青岛火车北站地下商业业态及功能分

深圳新摩尔商业管理2021年10月12日呈报青岛市规划局部委托单位：青岛海创投资公司一.地下商业调研分析

3)商业特色：龙山人防地下商业街已跻身于岛城现代化商城之林，初步实现了创立“品牌〞市场的经营理念，引领岛城服饰时尚潮流,并被青岛市市政府命名为为青岛市首批商业专业特色街---龙山地下服饰街。

4)地下商业盈利点：①商铺的租金收入；②经营权转让的收入；③广告的收入，广告的收入反映在所有的墙面的广告；④物业管理的收入和经营管理效劳费收入。

2、太古时尚街区：1〕根本概况：太古百货地下商业街，位于香港中路核心商圈佳世客步行街北段，总建筑面积3万多平方米，以欧式休闲商业为主题，以一站式休闲购物为主体，是集时尚百货、美食广场、休闲娱乐、购物、停车于一体的大型商业购物街区。2〕主要业态：

服装类：品牌服装、休闲装、运动品牌、牛仔系列、外贸服装、品牌折扣店、少女装、童装、婴幼儿用品、内衣化装品、美容用品、护肤、彩妆鞋类：男女皮鞋、休闲鞋、运动鞋、童鞋、布拖鞋珠宝类：珠宝、饰品、手表、钟表效劳类：银行、电信、美容美发、美甲、眼镜、图书音像、洗衣店、修鞋、修表；餐饮类：中西式快餐、特色小吃、主题餐厅、咖啡厅、面包坊、冰激凌甜点屋娱乐类：儿童娱乐、手工坊、健身器材、文体用品、电玩杂项类：鲜花、茶叶、工艺品、旅游纪念品、保健品、海产品、家居饰品、儿童玩具。3〕运营模式：自持美食广场等50%物业共赢未来；统一业态规划；统一招商定位；统一营销推广；统一经营管理。4〕主要目标客户群：目标消费群定位于18~35岁的女性；香港中路区域购置力的核心——上班族。3、地景大道地下街区1〕根本概况：地景大道位于即墨路、德平路、辽宁路，总长1700米，建筑面积4万平方米，以追求创新、引领时尚为理念，集旅游、购物、休闲、娱乐、科技等为一体，将为广阔市民和游客提供一处地景旅游的观光地、地景商业的消费地、地景文化的体验地、地景时尚的展示地和地景休闲的集聚地。

2〕主要业态：精品百货区、休闲饮品区、美食餐饮区、旅游产品区、电玩游艺区、4D体验区、户外立体电影等功能区域。经营范围涵盖餐饮、服装、珠宝、箱包、工艺品、旅游商品、儿童娱乐、4D体验等多种业态。

3〕运营模式：开发企业自持50%以上物业，保存物业进行特色工程经营，与商铺互动。高返2年16%投资收益〔第1年7%，第2年9%〕。地景大道商铺面积自10多平起，经营空间可自由组合，总价最低仅10多万元。其中一期全长约1000米，总建筑面积约4万平，自即墨路小商品批发市场至辽宁路中新商厦，含地下双层“地景长廊〞与“地景广场〞商业区。站前地下商业规划与布局研究站前地下商业规划与布局研究站前地下商业规划与布局研究根本概况：商业面积：6万㎡商业业态：南商场——是拥有大容量的城内休闲运动品牌折扣旗舰店。北商场——经营品牌少淑女服饰，个性设计师品牌服饰。布局特点：南商场——以品牌折扣为主。北商场——以高档品牌和餐饮为主。运营模式：品牌输出的管理模式，工程开始启动时，到引入百利时尚中心入驻南北广场，培育期接近2年的时间投资运营：上海银泰百货公司站前地下商业规划与布局研究主要的业态组合：百利时尚中心：北商场：有Ochirly、ONLY、VeroModa、Esprit、Nuqueen、jojo、ete、IorLLnt’L、绣庄等潮流大牌。还招募了棒·约翰、星巴克、KFC、麦当劳、味千拉面、ColdStone等各类主题特色餐饮、西式快餐、中式简餐、咖啡馆、茶餐厅及休闲小吃广场入驻。南商场：一个大容量的城内休闲运动品牌折扣旗舰店，吸引Nike、adidas、NewBalance、Puma、K-swiss、Mizuno、Columbia、TheNorthFace、TonyWear等品牌入驻，售价全年低至一折。其中NIKE、Adidas、三叶草等都在南商场中开出其在上海面积最大或折扣最高的品牌店。站前地下商业规划与布局研究法国轨道交通地下商业案例-列阿莱地下商业综合体：站前地下商业规划与布局研究在广场周围，新建一些住宅、旅馆、商店和一个会堂，建筑面积共8.5万平方米。在广场西侧设一个面积约3000平方米、深13.5米的下沉式广场，周围环绕着玻璃走廊，把商场局部的地下空间与地面空间沟通起来，减轻地下空间的封闭感。列.阿莱地下综合体共计4层，有4万平方米的地下商业和2万平方米的地下步行道，并且设有3700个停车位等各种设施。站前地下商业规划与布局研究二、工程功能分析地下商业建筑面积（火车站西侧）2万㎡1层2万㎡旅游商品含山东特产批发市场原地下体育运动中心1．8615万㎡2层3．7230万㎡皮革文具箱包批发市场（仓库５０００㎡）鞋业市场1.5万㎡快餐3000㎡左右长途汽车站地下空间时装市场地下部分1万平方米地下商业建筑面积（火车站东侧）4．8000万㎡1层4．8000万㎡火车站船头地下空间2.5万㎡数码产品市场配备快餐KFC，永和大王等火车站最近主通道地下空间1.1万㎡流行少男少女时装和音像市场与咖啡厅，健康休闲中心地铁接近2000㎡站前地下商业规划与布局研究本工程地下商业街区的业态和体量：地下商业物业与业态规划表本工程地下商业的规划与设计：1、地下空间的整体布局：青岛北站交通商务区地下空间建筑我们可以划分为两类，第一类需要海创公司投资和建设的局部，第二类是需要出让土地后，由开发商建设的工程。借鉴加拿大蒙特利尔和广州珠江新城CBD的经验，建议今后地下空间统一标高为5米，同时留好不同地块之间的通道，形成互联互通的大格局，高效率利用好地下空间。我们新摩尔公司根据实际经验,结合青岛李沧区的商业实践,制作了商业业态规划图,其中相应业态布局如以下图所示,具体的通道宽度为：1、绿轴和长途汽车站间的通道宽度是7.1米2.绿轴中央两侧通道宽度是15米，绿轴和公交汽车站的通道宽度是6.5米,建议加宽到8米以上。站前地下商业与布局研究

餐饮商业临街面位置地下空间面积图

位置色块面积业态火车站西侧5940平方米旅游特色产品区火车站西侧1990平方米餐饮、休闲区火车站东侧主要通道两侧4960平方米手机通讯、零售、餐饮区长途汽车站地下空间10000平方米服装批发市场（结合地上）火车站与长途站的通道3296平方米特色商品、便利店设备房旁边5812平方米出差、旅游消费产品区原体育中心2425平方米餐饮、娱乐区原体育中心1293平方米健康、休闲区船头部位地下4815平方米数码产品展示区船头与安顺路间地下部分6542平方米图书、音像、数码市场船头与公交站间地下部分23000平方米皮鞋、皮革、皮具专业产品市场

建议下沉广场局部东侧专门留出各４米以上的商业临街面，供知名餐饮企业进驻。参考图示如下深圳华润万象城下沉广场的商业临街面

地下空间业态分布图-第一方案地下商业规划第二方案

地下商业局部的建议

站前地下商业规划与布局研究本工程地下商业的规划与设计：站前地下商业规划与布局研究关于船头透明建筑的比例研究：根据商业经营的需要一般３０米直径的中庭就可以满足不同商铺之间的可见性问题，如果直接到达４０－４５米，可以通过在３０米直径外设置商铺的方式，从视觉上缩小空间距离，到达商铺经营内容可见性强的目标，例如，３０米直径周边设置最新的数码产品体验店铺。透明建筑圆圈面积1100平方米，船头形状建筑面积包含中庭，－3层4600平方米，-2层4600,-1层3350平方米，１层3550,总计建筑面积10600平方米，去掉中庭面积为7300平方米。保存的依据:改善地下空间环境,增加商业的可见性,高度可以降低。站前地下商业规划与布局研究关于船头透明建筑的比例研究：方案1：能够较大实现地下空间商业价值，其中快餐面积2000平方米，其余作为零售面积，因此，作为优先选择方案１并继续按照给定的数据深化。站前地下商业规划与布局研究汽车站的人流要求能够方便进入市场的主要入口。服装市场和皮具市场都需要考虑卸货区，一般面积为300平方米左右，卸货平台高度为1.3米,卸货区域，详细要求如下：能够停泊一辆40英尺货柜车的封闭式卸货平台，按乙方提供的设备要求预留平衡器的机坑及埋件。设保温提升门。卸货平台高1.3m。同时停泊五辆普通卡车的卸货平台，卸货平台外边阳角处预埋通长的防撞角钢及橡胶防撞垫。卸货平台高度为1.0m。甲方设置不大于10%坡度的混凝土坡道连接乙方普通卡车的卸货平台至室外地坪，宽2m。坡道临空侧加1.0m高的防护栏杆。

如下图黑色块为卸货区4、船头局部区域：面积1230平方米3、主要通道北侧区域：面积80平方米2、主要通道南侧区域：面积370平方米地下停车场面积主要通道南侧：8470平方米主要通道北侧：11630平方米可拥有停车位：20210平方米/35平=574个其他地块面积情况绿地、景观区域面积：1676平方米表演舞台区域面积：1710平方米站前地下商业规划与布局研究为保证结构平安，40英尺货柜车卸货口必须设置构造柱，且在卸货车辆停靠区域需考虑防撞措施(如防撞柱、防撞栏杆等)。该区域照度应到达40Lux。普通卡车的卸货平台进深为5.5m，平台外门上方设雨蓬，雨蓬不高于3m且出挑平台外不小于2m。北方地区卸货平台为封闭式，设双道保温提升门。卸货平台的保温提升门应同时设置手动和电动开关并满足经常开启和关闭的要求。所有开关应设置带锁的不锈钢开关盒。不锈钢开关盒安装在商场的内侧。卸货平台外及平台上按乙方要求的位置设置排水沟。40英尺货柜车卸货平台外门上方设1.0m深的钢筋混凝土雨篷。卸货外围须采取隔音措施并满足环保要求。站前地下商业规划与布局研究二期地下商业规划，以上地块以A6和Ａ9为例，今后需要出让，建议层高在５米，柱距在8.4米左右。Ａ7地块未来建议层高同上，柱距在11米左右，能够满足大卖场的要求，卸货平台需要到达400平方米，高度1.2米左右。大卖场建筑净高：所有管线标高应尽量抬高，并对包括乙方管线在内的各专业管线进行有效综合布置，保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m，所有管线(含支架、风口)的底标高不应低于4.0m。乙方商场无吊顶区域采用日光灯带(乙方完成)，风口须避让灯带。为突出绿色中轴的商业价值，提高通透性，建议层高为5米，柱距11米左右。二期地下商业规划站前地下商业规划与布局研究关于下沉广场和采光点的建议：建议本工程在C21-Ａ6地块的南侧中央位置，设置下沉广场，面积建议在1500平方米左右，可升降表演舞台在200平方米左右，需要较强大的排水系统设计。建议在绿化带空间设置８个以上的通道和通风以及阳光照射口，其中餐饮局部需要通风采光点，让地下空间能够开敞和通透，提高地下空间的舒适感。三、工程定位分析

三.经价值分析1、市场定位

2、功能定位全面满足高铁旅客的各种需求满足时尚精品购物、休闲、餐饮的需求3、形象定位特色地下商业街时尚新生活的领导者中高端阶层的消费区4、经营特色定位情景感强体验感高品质感强包容度高可选择范围广5、业态定位以精品购物和休闲为主集合各式的餐饮为一体6、业态分布餐饮——占28%，包括：大型品牌餐饮店、中型餐饮店、普通餐饮店、特色小吃店、茶餐厅、西餐厅、杂食店。购物——占40%，包括：数码产品、精品女装/男装、男/女内衣、服饰〔皮带、领带、钱包〕、鞋子、箱包、电子数码、童装及玩具反斗城、运动专卖、饰品、化装品。休闲——占25%，包括：茶室、咖啡厅、酒吧、美容、美发、美甲、网吧、电玩。其他——占5%，包括：药店、摄影店〔冲印店〕、音响制品店、眼镜店、办公用品店、通信器材。商业效劳——占2%。如：银行、电信等。四、工程财务分析地下商业建筑面积（火车站西侧）20．000㎡1层原体育活动中心空间18．615㎡１层地下商业建筑面积（火车站东侧）48．000㎡1层东侧地下商业69.400㎡1,2层停车2.4万㎡地铁设备房和出租车站等2万㎡左右合计156000㎡站前地下商业规划与布局研究本工程地下商业的财务分析：1、地下商业面积规划：站前地下商业规划与布局研究本工程地下商业的财务分析：站前地下商业规划与布局研究本工程地下商业的财务分析：工程1.9平方公里区域地下商业工程投入和产出估算：地下商业街区工程投入预计项目面积(万㎡)和单价金额（亿元/人民币）备注地下商业空间（可售）11.1×5000元/㎡5.55地下空间总面积为15.6万平米，其中可售商业面积为11.1万平米，其余为停车2.4万、设备房等公共配套。地下空间面积造价按6000元/m2地下商业空间（不可售）