闵行国际时尚产业园-11.25

闵行国际时尚产业园

WWWW在哪里？--区位做什么？--定位为什么？--依托怎么做？--方式在哪里？--区位分析基地位于上海市闵行区南部，闵行将建设成为自主创新推动、产业集群发展、生态环境良好的具有新型辅城功能的现代化新城区。明显的区位优势下，闵行将承接更多上海市高端产业功能区位分析浦东机场地铁15号线规划A15公路A4公路A5公路虹桥机场项目基地上海南站元江路莲花路基地至虹桥机场20分钟车程基地至浦东机场40分钟车程基地至上海南站15分钟车程区位分析基地交通条件优越，为高端产业的引入奠定了基础上海国际时尚产业园地处上海闵行区梅陇吴泾组团规划范围西临莲花南路，南面元江路，北靠申马服装厂，占地面积3.93公顷。区位分析良好的产业区位，为产业链构建带来了便利做什么？--项目定位以时尚产业为特色，以时尚产业链上游企业为主体，以创意办公及服务配套为主要功能的国际时尚产业园。

将拓展时尚产业的研发、创新、展示、交易、结算等配套产业链服务，同时满足园区及周边产业区的配套、公寓式办公、酒店和商业需求。项目定位定位时尚产业链分为垂直的供应链和横向的协作链两种。我们在竖向上大力发展品牌创意、企业总部、设计研发、广告营销、交易结算等产业链上游功能横向协作上增加展示推介、会议交流、酒店、办公、创意餐饮购物、时尚休闲体验等配套服务功能。创意办公原创的，独有的，与众不同的；特别的，细节的，有滋有味的；自由的，开心的，玩味无穷的。建筑形态、内部空间、装饰风格为什么能做？--定位依托符合国际制造业发展的新趋势信息化趋势服务化趋势高技术化趋势“6+1”制造业体系背景分析符合长三角制造业的转型方向产业集群发展发展总部经济提高产业技术含量发展自主品牌提高现代服务业比重背景分析符合闵行区社会就业的整体提升需要更多的社会工作岗位更多创业和发展机会更完善的就业培训机制更丰富的文化交流空间背景分析符合最新的土地优惠政策《【沪规区〔2008〕287号】关于进一步加强土地集约利用，合理核定郊区工业用地规划指标的意见》中明确指出：对于生产工艺允许或带有研发、中试等综合内容的工业用地，市、区规划管理部门可根据实际情况，通过规划论证，综合考虑优化环境等因素，参照《技术规定》中高层工业建筑容积率规定，按容积率不高于3.0控制。背景分析长三角地区上海市郊上海市区背景分析中心城区企业向市郊外迁其他长三角企业争进上海市郊产业需要全面升级创意创业型人才需要丰富的创业空间市场需求上海市时尚产业发展问题发展不均衡没有形成完整的产业链创意人才匮乏抓住时尚产业占领高端市场第一核心圈层第二发展圈层背景分析闵行发展时尚产业的基础良好的企业基础高校的人才优势闵行化妆品企业分布闵行化妆品制造业共有73家需要集聚需要更好的发展交流平台上海交大华师大背景分析森马中高收入人群需要更好的生活休闲环境企业和商务人士需要更好的会议展示空间高校等创意创业人才需要发展孵化平台百姓渴望物美价廉的地方来实现对时尚的追求森马和物流中心需要联动发展机遇资源中心区位背景分析更大规模的园区建设必将给闵行带来更多高新产业进驻，也会带来更大的配套服务需求背景分析经验分析结论：国际时尚产业园符合政策导向、符合市场需求、符合地方实际。园区应包括三大功能，总部办公、公寓式办公、配套服务业（酒店、会议、展示）开发建议：容积率1.8-2.0，一期开发容积率1.2-1.5总部办公占总建筑面积的50%公寓式办公30%配套服务设施占20%，其中会议展示8%、创意餐饮购物5%、时尚休闲娱乐5%、其他2%。研究结论怎么做？--规划设计依托：中国服装设计师协会和东华大学服装艺术学院人文资源。上海时尚产业园（长宁区）特色：是一个以服装产业为主题的都市型工业园区。平面布局：集中开放空间+老厂房改造成的大体量多层建筑。案例启发：引入行业协会，构建高端产业服务平台。案例研究依托：控江路商圈、同济大学等高端资源。海上海（虹口区）特色：新文化地产概念，现代创意设计产业集聚区。平面布局：高层独立生态居住区+高层创意LOFT+低层创意商业街+时尚公共开放空间案例启发：引入地产新概念和新的建筑形式，做足概念的文章。案例研究依托：五角场商业副中心、包括同济大学和复旦大学等在内的17所高等学府。创智天地（杨浦区）特色：复合功能，高端物业，时尚创新。平面布局：多层公寓楼+大体量多层办公楼+多功能下沉广场+体育运动公园案例启发：发展复合功能的产业形态，招集知名企业进驻，增强高端物业引力。案例研究依托：交通区位优势及虹桥交通枢纽。慧创国际（嘉定区）特色：大型生产性服务业集聚区，二三产业联动纽带。平面布局：多层办公楼+多层独栋总部楼+组团开放空间+园区集中开放空间案例启发：规模化的产业发展模式、完善的配套设施可以凸显产业集聚效应，增强规模影响力。案例研究项目成功的关键要素：独特的优势资源、政府的有效支持、准确的开发定位、创新的开发理念、高水平的规划设计、完善的服务平台、专业化的运营推广、合理的开发时序等。案例经验总结案例研究我们的优势良好的制造业基础新兴产业的发展需求及高校创意人才供给便利的交通条件，尤其是规划地铁15号线站点所带来的巨大服务业发展潜力规划地铁15号线核心价值圈延伸价值圈项目基地地铁站点2Km0.45Km核心价值圈：400-450m范围主要发展商业和商业办公等。延伸价值圈：2000m范围主要发展住宅、公寓及小型配套。成熟的配套服务业和地铁站点有相互促进的作用，可以更快的拉动站点周边地产的发展。何时建？是否存在变数？地铁商业针对本项目自身条件，建议从整体概念和建筑特色着手，注重品牌的打造和高端服务平台的构建与完善，走精品发展路线，提高项目在业界的影响力和竞争力。在空间布局方面，建议采用建筑围合的中心开放空间模式，增强园区空间利用的合理性、舒适性和功能性。区域现状人气不足房屋产权分割困难我们的劣势规划建议规划设计融规划总平面享乐工作

温馨工作时尚工作

绿色生活诠释了功能的复合与和谐是时代的“融”是建筑的“融”是环境的“融”是人与人的“融”更是工作与生活的“融”规划总平面半地下车库示意空间示意空间示意着重立体化空间创造，力图在平坦的基地上创造出富有层次与特色的空间感受一交通环道、两片区、两景观轴线、三大景观节点规划结构分析两轴、两心、两片区功能布局酒店办公面向高端商务办公公寓办公面向中小企业和创业办公总部办公满足企业总部时尚办公需求配套服务满足园区和周边需求酒店配套区：一个星级酒店公寓式办公区：为周边产业区配套，满足企业办公兼居住需求，或企业的办事处总部办公区中央景观广场景观商业区交通组织采用人车立体分流模式车行交通外围组织，设计道路宽带为7米步行交通内部组织以半地下车库停车为主，地面停车为辅十字轴线点面结合内外兼顾绿化景观分析南部商业设施本次方案同时规划南部绿化带内的商业设施交通自成系统景观步行桥连接两区块建筑形式自然活泼开发分期园区分为二期开发。东片区为总部办公集聚区域，为一期开发，建筑高度控制在4～10层；西片区为公寓式办公及酒店式办公，为二期开发，规划设计为带有两层裙楼的高层建筑；考虑园区与今后十五号线站点区域的互动，建议将南部片区划入园区作为远期开发。实施与运营管理总部设计研发生产管理财务管理销售管理产品设计产品研发产品中试品牌管理展示宣传广告营销终端零售专业财务管理专业产品设计品牌形象推介专业广告策划专业会展布置礼品设计制作产业链衍生需求...会议展示创意餐饮购物时尚休闲体验配套服务园区产业时尚产业园产业链构建实施运营做好“三个一”：一种理念、一个平台、一套标准

一种理念：用全新的理念来对待园区的运营，勇做长线文章，将自身利益与园区发展紧密挂钩，注重每一个细节的提升，给与园区最充足的关注。一个平台：引进相关行业协会，为园区企业提供多方支持，并积极引入小企业孵化机制，为园区企业的发展搭建良好的平台。一套标准：大力发展研发创意产业，树立新的产业发展标准，并以新的标准去发展产业园区，引领行业先驱。实施运营注重风险的化解

加强园区产业链的构建和完善，规避后期产业发展瓶颈的产生；努力实现园区特色差异化发展，避免与现有项目产生同质竞争；积极提升自身形象，打造自主品牌，避免日后园区的产业升级瓶颈；实施运营三大策略：整体包装、渠道整合、品牌塑造

整体包装：做足国际时尚产业园的文章，用概念赢得关注，用特色业态赢得政策扶持，并可积极争取作为新经济模式下制造业转型的示范园区。渠道整合：销售和宣传的多渠道同步进行，整合传统媒介及网络等新兴媒介，采用整栋销售、单层销售、物业租赁等多种经营管理模式