光大证券-2011房地产行业投资策略

积重难返，调控没有回头路光大证券研究所房地产万知2021年11月14日——2021年房地产投资策略

整理课件2021年地产股跑输大盘数据来源：国家统计局2021年我们持续看空房地产，根本面和股票走势与我们的观点完全一致。2021年我们继续看空！2整理课件核心观点调控没有回头路,楼市向下，政策向下，估值不是首要因素，房地产维持“中性评级〞一、导致房价越调越涨的因素仍然存在需求端过度市场化,供给端完全垄断，导致长期供给偏紧投资需求旺盛房价只涨不跌的预期二、调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化房价上涨压力仍然很大，局部未限购城市销售仍然旺盛限购范围恐扩大且长期化政策反复后果严重大力建设保障房可保房地产开发投资三、楼市明年成交量前低后高年中大量供给上市、下半年房价调整，但跌幅有限房价不会大跌四、股票年中见底，上升空间小年中政策见底即股票见底上升空间小，行业进入低速增长期维持“中性〞评级3整理课件反转性条件——什么条件下可以看好？反弹行情前提——政策见底，年中趋势性行情前提——政策放松，概率0%4整理课件一、导致房价越调越涨的因素仍然存在1、消费需求过度市场化2000-2021年是改善需求顶峰，2005年后开始首次置业顶峰数据来源：国家统计局5整理课件一、导致房价越调越涨的因素仍然存在1、消费需求过度市场化保障房建设严重缺失数据来源：Wind6整理课件一、导致房价越调越涨的因素仍然存在2、供给完全垄断2004年8.31大限后，土地购置面积根本不增长，购置费增速远高于面积增速数据来源：Wind7整理课件一、导致房价越调越涨的因素仍然存在3、投资需求旺盛货币超发：M2/GDP不断扩大，2021年三季度M2超2021年GDP35万亿。数据来源：Wind8整理课件一、导致房价越调越涨的因素仍然存在3、投资需求旺盛巨额储蓄随时寻求增值保值的投资时机数据来源：Wind9整理课件一、导致房价越调越涨的因素仍然存在4、房价只涨不跌的预期政策从未奏效：政策与房价图数据来源：Wind2002年，经营性土地全部招拍挂2003年，房价涨，提高第二套住房首付比例2004年，8.31大限，所有经营性用地正式招拍挂2005年，旧国八条，新国八条2006年，新国六条2007年，清缴土地增值税，严格二套房贷2021年，大力支持住房消费2021年，两次调控，限购10整理课件一、导致房价越调越涨的因素仍然存在5、市场化手段已无能为力地产核心问题在于土地制度，市场手段只能压需求，不能增供给2004年8.31大限后，完成开发土地面积增速出现系统性下降〔政府为何能接受，土地收入仍增长〕数据来源：Wind11整理课件二、调控回头路，限购范围恐扩大且长期化1、房价上涨压力仍然很大又见负利率图：实际储蓄利率数据来源：Wind12整理课件二、调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化1、房价上涨压力仍然很大储蓄搬家，10月份净搬出7000亿元图：新增居民储蓄数据来源：Wind13整理课件二、调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化1、房价上涨压力仍然很大新政以来限购城市成交下滑严重，而未限购城市有高位企稳迹象图：限购与非限购城市成交指数〔2021年9月份周均成交量为1000〕数据来源：Wind14整理课件二、调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化1、房价上涨压力仍然很大非限购城市成交很快企稳，挤出效应有所显现，需求流向限购城市的周边区域北京周边的燕郊、香河也已出台限购措施，十一后，惠州集中出现日光盘图：东莞〔左图〕、惠州〔右图〕成交量数据来源：Wind15整理课件二、调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化2、限购令恐长期化供求关系未得根本改变，限购范围随时可能扩大，且长期限购：限购城市：关注福州和海口政策是否2021年1月1日会放松数据来源：Wind时间城市本市户籍家庭纳税证明或社会保险证明

拥有2套住房

有1套房无该证明的9月30日深圳限购2套禁止购房限购1套禁止购房禁止购房10月1日厦门新购1套住房新购1套住房新购1套住房10月7日上海新购1套住房新购1套住房新购1套住房10月9日宁波新购1套住房新购1套住房禁止购房10月10日福州新购1套住房禁止购房限购1套禁止购房禁止购房10月11日杭州新购1套住房新购1套住房新购1套住房10月12日南京限制购买第三套住房

限制购买第三套住房

限制购买第三套住房10月12日温州新购1套住房新购1套住房禁止购房10月13日天津新购1套住房新购1套住房新购1套住房10月14日海口新购1套住房新购1套住房新购1套住房10月15日广州新购1套住房新购1套住房禁止购房10月16日三亚限购1套限购1套限购1套10月18日大连新购1套住房新购1套住房新购1套住房16整理课件二、调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化3、政策反复后果严重投资高增长依仗销售额，销售额依仗投资需求，09年教训，房价涨幅100%：图：房地产投资与房价数据来源：Wind17整理课件二、调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化4、大力建设保障房可保房地产开发投资保障房实施到位的话，商品房投资下滑的影响可由保障房完全抵消根据我们的预测模型〔历史误差5%以内〕，2021年全年房地产投资增速为8.5%左右，假设2021年新增1000万套保障房建设量，2021年房地产开发投资增速将达21.3%数据来源：Wind18整理课件三、楼市成交量前低后高，价格稳中有降1、年中大量供给上市，下半年房价将调整2021年新开工面积过大，2021年年中陆续进入市场，新开工面积增速图数据来源：Wind19整理课件三、楼市成交量前低后高，价格稳中有降2、二三线城市房价压力大2021年新开工量，是2021年全国成交面积的1.5倍，且大局部位于二三线城市数据来源：Wind20整理课件三、楼市成交量前低后高，价格稳中有降3、房价下跌空间有限，预计不超过10%从未经历长时间的投资热，供给长期偏紧房价稳定是经济向消费转型的前提房价下跌10%，全国城镇居民财富减少9万亿，相当于2021年可支配收入的85%政府对房价的下跌容忍度有限预计2021年房地产销售面积下降10%，销售额同比2021年下降19%政府对房地产的态度，温家宝，房价下跌的害处多讲讲重点，要有图表数据来源：Wind21整理课件四、股票年中见底，上升空间小1、年中成交量见底，价格开始调整，政策也随之见底政策底是股票底：政策与地产股图数据来源：Wind2007年二套房22整理课件四、股票年中见底，上升空间小2、地产进入低速增长期，估值难以提升限购令下，市场需求贴近真实消费需求改善需求、首次置业需求顶峰重叠期已过人口现断层，未来十年购房主力数量持续下降首次置业者逐步成为市场成交主力，规模和支付能力双降数据来源：Wind23整理课件五、地产股投资策略1、行业上升趋势——增长和PE是