实体投资风险管理教材

实体投资风险管理峨嵋半导体材料有限公司〔简称“峨半公司〞〕注册资金10亿元；东方电气集团占峨半公司52%股份；峨半公司投资18.3亿元用于建设多晶硅工程开篇案例：东方电气集团折戟多晶硅工程2024年1月9日，峨半公司成立庆典大会隆重举行东方电气集团董事长王计说“多晶硅价格从500美元一公斤跌至20美元一公斤，我这辈子还是第一次见到一个产品如此大的价格波动多晶硅价格走势图2024年4月6日，拥有中国第一条多晶硅生产线的多晶硅企业——峨嵋山半导体材料有限公司位于峨嵋山的工厂，被迫停产2024年8月20日，年东方电气集团董事长王计近日向记者透露：“多晶硅不是我们的强项，我们已经决定退出了〞投资失败原因分析产品价格下跌存在产能利用率较低产品合格率不高本钱居高不下国内采购90%来自美国、韩国和德国未到达行业准入标准未全面通过环保验收政府通常扮演了帮凶的较色还有哪些正在上演的悲剧本课题讲授内容实体投资风险管理根底决策风险管理工程融资风险管理税务风险管理工程投资营运风险管理道德风险管理实体投资风险管理根底一实体投资实体投资是指从事实体经济的企业从事的投资活动，包括工程投资、股权投资以及债权投资等不涉及PE投资、VC投资二投资风险１风险风险是未来的不确定性对企业实现其经营目标的影响，从而导致损失发生的可能性。２风险构成要素风险因素风险事故风险损失３风险类别系统风险公司特有风险按照成因分类：经营风险和财务风险按照内容分类：战略风险、财务风险、市场风险、运营风险、法律风险实体投资风险：决策风险、融资风险、经营风险、税务风险、道德风险、违约风险等三风险管理１风险管理风险管理单位通过风险识别、风险衡量、风险评估和风险决策等方式，对风险实施有效控制和妥善处理损失的过程２全面风险管理⑴全面风险管理流程收集风险管理初始信息进行风险评估制定风险管理策略提出和实施风险管理解决方案风险管理的监督与改进①收集风险管理初始信息实施主体：收集初始信息的职责分工落实到各有关职能部门和业务单位信息内容包括：战略风险信息财务风险信息市场风险信息运营风险信息法律风险信息②进行风险评估实施主体：由企业组织有关职能部门和业务单位实施，也可聘请有资质、信誉好、风险管理专业能力强的中介机构协助实施风险评估三步骤风险辨识：有没有？有哪些？风险分析：发生概率？发生条件？风险评价：影响程度？风险评估的方法定性方法：问卷调查、集体讨论、专家咨询、情景分析、政策分析、行业标杆比较、管理层访谈、由专人主持的工作访谈和调查研究定量方法：统计推论、计算机模拟、事件树分析③制定风险管理策略风险躲避风险控制风险转移风险承担风险转换风险对冲风险补偿④提出和实施风险管理解决方案外包方案本钱效益平衡、外包工作质量、商业秘密保护内控方案建立内控岗位授权制度建立内控报告制度建立内控批准制度建立内控责任制度建立内控审计检查制度建立内控考核评价制度建立重大风险预警制度建立健全企业法律参谋制度建立重要岗位权力制衡制度⑤风险管理的监督与改进监督重点重大风险、重大事件和重大决策、重要管理及业务流程为重点监督环节对风险管理初始信息、风险评估、风险管理策略、关键控制活动及风险管理解决方案的实施情况监督方法采用压力测试、返回测试、穿行测试以及风险控制自我评估⑵风险管理组织体系及其职责①风险管理组织董事会风险管理委员会专职风险管理职能部门审计委员会和内部审计部门其他职能部门和业务单位②风险管理三道防线第一道防线：各有关职能部门和业务单位第二道防线：风险管理职能部门和董事会下设的风险管理委员会第三道防线：内部审计部门和董事会下设的审计委员会四系统风险管理１系统风险系统性风险是指由于全局性的共同因素引起的投资收益的不确定性，这些因素会对所有的投资收益产生影响２系统风险的影响因素经济周期政治军事政策变动通货膨胀利率变化汇率变化３系统风险管理制定科学的投资原那么：能力所及、规模经济、合理配置资源选择恰当的投资方式：直接与间接；一次与分期实施有效的投资组合决策风险管理一投资决策风险１投资决策风险定义投资决策风险是指由于企业投资决策错误导致投资失败，产生投资损失的可能性２投资决策风险管理的五大节点投资方向——投什么？投资规模——投多少？投资方式——怎样投？投资时机——何时投？投资区域——哪里投？二工程投资可行性研究１可行性研究的程序组建可研责任单位、确定责任人员及其职责拟定可研实施方案信息收集与数据采集拟定实施方案并进行比较分析不同方案的技术可行性分析不同方案的经济合理性分析确定最优方案研究实施方法形成内部研究结论并编制初步可行性研究报告外部可研论证编制最终可行性研究报告案例：希望集团的可行性研究在投资决策委员会中，刘永好有一票否决权，却没有一票赞成权。新希望集团内部还有一个“工程批判式论证制度〞：新希望集团如要新上一个工程，要请有关人士出面论证。“这种论证不是从工程的可行性说起，而要先拿工程的可否性开刀。〞而邀请企业外部人来批，如果一般人发1000元费用的话，批倒工程的人就发5000元奖金２可行性研究方法战略分析：SWOT分析调查研究：地理、交通、资源、市场预测技术：趋势分析、相关性分析模型方法：财务估算、期权模型智囊技术：专家预测工程概况市场分析与建设规模工厂技术方案企业组织和劳动定员投资估算与资金筹措可研结论与建议附件３可行性研究报告的根本内容工程背景和开展概况建设条件与厂址选择环境保护与劳动平安工程实施进度安排财务与敏感性分析财务表单三工程投资财务可行性评价１现金流入量营业收入补贴收入回收固定资产残值回收流动资金２现金流出量建设投资流动资金投资经营本钱营业税金及附加维持运营投资调整所得税=〔利润总额+利息〕×所得税率３现金净流量所得税前净流量：不考虑所得税、利息所得税后净流量：不考虑利息４现金净流量估算⑴建设期现金净流量估算＝补贴收入－建设投资－流动资金投资⑵经营期现金净流量估算所得税前净流量＝营业收入＋补贴收入＋回收额－经营本钱－营业税金及附加－维持运营投资＝息税前利润＋折旧＋摊销－维持运营投资＋回收额所得税后净流量＝营业收入＋补贴收入＋回收额－经营本钱－营业税金及附加－维持运营投资－调增所得税＝息前税后利润＋折旧＋摊销－维持运营投资＋回收额案例：现金流量估算案例５工程投资可行性评价指标净现值——NPV——EXCEL工具内部收益率——IRR——EXCEL工具投资回收期：累计净现金流量为零的年限案例：工程投资可行性评价指标计算案例四工程投资决策中的敏感性分析１产品价格变动对投资决策影响程度分析２产品销量变动对投资决策影响程度分析３投资本钱变动对投资决策影响程度分析案例：工程投资中的敏感性分析——EXCEL运用五工程投资时机决策１期权原理⑴看涨期权例：宝钢集团发行的宝钢认购权证2024年8月18日起的378日后，权证持有人可以4.50元的价格，按照1：1的比例向宝钢集团公司购置宝钢股份的股票，2024年8月30日宝钢股份的价格为4.14元4.50元——执行价格①持有人在某一特定日期或该日之前的任何时间以固定价格购置特定资产的权利②看涨期权到期日价值＝到期股票价格－执行日价格⑵看跌期权例：华润集团发行的万科认沽权证2024年12月5日起的9个月后，权证持有人可以3.73元的价格，按照1：1的比例向华润集团出售万科的股票，2024年9月4日万科的价格为6.92元3.73元——执行价格①持有人在某一特定日期或该日之前的任何时间以固定价格出售特定资产的权利②看跌期权到期日价值＝执行日价格－到期股票价格２期权定价原理——风险中性原理假设：投资者的预期收益率就是无风险利率期权价值就是期权到期日价值的现值假设甲公司目前股价为100元，有1份以该股票为标的资产的看涨期权，执行价格为110元，到期时间为1年，1年后股价有两种可能性，上升40%或下降20%，无风险收益率为年8%，请计算该期权的价值？

＝×＋×8%＝×40%+〔1－〕×-20%上行概率＝46.67%期权到期日价值＝30×46.67%＋0×53.33%＝14期权价值＝14÷〔1＋8%〕＝12.96期

望报酬率上行概率股价上升百分比下行概率股价下降百分比上行概率上行概率案例：是否延迟投资时间大华公司拟投产一个新产品，预计投资需要1000万元，每年可以稳定地获得净现金流量105万元，工程的资本本钱为10%，无风险收益率为5%工程净现值＝105÷10%－1000＝50万元如果新产品受市场欢送，那么每年的现金流量可能是131.25万元，如果不受欢送，那么每年的净现金流量为84万元。上行工程价值＝131.25÷10%＝1312.5下行工程价值＝84÷10%＝840上行期权价值＝1312.5－1000＝312.5下行期权价值＝0报酬率＝〔本年现金流量＋期末价值〕÷年初投资－1上行风险报酬率＝〔131.25+1312.5〕÷1000－1＝44.38%下行风险报酬率＝〔84+840〕÷1000－1＝-7.6%5%＝×44.38%+〔1－〕×-7.6%上行概率上行概率上行概率＝24.24%期权到期日价值＝312.5×24.24%＋0×75.76%＝75.75期权价值＝75.75÷1.05＝72.14请问是否应该等待一年后投资？六合作投资决策中的三大风险管理１工程合作方式公司合作资金或者技术合作２合作投资分配方式按投资比例分配按固定金额分配３合作投资税务风险〔一〕重要工程分析

１货币资金流动性最强的资产！用途最广泛的资产！公认最优质的资产！俗称为企业的血液！

贵州茅台的货币资金单位：亿元拥有优良的资产年度2012201120102009货币资金22118312997资产总额450349256198比重49%52%50%49%七财务分析在实体投资价值评价中的运用２财务费用的分析财务费用为负数的分析：通常都是非常优秀的公司；现金流非常充足；不合理地募集资金案例一：20072008200920102011格力电器-974－8450-9700-30897-42571贵州茅台-4474-10250-13364-17658-35075案例二：不合理的募集资金九安医疗康芝药业宝德股份中青宝朗科科技财务费用-1473-3110-610-1489-1082净利润208028281018541219３预收账款不用付现的负债！强势企业的负债！越多越好的负债！

贵州茅台的预收账款单位：亿元拥有良好的市场年度2012201120102009预收账款51706335营业收入26518411697净利润133885143４无形资产科技是第一生产力！企业盈利能力最强的资产！一流企业搞研发，二流企业搞生产！

东方电气的无形资产单位：元拥有核心竞争力项目年初金额年末金额账面价值975,603,072991,153,406软件11,038,86433,194,981土地使用权844,809,253844,676,960专利权1,694,1687,622,328非专利技术118,060,787105,659,137

东方电气的研发费用单位：亿元项目20112010

研究与开发费用12.019.77

职工薪酬8.678.51………………

管理费用合计33.9830.82５毛利率利润的源泉！利润表的核心指标！

贵州茅台的毛利单位：亿元拥有平安的毛利年度2012201120102009毛利率92.97%91.57%90.94%90.16%毛利额188.27123.32105.8087.19净利润133.0887.6350.5143.12６经营活动现金流量赚钱比盈利更重要！盈利不赚钱即为虚盈实亏！优秀的企业赚钱高于盈利！

青岛海尔的现金流量单位：亿元拥有优质的利润2009201020112012营业利润11.4922.426.932.6经营NCF46.2659.5762.0755.2７所有者权益结构所有者权益：股东投入与留存收益股东投入：实收资本和资本公积留存收益：盈余公积和未分配利润优秀企业：低股东投入，高留存收益、高分配带来丰厚的回报贵州茅台与南纺股份单位：亿元2024年贵州茅台分配现金股利约67亿元！摘至各自公司的2024年年度报告公司贵州茅台南纺股份实收资本102.58资本公积142.27盈余公积301.06未分配利润287-2.98股东权益3412.93８职工薪酬长期高薪，必然优秀！职工收入与公司盈利对等！贵州茅台的人均职工薪酬提供优厚的薪酬年度2012201120102009职工人数1371711456100629149实际支付（亿元）30.8221.8018.7812.20人均薪酬（万元）22.4719.0318.6613.33１偿债能力指标资产负债率＝×100%流动比率＝〔二〕重要指标分析销售毛利率＝净资产收益率＝２盈利能力指标存货周转率＝或＝应收账款周转率＝３资产管理能力指标销售增长率＝×100%净利润增长率＝

×100%４开展能力指标八实表达金流量法在投资标的价值评价中的运用１实表达金流量的含义实表达金流量是经营现金净流量扣除资本支出后的剩余局部。它是企业在满足经营活动和资本支出后，可以支付给债权人和股东的现金流量。实表达金流量＝经营现金净流量－资本支出２实表达金流量的估算实表达金流量＝经营现金净流量－资本支出＝〔息前税后利润＋折旧〕－〔净经营营运资本增加＋净经营长期资本增加＋折旧〕＝息前税后利润－经营资产净投资３标的企业价值计算〔1〕永续增长模型实体价值＝下期实表达金流量/(加权平均资本本钱－永续增长率)〔2〕两阶段模型实体价值＝预测期实表达金流量现值＋后续期价值的现值设预测期为n，那么：实体价值＝＋案例：实表达金流量法下企业价值评价工程融资风险管理１工程融资风险概述⑴工程融资风险定义工程融资风险是指在工程融资过程中出现的不确定因素，导致工程资金短缺或不能归还到期资金的可能性。⑵工程融资风险影响因素信用风险完工风险生产风险市场风险金融风险政治风险环境保护风险二工程融资中非法集资风险分析与防范１非法集资的界定非法集资是指单位或者个人未依照法定程序经有关部门批准，以发行股票、债券、彩票、投资基金证券或者其他债权凭证的方式向社会公众筹集资金，并承诺在一定期限内以货币、实物以及其他方式向出资人还本付息或给予回报的行为。?关于进一步打击非法集资等活动的通知?〔银发[1999]289号〕２非法集资的特点未经有关部门依法批准承诺在一定期限内给出资人还本付息，还本付息的形式多样向社会不特定的对象筹集资金以合法形式掩盖其非法集资的实质３非法集资风险的躲避签订合同资金用途确实用在生产经营上在特定时间内集资集资金额在确定范围内集资对象在确定范围内案例：吴英非法集资案例分析三工程融资方案设计１资金用途２融资规模⑴需要考虑的因素：投资规模、资金性质等⑵定性分析法：专家测算法⑶定量分析法：工程流量测算法３资金本钱分析⑴资金使用本钱：利息、股息、红利等⑵筹资费用：律师费、资信评估费、公证费、发行手续费、担保费、承诺费、银团贷款管理费等４融资渠道⑴国家财政资金：如财政拨款、减免税款⑵居民个人资金：民间资金⑶银行信贷资金⑷其他金融机构资金⑸其他企事业资金⑹企业自留〔内部〕资金⑺外商投资资金５融资方式⑴吸收直接投资

⑵发行股票⑶利用留存收益⑷向银行等金融机构借款⑸发行普通债券⑹利用商业信用⑺融资租赁⑻杠杆收购⑼其他：可转换债券、BOT等６资金结构分析工程资本金与负债融资比例资本金结构债务资金结构三工程融资风险管理中财务杠杆的运用技巧１财务杠杆作用演示①有关计算如下：

EBIT＝20EPS＝(20-8)(1-50%)/1＝6EBIT↗20%EPS＝(24-8)(1-50%)/1＝8↗33.3%EBIT↘20%EPS＝(16-8)(1-50%)/1＝4↘33.3%某企业现有资金200万元，其中普通股1万股，每股面值100元；银行借款100万元，年利息为8％，EBIT为20万元，所得税率为50%

②假设利率提高到10%，重复上述①计算EBIT＝20EPS＝(20-10)(1-50%)/1＝5EBIT↗20%EPS＝(24-10)(1-50%)/1＝7↗40%EBIT↘20%EPS＝(16-10)(1-50%)/1＝3↘40%③假设上述负债无利息，重复上述①计算EBIT＝20EPS＝(20-0)(1-50%)/1＝10EBIT↗20%EPS＝(24-0)(1-50%)/1＝12↗20%EBIT↘20%EPS＝(16-0)(1-50%)/1＝8↘20%２财务杠杆及运用⑴财务杠杆的定义：EBIT较小变动引起EPS较大变动的效应⑵财务杠杆存在的前提：由于利息、融资租赁租金的存在⑶财务杠杆的计量：财务杠杆系数，即EPS变动相对于EBIT变动的倍数⑷财务杠杆与财务风险：利息和融资租赁租金越大，财务杠杆系数越大，财务风险就越大实体投资税务风险管理一债权投资税务风险管理１营业税涉税风险管理⑴非关联方无息借款的处理?营业税暂行条例实施细那么?第三条规定：“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。〞⑵集团公司向子公司收取的利息营业税处理〔财税[2000]7号〕规定：“为缓解中小企业融资难的问题，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位〔以下简称统借方〕向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位〔包括独立核算单位和非独立核算单位〕，并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否那么，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税〞２所得税涉税风险管理⑴子公司向集团公司支付的利息所得税税前扣除处理财税〔2024〕121号一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的局部，准予扣除，超过的局部不得在发生当期和以后年度扣除。

企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：

〔一〕金融企业，为5：1；

〔二〕其他企业，为2：1。二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原那么的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。国税发[2024]2号不得扣除利息支出=年度实际支付的全部关联方利息×(1-标准比例/关联债资比例)关联债资比例＝年度各月平均关联债权投资之和/年度各月平均权益投资之和

各月平均关联债权投资＝(关联债权投资月初账面余额+月末账面余额)/2

各月平均权益投资＝(权益投资月初账面余额+月末账面余额)/2利息支出包括直接或间接关联债权投资实际支付的利息、担保费、抵押费和其他具有利息性质的费用关联债资比例是指根据所得税法第四十六条及所得税法实施条例第一百一十九的规定，企业从其全部关联方接受的债权性投资(以下简称关联债权投资)占企业接受的权益性投资(以下简称权益投资)的比例，关联债权投资包括关联方以各种形式提供担保的债权性投资。

权益投资为企业资产负债表所列示的所有者权益金额。如果所有者权益小于实收资本(股本)与资本公积之和，那么权益投资为实收资本(股本)与资本公积之和；如果实收资本(股本)与资本公积之和小于实收资本(股本)金额，那么权益投资为实收资本(股本)金额。⑵企业借款给股东的个人所得税处理财税[2024]158号二、关于个人投资者从其投资的企业〔个人独资企业、合伙企业除外〕借款长期不还的处理问题纳税年度内个人投资者从其投资企业〔个人独资企业、合伙企业除外〕借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得〞工程计征个人所得税。⑶应收及预付账款坏账损失税前扣除的处理(国家税务总局公告2024年第25号〕第二十二条规定：“企业应收及预付款项坏账损失应依据以下相关证据材料确认：〔一〕相关事项合同、协议或说明；〔二〕属于债务人破产清算的，应有人民法院的破产、清算公告；〔三〕属于诉讼案件的，应出具人民法院的判决书或裁决书或仲裁机构的仲裁书，或者被法院裁定终〔中〕止执行的法律文书；〔四〕属于债务人停止营业的，应有工商部门注销、撤消营业执照证明；〔五〕属于债务人死亡、失踪的，应有公安机关等有关部门对债务人个人的死亡、失踪证明；〔六〕属于债务重组的，应有债务重组协议及其债务人重组收益纳税情况说明；〔七〕属于自然灾害、战争等不可抗力而无法收回的，应有债务人受灾情况说明以及放弃债权申明〞第二十三条规定：“企业逾期三年以上的应收款项在会计上已作为损失处理的，可以作为坏账损失，但应说明情况，并出具专项报告〞。第二十四条规定：“企业逾期一年以上，单笔数额不超过五万或者不超过企业年度收入总额万分之一的应收款项，会计上已经作为损失处理的，可以作为坏账损失，但应说明情况，并出具专项报告〞二不动产投资涉税风险管理１不动产投资城镇土地使用税涉税风险管理⑴城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间判定财税〔2024〕186号规定，对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间，由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。是否取得?土地使用证?或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。⑵关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题财税[2024]128号：第四条就地下建筑用地的城镇土地使用税问题明确如下，并自2024年12月1日起执行：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。⑶关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题财税[2024]121号第一条规定，对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%〔含25%〕且实际安置残疾人人数高于10人〔含10人〕的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税２不动产投资营业税涉税风险处理⑴自建房产的营业税处理?中华人民共和国营业税暂行条例实施细那么?第五条规定，纳税人有以下情形之一的，视同发生应税行为：“单位或者个人自己新建建筑物后销售，其所发生的自建行为〞⑵销售自建房产的营业税处理对单位销售自建房屋，如果房屋是由本单位所属施工队伍建造的，应在征收“销售不动产〞营业税的同时征收“建筑业〞营业税；如果房屋是由其他单位或个人施工建造的，只征收“销售不动产〞营业税，不征收“建筑业〞营业税⑶“甲供材〞的营业税处理?实施细那么?第十六条除本细那么第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务〔不含装饰劳务〕的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。如果合同约定甲供材的营业税由甲方承担，双方该如何在合同里约定相关事宜？例如，甲供材料为500万元，应纳营业税为15万元(500×3％)(暂未考虑城建税和教育费附加)，那么应由施工单位补开发票154639.18元[150000／(1－3％)]，这样，发包方向施工单位再支付工程价款154639.18元。施工单位再向税务机关申报营业税＝(5000000＋154639.18)×3％＝154639.18(元)施工单位收到的款项，全部用来缴纳营业税３不动产投资契税涉税风险管理中华人民共和国契税暂行条例：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税财税〔2024〕4号：国有、集体企业整体出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照?中华人民共和国劳动法?等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订效劳年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订效劳年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。企业依照有关法律、法规规定实施破产，债权人〔包括破产企业职工〕承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照?中华人民共和国劳动法?等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订效劳年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订效劳年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税４不动产投资房产税涉税风险管理⑴土地价值单独记账缴纳房产税的处理财税[2024]121号文件规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的本钱费用等。宗地容积率(注：容积率是指房屋总建筑面积与用地面积的比率)低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。〞⑵房屋附属设备和配套设施的房产税处理国税发[2024]173号规定：〔1〕为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，自2024年1月1日起都应计入房产原值，计征房产税。〔2〕对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。⑶具备房屋功能的地下建筑的房产税处理财税[2024]181号：一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。二、自用的地下建筑，按以下方式计税：

1．工业用途房产，以房屋原价的50-60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1－〔10%-30%)]×1.2％。2．商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1－〔10%-30%〕]×1.2％。3．对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下局部等，应将地下局部与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。⑷新办企业筹建期缴纳房产税的处理财税地字[1986]8号文件规定：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租，出借的新建房屋，应按规定征收房产税。〞５不动产投资所得税涉税风险管理⑴自行建造的固定资产计税根底确实定自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税根底⑵不动产投资借款利息的处理问题?企业所得税法?第三十七条规定：企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能到达预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的本钱，并依照本条例的规定扣除。⑶不动产投资暂估转固的所得税处理?国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法假设干税收问题的通知?〔国税函[2024]79号〕第五条规定：“企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税根底计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。〞⑷固定资产改扩建的涉税风险国家税务总局公告2024年第34号企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税本钱，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧。如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税根底，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧?企业所得税法?第十三条规定：在计算应纳税所得额时，企业发生的以下支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：〔一〕已足额提取折旧的固定资产的改建支出；〔二〕租入固定资产的改建支出；〔三〕固定资产的大修理支出；〔四〕其他应当作为长期待摊费用的支出三企业并购税务风险管理——财税2024--59１控股合并的财税处理⑴一般重组被收购方应确认股权、资产转让所得或损失。收购方取得股权或资产的计税根底应以公允价值为根底确定。被收购企业的相关所得税事项原那么上保持不变⑵特殊重组被收购企业的股东取得收购企业股权的计税根底，以被收购股权的原有计税根底确定。收购企业取得被收购企业股权的计税根底，以被收购股权的原有计税根底确定。收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税根底和其他相关所得税事项保持不变。２吸收合并的财税处理⑴一般重组合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税根底。被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补⑵特殊重组合并企业接受被合并企业资产和负债的计税根底，以被合并企业的原有计税根底确定。被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继。可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合