置总价x(1-残值率)x已使用年/使用年限

=852.82x(1-0.5)x2/60=28.43万元

(3)建筑物现值：

建筑物现值=852.82-28.43=824.39万元

3.估算估价对象房地产的价格：

估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值

=640.64+824.39=1465.03万元

(三)估价结果的确定

以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格

的估价结果。即：

估价对象房地产总价=（1899.58+1465.03）/2=1682万元（取整数）

估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611=2544元/m2（取整数）

七、估价结果

经过评估，XX商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰

捌拾贰万元整）。

附件（略）

四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计

算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分，本题最多扣至。分）

估价对象实例A实例B实例C

交易价格/（元加,）待估600068006900

交易时间2003.82003.52003.22003.1

交易情况000

配套设施情况-2+2+3

地理位置-3-10

房区域

地交通出行便利状

因素-2+1+1

产况

状环境、社区状况000

况用途000

因个别容积率-1+2-1

素因素建筑形式-10+2

房屋内装修情况+1+2+3

注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）

于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。

当地2003年1〜8月房地产价格定基指数为：

1060、1062、1064、1065>1048、1046、1050、1051

比准价格计算：

・、交易日期修正系数

1.KA=99.7%

2.KB=99.0%

3.KC=99.2%。

二、求取比准价格

1.比准价格A=6000x99.7%x100/100x100/98x100/97x100/98x100/100

x100/100x100/99x100/99x101/100=66177E/m2

2.比准价格B=6800x99.0%x100/100x100/102x100/99x100/101x100/100

x100/100x100/102x100/100x100/100=6344寿m2

3.比准价格C=6900x99.2%x100/100x100/103x100/100x100/101x100/100

x100/100x100/101x100/102x100/103=6201向m2

4.比准价格计算结果：（6617+6344+6201）/3=6387元/m2

参考答案

一、问答题：

（-）答：1.公开市场价值标准的定义即在公开市场土最可能形成的价格或类似含义。

2.成本法中的主要参数：土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润率。

3.收益法中的主要参数：潜在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、运营费用、资本化率。

4.假设开发法中的主要参数：未来开发完成后的价值、建筑安装工程费用、利润率（或折现率）、工期。

5.以上参数均应采用客观合理的（正常）、社会平均水平的。

注：1.如只答参数的不给分

2.参数中答不全者视情况给分，多答者视情况给分。

（-）答：1.选用成本法、收益法和比较法中任两种。

2.将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。

3.收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。

4.答①：选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金；

答②：评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金；

答⑧：说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值；

5.收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计。

（三）答：1.现状房地产状况（物质实体、区域和权益）资料；

2.规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指

标）；

3.该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金：售价水平）（或经营期的现金流）资料；

4.该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用供）

5.相关税费：

6.贷款利率；

7.该地区类似居住物业开发的平均利润水平；

8.该地区的拆迁政策法及拆迁安置补偿费用；

9.市政配套费用和土地开发费用：

10.该地区土地出让金（地价）的规定和标准。

注：多答合理的可给分。

二、单项选择题

（―）1.D2.B（二）3.C4.C（三）5.B6.B,7.D8.D（四）9.D10.D

三、指错题

1.估价时间用语错误，应为估价时点；

2.缺少估价原则；

3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义；

4.未分析租金水平的变化趋势；

5.一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；

6.三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；

7.六层有效毛收入计算错，来考虑使用面积系数；

8.年运营费用中不应计算土地使用费：

9.未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、气、热等费用；

10.保险计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物价值为基数计算；

11.资本化率取值未说明理由；

12.可获收益年限错，应为36年；

13.基准地价修正法中，年期修正方法（公式）错；

14.基准地价修正法中，已经过年限错，应为4年；

15.基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚；

16.未计算精装修成本费用（建安费）：

17.建筑物折旧年限计算错（应2/38）；

18.未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响；

19.成本法中未考虑相关销售费用；

20.未说明估价结果确定的理由。

四、改错题

1.KA计算错，应为：

1051/1048=100.3%

2.比准价格A,房屋内装修情况修正系数比反，应为：100/101

比准价格：

A=6000x99.7%x100/100x100/98x100/97x100/98x100/100x100/100x100/99

X100/99X101/101=6487元/m2

3.比准价格C,容积率修正系数错误，应为：100/99

比准价格：

C=6900x99.2%x100/100x100/103x100/100x100/101x100/100x100/100

X100/99X101/102X100/103=6326元/m2

注：1.指出错误未做改正计算（或计算结果错的）酌情给分。

2.将区域因素及个别因素下的4个因素的系数平均后作分母处理的不扣分。

2003年房地产估价案例与分析试题及答案

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的括号内）

（一）具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设法计算参数的选择中分别是怎样体现的。

答题要点：1、公开市场价值标准的定义即在公开市场上最可能形成的价格或类似含义（2分）

2、成本法中的主要参数：土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润率（每项各0。5分，

共2分）

3、收益法中的主要参数：潜在