房地产项目精装建议

论精装的必要性.PART1市场环境品牌开发商工程精装趋势明显开发商精装项目板块开盘时间产品类型产品面积总销售套数去化率月均销售套数销售周期装修标准方兴南塘金茂府海曙鄞奉2014.9.2高层139-300㎡77793%5114个月3000-5000江东金茂府江东宁丰2016.7.28高层88-137㎡34090%3061个月2500-3500万科公园里一期高新核心区2014.7.21高层120-169㎡730100%6112个月1500-2000公园里二期高新核心区2015.7.17高层85-137㎡33999%389个月1000-1500万科江湾府鄞州长丰2015.11.28高层85-139㎡79593%1067个月1500-2000万科金域传奇潘火下应2014.7.30高层75-129㎡946100%1357个月1000中建格兰郡庭潘火下应2016.4.20高层100-120㎡37242%409个月1000-1500荣安荣安香园潘火下应2014.11.10高层78-108㎡91285%4617个月1000-1500丰树丰汇城江北万达2016.7.22高层87-161㎡40044%676个月2500-3500城投&万科海悦府城西薛家2016.3.26高层132-240㎡33577%487个月1500-2000华侨城&万科宁波欢乐海岸鄞州中心区2015.10.6高层100-240㎡84087%8010个月1500-2000华润华润万象府江北湾头2015.11.19高层/洋房115-161㎡85897%2004个月2000/4000市场上精装工程的比重占约30%，占比逐渐增大；越来越多的品牌开发商着力于打造精装工程.PART2区域环境区域产品同质化严重，精装形成区隔本项目1#地块类型产品面积总套数高层80-85㎡9485-90㎡282100-110㎡304120-128㎡72洋房110-120㎡12125-130㎡60135-140㎡12合计836本项目2#地块类型产品面积总套数高层85-90㎡546100-105㎡246120-127㎡300135-140㎡156洋房110-120㎡20125-130㎡108135-140㎡76170-180㎡32合计1484奥体未来城类型面积总套数高层78㎡15086㎡300102㎡100105㎡350小高层95㎡80108㎡150112㎡70125㎡150洋房110-120㎡39120-130㎡53130-140㎡44140-150㎡37150-160㎡23164㎡14合计1560高层产品面积段同质化.4.3㎡6㎡/21.8㎡1.3㎡3.1m2.7m3.4m户型共性：三开间朝南，三房设计，空间布局类似本案优势在于户型尺度上，但并缺乏以击败对手，再者本案体量较大，竞争依旧剧烈奥体未来城高层86㎡3.3m3m3.5m5.6㎡/21㎡1.8㎡3.8㎡6.8㎡/24㎡/2PART2区域环境区域产品同质化严重，精装形成区隔全赠送半赠送高层产品户型同质化本工程高层88㎡.PART2区域环境区域产品同质化严重，精装形成区隔本项目1#地块类型产品面积总套数高层80-85㎡9485-90㎡282100-110㎡304120-128㎡72洋房110-120㎡12125-130㎡60135-140㎡12合计836本项目2#地块类型产品面积总套数高层85-90㎡546100-105㎡246120-127㎡300135-140㎡156洋房110-120㎡20125-130㎡108135-140㎡76170-180㎡32合计1484奥体未来城类型面积总套数高层78㎡15086㎡300102㎡100105㎡350小高层95㎡80108㎡150112㎡70125㎡150洋房110-120㎡39120-130㎡53130-140㎡44140-150㎡37150-160㎡23164㎡14合计1560产品面积段同质化.产品户型同质化户型共性：三开间朝南，三房设计，空间布局类似，户型尺度相近本案优势在于北面阳台可打造入户空间、主卧衣帽间设计，可通过精装，优化户型，提升竞争力3.3m4.2m3.8m6.72㎡/21.8㎡2㎡4.59㎡3.64㎡/26.8㎡/25㎡/23.75㎡1.5㎡1㎡3.5m3m3.8mPART2区域环境区域产品同质化严重，精装形成区隔全赠送半赠送本工程高层108㎡奥体未来城小高层108㎡.PART2区域环境客户趋于年轻化，精装接受度高客户年龄层：8090后付款方式：家里出资首付款，贷款买房客户特征：工作繁忙、装修麻烦、装修款缺乏需求：婚房、便捷、拎包入住精装解决购房装修难的问题〔本钱、时间、精力〕.PART3精装增值点精装产品有溢价空间，去化周期短板块楼盘名称产品类型产品面积销售周期售价精装标准实际售价溢价空间溢价率鄞州长丰万科江湾府高层85-139㎡7个月20000报价2500实际1500185002000-250012-16%金地悦江来高层89-139㎡12个月16044毛坯-潘火下应万科金域传奇高层75-129㎡7个月13500报价2000实际1000125001000-15009-14%宜家华府高层95-108㎡14个月10850毛坯-龙湖名景台高层106-129㎡12个月11500毛坯-盛世缔壹城高层87-139㎡12个月11527毛坯-高新区万科公园里二期高层86-137㎡9个月18000报价1500实际100017000150010%交通紫园高层74-135㎡24个月起15500毛坯-市场上同区域内的精装工程相比毛坯工程溢价率约9-16%同区域内，精装修工程的去化周期更短.PART3精装增值点对户型起到修正作用精装修起到户型修正作用，人性化设计，突出空间尺度，躲避户型劣势；通过精装修展示，集中突出毛坯无法展示的可利用空间，强调功能的感知体验，向客户演绎生活状态，有利于引导