集体土地价格评估若干问题概述

集体土地价格评估若干问题概述汇报人：文小库2023-11-14CONTENTS集体土地价格评估的基本概念集体土地价格评估中的市场比较法集体土地价格评估中的收益还原法集体土地价格评估中的成本逼近法集体土地价格评估中的剩余法集体土地价格评估中的路线法集体土地价格评估的基本概念01定义集体土地价格评估是指对集体土地的权益价值进行评估，包括土地所有权、使用权和经营权等。目的集体土地价格评估旨在为集体土地的流转、使用、投资和处置提供价值参考，同时为政府制定土地政策、保护农民权益提供依据。定义与目的主要包括土地的区位、用途、面积、地质、环境等影响因素。评估标准主要包括比较法、收益还原法、成本法、市场比较法等。其中，比较法最为常用，通过比较类似土地的交易价格来评估土地价值。评估方法评估标准与方法评估流程与注意事项注意事项2.选取合适的评估方法，确保评估结果客观准确；4.及时更新评估结果，确保其与市场变化保持一致。评估流程：主要包括前期准备、现场调查、分析计算、撰写报告等环节。1.充分了解当地土地政策、市场行情等信息；3.关注土地的可持续利用和生态保护；010203040506集体土地价格评估中的市场比较法02定义市场比较法是一种以类似房地产的市场价值为参照，对集体土地价格进行评估的方法。适用范围适用于有较多类似房地产市场交易的地区，可以找到足够数量的可比实例。市场比较法的定义与适用范围010302对每个交易实例进行比较分析，包括区位、用途、面积、建筑结构、房龄等因素；收集类似房地产的交易实例；04综合分析修正后的市场价值，得出集体土地的评估价格。根据比较分析结果，选择合适的修正系数，对类似房地产的市场价值进行修正；市场比较法的操作流程市场比较法的优缺点与注意事项能够真实反映市场供求关系，评估结果相对客观公正。需要大量类似房地产市场交易数据，评估过程较为复杂，对数据要求较高。要确保可比实例的质量和可靠性，避免使用不合理的比较实例；同时需要注意市场比较法的应用范围和局限性。优点缺点注意事项集体土地价格评估中的收益还原法03VS收益还原法是一种通过估算土地未来收益并将其折现成现值的方法，以确定土地价格。适用范围收益还原法主要适用于有收益或潜在收益的土地价格评估，特别是商业和工业用地。定义收益还原法的定义与适用范围收集与土地相关的历史收益、市场环境、政策法规等信息。1.收集土地相关信息根据收集的信息，预测土地未来的正常收益，包括租金、售价等。2.预测未来收益根据土地的风险程度、市场环境等因素确定适当的折现率。3.确定折现率将未来收益折现成现值，计算出土地的价格。4.计算现值收益还原法的操作流程优点01收益还原法能够真实反映土地的潜在价值，特别是在市场有收益或潜在收益的情况下。收益还原法的优缺点与注意事项缺点02收益还原法不适用于没有收益或潜在收益的土地，如农业用地或未开发土地。注意事项03在使用收益还原法时，应考虑市场环境、政策法规等因素的影响，以确保评估结果的准确性。此外，还需要对未来收益进行合理预测和折现率的适当选择。集体土地价格评估中的成本逼近法04成本逼近法的定义与适用范围成本逼近法是一种评估土地价格的方法，它以土地的各项成本投入为基础，加上一定的利润、利息、税费等，推算出土地的价格。定义成本逼近法适用于有明确成本投入的土地价格评估，尤其在缺乏市场参考的情况下，可以提供一种相对合理的评估方法。适用范围成本逼近法的操作流程01收集资料收集与土地相关的成本资料，包括土地取得成本、开发成本、相关税费等。02计算成本根据收集的资料，计算土地的各项成本。03计算利润根据土地的实际情况和市场行情，确定适当的利润比例。04计算利息根据土地的实际情况和市场行情，确定适当的利息比例。05计算税费根据相关法律法规，计算土地交易的税费。06推算价格将上述各项加总，即可推算出土地的价格。优点成本逼近法能够提供一种相对合理的土地价格评估方法，尤其在缺乏市场参考的情况下。此外，该方法易于操作，较为简单。成本逼近法的优缺点与注意事项缺点成本逼近法的缺点在于其依赖于准确的成本计算和合理的利润、利息、税费等参数的确定，而这些参数可能存在较大的不确定性。注意事项在使用成本逼近法时，需要注意以下几点：首先，要确保各项成本数据的准确性；其次，要合理确定利润、利息、税费等参数；最后，要结合实际情况和市场行情进行综合分析，以得出合理的评估结果。集体土地价格评估中的剩余法05剩余法定义剩余法是一种基于市场比较和未来开发潜力评估的集体土地价格评估方法，通过预测待估宗地未来开发完成后，与类似房地产的市场价值进行比较，得出待估宗地的价格。适用范围剩余法适用于具有潜在开发和市场参照物的集体土地价格评估，如待开发的工业用地、商业用地、住宅用地等。剩余法的定义与适用范围01021.收集相关资料收集待估宗地的规划条件、地理位置、地质条件等资料，以及类似房地产的市场价值参照物。2.预测未来开发价值根据待估宗地的规划条件和地理位置，预测未来开发完成后的房地产价值。3.计算土地价值根据未来开发价值和参照物的市场价值，计算待估宗地的土地价值。4.调整土地价值考虑待估宗地的特殊情况，如地理位置、地质条件、市场环境等因素，对计算出的土地价值进行调整。5.得出评估结果根据调整后的土地价值，得出待估宗地的集体土地价格评估结果。剩余法的操作流程030405优点剩余法能够较为准确地预测集体土地的未来价值，同时考虑了市场供求关系和未来开发潜力等因素，具有较高的参考价值。缺点剩余法需要具备较为完善的市场参照物和未来开发预测数据，评估结果可能受到市场波动和主观判断的影响。注意事项在使用剩余法时，需要充分考虑待估宗地的实际情况和市场环境，选择合适的参照物进行比较，同时要进行合理的调整和修正，以保证评估结果的准确性和公正性。剩余法的优缺点与注意事项集体土地价格评估中的路线法06路线法是一种通过测量土地价格随着距离的变化而变化的方法，其实质是揭示地价与距离之间的函数关系。路线法适用于评估城市内或城市间集体土地的价格，特别是那些难以使用其他评估方法的情况。定义适用范围路线法的定义与适用范围路线法的操作流程计算价格根据模型计算出各个地块的价格。建立模型利用收集的数据建立地价与距离之间的函数关系模型。收集数据收集与路线有关的数据，如土地使用情况、交通状况、基础设施等。确定评估对象明确要评估的集体土地的位置、形状和大小。设定路线根据实际情况选择合适的路线，可以是直线、曲线或网络。路线法的优缺点与注意事项优点能够揭示地价与距离之间的关系，较为客观反映土地价值。对于大规模的土地评估，路线法能够节省时间和成本。1路线法的优缺点与注意事项2