戴德梁行+2023中国REITs指数之零售不动产资本化率调研报告

中国REITs指数之零售不动产资本化率调研报告第四期2023年11月出版方：戴德梁行瑞思不动产金融研究院中联基金目录前言112023

年上半年中国内地不动产大宗交易市场概览新加坡、中国香港

REITs

在内地大宗交易案例分析本期调研基本情况介绍2345271213不动产资本化率调研成果2中国

REITs

指数之不动产资本化率调研报告前言1不动产投资信托基金（REITs）是不动产投融资体系中的重要金融工具，我国基础设施

REITs

试点产品自

2021

年

6

月底正式上市，截至

2023

年

10

月底，共有29

支

REITs

产品正式发售，底层资产涵盖

产业园

区、仓储物流、保障性租赁住房以及交通、能源、环保等多个领域，发行规模达到

1,000

亿元，基础设施公募REITs

市场产品的表现与资产定价受到各方关注。2023

年

3

月份，国家发展改革委发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号）明确，贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施

REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施

REITs。2023

年

7

月，商务部等

13

部门联合印发《关于促进家居消费若干措施的通知》提到，支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施不动产投资信托基金（REITs）。在此背景下，瑞思不动产金融研究院联合戴德梁行、中联基金共同发起“中国REITs

指数之零售不动产资本化率调查研究”，并得到了北大光华张峥

教授研究团队的支持，以问卷的形式邀请不动产投资领域的专业机构参与调研，通过分析受访者对不同城市零售不动产在大宗交易市场中的专业判断，参考新加坡、中国香港

REITs

收购内地物业时公开披露的交易信息，为不动产大宗交易及公募REITs

资产定价提供了一份参考基准。目前，《中国

REITs

指数之不动产资本化率调研报告》已发布三期，得到国内不动产投资行业、REITs

市场监管及参与机构的广泛关注与高度认可。在公募

REITs市场稳步踏入第三年发展之时，瑞思不动产金融研究院发布

2023

年度零售不动产资本化率调查研究结果，为不动产及消费基础设施

REITs

市场的长久发展提供资产定价的“锚”。最后，诚挚感谢参与中国

REITs

指数之不动产资本化率调研的

40

余家机构及行业专家，期待与各位保持长期合作，共同推动中国不动产金融行业的研究、交流、规范与进步。瑞思不动产金融研究院二〇二三年十一月一日中国

REITs

指数之不动产资本化率调研报告12023年上半年中国内地不动产大宗交易市场概览22023

上半年中国内地共录得

109

宗、共计

898

亿大宗交易。受美元加息提升资金成本、经济表现低迷及租赁基本面疲软等因素影响，投资者呈现出短期内的观望情绪，市场收并购活跃度下降，交易价格整体回归理性。上海仍是大宗交易最活跃的市场，成交金额

359

亿，占全国总成交额约

40%；北京也录得

251

亿成交，在疫情放开后市场有所反弹；广州市场情绪改善，以

132

亿成交金额创下近六年同期最高纪录；深圳

150

亿的成交金额未能承接去年下半年的增长势头，金融行业背景买家主导自用型交易；二线城市整体交易量较少。中国内地不动产大宗交易市场投资分布（人民币

亿元）3,5003,0002,5002,0001,5001,00050002017201820192020202120222023H1上海北京深圳广州其他城市数据来源：戴德梁行资本市场部及研究部交易额不包括土地收购和低于

1

亿元的交易关于买家类型，自用买家成交活跃，占到了总成交金额的

50%，央国企、科技类上市公司作为自用买家频繁出手。深圳大宗交易市场中，自用买家维持主导地位，占半年交易宗数近

8

成。此外，内资买家继续主导市场，约

82%

的占比为近三年来新高；上海仍然受外资偏爱，外资交易额约

87

亿元，广深依旧以内资为主导买家。中国内地不动产大宗交易市场资金来源（人民币

亿元）3,5003,0002,5002,0001,5001,00050002017201820192020202120222023H1内资境外数据来源：戴德梁行资本市场部及研究部交易额不包括土地收购和低于

1

亿元的交易2中国

REITs

指数之不动产资本化率调研报告按物业类别来看，写字楼及商务园

区以

57%

的成交金额占比，依旧占据市场主力位置。工业物流热度有所下降，占比也从

2022

年的

21%

回落至

8%，今年上半年受美元加息而国内降息的影响，大部分外资基金投资日趋保守，内资日渐活跃，但受限于内资投资者较高的内部合规性要求，投资决策流程往往较长，且物流地产对部分内资投资者来说是新兴领域，需要较长的研究和决策周

期，因此工业物流的成交量在上半年有所回落。另外，公寓及住宅项目在今年上半年跃进最受欢迎资产类别前三，占比约

10%。纵观

2019

年至

2023

年交易物业类型占比变化，可见大宗交易资产类型及活跃程度受公募REITs

发展推动和影响。公寓

数据中心

其他2%1%3%酒店、旅游地产3%2019-2023H1中国内地不动产大宗交易市场

-工业物流2%物业类型（按交易额）数据来源：综合体16%戴德梁行资本市场部及研究部交易额不包括土地收购和低于

1

亿元的交易写字楼/商务园区201948%零售25%公寓

数据中心公寓6%数据中心4%1%3%酒店、旅游地产4%酒店、旅游地产2%工业物流11%工业物流10%2020写字楼/商务园区综合体8%202147%综合体11%零售11%写字楼/商务园区62%零售20%数据中心酒店、旅游地产酒店、旅游地产4%1%其他0%1%公寓4%公寓10%零售5%零售10%综合体14%写字楼/商务园区写字楼/商务园区51%202257%2023H1综合体14%工业物流21%工业物流8%中国

REITs

指数之不动产资本化率调研报告3纵观

2019

年至

2022

年，零售不动产的投资较大程度受到疫情影响，交易流动性呈现减弱趋势。中国内地零售不动产大宗成交额从

2019

年的

721

亿元，回落至

2020

年的

224

亿元，2021

年有所回升至

537

亿元，然而受疫情影响，2022年再次陷入低迷，仅产生

111

亿元交易额。2023

年上半年，零售不动产大宗交易有所回暖，半年成交额近

90

亿元，占比从

2022

年的

5%

回升至

10%，但仍与

2019

年、2021

年的成交额有较大差距。公募

REITs

在国内发展逐渐成熟，退出路径也越来越明确，年初国家发改委发布的

REITs

项目申报通知中也首次将消费基础设施纳入

REITs

试点范围，零售物业将迎来利好。按城市类型来看，中国内地商业不动产大宗交易主要集中在一线城市，过往四年占比约

76%-86%。一线城市中，上海的投资总额占比最大，过往四年占比约为

30%-40%。消费基础设施

REITs

的推出，有望为盘活二线城市优质资产提供重要平台。广州15%2019-2023H1中国内地不动产大宗交易市场

-上海40%城市分类（按交易额）2023H1北京28%数据来源：戴德梁行资本市场部及研究部交易额不包括土地收购和低于

1

亿元的交易深圳17%广州10%其他城市15%上海北京13%36%广州9%上海40%2022深圳2021深圳12%17%北京24%其他城市24%其他城市14%其他城市19%上海30%广州11%广州4%上海35%20192020深圳14%深圳20%北京北京27%26%4中国

REITs

指数之不动产资本化率调研报告2023上半年中国内地一线城市大宗交易市场分析北京：大宗交易金额回升，自用买家比例提升2023

年上半年，整体经济仍处于下行趋势，北京大宗交易市场也在逐渐的恢复中。纵观上半年，北京大宗交易市场共完成交易

29

宗，交易额达人民币

251

亿元，同比上涨

70.1%。跟往年相比，市场交易数量明显增多，而单宗交易金额仍呈下降趋势。近年来，北京市场自用型买家交易比例越来越高，2023

年上半年自用型买家交易额占比已达

55.7%。写字楼仍是这些买家最青睐的物业类型，且交易方式也越来越多元化，已从原来的单纯买楼到参与股权交易、法拍等形式。近年来，北京写字楼市场持续有商改办、酒改办项目投放市场，随着北京城市更新各项法规政策的不断完善，投资者对城市更新类项目的接受程度越来越高，未来该类项目交易也将持续活跃。上海：市场需求逐步释放，大宗交易资产类型多样化2023

年上半年，上海经济保持恢复发展态势，大宗交易投资市场明显回暖。纵观上半年，上海大宗交易市场共完成交易额达人民币

359

亿元，与去年同期基本持平。从资产类别来看，上海大宗交易物业类型整体呈多样化发展趋势。其中，商务园

区

/

写字楼依然是资本市场最受欢迎的资产类别，其交易金额

219.6

亿元，占比为

61.2%。此外，公寓物业持续受到机构投资者追捧，成交金额

74.1

亿元，占比20.7%。零售业态交易金额占比

13.1%，位列第三。2023

年下半年，市场在售物业项目增加，资本化率出现上升趋势，预计买卖双方心理价差将进一步缩小，预期会有更多交易在下半年度发生。聚焦蓝领市场的宿舍型保障性租赁住房市场或将成为公寓赛道新的突破口。随着扩大内需和改善预期的宏观政策的持续发力，上海经济复苏内生动力将逐步增强，资本市场也有望提振信心。广州：市场情绪改善，大宗交易逐步复苏广州上半年全市共录得

11

宗大宗物业成交，上半年全市资本市场成交总额达到

132

亿元，为

6

年同期最高水平，市场情绪有所改善。从资产类型来看，写字楼仍然是最受青睐的资产类型，成交总金额占全市的

63%。由于资金回收仍然是房地产开发商的关注重

点，在开发商积极出售的态势下，部分有自用需求的企业迎来资产收购机会。工业资产成交金额占比约

12%，投资人对广州工业资产关注度有所上升。零售资产交易金额占比约

3%，延续

2022

年成交较为冷淡的态势。随着卖方对于资产处置和出售意愿的不断增强，广州市场在售物业项目有望增加。资产价格方面，短期内甲级写字楼供应量的增加将令写字楼租赁市场空置率与租金双双承压，部分资产持有方或将受此影响而下调价格。买卖双方对资产价格预期的持续靠近有利于加快交易进程，也将为投资者优化资产配置带来有利条件。中国

REITs

指数之不动产资本化率调研报告5深圳：自用买家持续关注深圳市场上半年受到经济增速放缓等因素影响，机构投资者决策趋于审慎

，整体成交较为平淡，买家持续关注的同时更关注性价比。深圳上半年累计成交金额

150

亿元，未能承接去年下半年增长势头。上半年综合体交易和办公交易成交占比

85%，酒店、长租公寓类逐渐出现于市场，占约

10%

成交额。社区商业的交易案例有某外资基金购得深南

68

万科里，资产体量

1.53

万平方米，相对较小。投资人对商业类项目的投资意向将有所提振，但预计在

2024

年显现。预计下半年，长租公寓、小体量的商业零售等业态将保有较高关注度；随着公募

REITs

不断扩容扩募，物流仓储等基础设施资产仍保持较高的市场热度，但受供不应求因素影响优质资产价格推高。此外，随着前期大量不良资产进入法拍市场，司法拍卖也成为买家寻找优质另类资产的重要渠道。6中国

REITs

指数之不动产资本化率调研报告新加坡、中国香港REITs

在内地零售大宗交易案例分析3所持中国内地物业各业态占比：新加坡

vs

中国香港（按资产数）3%7%5%1%新加坡14%办公30%工业物流29%中国香港酒店27%零售商业综合体服务式公寓数据中心22%55%8%数据来源：戴德梁行北京估价及顾问服务部整理4

支中国香港

REITs

持有的中国内地所持中国内地零售物业城市分布：新加坡

vs

中国香港（按资产数）零售资产主要分布在一线城市（北上广深），而

5

支新加坡

REITs

持有的中国新加坡内地零售资产主要分布在新一线城市、二线城市。24%28%10%一线城市新一线城市二线城市中国香港三四线城市17%90%31%数据来源：戴德梁行北京估价及顾问服务部整理中国

REITs

指数之不动产资本化率调研报告7新加坡、中国香港REITs

持有内地零售物业中国香港REITs物业名称城市新加坡REITs物业名称城市春泉产业信托惠州华贸天地惠州升禧环球房地产投资信托仁和春天棕北店成都领展购物广场·中关村领展购物广场·京通七宝万科广场北京北京上海北京华联万柳购物中心北京华联成都空港购物中心成都华联大连金三角店大连领展房地产投资信托北京华联商业信托华联合肥蒙城路购物领展购物广场·广州太阳新天地购物中心领展中心城广州广州深圳广州合肥合肥西宁中心华联合肥长江西路店华联西宁花园店维多利广场重庆北部新区奥特莱斯重庆越秀房地产投资信托白马大厦广州砂之船房地产投资信托重庆市壁奥特莱斯重庆招商局商业房地产投资信托花园

城综合商业深圳合肥奥特莱斯合肥新加坡REITs物业名称城市新加坡REITs物业名称城市砂之船房地产投资信托昆明奥特莱斯昆明凯德Mall七宝店上海大信新都汇斗门店珠海广州乐峰广场广州大信新都汇顺德店佛山凯德广场新南店成都大信新都汇坦背店中山凯德中国信托凯德广场·学府哈尔滨大信商业信托大信新都汇石歧店中山凯德广场·埃德蒙顿哈尔滨大信新都汇小榄店中山凯德广场·雨花亭长沙大信新都汇远洋店大信悠客街溢彩荟凯德Mall大峡谷凯德Mall双井店凯德Mall望京店凯德Mall西直门店中山中山北京北京北京北京凯德广场·诺和木勒呼和浩特凯德中国信托8中国

REITs

指数之不动产资本化率调研报告2019

年以来，中国香港

REITs

内地零售物业收并购

/

上市交易共

6

单，大宗交易主要集中在

2019

年、2021

年。领展为港交所REITs最大内地零售资产买家，其收购主要集中在一线城市购物中心资产。新加坡REITs内地零售物业收并购共8单，大宗交易主要集中在

2019

年、2020

年。凯德中国信托为新交所

REITs

最大内地零售资产买家，其收购主要集中在新一线、二线城市购物中心资产。2019-2023H1中国香港REITs

在中国内地零售物业交易案例收购/建筑面积资产价格单价REITs名称交易时间物业名称城市出租率出售（万平方米）（亿元）（元/平方米）春泉产业信托收购收购收购2022202120212019惠州华贸天地惠州14.597.1%24.42（1）16,850领展房地产投资信托七宝万科广场上海广州深圳14.997.8%70.3%100.0%96.2%64.00（1）42,995领展房地产投资信托资信托资信托广州天河领展广场9.08.46.832.0566.0025.6015.4935,566领展房地产投收购收购上市深圳领展中心城78,66537,90027,023领展房地产投2019领展购物广场·京通北京招商局房托2019深圳南山区花园城深圳5.079.1%备注：（1）该资产价格为

100%权益下的目标物业资产价值，春泉产业信托收购惠

州华贸天地

68%

股权，领展收购七宝万科广场

50%

股权（2）上表统计的建筑面积多指购物中心建筑面积（3）上表统计的资产价格、出租率均为交易时点数据数据来源：交易公告、戴德梁行北京估价及顾问服务部整理中国

REITs

指数之不动产资本化率调研报告92019-2023H1新加坡REITs

在中国内地零售物业交易案例收购/建筑面积资产价格单价REITs名称交易时间物业名称城市出租率出售（万平方米）（亿元）

（元/平方米）凯德中国信托收购2020广州乐峰广场广州8.491.9%34.0040,674（1）凯德中国信托凯德中国信托凯德中国信托凯德中国信托凯德中国信托凯德中国信托出售2020凯德Mall二七店郑州9.2-7.708,337收购收购收购2019凯德广场·学府哈尔滨10.499.8%17.4516,73220192019凯德广场·埃德蒙顿哈尔滨4.398.6%4.6910,808凯德广场·雨花亭长沙6.298.1%7.4612,017出售2019赛罕购物中心呼和浩特4.2100.0%4.6010,969收购2019玉泉商业项目呼和浩特7.6-8.0810,589备注：（1）该资产价格为

100%权益下的目标物业资产，凯德中国信托

2020

年收购广州乐峰广场剩

余

49%

股权数据来源：交易公告、戴德梁行北京估价及顾问服务部整理10

中国

REITs

指数之不动产资本化率调研报告2022

年，春泉产业信托公布春泉产业信托已完成

68%

股同年，凯德中国信托向凯德集团以

34.0

亿元的资产对价收权收购位于中国惠

州的华贸天地。华贸天地是惠州商务中心购广州乐峰广场所在项目公司剩

余

49%

股权。于

2017

年区里的标志性高端购物中心，收购的物业估值24.42

亿元。11

月，双方曾分别向保德信投资管理公司（PGIM）收购该华贸天地位于惠

州的商务中心区之江北，地理位置优越，吸项目

51%、49%

权益，资产对价为

33.4

亿元。自

2017

年引广泛的潜在客户群体。华贸天地吸引了国内外一线品牌进收购以来，在凯德进行运营管理期间该项目实现了年化两位驻，例如雅诗兰黛、兰蔻、HugoBoss

及

BOSE

等。数的收入增长。2021

年，凯德中国信托出售1

处武汉新民众乐园

零售物业，纵观过往

5

年交易情况，我们看到海外

REITs

收购内地购并新装入

4

处仓储物流资产，体现出凯德扩展新经济领域物中心资产集中在

2019

年

-2021

年，近两年交易量有所下资产规模的趋势。凯德新民众乐园

位于武汉市汉口中山大降，流动性下降。2019

年

-2021

年海外

REITs

收购内地购道，所在的江汉路步行街商圈是华中地区最著名的商业街之物中心资本化率较低，有以下过往因素影响：1）当时境外一。凯德新民众乐园

总建筑面积约

4.1

万平方米，包括一栋市场无风险利率较低且呈现下行趋势，资产收并购贷款成本总建筑面积为

3.1

万平方米的附楼和一栋总建筑面积为

1

万与资产收益率之差扩张，融资成本降低撬动交易情绪上涨；平方米的文物建筑，可出租净面积约

2.2

万平方米，资产估2）当时中国内地经济整体表现向好，消费需求扩张，投资值为

4.58

亿元。人对购物中心运营信心充足。2021

年，领展先后完成对七宝万科广场

50%

权益及广州然而，在

2023

年的市场环境下，海外利率提升影响全球经太阳新天地购物中心两处购物中心的交易，延续了其对于商济景气度，导致不动产租赁需求疲软，从而在租金、空置率业地产专注于一线城市核心区位稀缺资产的收购策略。七宝等方面影响物业的盈利能力。同时，2020-2022

年受疫情广场位于上海市闵行区，零售面积约

14.9

万平方米，收购管控影响，购物中心经营承压，资产账面表现不佳，加之大后，万科旗下的印力集团仍握有运营权。太阳新天地购物中宗交易流动性下降传导至投资人要求回报率的提升，现金流心位于广州市天河区珠江新城东，零售面积约

9

万平方米。现值的降低，给物业估值带来压力。根据新加坡、中国香港由于收购前该项目牵涉错综复杂的债权问题，购物中心在收REITs

持有内地典型零售资产最新估值水平，一线城市资产购时点经营欠佳，收购完成后，领展即为商场制定了分阶段估值资本化率在

3.6%

-

5.3%

之间，新一线城市资产估值的资产提升计划，并计划于

2023

年完成改造。资本化率在

4.3%

-

5.3%

之间，其他城市资产估值资本化率在

4.9%

-

6.5%

之间。整体而言，海外

REITs

收购内地2020

年，凯德中国信托出售1

处零售物业并新装入

5

处产零售物业曾有灿烂春天，但如今市场转为冷淡，有待宏观经业园

区资产，这也是其从纯零售业态转变为多元化业态的重济提升带动经营和投资市场改善。要标志。2020

年

2

月，凯德中国信托将位于郑州核心商圈的凯德

Mall

二七店出售予郑州丹尼斯集团，交易对价

7.7随着中国内地消费基础设施

REITs

政策的放开，更多消费亿元。该项目于

2011

年由凯德中国信托向北京华联完成收购，随后由北京华联继续作为整租方进行经营，但

2019

年末该租户已整体退租。年报数据显示，凯德

Mall

二七店资产将逐步装入

REITs

平台，内地公募

REITs

的定价方式，将对海外投资者在内地零售资产大宗交易定价方式产生深远影响。同时，由于加息的影响，新加坡、中国香港

REITs2016

年

-2019

年间的租金毛收入的增长已随着项目逐渐老股价普遍处于折价水平（即股价低于净资产价值），而中国旧呈现疲态。本次出售使得凯德商用中国得以从该物业中释内地不动产公募

REITs

当前普遍处于溢价状态，因此，消放现金价值，而不必产生重

大的资本支出，出售所获利得也费基础设施

REITs

推出后，发行人或将参考对比境内外市将为收购新项目提供资金支持。而买家郑州丹尼斯集团持有场的发行定价差异，从而做出其境内或境外

REITs

平台搭仅一街之隔的大卫城商场，完成本项目收购后得以扩大其在建和扩募的决策安排。二七商圈的资产规模。中国

REITs

指数之不动产资本化率调研报告

11本期调研基本情况介绍4第四期中国

REITs

指数之零售不动产资本化率调研以问卷的形式邀请不动产投资领域的专业机构与行业专家参与调研，通过分析受访者对于不同城市各类资产在大宗交易市场中的专业判断，为建设中国

REITs

资产定价体系提供合理的基准指数。本期调研于

2023

年

8

月完成，期间收到了

40

余家不动产投资机构的问卷反馈。受访机构包括境内外房地产基金公司、保险机构、开发商/

运营商、新加坡及中国香港上市

REITs

管理人、银行

/

信托

/

金融机构等，其中开发商/

运营商占比近四成，不动产私募基金占比三成，险资占比近两成。从资金来源来看，以内资机构为主，占比近九成。本期资本化率调研问卷共设置两大类问题，包含投资偏好调查和资本化率调查。投资偏好调查主要了解受访者在未来一年对于不同城市、零售细分资产类型的投资关注度与偏好；资本化率调查主要聚焦于市场交易量较大、产品较为标准化的购物中心业态，了解受访者所认可的购物中心资产在大宗交易市场中的资本化率合理水平。本次调研对零售不动产的城市维度作了区分：一线城市为北京、上海、广州、深圳四座城市；新一线城市包括成都、杭州、南京、武汉、重

庆、西安；其他城市为上述城市之外中国内地其他城市。一线城市核心商圈定义：北京核心商圈:中央商务区、宣武门崇文门、东二环

-

朝外、公主坟、燕莎、三里屯、王府井、西单、亚奥、望京、中关村、十里堡

-

青年路上海核心商圈:南京东路、南京西路、准海中路、徐家汇、陆家嘴深圳核心商圈:福田

CBD、华强北、蔡屋围、后海、宝安广州核心商圈:体育中心、珠江新城、越秀运营净收益

NOI资本化率Cap

Rate=当期资产价值12

中国

REITs

指数之不动产资本化率调研报告零售不动产资本化率调研成果5零售投资机会关注度：购物中心＞社区商业＞奥特莱斯＞百货商场相比

2022

年末，在疫情结束以及消费基础设施

REITs

推出的影响下，投资人对零售物业投资关注度明显提升。从城市维度来看，北京、上海受投资人关注的比例最高，体现了市场对北、上两座城市的投资偏好；其次为广州与深圳，再其次为新一线及主要二线城市。受经济形势不确定性等多重

影响，多数投资人倾向于选择市场更为稳健的一线城市作为首要投资目的地以降低投资风险。综合而言，购物中心是所有零售细分业态中投资人较为青睐的投资标的，主要考虑到购物中心运营、建设较为标准化，交易流动性相比其他细分业态更高。其次，受访者对于社区商业投资机会呈现了明显的偏好，主要考虑到社区消费需求的韧性，以及公募

REITs政策支持社区商业资产发行带来的可退出性。奥特莱斯（Outlets）在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，是购物中心业态中的一个细分赛道，其往往对运营商有更专业化的要求，本次调研中，奥特莱斯受到约

2-3

成受访者的关注，投资人对奥特莱斯在一线城市关注度与主要二线城市关注度差异较小。百货商场在各类零售业态中受关注度最低，仅有

1-2

成投资者关注百货商场的投资机会，受电商冲击以及消费者体验式需求的提升，百货行业客流日趋流失，传统的百货模式较难寻找扩张盈利，纷纷进行转型升级。零售不动产投资机会受关注度80%70%60%50%40%30%20%10%0%北京上海广州社区商业

奥特莱斯深圳百货商场新一线主及要主二

线要城二市线城市购物中心中国

REITs

指数之不动产资本化率调研报告

13零售新一线城市关注度：成都、杭州为新一线城市中最受投资人欢迎的城市新一线城市经济的快速发展与相对较高的投资收益率吸引了不动产投资机构的目光。在非一线城市中，调研得出关注度最高的前

6

名城市列为新一线城市，分别为成都、杭州、南京、武汉、重

庆、西安。约

51%

的受访者选择了成都作为首要投资目的地，约

35%

的受访者选择了杭州作为首要投资目的地。非一线城市零售投资机会受关注度前六名60%50%40%30%20%10%0%成都杭州南京首要关注武汉重庆西安其次关注次要关注杭州、成都稳居非一线城市关注度首批位，与城市商业魅力、收入与消费力、经济水平相关，也与城市零售不动产持有者的机构化程度、过往交易活跃度密不可分。根据第一财经·新一线城市研究所连续发布

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年的《城市商业魅力排行榜》，综合考虑商业资源聚集度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性及未来可塑性，成都、重

庆、杭州多年位于新一线城市前列。此外，投资人关注的新兴城市“独一”项目，即该城市核心区位、体量最大、辐射范围最广、经营表现稳定的购物中心。部分新兴城市的“独一”购物中心过往三年受疫情影响较小，抗风险能力较强，投资人关注此类项目的投资机会，但其要求回报率较高。14

中国

REITs

指数之不动产资本化率调研报告购物中心资本化率水平本期调研主要聚焦于市场交易量较大、产品较为标准化的购物中心业态，了解受访者所认可的购物中心资产在大宗交易市场中的资本化率合理范围，并形成以下结论：各城市购物中心资本化率水平一线城市购物中心资本化率Cap

Rate01

北京02

上海03

深圳04

广州核心区核心区核心区核心区4.5%-5.3%4.6%-5.4%4.6%-5.4%4.8%-5.6%非核心区非核心区非核心区非核心区5.0%-5.9%5.1%-5.9%5.1%-6.1%5.3%-6.3%新一线城市购物中心资本化率Cap

Rate01

成都02

杭州03

南京04

武汉05

重庆06

西安5.1%-6.6%5.2%-6.6%5.5%-6.6%5.6%-6.6%5.6%-6.8%5.7%-6.8%中国

REITs

指数之不动产资本化率调研报告

15相比2022年末调研结果，四个一线城市投资人要求购物中心资本化率均有所抬升，主要由于美元加息导致大宗交易流动性下降，以及经济不确定性下消费需求萎缩的影响。本期调研中，买卖双方给出的区间分化明显，投资者多持有谨慎

观望态度，头部开发商卖方预期仍较为乐观。本期调研结果显示，北上深整体表现韧性更强，北上深核心区购物中心的资本化率在所有城市及区域中为最低且较接近，分别为

4.5%-5.3%、4.6%-5.4%

和

4.6%-5.4%。广州核心区购物中心资本化率相比其余三个城市更高，为

4.8%-5.6%。受访者对于一线城市核心区及非核心区的购物中心收益要求差异表现了明显的因区位带来的风险溢价，核心与非核心区资本化率差异约为50bps。本期调研中，超过六成受访机构给出新一线城市的资本化率区间判断。受消费基础设施

REITs

放开的政策影响，非一线城市零售不动产通过公募

REITs

退出通道打开，投资人对新一线城市零售投资机会关注度显著提升。本期调研发现，机构投资者给出的成都、杭州购物中心资本化率区间为新一线城市中最低，分别为

5.1%-6.6%

和

5.2%-6.6%，和一线城市非核心区位资本化率区间持平。本次调研中，投资人给出的南京、武汉、成都、西安购物中心资本化率下限在

5.5%-5.7%

之间。奥特莱斯资本化率水平在一线城市、新一线城市，近年均有成熟运营的奥特莱斯项目交易案例，但交易流动性整体比购物中心更低。本次调研发现，考虑到资产交易流动性、经营难度等，投资人普遍认为奥特莱斯资本化率比同区位的购物中心高出

0.5%-1.0%。未来趋势：短期呈观望情绪，消费基础