商业物业市场调查报告

PAGE地址：济南市铜元局前街1号金冠商务中心邮编：250001MOBILE2012济南赢联营销策划有限公司版权所有PagePAGE11of82山东滨州市中央公园综合商业项目市场调查报告济南赢联营销策划有限公司二零一二年十月目录前言 3第一篇滨州市宏观发展状况 4一、滨州市概况 .5（一）地理位置及交通概况 5（二）滨州城市布局及各区县状况 6二、滨州宏观经济及发展现状 7（一）黄河三角洲发展战略对滨州的影响 7（二）2011年滨州总体经济发展状况 8（三）主要产业经济及发展现状 10三、房地产市场发展情况 12（一）滨州市商业地产市场现状及总体特点 122011年滨州市房地产市场小结 12 房地产市场典型问题分析 14（四）近年房地产市场小结 14第二篇滨州商业与商业物业现状 16一、滨州商业及商用物业发展概况 17二、滨州市商业发展现状 18（一）滨州市主要商圈 18（二）商业街分布 20（三）大中型商业零售网点布局 20（四）商业发展竞争格局 20（五）滨州人口构成与消费 22（六）滨州商业现存的问题 24三、滨州商业物业发展特点及趋势 25（一）在运营的商业物业分许 25（二）滨州商业物业开发的趋势 26四、滨州商业及商业物业发展现状总结 28五、滨州周边重点县级市商业市场概况 30第三篇滨州未来商业划 33一、商业网点与交通网络的共生系 34二、滨州市商业网点发展定位 34（一）滨州市商业网点发展规划定位考虑的因素 34（二）滨州市区商业网点规划发展要点小结 35三、商业网点布局规划 35（一）商业网点规划思路和发展目标 35（二）市、区、组团商业中心及邻里商业规划 35（三）大型商业零售网点规划 37（四）中小型零售网点规划 38（五）商业街规划 39四、滨州商业布局规划总结 40第四篇滨州商业地产综合调查 41一、概述 42二、三大商业组团 42三、滨州现有大型专业市场 51四、办公写字楼市场市场调查 56五、娱乐休闲餐饮业态调查 61六、消费者、经营者、投资者调查 61七、媒体调查 63八、滨州商业及商业地产综合调查总结要点 65第五篇结束语 67

前言本调查报告是经过我司调查人员对滨州市的商业物业及商业各种形态进行实地调查，结合科学的统计分析而形成，是项目全程策划的重要组成部分。一.调查背景受富泰置业公司委托，我司针对其山东滨州中央公园项目进行专项综合商业地产市场调查，为其开发规划提供可参考的市场资讯。二.调查时间2012年8月15日至10月15日共60天。三.调查人员安排：5人。四.调查方式根据我们以往的经验，本次调查采取了7种方式进行调查，力求从不同角度去反映印证市场的实际情况，具体方式列举如下：典型项目实地调查（在营及在售项目，商业类型为主）1.发展商深度访谈2.经营户（投资者）抽样调查（商场和街铺）3.商场运营机构模拟访谈4.规划局相关人士访谈5.典型消费者座谈五.市场调查具体内容：本次调研重点在调研滨州的商业现状、商业物业分布及运营销售情况，商业竞争状况、商家状况和投资者需求，在对项目有一定了解的基础上，作专项的商业市场调研。包括以下内容：典型在营购物商场的具体资料数据；典型在售商业物业的具体资料数据市区商圈状况重点商业街道的商铺具体情况（业态、开间进深、面积、经营状况等）商业步行街状况（业态分布、主力商店分布、商铺开间进深、面积、经营状况等）项目周边的商业物业的经营状况；项目周边状况、消费力状况、居民分布状况；消费者购买力、消费心理及习惯投资者、经营者投资经营心态／成熟度、对本项目的看法等；另外，本次调查还着重于获取量化数据，包括当地商业物业的开发体量、规模、位置、租售状况、租售价格、管理费用、主要营销手段、经营状况等。项目所在区域同类型项目的现状及目标客户调研分析

PART1滨州市宏观发展状况

一、滨州市概况滨州位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。城市具有依河傍海的天然优势，是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心，京津塘和山东半岛两大经济区的结合部，环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点，也是环渤海区域的重要交通枢纽。环渤海经济圈的崛起与黄河经济带的振兴，为滨州的开发奠定了基础。（一）地理位置及交通状况滨州是连接半岛都市圈及大北京城市圈的纽带区域内主要的高速公路有京津塘、沈阳至大连、济南至青岛、北京至石家庄和太原至石家庄的高速公路。国道呈“四纵二横”的布局。滨州市公路通车里程8600.8公里，全市通沥青路8234.8公里，其中乡村路6434.3公里，1997年率先在全国平原地区实现村村通公路。目前滨州公路建设保持着强劲的发展势头，项目争取和工程建设创下历史最高水平，总投资13亿元的“八路两桥”（国道205线滨州黄河公路大桥、埕口大桥、滨博高速公路连接线小营至淄博段、庆淄路阳信至惠民段、永馆路沾化段、乐胡路惠民阳信段、滨孤路沾化滨州段、滨温路阳信至大桑段、新海路沾化无棣段、大济路阳信段等大修）工程建设取得了阶段性胜利。1、公共交通2000年，滨州市共开通营运线路22条，其中无人售票线路17条，线路总长428公里；有营运车辆88台，其中无人售票车79台。至2000年底，全区拥有公交营运车115辆，城市每万人拥有公共汽车15标台。2、铁路——黄大线即将贯通黄大线北起河北省的黄骅港（可至沧州），经滨州的北部工业区和东营，南到山东的大家洼。该线直接使得滨州的货运交通在铁路上打开了与河北省的直接联系，而河北黄骅港是万吨级的煤炭专用港口。3、港口滨州的东风港、富国港也是黄三角重要港口。滨州沿海已形成中小型港口群，现有500至3000吨级泊位10个，万吨级滨州港已经国家立项。4、航空于2001年通航的东营机场，紧邻滨州，主要是为黄河三角洲地区服务的。目前东营机场开通了东营至上海、北京、深圳、哈尔滨、新疆库尔勒的5条航线。从滨州驱车1小时可到济南空港，3小时抵达港城青岛，当日往返首都北京。分析：滨州的交通一直是制约其发展的掣肘，随着黄河大桥的开通，及后期铁路交通系统的完善，交通水平的提升将为滨州的经济迅速发展提供有力的支撑。（二）滨州城市布局及各区县状况滨州市下辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区两区六县。其中：滨城区下辖6街道办事处、5镇、3乡。其中6街道办事处包括市东街道办事处、彭李街道办事处、市西街道办事处、市中街道办事处、北镇街道办事处、蒲城街道办事处。5镇包括滨北镇、里则镇、堡集镇、小营镇、旧镇镇。3乡包括尚集乡、单寺乡、梁才乡。

二、滨州宏观经济发展现状（一）黄河三角洲发展战略对滨州的影响1、黄三角发展战略黄河三角洲作为我国最后一个待开发的大河三角洲，多年来一直受到国内外的广泛关注。国家先后把发展黄三角高效生态经济列入“十五”计划和“十一五”规划，山东省委、省政府确定“一体两翼”的总体发展布局，把黄三角作为北翼重点推进实施。黄三角在未来的发展中有着得天独厚的优势：生态高效经济区作为我国最后一个开发的大河流域，黄三角甫一登场便瞄准了“生态高效”四个字，转变发展模式成为黄三角开发建设最大的亮点。黄三角开发定位的要点是生态高效，就是要构筑现代产业体系建设高效生态经济区，避免走先污染后治理的老路子，这是黄三角区别于珠三角和长三角最鲜明的特色。资源丰富，环境优良密西西比河三角洲有被称为美国“水城”的新奥尔良港口，还生产全美18%的石油和16%的水产；湄公河三角洲有一望无际的稻田、四季飘香的果园和风情万种的景色，是越南最富饶的地方；还有中国的长三角、珠三角，已然独秀一方……全世界都在做着一个关于“三角”的梦想。一方面区域经济带的发展越来越繁杂，另一方面资源和环境等硬约束却越来越突出，沉睡多年的黄三角要在众多实力雄厚的经济带中脱颖而出，承担起中国经济发展引擎的作用。黄三角的区位优势非常难得。山东省发改委主任费云良表示，黄三角毗邻天津滨海新区、唐山曹妃甸新区等经济区的区位优势，使其在参与环渤海地区产业分工后有望成为推动中国东部经济协调发展的重要增长极。黄三角应该按照错位发展的思路，进一步搞好产业定位，积极参与产业分工协作，实现优势互补和共同发展，并主动承接天津滨海新区产业转移。进入国家战略层面在今年的两会上，从山东省省长到地方市长，都在力推“黄三角”开发进入国家战略层面，以期获得更大的政策、资金支持。截至目前，交通配套、产业布局、土地政策等大问题已经基本解决，又适逢国家实施扩大内需的宏观经济政策，黄三角开发正当其时。2、滨州发力黄三角主战场滨州市位于黄河三角洲腹地，北临渤海湾，处在济南省会城市群经济圈、山东半岛城市群和环渤海经济圈三大经济区结合部，是山东省的北大门。作为黄河三角洲地区范围内土地面积最大的行政区域，与黄河三角洲其他市相比，滨州具有独特的优势：区位优势滨州扼居华北、华东交会处，北接河北沧州“渤海新区”，东连山东半岛城市群，与天津“滨海新区”隔海相望。滨州港与天津港相距60多海里，与唐山曹妃甸港相距70多海里，是山东距天津“滨海新区”最近的区域，是对接“滨海新区”的“桥头堡”。滨州港又是济南省会城市群经济圈最近的出海通道，广阔的沿海区域可为省会城市群经济圈提供产业转移腹地支撑。资源优势滨州拥有未利用荒碱地255万亩，240公里的海岸线，滩涂面积161万亩。全市已探明矿产资源29种，其中石油储量6亿吨，天然气储量164亿立方米。水产养殖110万亩，原盐年产量255.74万吨，是山东省重要的原盐生产基地、盐化工基地和海水养殖基地。全市具备开发条件的风能资源总量1257万千瓦，占全省的12%。潮汐能、波浪能等海洋能资源也十分丰富，开发潜力巨大。交通优势济青高速、滨博高速、荣乌高速、津汕高速和205、220国道穿越境内，滨港铁路一期工程实现运营，滨德高速、黄大铁路滨州段、德大铁路开工建设，滨州万吨级港口建设进展顺利。滨州已成为连接华北、华东的全国交通枢纽之一。2007年，滨州被确定为国家级交通运输主枢纽城市。产业优势棉纺织生产能力世界第一的山东魏桥创业集团，高等级道路沥青生产能力全国第一的滨化集团，复合肥生产能力全国第一的鲁北企业集团，葡萄糖生产能力全国第一的山东西王集团，活塞生产能力全国第一的盟威集团，印染能力全国第一的华纺股份公司，毛巾生产能力全国第一的山东亚光纺织集团等等，一批国际国内知名企业在该市迅速成长壮大。博兴县幸福镇是中国厨都，有厨具生产企业200多家;惠民县李庄镇和姜楼镇是中国绳网之乡，有企业230多家。黄河三角洲高效生态经济区上升为国家战略之后，将为滨州的发展带来千载难逢的大好机遇，突出有五大机遇。一是极大地提升滨州的影响力。二是基础设施大发展的机遇。三是产业结构优化升级的机遇。四是投融资的机遇。五是就业及民生建设的机遇。面对历史发展机遇，滨州市积极筹措，全面准备，统筹各种资源，加快基础设施建设，大力发展循环经济。在市人大政协两会结束后，滨州进一步整合了发展思路，确定了发展战略，快速投入到生态滨州的建设中。（二）2011年滨州总体经济发展状况2011年，滨州市经济实现平稳较快增长，产业结构进一步优化。初步核算，全市实现生产总值(GDP)1551.52亿元，按可比价格计算，比上年增长13.5%，增幅比上年提高0.3个百分点。人均可支配收入19686元，增长12.5%。1、就业形势保持总体稳定全年新增城镇就业5.72万人，农村劳动力输出增加12.48万人，年末城镇登记失业率3.14%。加大公益性岗位开发力度，安置困难就业人员300多人。加大就业扶持政策力度，全年享受各项扶持政策人员12.97万人次，扶持资金4375万元；享受各项补贴人数10.14万人，发放补贴3850万元；发放小额担保贷款409万元，2.81万人次享受税费减免政策，减免税费1406万元。2、民营经济实力稳步提升民营经济实现增加值977.80亿元，增长15.2%，占GDP的63.1%。税收贡献明显增加，民营经济实交税金114.76亿元，增长27.6%，占全部税收的63.7%。截至年末，个体工商户发展到6.18万户，从业人员12.95万人，注册资金16。30亿元，分别比上年增长2.2%、7.0%和39.4%；私营企业发展到1.47万户，从业人员21.29万人，注册资金641.16亿元，分别增长22.2%、17.3%和67.8%。3、消费品市场繁荣活跃，城乡市场同步推进实现社会消费品零售总额431.16亿元，增长18.7%，扣除物价因素，实际增长19.9%，比上年提高2.5个百分点。城市市场实现零售额230.54亿元，增长19.1%；农村市场实现零售额200.62亿元，增长18.2%，城乡市场增幅差距由上年3.1个百分点缩减为0.7个百分点。4、批零贸易业主体地位不断加强实现零售额380.31亿元，增长18.9%，市场份额达88.2%。其中限额以上企业实现零售额42.84亿元，增长30.3%，占批发零售业比重为67.1%，成为拉动零售总额快速增长的主导力量。5、住宿、餐饮市场运行平稳住宿餐饮业实现零售额50.85亿元，增长17.2%。住宿和餐饮业所占市场份额达14.2%，对社会消费品零售总额的贡献率达到11%，提高2.1个百分点。6、对外贸易企稳回升，结构不断优化实现进出口总额50.92亿美元，增长51.3%，市场多元化战略取得积极进展，出口商品销往133个国家（地区），亚洲市场比重降至60%以下，欧美市场占比达到26.2%，非洲市场快速发展到10%。进出口商品结构发生可喜变化，工业制品出口比重较上年提高2.1个百分点，钢铁制品、机械产品、淀粉糖出口分别增长229%、73.7%和112%；资源类进口大幅增长，达到17.16亿美元，占全部进口的67.5%，增长52.5%，机电产品进口增幅高达269%。加工贸易迅速回升，增幅达46.6%。对外贸易结构进一步优化。7、对外经济合作取得新进展全年外商直接投资实际到账额3.10亿美元，增长83.2%，增幅居全省首位。充分利用政策优势，扎实推进“走出去”工作，批准境外投资项目5个，投资额6150万美元，增长43.5%。进出口总额达50.92亿美元，增长51.3%，增幅高于全省平均水平15.4个百分点，被授予全国外贸百强市称号（第80位）。8、城市承载能力和服务功能不断提升全市城市基础设施建设完成投资45亿元，增长51%。新增道路面积358.9万平方米，供热面积242.4万平方米，排水管道长度300.6公里。燃气普及率100%，用水普及率100%。城市基础设施建设取得新进展，中海公园于11月15日正式开园；新立河西路、黄河十三路污水管网共计8.4公里全部完成。城中村改造再上新台阶，拆迁面积155.4万平方米，腾空土地2818亩，整体拆迁村居23个。市区路灯总数达2.81万盏，总线路280公里，好灯率和亮灯率保持在98%以上。园林绿化养护面积417万㎡，城区绿化覆盖率达38.6%，城区绿地率达32.4%，人均公共绿地面积达13.15平方米。城区环卫保洁面积达858万平方米，其中路面保洁面积达813万平方米，水面保洁面积达45万平方米，机械化清扫率达31%以上。（三）主要产业经济及发展状况2011年，滨州第一产业实现增加值155.48亿元，增长4.9%；第二产业实现增加值847.31亿元，增长12.4%；第三产业实现增加值548.73亿元，增长17.9%。三次产业结构由上年的10.03:56.34:33.63调整为10.02：54.61，服务业比重较上年提高1.74个百分点。1、农林牧渔业农业生产和农村经济平稳健康发展。全年农林牧渔业总产值300.41亿元，按可比价格计算增长4.9%。种植业生产持续增长。粮食生产连续八年实现增产，播种面积659.66万亩，比上年增长2.9%，总产量达295.65万吨，增长0.2%。棉花种植面积188.08万亩，减少2.7%，总产量13.22万吨，减少14.9%。2、工业和建筑业工业生产回升态势明显。规模以上工业企业（年主营业务收入500万元及以上的独立核算工业法人企业）1650家，比上年增加91家。实现工业增加值763.48亿元，增长16.6%，比上年提高1个百分点。重工业回升势头强劲，增长25.3%，对工业增长的贡献率达67.8%。效益状况进一步好转。工业经济逐步企稳回升，全年规模以上工业实现主营业务收入4269.33亿元，增长36.1%，增幅居全省第2位，同比提高23.2个百分点；实现利润239.42亿元，增长57.4%，增幅居全省第2位，同比提高37.7个百分点；实现利税361.89亿元，增长42.1%，增幅居全省第4位，同比提高21.8个百分点。经济效益综合指数达277.92%，同比提高22.8个百分点，其中总资产贡献率为17.31%，同比提高2.54个百分点。重点行业支撑作用明显。纺织业、化学原料及化学制品制造业、农副食品加工业、石油加工炼焦业、电力热力的生产和供应业、有色金属冶炼及压延加工业等六大行业合计完成增加值增长12.3%，对全市工业增长的贡献率超五成。装备制造业发展迅速，全市规模以上装备制造业完成增加值97.89亿元，增长37.7%。建筑业稳定发展。全市资质以内建筑企业220家，实现建筑业产值148亿元，增长20.4%，其中建安工程产值134.54亿元，增长50.6%；实现利润20.57亿元，增长17.6%；税金3.53亿元，增长23.4%。房屋施工面积861.57万平方米，比上年增加40.28万平方米；房屋竣工面积249.51万平方米，减少122.75万平方米。3、固定资产投资、房地产开发固定资产投资稳步增长。全市规模以上在建项目2314个，其中新开工项目1607个，计划总投资5000万以上项目762个。规模以上固定资产投资完成886.12亿元，增长22.4%。其中，第一产业完成投资22.12亿元，增长17.1%；第二产业完成投资512.11亿元，增长19.8%；第三产业完成投资351.89亿元，增长32.3%。投资结构继续优化。第三产业投资快速增长，占规模以上投资的比重达39.7%，比上年提高3.4个百分点。工业技改投资快速增长，完成投资340.58亿元，增长36.9%，占工业投资的75.0%，比上年提高10.1个百分点。民间投资逐渐活跃，完成投资750.64亿元，增长21.4%，占全市投资的84.7%，与上年基本持平。房地产开发投资较快增长。房地产开发投资完成96.55亿元，增长38.3%。其中，住宅投资68.58亿元，增长42.2%；商业营业用房投资14.95亿元，增长36.6%。市民安居工程取得积极进展，全年经济适用房建设投资2.27亿元，占住宅投资的3.3%，施工面积18.19万平方米，占住宅施工面积的3.2%。商品房供需状况良好。商品房施工面积710.02万平方米，增长62.5%；竣工面积143.30万平方米，增长48.5%。商品房销售面积262.85万平方米，增长33.9%，实现销售额66.36亿元，增长76.1%。其中，现房销售面积75.56万平方米，下降24.3%；期房销售面积187.29万平方米，增长94.1%。

三、房地产市场发展情况（一）滨州市商业地产市场现状及总体特点1、房地产发展阶段分析2000—2003年房地产孕育期2000年到2003年，房地产市场仍处于孕育期，居民购房处于福利分房与团购到市场化购房的过渡阶段。市场购买以团购与单位购买为主，即使商品房也是如此。部分单纯销售的商品房销售速度缓慢。因此，大多数住房根本没有进入流通领域，而与此相对应，主导房价的不是市场，而是成本，几乎所有集资建房者只要付出建造房子的成本价即可拥有住房。但也就是这时，国内一线城市如深圳、广州等地的房地产却已经进入高速发展和成熟期，随着这些一线城市的先进开发理念传入滨州，特别是外地开发商大量涌入，把房地产开发推向了市场化的浪潮中。2004—2006年高速发展期滨州城市经济情况的改善，城市化进程的加快，使更多的投资者嗅到了房地产市场的商机。这时，大量外地开发商、策划代理公司涌入，使滨州的房地产业由潜伏发展转变为逐渐升温。另外，政府也加大力度的推进房地产业的振兴，城市的新规划、西区的新建、政府的新迁、道路环境的改善，为房地产开发提供了良好的环境。这时，更多的外地开发商及策划代理公司涌入，与本地开发商共同推动滨州房地产随即进入高速发展阶段。2007年以后成熟稳定期，2008年市场在稳定中发展前进滨州景观资源最好、地段最具升值潜力的区域，也就是环中海片区，将是未来滨州房地产市场中高档住宅的主要供应区域。国内一、二线城市的专业策划代理公司协同开发商在该片区展开殊死搏斗，无论从产品、环境等方面的设计上，还是营销推广上，带来的将是一场风起云涌的“革命性”新住宅运动!可以预见，2007年以后滨州房地产市场随即进入成熟稳定的发展阶段。2、宏观市场现状及总体特点房地产市场超速发展，供求矛盾初显2002年以来，滨州市房地产市场呈现出良好发展势头，投资持续增长，房地产开发面积不断增加，商品住宅、商业用房销售面积全线攀升，2005年左右出现了供应量的激增，造成了不少项目的死盘和滞销，经过一段时间的消化，2007年市场缓慢回温，但是随着政策的打压，整体市场不容乐观，仍有相当一部分楼盘滞销，市场竞争依然激烈。住宅商品化进程加快，但市场化程度不高单位自购、建房现象依然非常严重，住房商品化市场化程度依然不高，与2005年相比没有改善，多数项目依靠团体购买，分解了部分消费市场，对房地产市场健康发展十分不利。典型如：泰山名郡、麒麟阁。大量团购造成旺销假相，同时也缩减了市场份额，降低了住宅品质，对市场的发展造成严重伤害，这也是滨州房价迟迟不能提升的重要原因之一。又加上2007年以来政府对经济适用房的开发鼓励，对商品房市场带来了双重的压力。房地产开发水平较低，产品不完善产品设计不完善，建筑风格、产品设计、配套规划、小区环境落后沿海城市十年甚至以上，几个水平较好、有代表性的楼盘均由外地开发商开发，几乎没有本土品牌地产公司。这正是富泰置业的一个市场机会点。3、房地产价格稳定上升但是相对偏低由于政策的支持、内需的扩大及城市化进程的加速，房地产价格稳定上升，但是作为衡量房地产市场化程度高低重要指标的房价与周边城市相比明显偏低。目前市区内平均房价在3254元左右。甚至不如一些经济强县房价水平高。在山东省仅略高于菏泽市房价水平。4、房地产市场没有品牌，价格是主要消费标杆虽然滨州房地产已发展了多年，但至今仍没有形成企业品牌，消费者心目中也没有形成购房的品牌意识。价格仍然是住宅消费的主要标杆。品质的提升对价格的拉动不大，而价格又反向的制约了产品的发展。使得开发商没有提升其综合开发水平的动力。5、外来地产商占据市场前沿来自沪浙苏及青岛、济南、淄博等地的外地开发商进入滨州，先进的理念和开发水平给滨州百姓带来了耳目一新的感觉，并成为引导市场的主要力量。6、开发周期长，营销速度慢目前滨州多数在售楼盘的开发周期相对来说都很长，甚至是2006、2007年开发建设的楼盘，至今仍是楼市的主角，有的体量，只有4、5万平米，上市一年多销售率才不过30%。7、价格竞争是重要手段由于滨州房地产的发展阶段还处于初级阶段，产品附加值的价值没有得到体现，环境、生活方式等对价格缺少拉动力，使得价格成为楼市竞争的主要手段。各楼盘的实际销售价格比较混乱，对折扣和优惠几乎无控制，价格不成体系。8、开发规模小，土地储备大比较有趣的现象是，虽然滨州房地产项目的开发周期长、每次开发的规模也比较小，但其后期的土地储备却比较大，许多楼盘后期均有很大的开发量。像莱钢中海城这样的项目，土地闲置数年而不开发或部分开发的，不乏期数。价格与面积特点目前，西部新区中高档住宅的单位总价一般在25万左右，平均单价在3500元左右；楼型由以多层为主，小高层为辅。另有部分别墅的开发，别墅的价格维持在5000～8000之间，多层以两室一厅和三室两厅为主，面积由90平方米－130平方米。独栋别墅以2－3层为主，面积250－350平方米，联排别墅以200－300平方米为主。2011年滨州市房地产市场总结、土地市场情况2011年滨州共计土地出让124宗，其中住宅用地38宗，总面积928252㎡；商业用地41宗，总面积1101023㎡。详细情况如下：、市场现状滨州市规划一个主城区，两条发展轴线，两个外围城区的空间发展结构。实行优先发展主城区，兼顾发展外围城区的战略。城市区可以划分为三部分：老城区、新城区、东城区。老城区老城区范围东至渤海五路，西至渤海十路，渤海七路黄河五路乃滨州的商业中心。各方面配套全面，交通便利。名称位置最低价最高价均价物业费名仕龙城渤海九路黄河五路4300470045001.2大都汇渤海九路黄河七路390042004100未定绿都风景渤海九路黄河六路3870410040000.5新城区新城区范围渤海十路以西，渤海十八路以东，定位于滨州市行政中心。紧邻著名的中海风景区，大型购物中心有银座，多所重点学校，此区域均属于中高收入人群。名称位置最低价最高价均价物业费田园牧歌黄河八路渤海十二路420053004500未定绿都花园黄河五路新立河东路480053005000未定领域尚城黄河五路渤海十九路3900510043001.2东城区东城区位于渤海五路以东，抵达东外环，是滨城区的区级行政单位所在地。作为重点发展区域，正处于起步阶段。主要是一些专业性市场，如耿家市场，豪德商贸城、新兴市场、洋货市场等，五金市场发展较为完善。同时汽车站，火车站也为后期发展提供了更多便利。名称位置最低价最高价均价物业费香格里拉黄河十五路渤海一路340042003800未定滨中嘉园黄河八路渤海五路3300410037000.3/0.8福临家园黄河十五路渤海四路226844103350未定商业通过了解发现，滨州市大多开发商，在商业地产的运营上欠缺前瞻性，导致很多项目招商不理想，空置率较高；价格以本案周边区域为中心，向四周递减。本案周边因地理位置较优，售价基本在7500—18000元/平方米。租金均在2-3万元/年。、调控政策对于滨州房地产市场的影响2009-2010年滨州的房地产市场进入一个快速发展时期，许多单位在那时进行了低价团购购房活动。这些单位基本上都是滨州的事业、企业单位，客群具备一定的经济实力。但摆在面前一个很现实的问题，这部分客群基本已不缺房，甚至有人都有好几套住宅。随着2011年的政策调控，住宅地产逐渐开始降温，很多投资客开始退出房地产市场。而当时针对高端客户而建的住宅便陷入尴尬境界，如德坤华府等，销售量也随之跌入谷底。随着年底到来，各家开发商在媒体投放上也开始明显下滑。在媒体宣传与售楼处活动方面都较为沉寂。相对于一二线城市价格大幅下降，整个市场的动荡不安，滨州市场相对并未出现较大波动，但观望气氛较重。房地产市场典型问题分析目前，由于滨州市房地产市场存在许多不规范的现象。根据走访、询问等调查得知，滨州市商品房市场存在的问题主要集中在以下几方面：1、房屋质量问题通过与销售人员的交谈了解到，当地有部分新购的房屋墙体裂缝，管道渗漏，外墙或地板渗水以及墙皮脱落，偷工减料现象严重，如暄嘉名都与泰山名郡等项目。2、房屋面积问题房屋面积不实，公摊面积太大，实际面积与合同面积不符；合同内容含混不清，发生纠纷难以分清责任。3、办产权证问题消费者购买房屋后，由于开发商原因迟迟办不了产权证，有的根本就办不了，如金座豪庭等项目。而也有一些小产权房项目混迹其中，利用消费者对产权政策不清晰而混淆集体产权与国有产权，即东海明珠、西海蓝郡等新农村建设项目等。4、物业管理有缺陷入住前开发商承诺物业管理如何如何好，消费者入住后，及时交了物业费，有了问题却无人管，开发商和物业管理部门互相扯皮，物业管理公司形同虚设。因此，真正意义上的物业管理在当地尚不存在。（三）近年房地产市场小结1、近年商业房地产开发、销售递增速度很快，开发量暴增，目前在售在建的项目就有黄金国际、上海大都会、浙江大市场、中博国际商贸城、豪德光彩贸易广场、海德汽配城、东海国际新天地等近十个商业项目，这对项目后续的开发销售有一定的影响。2、大体量商业地产项目增多，浙江大市场总建面积815000㎡，而中博国际商贸城更是达到了接近1700000㎡的建筑面积，市场同质化竞争激烈，项目的开发必须要走一种差异化竞争的策略。3、滨州的房地产迈向品牌化、品质化发展，滨州当地的开发企业也开始打造自己的专业品牌地产，滨州宇悦置业在成功开发新悦国际后，又强势推出大型住宅楼盘新悦田园牧歌，这一举动就是在加大开发力度，占据滨州房产市场的同时，打造自己的地产品牌。4、住宅户型向中小户型发展，比较典型的是近年市场上推出的甲壳虫公寓，这一在滨州市场上较新型的住宅产品，迎合了一部分客户的市场需求，滨州地产产品开始走向市场化。PAGE地址：济南市铜元局前街1号金冠商务中心邮编：250001电话2012济南赢联营销策划有限公司版权所有PagePAGE71of82PART2商业与商业物业现状

一、滨州商业及商用物业发展概况滨州属于黄三角经济区域中心城市之一，城市商业化进程起步较早，城市商业物业的发展经历了不同的阶段。第一阶段：计划经济下的百货业和中小型商贸专业市场及临街营业商铺为主最初，由于城市经济欠发达，居民生活水平较低，商业流通不发达，交易量较小，商业形态及商用物业主要为百货大楼和比较初级的集贸市场，还有道路两旁的临街商铺，这阶段因为还处于计划经济时代，经济水平发展还不够，商业形态还是比较传统，所以，城市整体商业还是以临街商业占主流。此阶段商业形态的主要特征是：1、规模小，经营品种业态相对单一，主要经营中低档百货日用品、服装、小家电等主要生活用品。2、商业经营起点低，商业业态规划不合理，商业辐射范围不大，以满足周边居民日生活需求为主。3、国有的管理体制下，商业管理比较落后、效率低，缺乏市场意识商业辐射范围不大。第二阶段：大型的集购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能商业街为主的大流通、大商贸格局。随着经济及商业的不断发展，人民生活水平的不断提高，计划经济下的商业模式已经不能满足人们购物的需要，需要在市中心产生较大的购物商场以及市区形成集中商品批量交易的场所，才能够整合临街商铺的资源，满足人们零售消费及批发交易的需求，形成一个中心商贸区域，满足人们更高层次的购物需要。在这个阶段，商业形态及商业物业的特点是：1、经营规模大，商品种类丰富多样2、商业业态规划比较合理，业态比例相对科学3、商业辐射范围大，成为市区乃至整个地区的商业中心4、商业空间规划及硬件设施能满足人民休闲购物娱乐的需求5、商业管理开始趋向专业化、规范化6、商业功能集中了购物、休闲、娱乐、餐饮等于一身，引导人们的消费潮流7、这阶段商业物业多样化，有大型的购物中心、步行街、专业市场、一般商场等多种形态，经营、招商方式也多种多样。目前，滨州的商业及商业物业开发正处于这个阶段，已经出现了大型购物中心、大型生活超市、多功能的商业街、购物中心多种商业类型并存。考虑到国家制定的黄河三角洲发展战略，以及滨州本土的经济发展水平，滨州的商业和商业物业的发展短期内仍将平稳发展，预计5-10年左右才能达到比较成熟的时期，但也将是商业竞争非常激烈的局面。二、滨州市商业发展现状（一）滨州主要商圈1、概述商圈的形成与城市的经济发展、人口布、交通条件等息息相关，市区商业中心是以传统的大型综合百货店、专业店和传统商业街为主要特征，其周边有高档酒店和写字楼、银行、通讯、餐饮娱乐等设施。目前，滨州的商业中心区域位于渤海五路以西、渤海十路以东、黄河二路以北、黄河八路路以南围成的区域，其中，核心商圈地带在黄河三路、渤海六路、黄河五路、渤海八路组城的区域，这一区域内的渤海七路是最繁华的商业中心。滨州市主要商圈示意图2、核心商圈重点研究核心商圈范围界定：黄河一路至黄河五路，渤海五路到渤海十路区域范围内商圈范围内居民情况黄河一路至黄河五路，渤海五路到渤海十路区域范围内，分布着近百个大大小小的居民区，小区常住居民超过7万人，在这一区域内还存在着学校等人口较密集的大型公建配套，使得这一区域内固定人口数量接近10万人。由于这一固定消费群体的存在，推动了这一区域的商业发展，进而形成了滨州最核心的商业区域，渤海七路的沿街商业。区域公建配套在这一商圈范围内，配套设施较为齐全，包括教育设施、医疗设施、生活配套设施、公司单位也比较集中，从工作、上学、购物、医疗各方面，满足了周边居民的各项生活要求。商圈内商业品牌情况滨州商业从2006年开始进入了一个较快的发展阶段，大型商业中心，街区式商业也是在近几年发展和兴盛起来的，品牌商业也开始在滨州消费者群体中占据越来越大的影响力，目前品牌店主要集中在渤海七路（黄河二路到黄河五路）沿线，黄河三路（渤海六路到渤海八路）沿线，黄河四路（渤海六路到渤海八路）沿线，在这一区域内大约分布有近100家品牌店。核心区域知名品牌数量统计品牌店名称数量品牌店名称数量利郎男装1娇点蛋糕2金佰利金饰1吴良材眼镜1恒丰银行1德克士2圆缘园餐厅1巴拉巴拉童装2中国黄金2新华书店1北京布鞋3国人西装1罗蒙西装1安踏3耐克2李宁4永和豆浆3孚德皮鞋13618七匹狼1劲霸2德尔惠2才子1鸿星尔克1肯德基1双星1姜玉坤眼镜2蜘蛛王1青岛金羊2李先生1意尔康皮鞋2匹克1大明眼镜2金猴专卖1百斯顿裤业1柒牌男装1纳迪亚2美特斯邦威1真维斯1拜丽德1达芙妮1鞋柜1亨达皮鞋1工商银行4农业银行2恒丰银行1建设银行2中国银行2（二）商业街分布滨州市区商业街目前形成了四处极具特色的精品商业街即：中心商业大街（位于渤海七路，南起黄河二路北至黄河八路）；电动车营销街（位于黄河二路，东起渤海七路西至渤海九路）；美食街（位于渤海十路，南起黄河六路西至黄河八路）；家居用品一条街（位于渤海五路，南起黄河四路北至黄河五路）；汽配一条街（渤海九路，南起黄河四路北至黄河五路）。（三）大中型商业零售网点布局滨州全市（含滨州下属各县市）共有1000平方米以上各类商业网点950处，5000平方米8处，1万平方米以上的大型商业设施6座，总营业面积9万平方米；各类商品市场535处，其中消费品市场495处，生资市场40处，年交易额过亿元的市场11处，博兴黑白铁批发市场年交易额63亿元，沾化冯家海产品市场年交易额57亿元，沾化王尔庄海蜇批发市场26亿元。（四）商业发展竞争格局1、百货超市行业滨州商业以“银座”为龙头，在滨州共计五家银座商城，分布在滨州各个位置，引领滨州的消费市场。在滨州银座强势冲击下，大部分的百货商场经营都比较吃力。其中滨州中百异军突起在市中心与银座形成分庭抗礼之势，占据消费品市场一席之地，下属的佳乐家超市也成为滨州市民首选的购物市场之一，其他的超市除了“银座超市”依托于银座商城经营尚可外，乐天玛特、华联超市的经营压力相对都比较大。现在滨州在开发中的大型购物中心还有黄金国际、上海大都会等，经营规模都超过50000平方米以上，功能组合更丰富，这将导致未来滨州的商业竞争更为白热化。2、专业市场滨州的专业市场分布相对比较分散，已经在营业、比较突出的有：市场名称地址主营业态新兴市场黄河四路渤海四路服装、建材、高杜批发市场渤海八路南首建材、水果、茶叶中关村科技市场黄河八路渤海八路交汇处电子科技产品绿洲科技数码港渤海七路南首506号绿洲大厦电子科技产品中信科技广场黄河四路渤海七路与渤海八路之间电子科技产品大观园服装鞋帽市场渤海七路黄河二路与黄河三路之间服装鞋帽海得汽配城渤海五路702号汽车汽配小周家农贸市场黄河八路以北渤海七路以东果蔬这其中，滨州新兴市场与高杜建材批发市场的知名度和影响力最大，其辐射范围覆盖了滨州市区及下面的县镇。3、临街商业整个滨州商业沿街铺位价格呈线形发散，中心点集中在渤海七路与和黄河三路以北，黄河四路以南的渤海国际，租金价格高达12-14元/平米/天，租金价格最低处北至黄河一路，南至黄河八路，西至渤海十路，东至渤海四路，整个商业中心基本被以上四条路所围绕。滨州市城区租金范围地图数据来源：根据实地走访调查（详见附表）（五）滨州人口构成与消费1、人口现状2011年滨州人口继续保持低速增长。年末户籍总人口377.92万人，人口出生率12.5‰，死亡率12.7‰，自然增长率-0.2‰，男女性别比例为101.7:100.0。在城市化方针指导下，结合各个县城总体规划，采用列举法对滨州市各级城镇规模做出分析判断，最后预测滨州市城市化水平2012年达到51%左右，2020年达到65%。详见下表：县区2012年（单位：万人，%）2020年（单位：万人，%）总人口城镇人口中心城人口城市化水平总人口城镇人口中心城人口城市化水平滨城区72656090100909090惠民县6425123965352054阳信县4315103542221552无棣县4518104046251554沾化县4016104042231855博兴县4824145050302560邹平县7335304880504063全市385198/51425275/65分析：城市人口逐年增加，城市化进程的速度加快，66%的人口处于购房的主力人群。但是城市总体人口数量较少，消费总量有限，制约房地产市场的发展。城市人口决定了一个城市房地产发展的上限，滨州土地供应量一直较大，新城的开发空壳化严重，开发的增量大于市场消费需求的增量，短期内仍难以形成良好的市场氛围。2、消费水平据《2011年滨州国民经济和社会发展统计公报》显示，价格运行先抑后扬。居民消费价格总指数（CPI）为102.5%。其中，服务项目价格上涨1.1%，消费品价格上涨2.8%。工业品价格涨幅较大，全年工业品出厂价格上涨9.5%，原材料、燃料、动力购进价格上涨14.7%。房地产市场温度不减，全年房屋销售价格上涨4.3%。城市居民生活条件继续改善。城镇单位在岗职工年平均工资27725元，增长16.2%。城市居民人均可支配收入19686元，增长12.5%；人均消费性支出13147元，增长10.7%。其中食品支出3781元，增长7.7%。恩格尔系数为28.8%。人均住房建筑面积为34.9平方米。城市每百户居民家庭主要耐用消费品拥有量消费品名称单位数量消费品名称单位数量摩托车辆32照相机架77助力车辆92钢琴架4家用汽车辆20微波炉台49洗衣机台101空调器台142电冰箱台106淋浴热水器台100彩色电视机台123健身器材套4家用电脑台84固定电话部94摄像机架5移动电话部226农村居民生活水平进一步提高。据抽样调查显示，全年农村居民人均纯收入7194元，增长15.2%；人均生活消费支出4531元，增长12.8%。其中，食品消费支出1413元，增长12.4%；衣着消费支出226元，增长11.9%；居住消费支出1055元，减少4.1%。人均住房面积达到36.55平方米。农村每百户居民家庭主要耐用消费品拥有量消费品名称单位数量消费品名称单位数量摩托车辆69空调机台16汽车(生活用)辆7热水器台27洗衣机台73照相机架7电冰箱台50固定电话部78彩色电视机台106移动电话部115（六）滨州商业现存的问题1、商业市场底子薄虽然滨州市商业及市场比较发达，但由于发展时间较晚，目前尚不规范，商场管理滞后，品牌意识比较薄弱，与本省的淄博、东营相比还存在一定的差距，虽然居民恩格尔系数达到31.4%，但贫富差距较大，消费水平有待提高。2、商场业态分布严重重复与混乱目前滨州市各大商场的业态分布普遍都比较混乱与严重重复，没有系统而有机分布及点缀，造成消费者不能达到有效的购物目的，导致客流得不到有效的良性循环，况且商场里也没有明显的导向系统，不能有效引导及方便消费者在商场里循环消费、购物。3、滨州新老城区商业发展畸形由于滨州新区规划的建设及市政府的搬迁等各种利好因素，促进了新区住宅类市场的快速发展，现时滨州市呈现新城区楼盘的风头盖过了市区楼盘的态势，与之相反的是，商业发展远不如老城区，作为以居住和旅游为主的新区，目前商业楼盘较少，商业氛围严重不足，而作为商业中心的黄河三四路渤海七路段早已形成成熟的商业圈。4、商场规划超前度不足滨州市大部份商场的规划设计都缺乏超前性，由于在规划设计时对市场发展的态势把握不足，至现在，这些商场已显得过时和老态了，如缤纷购物广场就是由于前期的规划设计超前度不足，最后进行加建、重新装修。5、商场缺乏休闲、娱乐功能等商业配套功能随着人们生活水平的日益提高，人们不但对住宅的要求越来越高，而且，购物、休闲的心态也逐步成熟。滨州市目前的各超市百货属于传统的百货业态，缺乏主题特色，普遍存在功能较为单一的特点，缺少同时满足购物、休闲、娱乐等多种商业功能的城市综合体项目，商业的发展明显跟不上时代的步伐。三、滨州商业物业发展特点及趋势（一）在运营的商业物业分析1、物业类型就目前来说，滨州的商业物业类型主要有：临街商铺、百货大厦、专业市场、商场铺、商业步行街和大型购物中心等几种类型并存，而批发市场类型占据了滨州整体商业物业市场的半壁江山，但其影响力仍小于新兴商业物业。2、租售情况在运营的商业物业中，根据商业氛围、区域、临街和商场内铺的不同，租金价格跨度较大，例如渤海七路渤海国际临街租金价格高达14元/平米/天、而渤海十路黄河七路到黄河八路段附近商铺租金价格仅为0.5元/平米/天，就近年商业销售情况来看，滨州商业地产呈现良好的发展趋势，重点位置的商业物业实际投资回报率远超山东其他地市水平，如渤海七路部分沿街商铺，其投资回报率已高达15%-20%，引领滨州整体房地产市场发展。3、经营情况租赁销售情况好不等于经营好，如渤海国际、新悦国际等项目销售情况不错，但运营管理不尽人意，尤其内街商户生意惨淡，人流量未如预期理想。老牌的商业滨州银座、滨州中百、新兴市场，则把持着中高低零售市场。总体上来说，大型而且起龙头作用的商场，面临着新开发的商业项目的激励竞争，后续经营压力很大。其他的中小型商场，或新开发商业项目需有雄厚资金和业态、管理创新才有机会取得生存发展空间。4、营业规模在运营中代表性的百货商场如滨州银座、中百大厦、华联商厦、滨州百货大楼营业面积在20000~35000平方米，代表性超市中百佳乐家超市、银座超市等营业面积都在12000平方米以上，即将开业的大润发超市面积也在20000㎡以上，而中博国际商贸城的名嘉MALL更是号称20万平方米以上，但其位置并不理想，后期经营状况如何仍有待持续观察。5、商业业态分布对于大型商业实体如中百和银座来说，因有其多年的调整完善，商业业态分布比较合理，其他中小型商业实体因受其体量和产品类型的影响，业态分布相对单一；但各批发专业市场因为历史的原因，普遍业态分布凌乱，定位模糊，阻碍了其发展的潜力。总体上，滨州在经营的商场商业业态基本比较合理，而娱乐、休闲、餐饮等业态元素正呈上升趋势。6、配套设施滨州现时的商场、专业市场，普遍缺乏对足够的停车位置、客货梯、外广场、休闲景观等硬件设施的重视，不能充分满足人们多元化的需求，成为阻碍这些商业物业长期持续稳定发展的瓶颈，这也给后来的商业物业开发提供了较好的市场空白。7、购物环境代表性的商场如中百、银座购物广场等通过多年的完善改造，内部的购物环境有了很大的提升，但是，购物环境的营造还只是针对单一的购物功能为主，休闲、娱乐、餐饮的场所空间只占很小一部分空间。而随着人们生活水平的提高对于休闲、娱乐等的消费需求日益增长，因此以后开发的商业物业更应注重对休闲、娱乐等商业功能的完善。（二）滨州商业物业开发的趋势滨州典型商业项目罗列项目名称占地面积建筑面积销售率备注国贸新天地41668㎡66669㎡95%营业中渤海国际79920㎡280000㎡70%营业中新悦国际32000㎡35291㎡80%营业中黄金国际17863㎡52059㎡50%营业中中博国际商贸城999000㎡1680000㎡30%在售上海大都会53280㎡53950㎡60%在售豪德光彩贸易广场319014㎡320000㎡60%在售海得汽配城38000㎡45000㎡在售海虹小商品市场14103㎡9731㎡在售东海国际新天地/200000㎡待售义乌小商品市场199800㎡250000㎡浙江大市场961704㎡815000㎡营业中财富广场144522㎡148800㎡富尔玛广场40500㎡67647㎡/规划中银座家居12000㎡44600㎡/自建红星美凯龙83250㎡150000㎡/自建合计3036624㎡4068747㎡目前，在滨州商圈中在营商业有滨州银座、中百商城、渤海国际、新悦国际、华联、乐天玛特、佳乐家超市、王府井商业街，在建在售的有黄金国际、上海大都会、浙江大市场、环亚一家、站前财富广场、中博国际商贸城等大型商业项目。其中国贸新天地，在滨州较好的诠释了ShoppingMall的商业概念，渤海国际、新悦国际作为街区商业在滨州的代表占据了滨州市中心的有利位置，成为滨州市民休闲购物的首选之地。根据对滨州典型商业项目罗列（见上表）可以看出，上述商业项目的面积超过200万平米，其主要原因是前两年商业地产市场处于供小于求的态势，商业项目推向市场大都受到追捧，投资回报较高，于是不少开发商看到了商业地产这块高利润回报的“蛋糕”，纷纷上商业项目，导致滨州商业地产开发表面呈现“暴热”的现象，但内里却乱象丛生。针对滨州商业地产现状特点，具体分析如下：1、商业地产呈现炒作“泡沫”——批发市场型商铺泛滥目前滨州商业地产开发呈现火爆局面，自2005年渤海国际开盘至今，国贸新天地、新悦国际等商业项目，在销售上都取得了不俗的成绩，为开发商赚取了较高的利润。受利益驱动，开发商更多的将目光放在商业地产的开发和运作上，市场的过热使得商业地产开发的节奏和理念并没有真正把握住目前滨州商业格局的真正关键。盲目开发现象比较严重。其中又以批发市场型商铺居多，中博国际商贸城，义乌商品批发市场、浙江大市场、滨州豪德贸易广场这些商业体量大，没有充分考虑到滨州的市场承载能力以及后期的运营问题。可以说滨州的商业地产是存在一定的泡沫的，这也为后期商业地产的运作增加了一些困难。2、商业物业以前期概念地产推广方式吸引投资者，以期快速销售为了抢占投资客市场，各地产商使出各种促销方式：降低投资门槛，吸引投资客眼光，包租3年，年回报率8%，一次性返还给客户，减少客户首付压力。为增加商业氛围，尽快实现招商，有些项目推出三年免租的政策。但从实际效果来看，中博国际商贸城提出年回报率6%，包租六年一次性返还给客户，政策不可谓不具有吸引力，但面对这一政策，投资者仍然考虑再三，原因很简单中博其位置较偏离市区商业中心，商业氛围淡薄，后期能否积聚人气，顺利经营还是有很大的疑问。而提出三年免租政策的王府井商贸城，地处滨州繁华地带，核心商圈，又有如此优厚的政策，却依旧生意惨淡，招商前景黯淡无光，这是因为三年免租只是其在招商遇到较大阻力后，临时变通的方法，其产品从设计到后期的运营都存在很大的缺陷。营销方式的翻新，低门槛的投资模式，“狂轰乱炸”的广告战，让滨州的投资者分辨不清投资什么样的商业地产项目回报较高、增值潜力大、风险又较小，但从目前这些商业运营中给我们敲响了警钟，在商业的地产的运作上，我们不应只是强调招商、销售政策的制定，而更应该在好的招商与销售政策下，进一步强化项目前期就对产品、业态规划、市场情况做好详细了解，进一步去指导我们项目的运作。3、Shopping

Mall悄然“空降”到滨州伴随滨州商业地产“开发热”的到来，Shopping

Mall也悄然“空降”到滨州，集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务为一体的一站式购物中心开始出现，但目前在滨州仅有国贸新天地可称为Shopping

Mall，雄踞于滨州市区，下辖中百商城、潮流前线、佳乐家超市，称为滨州市民实现购物休闲的最佳娱乐场所之一。目前已开始营业的名嘉购物广场（中博国际商贸城）也打出了ShoppingMall这一理念，其产品定位是集百货、购物街、综合超市、生鲜超市、娱乐、餐饮为一体的一站式购物休闲娱乐场所，共四层17万平米，配套有5000个停车位，是滨州目前体量最大的综合性商业场所。由于其地理位置较偏，为增加现场人气又配套开设了免费购物班车。由于其体量太大，而滨州城区只有50万人口，按商业面积与人口数量1:1的比例计算，其体量已占去了市场容量的三分之一，市场能否容纳这么大的体量仍是未知数，亦是对其开发者智慧的考验。4、开发商与商业经营商强强联合，推进复合地产开发建设复合型商业地产是一种较新颖的地产开发营销模式，是开发商与商业经营商联合对所属项目进行开发与经营运作，以保证项目从开发到后期经营都能在预先设计的商业轨道上合理的去运作。在滨州目前较符合此类商业开发的项目为黄金国际，该项目早期就与大润发达成协议，这对于商业项目的销售、后期运营推广的带动、经营人流的聚集都起到很好的作用。5、加强商业管理及采取合理租售比例成为趋势纵观现时的滨州商业地产市场，王府井商贸城采取三年免租招商政策、中博国际商贸城、浙江大市场也通过返租营销的方式促进销售，其目的是通过这些招商、促销手段达到尽快出租、销售的目的，但是却对项目的整体运营管理做的并不到位。不过，目前一些在售的商业项目如黄金国际，仅销售部分区域，很大一部分由大润发独立经营，采取相对合理的租售比例，一定程度上能保障商业项目的后期运营，可以预见的是，未来商业地产项目的开发建设会朝这个方向发展。四、滨州商业及商业物业发展现状总结（一）滨州的核心商业区域位于渤海七路一带滨州的商业中心区域位于黄河三路、渤海六路、黄河五路、渤海八路围成的区域，在这一区域内包含了大量商业设施超市、商场、银行、写字楼、宾馆、酒店林立，可以说集中了可以体现一个城市发展水平的所有现代商业物业，其中，核心商圈地带在黄河三路、渤海七路、黄河四路、渤海八路围成的区域，这一商圈范围很小但是滨州银座、滨州中百、渤海国际、新悦国际、滨州百货大楼在这一商圈范围内，不大的空间集中了滨州最有人气、知名度最高的大型商业，进而带动了整个滨州的商业市场的繁荣（二）滨州的商业网点呈中心集中、点面联结、较强辐射力的势态滨州整个城区已基本形成了大中小相配套、高中低相结合的“中心集中、点面联结、具有较强辐射力”的商业网点发展网络。随着城市规划的进一步落实，城市空间会进一步完善，大型商业零售网点还将迅速增长。（三）滨州居民的人均收入不算高，但人均消费能力较强滨州本地人均收入在山东省内属于中游，但受当地文化氛围和消费习惯的影响，人均购买力相对较强，特别是集中在中高档次的耐用消费品上。银座商城面对的消费群体多为高消费、高收入群体，而银座能够在滨州开五个店，由此可见一斑。（四）商业市场竞争形成一枝独秀，众星拱月的格局目前，滨州的商业市场以银座为龙头，银座无论在百货商业还是超市经营，都占压倒性的优势，其他小商户只能依附其发展，形成了众星拱月的经营格局。（五）滨州商业发展缺乏长远及合理规划现时滨州的商业发展存在不少问题，主要有布局欠缺合理、商圈发展严重失衡、业态功能单一、环境及硬件设施落后、商业层次结构不清晰、商业整体管理滞后等一系列问题。滨州的商场、商贸市场因为早期规划的原因，普遍缺乏停车场、休闲空间、客货梯等硬件设施，商业规划布局也比较落后，这对项目来说是一个机会。（六）综合型商业场所在滨州仍是凤毛麟角滨州的百货行业、超市虽然被银座等少数经营大户所主导，但同质化商业竞争已比较激烈，滨州除银座、中百等少数百货公司外，其他的百货类经营实体都不太理想，所以，滨州并不缺百货商场，缺的是集“吃、喝、玩、乐、购”等多种业态，能够满足消费者对“购物、娱乐、休闲、餐饮”等多种需求于一身的购物中心等大型城市综合体项目。像国贸新天地项目。之所以能够运营成功，与其产品及业态的综合型不无关系。（七）近几年商业地产开发热潮暴涨，市场风险凸现自从2006年以来，滨州的商业地产开发如狂潮般暴涨，大型复合型商业地产项目不断涌现，其他中小型商业项目星罗棋布，为获取高额利润，开发商普遍采取产权商铺、返租销售方式，使商业地产市场风险凸现。项目的开发必须要正视这个现实，采取差异化竞争的市场策略。

五、滨州周边重点县级市商业市场概况（一）邹平县邹平县位列全国百强县，亦是滨州经济发展水平最好的县市之一。地处鲁中泰沂山区与鲁北黄泛平原的叠交地带，东接工业重地淄博，西邻山东省会济南，南依胶济铁路，北靠黄河，济青高速公路横穿全境26公里。西距济南90公里，距济南国际机场62公里，东距海滨城市青岛240公里，距淄博市37公里，北至首都北京550公里。至2008年末，全县有199690户，总人口725266人。现在全县辖13镇3个街道办事处，858个行政村，一个省级开发区，面积1251.75平方公里。邹平县城区中心商业在黄山三路与黛溪三、四路之间；主要有超市、服装、家电等商家，如邹平商厦、供销大厦、多了福超市；黄山五路、会仙一路是当地主要的专业市场，主营建材五金和服饰专卖等。该地段的消费仍处于低消费阶段。人均消费能力较低。（二）博兴县博兴县位列全国百强县，在滨州与邹平齐名，亦是滨州经济发展水平最好的县市之一。博兴县位于鲁北平原黄河下游南岸，地处黄河经济带与环渤海经济区的接合部，京津唐和山东半岛两大经济区的交汇处，与淄博市、东营市相邻。工业占主导地位，经济相对发达，2011年国内生产总值为171亿元，列滨州市第二位。博兴县商业集中分布在博城五路和胜利三路交汇处，主要业态为超市、服饰、鞋类、宝货、家电、五金类等产品。如百货大楼、新世纪超市、服装城、华联商厦、供销大厦；各个市场经营冷淡，只有新世纪超市经营状况较好，人流量大。由于博兴的民营经济开展较好，在一些民营企业集中的重点乡镇亦自发形成了一些能体现乡镇民营经济特色的商业区，如在博兴曹王镇工业区周边即形成了厨卫家电展示区。（三）无棣县无棣东北濒临渤海，东南连沾化县，南靠阳信县，西接德州市庆云县，北以漳卫新河为界与河北省海兴县、黄骅市为邻。辖海丰、棣丰2个街道办事处，水湾、埕口、小泊头、碣石山、柳堡、车王6镇，信阳、佘家巷、西小王3乡。为滨州市辖县。2011年国内生产总值为170亿元。无棣县城的中心商业街为步行街，主要的服装商家都集中在这一路段上；商业街是当地餐饮业集中的区域；主要的专业市场是棣新一路上主营建材的市场，店面不够集中，规模较小，此外信阳乡有一个规模相对较大的钢材市场，但辐射范围很有限。（四）沾化县沾化县位于山东省东北部，渤海湾南岸，黄河三角洲腹地。县政府位于沾化县富国镇富国村，既是山东半岛和京津唐两大经济区的联结地带，又是国家“黄河三角洲”开发和山东省确定的“海上山东”建设两大工程的主战场。总面积2214.57平方公里，辖六镇四乡、一个渔港办事处，443个行政村，总人口38.2万。这里土地广阔，物产丰富，水陆交通便利，农林牧渔协调发展，工业门类齐全，基础设施功能配套，环境优美，被誉为“黄河三角洲上的一颗明珠”。沾化县城的中心商业街为富城路，主要经营服装鞋帽，其中供销商城人气较旺。城区主要成型商业有金铃商厦、百货大楼等；主要的专业市场有富桥路的成型建材市场和新建的城南建材市场，前者比较成熟，商户众多；后者目前无人气，商户很少。（五）惠民县惠民县位于山东省北部平原，处在京津唐和山东半岛两大发达经济区的交汇点上，属黄河三角洲腹部地区和环渤海经济开发圈。全县版图面积1357平方公里，辖10镇4乡，人口62万，2011年国内生产总值实现120.5亿元。惠民县城的中心商业街为南门大街，是当地主要的商业街；主要有超市、服装、家电等商家，如联华购物广场、东方大厦、大观园商城、大寺商场，普遍档次不高；文安路西段则是当地主要的专业市场，主营建材五金，规模较大；此外还有物资局钢材市场，不成规模；此外主要的商业单体还有南门商场家具城等，经营状况不理想。（六）阳信县阳信处于黄河三角洲平原开发中心地带，处于山东半岛和京津两大经济地区的连接地带。总面积793平方公里，人口45万。阳信东距青岛360公里，南距济南120公里，北距黄骅港60公里，天津200公里，北京350公里，滨州大高航空城30公里。2011年阳信县国内生产总值为88亿元。阳信县城的中心商业街为幸福二路，业态分布较杂，档次较低；专业市场主要有幸福一路上自发形成的电动车市场、王下马村的家具市场、阳劳路的家具市场等，规模均不大；主要商业单体有东升家具城，档次较低，经营状况一般。（七）滨州周边重点县级市商业市场概况结论：目前滨州市下辖的各县中，除邹平外，其他县城商业极不发达，商业业态不完善，与滨城城区不具有可比性。各县目前的专业市场种类较少，以经营建材五金类和经营家具类为主，规模相对较小，辐射范围多仅限本地，经营户和购买群均主要在本地。各县中体量或影响较大的商业个案极少，现有个案由于局限不会与滨州城区商业形成竞争。

PART3滨州未来商业规划

一、商业网点与交通网络的共生关系城市商业的发展与交通网络的完善有着密切的关系，许多商业网点直接依托交通网络布局发展。滨州市区大型零售百货商店基本都布局在城市交通干道两侧，批发市场主要布局在交通通畅地段，商业街也是交通通达性较高的区域。从个人消费倾向调查资料看：个人购物首要参考因素是交通可达性，市区居民购物出行时公共汽车也是首选交通工具。由于商业网点与交通网络的共生关系，城市商业网点的发展必然受到交通网络变化的深刻影响。市区大的交通设施的建设及城市主次干道的改造提升，改变了一些商业设施的总体布局，使城市商业设施向着健康良性方向发展，使许多新建的市场向高速公路或五区连接路附近靠近，摆脱了传统的在市中心布局市场的做法，减少市区交通运输量，同时有利于市场向区域疏散。随着城市的改造和建设，滨州的交通建设得到快速提升，城市大的交通体系的形成对城市空间拓展、区域及枢纽间联系，提高客货运输效率都起着重要的支撑作用，并通过缩短时空距离，加强滨州与周边地区的联系，强化城市的影响与地位，为滨州市区商业发展提供广阔空间。二、滨州市商业网点发展定位（一）滨州市商业网点发展规划定位考虑的因素：1、黄三角经济发展战略为滨州经济及商业地产的发展带来机遇黄河三角洲高效生态经济区上升为国家战略之后，将为滨州的发展带来千载难逢的大好机遇，突出有五大机遇。一是极大地提升滨州的影响力。二是基础设施大发展的机遇。三是产业结构优化升级的机遇。四是投融资的机遇。五是就业及民生建设的机遇。长期以来，滨州民生事业发展相对滞后，群众收入相对较低。随着一大批项目的落地发展和产业结构的调整优化升级，将为文化、卫生、体育等民生设施建设及社会保障等民生问题的解决带来重大机遇，并由此带动居民就业，提高群众收入。作为黄河三角洲地区范围内土地面积最大的行政区域，与黄河三角洲其他市相比，滨州具有独特的优势。一是区位优势。二是资源优势。三是交通优势。四是产业优势。利用这些优势，滨州经济将会迎来一个新的发展高峰。2、城市规模扩大，人口增加，为商业发展提供发展空间随着改革开放发展的深入，滨州市市区建设迅速膨胀起来。新园区、新项目的不断开发建设，市区范围迅速扩大，吸引大量人流，特别是市政府西迁，加快了西区的建设速度，对外招商使开发区建设也突破原规划范围向西延伸。近十年来，市区城区面积不断扩大，人口不断增加，为商业发展提供很大空间，为购买力增长提供了基础条件。3、经济的快速增长和居民收入的提高为商业发展提供坚实的基础2011年，2011年，滨州市经济实现平稳较快增长，产业结构进一步优化。初步核算，全市实现生产总值(GDP)1551.52亿元，按可比价格计算，比上年增长13.5%，增幅比上年提高0.3个百分点。人均可支配收入19686元，增长12.5%。滨州第一产业实现增加值155.48亿元，增长4.9%；第二产业实现增加值847.31亿元，增长12.4%；第三产业实现增加值548.73亿元，增长17.9%。三次产业结构由上年的10.03:56.34:33.63调整为10.02：54.61，服务业比重较上年提高1.74个百分点。4、国家、省政府、市政府有关加快流通现代化建设的政策，为商业发展起引导、保驾护航作用。当前国家正推行“启动内需、扩大消费”的政策，全面建设“小康”社会，推动国民经济持续、快速、健康发展，市政府也提出以发展连锁经营、物流配送、现代市场为焦点，积极采用现代科学技术改造提升传统流通业，促进流通产业结构调整，加快推进流通现代化步伐，使流通业成为全市经济发展的一个重要支柱产业。5、从商业自身发展及居民消费需求上看，迫切要求滨州商业进行规划调整，加快发展。滨州市商业经营现状存在诸多问题，企业发展遇到困难，很难做大、做强。从消费心理调查来看，目前商业经营满足不了部分人的消费要求，有一种购物空间小，买不到理想商品，对商业设施和购物环境不满等倾向。（二）滨州市区商业网点规划发展要点小结滨州的商业网点建设应注重与滨州城市发展战略相结合，提高商业网点建设在滨州城市总体规划和滨州市经济建设中的影响地位。商业网点要体现其商业中心功能，提升滨州商业发展的国际化程度，结合滨州的区位优势，使其商贸业的辐射范围扩大，并且可以建设若干物流园区和一批大型批发市场，根据滨州目前产业结构的调整，优化商贸流通结构，以提高商贸流通业的整体水平，社区的基层商业网点建设更要结合市区的居住人口分布。三、商业网点布局规划（一）商业网点规划思路和发展目标滨州市市区商业网点总体布局是依据滨州市城市总体规划及土地资源、城市交通、人口分布、居民收入及消费结构、社会经济发展水平等状况，构筑布局合理、业态多样、层次分明、特色突出、功能完善的城市商业网点和市场体系。（二）市、区、组团商业中心及邻里商业规划为了实现将滨州打造成为环渤海经济圈及黄河三角洲商贸中心城市的宏伟目标，近日，经过科学论证的《滨州市市区商业网点发展规划》已由市政府正式批复。此规划的总体定位是依托滨州市区的区位优势，建设立足滨州、面向山东、服务全国、接轨世界的区域性商贸中心。到2020年，建成1处市级商业中心、1处市级商业副中心、3处区级商业中心、16处社区商业中心、45处大型商业零售网点、20家大型宾馆酒店、26条商业街、5处商品交易批发市场群、46处商品交易市场、25处农贸市场、2处大型物流园区。为了促进现代服务业发展，体现以人为本的城市规划理念，三处极具特色的精品商业街即：中心商业大街（位于渤海七路，南起黄河二路北至黄河八路）电动车营销街（位于黄河二路，东起渤海七路西至渤海九路）美食街（位于渤海十路，南起黄河六路西至黄河八路）已经初具规模，布局合理、结构完善、分布有序、特色突出的现代商业网点新格局正在逐步形成。人口规模与商业网点配置对应关系表人口规模商业网点配置要求达到2000人设置便利点、生鲜食品店、书报亭、医药店、餐饮店等网点达到5000人增设综合超市、服务类店铺（如美容、照相冲印、洗衣、家电钟表及日用品维修、影碟影带出租等）网点达到2万人增设中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店（如服装店、医药店、家电店、书店等）购物网点；餐饮店、旅店等餐饮住宅网点；文体娱乐场所等达到5万人增设大型综合超市达到20万人增设大型专业店、社区型购物中心等达到50万人增设购物中心、仓储式商场、大型百货商店等购物网点和场所；各类中高档食肆酒楼、宾馆酒店等餐饮住宿网点；大型文体娱乐设施等达到100万人增设大型购物中心、高级酒店等1、市级商业中心布局市级商业中心构成要求市级商业中心规模大，商业网点密集，功能齐全，购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、金融、商务、电子网络等网点有机地集聚在一起，经营商品种类以高、中档为主，花式品种多，选择性大，商店齐全，是全市最繁华的地区，同时具备辐射与服务功能，辐射全市区及周边腹地地区，远程吸引力大，是反映城市经济发达程度的重要窗口，是商务活动的聚集地，也是城市旅游的目的地，对国内外游客具有吸引力。市级商务中心位于城市中心地段，周边有大量居住人口（辐射、服务人口达50-100万人），交通条件优越。市级商务功能区应包括以下主要组成部分：大型购物中心1处，大型综合百货商场1-3处，大型超市、大型专业店等若干个；商业街：一般800米以上；基本商业面积不少于100万平方米；商务活动办公楼，星级宾馆、酒店，以及餐饮、文化娱乐等设施；电子商务设施；金融机构。2、区级商业中心布局区级商业中心构成要求及位置评价区级商业中心是次级商业中心，位于市中心以外人口集中区域的中心。以大型综合百货商场或大型综合超市为核心，周边聚集一定数量大中型商店、品牌店、特色店，具备一定的辐射和服务功能。主要服务于周边地区消费者，并在一定程度上满足居民对中档商品的购买需求。结合各个区特点以及商业发展的基础条件，突出购物、商务、餐饮、娱乐、文化、休闲服务等功能，并以其拥有的区位优势吸引区外消费者。区级商业中心