房地产开发与管理

房地产开发与管理SsSs2024/1/121目录〔一〕§1房地产总体经济分析§2房地产与房地产业概述§3房地产开发程序§4开发商及其合作伙伴§5房地产空间市场分析§6房地产资产市场分析2024/1/122目录〔二〕§7市场研究§8可行性研究§9房地产市场营销§10房地产资产管理§11美国房地产开展概述2024/1/123§1房地产总体经济分析§1.1房地产空间市场§1.2房地产资产市场§1.3房地产体系§1.4空间市场和资产市场：四象限模型2024/1/124§1.1房地产空间市场§1.1.1房地产空间市场§1.1.2房地产空间市场供给§1.1.3房地产空间市场需求§1.1.4房地产空间市场价格2024/1/125§1.1.1房地产空间市场空间市场是指不动产(土地或建用地)的使用(或使用权)市场。这种类型的市场通常被称作房地产使用市场或房地产租赁市场.2024/1/126§1.1.2房地产空间市场供给〔A〕房地产空间市场供给是指房地产的所有者把所有房屋〔空间〕租赁给租赁者。典型的房地产市场供给曲线是条折线。起初供给曲线一般是垂直线或已完全丧失弹性〔至少是在一个短期或中期，甚至更长些时间〕。如果租金上涨高于重置本钱水平或长期边际本钱〔LRMC〕，新的建设就要产生了。2024/1/127§1.1.2房地产空间市场供给〔B〕租金空间数量节点

Qnow存量边际成本上升边际成本下降长期边际成本房地产空间市场供给函数2024/1/128§1.1.3房地产空间市场需求房地产空间市场需求是指那些个人、家庭和公司希望使用的空间为了消费或生产的目的。2024/1/129§1.1.4房地产空间市场价格 租金俗称为在一个相对短期内暂时使用空间所付出的代价〔权力〕。2024/1/1210§1.2房地产资产市场§1.2.1资本市场§1.2.2房地产资产价格2024/1/1211§1.2.1资本市场大致来说，根据其特性资本市场可分为四类：他们是共或私人市场，以及根据资产交易特性分为权益或负债。公共市场私人市场权益资产基金房地产证券化共有基金房地产私人公司石油和天然气合作伙伴负债资产债券房地产抵押贷款证券化货币工具银行贷款整体抵押贷款债务风险2024/1/1212公共市场和私人市场公众市场就是许多相类似的所有者，在资产市场里进行公共交易，这里有许多的买者和卖者，以公开的竞价方式进行交易。私人市场主要是指私人资产在单个买者与卖者之间进行交易，而他们之间的交易往往通过经纪人来完成。

2024/1/1213权益资产和负债资产 负债实质上是指借款人得到的对于未来所支付的现金流量的权利〔例如：利息支付〕。 权益是指对于先期根底资产产生的现金流量的剩余索取权〔例如，公司或物业〕。2024/1/1214§1.2.2房地产资产价格价值〔价格〕=收益〔租金〕/资本化率 房地产资产租金，尤其是在商业地产，是一类似于其他形式的有形资本。 这样一来，房地产价格表现为收益〔即实质上的净租金〕除以资本化率。 Thecaprate：就是资本化率，即房地产收益除以房地产价值或价格。2024/1/1215如何衡量资本化率资本化率由资产市场上资本投资的供给和需求来确定，基于以下三个因素。1.资本的时机本钱2.资本增长预期3.风险2024/1/1216§1.3房地产体系前面已经为大家介绍了房地产系统的三个主要组成局部：空间市场、资产市场和开发市场。这里将介绍房地产的视觉系统，包括三个主要局部及其关系。空间市场供给(土地拥有者)需求(承租者)租金&占有权新增地方&国家经济开发产业预测未来资本市场资产市场现金流楼市价格市场确定利率上限供给(业主出售)需求(投资者购买)现金流信息收集与利用如果有发展有盈利吗？建造成本包括土地2024/1/1217§1.4空间市场和资产市场:

四象限模型§1.4.1四象限图§1.4.2空间市场需求增长的变化§1.4.3资产市场需求增长的变化2024/1/1218§1.4.1四象限图R*Q*P*C*建设(SF)价格$存量(SF)资产市场:建设空间市场:存量调整空间市场:预测租金租金$资产市场:估价2024/1/1219

东北象限描绘的是空间市场里租金预测。在这个象限里的水平轴线代表的是房地产空间市场里的物理存量，垂直轴线代表的是租金。因此，这个象限里的轴线表示的是房地产空间市场里价格除以数量的经典模型，下斜线DD表示的房地产空间市场的需求曲线。

四象限图(A)2024/1/1220

西北象限描述的是资产市场的估价原理，并涉及到了相对平衡的房地产价格和目前租金水平。西北象限里的直线代表了资本化率。其中的P*点表示房地产的价格。因此，两个上面的象限描述了资本市场和空间市场里短期或当前价格变化。四象限图(B)2024/1/1221西南象限里的向外倾斜的建筑函数直线表示的是高房地产价格刺激了大量新建筑的增长。这个建筑函数直线与房地产价格轴线交汇于正值点，因为当房地产价格低于这个水平线，就不会有新的建筑产生。当前资产市场价格的P*点将与建设函数直线交叉于C*点，这一点就是每年建设市场的新增量。四象限图(C)2024/1/1222东南象限通过建设与使用市场的可用空间总量比率完成了空间市场和资产市场长期的整合。东南象限里的直线建设活动水平线C*交于空间建设供给总量水平线Q*。四象限图(D)2024/1/1223§1.4.2空间市场需求增长的变化R*Q*P*C*C**Q**R**P**P1D0D1D0D1建设(SF)存量(SF)资产市场:建设空间市场:存量调整空间市场:租金预测租金$资产市场:估价价格$R12024/1/1224在考虑使用空间需求增加效应的时候，假定房地产资产市场是恒定的。我们看到东北象限里的需求函数往右移动，从D0到D1。在短期内，没有时间来建设新的空间，来回应使用需求的大规模增长。纵轴租金从原有水平R*点暂时移动到偏高水平R1点，而原空间存量Q*并没有移到新的需求函数D1关系。空间市场需求增长的变化(A)2024/1/1225 新长期的平衡建立在新的D1点。新的平衡就以**点为代表。注意的是，当新的均衡租金〔R**〕高于原来的均衡租金(R*)，临时租金水平R1要低些。另外，注意到空间市场数量长期均衡要高于其原来需求水平〔Q**>Q*〕。空间市场需求增长的变化(B)2024/1/1226§1.4.3资产市场需求增长的变化建设(SF)存量(SF)资产市场:建设空间市场:存量调整空间市场:租金预测租金$资产市场:估价价格$C**Q**R**P**C*Q*R*P*P1SRLRD08%OARD111%OAR2024/1/1227资产市场需求增长的变化(A)考虑到资本市场的资产投资者对于房地产投资的需求增加的效果。因此，喜好在投资者不介意房地产的风险或尝试期望房地产租金比以前更多预期增长开始相对移动。所以他们目前并不需要更多的回报.问题是，一些问题投资资者现在希望在房地产商的投资高于他们以前支付的。这种类型的资本市场的转变验证了西北象限里估价线向下移动。举例来说，假设当时的普通利率是11%，而现在降低三个点到8%。这样一来，如果投资者不能预见新建设，那么房地产的价格在短时期内上升到一个较高的水平，并能持续一段较长的时间。这也就说，短期价格增长由原来的P*点水平到达P1水平。2024/1/1228资产市场需求增长的变化(B)这是一个基于西北象限里新的8%OAR〔OverallRate〕线，由新矩型连接的四个象限的长期均衡便产生了。这一反映房地产开展景气指数新的均衡包含了空间建设的大量增加，并带来了空间存量上升到了新的Q**点。这是投资者对房地产的偏好转移。.2024/1/1229资产市场需求增长的变化(C)需要注意的是新的均衡包括了低的租金〔R**<R*〕，因此，要比原来使用更多的空间(Q**>Q*)。低租金意味着资产市场的地资本化率并不能到达我们起初所想的长期的高价格。房地产市场价格新的均衡点P**可能比原价格P*点高，但不一定高很多。2024/1/1230问题1.例如，如果假设房地产的需求是恒定的，当房地产的价格快速上升时，我们将会看到什么样的结果？2.市场是否有效？为什么？3.用四象限模型分析一下1998年至2006年的国内房地产市场。2024/1/1231§2房地产与房地产业概述§2.1房地产概述§2.2房地产业概述§2.3房地产业与国民经济的关系2024/1/1232§2.1房地产概述 §2.1.1房地产的含义

§2.1.2房地产的经济特征

§2.1.3房地产的分类

§2.1.4房地产投资的利与弊2024/1/1233§2.1.1房地产的含义 房地产是指土地、建筑物、建筑物和房屋上的各种附着物以及衍生的各种权益的合称和简称,是相对于动产的概念。2024/1/1234

◆

TheRealEstate与RealProperty的区别在英语中RealEstate指土地及附着在土地上的建筑物或房屋。RealProperty是指RealEstate及RealEstate之上附带的各种权益。2024/1/1235§2.1.2房地产的经济特征A、房地产具有多重经济身份B、房地产通常是一种庞大的经济单位C、房地产具有供给稀缺与价值升值特性D、受外界影响大，具有较强的外部性E、房地产权利的可分割性占有权(Possession)使用权(Use)受益权(Enjoyment)处置权(Disposition)2024/1/1236§2.1.3房地产的分类从物理形态上划分，房地产主要分为土地、建成后的物业和在建工程三种类型。2024/1/1237§2.1.3.1土地 土地是房地产的一种原始形态。 土地又分为未开发的土地和已开发的土地两种类型，前者根本属于乡村集体土地，而后者通常属于城市国有土地。2024/1/1238§2.1.3.2建成后的物业 所谓建成后的物业，即我们通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物。按其当前的使用状态，可分为空置和已入住〔允许有局部空置〕两种情况。按照建筑物的用途不同，这类房地产可以分为下述几种形式：1.居住物业。2.商业物业。3.工业物业。4.特殊物业。2024/1/1239§2.1.3.3居住物业一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。这类物业的购置者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。2024/1/1240§2.1.3.4商业物业 有时也称经营性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、商场、出租商住楼等。2024/1/1241§2.1.3.5工业物业2024/1/1242§2.1.3.6特殊物业 对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，我们常称之为特殊物业。 特殊物业经营的内容通常要得到政府的特殊许可。2024/1/1243§2.1.3.7在建工程 在建工程是指已经开设工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。2024/1/1244§2.1.4房地产投资的利与弊１、房地产投资之利(1).相对较高的收益水平(2).能够得到税收方面的好处(3).易于获得金融机构的支持(4).能抵消通货膨胀的影响(5).提高投资者的资信等级2、房地产投资之弊(1).变现性差(2).投资数额巨大(3).投资回收周期较长(4).需要专门的知识和经验2024/1/1245§2.2房地产业概述 §1.2.1房地产业的含义

§1.2.2房地产业的行业细分 §1.2.3房地产业的特性2024/1/1246§2.2.1房地产业的含义 房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、效劳的行业，属于第三产业，是具有先导性、根底性、带动性和风险性的产业。2024/1/1247§2.2.2房地产业的行业细分 房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介效劳和物业管理。 其中，房地产中介效劳又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。2024/1/1248§2.2.3房地产业的特性 房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。2024/1/1249§2.3房地产业与国民经济的关系(A)1.可以为国民经济的开展提供重要的物质条件；2.可以改善人民的居住和生活条件；3.可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；4.通过综合开发，防止分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；5.可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道；2024/1/1250§2.3房地产业与国民经济的关系(B)6.可以带动相关产业，如建筑、建材、化工等工业的开展；7.有利于产业结构的合理调整；8.有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；9.有利于吸引外资，加速经济建设；10.可以扩大就业面。2024/1/1251§2.3房地产业与国民经济的关系〔C〕2024/1/1252§2.3房地产业与国民经济的关系〔D〕2024/1/1253§2.3房地产业与国民经济的关系〔E〕2024/1/1254问题 近几年，国内房地产开展迅速，为控制房地产价格过高国家出台了许多宏观政策来调控，请分析其利弊。2024/1/1255§3房地产开发程序 §3.1房地产开发的定义

§3.2房地产开发的八阶段模型 §3.3房地产开发商的众多角色2024/1/1256§3.1房地产开发的定义 房地产工程开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行根底设施、房屋建设，并进行出售的行为。2024/1/1257§3.2房地产开发的八阶段模型一：提出投资的设想五：签署正式委托协议不可行可行二：投资设想细化六：工程建设不可行可行三：可行性研究七：竣工投入使用不可行可行四：合同谈判八：房地产资产管理不能达成协议能达成协议2024/1/1258§3.2.1提出投资的设想 开发商在对当地房地产市场有比较深入地了解并占有大量市场信息的根底上，探讨投资可能性，寻找多个可供选择的投资时机，在头脑中快速判断其可行性。2024/1/1259§3.2.2投资设想细化2024/1/1260§3.2.3可行性研究2024/1/1261§3.2.4合同谈判 开发商根据市场研究中得到客户需求特征确定最终设计方案，开始合同谈判，得到贷款书面承诺，确定总承包商，确定租售方案，获得政府的用地、规划等许可。2024/1/1262§3.2.5签署正式委托协议 签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租〔售〕合同。2024/1/1263§3.2.6工程建设 开发商根据预算进行本钱管理，批准市场推广和开发队伍提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，实施进度管理。2024/1/1264§3.2.7竣工投入使用 开发商组织物业管理队伍、进行市场推广活动，政府批准入住，接入市政设施，租客入住，归还建设贷款，长期融资到位。2024/1/1265§3.2.8房地产资产管理业主〔开发商或新业主〕进行物业管理、更新改造、市场推广等工作，以延长物业的经济寿命、提高资产运行质量；非房地产企业将其作为固定资产，进入其投资组合中。2024/1/1266§3.3房地产开发商的众多角色(A) 开发商要成功地开发一个工程，必须很好地平衡工程的参与者与消费者之间的许多关系〔见图〕。 首先开发商需要与地方政府和开发场地周边的邻居协调好关系，通常情况下，开发商要获得地方政府的批准，必须对工程建设方案进行屡次修改〔政治〕，因此，使当地保持弹性是开发商的一个重要特征； 第二，开发商需要寻找希望购置或承租建成后物业的客户，进行市场营销工作〔营销〕； 第三，开发商要管理好自己内部的开发队伍，并协调好与外聘专业参谋机构之间的关系〔建设监理、过程管理〕；第四，开发商要通过向资本市场展示所开发工程的财务可行性、支付融资费用以及工程权益投资回报的能力，以进行工程融资〔融资〕。2024/1/1267§3.3房地产开发商的众多角色(B)公共部门谁：法规制定者、政治家、邻居需要：合理的开发计划使用者谁：租客、自由自住的客户需要：满足服务、价格和时间需要的建筑空间规划师推广者谈判家供应商推广者谈判家借贷者投资合伙人分析师创造者推广者供应商雇主客户经理开发商谁：企业家、风险管理者、开发队伍领导者需要：创造财富、保持公司良好财务状态、，创造对社区产生长期正面影响的资产资本市场谁：信贷、股权及其多种形式的组合需要：最低风险、最大限度的融资回报开发队伍谁：企业内部或外部的专业队伍需要：比较好的薪酬、积累经验、提高专业知名度、与一个好的队伍一同工作2024/1/1268§4开发商及其合作伙伴(A)§4.1私营部门开发商§4.2公共部门开发商§4.3建筑师§4.4工程师§4.5土地规划师§4.6景观建筑师§4.7承包商§4.8环境参谋§4.9交通参谋2024/1/1269§4开发商及其合作伙伴(B)§4.10评估师§4.11律师和会计§4.12房地产经纪人/租务代理§4.13金融伙伴§4.14物业管理者§4.15市场分析师§4.16营销与公共关系参谋§4.17政府机构§4.18最终用户2024/1/1270§4.1私营部门开发商 私营部门开发商总是在时间和金钱投入尽可能少的情况下，寻求最大可能的回报。 私营部门开发商是通过拥有向房地产开发过程提供效劳的机构而获取利润，这些机构包括保险代理、抵押担保公司、租赁公司、管理公司或总承包公司。2024/1/1271§4.2公共部门开发商 公共部门涉足房地产开发的主要目标，即建设社区住宅、促进经济开展。我们可以称她们为“公营企业家〞。 公营企业家是指那些从事公共开发的专业人员，他们负责公共工程的规划、设计、融资，这些工程通常规模很大，而且对社区的开展有益，政府不仅承担了公共工程的本钱，而且还承担了相应的风险。2024/1/1272§4.3建筑师 在开发工程前期工作中，建筑师要负责：场地调研与分析；与公共团体沟通，了解他们的需要及对拟建工程的态度；与政府联系，保证建设方案能够获得政府规划管理部门的批准。此外，建筑师还可以在开发商选择开发工程用地、提供可供选择的开发方案时，向开发商提供帮助。2024/1/1273§4.4工程师工程师包括结构工程师、机械工程师、电气工程师、土木工程师、土壤〔地质〕工程师、环境工程师。

2024/1/1274§4.5土地规划师在大型或成片开发的房地产工程中，经常需要土地规划师，根据场地的地形地貌特征，从土地最大价值的角度出发，制定土地利用规划，以确定土地的具体使用方式和建筑的位置。 土地规划师要注意充分利用场地的自然特性，认真分析场地的承载能力，并基于对市场需求特征的理解，为开发商提供低本钱、高附加值的规划方案。2024/1/1275§4.6景观建筑师 景观建筑师负责对开发工程占地范围内所有裸露空间的景观规划，通过选择和种植各种植物、选择景观形式、很好地利用灯光和阴影，以及配合自然环境，创造出良好的景观环境。 汽车和人行道、灯光、符号、水流、户外座椅、台阶、车棚、小径、小品、绿地、花园、室外公共活动区域、自行车和人性路线等景观因素，都是景观建筑师营造景观环的有效手段。2024/1/1276§4.7承包商

承包商是建造者和管理者,他们能把图纸上的想法变成实实在在的东西：住宅、公寓、仓库、商场、写字楼或公共建筑。 开发商常常把工程建设任务发包给总承包商，由总承包商根据建筑师和工程师提供的设计方案和施工图纸，以合同约定的价格和工期，完成工程的建设工作。总承包商获得总包合同后，依据工作任务的不同，将合同分给不同的分包商。总承包商分包的工作包括：土方工程、混凝土工程、模板工程、机械设备、电气和给排水系统安装工程、装修工程等。总承包商直接对开发商负责，分包商向总承包商负责。总承包商富有协调分包商工程进度、监督其施工质量的责任。

2024/1/1277§4.8环境参谋 开发商在许多情况下，需要聘请环境参谋，环境参谋就开发工程所面临的环境问题提供专业意见，为开发商提供开发工程的环境影响评价报告，协助开发商解决政府环境审批手续、防止开发商未来可能面临的环境责任。2024/1/1278 例如，一宗开发工程用地范围内可能包括了一个有放射性污染物的垃圾填埋场，处理这些污染物的本钱会极大地影响着购置土地的价格；又例如，一些在野生动植物保护区或自然景观保护区范围内的开发工程，可能会在建设过程中夭折，甚至有些在工程建成后也要撤除。

举

例2024/1/1279§4.9交通参谋 交通参谋可以估算工程建成后不同时段的交通流量，评估工程当前的交通通行能力，就工程内部交通流组织、工程与市政道路体系的廉洁、停车位的数量与布局等进行规划设计。2024/1/1280 例如，地面停车、地上立体车停车和地下停车的本钱有较大差异，如何进行停车位的布局？又例如，在一个居住小区，如何协调人行道和车行道，以尽可能减少交叉干扰？在商业综合用途的开发工程中，可能同时存在居住、办公、购物等行为引致的交通流，如何很好地区分和协调？交通参谋可以就这些问题，向开展商提供专业的解决方案。举例2024/1/1281§4.10评估师 评估师可以在开发过程的每一个阶段为开发商提供效劳，包括工程前期、建设过程中和工程建成后。评估师主要负责工程的估价工作，即估算工程的市场价值、撰写估价报告。开发商在涉及产权转移、寻找工程融资和贷款、处理有关房地产税项，以及处理法律诉讼中的补偿事宜时，需要评估师提供的效劳。评估师还可以帮助开发商进行市场研究、市场能力分析和可行性分析。评估师还能提供领域广泛的咨询效劳，包括投资分析、诉讼证人等。2024/1/1282§4.11律师和会计师律师可以代表开发商与政府有关部门处理各类审批事宜。律师还可以帮助开发商起草有关合同，以尽量防止将来可能出现的纠纷，或在纠纷出现时，使开发商处在有力的地位。 会计师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局的角度为工程投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发商通报财务状况。2024/1/1283§4.12房地产经纪人/租务代理 房地产经纪人或租务代理通常受开发商的委托，代理物业租售事宜。 在大型工业和商用房地产工程的租售过程中，经纪人的另外一个重要效劳内容是帮助开发商与客户进行有关财务谈判，通过平衡开发商的财务模式与客户需求，使客户支付的租金或售价与开发商对工程收益现金流分布模式的要求相适应。房地产经纪人或租务代理在执行工程营销方案方面，发挥着关键的作用。可以帮助开发上进行工程的市场定位和产品定位，协助开发商制定并执行营销方案与策略。 在开发过程中，开发商必须尽早决定是利用公司内部的销售队伍，还是聘请专业的经纪或代理机构。2024/1/1284§4.13金融伙伴(A) 合资伙伴(jointventurepartner): 是指任何个人或机构，他们在工程开发过程中，向开发商提供权益融资，占有工程一定比例的股份，并按股份比例或的工程开发利润。 建设贷款的贷方(通常是商业银行): 负责提供工程建设过程中的融资，并负责监督开发商在预算范围内，按照预定方案和条件完成工程的建设。建设贷款的拨付，通常按照工程施工实际完成的工作量，分期拨付。2024/1/1285§4.13金融伙伴(B) 长期贷款的贷方： 提供长期贷款〔长期抵押贷款〕的金融机构。 长期权益投资者: 在工程建设期间，长期权益投资者可能参与，也可能不参与。他们可能在工程开工前就签约购置将要建成的物业〔以开工前的估算价格为根底定价〕，或在工程竣工后投资。2024/1/1286§4.14物业管理者 从常规上讲，工程竣工投入使用时才会聘请物业管理，来负责工程运营期间的管理。2024/1/1287§4.15市场分析师 市场研究专家可以帮助开发商了解其拟开发的工程是否有足够的市场需求、竞争工程的情况、目标市场以及工程销售或出租的预期速度〔市场吸纳率和吸纳速度〕、预期的价格或租金水平等。2024/1/1288§4.16营销与公共关系参谋 营销与公共关系人员参与帮助开发商为其开发的产品设计一个营销战略，提供营销与媒体关系效劳。2024/1/1289§4.17政府机构 从理论上来说，开发过程中的公共关系应该能够营造一个公平高效的体系，以保证工程土地利用的合理性和高质量的开发。 开发商强化最终产品质量的唯一途径，就是将政府部门作为一个开发队伍的主动参与者来对待。2024/1/1290§4.18最终用户 最终用户是指建造空间的最终使用者〔最终产品的直接消费者〕。2024/1/1291§5房地产空间分析§5.1城市中心论与城市体系§5.2竞争与城市价值§5.3城市土地使用结构§5.4单中心城市原那么§5.5其它城市土地使用理论2024/1/1292§5.1城市中心论与城市体系§5.1.1城市格局与城市规模§5.1.2城市位置分布§5.1.3布局根本因素:向心力和离心力§5.1.4经济根底与城市增长2024/1/1293§5.1.1城市格局与城市规模 假设人口最多的城市等级定为1，那么每个城市的人口大约等于最大城市人口除以该城市的等级。

等级/规模规那么可以表述如下:城市人口=最大城市人口城市排名2024/1/1294等级/规模理论规那么2024/1/1295美国城市等级/规模规那么2024/1/1296中国城市等级/规模规那么2024/1/1297中美两国城市排名/规模比较2024/1/1298§5.1.2城市位置模式美国20个大都市2024/1/1299§5.1.3影响模式的主要因素:向心力和离心力◆向心力◆离心力◆平衡力◆中央区位论与城市等级2024/1/12100向心力 向心力〔或集中力〕是指引起城市在初始地形成，并逐渐倾向于集聚从而形成大城市的力量。2024/1/12101离心力 离心力〔或分散力〕指的是与这种向心力背道而驰的力量。这种力量往往限制城市的增长，并导致更多小城市在区域内分散分布。2024/1/12102影响区域集中力和分散的力量向心力分散力关联厚市场知识外溢和其他经济外部性固定因素地租

上涨拥挤和其他纯非经济2024/1/12103平衡力 当集中力越来越强大、越来越重要的时候，一个或几个大城市的人口增长和城市开展往往快于小城市。 相反，当分散的力量更加强大或者更重要时，中小型城市将获得人口过快增长。2024/1/12104中央区位论与城市等级 早期经验地理观察和经济分析已经开展成一个实体地里理论，通常称作中央区位论，主要包括城市等级理论〔城市扩张〕。 因此，中央区位论和城市等级理论描述如下： 为了减少空间摩擦，许多大小、规模和功能类似的地区倾向于地理空间和人口的均匀分布。2024/1/12105中央区位论与城市等级·······································图表中显示了39个低阶城市〔单点〕和5个高阶城市〔圆圈点〕的理论结构，假定其腹地区域是平原。六边形的能够使我们的运输本钱降低，这就形成了以原点为中心的大六边形。2024/1/12106§5.1.4经济根底与城市增长§5.1.4.1定义经济根底§5.1.4.2出口基数§5.1.4.3位置商数§5.1.4.4效劳行业与出口乘数2024/1/12107§5.1.4.1定义经济根底(A) 一般来说,经济根底是指推动和促进地区带房地产活动和价值的引擎。2024/1/12108§5.1.4.1定义经济根底(B) 从概念上看，一个地区的经济根底主要包括三个局部：〔1〕满足当地需求和其他城市地区出口的商品和效劳产量；〔2〕区域投资产出或资本回报；〔3〕政府的转移支付功能，如社会保险。2024/1/12109§5.1.4.2输出基数我们看到输出产品的重要性，为了更广泛地、合理地使用本地经济增长的城市经济理论，即出口基数理论。主要的输出基数理论原那么规定： 城市或地区的经济增长完全依赖于本地经济的出口局部的增加。2024/1/12110§5.1.4.3位置商数

LQ通常被看作是商指数的简写。 位置商数的定义是指本地第一产业就业总数的比例除以全国同一产业就业总数比例.这个公式就是

其中，Nmi=城市m产业i的就业人数

Nm=城市m所有产业总就业人数

Ni=国家产业i就业人数

N=国家所有产业的就业总人数

当LQ高，表示该区域的重要性大。N

mi/NmNi/NLQ

mi

=2024/1/12111§5.1.4.4效劳行业与输出乘数(A) 非根本行业也被称为效劳业领域. 区域经济的一个重要特点是非根本或一般效劳行业就业人数大大超过了出口行业直接就业人数. 结果： 出口行业的扩充创造了当地就业总数的就业效应倍增。2024/1/12112如果出口行业丧失工作，间接导致了效劳行业和人口的丧失。§5.1.4.4效劳行业与输出乘数(B) 两类乘数往往被认为是预测出口基数变化效应成长: 1.就业乘数 净总就业增加 出口就业增加

2.人口乘数 净总人口增加 出口就业增加2024/1/12113§5.1.4.5用经济根底进行城市分类 格林米勒(1993)将城市分为九组:农场;金融、保险、房地产;政府;制造业;军事;矿业(含油气)效劳;运输;多样化。2024/1/12114§5.2竞争与城市价值§5.2.1最高最好使用§5.2.2运输本钱的角色:叫价租金曲线2024/1/12115§5.2.1最高最好使用 最高及最正确使用(HBU)意味着每块地都通过竞争来使用，平衡效应的结果到达最具生产力的位置.2024/1/12116§5.2.2运输本钱的角色:叫价租金曲线 运输本钱包括投入和产出等移动本钱,费用由卖方直接和买家间接承担. 运输本钱的角色在决定最高最正确使用和土地价值中产生了经典经济学重要概念，即出价租金曲线(或出价租金函数).2024/1/12117三种土地使用对于产量和运输本钱的敏感性差异性的出价地租曲线地租ABC中心B使用空间距离2024/1/12118三类土地使用对于运输本钱的生产性和敏感性差异性出价地租曲线 图中出价地租曲线显示了三种不同的土地使用，标记为A、B、C。当运输本钱降低时，A有最大的生产量，在中心点出价地租出现较高点。C有最低的生产量，与运输本钱有较小的敏感性，出价地租曲线最平缓。B处在两者之间。结果就是，在土地市场的平衡中，假定三种土地使用方式有共同的中心点，A的价格比其他两个更有优势接近中心点，B更远些离中心点，C最远。2024/1/12119§5.3城市土地使用结构§5.3.1城市土地使用结构同心圈模型§5.3.2城市土地使用结构部门模型§5.3.3差异2024/1/12120城市土地使用结构同心圈模型CBD迁徙者低收入者中等和较高收入者Newest2024/1/12121城市土地使用结构同心圈模型 如果把这种敏感性结果与单中心城市模型结合，我们就得到一个经典的城市模式——同心圆模型；模型显示了类型相似的土地使用倾向于土地离城市中心的距离类似，结果就形成了环绕CBD的同心圆模式。2024/1/12122§5.3.2城市土地使用结构模型CBD中等收入低收入重工业轻工业中等收入上层收入低收入流行趋势2024/1/12123城市土地使用结构模型 霍伊特扇形模式是指一些土地使用能够互相共荣并且往往这些扇形相互毗邻。因此低收入住房比高收入住房更有可能与工业开展邻近.2024/1/12124§5.3.3两者的差异 同心环模型与扇形模型对城市结构的看法截然相反。但是，我们依然发现了两者之间存在一些实质性的共同点。大多数的城市的局部解释透过这两种观点。2024/1/12125§5.4单中心城市原那么§5.4.1单中心城市与土地使用横断面§5.4.2原那么§5.4.3单中心城市模型2024/1/12126单中心城市与土地使用横断面

简单的单中心城市,是一个从中心点延伸出来的有一定半径的圆圈.单中心模型是一个典型的理论例子，将现实简单化，来揭示现实中重要的共性。

2024/1/12127单中心城市与土地使用横断面LLCCAABBCBDA=农业租金;C=建设租金;L=位置租金

;CBD=中央商务区;B=城市边缘2024/1/12128§5.4.2原那么原那么1：

其他因素平等的条件下,大城市将有较高的平均租金.2024/1/12129假定密度和运输本钱不变，人口增长的影响LLCCAABBCBD2024/1/12130假定密度和运输本钱不变，人口增长的影响(A) 我们看到，人口每增加一个百分点那么该区域也同样增加一个百分点，假定密度不变，半径那么增加半个百分点。这就是说，人口增加，保持密度和其他价格不变，租金将会均匀增加。2024/1/12131假定密度和运输本钱不变，人口增长的影响(B) 保持密度不变，大城市的土地租金将倾向于更高，即使大城市的密度不如小城市。就是说，如果大城市保持每个居住单位的租金与小城市同样水平，那么高密度和低建设本钱往往出现在大城市里。因此，架设不同规模城市的居住租金不变，大城市往往获得较高的密度和较小的居住单位。2024/1/12132假定密度和运输本钱不变，人口增长的影响(C) 我们看到，引起租金上涨的原因并不是人口本身和城市面积，而是半径的长度，也就是城市边缘离中心区的距离。租金梯度有运输本钱和密度决定。城市边缘的租金由农业时机本钱和建筑物建设本钱组成。因此，控制平均租金变化的是每个点离城市边缘的距离变化。2024/1/12133§5.4.2原那么原那么2 如果一个城市的区域增加而非密度增加，物业租金的增长与周边有强大的关联性。但是，如果城市的密度增加，而不是区域面积增加，物业的租金与城市中心有很强的关联性。2024/1/12134区域固定条件下的人口增长效果LLCCAABBCBD2024/1/12135区域固定条件下的人口增长效果(A) 现在假设城市区域固定，因为土地使用受到管制和控制。随着城市半径不变，人口增加，那么密度必然增加。因此，我们得出最终平衡租金等于每平方英亩的运输本钱。现假设每个人的运输本钱不变，随着每平方英亩的居住人口更多，每平方英亩的运输本钱也必然增加。因此，租金将会均匀增加。2024/1/12136§5.4.2原那么原那么3 保持人口和收入不变，人均运输本钱降低，将引起城市中心地区土地租金的绝对值减少，同时，引起城市边缘地带土地租金的增加。一般来说，对边缘地带土地经租金的影响要视密度变化情况而定。2024/1/12137运输本钱的减少对存款购置土地的影响LLCCAABBCBD2024/1/12138运输本钱的减少对存款购置土地的影响(A) 第一种情况，Circlopolis居民选择了花费一些运输本钱购置城市土地。这些城市密度降低行为反映在远离乡村购置大量房屋，比方带公园的街道,或高尔夫球场,甚至有更多停车位的购物中心.这种密度降低的结果是运输成的增加，影响到边缘地带土地租金的增加和中心土地租金的降低。2024/1/12139运输本钱的减少对存款购置土地的影响(B) 确实,城市密度降低纯效果,即使运输本钱没有减少,来降低市中心土地绝对租金。运输本钱的降低将只扩大这种减少。2024/1/12140运输本钱的减少对存款不购置土地的影响LLCCAABBCBD2024/1/12141运输本钱的减少对存款不购置土地的影响(A) 第二种选择可能影响了运输业的开展，如果居民选择保持同样水平的居住密度，不是扩张城市空间区域而不管运输业的开展。这往往只发生在面对严重变化或政府限制空间扩展。那么,运输本钱降低引起了城市土地租金下滑。但是，在租金下降的情况下，位置离城市中心越近。2024/1/12142运输本钱的减少对存款不购置土地的影响(B)2024/1/12143§5.4.2原那么原那么4 人均净收入的增加〔保持人口恒定〕降低了租金梯度，有可能引起城市中心地租明显的下降，尽管次要的运输本钱增加对收入增加效果可以缓和这个结果或者推翻它，特别是在城市的空间扩张是被抑制的情况。2024/1/12144收入 城市人均收入全面上涨，将降低人口密度和租金梯度。这将影响周边土地租金的增加和降低城市中心土地租金。因收入上涨引起的租金梯度下降，城市扩张，至少在一定程度上抵消了由人均收入增加对运输本钱的影响。2024/1/12145§5.4.3单中心城市模型 起初，许多人认为商业地产租金随着城市的增长而增长。

相反，单中心城市模型显示低密度住宅的价值逐渐地增加了，至少土地价值在上涨，即使城市人口没有增长。

2024/1/12146原那么5 城市成长越快，不确定性越大，结果就是成长带来了城市土地价值的增加，不确定性显示小的、密度较高的城市是最理想的。像理想的开展被延期直到其他方法出现。.2024/1/12147土地价值预测不确定性效果

事实反映，土地拥有者需要租金溢价。建成后物业一定能够可能转化成以前他们希望开发农业土地和因此转变成城市范围内土地使用。土地租金增长与不确定性含义和土地价值城市和地区超出了城市范围的闲置地区。2024/1/12148城市内外地租的组成及不确定性位置租金不可更改租金建设租金农业租金距CBD距离B=城市边缘B2024/1/12149城市内外地租的组成及不确定性(A) 图表显示城市内部土地租金上涨和不确定性的含义，以及超出城市边界的非都市化区域。图中租金模型描述的是当前点租金，直接反映了空间市场需求与攻击之间的平衡，为了说明位置与城市边界的关系。2024/1/12150城市内外土地价值的组成及不确定性位置价值不可逆转溢价造价农业租金与

CBD距离B=城市边缘B溢价增加2024/1/12151城市内外土地价值的组成及不确定性 结果是未开发土地价值戏剧性地增长的溢价增加和不可逆转性两者，作为城市边界方法。对于相似的现实情况，几乎所有的成片未开发土地市场价值仅包括这两局部溢价成长型城市边缘。2024/1/12152§5.5其它城市土地使用理论§5.5.1边界土地使用效应§5.5.2多中心城市§5.5.3邻里动态与生命周期§5.5.4物业生命周期和折旧结构2024/1/12153§5.5.1边界土地使用效果 最重要的是认识到同质的相关性地区的土地使用本质结果，也就是地区间土地使用边界。这些边界影响了与之相邻和附近地块的区位租金和土地价值

2024/1/12154边界土地使用的负面外部效应叫价租金商业中心距离2024/1/12155边界土地使用的负面外部效应 一块土地使用的价租金曲线是利益沉着易接近性到表左边缘横坐标轴线到另一个边界土地使用。2024/1/12156例子 图表显示了围绕边界位于上图所是左侧的商业中心的居住土地使用的叫价曲线。在土地使用边界附近叫价曲线较低，当距离消灭了消极的外部型，那么降低当进一步增加距离减少对商业中心的影响。2024/1/12157§5.5.2多中心城市 多中心城市不但拥有子中心，而且有多个主要中心。2024/1/12158多中心城市的租金梯度MACNBDCBDMACNBD=近邻商务区CBD=中央商务区MAC=主要活动中心2024/1/12159多中心城市的租金梯度 土地价值和土地租金梯度往往决定均衡通过每个位置最高叫价曲线的实用性，导致长期以来最高最好的土地使用。 一个城市的横断面看到一个主导CBD但是远离城市中心点。土地租金粗的实体直线，最高叫价曲线超过每个点。

2024/1/12160§5.5.3周边动态与生命周期2024/1/12161邻近地区连续模型土地价值成长期成熟期有敏感性?衰退期返回?IIIIIIIV时间2024/1/12162邻近地区连续模型(A) 让我们跟踪一个美国西部地区典型地区的模型。 起初田园农业地带在每个城市扩张区域的边缘，上图表示的成长过程中分阶段特性：随着该地区城市的开展而变得成熟，土地价值迅速上涨的。这个阶段开始于I点，图中表示在横水平轴线上。西侧区域最初开发成低密度居住区，并全部建成这种新的房屋。2024/1/12163邻近地区连续模型(B) 当开发完成后，西侧的成长期和为开发土地最终价值快速上涨，但是邻里关系进入了一个长期成熟期，加之总体来说是固定的。从II点开始，这个成熟期将无限期地继续，伴随着建筑被整修或重新修建新的建筑物时，除了保存邻里关系及其低密度特征，原来建筑物的年代不再考虑。2024/1/12164邻近地区连续模型(C) 然而，任何城市大都市化区域的开展整个全部压力放在西部地区能够引起逐步形成两种远离成熟期的可能。图中用III点表示。最大的一种可能是西部土地价值大幅上升。这是由西部城市中心地区离位置全面扩张引起的。图中显示此时重新开发将获得更多土地使用权益。 2024/1/12165邻近地区连续模型(D) 相反，我们不希望看到WESTSideA进入衰退期。任何地区的都市化区域都可能演化成一个事实，那就是减少WestSide的价值。各种经济的、地理的、和社会的因素可能引起下降。当然，下降能持续，直到WestSide永远地停留在低价值状态逐渐地结束。然而，还有一种可能是价值下降突然出现转折。这个转折点在图中IV示意。当建筑出现全面下降，土地价值被相邻的点压下,此时重建的本钱比较低。如果WestSide有一些能够抓住的有利的特质，或者任何城市的演化对WestSide产生直接的有利条件，重新开发和重修将更有利。2024/1/12166邻近地区连续模型(E) 丛房地产投资者观点来看，邻里继承关系理论是个很重要的概念。

继承理论不间断提出两种土地租金和土地价值的方向。首先，土地租金。第二，突然转折可能性崔在，因黑区导致土地租金和土地价值的突然变化。

2024/1/12167§5.5.4物业生命周期与折旧结构 房地产投资者意识到物业生命周期对他们来说很重要的，这是投资回报本质的根底，也是物业的现实期望。2024/1/12168物业价值的组成UUUUPPPPCCCCSLC=建设起点；U=重新建设的最高最正确使用

P=物业价值；S=结构价值；L=区位价值Time2024/1/12169物业价值的组成(A) 物业价值主要有两个局部组成：土地价值和建造价值。图中物业生命周期简化模型说明了这两个组成局部之间的关系。图中描述的模型是与作为开发过程中的土地价值模型一致的。图中显示的是城市单点位置贯穿水平线全部历史持续时间。2024/1/12170物业价值的组成(B) 离散点，当这块土地上重新建设或发生重大结构改造，沿时间轴线分布在C点。在那些时间点上，结构建造或重新建造成就最高最好使用该地块。新建的或重建的建筑物价值基于地块最高最好使用。该建筑物用来追踪土地使用价值的演变。图中破折线和U点线是一个来定义地块位置价值趋势的好方法。2024/1/12171物业价值的组成(C)地块的位置价值不间断地增长，被向上延伸U点价值证明。房地产的市场价值在任何时候包括建筑物价值加上土地价值.建筑物价值在重新建设后用S表示，建筑物价值构成了大局部的物业价值。 在任何时候，土地价值加上建造本钱的总和等于物业价值，P表示。即,P=S+L.重建的最正确时间往往地块全部价值仅等于其土地价值的时候才出现；结果就是，当前的建筑物由于此地块重新开发价值变为0，2024/1/12172折旧原那么

从长远来说,位置价值的变化提供了已建成地产无杠杆投资者平均资本收益的理论值(即财产是充分的运作).2024/1/12173§6房地产资产分析§6.1概述§6.2金融理论：房地产融资决策根底§6.3金融创新§6.4房地产作为一个投资者：一些背景信息§6.5房地产现值计算§6.6衡量投资成果：投资回报的概念2024/1/12174§6.1概述§6.1.1金融市场的定义§6.1.2初级市场和二级贷款市场§6.1.3美国全部商业房地产的资本来源§6.1.4房地产资本流量§6.1.5房地产权益与债务市场2024/1/12175§6.1.1金融市场的定义 金融市场是使用金融工具将需要资金的任何有剩余资金的人相匹配的金融工具、贷款人和投资者的总称。2024/1/12176§6.1.2初级市场和二级贷款市场 初级金融市场：贷款以不同的方式、在不同的地方发起〔创造〕的，其整体的集合就是人们所称的初级金融市场。 一旦形成债务，债务单元〔由债券、信托契据、票据和抵押单据等代表〕就可以在二级金融市场中交易了。2024/1/12177§6.1.3美国全部商业房地产的资本来源权益总额：3609亿美元债务总额：14300亿美元2024/1/12178§6.1.4房地产资本流量 资本流量指的是某一给定时间段内总持有量的变动。监控房地产资本流量的信息来源：

1.私人债务；

2.公共债务；

3.私人权益

4.公公权益。2024/1/12179§6.1.5房地产权益与债务市场(A)1.房地产权益市场的所有权形式的特点所有权形式成立难易程度筹集资金能力管理个人责任所得税待遇所有权转移解散个人独资简单，成本低有限灵活，独立，可能不够专业无限单一简单，成本低极容易公共投资简单，成本低有限，但好于个人独资依赖于所有者，可能难以管理无限单一可能很难可能困难一般合伙较容易有限，但好于个人独资通常由指定合伙人管理无限单一很难相当简单有限合伙较困难,成本较高有限，但好于一般合伙好，由一般合伙人或代理人管理对有限合伙认为有限；对一般合伙人为无限单一一般合伙人：很难；有限合伙人：相对容易可能很费时间而且占用所投入的资金一般公司(C公司)复杂，成本高如果被紧密控制则没有问题；如果是公共公司则依赖于投资连续而且集中有限双重很容易过程简单，但需要股东的通过S公司复杂，成本高有限，不适用于收益性房地产取决于所有权的相对比例有限单一受股东人数上限的妨碍简单但需要股东的通过房地产投资信托复杂，成本高很好集中，由顾问集团管理有限有限制的单一很容易复杂2024/1/12180§6.1.5房地产权益与债务市场(B)2.房地产债务市场中的主要参与机构 ◎〔短期〕货币市场建设贷款：为开发商建设场地内的建筑物或构筑物的建设活动提供资金的贷款 ◎〔长期〕资本市场人寿保险公司商业银行储蓄机构退休基金2024/1/12181货币市场利率波动的原因〔1〕短期资金的供给和需求的变动；〔2〕美联储的利率政策。◎调整银行必须为其存款持有的储藏；◎调整保证金要求；◎调整银行向美联储银行借款时必须支付的利率〔贴现率〕；◎购置和出售政府证券〔公开市场操作〕。2024/1/12182§6.2金融理论：房地产融资决策根底 §11.2.1房地产收益能力

§11.2.2权益角度的融资

§11.2.3贷款人角度的融资以及房地产价值估计

§11.2.4还本付息能力

§11.2.5杠杆效应2024/1/12183§6.2.1房地产收益能力:起点 衡量房地产收益能力的净经营收入(NOI)是贷款人和权益投资者的收益来源。NOI的根本计算过程如下:

潜在毛收入空置和收租损失=有效毛收入经营费用=净经营收入2024/1/12184§6.2.2融资决策：权益透视1.使用债务资金的效益 使用债务资金的一个主要效益是它能通过杠杆效应提高权益资本的回报；债务资金的使用还降低了任意给定工程所需的最小投资额；根据客户〔投资者〕需要调整投资时机的灵活性，是债务融资的另一种效益。2.使用债务资金的本钱当权益投资者为寻求较高的收益而借款时，他们也承担了收益变动性更大〔风险更高〕的本钱。而且，在的情况下，如果工程的净收入降低到还本付息金额以下，投资者将面临着违约和赎取权的丧失。2024/1/12185§6.2.3贷款人角度的融资以及房地产价值估计贷款人在进行贷款决策时要考察两个根本的问题：(1)房地产作为贷款抵押物的充分性；(2)房地产收入流归还贷款的能力。2024/1/12186评估房地产〔抵押物〕价值评估房地产价值的方法主要有两种：(1)折现现金流法〔DCF〕；(2)收益资本化法。2024/1/12187§6.2.4还本付息能力债务偿付额覆盖比〔DSCR〕等于NOI除以债务偿付额〔DS〕：DSCR=NOIDS抵押贷款常数〔MC〕就是每期必须归还金额占初始贷款额度的百分比。MC=贷款数额DS2024/1/12188§6.2.5杠杆效应1.全部投资回报率〔ROR〕ROR衡量的是房地产的总体回报，计算如下： ROR=NOI/总开发本钱2.权益回报率〔ROE〕ROE是衡量权益投资回报水平的指标，是税前现金流〔BTCF〕和权益投资的比值：ROE=BTCF/权益投资2024/1/12189§6.3金融创新 §6.3.1时机基金

§6.3.2房地产投资信托

§6.3.3商业抵押贷款支持证券

§6.3.4传统的商用房地产投资者和贷款人2024/1/12190§6.3.1时机基金 通过使用他们自己的一些资金，加上从其他投资者那里筹集到的大量资金，购置不良贷款，价格经常为每美元〔不良贷款〕10-50美分。然后，再寻找独立承包商，来运作这些处于困境中的房地产。 摩根斯坦利、高盛和美林在创立时机基金方面是华尔街的领导者。2024/1/12191§6.3.2房地产投资信托 房地产投资信托是为了使小额投资者能够分享到原来少数富有的个人和大机构才能获得的商用房地产的收益。在20世纪60年代缓慢启动之后，REIT在20世纪70年代初期迅速增长。虽然这些REIT有局部是直接拥有房地产的“权益REIT〞，但大多数是“抵押贷款REIT〞。 与时机基金的运作环境相同，REIT能使用个人投资者通过股票市场提供的资金，以低廉的价格购置房地产。2024/1/12192§6.3.3商业抵押贷款支持证券 商业抵押贷款支持证券〔CMBS〕是将房地产贷款组合证券化，通过资本市场向个人和机构投资者出售。借助这种方式，投资者可以购置贷款组合的一局部，就像可以购置REIT的一局部权益一样。2024/1/12193传统的商用房地产投资者和贷款人 ◎历史上，人寿保险公司是长期房地产信贷的主要提供者。通过发放优质贷款，人寿保险公司避开了抵押贷款REIT在20世纪70年代和S&L在20世纪80年代经历的极端问题。 ◎短期房地产信贷市场同样在变化。商业银行是短期房地产信贷的主要提供者，但它们通过合并变得更大了，现在看起来更像金融超市。与仅提供建设贷款不同，大型商业银行现在安排几乎所有类型的房地产融资。而且像投资银行一样，商业银行现在为其效劳寻求费用。 ◎汤姆·沃尔夫〔TomWolfe〕在?完美的人?〔AManinFull〕一书中讲述胡故事，是所有有抱负的开发商都必须阅读的。2024/1/12194§6.4房地产作为一个投资者：一些背景信息§6.4.1投资业与房地产的角色

§6.4.2房地产作为一种资产种类2024/1/12195§6.4.1投资业与房地产的角色

§6.4.1.1投资目标与焦点§6.4.1.2投资者特征含义§6.4.1.3投资产品与投资工具2024/1/12196§6.4.1.1投资者的目标与焦点(A)

增长目标或存款目标，意味着一个相对长时间的范围内与投资无直接关系或向中等程度使用的现金流。

收入目标或现金流目标，意味着投资者对又投资产生的现金使用有一个短期的和持续的需求。2024/1/12197§6.4.1.1投资者的目标与焦点(B) 下面列出是房地产资产市场里影响投资者的主要限制条件和关系：

风险流动性时间范围投资者的专业和管理负担规模资本约束2024/1/12198§6.4.1.2投资者特征含义 一个区分投资目标和投资限制的重要含义是指投资者是有特征的——他们有不同的个人目标和生活方式，他们的不同点在于生活圈子和财富与收益的数量。 投资者特征的一个含义是奠定了投资产品市场的根底。特征的另一个含义是对各种不同投资产品和投资工具的需求。2024/1/12199§6.4.1.3投资产品与投资工具 根底资产是指直接生产有形资本，如办公大楼或工业公司或效劳性公司。 相对于根底资产，投资产品或投资工具是根底资产一个屡次层次的典型代表，但是他们依靠根底资产。2024/1/12200根底资产与投资产品：

一个传统企业融资案例美国广播公司(物质收集,人,合法的资产与关系)ABC公共股票(劣后债权

)--中等风险--中等总回报--低流动收益ABC公司债券(高等赔偿)--低风险--低总回报--高流动收益请选择美国广播公司的股票

(未定权益)--高风险--高总回报--0流动收益多种共同基金(拥有美国广播公司各种公共基金及其他资产)--各种风险，回报，流动收益结构

基础资产投资产品:投资产品:投资产品:2024/1/12201根底资产与投资产品：一个传统企业融资案例(A) 图表最顶的格子描述的是美国播送公司，根底资产，有形资产收集和人力资产产品生产和销售产生的现金流。美国播送公司债券是高级债权,即他们必须首先支付，他们有固定的合同期满或支票到期。所有这些特点使美国播送公司对大多数投资者提供风险相对较低的债券。传统的债券为投资者提供了高投资收益率，就是债券总回报期望值。相反，美国播送公司的普通股票是美国播送公司现金流的剩余权利，无需契约保障股东将获得。2024/1/12202根底资产与投资产品：一个传统企业融资案例(B) 从19世纪以来第一层次投资产品——股票和债券——在美国一直在公司金融和投资业占主导。 投资产品体系的主要重点是建立在美国播送公司根底资产之上，让投资者有不同的风险和回报目标。在这同一根底资产直接或间接地满足所有投资。2024/1/12203房地产投资体系案例“实体”(例如家族式购物中心）(房地产租金产生)有限公司,混合房地产基金

,私人房地产投资基金等.拥有物业权益:LPshares(units)privatelyheld和私人交易商业贷款高级负债要求:私下交易(“整体贷款”)房地产投资基金伞形伙伴REIT拥有LPunits,公开交易的股票.(基础资产,抵押贷款或商业房地产抵押贷款支持证券

)

大投资者(个人财富,开发商,公共结构)基础资产(私人交易)私人投资产品:公共投资产品:投资者:私人,公众商业房地产抵押贷款支持证券

公共交易抵押证券

小投资者&大投资者小投资者&大投资者2024/1/12204房地产投资体系案例(A) 图表描述了一个房地产根底资产典型收集投资体系，说的是，一组有家族或兄弟开发的购物中心。 像各种类型潜在的有形资产，这些房地产产生来自商品和效劳生产和销售的现金流，在这种情况下，通过零租来建设空间和位置。2024/1/12205房地产投资体系案例(B) 有别于典型的大型工业总公司局面,但是在传统的房地产体系是可以自己直接投资的根本物理资产。这里图中位于顶部的根底资产由直线交与图表底部的投资者。值得注意的是，这个投资者的盒子被分成两类，是大的和小的。根底有形资产属于大的实体，通常每个价值数百万美元。2024/1/12206房地产投资体系案例(C) 股票与债券作为传统房地产投资产品的第一层次，同时也是企业融资的主要形式，存在已经很长时间了。整体贷款往往通过议付来自公共团体或极少数私下交易全部整体贷款变得成熟。

2024/1/12207房地产投资体系案例(D) 那些被动的投资者是指不想深入或直接卷入根底房地产资产管理与运营投资者。各种房地产被动实体投资产品已经多年开发。其中最突出的包括房地产有限合伙人，混合房地产基金、私人房地产投资信托基金。2024/1/12208房地产投资体系案例(E) 房地产市场是一个私人市场，这里单独的买者和卖者必须发自对方，并且私下交易，这是一个高度兴旺和功能完备的资产市场。2024/1/12209年终公众与私人资产市场商业房地产价值2024/1/12210年终公众与私人资产市场商业房地产价值

目前，重点是认识到双重市场的存在。这里讲述了一种方式来描述两个平行市场。图表描述了这两个市场中商业物业资产的隐含价值，显示了资产价值的两个指数。美国房地产投资信托协会指数基于房地产投资信托基金的共享价格。美国不动产投资信托评议会指数基于机构投资者直接持有的大型商业物业评估价值。2024/1/12211年终公众与私人资产市场商业房地产价值 上面两个著述大体上描述同一个图片。然而，从图中登记转折点和迅速趋势点来看，房地产投资信托基金共享价格好似拥有导向私人市场价格的趋向。相反，房地产投资信托基金根底指数短期内出现忽上忽下的现象。2024/1/12212§6.4.2四大投资资产类别

传统上，投资内容和投资规划有四大主要资产分类。现金(短期国库券)股票债券房地产2024/1/12213美国90年代资产分类聚合价值模型

(万亿美元)2024/1/12214主要投资资产分类的固有特征投资关系股票房地产*长期债券**现金(短期国库券)风险高中低度**最低总收益流通性低高极高中度开展低无无****通胀保护L.R.Good好坏很好(假设再投资)中低度**高高中度中度最低*无杠杆公共质量商业物业〔充分运营〕**投资等级公司或政府债券***投资者因具有长期知识和丰富经验而风险低，所以他们拥有成熟的资产或直到价格最适宜。中度风险为投资者完全揭露了资产市场价格的波动。****除非投资被推翻，重新投资并没有当前产量2024/1/12215

主要投资资产分类普通奠定 前面的表格主要分别列出了四种资产典型投资业绩预期的独特特征。

表格描述了每一种资产五个方面投资业绩。

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风险

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投资平均总收益

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当前平均产量

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平均增长

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相对程度的通货膨胀保护

2024/1/12216§6.5房地产现值应用§6.5.1单森公式§6.5.2多期问题2024/1/12217§6.5.1单森公式§6.5.1.1单期贴息计算§6.5.1.2单利多期计算§6.5.1.3单利与复利§6.5.1.4名义利率与实际利率§6.5.1.5债券与银行按揭2024/1/12218§6.5.1.1单期贴息计算 现值最简单的类型是单期贴息计算。

一般来说，我们假设PV代表现值，FV代表终值，r代表单期预期回报，那