建筑工程设计阶段成本控制

浅谈设计阶段成本控制要点设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。那么，在设计阶段，为了更好控制好成本，我们应该把控哪些要点呢，本文从以下几点进行分析：1、平面布置建筑物、道路、配套设施、路线管网的布置，不仅要考虑施工成本，也要考虑以后使用时的便利性，车库出入口的应考虑周边环境及使用要求，防止应设置不合理而导致的后期整改。道路设置尽量照顾到各处的人流量及使用的便利性，在此前提下可以减少道路的面积。2、土方平衡尽量使挖方量与填方量接近，避免大量土方外运或者需要大量外购土方。在满足功能及地质允许的前提下，可选用半地下室，半地下室土方开挖量少，填方量也较小，成本低于地下室。另外设计人员应在满足产品功能的情况下，尽量减少地下室面积，地下室的造价远高于地上造价。对于土方工程量较大的项目分期，需考虑到开挖土方的可利用性。对于开挖出来的土方，尽量用于本期或该项目的前期回填；仍需外运的土方，尽可能回填，“变废为宝”，减少工程造价。3、桩基础工程桩基础设计，应综合考虑地质、桩基受力值、周围环境、工期等因素，多方案对比，在满足以上各项要求的情况下，选取经济合理的方案。比如预应力管桩，在相同承载力条件下，预应力管桩应该是较便宜的一种桩，而且液压式预应力管桩施工方便，无噪音，现场整洁，工期快，相比沉管灌注桩及人工挖孔桩等不仅直观上降低成本，而且节省工期也能带来间接利益。4、 车库面积在设计停车位时，应严格控制单个车位面积，比如地下车库总面积一定，而每个车位的面积缩减0.5m2，本来只能分割为500个车位的车库可能就能多设计出20个车位，虽然多出的这20个车位不能降低成本，但是有可售收益，也是降低成本的一种表现形式。另外地上停车位应在合理位置分散布置，方便业主停车简便。5、 顶板覆土顶板覆土厚度应该进行严格控制，过厚的话，一方面土方回填的费用将增加，另一方面顶板的承载力需要提高，会增加顶板的钢筋及混凝土用量，消防通道也尽量不要设置在顶板上。由于顶板覆土厚度受控制，故顶板部位也不宜设置大型的苗木。6、 结构含量设计图纸下来之后，首先需要测算结构含量指标，如果时间不允许，可以抽取地下室及标准层的钢筋混凝土含量，并与设计限额进行对比，严格控制结构部分的成本。若标准层钢筋含量降低1kg/m2，则单方成本将降低6元左右，比如30万平的住宅项目，则总成本将降低180万。混凝土量降低0.01m3/m2,则总成本将降低180万元（砼模板成本按600元/m3计算）。故结构设计的优化对成本的控制至关重要，而结构部分与建筑部分不同，我们不能一眼就看出设计得是否经济合理，所以就要求成本人员进行计算，并对建筑含量的熟练掌握，这样才能有效降低结构成本。7、 砌体材料砌体材料应该根据各地域不一样，选择经济合理的砌体材料，粉煤灰砌块能满足功能要求的，就不要选择加气混凝土砌块，外墙砌体材料的选择应该结合外墙保温形式而设计。而内墙材料，也不是选择越便宜的就越好，比如在北方，公共区域不取暖，如果公共区域与住户相邻的隔墙采用的是非保温型的粉煤灰的话，则需要再该墙上做保温砂浆，如果采用的是保温型的加气混凝土砌块，就可以不用做保温砂浆，粉煤灰砌块与保温型的加气砼砌块一立方才相差70~100元，摊到墙面里就是14~20元/m2，而保温砂浆则是35元/m2左右，故此时采用保温型的砌体材料就会相对节约成本。8、 层高层高是影响成本的一个重要因素，比如地下室层高降低10mm，则地下室的成本将可能降低10元/m2。而对于地上部分，降低层高不仅直接降低了钢筋混凝土用量，而且降低室内外墙面装修保温费用以及措施费用。所以当设计图纸出来之后，审核设计的层高也是非常重要的一点。9、 地下室装修墙柱面在用涂料时，可以考虑将腻子工序省略，只刷涂料，涂料一般档次就行。天花不要抹灰，直接做涂料，天花因为有大量的梁，所以抹灰面积一般是建筑面积的1.2倍以上，遇有顶板覆土时，因为梁需要加高，天花面积甚至会达到建筑面积的1.5倍。每平方米的抹灰造价按14元/m。计算，对于30,000m。的地下室，如果天花抹灰面积是45,000m，仅此一项就可以节省63万。另外地下室灯光照明，只要能满足使用要求就行，设置太多的照明灯具，不仅增加开发成本，也会增加耗电量，增加后期使用的运营成本。10、 窗地比窗地比是指窗洞的面积与地上计容面积的比例。开窗越大，意味着成本越高，对节能保温的要求越高。控制窗地比就是控制外立面门窗的造价，外立面门窗造价比同面积钢筋混凝土（砌体）的结构造价要高得多。因此，要控制窗地。首先可通过产品定位，来控制窗地比的比率，通过指标来控制，比如普通住宅的窗地比在0.21-0.23,别墅的窗地比可达0.3。另外，通过门窗和立面分割方式减少耗材。凹凸越少、窗洞越小节能保护越容易配置，采用普通玻璃、型材就能满足，但是如果开窗太大，则能耗越大，型材和节能要求就比较高。比如采用断桥铝合金等等来节能，会增加成本。再次，窗开启方式、型材品牌和五金配置标准会影响造价。比如，平开窗比推拉窗要贵，会在窗扇上使用更多五金材料，这都需要通过设计来控制标准。五金件的选用，普通住宅用普通的国产五金就可以了，因为大部分购房者并不会去注意这些细节，而且普通的国产五金也比较耐用，不会轻易出现问题。而高档住宅或者别墅在窗户五金件上就得选择较好的品牌，以免影响产品定位。11、 外立面率外立面率是指扣除窗门洞的外立面装饰面积与地上计容面积的比率。外立面率这个指标在于控制外立面装饰成本，线条和凹凸越多越复杂，外立面率越高，人工耗量也越大，用的装饰材料也多，成本越高。因而，控制外立面率、外墙面保温层与外装饰面的造价的损耗、措施费的增加，是减少成本的重要举措。首先，外立面越平整，成本越低。其次，材料方面，这一点主要靠设计发挥，将普通材料做出优质或高端的设计效果。例如，大面积石材如果没有体现立体感，远看跟涂料没有区别，好的真石漆也可以达到这种平面效果，但却成本低得多。此外，保温材料是外立面的内在，消防要求等级高，要满足消防和节能保温的要求，单一的保温形式可能满足不了，即使能满足，可能需要花费较高的经济代价。从成本、设计的角度，我们可以选择苯板+防火隔离带的设计，这样既可以达到防火要求又可以降低成本。12、园区景观在园区景观面积确定的基础下，应尽量减少硬景面积，硬景单方造价为400元/m2，而软景才为250元/m2。园区内雕塑，在满足外观要求的前提下，尽量选择成本较低的材质，比如铸铜雕塑可以更改为煅铜材质（即采用铜皮在成形的雕塑模上锻打，做成铜雕效果），这样至少可以降低一半的成本。另外在选择乔木的时候，尽量选择当地能买到的规格，避免因当地选材空间小而造成造价大幅度上升。园区道路尽量减少拼花，拼花铺装材料损耗大，可能达到40~50%，而且人工消耗也大，如果必须使用拼花，可在施工前先将不同形状的拼片进行排版，将尽可能多的形状排在一块石材上，然后根据排版好的模型进行分割，这样既省料又省工。另外还有防腐木的使用，防腐木价格较高，好的防腐木光材料费用可能就要达到3000多一立，比如使用防腐木装饰面，厚度3CM，为安装防腐木，须做轻钢龙骨基层，这样的成本达到170元/M2左右，而埃特板（硅酸盐纤维板），它也可以做出木材的纹理，也可以达到预期的装饰效果，其板材净料仅70元/M2左右，材料+损耗+安装合计成本可能才为130元/M2,比防腐木低40元/M2。13、 交房标准在不影响销售及降低产品定位的前提下，降低交房标准（该交房标准应与业主购房合同中的标准一致）。比如一般业主在收房之后，装修的时候都会将室内墙面天棚大白刮掉，还有沈阳当地很多公寓走廊墙面是不用贴墙砖的，所以我们在设计的时候，可尽量简化在这些地方的做法，从而降低成本。14、 图纸会审图纸出来后，应该做好图纸会审工作，尽量的将各专业图纸综合起来看，避免不同专业图纸不符，导致后期的拆改签证以及设计变更。15、 其他的零星比如百叶的厚度与间距，太厚了浪费成本，没有必要，间距太小了不仅增加成本而且不易透气，栏杆只要满足安全要求即可，没必要设置过大的尺寸和厚度。另外设计时尽量考虑周全，需要封板加梁加墙的地方事先都考虑好，不要到后期再加，这样就会增加植筋以及措施费。若栏杆百叶等需要喷涂的话，可以采用粉末喷涂的就不要采用氟碳喷涂，这两者价格可能相差一倍以上，不锈钢栏杆在室外可以选用3