工程管理策划书

8.1承包商單位分区及生活区设置原那么错误!未定义书签。8.4钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场布置原那么错误!未定义书签。开展商是房地产开发建设各社会资源的整合者规划，并依据规划有序地执行管理，以到达开发周期本指引针对工程管理实施筹划主要内容的编设流程、工程管理难点及重点分析、工程合约规划总平面布置、工程进度管理规划、施工单位的选择、工程质量管理规划、平安文明施工管本指引适用于利润中心住宅开发工程，利润本指引难免存在较多的遗漏和不周之处，各利润中心在使用中遇到的问题和意见请与1、工程工程概况(1)工程位置包括工程名称及开发建设单位情况、工程名称、规划设计单位，工程所处的地理位置及交通情况，工程建筑情况、设计经济技术指标；本期建设工程为第几期工程，物业类型 (超高层、高层、多层、联排别墅、独栋别墅等)、可售面积、栋群组合(栋数/层高)、户型定位(几梯几户);建设工程所在地的气象水文资料等。可以用一些数据指标或图表进行(2)场地现状及周边环境包括场地地块的分区开发情况、平面状况、场地自然状况以及周边环境对地块开发的影响等的描述，周边市政道路情况。〔3〕现场临时水电现有情况包括现场及周边市政临时给水、排水排污的接驳点情况，现场及周边临时电源的接驳点情况，以及对施工用临时水电的影响。介绍工程的定位，根据发现工程定位及开展方案分析对工程管理的具体要求，如高端、中高端、中档等不同定位的住宅对质量细节的要求不同，工期是偏紧还是一般，要根据定位明确本期工程管理的重点方向。1.3平面图规划总平面图；分区开发图；工程报建审批《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》是工程建设合法性的重要依各城市建设法定程序不完全相同，利润中心及工(1)办理完成征地手续，获得建设用地红线图，取得规划局提供的规划设计条件任务(4)取得建设工程规划方案批复，组织审查设计单位的初步设计大纲，对方案设计进行比选；协调设计外部协作关系和工作关系，进行建筑施工图报建，办理建设工程规划方案建筑审核意见书，建设工程规划方案批复中要求征询相关单位的意见(8)桩基施工图纸审批通过后，可向建设行政主管部门申请领取桩基施工许可证提前工程报建流程图工程报建流程图见下页图。工程竣工质量验收(1)工程竣工验收前需完成专项验收，专项验收包括：规划验收、人防验收、节能验收、电梯验收、供水验收、供电验收、消防验收、防雷验收、水检测、天然气验收、室内环境检测等。(2)工程工程完工后，工程部要求监理单位配合施工单位组织进行内部初验收，检查有关的工程技术资料包括隐蔽工程验收记录、施工图纸、分项工程验收记录等资料是否齐全准确，进行建筑物实体工程质量检验，发现问题及时处理，并要求施工单位做好工程竣工初验收记录报告。(3)监理单位签署初步验收审核意见，存在的问题由施工单位及相关责任人及时整改，合格后监理工程师签署初验合格意见，并报工程部(指建设单位的工程部，以下同)。(4)施工单位书面通知工程部申请验收。(5)工程部在收到施工单位《工程竣工验收申请书》后，由工程部准备相关工程竣工验收标准，尽快组织工程竣工验收。〔6〕工程部须在准备工程竣工验收7个工作日前将验收工程内容、范围、时间以及参加验收人员名单等有关事宜书面通知负责该工程的政府工程质量监督部门。工程报建流程图工程竣工验收流程图工程竣工验收流程图签署验收审核意见，同意进行工程竣工工程竣工验收要求监理单位配合施工单位完成内部预验收并立即是(7)工程部负责牵头组织，申请地方政府地区工程质量监督部门〔质监站)参加，由质监站、工程部、勘察、设计、监理以及施工等单位和其他有关方面专家组成验收组，制定验收方案。(8)监理单位配合施工单位向工程部提交相关工程竣工资料，并做好工程现场验收准(9)工程部组织工程竣工验收。(a)工程部、勘察、设计、监理和施工单位，分别汇报工程合同履行情况以及工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况。(b)验收组审阅工程档案资料，其中包括工程技术资料、隐蔽工程验收记录、分项工程验收记录、施工图等。(c)验收组实地查验工程质量。(d)由工程部主持，包括政府工程质量监督部门参与，对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程验收意见。(10)工程竣工验收如未通过，验收组应协商并提出解决方案，并通知有关各方立即整改，确定再次验收的时间。(11)工程竣工合格后，工程部要确定竣工日，并提出工程竣工验收证明书，其中应包括施工、勘察、设计、监理各单位质量竣工报告以及施工单位工程质量保修书和其他有关文件。(12)在通过工程部组织，地方政府工程质量监督部门参加的工程竣工验收后，工程(13)工程部应及时到地方建设行政主管部门办理验收备案证书，并及时到国土部门建设单位的外部协调工作较多，营造一个良好的外部环境能保证工程的顺利建设。对外协调工作由工程开展主管具体负责，做好(10)消防局：取得施工图消防审批；(11)市人防办：取得人防批文；(12)市白蚁防治中心：防治白蚁备案；(13)市防疫站：取得卫生防疫批文；(14)供电局：工程临时供电，建筑永久用电接驳；(15)市自来水公司：工程临时用自来水、建筑永久用自来水接驳；(16)燃气公司：与燃气公司协调燃气工程的设计、审批、验收工(18)市质量技术监督局：电梯验收、锅炉验收(19)节能办：建筑节能设计的审批及验收；(20)交管局：与交管部门协调，保证施工车辆的顺利通行；协调落实开出入口；(21)市劳动局：劳动用工监察；(22)公安局：申请门牌号；(23)水务局：与城市道路雨水污水的接驳；(24)工商局：广告牌报批；(25)城建档案馆：协调城建档案的归档管理；(26)城管部门：前期开工报建手续未完成，应尽早沟通，保证正常施工；(27)派出所和街道办：协调治安保卫工作，协调好周边居民，防止民扰事件的发生；(28)市文物局：文物勘察及发现文物后的现场挖掘处理。为更有针对性地制定管理规划，在工程定位完成后，应对建设工程当地同类工程建筑慎，要对投标单位进行详细交底说明。又如，当地一般房屋建筑施工企业缺乏对分包的照管意识及能力，那么在招标时应结合当地施工企业能接受的程度清晰明确照管要求，防止合同模式太超前而水土不服。根据工程特点、当地建筑市场状况、工程开展定位和管理目标结合利润中心工程管理能力对拟建设开展工程工程的重点和难点进行分析，一般分析的重点有：(1)施工技术、质量管理的难重点；(2)目标进度方案是否偏紧，是否应在选择承包商时提出特殊要求；(3)总平面布置有无难度；(4)配合销售有哪些特殊要求；(5)外部协调的难度；(6)总分包相互配合的难度；(7)当地同行业开发建设的经验教训，借鉴之处及应采取的对策。通过对以上方面的分析，确定需要重点控制、解决的问题，以有针对性地制定管理对策和措施，实施有效的预防控制，做到防患于未然。如，对于立面变化丰富的洋房、联排住宅，土建总包施工的难点有劳动力短期集中组织进退场及施工生产难度大、周转材料施工机械设备投入量大周转次数少、建筑外立面变化丰富防渗漏难度大等，而工程量一般不是很大很难吸引实力强的建筑公司，需要开展商配置适当的管理力量并选择适宜的承包商。某联排住宅又如，某城市中心区的高密度高层精装修住宅工程，施工场地狭窄，除土建主体结构外的幕墙、精装、机电等分包工作量大，垂直运输量大，对总包照管分包的要求户内精装排版对线公共部位装修排版对线较高。总包要为各分包及时提供工作面、每层提供临时水电接驳点、提供外脚手架及施工电梯，总包要为精装分包提供合格的土建粗装修工作面，精装修对装修分包成品保护要求再如，对新进入城市的首期交楼工程，工期及质量对客户都非常重要，对二期及以后的销售影响非常大，在配置开展商工程工程管理力量、选择承包商、制订进度方案、过程协调管理、竣工验收移交等方面应多方面考虑，应谨慎确定工作方案及严格过程监控。应结合工程的难易程度制定工程管理规划，选择配置适宜的资源。一般住宅工程可以分为三类，分别为难度很大工程、难度较大工程及难度一般工程等三类。工程难易分类序工程管理难点3层以上的地下室单层面积3万M²以上的地库洋房周转材料投入大，作业不均衡；二19-40层的超高层单层面积2万-3万M²的地库防水防渗漏难度大，平面组织难度大三单层面积2万M²以下的地库19层以下造型较标准的小高(1)目的为逐渐标准工程合约分判模式的做法，使工程合约工作有方案、高效地展开，从而使工程建安本钱得到切实、有效地控制，以确保目标本钱控制指标的实现。(2)编制要求各利润中心应根据工程特性(如工程规模、物业类型、工程定位、工期要求、工程难重点、市场承包商资源等情况)编制合约规划报告，强调可操作性，便于有效地指导合约(3)编制时间和编制内容合约规划方案内容包括工程概况、分判方案、计价模式、界面划分、甲供材清单、对候选单位的资格要求、指定分包与总包的合约关系、分判方案及需要其他部门对合约工作的配合安排等。(1)建议采用“总包+专业分包”的通用分判模式。(2)专业分包细化的原那么各利润中心在各种资源配置和管理能力允许的范围内，以保证质量为前提，应尽可能发挥规模效益、细化分包，以到达加强工程管理、降低本钱的目的。(3)工料标准针对确定的分判方案，结合工程难重点、质量要求及当地建筑市场状况，以利润中心工程部为主与工程管理部、合约管理部共同完成工料标准的编制，明确质量标准、技术要求、交楼维修要求等，防止笼统的合同条款，使合同有针对性、操作行，尽量防止灰色地带的产生，同时也杜绝在两个分判合同中重复包含，如应包括以下内容：①超越国家抽检验收标准的交楼标准，如高级抹灰、分户验收、淋水试验；②质量通病的预防、过程监控及验收，如加增强钢丝网防裂缝、墙面抹灰前甩毛、砂③交楼验收以开展商物业验收接收为标准，不是质监站的验收；④合同约定的管理奖罚条款。(4)工程合同框架为明确开展商与各分判商之间的合约关系，及总包与其他各分判商的关系，建议各利润中心在分判方案和工程界面确定后，编制一份工程合同框架大纲，见下页住宅(毛坯房)工程合同框架，以指引各分判商合同的签订工作。(5)分判模式原那么上统一采用工程量清单模式报价，但特殊情况时可采用定额取费模式报价(如属于政府垄断性经营的工程);对于已出图工程合约价款采用总价包干形式，对于无图的暂定量工程和物资采购合同采用综合单价包干形式。(6)工程量清单编制牌及围样板房精牌及围样板房精装标识分包工土石方开挖撤除及场平：料定\面工程工程程驳工程墙工程电梯门类信报箱开关面板配电箱视对根据工程及利润中心情况可自行或委托测量师编制工程量清单，合同文件及工程量清水保温\人防工程等：业主指定分包的机电工程预留预埋工作及孔洞封堵；对各指定分包提供的施工总平面管理V临时水电\外架垂直运输垃圾清运等照管责任；总包对现场的平安文明施工管理责任：总包负责的竣工验收责任等。程低压柜等可讲1)确定甲供材范围的原那么:对价格变动幅度大、频率快的材料，如钢材、电缆、铜管等，采用乙供如果无法包死单价，可以对乙供约定调价原那么,在资金能力允许、效率能保证的情况下也考虑采用甲2)甲供材应供量控制(a)在招标时有施工图的，应事先计算应供量，投标方的应供量作为评标内容之(b)招标时无施工图的，在出图后30-60日内完成工程量计算，并与乙方确认后3〕甲供材损耗4)甲供材节超管理。超供扣款和节约补款的约定应在合同中明确，为平衡风险，建议基价采用加权平均采(8)付款方式程最终付款以后支付至工程总价的95%,留5%保修金；B类：材料类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的80%,在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95%,留5%保修金；C类：设备类合同，合同签订，在收到履约保函后支付定金10～30%,每批设备到场并经相关方验收后支付至70～80%,在调试合格后支付该批设备价值的80～90%,在该分项工程最终完共以后支付至总价的95%,留5%保修金；E类：零星工程或总额较小的供货合同，完成结算后一次性付款至95%,留5%保修金；6.1工程部组织机构图开展商是住宅工程质量第一责任者，是设计、监理、承包商、供给商等建设资源的整调照管主要依靠工程部。图需要表示出工程组织设置结构及管理关系，以及各组织模块的人员配置情况。注：根据工程!工程部般6以下，工程程剖1人总数在4~各利设置1人5人建工程师人3及工12万装修工程师合约工程师机电工程师开展主管部派驻景观设计师文员工程1人以后的城市公司扩张需要，新进入城市的利润中心工程工程管理人员配置应适当加强，有一定的人员储藏。6.2主要岗位职责编制工程工程部主要管理人员的岗位职责，如：工程经理、工程经理、文员岗位职责6.2.1工程经理4)负责工程工作目标的制订、分解落实及工程部员工的绩效考核；6)建立工程的合同管理体系，严格履行合同管理任务，处理好与乙方的合同的争议和7)组织工程部周工作例会，检查工作完成情况，贯彻实施公司规章制度；8)执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督；9)安排工程部员工的分工与协作，批办往来函件；10)检讨工程建设状况，每月综合整理编制《工程月度报告》,针对存在的问题，落实11)负责必要时约谈监理单位及施工单位公司领导，协调工作；12)配合工程的营销工作；13)组织协调相关部门办理政府验收手续；14)在工程完工后，收集各个方面对本工程的评价意见，检讨工程管理实施规划的执行情况，全面总结工程开展在各方面的经验，组织编制《工程建设后评估报告》。6.2.2工程经理1)负责施工前期的准备工作；2)组织调查了解建设工程施工现场及毗邻区域内的供水、排水、供电、供气、供热、通信、播送电视等地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料；3)负责临时用水、临时用电、排水、排污的申请及安装工作；4)负责组织现场控制点和水准点的测绘、保护和移交工作；5)控制工程质量、进度，监督管理平安、文明施工，参与控制工程本钱；6)负责检查监督监理单位按照监理规划及细那么实施；7)编制工程施工总进度方案和总平面布置图，分配现场场地的使用；8)会同监理单位共同确定合同外工作内容，报工程经理审批；10)参与监理单位组织的分项分部工程验收；11)确定施工单位相互配合时工序施工的先后顺序，划分施工单位之间的工作责任，协调解决施工单位之间的经济纠纷。6.2.3开展主管1)负责前期工程的开办工作，包括拆迁、场平、临时工地围墙等工作；2)负责工程的立项报批等工作；3)负责工程报建；4)负责对外公共关系的处理，负责与周边街道、有关单位、居民和公安派出所、城管、交管、环保等政府职能部门的关系协调，保证工程建设的顺利进行。6.2.4文员1)负责对内外文件、图纸、资料的收发、登记、传递、立卷、归档；2)负责部门文件的打印、复印、装订、分发、登记工作；3)保管部门印章，维护公用办公设备；4)负责部门办公用品的申报、领取、分发；5)负责收集保管工程立项报建批准文件，负责对监理、施工单位工程城建档案资料的在确定施工总承包单位之前，主要工作有以下内容：〔1〕工地围墙、工地保安、现场办公室搭建。(2)查询红线内和红线外周边的地下、地上管线资料。(3)三通一平，包括清障、平整场地，主要施工道路，临时水源、排水和排污接驳点，临时电源。(4)向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、播送电视等的资料。(5)完成地勘工作，包括初勘、详勘。〔6〕基坑支护和土方开挖的设计招标，设计和施工方案专家评审〔超过5M的深基坑),基坑支护和土方开挖的施工。(7)桩基设计、桩基报建、桩基施工。〔8〕售楼处、样板房的施工。总平面管理规划是在设计方案及营销针对工程分期开发意见根本确定的前提下，以施工总平面规划为依据，工程部根据工程开展进度，分阶段对施工总平面布置进行调整、补充和修改，明确承包商单位分区、土方平衡、临时施工道路组织、施工顺序等内容，以作为本工程合约规划及现场工程管理的重要依据。简单概括，总平面管理规划是从开展商工程开发建设管理的角度进行工程的施工总平面规划，区别于承包商施工组织设计中的施工各工程因占地面积、形状、高差及周边配套不同等客观因素，具体情况千差万别，再加上设计方案的差异，故总平面管理规划的内容针对(1)售楼区域等进度紧张的标段，由于周转材料、施工人力集中投入较大，可多引进验，多层工程一家承包商承建面积不宜超过5万m²,高层工程一家承包商承建面积不宜超过10万m²。(2)综合考虑各个标段临时施工道路组织，保证各自范围内的交通顺畅。(3)施工难度大与难度小的局部在一个标段内要合理搭配。例如：尽量不要出现单独高层或多层的标段；同时各承包商单位标段的建筑面积要均衡，不宜相其标段的划分范围可与总包单位一致，防止分(6)分期开发的工程，施工单位生活区一般设置在最晚开发的范围内的工程，生活区也应尽量就近租地设置。生活区就近设置有利于保证工程进文明管理。另外，生活区根底设施局部可由利润中心在承包商单位进场前完成，以缩短搭合约中可明确，生活区用地采用有偿租赁的方式(1)尽量在各自承包商单位标段内形成环路，设置独立的出入口，便于(2)尽量结合正式小区道路，将临时路与永久路相结合，可以节约本钱。如小区总图出图进度能够保证，那么正式道路及管线可先施工，作为临时施工道路使用。工过程中破坏；如正式道路完成面为砼面层，建议按最终完成面标高降低200完成正式道路，待入伙前再在道路上面浇筑与道路同标号的200厚砼，保证路面观感；小区总图出图(3)降雨量较多的地区建设工程，临时施工道路建议尽量形成砼面层，以便于(4)临时施工道路及相应配合措施〔包括洗车池、沉砂池、排水沟等)可由利润中心在承包商单位进场前完成，以缩短搭接时间。(1)协调设计在方案阶段要先要进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于山地建筑。(2)场地内设置合理的临时土方临时堆土点。分期开发或占地面积大的工程(3)充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点或堆土较高的局部，经(4)一般合同内的土方工程量均为暂定量，施工方式也未约定，本钱控制难度较大。建议在根底土方开挖及回填施工前，工程部应结合总平面规划中的土方平衡考虑，认真审核总包单位的根底土方开挖及回填施工方案，明确的内容后，再开始施工，否那么,总包单位为方便施工，抢进度，往往采用大开挖、随意(5)通过勘察报告了解土质情况，提前规划土质较差的局部要进行外运，实际操作中应做好实测工作。(6)对于多层住宅，在土方平衡计算时，还要考虑到这类工程私家花园数量较多，私家花园内的土方回填量较大。(1)售楼区域内尽量少设置材料堆场，以免发生二次转运。(2)钢筋堆场及其加工场地要进行场地硬化，砂石等其他材料堆场地面可用石粉渣处(3)材料堆场及其加工场的位置应尽量靠近临时施工道路，同时尽量在塔吊垂直运输覆盖范围之内。(1)机械位置布置时要充分考虑到售楼区域开放以后的材料水平、垂直运输能否顺畅，并要保证作业时售楼区域的人员平安。塔吊、施工电梯、井架等利用时间较长的施工机械要尽量远离售楼区域和非园建重点区域。如某楼盘为保证在业主入住时有一个良好的内花园园林景观，将塔吊、电梯及运输通道均设置在建筑外侧，内花园在主体封顶后即开始园建施工，树木及早安排种植，在竣工时营造了树木花草郁郁葱葱的景观。某楼盘提前在内花园种植树木某楼盘提前在内花园种植树木(2)按机械利用率最大化原那么,在保证垂直运输畅通无阻，保证不间断施工的前提下，综合考虑本钱和进度，确定机械数量。(3)由于砌筑、内墙抹灰及外墙抹灰的砂浆配合比不同，为便于质量控制，砂浆必须(4)提前规划确定大型机械的根底位置及做法，特别是塔吊。如经承载力复核，根底局部需打管桩，那么应在桩基施工过程中完(1)多层和高层住宅建议在二层均要进行外架悬挑(如本栋有样板房，应在样板房的上一层悬挑),这样室外局部的管线、局部园建工程针对多层和高层住宅，至少可以提前两(2)售楼准备工程由于进度紧张，样板房对外开放时，本栋楼可能上部外立面(4)样板房范围内的悬挑架范围更加要重视防护平安性，建议此局部的防护具(1)临时變压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投入”的原那么,變压器一般采用315KVA的台架變压器，报装程序简单且启、停方便。临时變压器安装时，需要安装配套容量的电容器来进行功率因数补偿，不但提高變压器负载能力，而且能降低电(2)临时變压器的安装位置要能尽量覆盖整个施工区域，一般供电线路超过200米就将产生较大线路电压降而不利于机械设备的经济运行。同时，临时變压器的安装位置需要兼顾各分期分区建设，尽量不要产生“二次遷移”。(3)施工用电线路尽量采用电缆穿套管埋地敷设的方式，穿越主要交通干道时还需预埋钢套管以保护电缆免遭破坏；如供电线路采用架空附设方式，要注意供电杆线不能影响现场施工且要便于平安文明施工的管理。(4)因用电紧张地区有时会发生停电、短路跳闸等故障，故在售楼期间可采用专用回路供电、施工單位发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等处的电力供给。(5)施工期间的临时供水需要综合考虑施工用水和生活用水的用水容量，如水压过低可采用储水池或管道加压泵加压；供水管道和水表安装尽量按照各承包商單位能單独供水计量的原那么来布置。(6)雨水沟渠要按照有利于施工场地内雨水最优排放的原那么来布置，一般临时挡土墙坡顶、坡底均要设置雨水沟渠，施工道路两侧或迎水面均需要设置雨水沟渠；雨水沟渠的砌筑要牢固，沟渠两侧要采用水泥砂浆抹面，防止暴雨冲刷时沟渠侧壁倒塌；场地内雨水沟渠与市政雨水井驳接前需要设置沉砂池，沉砂池要定期清淤防止阻塞市政雨水管井。(7)施工场地内的雨、污水尽量分开排放，如不能分开排放也需设置专门的污水管，对污水进行收集并处理后才能排放。污水的排放需要提前向城管部门申请并办理有关手续，防止施工过程中手续不全而遭致处分。(1)尽量遵循“先地下，后地上”原那么,即正式道路、管线先行施工，再开始主体局部施工；根底结构局部完成后，先完成土方回填再往上施工；(2)高差大的工程，施工应按先低后高的顺序，尤其是有人工挖孔桩的工程。(3)对于场地布置紧张的工程，可以提前规划，适当推迟局部栋号的开工时间，以作为其它栋号的临时施工场地布置或作为临时土方堆放点。(4)对于分期开发的工程，要充分考虑各期之间联动开发的关系，提前考虑推进下一期的各项前期工作如下：(a)如有各期共用一个设备地下室的情况，那么地下室的开工时间要合理规划，特别地下室位于后开发的一期范围内，否那么将影响本期工程的竣工验收及入伙。(b)下一期的正式道路、管线、软基、围护处理等应尽量先行施工，有利于后续施工，加快后一期的开发进度。一般工程首期进度紧张，设计出图进度很难实现“先地下，后地上”的施工规划，但后一期的小区总图出图进度一般能够保证，那么正式道路及管线可先施工，作为临时施工道路使用。(c)邻近售楼区域或靠近上一期的栋号出于平安考虑，尽量提前开工，保证在售楼区域开放或上一期入伙前完成外立面装修，撤除外架。(1)如工程受场地制约，地下室施工阶段、主体结构施工阶段及装修施工阶段场地布置差异较大，存在较多重新布置和二次搬运的情况，那么应每个阶段單独形成总平面布置图，作为承包商合同的附件。(2)提前重点考虑工程售楼区域开放或分期开发的工程前期入伙后，进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅。某楼盘售楼通道某楼盘先施工内花园为预售创造景观(3)各阶段的总平面规划均应重点考虑售楼区域内的场地布置，售楼区场地布置原那(a)由于售楼区域内室外工程一般较早提前插入施工，故售楼区域内材料堆场、加工场地等应尽量少设置，以免发生二次转运；另塔吊、施工电梯、井架等利用时间较长的施工机械也应尽量远离售楼区域。(b)售楼区域开放后，设有样板房的栋号一般仍未完工，故独立于售楼路线以外的施工通道应提前规划好，保证售楼区域封闭管理后，施工人员仍可进入该栋号楼层施工。(c)邻近售楼区域应设置发电机房及配电间，保证停电时售楼处和样板房的电力供给。在售楼期间应采用专用回路供电、承包商单位临时发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等售楼区域的工程进度管理规划是从开展商的角度出发，通过编制《工程开展进度方案》、《出图、定样、分判及甲供材进场方案》、《工程总进度方案》等进度方案，来对设计出图、合约分判、报批报建、现场施工的搭接顺序、工作内容、时间安排等方面进行整体规划，并对如何促使进度方案在工程开发过程中按期实施的进度管理控制措施进行预先安排。进行工程进度管理规划的主要目的是保证开发商的设计、合约、销售、工程等部门围绕统一的进度方案来进行协调配合，从而确保工程工程各个进度节点全面按期推进，同时在工程进度管理过程中尽量合理安排资源配置、节约工程本钱以取得综合效益的提高。在工程进度方案规划中，对工程分期分区的开工、主体封顶、到达预售条件、竣工验收等主要进度节点进行了明确。为了更好地对工程施工进度进行中间控制，在工程施工前工程部需要编制工程工程总进度方案，以便对各项工程的进度节点、施工顺序进行细化分解和合理安排。随着工程进度方案规划的调整，工程工程总进度方案也需要定期进行调整，以便能更好地指导现场施工进度。通过工程进度方案规划的编制，工程部可对总分包单位的工程总进度方案、单位工程进度方案、各专项工程进度方案进行审核和中间控制，确保工程施工按照进度方案要求如期推进。9.2工程进度方案编制原那么(1)根据工程开展总控方案确定工程主要控制节点，主要有：到达2F、有的为主体到达2/3楼层、有的为主体封顶);(g)示范区开放(或现场销售样板房完成);(2)工程工程总进度方案中的各项进度节点要满足工程进度方案规划的进度要求，特别是要对售楼区内各项工程的施工顺序进行精心规划，为各项工程的有效搭接、节省工期(3)在编制工程总进度方案时，应对各分局部项工程进行细化分解，具体分解成多少中间控制节点可根据工程施工特点、建筑物(4)在编制工程工程总进度方案时，充分照顾到各分部工程之间的工序搭接关系，以(5)在编制工程工程总进度方案时，还需考虑当地建筑工程市场的进度控制水平，各分局部项工程的工期安排要合理可行，合理工期时间需要保证，否那么将无法有效保证设〔7〕竣工备案一般安排在6月底或12月底，备案后应预留适当的整改时间。(1)工程经理应随时了解设计、合约和报建进协调。特别是预见到关键线路上的设计、合约和报建进度如有不能按时完成的迹象，那么应及时采用请公司领导出面协调、召开工程协调会、主动与有关部门沟通协调等方式来催(2)将工程进度方案中各中间控制节点的方案时间和实施时间进行对照来实现过程控(3)组织图纸会审，提高图纸质量。图纸会审分两阶管理部组织工程部、工程管理部、合约管理部等部门对图纸进行内部会审，主计的功能性、舒适性、效果及标准方面的问题；在总包单位进场(4)关键线路上的工程需重点考虑技术方案，制订成熟的技术方案是工程施工前必须完成的一项工作，对于特殊工程还需考虑后备方案，特别是对关键线路上的工程更是需要(5)实行严格的“样板先行”制度，任何材料和施工样一个承建商在进场前常需要2～3个星期进行后勤保障施工，但如果前期没有规划好，将(7)提前规划劳动力方案和材料进场方案。对提前作好劳动力方案和材料进场方案的规划。在招标阶段，施工单位往往对招标文件中的各项条件都一概容许，可合同签订后却常常对劳实。因此，在招标文件中需对分阶段工期节点和顶峰期劳动力投入等作出明确要求，并明确处分措施。另外，对于关键材料或供货期较长的材料设备，需要在合同中要求施工单位(8)完善施工手续，做好现场准备工作在开工备工作，为施工单位顺利进场施工创造有利的(9)制定实施性进度控制方案，定期进行检讨。工程部催促施工单位将总进度、单位工程和专项工程等控制性工程进度方案细化、分解，落实成年、季、月、周等实施性工程进度方案，以便于按年、月、周对现场施工进度进行分析比照和动态控制。在每周固定时间，由工程部召集所有的施工单位召开施工进度监理协调例会，在周监理例会前，由施工单位填写进度方案与完成情况比照表；在会中，对施工单位的进度执行情况进行复核和评价，对施工单位提出的进度问题提出解决方法，要求对进度偏差情况提出补救措施；在会(10)建立定期的进度巡查制度，在售楼抢工期间，工期进度非常紧张，为了切实控制施工进度，可以采取每天现场巡查的方式来了解各施工单位的现场进度实际情况，通过实际进度与方案进度的比照，来发现现场施工进度控制方面存在的问题，例如：劳动力投入不够、材料供给不及时、各单位交叉施工的工作面移交不及时等。针对诸如此类的进度(11)监控施工单位工期保证措施，施工单位在实际操作时由于受自身利益考虑和本身素质的影响往往会出现进度滞后现象，故在工程开工前需提前规划好各个控制环节和控(12)对施工单位采取多方式、多层次协调，确保工程进度。对于将出现进度偏差的进行协调，如果协调未果那么需上升到公司层面来进行协调，施工单位作为被协调对象也采取逐级向上协调、施压的方式，直至到施工单位采取了满足利润中心工程部进度要求的(13)实行现场进度奖惩平衡制度，将施工进度与每月进度款挂钩。主管监理工程师在月度进度款粮单上将施工单位现场进度情况实际进行分析，如未按照月进度方案或合同工期要求完成，那么延缓进度款支付时间或扣减未完工程量款项，以催促施工单位加强施工进度管理。为了调动施工单位的进度管理积极性，出了公司层面制定的合同约定工程进度奖金外，还可以在施工现场采取小额的进度奖惩平衡措施。例如：如某施工单位前期施工进度较慢那么进行罚款，如其后期采取了有效的赶工措施那么进行奖励，奖罚金额根本平衡；如某施工单位施工进度不能满足进度要求那么进行罚款，如另一施工单位施工进度控制较好那么进行奖励，奖罚金额也做到根本平衡。另外，在售楼抢工期间，可以采取向施工单位收取进度罚款、向施工班组工人直接发放现金奖励的方式，以充分调动现场施工(14)进度方案调整、采取工期补救措施。由于雨季施工、劳动力和材料短缺、政府主管部门政策变化等原因有可能造成进度方案的延误，需要对后续进度方案进行调整，并采取工期补救措施，弥补前期进度延误工期。例如：当关键线路上的某项工程的施工时间比方案增加时，可调整后续工程进度方案，缩短局部非关上的机械、人员等资源调整、补充到关键线路的某项工程上，从而缩短关键线路工作任务的时间。又如：为了满足关键线路上后续工程按方案完成的要求，还可催促施工单位采取夜间加班、延长工作时间、重新增加新的机械和人员等措施来缩短后续关键工作任务的工(1)设计单位施工图出图、图纸会审及设计变更单应能够满足工程施工进度需要。(2)设计交底及图纸会审应认真组织，尽量在开工前将全部图纸问题消(3)设计单位应明确负责统一沟通协调的主管人员，负责及时沟通各专业设计之间的(4)施工过程中的设计变更洽商单应及时处理，满足施工进度需要。(7)必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对其质量负责。(8)设计单位应当考虑施工平安操作和防护的需要，对涉及施工平安的重点部位和环(9)采用新结构、新材料、新工艺的建设工程和特殊结构的建设工程，设计单位应当(11)施工图纸满足强制性国家标准要求，如通道宽度、栏杆高度、净空高度、消防(12)对有防水防渗漏要求的节点应重点考虑，如阳台、屋面泛水高度、卫生间墙体下部200mm高采用砼结构、外墙要有防渗设计，卫生间尽量采用降板设计，降板处宜设置排水设施。(13)无外窗的卫生间，应设置有防回流构造的排气通风道，并预留安装排风机械的位置和条件。10.2图纸管理(1)图纸的发放：利润中心设计管理部在收到设计单位发出的图纸后，由设计管理部经理签发图纸发放单，将图纸发放至合约管理部、工程部等部门。工程部负责对监理单位及施工单位图纸的发放，对监理及施工单位图纸发放份数按照合同约定。(2)图纸的保管：工程部应有专人负责保管图纸，填写《工程图纸清单》,并定期进行整理。(3)图纸会审及设计交底：工程开工前要先做好图纸会审和设计交底工作。图纸会审至少应有两次，第一次为利润中心内部会审，由设计管理部召集并主持，工程部、合约管理部、工程管理部及设计单位等参加，主要解决建筑及功能上的问题。第二次会审为开工前的会审，由工程部召集，设计管理部、工程管理部、设计单位、监理单位、施工单位等参加，主要解决施工工艺上的问题，由监理单位主持。会审结束后，召集部门应形成《图纸会审纪要》,《图纸会审纪要》由到会的各单位审核无误后签字盖章确认，并作为设计补充文件。(4)设计例会制度：工程开工后特别是在工程前期要做好图纸和设计技术问题的协调工作，定期〔如每周一次〕召开设计例会，及早解决设计问题，为工程的顺利进行创造条从设计管理、节点设计、设计交底及图纸供给、设计协调及配合等内容进行设计管理〔1〕对设计图纸进行功能性复核。1)户内设计建筑布置：室内有无露梁露柱，室内通道有无高度过低，阳台/露台与室内有无高差等；(重点复核首层、标准层及顶层，方法是将本层建筑图与上一层结构图对照比拟)。入户门：门开启方向是否适宜，开关时是否自然及不阻碍周边其他门窗或设施，猫眼或电磁有无设置，位置是否合理、楼面是否预留装修厚度等；防水：防水材料选用是否适宜，卫生间是否考虑降板设计或混凝土导墙设计，外门窗塞缝是否考虑防水要求，穿板的管道是否考虑防水要求，防水坡度是否适宜等；铝合金门窗：客厅门开启净宽有无较小，窗可开启面积及宽度是否适宜，开启扇执手有无过高，开启扇开启后是否会导致其它问题，厨房门净宽能否满足搬洗衣机进出，厨房门及首层客厅门是否考虑设置门锁，厨卫门位置及开启是否影响使用等；水电：室内有无房间未考虑、电视、网络，室内开关、插座位置布置是否合理，阳台给水、排水有无考虑并是否合理，空调留洞位置是否合理及与室外管道有无冲突等；其他：卫生间有无排气扇洞、厨房有无烟道洞；空调位宽度是否够摆放室外机等。电梯大堂的市政公用设施箱体2)户外公共局部设计楼梯间/电梯厅：门牌号及门铃有无考虑；电梯到站灯、楼层指示灯在结构设计中有无预留，屋面是否考虑有检修孔或检修通道等；大堂/电梯厅：有无考虑信报箱及可视对讲机等，市政公用设施如水、电、、电视接驳箱位置是否预留，一般市政公用设施箱体质量一般甚至较差，应考虑设置在隐蔽位置或进行外表装修。3)室外设计无障碍通道：无障碍通道设计是否通畅完善。家具搬入路线：有无考虑家具搬入路线，行车路线及转弯半径是否适宜。儿童平安：室外小品、栏杆设计是否满足高度要求、游泳池有无儿童防护措施。物业管理设施：有无考虑物业管理需要的告示栏、水龙头、指示牌、垃圾箱等。(2)复核设计图纸是否满足强制性条文及各类报建批文要求。通道净空高度和宽度是否满足标准(应特别注意建筑装修层对净高、净宽的影响);阳台栏杆有效防护高度是否满足，落地窗是否设计有护栏、凸窗是否设计有儿童防护网，栏杆的样式〔包括立杆净距及防攀爬〕是否满足标准要求，落地窗和栏杆玻璃平安要求是否2)消防自然通风电梯前室通风面积是否满足标准，高层住宅中相邻住户窗距离是否满足消防标准，不满足时是否设有防火隔断，入户门是否直接面对电梯合用前室，或直接面向电梯前室的户数有无超过标准要求，或超过时有无隔断措施；单元式住宅屋顶之间是否连通，塔式住宅自然通风的剪刀楼梯间通风面积是否满足标准；室外是否形成消防环路，沿建筑物某一面是否路径过长而需在中间增加开口，消防通道宽度、转弯半径坡度是否满足标准，中间穿越建筑物时洞口净高是否满足标准，消防扑救面距建筑物距离是否满足标准、扑救面方向建筑是否设计有外挑结构或室外环境设计有高大乔木而不满足标准要求等。厨房燃气进户管与灶台火炉距离是否满足标准要求，室外燃气管边是否有高大乔木距离过近而不满足标准要求等。〔3〕过往工程成功做法或经验教训的借鉴。总结以往同类工程在建设过程中或验收时出现的问题及入伙前后小业主的投诉，及时优化和完善设计，可防止本工程重犯以前出现的老毛病。〔4〕空调管线、生活阳台及卫生间水电布置、室外管井布置等。1)空调管线根据每一房间室内与室外平面、立面之间的相互关系，分析空调室内机、室外机的合理布置位置，确定空调管线走向及空调洞的布置位置。一般来说，在凸窗部位分体机采取上供上的关系空调管线相对短些，对外立面的影响小一些。2)生活阳台及卫生间这些部位水电开关面板及水电设备相对集中一些，且墙、地面面层材料一般为面砖或石材等块体装饰材料，布置合理一方面使用方便，另一方面显得美观精细。3)室外管井一般室外水电与园建设计分别为两个不同公司设计，相互之间难免存在冲突，如不合理处理可能影响效果甚至出现管井设在首层私家花园内或门口而引起小业主投诉。解决方式是提前将两项设计拼在同一张图上，发现冲突及时调整。10.4设计变更管理(1)设计变更的提出：工程部、监理单位及施工单位也可以对图纸中存在的或现场施工过程中出现的问题提出疑问。由工程部负责汇总并审核，特别是由监理单位负责组织的第二次图纸会审为发现问题的重要环节，监理单位记录并整理后，工程部应注意认真核对。工程部将上述问题汇总后，再以《工作联系函》的形式催促设计管理部协调设计单位解决。在紧急情况下，也可以先通知，再补《工作联系函》。(2)问题的解决：原那么上，设计变更问题的解决由设计管理部负责归口管理，再交设计单位解决。当设计单位形成发出变更后，设计管理部应提交合约管理部进行估价，按照变更金额审批权限经主管领导审批同意前方可下发。(3)设计变更文件的传递及存档：变更文件形成后，由设计管理部发给合约管理部及工程部，然后由工程部发给监理及各有关施工单位实施。工程部应每月整理设计变更文件，(4)设计变更的实施、评审：对于任何设计变更文件，工程部可以从施工工艺、材料、造价等角度对其可行性或必要性作出评审。假设有不同意见可以以《工作联系单》的形式向设计管理部提出修改意见供其参考。在工程部将设计变更文件发给监理单位时，要同时作好口头交底工作。各单位收到设计文件后，要在图纸上进行标识，并加盖单位的印章后再发放和归档。(5)工程部经对施工单位设计变更的执行情况进行监控，经过《工程变更完成确认单》确认的变更才能作为施工单位结算的依据。优秀的监理公司非常稀缺，一般的社会监理缺乏管控好工程的动力、敬业精神和职业能力。因此，应根据当地市场能选择到的监理公司的实际管理水平赋予监理对工程管理的责任，但必须履行监理应承当的法定质量、平安管理责任。开展商应结合监理能承当的责任充实健全自身工程部的工程管理力量，不能完全依靠监理以包代管。监理人员配置数量、专业能力应满足工程投标承诺及实际工程需要。监理单位应根据工程实际编制监理大纲、监理规划和实施细那么,严格进行现场监理。对监理的具体管理要求参照《XX建设工程监理管理方法》〔作为附件?〕。承包商的素质良莠不齐，公司选择及管理承包商的思路是“慎重选择、优质照管、严格管理、合作共赢”。慎重选择是指应熟悉当地建筑市场，优化分包采购方案，通过严谨的履约能力评审选择出适宜的承包商。简单的技术、商务标评比难以选择到适宜的承包商，有些承包商投标营销能力很强，但工程管理履约能力却一般，甚至判假设两人。优质照管是指开展商认真履行合同约定，为承包商提供良好的工作条件，包括现场工严格管理是指开展商及委托的监理公司严格按照合同要求对承包商的工期、质量、平应根据建设工程的难重点分析、当地建筑市场状况及建设单位工程管理目标提出对施工单位的管理要求，在资格预审时提出，并根据进一步预审时对市场的了解制订工程管理标准。对施工总分包单位应明确总包管理责任、总包照管指定分包责任、分包管理责任及工程质量、进度、平安管理要求，在招标文件中予以明确，对投标单位响应模糊的重点要施工单位的负责人指真正有责任及权利履行合同责任的人员，可以是施工企业的法人以了解承包商的真正履约负责人及其运营模式，防止不真实的信息，建立分级解决问题的1渗漏①外窗边或窗本身渗漏；②厨卫间；③阳台、露台、凸窗板、楼板；④屋面；⑤外2①墙面及顶棚抹灰空鼓、开裂，保温层开裂，不同材料界面处正、线条不顺直，外表不平整；③成品损坏及污染；④插座、空调洞口位置不正；⑤墙面、地面面砖空鼓；⑥地面起砂、墙面涂料色差及起皮；⑦楼地面找平层空鼓、3门窗①外表划痕、碰坏、玻璃起雾、气泡；②窗开启不灵活或客户精4排烟①厨卫间排烟通风不畅、串味；②有窗或无窗卫生间无通风设5隔声①门窗隔声效果差；②墙体及楼板隔声对住户影响；③电梯噪面设备或管道噪音对顶层住户影响；在各项招标工作开始之前，需要将利润中心关于本招标工程的质量标准及特别要求以招标要求的方式提出。这些要求可能需涉及费用，提前以合同条款的形式固定下来有利于为今后能在工程实施中得到较好的贯彻落实提供最有利及有力的保障，同时在保障工程质(1)标准要求(2)分户验收要求按照分户验收标准要求，100%全检，在有些当地建设主管部门还没有推行分户验收政(3)土建方面明确哪些超越了国家或地方的要求，如楼板钢筋马凳要求带塑料套防锈，屋面结构砼浇注要求原浆压光以增强防水性能，外门窗边要求分两次塞缝防水，室内抹灰是否按照高级抹灰标准要求，哪些部位为防裂要加挂钢丝网，外墙面砖是否需要排版，外墙及凸窗要是否选用副框法安装，是土建总包还是铝窗分包负责塞缝。对型材、五金配件、玻璃(5)栏杆铁艺除对木材种类及油漆品牌作出规定外，还对木材加工防腐方面作出明确规定。木门要(7)公共区域装修(8)室外工程过后，方可进行施工。施工方案报送经评审后，及时将评审意见及技术要求向本工程部相关工程师及施工单位进行交底。通过控制方案审查这一环节，确保本工程的重要部同时通过技术交底，将本工程的重要部位及关键工序的主要控制环节传达给现场(1)地下室方案(e)安装方案。(5)外墙面砖施工方案重点审查的内容有：(a)外墙排版深化设计；(b)外墙甩浆、防水、钢丝网、抹灰、粘结剂、勾缝剂、密封胶等材料的选用；(c)抹灰前对主体结构的质量检查、修整及隐蔽验收，包括砼外墙对拉螺杆洞的封堵、砌筑墙体顶端与砼框架结构填塞、砌筑外墙预留洞口的封堵、外墙窗特别是凸窗的塞缝等。(d)外墙面砖与铝窗、栏杆等接口处理，与各业主指定分包的配合；(e)样板检测及施工检测方案。外墙面砖没有排版筹划外墙面砖排版整齐〔6〕防水施工方案重点审查的内容有：阳台外墙面砖排版整齐(a)厨房、卫生间穿楼板管道的封堵；(b)防水材料的选用及检测；(c)结构闭水试验及防水完成后的闭水检验；(d)外墙铝窗塞缝、防水及淋水试验方案，大雨后观测记录。淋水试验发现外窗渗漏淋水试验发现外窗渗漏(7)室内抹灰、地坪施工方案重点审查的内容有：(a)抹灰配合比、各种原材料选用及进场检验安排；(b)防治裂缝、空鼓措施；(c)空间尺寸保证措施，抹灰前对主体结构的验收，抹灰放线及完成后的验收；(d)观感质量要求及控制措施。(8)公共区域装修施工方案重点审查的内容有：(a)天花及墙地面深化图纸、排版、细部节点大样做法；(b)与电梯、入户门、楼梯门、管道井、消火栓等部位的交接做法，首层信报箱、接驳箱、燃气接驳箱、水电接驳箱部位的处理。(c)材料样品、样板及进场检验；(f)成品保护。〔9〕室外铺装园林装修施工方案(a)室外铺装、道路、花池、水景、小品的深化图纸、排版、细部节点大样做法；(b)材料样品、样板及进场检验；(d)施工工序，重点是与室外管线的配合、与土建收尾的配合；(e)回填土质量控制、防沉降措施；(f)成品保护。同时，总承包商和各分包商在施工前应编制各分项工程施工技术方案，并报工程部审批，审批通过后才能进行施工。13.1.4样板管理(1)销售样板房毛坯房交楼的销售样板房对于与实际交楼毛坯房结构不同之处应进行醒目标识。精装房交楼的销售样板房要真实地反映装修档次和装修施工质量，最终交付给小业主的装修质量，不应低于样板房的质量水平。作为装修质量的衡量标准，样板房在购房者入住之前不宜撤除。销售样板房比实际交付的工程有不同时，应有醒目的标识，(2)工艺样板房工艺样板房是为明确细部节点特别是质量关键节点而制作的样板房，如凸窗塞缝、防水、保温节点，砌筑墙与结构砼的连结节点，门洞节点，厨卫间降板与砼导墙节点，防治抹灰裂缝钢丝网节点，外墙面砖保温施工节点等。构造柱、管线槽挂钢丝网抹灰工艺样板工艺样板房的主要目的不是为了销售展示给客户看，而是为了业主、监理、承包商统一工艺做法，保证工程质量。(3)交楼样板房交楼样板房是为统一交楼标准而制作的样板房，是为了统一业主、监理、承包商的竣工验收标准，是为了检验承包商的质量水平及时发现质量缺陷，是为了及时发现施工图纸存在的问题。样板房由施工单位按照合同及业主要求施工，由承包商自检合格后经监理、业主(包括工程部、设计管理部、工程管理部、物业公司)验收同意后确定。交楼样板房作某精装修交楼样板某精装修交楼样板每个土建总包单位对每一户型均应制作交楼样板，交楼样板房也可以作为销售时展示给客户体验最终交楼质量使用。交楼样板房如用作销售展示那么应对遵照“最终交付给小业主的装修质量，不应低于样板房的质量水平”的原那么。(4)样品陈列间样品陈列间是为存放工程材料样品的房间，一般样品有铝窗、门、墙地砖、面砖、防水、砌块、钢丝网、开关插座、配电箱、墙地砖、涂料、室外地砖、对讲、栏杆等，一般设在业主的现场办公室，样品的批准按照合同约定由业主或监理审批。材料样板是合约分判的根底，一般需材料样板确定前方可分判；施工样板是施工的依据，大面积施工一般以确定的施工样板为参照。所有装修工程包括粗装修的砌筑、抹灰工程等，在大面积施工前必须先做施工样板，施工样板经确认前方可大面积施工。样板确认包括质量确认和效果确认两个方面。通过样板确认这一环节，保证在保证建筑产品的功能及效果的前提下，尽量防止因设计调整或施工整改带来的大面积返工和损失，并有助于减小因样板未确定导致分判、材料加工或备料、设计修改等相应滞后的风险，保证施工质量及进度。毛坯房的销售样板间根据销售的需要进行安排，原那么按照上述原那么,毛坯房的交楼样板、工艺样板、材料样板种类具体如下：编号类别内容组织部门确认部门(利润中心)A交楼样板1每户型工程部B1厨卫间混凝土导墙工程部工程管理部2空调侧板工程部工程管理部3工程部工程管理部4工程部工程管理部5穿墙管预埋工程部工程管理部6工程部工程管理部7内外墙抹灰工程部工程管理部8内外墙涂料工程部工程管理部9天棚工程部工程管理部工程部工程管理部工程部工程管理部工程部工程管理部防水基层处理工程部工程管理部防水层工程部工程管理部外墙面砖排版及粘贴工程部设计/工程管理部室外铺装工程部设计/工程管理部C1入户门、防火门工程部设计部2工程部设计部3工程部设计部4工程部设计部5工程部设计部6工程部设计部7工程部设计部外墙砖包括勾缝剂样板：包括材料样板和施工样板两个方面。外墙材质对外墙效果影响至关重要，确认过程可能来回反复屡次，确认周期较长，有时甚至还可能更改已确定的材料样板。且外墙砖材料确认及分判后，外墙砖加工生产一般需30-50天，因此必须铝合金门窗样板：包括材料样板和施工样板两个方面。当材料样板选定后，如选取的型材和配件较独特时，在做加工样板的过程及技术问题，提前做样板有助于在大面积开砌筑及抹灰样板：针对每一种户型均做一个砌筑及抹灰样板，建筑、结构及水电管线的相互关系变得非常直观，哪些部位露梁或露柱、哪些构件空间交接后需处某外墙面砖泛碱某工程外墙面砖拉拔试验室外园建样板：园建面层做法涉及到环境效果，确认过程可能反复屡次，确认周期较长。且大多园建装修材料定货周期较长，因此事先需考虑这一因素，提前将各种园建装修材料做出施工样板并及早确认。对新材料、新设备、新工艺等，也要先做样板，报设计管理部、工程管理部、合约管理部等，通过试验和鉴定后，才可应用到工程上。管井盖质量存在缺陷质量较好的管井盖13.1.5关键质量指标的监控及检验方法对监理细那么的考量和评价，重点突出其具体检查监督措施的可操作性及实施性，防止简单引用标准条文，真正将检查催促落到实处，真正表达“监理细那么”的作用。(1)加气砼砌块养护时间针对加气砼砌块出炉放置时间过短就上墙导致砌筑裂缝问题，执行中可采取在厂家划出专门的堆场，对加气砼砌块出炉时间作好标记，出炉15天前方可运入现场。(2)防水材料厚度现场严格实测防水层厚度，对进场材料进行抽检。(3)外墙砂浆除现场检查外墙砂浆有无按照配合比施工，并经常检查水泥和砂原材料质量，发现问采取不定期突然袭击到加工厂检查，查看加工工艺或材料品牌与利润中心要求有无出墙面抹灰前对甩毛及墙体湿润进行验收，对需加挂钢丝网的部位进行验收，地坪砂浆(8)腻子配合比及材料检测要求所有的工序开始之前，必须报监理工程师同意；所有工序完成之后，必须报监理工程师检查验收。将施工验收及工序控制与进度款出粮结合起来，出粮时附上各控制表格签字情况，对未按以上要求办理或违反上述规定者，拒绝出相关工程量的进度款。只有采(4)砌筑抹灰：检查是否按工序施工，施工质量是否满足要求。不按工序施工是墙体(5)防水施工：对基层、防水层防渗漏效果层层把关，检查防水层施工质量及防水材(6)门窗施工：检查门窗的安装质量，并控制门窗周边塞缝工序，以保证门窗防渗漏做到可行并将技术要求传到达现场执行层；另一方面，必须高度重视现场执行的程度及落实的效果，对重要部位及关键工序，均由工程部经理/副经理、技术负责人、总监/副总监、各专业工程师会同施工单位组织联合验收。通过联合验收，一方面，使得验收的结果及发现的问题更全面及权威一些；另一方面，大规模联合验收反映出工程部狠抓质量的决心，从而触动施工单位提升质量意识。(1)地下室：验收钢筋、模板的施工质量，支撑搭设的平安性，各类预埋预留是否满足功能性等。(2)标准层：验收钢筋、模板的施工质量，支撑搭设的平安性，主要检查各类预埋预留是否满足功能性等。(3)防水：检查防水层施工质量、材料真伪及厚度，闭水试验、淋水试验。(4)粗装修：检查放线、钢丝网、抹灰配合比、抹灰原材料检验、养护等，竣工前实施分户验收。13.1.8防渗漏、防沉降、防开裂专项规划〔1〕防渗漏专项规划某外墙采用空心砖窗边封堵不密实导致渗漏1)部位：屋面，外墙，卫生间，门窗，地下室底板、侧墙及顶板，露台，管洞封堵，电梯井基坑、生活水池、消防水池、游泳池、室外水景。应特别注意中间退台楼层的露空平台应做防水，露空电梯厅或地下室局部露空部位的顶棚及侧墙装修材料应有防水性能。地下室及半地下室结构自防水及柔性材料防水均应自成封闭2)材料：根据不同防水部位对防水材料的要求不同，选取适宜的防水材料。如屋面选取涂膜类防水材料既有利于施工又因其粘接性能好而易于保证施工质量。地下室顶板一般有种植要求，选取耐根系的卷材类防水材料可能更适宜。卫生间侧墙由于面层装修一般贴砖，选取聚合物水泥基材料可能既能防水又能保证粘贴强度。外墙淋水试验3)施工要求：屋面、地下室底板及顶板、卫生间地面、水池地面结构板施工时均要求原浆压光，防水施工前做48小时闭水试验。管洞要求分两次封堵并试水。门窗要求分两次塞缝，外墙及外窗要求按照《XX住宅工程质量标准》做淋水试验。4)监管：防水材料进场时，应有合格证和检测报告，并应进行复试，合格后才允许使用；施工过程采取工序验收、联合检查、旁站监理等措施。(2)防沉降专项规划1)部位：天然根底、桩根底、首层地坪、基坑或管线回填、室外道路、室外园建结构(包括台阶踏步等)。2)措施：严格控制天然根底持力层地耐力是否满足设计，严格控制桩根底贯入度及3)监管：采取工序验收、联合检查、旁站监理等措施。1)部位：墙体、室外园建结构。2)措施：对超长墙体加设构造柱，对超高墙体加设圈梁，严格控制砌筑材料出炉3)监管：采取工序验收、联合检查、旁站监理等措施多管齐下。售楼部工程工期要求紧、质量要求高，往往需通过采取技术加强措施，打破传统员(多层一般每3万平米配备1～2名，高层一般每5万平米配备1～2名),质检员必须充分授权，质量不达标时可行使质量否决权。利润中心工程部协助树立施工单位质检员的权威，凡施工单位申请验收，均要求由质检员提出申请并签字认可，未经质检员签字认可的验收申请一律不予验收。要求质检员提出验收申请之前，严格执行施工班组的自检、互检、交接检的“三检”制度。同时利润中心工程部考察质检员的责任心、工作态度和能力，对屡次出现质检员验收合格、经利润中心工程部复验不合格的人员予以警告，对屡教不改的不称职人员坚决予以更换。(2)对重要部位或重要工序的操作工人实行考核上岗对于一些对工人操作技能有较高要求的重要部位或重要工序的施工，对操作工人实行考核上岗。比方，对于铝合金门窗塞缝，工人的工艺操作水平对门窗塞缝质量的影响至关重要，且塞缝不好就可能发生渗漏，影响严重，因此有必要对操作工人实行考核上岗。方法是：先审查塞缝工人的工作经历，检查塞缝工人以往有无门窗塞缝的工作经验，以往从事的工程门窗塞缝有无渗漏或是否严重；然后让相关塞缝工人实际做施工样板，并派经验丰富的工程师全过程观察其塞缝过程是否正确及熟练，且对塞完缝后的样板进行淋水试验〔3〕严格旁站监理为了加强对隐蔽工程及重要工程节点的质量控制，要求对桩根底施工、混凝土浇筑、屋面防水、外墙防水、土方回填、门窗塞缝、重要设备安装等工程节点进行旁站监理。旁站监理的作用一方面是对重要施工工序或重要部位的施工质量进行全过程控制；另一方面，对于施工过程不允许中断、必须连续施工的作业起到一旦发生突发事故能得到有效协调解决，从而防止事态进一步扩大。〔4〕现场巡视每周进行一次现场巡视，工程部全体员工参加。将巡视发现的平安质量问题、解决措施、整改责任人、整改完成时间记录在《每周地盘巡视工作记录表》中发给各相关施工单位，要求限期整改完成。当出现严重不合格时，还需填写《整改通知单》给施工单位，要求编制专项整改方案报监理单位和建设单位审核，经审核同意后再进行现场整改。现场巡视，一方面，可以弥补日常现场监督的遗漏，及时发现及解决现场存在的问题；另一方面，同联合验收一样，反映出利润中心狠抓质量的决心，从而触动现场质量意识的提高及责任(5)前溯至原材料、半成品、加工件的质量管理。对原材料，严格执行原材料进场审批手续。对几项对工程质量有较大影响的半成品，如：栏杆、铝合金门窗、木门等，将工厂加工过程纳入工程质量管理的范畴内，将质量管理的范围覆盖至加工厂。定期/不定期或关键节点加工时到工厂抽查或检查，确保加工厂按利润中心指定材料品牌或其他要求进行施工，保证施工质量。(7)质量事故的处理针对经常出现、易引起小业主投诉的墙面开裂、厨厕间渗水、窗台渗漏水、空调洞倒水、门窗质量问题以及在施工过程中因施工工艺、施工流程、操作方法等暴露出的质量通(1)要求在工程开工时的施工组织设计以及施工方案中必须将质量通病的预防以及处(2)在施工过程中针对容易出现通病问题的部位要求做样板，并且必须对作业人员进(3)监督监理公司对易出现问题的部位采取必要的旁站、巡视、平行检验等手段进行(4)定期或不定期由工程部组织设计单位、承包商参加召开专门的技术讨论会，制定132竣工验收及移交格后签署验收审核意见，同意进行竣工验收；然后由施工单位向建设单位提出竣工验收申请，建设单位向市质监站申请工程竣工验收，由建设单位组织四方(建设单位、监理、设市质监站验收后提供质量合格证书。根据完工后内部检查的流程和方法，工程部与物业公司一起，对主体空间尺寸、观感质量、门窗质量等进行详尽的检查，并对厨房和卫生间做渗水试验，对发现的问题及时要求总承包商进行维修，确保小业主入住交接的顺利进行。验收流程及要求详见《XX住宅工程竣工质量验收移交工作指引(试行)》。13.2质量目标应根据工程建设定位和开展规划确定工程建设的质量目标，有条件的工程应确定创鲁班奖、国家优质工程、詹天佑大奖优秀住宅小区金奖及3A性能住宅。XX的品牌定位为高品质，各工程工程质量最低标准应为市级优质工程。13.3分户验收规划按照分户验收标准要求，100%全检。13.3.2分户验收阶段划分应根据工程建设情况，确定分户验收阶段划分。分户验收一般按照结构阶段、砌筑阶段、装修阶段三阶段分别验收。13.3.4各阶段检查要求结构按照多层结构施工完成、高层结构每施工完成8-10层，由施工单位自行组织按照现浇混凝土结构施工验收标准、XX标准要求及分户验收抽查点分布图进行自检，对结构外观质量、结构平整度和垂直度、结构净空尺寸、预留洞口、管线盒的预埋等进行检查，将检查结果进行现场标识及表格填写，并以楼层为检验批报监理单位验收并签字。(2)砌筑阶段砌筑按照多层砌筑施工完成、高层砌筑每施工完成5-8层，抹灰未进行之前，由施工单位自行组织按照砌体结构施工验收标准、XX标准要求及分户验收抽查点分布图进行自检，对砌体外观质量、墙面平整度和垂直度、构造要求(构造柱、圈梁、墙拉筋、导墙、梁下斜砌收口等)、净空尺寸、预留洞口、管线盒的预埋等进行检查，将检查结果进行现场标识及表格填写，并以楼层为检验批报监理单位验收并签字。在每户住宅装修施工过程及完成后进行，由施工单位自行组织按装饰施工验收标准、XX标准要求及分户验收抽查点分布图进行自检，对室内墙面、地面、顶棚、门窗、玻璃、栏杆、净空尺寸、防水等；室外通道、栏杆、铺装、园林等；机电给排水、电气、采暖、燃气、智能化等进行检查，将检查结果进行现场标识及表格填写，并以每户住宅为检验批报监理单位验收并签字。每户住宅应汇总该户检验批工程及检查结论，将有关信息填入分户验收汇总表中。单位工程应汇总各套住宅工程质量分户验收表，将有关信息填入单位工程分户验收汇14.1平安文明施工管理目标根据工程建设定位和开展规划确定工程建设的平安文明施工目标。文明施工是保持施工场地整洁、卫生，施工组织科学、施工程序合理的一种施工活动。实现文明施工，不仅要着重作好现场的场容管理工作，而且还要相应做好现场材料、机械、平安、技术、保卫、消防和生活卫生等方面的管理工作。(1)施工主入口大门进出口设置大门，大门内侧设值班岗亭，门卫保安要穿保安服装。大门口应作硬地处理，车辆出入口位置设置车辆