城市土地与房地产管理

第7章城市土地与房地产管理广州概况面积：全市面积7,434.4平方公里，全国排名30名；市区面积3,843.43平方公里。市区建成面积785.44平方公里。全市辖区幅员面积全国15名〔7263平方公里〕，市区建成区面积全国第三〔785.44平方公里〕，城市中心区面积全国第五〔只计算城市中心区面积〕。地处亚热带季风气候区，气候特点是气温高、降水多、霜日少、日照多、风速小、雷暴频繁，年平均气温21.9度，年降水量1696.5毫米，年平均日照时数在1800小时以上。广州市2011年市辖区经营性用地出让计划宗地表

单位：宗、平方米序号宗地区属土地面积规划建筑面积

土地来源/所在园区居住用地正式计划1金沙洲B3711B-02地块白云4121663885储备用地2金沙洲B3711B-08地块白云86719134414储备用地3小谷围岛大学城DN0101地块番禺1290540264储备用地4小谷围岛大学城DN0102地块番禺637519890储备用地一、城市土地概述〔一〕土地的定义：

土地是地球陆地外表由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括了人类过去和现在的种种活动结果。——城市土地是一个和城市人口、城市经济活动相关联的地域性概念，它是城市形成和开展的前提，也是城市人口和城市各种活动的根底。城市土地一般是指城市市区内的土地，属于国家所有。土壤剖面图〔二〕城市土地的特性1、自然特性、〔1〕位置固定性〔2〕面积有限性〔3〕空间差异性〔4〕功能永久性2、城市土地的社会特性〔1〕城市土地价值的密集性〔2〕城市土地区位的效益性〔3〕城市土地报酬的递减性〔4〕城市土地的保值性〔5〕城市土地利益的复杂性〔6〕城市土地利用适应价格变动具有缓慢性据国务院开展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。在“土地财政〞上，这些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。几万元一亩征地，几百万甚至上亿元卖给开发商，征地与卖地之间的巨额利润，让不少地方以各种形式躲避上级的规划管制、方案控制和审批管理，违规违法用地时有发生，农民“被〞上楼现象频频上演，权益得不到有效保护，耕地保护也面临空前压力。土地财政4万亿后遗症：中小城市成空城美国商业内幕网站近日基于一份称中国在大量建设现代金字塔的研究报告，通过卫星图片展示了一些他们所认为的中国“鬼城〞〔空城〕，而河南郑州新区那么被他们称作中国最大的“鬼城〞北京：“亚洲最大游乐园〞撤除荒废14年被称鬼城二、城市土地管理〔一〕含义城市土地管理是城市政府在国家有关土地的法律法规的指导下，为调整土地关系，组织土地合理开发利用所进行的各项工作的统称。其任务是对城市土地的占有、分配、流转及使用进行规划、组织和监控，借以调整城市土地的关系，保护和开发城市土地资源，保护土地所有者和使用者的合法权益，促进城市社会经济的可持续开展。〔二〕必要性：提供城市根底设施用地减少土地利用中的外部性保证土地市场的稳定运行促进公平分配〔三〕土地资源和土地资产1、土地资源：经过人们投入，能够得到收益的、具有使用价值的土地2、土地资产：具有明确的权属关系和排他性，并具有经济价值的土地资源〔四〕土地的功能1、负载功能2、养育功能3、仓储功能4、景观功能5、生态保护功能6、历史记录功能7、商品功能8、储蓄和增值功能〔一〕城市土地规划管理1、含义城市土地规划是在城市土地空间上组织合理利用城市土地的一项综合措施。实际就是城市政府合理分配或安排城市土地、调整城市土地关系、确定城市土地不同应用方向的过程。三、我国城市土地管理的内容

生产性利用非生产性利用2、原那么〔1〕有利于城市土地利用结构的优化〔2〕严格控制非农业建设对农地的侵占〔3〕土地利用规划要有长远眼光〔4〕讲求经济效益、社会效益与生态效益的统一3、城市用地的分类〔1〕居住用地〔R类〕住宅用地、公共效劳设施用地、道路用地、绿地〔2〕公共设施用地〔C类〕行政办公、商业金融业、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育科研设计、文物古迹、其他公共设施〔3〕工业用地〔M类〕一类工业用地、二类工业用地、三类工业用地〔4〕仓储用地〔W类〕普通仓库用地、危险品仓库用地、堆场用地〔5〕对外交通用地〔T类〕铁路用地、公路用地、管道运输用地、港口用地、机场用地〔6〕道路广场用地〔S类〕道路用地、广场用地、社会停车场用地〔7〕市政公用设施用地〔U类〕供给设施、交通设施、邮电设施、环境卫生设施、施工与维修设施〔8〕绿地〔G类〕市级、区级、居住区级的公共绿地及生产防护绿地〔9〕特殊用地〔D类〕军事、外事、保安用地〔10〕水域和其他用地(E类〕水域、耕地、园林、林地、牧草地、村镇建设用地广州市土地利用总体规划草案一、规划背景二、规划根本情况1、规划目的2、规划原那么3、规划依据4、规划范围5、规划期限6、土地利用战略7、土地利用目标8、土地利用布局三、农用地保护利用1、严控非农建设占用耕地2、切实执行耕地占补平衡制度3、严格落实根本农田保护制度4、鼓励农用地流转，促进农用地规模经营四、建设用地节约集约利用1、建立指标体系，提高土地综合利用水平2、保障重点，合理布局新增建设用地3、盘活闲置土地4、引导生产要素向中心镇集中5、合理引导农村居民点整理改造6、大力促进根底设施用地集约化7、积极推进旅游设施用地集约化五、土地利用分区1、允许建设区2、有条件建设区3、限制建设区4、禁止建设区六、土地利用与生态建设七、规划实施措施〔二〕城市土地的权属管理1、土地制度

〔1〕土地制度是指人们在一定社会条件下，因为利用土地而产生的对土地的所有、占有、使用和处分等诸方面关系的总称。〔2〕土地所有制①人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式，它是整个土地制度的核心，是土地关系的根底。②特点：土地属于国家和农民集体所有；土地所有权不得买卖和非法转让；土地所有者必须在法律规定的范围内行驶所有权〔3〕土地使用制度①国家对土地使用的程序、条件、形式及土地使用权属关系的法律规定。②内容：城镇国有土地使用制度和农村集体土地使用制度〔4〕土地管理体制土地管理体制，指土地管理机构的设置、行政职能权限的划分及土地管理的根本运行方式和原那么的总称。2、土地产权〔1〕含义：指有关土地财产的一切权利的总和，包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、典当权、地役权等多项权利〔2〕土地产权的特性①土地产权具有排他性②土地产权客体必须具备可占用性和价值性③土地产权必须经过登记，才能得到法律成认④土地产权具有相对性〔3〕具体内容土地所有权：土地所有制度的法律表达形式，是土地所有者所拥有的、受国家法律保护的排他性专有权利土地使用权：土地使用者依法对土地进行利用、管理并取得收益的权利土地租赁权：土地所有权人或土地使用权人通过契约将土地占有权、狭义的土地使用权和局部受益权转让给土地承租人，承租人有占有、使用租赁土地、并获得土地收益的权能。土地抵押权：土地受押人对于土地抵押人不移转占有并继续使用收益而提供担保的土地3、土地权属管理的含义简称地权管理，即对土地的所有权和使用权的归属进行管理，包含两个方面的内容：其一是对土地所有者和使用者依法享有的占用、收益及处分的权利进行保护；其二是指对土地所有者和使用者的这些权利进行限制和调节。4、土地权属管理的作用防止土地过度集中于少数人手里使土地的使用符合社会经济运行规那么防止因地价暴涨而引起公众利益的损害使土地流转向有利于公共利益的方向进行〔三〕城市土地地籍管理1、地籍的含义：地籍是指记载土地位置、界址、质量、权属和用途等根本状况的簿册。2、地籍的分类1〕依据地籍所起的作用不同，可以分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍2〕依据地籍的特点和任务不同，分为初始地籍和日常地籍3〕依据城乡土地的不同特点，可以分为城镇地籍和农村地籍4〕依据地籍行政管理层次不同，可以分为国家地籍和基层地籍3、城市地籍管理的含义与目的含义：国家为取得有关地籍资料和全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以土地调查、土地登记、土地统计和土地评价等为主要内容的国家措施。目的：〔1〕确认土地权属〔2〕为土地利用、管理效劳〔3〕维护土地市场秩序〔4〕为国家生产、建设效劳4、城市地籍管理的根本内容1〕土地调查：是获得土地信息、建立地籍的根底2〕土地登记：是地籍管理的核心3〕土地统计4〕土地评价北京土地市场降温趋势现多块竞价地暂无人应价北京日报2023/5/2014:39:35北京市土地整理储藏中心网站公开披露的数据显示，截至5月17日，北京正在出让的经营性用地合计10块。其中，挂牌出让的地块有8块，均已进入起始竞价环节，不过有半数地块暂时无人应价。〔四〕城市土地市场管理1、土地市场：狭义上讲，是指以土地作为交易对象进行交易的场所。广义上讲，是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。2、城市土地一级市场——城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者特征：垄断性市场反映土地所有者和土地使用者之间的关系交易方式：出让、出租、入股3、城市土地二级市场——城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权让予其他土地使用者特征：竞争性市场反映各土地使用者之间的关系交易方式：转让、转租、抵押、入股〔五〕国有土地资产经营管理存在的问题及原因分析：〔1〕国有土地产权不明晰，是国有土地资产流失的根本原因土地产权式有关土地的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权等一切权力的总称。①国有土地资产所有权主体不清或管理机构不明；②土地使用权主体关系复杂，土地使用权证隶属不明〔2〕国有土地资产管理制度缺陷，是土地资产流失的重要原因土地使用制度存在“双轨制〞对立，必然在实践中产生矛盾，刺激隐性交易大量开展，造成国土资产流失。〔3〕土地资产价值评估体系不完善，造成土地资产被低估而使国有土地资产流失土地评估工作处于起步，缺乏经验，从业人员专业人员少、业务素质差，随意性大〔4〕国有土地资产处置不当，导致非法流失变为合法流失〔5〕与国有土地资产相关的法律法规不完善，是造成流失的直接原因①产权制度法律法规不完善；②土地资产管理法律法规不完善；③土地资产评估和中介活动法律法规不完善四、我国城市土地管理体制1986年以后，城市土地管理事权不断扩展1、国家土地管理局统一管理土地资源开发利用

1986年3月，中共中央、国务院联合开发《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》。

1986年成立国家土地管理局，拟定《土地管理法》。2、逐步建立了土地有偿使用制度

1987年，深圳市政府以定向议标的方式出让了中国第一块国有土地的使用权。

1990年。，国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

3、加强了部门间协调《中华人民共和国土地管理法》规定，国务院的土地管理部门主管全国土地的管理工作，县级以上人民政府的土地管理部门主管本行政区域的土地管理工作，全国形成统一管理、分工负责的管理体制我国城市土地管理的机关体制：国务院、国家土地管理局、县级以上地方人民政府土地管理局我国城市土地管理机构：城市土地管理局、城市规划管理局、城市房地产规划管理局、城市司法局现行城市土地管理体制的运行

1、土地收购储藏制度成为政府调控市场的主要工具

土地收购储藏制度，是由政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收购、回购、置换和征用等方式取得土地，进行前期开发利用和存储后，以公开招标、拍卖出让方式供给土地，控制各类建设用地需求的制度。〔1〕增强了政府对土地市场的宏观调控能力

〔2〕为确定城市土地供给量提供了方法

〔3〕土地本钱确定

〔4〕审批时间短

2023年广州市国土局260亿元用于土地收购储藏主要职责:

1.根据市城市建设工作领导小组提出的收购方案,对全市市属企事业单位、各镇区和村委会需盘活的存量土地和其它需调整的存量土地适时进行收购。

2.根据土地利用总体规划和城市总体规划以及市场需求,适量储藏土地,增强政府对土地供给的调控力度。

3.管理由市政府依法没收和依法收回的闲置、抛荒及其它无力继续开发的土地,并纳入储藏土地范围。

4.在市城市建设工作领导小组的指导和监督下,管理、运作好由财政拨付的土地储藏资金。

5.在市政府职能部门的指导下,做好储藏土地的前期开发工作,做好对收购、

储藏土地的资金测算平衡、招商洽谈以及投放市场的前期准备,并协助做好土

地出让的其它准备工作:搞好综合统计,定期向市城市建设工作领导小组报告

运作情况。2、招标、拍卖、挂牌成为政府供给经营性土地的唯一方式

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》于2007年11月1日正式施行。

3、构建了较为完善的土地交易规那么

4、提供效劳成为政府营造市场环境的主要内容

〔1〕建立了市场信息发布制度。

〔2〕为提高交易时机，降低交易本钱、保障交易平安，政府为土地使用权交易提供了交易场所，建立土地有形市场。

〔3〕交易监管的“边防员〞。

5、中介组织成为独立运作的市场主体东莞市土地交易中心

一、主要职能：东莞市土地交易中心是东莞市人民政府指定的土地交易综合场所，是市国土资源管理部门对外办公、效劳承诺的“窗口〞。具体职责有：

1、贯彻执行国家土地管理法律、法规、政策，具体实施有形土地市场开展规划、目标；

2、受国土资源部门和其它单位、个人委托，组织土地招标、拍卖；

3、负责受理土地使用权转让、出租、抵押等交易的申报，并办理报批条件初审，交易鉴证，代办土地招商、展销、洽谈工程，摄合土地交易、提供信息咨询，代收代缴土地税费等具体业务；

4、承担市国土资源部门对外公开办公、效劳承诺的“窗口〞职责，负责审查、受理、分发、清退申报资料，协助执行效劳承诺工作事项；

5、负责搜集、储存并定期发布土地交易行情和有关政策法规信息，向社会提供土地交易信息效劳；

6、法律、法规规定的其它职责。

二、内设机构：窗口办文部、市场部、信息部

三、人员正科级事业单位，人员编制15人，设主任1名，副主任2名。

五、我国城市土地管理存在问题及对策问题产权制度存在缺陷土地市场机制不健全政府职能发挥不到位对策(p172)案例分析2004年5月，监察部和国土资源部派出联合调查组，在陕西省、西安市政府及有关部门的配合下，对陕西省周