2023年第三季度全国住宅市场研究

全国住宅市场研究 1戴 德 梁 行 研 究 3全国住宅市场研究 1戴 德 梁 行 研 究 CONTENTS1P4-61宏观环境2P7-132住宅市场

P14-223点城市34P23-274政策及预测2 戴德梁行研究院全国住宅市场研究 3环境4 戴德梁行研究院三季度经济回升态势更趋明显，最终消费支出对经济贡献率升至94.8%22391375.2%.3个百分点。第三季度，GDP同比增长4.9%，环比增长1.3%，回升态势更趋明显。三驾马车中，消费拉动经济增长的作用明显，特别是在旅游、住宿、餐饮等业态消费回暖的支撑下，前4.41.6个百分点；在外需收缩的影响下，前三季度货物和服务净出口向下拉动经济0.7个百分点。全国历年经济总量走势变化1,200,0001,050,000900,000600,000450,000300,0000

GDP913,027亿元，同比增速5.2%

15%12%9%6%3%0%GDP:GDP:累计总量（亿元）GDP:同比增幅资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部全国住宅市场研究 5500,000500,00020%400,00015%300,00010%200,000100,0005%00%固定资产投资不含农户（亿元）资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部同比增幅6 戴德梁行研究院高新技术产业、基建以及制造业带动固定资产投资规模持续扩大前三季度，全国固定资产投资（不含农户）375,035亿元，同比增长3.1%，增速较1-6月回落0.7个百分点。受房地产开发投资持续下行的拖累，固定资产投资增速自年初以来已连续7个月下降。其中基础设施投资同比增长6.2%，增速比全部投资高个百分点。高技术产业投资同比增长11.4%8.36.2%个1―81―70.30.5个百分点。20%以上的快速增长。全国固定资产投资增速走势变化600,000 25%市场全国住宅市场研究 7保交楼政策效力下住宅竣工提速，同时新开工降幅有所收窄全国住宅新开工面积及增幅历年走势变化175,000 140,000105,00070,00035,000020102011 20122013201420152016201720182019202020212022Q1-Q3

60%40%20%0%-20%-40%-60%住宅新开工面积(万㎡) 同比涨幅资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部全国住宅竣工面积及增幅历年走势变化175,000 140,000 105,000 70,00035,000020102011 20122013201420152016201720182019202020212022Q1-Q32023

30%20%10%0%-10%-20%资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部52,51223.9%1-61个百分点；35,31920.1%1-61.6个百分点，“保交楼”政策效果持续显现。结合新开工数据，相较于过去十年间连年超10亿平方米的新开工面积，2022年全国住宅新开工面积开始大幅下滑近四成，2023年前三季度依然延续显著下行趋势。这意味着，一方面未来供应的萎缩将影响新房市场的规模，另一方面也一定程度局限需求的释放。8 戴德梁行研究院房地产开发企业到位资金持续下降，地产开发投资降幅随之下探前三季度，全国房地产开发投资87,269亿元，同比下降9.1%，降幅较1-6月扩大1.2个百分点；住宅投资66,279亿元，同比下降8.4%，1-61.1个百分点。房地产开发企业到位资金前三季度累计98,067亿元，同比下降13.5%，且已连续下降18个月。全国房地产及住宅开发投资走势变化

上半年部分城市楼市小阳春，未能持续为楼市注入信心，资金流入房地产市场的速度持续放缓，资金压力下开发商土地购置及新开工规模的双双放缓，都会在市场未来供应中体现，也将影响市场的恢复。180,000

住宅开发投资66,279亿元，同比下降

60%150,000 45%120,000 30%90,000 15%60,000 0%30,000 -15%02010 2011 2012 20132014201520162017 20182019202020212022Q1-Q32023

-30%房地产开发投资（亿元） 住宅开发投资（亿元房地产开发投资同比增幅 住宅开发投资同比增资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部

全国住宅市场研究 9前三季度住宅销售面积同比降幅扩大，需求持续走弱前三季度住宅销售面积同比降幅扩大，需求持续走弱

万平方米，同比下降6.3%180,000 40%150,000120,000

20%90,000 0%60,00030,000

-20%02010 2011 20122013201420152016201720182019202020212022Q1-Q32023

-40%全国住宅销售面积（万㎡） 同比涨幅资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部1-63.510 戴德梁行研究院70城中，一二手住宅房价环比下降城市数量继续扩大4新房及二手房价格环比上涨的城市数量逐月减少，环比下降的城市数量增加，结合三季度的新房成交量同比降幅持续扩大，反映市场需求的萎缩。房贷利率下降，同时多地陆续出台的认房不认贷等楼市优化政策，其政策效力或将在四季度集中显现，届时成交量的回升对价格也将形成一定支撑，预计四季度全国一二手房房价下降的趋势将有所改善。70个大中城市新建商品住宅销售价格环比涨跌个数6050302020.0120.0220.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.1020.1120.1221.1021.1121.1222.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0970个大中城市二手商品住宅销售价格环比涨跌个数6050302020.0120.0220.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.1020.1120.1221.1021.1121.1222.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.09环比价格上涨 环比价格持平 环比价格下资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部

全国住宅市场研究 11三季度全国住宅新房销售均价较二季度下降6.4%全国住宅销售均价走势变化 全国住宅销售均价10,899元/平方米同比上涨12,000

20%10,0008,000 10%6,0004,000 0%2,00002010 2011 2012 20132014201520162017 20182019202020212022Q1-Q32023

-10%资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部

销售均价（元/㎡） 同比涨幅10,899/平7.4%1-6个百分点，结构性因素下价格追高的趋势在三季度得到缓解。进入三季度，新房住宅市场延续了第二季度需求走弱的趋势，前三季度成交量同比降3.56.3%，成交总额同比增速也由上半年的上涨3.7%3.2%，房企资金回流的步伐进一步放缓。

分季度来看，一二三季度全国住宅成交量分2.62、2.53、亿平方米，均价分别为10,532、11,441、/平方米，在经历二季度的楼市短暂回暖后，三季度新房市场量价双双回落。12 戴德梁行研究院三季度新房住宅市场供需进一步收缩，库存量小幅回升进入三季度，住宅市场供需双双走弱，库存量小幅上升。截止三季度末，全国新房住宅待售面积31,186万平方米，虽较6月末增加180万平方米，但较一季度减少655万平方米。四季度，在市场政策利好叠加年终业绩压力下，房企或将释放更多供应，以价换量或是众多房企全国住宅待售面积历年变化单位：万㎡2015,45,2482014,40,684

2016,40,2572013,32,401

2017,30,163201

Q32023,31,1862022,26,9478,2012012,23,61891 2019,8,2012012,23,618,76120,22,379209032021,,76120,22,379209032021,222011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Q32023资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部全国住宅市场研究 13市场全国24个重点城市： 24城市场数据分析将采取样本分组的方式进行，样本选择及分组如下：发达二线城市：天津、重庆、苏州、武汉、成都、杭州、南京、青岛、长沙、宁波一线城市：北京、上海、广州、深发达二线城市：天津、重庆、苏州、武汉、成都、杭州、南京、青岛、长沙、宁波普通二线城市：郑州、沈阳、西安、合肥、福州、长春、南昌、厦门、南宁、呼和浩特14 戴德梁行研究院供应持续收缩，年内累计供求比均低于1从过去5年数据来看，24个重点城市累计供销比为0.99，其中一线、发达二线及普通二线城市5年累计供销比分别为0.99、1.01、0.96，一线及普通二线城市新房供应略显不足，但整体看总体供需量相对平衡。自2022年以来房地产投资放缓，市场新增供应下滑至低位，致各级城市年内累积供需比均不

1。单三季度，24个重点城市供应量同比减少24.7%，环比减少16.2%，相应的成交量同比减20.7%，环比减少24.2%。虽然年内发布了针对需求端的楼市优化政策，但供应端的收缩不利于政策效力的释放，供应不足是成交量进一步收叠加楼市利好信号的持续释放，预计四季度重点城市场活跃度有望得到一定改善。24个重点城市新建住宅批准上市面积与销售面积对比（2023年前三季度）1,500

一线供销比：0.970.97

发达二线供销比：0.840.84

普通二线供销比：0.660.66

1.11,2000.99006000.73000 0.5批准上市面积（万㎡） 销售面积（万㎡）资料来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部全国住宅市场研究 15二线城市楼市活跃度下行，成交环比下降近3成从历年一、二线城月均成交量数据来看，2022年房企暴雷、项目停工、住宅延期交付等负面消息频出，加上房企融资受困、销售回款不畅等多重因素，令2022年成交量创近六年新低。进入2023年，房地产行业整体环境并未见明显改善，前三季度各级城市月均成交量延续了上年低迷的态势。米成交总量年度走势对比

分季度来看，第三季度发达及普通二线城市月均成交量均下降至近三年最低水平，环比二季度分31.8%28.5%。除了与市场需求回落相关外，新增供应的减少亦是市场表现疲软的主因之一。从前三季度供需关系来看，发达及普通二线城市供需比仅为0.840.66，供应不足限制16%左右的下滑。1,078.04 1,126.18 1,109.90

1,189.24703.01 705.05 683.87643.93

742.54

720.25

发达二线424.64 455.64382.56259.83 290.29 316.60 277.94

普通二线一线城市2018 2019 2020 2021 2022 2023Q3资料来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部16 戴德梁行研究院均成交量季度走势对比1,568.17805.12

826.13747.92695.88

810.00510.26

发达二线552.52385.82

446.29341.59225.78

379.70281.32

315.94

365.06普通二线262.49 一线城市21Q1 21Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q3指标反映CI城市戴德梁行研究部24个重点城市成交量下滑令其在全国住宅成交占比有所回落第三季度，24城年内累计成交量在全国住宅成交量中的占比，较0.818.1%下降但仍是近年高位水平，表明全国住宅市场成

交热点向一二线重点城集中的趋势没有改变，同时一二线重点城市成交占比的变化也在结构上影响全国住房均价走向。单位：万平方米24个重点城市历年新房成交量占全国总成交量比例走势单位：万平方米180,000 20.3%20.0%19.4%20.3%20.0%19.4%19.3%18.1%17.0%17.3%16.0%15.2%15.6%15.1%150,000120,00090,00060,00030,000

25.0%22.0%19.0%16.0%13.0%02011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2020

2021

2022

2023

10.0%全国住宅销售面积（万㎡） 24城成交量（万㎡） 24城成交量占比资料来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部18 戴德梁行研究院一二线各级城市新房均价环比回落第三季度，一二线重点城市新房成交均价环比全线回落，一线、发达二线及普通二线城市新房均0.5%、2.7%6.6%。各级城市成交量与均价的双双下滑，市场需求走弱迹象明显。虽然二季度部分高端住宅产品的成交结构性拉高了整体重点城市的价格，但在需求萎靡、后劲不足、房企加大购房优惠力度等现实压力下，三季度重点城市房价出现回落。

预计四季度重点城市均价或将小幅回落，一方面三季度优化了购房调控政策，从中央降低贷款利率，银行认房不认贷，到地方松绑大量城区限购等政策，经过一个季度的消化，政策效力或将在四季度集中释放，刺激更多刚改型、品质提升型全国住宅市场分化将更加剧烈，资金将进一步向重点城市聚集。24个重点城市新房均价季度走势对比(单位：元/平方米)37,84139,023

42,144

38,768

41,80040,842

48,89750,176

47,418

45,534

48,081

47,850

一线城市16,54416,62818,69419,81718,50919,03020,47519,55520,51520,92920,45321,09820,526发达二线14,37614,50115,43415,49013,01213,55113,52914,45314,70316,35114,69015,22714,222普通二线20Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q3资料来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部全国住宅市场研究 192023年前三季度，全国重点城市新房均价及期末去化周期分布均价（/㎡）70,00060,000

0深圳北京

呼和浩特70 80 9050,000上海 厦门40,000 杭州 广州南京苏州30,00020,00010,000

合肥南昌 西安长

成都宁波武汉重庆 南长春

青岛天津 福州 郑州沈阳去化周期（月）0去化周期（月）0 2 4 6 8 10 12 14 16 1820222426283032343638404244去化周期（月）可以进行预售和销售的商品房面积注：以过去一年的月均销售面积作为去化速度，来计算去化周期；可售面积：取得了《商品房预售许可证》、资料来源：CREIS可以进行预售和销售的商品房面积20 戴德梁行研究院2023年前三季度重点城市新建住宅销售面积分布示意图900万㎡300-600

600-900万㎡小于300万㎡郑州呼和浩特郑州175175西安

858

570北京740北京

长春440长春南京402南京

897青岛8青岛

345成都1,221成都

629重庆510重庆

9长沙526长沙

378杭州合肥南昌425杭州合肥南昌245

1,137上海福州456上海福州厦门445厦门148南宁436南宁

62深圳267深圳资料来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部全国住宅市场研究 212023年前三季度重点城市新建住宅销售均价分布示意图3/1-2/平方米

均价2-3万元/平方米均价1万元/平方米10,042

54,350呼和浩特北京天津17,556呼和浩特北京天津

11,254

9,299长春青岛15,406长春青岛西安17,951西安

11,581武汉

34,561杭州合肥杭州

29,503上海44,567上海成都21,150成都

重庆14,381重庆

16,098长沙14,299长沙

21,624南昌37,819南昌12,579

23,394宁波福州14,559宁波福州南宁资料来源：CREIS、戴德梁行研究部南宁

12,219

37,528

广州深圳66,068广州深圳

41,53822 戴德梁行研究院元/65,783元22 戴德梁行研究院及预测全国住宅市场研究 23多举措降低购房门槛，促刚性及改善型需求入市中央层面，提出统一首套房和二套房最低首付比例、下调二套房商业贷款利率下限、降低存量首套住房商业贷款利率825让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。825日，财政部、税务总局发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所1120251231日，对出售自有住房1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得房占现住房转让金额的比例退还。8月27日，住建部、央行、国家金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》：家庭成员在当地名下无成套住房，不论是否已利用贷款购买过住房，均按首套住房执行信贷政策。8月31日，央行、国家金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》：贷款购买商品住房的居民，首套住房商业个人住房贷款最低首付比例同一位不低于20%，二套住房统一不低于30%。831日，央行、国家金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关2023831日前金融机构已发放2023925日起，存量首套住房商业个人贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业个人住房贷款。新发放贷款利率由金融机构与借款人协商确定，但贷款市场报价利率（LPR）首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。24 戴德梁行研究院限制等。所谓“取消地价限制”，意味着未来土拍将恢复价高者得的市场规律，优质地10限制等。所谓“取消地价限制”，意味着未来土拍将恢复价高者得的市场规律，优质地10月1810月16日，二十大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多位回购保障性住房继续作为保障性住房房源，免征契税。住房涉及的相关印花税。个人购买保障性住房，契税减按1%的税费征收。保障住房单对保障性住房建设用地免征城镇土地使用税，免征保障性住房经营单位以及购买保障性928各地调整放宽购房政策8月8对集体土地房屋征收推行放票安置；建立统一的“安置房源超市”，面向各8月28日，成都发布《关于优化商品住房公证摇号有关规定的补充通知》，建筑面积在144平方米（含）以上的房源；取得现售备案意见书的项目，可不再实施公证摇号。优化无房居民家庭认定标准：至少一名购房人符合成都住房限购政策，且购房家庭在成都无自由产权住房的。同日，成都发布《关于支持商品住房现房销售促进行业高质量发展的通知》以及《关于优化商品房销售政务服务工作的通知》。830、31日，广州、深圳、中山、东莞、惠州先后发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，居民家庭申请贷款，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行机构均按首全国住宅市场研究 25套住房执行住房信贷政策。9月初，佛山、江门、清远、韶关、珠海、梅州、汕头、湛江、揭阳也先后发布调整按揭贷款首套认定标准通知。830日，福州发布《关于调整优化房地产政策措施促进房地产市场平稳健康发2套144平方米以下住房。家庭生育二个孩子及以上，其中一个（或以上）孩子未成年的，可在限购区144平方米及一下的商品住房。限购区域存量房，用作租赁或保障14431家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否以利用贷款购买过住房，银行机构均按首套住房执行住房信贷政策。8月309月1日的北京、上海先后宣布执行“认房