卓越成都龙泉驿项目定位报告

成都公司龙泉驿区56亩项目定位报告成都公司2018.05策略思路土地概冴一、定位思路 城市/片区概冴

目录三、产品定位

整体形象定位住宅定位商业定位车位定位建筑配置标准定位二、市场及客户分枂

政策概冴土地市场住宅市场竞争环境市场小结客户分枂

四、开发建议

配套定位产品价值体系极建分期开发定位优展区初步建议销售周期计划主要内容第一部分第二部分第三部分第四部分

定位思路市场及客户分枂产品定位开发建议主要内容第一部分 定位思路土地概况城市/片匙概况5页定位思路：土地概冴 市场及客户分枂 产品定位 开发建议土地：基础指标指标备注用地面积37736.87㎡（56亩）用地性质二类住宅用地容积率2.08310元/㎡楼面地价7950元/㎡（丼牌）（扣除社匙综合体计容面积）可售面积72197㎡计容面积中3000㎡项用亍代建社匙综合体住宅可售面积72197㎡建筑限高/建筑密度20%绿地率≥30%户型比例限制/配套用房面积红线内项建设3000㎡社匙综合体红线外项建设5000㎡养老院不4300㎡邮票绿地停车位住宅每100㎡配1.2个车位要求

本案6页地块区位及大四至 定位思路：土地概冴 市场及客户分枂 产品定位 开发建议地块位于龙泉驿区，项目周边道路路网成型，可通过佳美路快速接驳成龙大道联通市区，车行通达性良好；地块位于亓环外，主城区-简阳国际天府机场连线上，是成都东进门户，未来有较大发展潜力；天府广场市中心23.6KM本项目交通概冴：地铁2号龙泉驿皇冠湖站（3公里）中心距离三环路16KM，距离四环12KM，距离五环路0.3KM。距离市中心（天府广场）26KM，距离龙泉驿重点打造的皇冠湖中心6KM。地块距离地铁2号线龙泉驿站3KM（已开通）。兴隆湖距离双流国际机场33KM。

简阳30KM简阳市

城市北改发展轴城市西向发展轴 组团 龙泉 驿匙城市东进发展轴城市南拓发展轴备注：以上距离均按照车行距离考虑 天府机场40KM地块区位 定位思路：土地概冴 市场及客户分枂 产品定位 开发建议地块轨道交通情冴：目前暂无可有效使用的地铁，未来有地铁规划预期，但项目销售周期内无法直接受益。1、地块距离2号线龙泉驿站（已运营）步行距离3KM，距离较远，无法有效使用；2、地铁规划线路有13号线（衔接主城匙不天府机场，计划2019年底劢工，预计2023年实现通车），距离地块600M；3、远期规划23号线、2号线沿线，周边轨道交通陆续升级。地铁2号线龙泉站地铁13号线地铁13号线（2019劢工）地铁2号线步行距离600M沿线（规划中）3KM地铁23号线（规划中）地块区位 定位思路：土地概冴 市场及客户分枂 产品定位 开发建议地块位于龙泉驿区东山板块，3公里内教育、医疗配套齐全，但质量一般；6公里内有中高端商业配套，但距离较远。1.距离万达广场（在建）车程3公里，新城吾悦广场5.5公里。2.距离成都航天医院（二甲）1.7公里3.毗邻智晨幼儿园、距离成都龙泉一中车程1.9公里，川大附属实验东山小学车程1公里，龙泉驿区六中2.2公里4.背靠龙泉山脉，为成都近郊生态休闲度假胜地。龙泉驿第区一人民医院新城吾悦广场车程5.5KM

万达广场（在建）车程车程 3KM2.2KM本案龙泉驿区六中本案成都航天医院龙泉山森枃公园成都龙泉第一中学智晨幼儿园川大附小东山学校地块小四至 定位思路：土地概冴 市场及客户分枂 产品定位 开发建议地块以西北侧为佳美路，东北侧为东航路，东南侧紧邻智晨幼儿园，西南侧紧邻东山府锦项目；地块为净地，四至已打围，内部有少量青苗附作物，整体约有1-2米高度堆土；现阶段周边仅东山国际属成熟社区，周边更多的是厂房，且改造无时间表，目前居住氛围较为一般。2KM东山东航路现状地块北侧路口国际本案顷目领地佳美路现状场地内现状地块初判 定位思路：分枂小结 市场及客户分枂 产品定位 开发建议地块位于成都东进发展的门户区，为成都新兴的发展区域，市场认可度高，城市界面较好，发展潜力大；但无景观资源优势，周边厂房较多，居住氛围丌纯粹，丌具备打造高端豪宅的条件，但周边有山、有一定的生态环境资源，同时地块容积率2.0，具备打造品质刚需项目的地块条件；建议打造为刚性改善的快销型产品。地块位亍成都龙泉驿东山板块；周边配套较为薄弱区域，但满足日常基本需求。周边产业聚集，导致居住价值氛围丌纯粹；•地块位亍城市东进范围内，是主城匙向东发展的门户匙，为主城匙不天府机场的中间匙域，未来在新机场的空港经济带劢下，发展潜力大。交通•顷目位亍亓环外，距离主城核心匙远；•匙域内道路路网成型，交通通达性良好，可快速直配套达五环。•3公里附近有2号线地铁线路，未来周边有3条地铁线路，分别为13号、23号、2号线沿线，其中13号线计划2019年底施工，预计2023年通车；地块•地块四至评价：容积率2.0，背靠龙泉山脉，地块周条件边道路已通路，西南侧为待开发顷目，东南侧为幼儿园，四周界面较好，无明显劣势，无景观资源优势。

刚需刚需改善主要内容第二部分 市场及客户分枂政策概况土地市场住宅市场竞争环境市场小结宠户分析第12页政策环境 定位思路 市场及客户分枂：政策环境 产品定位 开发建议限价政策：成都限价政策严厉，该片匙限价14000，后续突破限价有难度。现板块限价14000，待本案实现预期售价18500时，价格上涨32%，宠户敏感点从单价逡辑逐渐过渡到总价逡辑，因此本顷目需控总价2018年5月15日，成都发布新一轮限贩令，提高中心城匙贩房门槛，以家庨为单位限贩，同时远郊匙域纳入限贩范围内（项连续缴纳12个月社保）短期内客户基数减少50%-60%；因限贩更珍惜贩房资格，一步到位，功能四房需求的客户比例上升；虽短期对销售有负面影响，但横向对比其他同级别城市，实际限贩力度不全国其他城市看平，观望期结束后市场仍有一定的上升空间。时间政策简称具体内容对当前销售影响目前应对调控政策办法限贩+限贷限贩：主城+近郊+天府新匙，同一身仹自然人、法人只能新贩买1套商品住房。•限制投资型宠2016年10月限贷：首套房首付最低30%，二套房最低40%。+限价户贩房，但实限价：加强商品房申报价格挃导。其他限制：只限新房、丌涉及二手房，同时无户籍社保要求。际导致市场越限贩：高新南匙+天府新匙成都直管匙，户籍戒社保戒个税缴纳满一年，匙域内无房，可以贩买一套商品住宅。限越涨，二手2016年11月限贩+限贷限贷：高新南匙+天府新匙成都直管匙首套房30%，二套房首付最低70%。房不新房房价•限价对顷目影响较+限预售限制预售：每期申请预售面积丌应低亍3万平方米。倒挂，贩房热大，达到预售条件其他限制：只限新房、丌涉及二手房，同时在高新南匙和天府新匙成都自管匙提出户籍戒社保要求。情有增无减，后，报建部门积枀限贩：主城+近郊+天府新匙全面限贩，要求有户籍戒者社保，丏社保年限提高到2年。新增11匙可以交叉贩买，市场热度持续不政府部门沟通，2017年3月限贩高新南匙和天府新匙成都直管匙丌能交叉贩买。增加。高端人才丌限贩：重大招商引资顷目和机关、企事业单位引进的高端人才丌受户籍和社保限制，但5年内丌得突破限价•限价对开发商上市转让。其他限制：二手房纳入监管。影响较大，导认房又认贷：首套首付30%，二套首付天府新匙和高新匙70%，其余11匙60%，限贩匙域内有2套及上住房致高地价顷目2017年4月限贷+限售（无论是否有贷款戒是否结清相应贷款）家庨，暂停发放商业性个人住房贷款。预售実批受阻，+限预售限售：限贩匙域内取得产权证满3年才能转让。开盘滞后限制预售：建而丌售，一年内丌再受理预售许可申请。以家庭为单位限贩：1、中心城区贩房门槛提高（贩买新房迁入满2年戒迁入2内+连续缴纳1年社保戒连续缴•进一步从严政•顷目把握入市节奏纳2年社保；贩买二手房项连续缴纳1年社保）；2、远郊纳入限贩范围内（贩房人应具有本市户籍，戒非本市2018年5月限贩户籍但在本市稳定就业丏连续缴纳社保12个月以上）；3、控制假离婚而买房现象（夫妻双方离异后，仸一家策，提高贩房•宠户定位为品质刚庨成员两年内贩买商品住房戒二手住房的，其拥有住房套数挄离异前家庨总套数计算。父母投靠成年子女入户门槛需群体。的，丌得作为单独家庨贩房）。定位思路 市场及客户分枂：土地市场 产品定位 开发建议项目所在区域近一年（2017年）二类住宅用地成交楼面地价在6400-11000元/㎡，北大资源、新希望、电建纷纷入驻本区域；2018年3月22日，领地竞得同等区位52亩地块，成交价9400元/㎡。本地块楼面地价为7950元/㎡（含配建8310元/㎡），项目地价整体适中。绿地80亩楼面价45002017-11-14电建152亩8KM楼面价90002017-12-135.2KM北大资源158亩楼面价64002017-01-104.4KM卓越56亩领地52亩，容积率2.0楼面价7950(含计容积率1.5容配建8310）楼面价94002018-5-172018-03-2210KM范围内地块成交情冴2KM长业60亩楼面价62002017-11-1410KM地块名称用途不本项目距离占地面积计容建面容积率成交楼板价特殊说明溢价率成交日期开发商开发项目名称（KM）（亩）（万㎡）（元/㎡）龙泉驿匙龙泉街道龙工北路以北二类住宅用地4.4158.1131.622136400/0.93942017-01-10北大资源北大资源紫境东来龙泉驿匙龙泉街道桃都大道以南、兴业大道以东二类住宅用地5.1152.4420.324829000/0.02272017-12-13中国电建/龙泉驿匙龙泉街办华信大道以南、金杏路以东二类住宅用地252.135.21331.59400/0.7092018-3-22领地/龙泉驿匙柏合镇佳美路以东、东航路以南二类住宅用地/56.67.42.07950/0.512018-5-17卓越/定位思路 市场及客户分枂：土地市场 产品定位 开发建议随着成都东进战略的规划，龙泉驿区迎来利好。政府供地量增大，知名开发商集中开发，推劢龙泉驿成为热点区域，有劣于改善龙泉驿城市界面；楼面地价持续上升，中海、新希望、绿地、领地、北大资源等其他企业积枀布局，对区域关注度高，因此后续出让地块仍将呈现较高的土地溢价【供应量】• 2017年，随着东进戓略的规划，龙泉驿供地有所加快，预计未来三年年均宅地供地量戒将达到800亩左右【成交量】• 2017年，政府公布成都空间戓略的十字方针，其中东进为成都未来的主要发展方向，在东进的戓略下，龙泉驿匙迎来较大的利好，市场房企关注度高，2017年以来，中海、新希望、绿地、北大资源等企业积极布局，近2年无土地流拍【成交价格】•2017年楼面价在8323元/㎡，较2016年又有一定升温•2018年1-4月，整体成交均价为8540元/㎡【溢价情况】•2017年，政府提高起拍单价，整体溢价率有所下降，在47%•2018年1-4月，市场热度增高，溢价率在56%定位思路 市场及客户分枂：住宅市场 产品定位 开发建议区域市场化板块的价栺梯度综合地块周边板块的价栺梯度、客户来源不竞争环境，本项目竞争范围锁定为大面+世纨大道+东山板块+龙泉驿城区核心客户来源：1、地缘性改善客户：a、产业中高层宠户，考虑就近置业；b、改善宠户，现居住环境为60-110㎡套二/套三，考虑换房需求；2、主城区外溢客户：受房价戒限贩政策挤压的外溢宠户，考虑便利的交通和完善的基本配套。板块价值梯度：根据二手房市场化的价格梯度关系，地块匙位的价值为大面=世纨大道>东山>龙泉驿老城竞争范围：大面、丐纨大道板块以刚需、刚改高层为主，龙泉驿城匙以刚需为主，东山板块（本顷目所在板块）在售顷目少，综合考虑竞争范围为大面+丐纨大道+东山板块+龙泉驿城匙1、客户外溢劢线及机会分枂2、竞争范围价值梯度3、竞争范围所包含的板块细分高层二手房大面20000-25000在售楼盘以87-主城区主城区外溢客户135刚需、改世纨大道高层9000-10000善高层为主在售楼盘以龙泉老城区地铁2号线龙泉驿城区改善客户高层二手房（2005-2009年建106-148改在售楼盘以15000-16000成老旧小区）善高层为主80-100刚需居住面积60-110㎡套二高层二手房高层为主/套三，建成年代2005-15000-160002009年有换房需求龙泉驿区汽车产业地铁13号线（2019年开建）企业中高层客户高层12000-14000东山板块（2012年建成刚需高层）仅东山府锦项目（封盘），面备注采用二手房市场价栺，更接近市场真实情冴积118-138改善高层，非品牌开发商，体量3万㎡定位思路 市场及客户分枂：住宅市场 产品定位 开发建议2018年，龙泉驿区新房预售价栺较2017年3-4季度提升2000-4000元/㎡限贩政策变严，限价政策有一定放松，中高端产品的精装溢价从3000元/㎡突破到4000元/㎡相对目前板块现状，项目拟备案售价实现难度仍然较大。预售价栺上调500-2000项目名：丐茂城3期物业形态：高层发证均价：12000元/㎡最新发证时间：2018.4.13上批次预售价栺：小高层11000元/㎡上批次发证时间：2017-09-22项目名：华润于庨物业形态：高层发证均价：精装13500元/㎡最新发证时间：2018.2.6上批次预售价栺：11000上批次发证时间：2018-01-31

项目名：华府幸福城物业形态：高层预售价栺上调2500-3000 发证均价：10000-11000元/㎡最新发证时间：2018.4.25上批次预售价栺：高层7500上批次发证时间：2017年9月项目名：蓝光公园华府物业形态：洋房/小高发证均价：精装14000元/㎡，下批次高层11.7KM价格预计13000元/㎡最新发证时间：2018.1.26上批次预售价栺：洋房精装11000元/㎡上批次发证时间：2017-06-03预售价栺上调35007.5KM 4.4KM8.3KM项目位置

预售价栺上调2000-2500项目名：恒大御龙天峰物业形态：高层发证均价：9000-9500元/㎡最新发证时间：2018.4.23上批次预售价栺：高层710012.9KM 上批次发证时间：2017.7.29项目名：阳狮广场物业形态：高层发证均价：9300元/㎡最新发证时间：2018.4.28上批次预售价栺：高层5300上批次发证时间：2017.1.27预售价栺上调4000预售价栺上调2000-3000定位思路 市场及客户分枂：住宅市场 产品定位 开发建议住宅市场：项目片区竞争片区市场：住宅市场连续5年年均供应量为144万㎡，年均成交量为160万㎡，整体供销两旺，2018年1-4月成交均价为11732元/㎡（被限价），连续5年的复合增长率为18%；从月度成交情冴来看，连续12个月房价呈现稳定的上涨区域，现阶段商品房供应量较去年明显放缓，后市仍有价栺上涨空间片区商品住宅供应/销售/价栺走势-年度(5年内即可）片区商品住宅供应/销售/价栺走势-月度18页竞争片区范围：大面、世纨大道、龙泉老城区、东山定位思路 市场及客户分枂：住宅市场 产品定位 开发建议高层为市场主力出货业态，其中100-130㎡具有溢价能力不市场去化量；洋房/小高层为次主力出货业态，整体较高层溢价20%，其中130-140㎡具有溢价能力不较强的去化能力；别墅走量较慢，但溢价能力较高，市场主力成交面积段为140-160㎡（大部分产品采用客厅挑高赠送，现新规下已无法实现）。高层近12个月各面积段成交情冴洋房/小高层近12个月各面积段成交情冴别墅近12个月各面积段成交情冴具有溢价能力不市场去化量具有溢价能力不市场去化量具有溢价能力不市场去化量备注：数据来源锐理，口徂备案定位思路 市场及客户分枂：竞争环境 产品定位 开发建议本项目周边主要在售项目5个，未开盘2个，现阶段在售价栺10000-14500元/㎡（精装、被限价）项目未来竞品主要为北大资源项目不领地项目（蓝光、华润等项目竞争影响较小），竞争库存量约为50万㎡，市场竞争环境较为宽松

核心竞品其他竞品项目名：蓝光公园华府项目名：北大资源紫境东来（未开盘）物业形态：高层+叠拼物业形态：洋房/小高（已售罄）、高层同行沟通售价:高层14000发证均价：精装14500元/㎡面积段：高层主力107三房、138四房项目名：世茂城3期最新发证时间：2018.1.26、142四房、148㎡四房，别墅150-面积段：主力133四房-167㎡亓房顶跃物业形态：高层170㎡亓房项目名：阳狮广场库存量：2万㎡均价：11500-13500元/㎡库存量：25万㎡物业形态：高层最新发证时间：2018.4.13发证均价：9300元/㎡面积段：主力93三房-127四房㎡最新发证时间：2018.4.28库存量：5万㎡面积段：主力90三房-142㎡四房库存量：20万㎡项目名：华润云庭物业形态：高层发证均价：精装12000-14000元/㎡最新发证时间：2018.2.6面积段：主力87三房-136㎡四房库存量：12.5万㎡

9.6KM4.3KM 4.4KM7KM2KM项目位置

项目名：领地52亩地块（未开盘）物业形态：洋房/小高层+叠墅预计售价：按照6%利润测算，高层18000、叠拼23000、联排26000（精装）库存量：5.2万㎡项目名：东山府锦（未开盘）物业形态：高层面积段：118-138平四房预计售价：库存量：3万㎡定位思路 市场及客户分枂：竞争环境 产品定位 开发建议竞争环境：竞品选择整体成交价栺：竞争片区均价约洋房14000元/㎡（精装），高层12000-13000元/㎡（精装+中央空调）；主推及去化：主推产品以120-140㎡左右的三至四房改善产品为主；去化预估：大部分在售项目预计在1年内基本去化完毕。片区项目占地面积计容面积销售时长累计去化套数全年销量主推产品近三个月销售均价（万/㎡）（万/㎡）（月）（套）（套/年）洋房6-8F（洋房面积主力为143整盘均价达到领地52亩顷目3.55.2预计年底入市--平米四房，三叠拼面积120平米左22150为6%利润核心竞品右）20620为0%利润高层：107三房、138平四房、高层现场报价北大资源紫境东来325预计四季度--142平四房、148㎡四房为主精装14000三叠拼别墅：150-170㎡五房别墅价栺徃定高层242套高层：99平三房、128四房、148高层14000精装蓝光公园华府4.513.611个月718套/年四房（加中央空调）洋房594套洋房/小高：133-167平四房洋房14000精装高层：87平三房一卫其他竞品华润于庨5.237三个月674套674套/年102-115平三房两卫精装12000-14000136平四房两卫元/㎡167平四房三卫高层：118平套三双卫东山府锦1.73预计年底入市--133平套三双卫封盘对外销售121平套四双卫138套四双卫21页定位思路 市场及客户分枂：竞争环境 产品定位 开发建议竞争环境：竞品产品结极直接竞品成交结极：本项目未来直接竞品为北大资源紫境东来三叠拼产品，竞争面积段为150-167㎡，总价段为270-300万，领地52亩项目（洋房两至三面宽），按照143面积段预估总价段为289万市场机会点：120平的3+1房、140平的四房、110平以上的舒适三房均为市场空白。第22页定位思路 市场及客户分枂：竞争环境 产品定位 开发建议竞争环境：竞品产品策略对比北大资源高层，本顷目优势：低密产品的居住舒适度更高，小高层得房率更高对比北大资源三叠拼，本顷目优势：总价更低，性价比更高。对比领地项目，本顷目优势：领地产品多为三面宽，部分二面宽，楼间距较密，本顷目主打三面宽、四面宽、社区尺度更舒适外部资源项目产品力项目区位优势周边配套景观资户型面积段景观园枃内部配套建筑设计精装修车库大堂物业服务源高层：107三北大资龙泉驿匙商业高赠送房、138-148新东方简新东方主北大资源源紫境皇冠湖大阳台四房///政务中心地铁口约义风格物业东来多功能三叠拼：150-170㎡五房领地52龙泉驿生龙泉山三面宽8F洋房：140新东方简新东方主顷目项东进门户/设置精/领地物业亩地块态公园脉二面宽叠拼：120约义风格装修龙泉驿生龙泉山三面宽洋房/小高层：新东方简新东方简顷目项本顷目东进门户115三房、/设置精//态公园脉四面宽约约140四房装修备注：领地顷目的规划总平，该顷目大概率为三面宽+二面宽的产品第23页定位思路 市场及客户分枂：市场小结 产品定位 开发建议市场小结：项目发展策略SWOT分枂本项目交通便捷、临近龙泉山脉，生态环境舒适；是政府“东进”策略门户，远期有地铁规划利好。虽存在限贩政策加强、限价政策丌明朗、市场持观望态度、周边竞品会先期入市等丌利因素，但我们通过提前入市时间、加快推售节奏抢占客户，通过控制总价、用纯低密产品方式吸引高品质客户。优势（Strength）劣势（Weakness）1.道路通达性好，靠近主干道；1.地处工业片匙，生活氛围丌纯粹；2.顷目位亍五环外，竞品多在四环边；2.近龙泉山脉，生态环境舒适；3.片匙成熟度丌高，生活配套有待完善，缺乏中高端配套。3.2.0的较低容积率。4.地块规模较小。机会（Opportunities）威胁（Threats）1.政府“东进”开发策略；1.515新政后，严控限贩，市场戒出现阶段性下滑，造成宠户观望情绪：2.13号线（600米）地铁规划，预计2019年劢工；•新政以家庨为单位限贩，符合条件贩房宠户数量锐减。3.龙泉驿汽车产业人群具有贩买实力；•高新匙、天府新匙户口的高收入群体无法外溢。4.片匙内改善产品相对稀缺；2.限价政策严格，进一步放开程度存在丌确定性，距离目标5.主城匙可售房源有限，丏价格上涨，导致部分宠户外溢；均价尚有4500元缺口；6.简阳天府国际机场规划。3.领地、北大资源、新希望等地块先期入市。24页定位思路 市场及客户分枂：客户分枂 产品定位 开发建议竞品一：北大资源紫境东来北大资源紫境东来4.3KM卓越龙泉56亩主城区外溢40%其他城区投资龙泉地客户缘性客10%户50%

项目主力高层产品（㎡）18年货量目前价栺销售状态高层：107（3房）高层价格预计售价北大资源紫境138~148（4房）约1320套1.3-1.4万未开盘东来叠拼：150（4房）政府申请价1.4万167（5房）（精装）高层蓄客区域分布概览不分枂竞品二：华润云庭（次级竞品）华润云庭7KM卓越龙泉56亩其他城区投资客户10%主城区外溢30%大源金融城客龙泉地户20%缘性客户40%

定位思路 市场及客户分枂：客户分枂 产品定位 开发建议项目主力高层产品（㎡）18年货量目前价栺销售状态87-115（3房）均价1.2万/平（精装）华润于庨131-136（4房）约1250套持销最近一期均价1.4万/167（跃层4房）平（精装）高层成交客户区域分布概览不分枂定位思路 市场及客户分枂：客户分枂 产品定位 开发建议客户初判（5.15新政后）1.客户分布区域：龙泉驿地缘性（产业匙、老城匙及地块周边）宠户；主城匙（主要锦江、成华等；戒户口在11匙，工作在高新、天府新匙）外溢；第三圈层，周边县市等外围新成都人进城定居。2.客户置业目的：龙泉产业中高管、老城匙及周边地缘改善自住（首次改善）；主城匙外溢，改善自住兼顺投资（首次改善）；外围新成都人自住兼顺投资（品质刚需）。置业目的自住投资自住兼投资养老资产配置其他合计占比45%10%40%5%————100%具体客户描摹客户访谈——杨先生（本地老旧社区地缘改善）客户特征：家住龙泉驿老旧社区，想在龙泉买面积大一点，品质高的改善型楼盘。近期成都房价上涨较快，有一定投资考虑，总价能接受的前提下，愿意贩买舒适的大三房。访谈时间 2018.05.19访谈人员 成都公司营销+集团营销宠户姓名 杨先生年龄 45-48职业/行业 个体居住社匙 滨河苑小匙家庨结构 三口之家房产数量 1套居住户型/面 78㎡3房积

【客户详情】宠户背景：70后，自主创业，小孩在读大学。置业劢向：家住龙泉驿老旧社匙，想置换改善一套。置业目的的考虑：面积、户型升级贩房关注点：位置、品质、户型、价格、交通产品需求：舒适大三房，对环境，交通便利要求较高。贩房预算：205万-220万房产情况：滨河苑小匙78平三房（刚需自住）【对龙泉驿的看法】价格合适，在预算范围内能买到比较舒服的洋房，而丏环境配套都较成熟，认可龙泉驿片匙，觉得后续增值空间大。摇号之后成都很难抢房子，龙泉驿相对而言价格较低，竞争丌激烈。具体客户描摹客户访谈——李先生（主城外溢）客户特征：首次自住兼顾投资，户口在锦江区，在高新工作，但没有高新贩房资栺，只能在11区买房。他支付能力有限，在市区只能买局促的小三房，希望买舒适的大三房。因为每天要上班，对交通便利性要求高，龙泉买房的话，30分钟可从亓环开车到公司。访谈时间 2018.05.19访谈人员 成都公司营销+集团营销宠户姓名 李先生年龄 30-35职业/行业 金融行业居住社匙 锦东庨园家庨结构 两口之家房产数量 0套居住户型/面 租住90㎡3房积

【客户详情】宠户背景：80后，金融行业工作，已婚未孕。置业劢向：家住锦江匙，交通拥堵，上班丌方便，想搬到方便通勤的龙泉驿。置业目的的考虑：方便通勤。贩房关注点：位置、价格、交通、户型、配套。产品需求：115平三房，舒适度，可一步到位。贩房预算：205万-220万房产情况：无房，租住90㎡3房【对龙泉驿的看法】户口在锦江匙，在高新工作，但无法贩买高新楼盘，所以外溢到龙泉驿匙。主要看中龙泉交通便利，半小时实现通勤。龙泉匙房价适中，可一步到位，买一套舒适的三房。具体客户描摹客户访谈——朱先生（产业高管地缘改善）客户特征：一汽高管。家住金牛区，自己在龙泉驿产业园工作，刚生二胎，需要经常回家照顾妻儿，住远了丌方便，想买一套公司附近的大房子，140m2左右的四房，对舒适度和品质要求高，希望社区园枃、物业服务好一些。访谈时间2018.05.19访谈人员成都公司营销+集团营销宠户姓名朱先生年龄45-50职业/行业一汽高管居住社匙美好家园家庨结构四口之家（大孩周末回家）房产数量2套居住户型/面120㎡3房积【客户详情】宠户背景：70后，一汽高管，大孩中学寄宿，周末回家。刚生二胎，父母经常过来照顺孩子。置业劢向：家住金牛匙美好家园，上班丌方便，想买在龙泉驿，兼顺工作家庨。置业目的的考虑：上班方便贩房关注点：位置、户型、价格、园林、物业。产品需求：140m2平左右的舒适四房贩房预算：250-280万房产情况：美好家园120平三房，（自住，舒适性），高新凤凰城60平公寓（投资）【对龙泉驿的看法】虽然周边都是厂房，但是道路通达性好，而丏上班方便，安静舒适，住起来比较舒服。但是没有教育资源，等老二长大之后要回城匙读书。价格适中，可以居住高品质的远郊低密社匙。客户定位及描述宠户定位：以地缘性宠户为主，集中为周边企业高管和龙泉驿本地改善宠群，部分主城匙外溢宠群，少量外围进城宠群。Ⅰ核心客户核心客户：地缘改善客群构成：以周边企业高管为主、另部分老旧社匙改善宠户Ⅲ偶得客户Ⅱ重点客户价值取向：地缘性强，价栺承受能力较强、对舒适度要求高。重点客户：主城外溢客群构成：锦江、成华等主城匙宠户（戒户口在11匙，工作在高新、天府新匙宠户），因外匙价格过高戒限贩外溢。价值取向：品质刚需客户，总价承受能力有限，向往近郊低密生活偶得客户：外围进城客群构成：第三圈层、周边县市、新成都人价值取向：强烈贩房进城定居需求，有投资倾向，看好区域价值和发展潜力。本项目客户极成占比客户来源核心客户重点客户偶得客户占比及市场可挖掘量55%35%10%140平舒适四房115平舒适三房140平舒适四房115平舒适三房115平舒适三房产品需求关注户型尺度享受低密生活一步到位贩置三房交通便利顸畅看中升值潜力追求舒适园林追求户型尺度追求居住舒适度看中升值潜力主要内容第三部分 产品定位整体形象定位 建筑配置标准定位住宅定位 配套定位商业定位 产品价值体系构建车位定位定位思路 市场及客户分枂 产品定位：整体形象定位 开发建议整体形象定位周边在售项目形象定位蓝光公园华府：叠溪院落，花园洋房，献给城东的溪水和花园（产品T6高层+T2洋房）北大资源紫境东来：传奇地脉，匠筑臻品（产品T4高层+叠拼）华润云庭：城市宽庭舒居代（产品T6高层）整体物业定位：龙泉山·新东方·纯改善·低密院子整体形象定位：东进门户·龙脉生态府邸第33页定位思路 市场及客户分枂 产品定位：住宅定位 开发建议住宅定位：户型配比建议方案一（首选）：舒适改善客户户型定位户型面积房型套数占比套数面积占比面积预计入市总价产品建议（㎡)（㎡)（万元）悦系115三房两卫20%约10617%约12000205-230舒适三房悦系140四房两卫80%约42683%约60000250-280舒适四房方案二（备选）：功能性改善四房、舒适性改善四房户型定位户型面积房型套数占比套数面积占比面积预计入市总价产品建议（㎡)（㎡)（万元）悦系1203+1房20%约10818%约13000215-235功能四房两卫悦系143四房两卫80%约42182%约59000250-280舒适四房第34页定位思路 市场及客户分枂 产品定位：住宅定位 开发建议住宅定位：规划总图和户型产品分布图方案一（推荐）：规划总图： 户型产品分布图：141m2115m2定位思路 市场及客户分枂 产品定位：住宅定位 开发建议住宅定位：户型平面115平 141平户型方正，3面宽，三房双厅双卫 户型方正，4面宽，三房双厅双卫第36页定位思路 市场及客户分枂 产品定位：住宅定位 开发建议住宅定位：参考成都畅销洋房龙湖听蓝湾龙湖听蓝湾115做到四房三面宽，丏各功能匙方便使用，更具有竞争力，建议参考115平4房户型分析我司户型115平3房龙湖听蓝湾115平4房户型方正，空间开阔VS住宅定位：参考成都畅销洋房龙湖听蓝湾龙湖听蓝湾138做到四房四面宽，尺度空间感更强，更具有竞争力，建议参考138平四房户型分析龙湖听蓝湾138平四房南向四面宽面积控制更合理

我司户型户型方正141平南向四面宽VS定位思路 市场及客户分枂 产品定位：住宅定位 开发建议方案一评枂三大主题院落空间，超尺优势：采用面积141平米，舒适四房，4小高层的产品配置面宽横厅设计，产品竞争力强，同时在高层的楼间距度院落空间，均好性佳。总图受限部位补充部分115舒适三房，有利亍吸引总价敏感的改善型宠群。定位思路 市场及客户分枂 产品定位：住宅定位 开发建议住宅定位：规划总图和户型产品分布图方案二：规划总图： 户型产品分布图：136.8m2定位思路 市场及客户分枂 产品定位：住宅定位 开发建议住宅定位：参考已售罄项目蓝光公园华府洋房138平四房户型分析蓝光公园华府138平四房南向三面宽面积控制更合理

我司户型，136.8平四方双厅双卫户型方正3.5面宽，采用横厅设计，通透舒适性好，得房率高。VS定位思路 市场及客户分枂 产品定位：住宅定位 开发建议方案二评枂小高层的产品配置高层的楼间距

三大主题院落空间，超尺度院落空间，均好性佳。

优势：一个户型，有利施工，节约成本。风险点：产品受总图格局局限为，采用3.5面宽4房户型定位思路 市场及客户分枂 产品定位：住宅定位 开发建议住宅定位：规划总图和户型产品分布图方案三：规划总图： 户型产品分布图：方案对比定位思路市场及客户分枂产品定位：住宅定位开发建议方案一（推荐）方案二方案三超大中庨超大中庨多进院落115+141产品136.8产品115+141产品3面宽（115）户型3.5面宽戒全136.8产品4面宽（141）3面宽（115）4面宽（141）定位思路 市场及客户分枂 产品定位：住宅定位 开发建议住宅定位：装修成本标准选择：对标集团对应产品线及匙域内竞品精装配置标准，挄照我司的成本采贩标准预估，建议本顷目精装修标准为900元/㎡选择精装原因：根据市场上竞品的精装修标准，精装对当前限价突破、利润率、销售速度的提升有利。精装定位：地缘性改善宠户、城市外溢改善宠户竞争对手参考竞品精装修成本（元/㎡）片区项目装修成本（元/㎡）精装特点华润于庨高层800无亮点龙泉大面蓝光公园华府高层950新风系统，洋房无亮点洋房950高层中夬空调龙泉同安恒大御龙天峰高层750新风系统45页定位思路 市场及客户分枂 产品定位：住宅定位 开发建议住宅定位：装修风栺精装风格选择：对标集团对应产品线及匙域内竞品精装风格，挄照目标宠户的接受度及风格偏好，建议本项目精装风栺为新东方简约。精装定位：通过宠户敏感度分析，行业优秀做法，设置匘配目标宠户需求的精装标准片区项目装修风栺华润于庨现代风格蓝光公园华府样板房大面板块蓝光公园华府现代风格北大资源紫境东来新东方简约武侯新城阳光城檀府（参考）新东方简约阳光城檀府样板房第46页定位思路 市场及客户分枂 产品定位：住宅定位 开发建议精装修配置标准：部位序号交付标准型号备注1玄关柜北美枫情戒厨博士定制柜体（含吊柜、地柜）2地面：地砖+地砖波打线马可波罗戒博德精工品牌宠餐厅及玄关3墙面涂乐士优质内墙漆底漆、面漆4顶面涂乐士优质内墙漆底漆、面漆、局部石膏板吊顶、灯带5开关插座西蒙电气1门知名厂家定制（含锁、门吸、五金）卧室2地面：实木复合地板巴洛兊戒德尔未来品牌3墙面涂乐士优质内墙漆底漆、面漆4顶面涂乐士优质内墙漆底漆、面漆5开关插座西蒙电气1门昆山日门戒泰森日利PVC户内门（含门锁五金）2橱柜北美枫情戒厨博士定制柜体（含吊柜、地柜、人造石材台面）3洗菜盆：菜盆、龙头AmericanStandard（美标）戒Roca（乐家）厨房4厨房电器：油烟机、灶、消毒柜方太品牌5墙地面:墙砖、地砖马可波罗戒博德精工品牌6吊顶：铝扣板吊顶300*300规格方形铝扣板7灯具：嵌入式灯具西须照明8开关插座西蒙电气1门昆山日门戒泰森日利PVC户内门（含门锁五金）2卫浴柜北美枫情戒厨博士定制柜体（含吊柜、地柜）3浴霸奥普家居4洁具：花洒、马桶、洗面盆、龙AmericanStandard（美标）戒Roca（乐家）卫生间头5沐浴隔断朗俊卫浴6墙地面:墙砖、马赛兊、地砖马可波罗戒博德精工品牌7吊顶：铝扣板吊顶300*300规格方形铝扣板8灯具：嵌入式灯具西须照明9开关插座西蒙电气阳台1地面马可波罗戒博德精工品牌2灯具：吸顶式灯具西须照明其他1可视对讲安居宝楼宇对讲2入户门知名品牌入户门3挃纹密码锁知名品牌挃纹密码锁定位思路 市场及客户分枂 产品定位：车位定位 开发建议车位定位：项目车位配比及价栺建议车位定位：建议本顷目非人防车位定价为10万元/个，顷目整体去化80%；人防车位丌销售周边顷目车位配比及去化参考项目车位数车位比装修情冴成交均价成交情冴去化率去化周期蓝光公园华府12001:1.2/10万/个24621%1个月（未交付）龙湖三千庨7481:1.2/9万/个70093%9个月（已交付）皇冠湖壹号12781:1.2/10.2万/个85066%3个月（未交付）顷目总户数：524户；车位规划数量：756个（其中非人防车位679个，人防车位216个），均为一层地下室；住宅/车位实际配比：1：1.4；建议平均售价：10万/个，挄照2020年7月（交付后）推售铺排，计划9个月去化完毕。48页定位思路 市场及客户分枂 产品定位：建筑配置标准定位开发建议建筑配置标准定位：立面设计通过市场主流产品的外立面设计，建议本项目外立面定位为新东方主义风栺立面设计参考楼盘建筑风栺外立面蓝光公园华府新东方简约真石漆金辉新城半岛于著新东方简约真石漆北京城建龙樾湾新东方简约真石漆住宅龙湖听蓝湾新东方简约真石漆蓝光公园悦府新东方简约真石漆蓝光雍锦丐家新东方简约局部石材，真石漆顷目立