永康房地产调研报告课件

永康市黄城里村地块调研报告2018年4月永康房地产调研报告项目位置项目指标项目现状项目辐射SWOT分析一：永康概况二：地块概况三：房地产市场四：商业综合体永康概况区域规划区域经济人口及收入公寓市场分析写字楼市场分析住宅市场分析业态组合建议项目投资测算项目调研总结五：开发建议汽车保有量及二手车二手车市场汽车后服务市场商户意向调查CONTENT目录永康房地产调研报告Part1永康概况永康概况区域规划区域经济人口及收入永康房地产调研报告永康概况永康地处浙江省中部，古称丽州。1992年10月撤县设市，总面积1047平方公里，现辖11个镇、3个街道和1个省级经济开发区、1个省级现代农业装备高新区，户籍人口60.2万，登记流动人口53.7万。区域交通：长深高速公路（金丽温高速公路）、台金高速公路把永康与金华、温州、台州紧密相连；330国道、东永一线、大永线、35省道临石线、永武公路、永义公路纵横交织，构筑起较为完善的交通网络。铁路：贯穿永康境内，设有永康站，新设永康南站2015年底投入使用，有直达杭州、上海、南京、合肥、郑州、济南、沈阳、温州、长沙、武汉、贵阳等地的高铁。永康房地产调研报告区域规划

发展重心：向东、向南方向发展。将永康老城政治、经济、文化中心职能向新城片区转移，全力构筑“一大两小两镇”，即形成永康大城市、古山·方岩小城市和龙山·西溪小城市、象珠镇和唐先镇发展轴线。特色产业：永康是“中国五金工匠之乡”，现有五金生产企业上万家，规上工业总产值迈入千亿元方阵，工业强市综合评价位列全省18强。“中国·永康五金指数”评为全国十佳指数。电子商务发展位列全国百强（县）市第2位，列为省首批产业集群跨境电商发展试点市和省创新驱动发展拓市场示范市。永康房地产调研报告区域规划老城区城南住宅新区经济开发区目标地块永康房地产调研报告区域经济

GDP:2017年永康市实现GDP554亿元，相较2013年增长7.1%；财政收入:2017年地方财政收入为52.4亿元，同比增速为8%；

固定资产投资：2017年永康市固定资产投资总额为271亿元，同比增速为12.9%。永康房地产调研报告人均GDP及收入

人均可支配收入:2017年永康市城镇人均可支配收入为50963元，同比增速为9.7%；农村居民人均纯收入为26628元，同比增速为12.7%。人均GDP：2017年永康市人均GDP91438元，同比增速5.9%。永康房地产调研报告Part2地块概况宗地位置规划指标周边现状及交通条件区域人口辐射区域商业、公共设施辐射项目地块SWOT分析永康房地产调研报告宗地位置

宗地位置：位于永康市经济开发区（东城街道）长城西大道（s217省道）与皇城南路叉口。宗地位置永康城区永康经济开发区方岩、东阳方向永康房地产调研报告规划指标项目规划指标用地性质商住用地用地面积153289㎡（230亩）容积率≤3.8建筑密度≤35%建筑高度≤100m绿地率≥25%永康房地产调研报告地块规划永康房地产调研报告周边现状（交通、四至等）交通：东永高速、长深高速、金丽温高速、330国道环绕项目周边，距离永康南站约8KM，距永康市政府3KM，距经济开发区管委会2KM。四至：东至皇城南路，南至长城西大道，西至规划道路，北至规划道路。东南西北目标地块永康房地产调研报告区域人口辐射（20KM范围）序号区域常驻人口（万）与本案距离1东城街道5.581KM2西城街道6.262KM3江南街道6.653KM4芝英街道5.651KM5石柱镇2.47KM6古山镇10.212KM7前仓镇2.311KM8舟山镇616KM9方岩镇2.4712KM10龙山镇3.3615KM11西溪镇3.0220KM12象珠镇3.999KM13唐先镇115KM14花街镇1.310KM宗地位置永康房地产调研报告区域商业、公共配套辐射(2km/5KM范围)序号辐射内容距离1人民医院1KM2开发区管委会1KM3国际会展中心1KM4永康市政府2KM5永康宾馆3KM6城东小学1KM7永康体育馆4KM8永康第四中学5KM9永康实验学校4KM123456789永康房地产调研报告项目地块SWOT分析房地产开发经验：四川住宅项目开发经验。Strength处于永康主城区两宗土地今年年初出让，大开发商已进入（中粮和宝龙），区域房地产竞争加剧；永康主城区住宅供应量不足，居民购买力仍然存在。Threaten需找有城市综合体开发运营经验的合作方进行商业区块的合作；住宅区块开发优先考虑可售部分的开发或可售于分配给黄城里村的住宅比例合理配比开发。区域规划整体向东发展，属于今后住宅核心区之一。Opportunity项目体量大，开发周期长，资金压力大；商业配比高，无商业综合体开发运营经验。WeaknessWO策略：现状：地块商业配比较高，需与当地政府进行进一步对接；拿地前需找好商业区块的有城市综合体开发运营经验的合作意向开发商；分配给黄城里的住宅与可售住宅比例及开发节奏把控，减少投资风险和资金压力；永康房地产调研报告Part3永康房地产市场分析住宅用地供应情况一手房房价二手房房价永康房地产调研报告永康住宅用地供应情况永康主城区住宅用地供应情况序号土地坐落用地面积（㎡）土地用途容积率建筑面积（㎡）成交价（万元）楼面价（元/㎡）成交时间开工时间开发商1永康市花街镇红元坑地块12358住宅用地2.530895473015312018年3月2019年10月金华市厚朴置业有限公司2永康市解放街重建地块（一期）84933住宅用地2.57218277.8112830058782018年3月2019年4月永康中梁宝龙置业有限公司5永康市丽州北路街区1-1-A地块（中粮国宾府）52986住宅用地21059728904084022018年2月2019年8月永康市华董中梁置业有限公司10永康市花园A-1地块21104住宅用地2.859091.22347039722017年9月2019年5月永康市裕顺置业有限公司13永康市丽州北路街区1-2-A地块（东方御园）42957住宅用地1.877322.63043039352017年10月2019年7月永康恒青房产开发有限公司14永康市城塘、黄棠区块B-02-03地块C地块12736住宅用地4.75604961591026302017年11月2019年8月永康市东城街道城塘村股份经济合作社14永康市古山镇雅苑西片地块57942住宅用地1.692707.21114012022017年9月2019年4月永康市古山雅苑居住区建设有限公司2018年截至目前，永康共推出3宗住宅用地，共15万方建设用地。永康房地产调研报告永康市商品房房价整体走势图永康房地产调研报告永康主城区新房、二手房房价1、在售楼盘房价城南片区二手房：20000元/㎡均价老城区二手房：15000元/㎡均价开发区二手房：16000元/㎡均价2、二手房价格永康房地产调研报告Part3城市综合体分析永康城市综合体商业现状现有商业街区情况永康房地产调研报告永康城市综合体商业现状以传统百货商场、小商品城，业态也比较传统，以黄金珠宝、服装、鞋帽、小商品等，搭配少量餐饮。永康房地产调研报告太平洋南龙百货永康房地产调研报告龙腾时代购物广场永康房地产调研报告丽州商城永康房地产调研报告胜利百货（西津步行街）永康房地产调研报告Part3.3住宅市场住宅市场板块描述典型项目分布住宅个案永康房地产调研报告住宅板块分布图板块概述：从分布情况来看，新建住宅项目主要集中在城南住宅新区板块和经济开发区，房价也是最高。老城区板块新开发楼盘以旧城改造为主。未来住宅主要向东发展；1：城南住宅新区2：经济开发区板块3：城北板块4：花街板块5、6、7：老城提升板块8、9：城中村改造板块123456789永康房地产调研报告典型项目分布图序号小区名称1九龙湾2城西香墅3丽州玫瑰园4高川花苑5丽州一品6锦江华庭7溪心北区8溪心南区9久居新城10府邸壹号11西虹花苑12东虹花苑123654789101211永康房地产调研报告住宅项目个案1：九龙湾九龙湾位置永康农贸城北物业类别高层住宅占地面积46347㎡总建筑面积170000㎡开盘时间一期：2018年2月主力面积84-110㎡均价12500元/㎡销售情况99%入驻情况2020年交付交付标准毛坯开发商永康天硕房地产开发有限公司永康房地产调研报告住宅项目个案2：丽州玫瑰园丽州玫瑰园位置溪心区块物业类别多层、双拼占地面积80000㎡总建筑面积110000㎡开盘时间一期：2017年7月主力面积160-230㎡价格一期开盘均价20000元/㎡销售情况99%入驻情况交付标准毛胚开发商浙江卓诚兆业投资开发有限公司永康房地产调研报告住宅项目个案3：府邸壹号府邸壹号位置经济开发区永康市金山西路199号物业类别高层住宅占地面积55000㎡总建筑面积120000㎡开盘时间2015年6月主力面积140-260㎡开盘均价12000元/㎡销售情况90%交付标准毛坏开发商永康中坚置业有限公司永康房地产调研报告住宅项目个案4：城西香墅城西香墅位置西塔路西侧物业类别高层、联排总占地面积49456㎡总建筑面积98249㎡开盘时间2012年1月主力面积80-220㎡开盘价格11000元/㎡销售情况70%入驻情况现房交付标准毛坯开发商浙江流青房产开发有限公司永康房地产调研报告Part5项目开发投资测算投资测算调研总结永康房地产调研报告投资测算1、概况：用地面积：153289㎡容积率：3.8总建筑面积：582498㎡（含住宅可建面积470000㎡，商业可建面积110000㎡）。其中：住宅部分200000㎡需归黄城里村所有，可售住宅面积270000㎡；商业40000㎡归黄城里村，可售商业面积70000平米；2、成本部分：土地成本：230亩*600万（起拍价）=13.8亿元16.1亿18.4亿20.7亿

建安成本：582498㎡*6000元㎡=34.94亿元

合计成本：48.74亿元3、销售额：住宅：270000㎡*16000元/㎡=43.2亿元商业：70000㎡*20000元/㎡=14亿元

合计销售额：57.2亿元4、盈利情况：土地价格按600万/亩算，可盈利57.2-48.74=8.46亿

土地价格按700万/亩算，可盈利57.2-16.1-34.94=6.16亿土地价格按800万/亩算，可盈利57.2-34.94-18.4=3.86亿土地价格按900万/亩算，可盈利57.2-34.94-20.7=1.56亿