第八章土地增值税法

第八章土地增值税法纳税义务人纳税范围税率应税收入与扣除工程确实定应纳税额的计算税收优惠征收收管理与纳税申报

土地增值税是指国家制定的用以调整土地增值税征收与交纳之间权益及义务关系的法律规范。土地增值税是对转让国有土地运用权、地上建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人，就其转让房地产所获得的增值税额征收的一种税。我国开征土地增值税的主要目的是：第一、征收土地增值税，是进一步改革和完善税制，加强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需求。第二、征收土地增值税主要是为了抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为。第三、开征土地增值税，是为了规范国家参与土地增值税收益的分配方式，添加国家财政收入。第一节纳税义务人土地增值税的纳税义务人为转让国有土地运用权、地上的建筑及其附着物并获得收入的单位和个人。第一，不论法人与自然人，都是土地增值税的纳税人。第二，不论经济性质，都是土地增值税的纳税人。第三，不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人，都是土地增值税的纳税人。第四，不论部门。都是土地增值税的纳税人。第二节纳税范围一、

纳税范围根据<土地增值税暂行条例>及其实施细那么的规定，土地增值税的纳税范围包括：〔一〕转让国有土地运用权〔二〕地上的建筑物及其附着物连同国有土地运用权一并转让。二、纳税范围的界定规范〔一〕

土地能否为国有；〔二〕一切权能否转让。〔三〕转让房地产并获得收入。三、对假设干详细情况的断定〔一〕以出卖方式转让国有土地运用权、地上的建筑物及附着物的1、

出卖国有土地运用权的。2、

获得国有土地运用权后进展房屋开发建造然后出卖的。3、

存量房地产的买卖。〔二〕

以承继、赠与方式转让房地产的1、

房地产的承继。2、

房地产的赠与。〔三〕

房地产的出租〔四〕

房地产的抵押〔五〕

房地产的交换〔六〕

以房地产进展投资、联营〔七〕

协作房产〔八〕

企业兼并转让房地产〔九〕

房地产的代建行为〔十〕

房地产的重新评价第三节税率〔一〕增值额未超越扣除工程金额50%的部分，税率为30%。〔二〕增值额超越扣除工程金额50%、未超越扣除工程100%的部分，税率为40%。〔三〕增值额超越扣除工程金额100%、未超越扣除工程金额200%的部分，税率为50%。〔四〕增值额超越扣除工程金额200%的部分，税率为60%.第四节应税收入与扣除工程确实定一、应税收入确实定根据<土地增值税暂行条例>及其实施细那么的规定，纳税人转让房地产获得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。〔一〕

货币收入〔二〕

实物收入〔三〕

其他收入二、

扣除工程确实定〔一〕

获得土地运用权所支付的金额〔二〕

房地产开发本钱〔三〕房地产开发费用：是指房地产开发工程有关的销售费用、管理费用和财务费用。〔四〕与转让房地产有关的税金〔五〕

其他扣除工程〔六〕

旧房及建筑物的评价价钱第五节应纳税额的计算一、增值额确实定土地增值税纳税人转让房地产所获得的收入减除规定的扣除工程金额后的余额，为增值额。二、应纳税额的计算方法土地增值税按照纳税人转让房地产所获得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：应纳税额=∑〔每级距的土地增值税×适用税率〕〔一〕

增值额未超越扣除工程金额50%：土地增值税税额=增值税×30%〔二〕

增值额超越扣除工程金额50%,未超越100%：土地增值税税额=增值税×40%-扣除工程金额×5%〔三〕

增值额超越扣除工程金额100%，未超越200%，土地增值税税额=增值税×50%-扣除工程金额×15%〔四〕增值额超越扣除工程金额200%，土地增值税税额=增值税×60%-扣除工程金额×35%

例8-1：某纳税人转让房地产获得的收入400万元，扣除工程金额为100万元，计算应交纳的土地增值税。增值额为400-100=300万元增值额与扣除工程之比=300/100=300%土地增值税额=增值额×60%-扣除工程金额×35%=300×60%-100×35%=145万元例8-2:某公司某年有如下业务,要求:〔1〕计算本年该企业应交纳的土地增值税；

〔2〕计算本年该企业应交纳的营业税；

〔3〕计算本年应纳契税〔契税税率是5％〕

业务及答案:

业务:〔1〕1月，企业从政府获得A地80亩土地的运用权，支付出让金600万元。当月将其中40亩土地运用权作价550万作为投资，与另一企业建立合资企业E；

1、本年该企业应交纳的土地增值税

答案:〔1〕1月企业以土地〔房地产〕作价入股对外进展投资或作为联营条件的，按规定暂免征收土地增值税。因此，该笔业务不予计征土地增值税。

业务:〔2〕3月，将上述剩余40亩土地的运用权，直接转让给附近的一家工厂，转让时价钱为400万元，交纳各项税费22.2万元；

答案:〔2〕3月转让土地运用权权获得收入400万元；

允许扣除的税金22.2万元；扣除工程金额合计＝300＋22.2＝322.2万元；

增值额＝400－322.2＝77.8万元；

增值率＝77.8÷322.2×100%≈24%；

应纳土地增值税＝77.8×30%＝23.34万元；

业务:〔3〕4月，企业从B公司购得B地100亩土地运用权，支付土地转让金800万元；答案:〔3〕4月获得土地运用权不需求交纳土地增值税；

业务:〔4〕5月，企业从B地获得的60亩土地运用权抵押给银行获得6个月贷款500万元，12月企业无法归还到期贷款，银行将土地拍卖；

答案:〔4〕抵押后被银行拍卖那么需求交纳土地增值税，以贷款额作为收入500万

扣除工程金额合计＝60×〔800÷100〕＝480万元

增值额＝500－480＝20万元；

增值率＝20÷480×100%≈4%；

应纳土地增值税＝20×30%＝6万元；

业务:〔5〕6月，企业从B地获得的10亩土地运用权出租给C企业，每月收取租金5万元；答案:〔5〕6月出租土地运用权不需求交纳土地增值税；

业务:〔6〕7月，企业从B地获得的30亩土地运用权与D企业交换获得房产一处，价值300万元；

答案:〔6〕7月以土地运用权换取房产视同销售需求交纳土地增值税，收入是300万元

扣除工程金额合计＝30×〔800÷100〕＝240万元

增值额＝300－240＝60万元；

增值率＝60÷240×100%＝25%；

应纳土地增值税＝60×30%＝18万元；

业务:〔7〕12月将E企业的股权转让转让给F企业，获得收入600万元答案:〔7〕以土地运用权投资不征收土地增值税，但投资后转让股权的那么要征收土地增值税.收入为股权转让收入600万元扣除工程金额合计＝40×〔600÷80〕＝300万元

增值额＝600－300＝300万元；

增值率＝300÷300×100%＝100%；

应纳土地增值税＝300×40%－300×5%＝120－15＝105万元；

应纳土地增值税全年合计=23.34+6+18+105=152.34万元2、本年转让40亩土地应纳营业税＝[〔400－40×〔600÷80〕]×5%＝5万元

本年转让土地给银行应纳营业税＝[500－60×〔800÷100〕]×5%＝1万元

本年出租土地应纳营业税＝5×7×5%＝1.75万元〔7个月的租赁费〕

以土地换房产应纳营业税＝[300－30×〔800÷100〕]×5%＝3万元

本年应纳营业税＝5+1+1.75+3＝10.75万元

以土地运用权投资免营业税，以后转让股权也不需求再补营业税

3、本年应纳契税＝〔600+800+300〕×5%＝85万元

以土地换房产，获得的房产也需求交纳契税

第六节税收优惠一、对建造普通规范住宅的税收优惠纳税人建造普通规范住宅出卖，增值额未超越扣除工程金额20%的，免征土地增值税。二、对国家征用收回的房地产的税收优惠三、对个人转让房地产的税收优惠第七节征收管理与纳税申报一、加强土地增值税的征收管理二、纳税地点：土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内交纳土地增值税。三、纳税申报：土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签署后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。