郊区新区大盘开发模式研究课件

郊区（新区）大盘开发模式研究Page2郊区（新城）大盘概念解读郊区（新城）大盘开发模式全览郊区（新城）大盘开发模式结构提纲Page3郊区（新城）大盘概念解读从环球美食城项目属性来看，对项目开发模式的研究涉及“区域开发”、“新城开发”、“郊区大盘”、“卫星城”、“复合地产”等多个范畴，研究角度也有政府与企业之分。所以，本报告开篇需要说明：报告中“郊区（新城）大盘”的概念主要是基于项目区位、体量这两个客观的宗地属性而提出的，主要站在企业的立场，分析的目标也仅是相应属性下的房地产项目。另外，需要说明的是，这里提出的“大盘”与通常意义的“住宅大盘”（占地10万平方米，建筑面积30万平方米以上）概念不同，它的规模更大，外延更广。区位

城市郊区/新城区/开发区规模至少2000亩以上性质房地产开发项目郊区（新城）大盘外延包括但不局限于住宅大盘Page4二.郊区（新城）大盘开发模式全览开发模式典型项目单纯住宅模式碧桂园凤凰城、万科东丽湖、金地荔湖城主题驱动模式奥林匹克花园（体育）、桃源居（教育）、绿地21城尊老社区（养老）、成都世纪城（会展）旅游地产模式华侨城、杭州宋城、星耀五洲、三亚海棠湾传统工业地产模式北京星网工业园、普洛斯物流园总部基地（商务花园）模式北京总部基地产业整合模式长春汽车新城绿地盘龙谷文化城Page5单纯住宅模式主题驱动模式旅游地产模式传统工业地产模式总部基地（商务花园）模式产业整合模式三.郊区（新城）大盘开发模式解构1、模式概述：单纯住宅大盘，指由多种物业组合，但整体以住宅物业为主的项目，单纯住宅大盘的赢利模式与一般住宅开发一样，即通过开发的效率与土地升值赢利。单纯住宅模式作为早期大盘开发的代表，目前已逐步向复合型、主题化发展。

2、成功因素：功能配比多元化、合理化以碧桂园凤凰城为例，项目设立独立交通中心，每天发车300多班次，方便项目与外界联系。发展战略与定位前后一致，协同促进

大盘由于开发周期长，其价值的体现、上升也是逐步发展的，这就要求项目注重发展战略、定位前后一致。合理的开发周期与分区计划

由于大盘开发周期长、潜在不确定因素多，资金投入大，因此合理的开发周期与分区启动计划显得十分重要。土地政策环境宽松虽然地处城市外围，但交通相对便利Page6单纯住宅模式

2、典型案例（1）：碧桂园凤凰城项目区位凤凰城位处广州市增城区新塘镇，到广州天河中央商务区仅30分钟车程，独立交通中心每天发车300多班次，强势运输网络全面覆盖珠三角主要城市。项目规模

项目总占地面积8000余亩。项目定位以“森林、湖泊、新城市”定位的凤凰城，拉开了广州都市山水新城人居新模式序幕。开发进度整个项目自2002年启动，首期开发1146亩，目前已累计开发7年。Page9主题驱动模式1、模式概述随着房地产市场竞争的日益激烈，在经历了单纯的郊区住宅大盘开发之后，越来越多的郊区（新城）大盘项目开始引入某一主题，提升项目品质，并实现产品的差异化，增强对客户的吸引力。纵观全国，目前运用较多的主题主要有“体育运动主题”和“教育主题”；此为，也有的项目采用“养老”、“艺术”、“会展”等主题。所以“体育地产”、“教育地产”近年来一度成为业内讨论的焦点。2、成功因素适应市场需求及社会发展方向的鲜明主题准确的市场细分体现主题的硬件设施建设先行注重营造符合项目主题的社区文化宣传推广紧密围绕主题展开前期充足的人、财、物力投入单纯住宅模式主题驱动模式旅游地产模式传统工业地产模式总部基地（商务花园）模式产业整合模式Page10主题驱动模式3、典型案例——体育主题重庆奥林匹克花园区位：位于重庆市北部新区经开区内的蔡家沟片区，距离市中心半个小时车程。规模：项目总用地3373亩，总建筑面积达250万平方米。定位：以体育为主题的复合性大型地产项目，集运动娱乐中心、娱乐商业中心、生态休闲区、区域教育中心、国际标准健康住宅区为一体。运动场馆社区活动建筑小品Page113、典型案例——体育主题昆明新亚洲·体育城

区位：位于昆明东南新城的新昆洛公路和广福路交汇处。规模：净用地约2200亩，总建筑面积约200万平方米，其中住宅占地1000亩，办公占地169亩，商业占地约300亩，其余为体育运动场馆及学校。功能：体育运动场馆设施区（万人体育馆、国际网球中心、国际标准田径赛场等）、住宅区、低密度花园办公区、商业步行街、体育文化用品批发广场、120亩云大附中星耀学校。主题驱动模式Page123、典型案例——教育主题深圳桃源居区位：位于深圳市宝安区西乡镇，广深高速与107国道之间，深圳国际机场东侧。规模：占地近2000亩，规划建筑面积180万平方米，规划人口5万人。项目亮点：建设“终身教育体系”，包括以清华实验学校为代表的学历教育，以女子学校为代表的妇女素质培训教育，以老年大学、老人颐养园为代表的老年教育，还包括了以家长学校、家长开放日为代表的教育，它涵盖了从小到老各阶段的各种教育形式，将社区变成了一所“大学校”。主题驱动模式Page13旅游地产模式单纯住宅模式主题驱动模式旅游地产模式传统工业地产模式总部基地（商务花园）模式产业整合模式1、模式概述：旅游地产模式，即通过利用、改造项目自身较强的自然景观优势，或人为打造良好的景观、娱乐氛围，形成区域旅游、娱乐热点。通过旅游、娱乐热点的形成，带动区域土地升值，进而在项目周边开发住宅等物业，促成客户购买。

与单纯住宅模式的不同在于，旅游地产模式的核心是旅游或是主题娱乐，住宅是配套，而单纯住宅模式中的景观等更多作为住宅的配套。旅游地产旅游地产人气增加知名度提高品质升级功能完善资金保证Page142、成功因素：

旅游、主题乐园助推拿地鉴于旅游、主题乐园项目对当地形象的提升，就业、税收的长期支持，因此对于项目选址拿地（成本控制）均有加分作用。旅游、主题乐园提升区域土地价值

旅游、主题乐园建成运营，可快速带动区域人气、知名提升，从而实现区域土地价值上升。地产开发快速实现价值

旅游、主题乐园项目周边地产开发，可实现开发商开发价值。地产开发完善旅游、主题乐园功能

地产开发赢利再次投入旅游、主题乐园，进一步升级、完善其功能，促进区域人气、经济进一步发展。旅游项目稳步发展，多方共赢

旅游项目稳步发展，成为开发商一项长期稳定收益；旅游带动区域就业、保证地方税收，地方政府长期收益；周边居民生活品质提升，安居乐业。

旅游地产模式Page15旅游地产模式

2、典型案例（1）：北京华侨城（欢乐谷）项目区位项目地处东四环四方桥东南角，距天安门20分钟车程，距CBD中央商务区仅10分钟车程。项目规模项目总占地1.5平方公里（2250亩），其中主题公园占地100万平方米、主题居住区建筑面积83万平方米，主题商业区建筑面积5万平方米。开发模式项目采用先卖房，再利用卖房利润投资主题乐园，主题公园的建成又带动房地产项目，进而提升了华侨城楼盘品质。旅游及地产的开发互为裨益，形成华侨城独特的旅游地产开发模式。项目近状在2006年中才开始运营的北京欢乐谷，2007年的收入约为2.7亿元，净利将近1500万元。华侨城地处四方桥，原本偏僻，但目前的楼盘均价高于周围楼盘价格3000元以上，成为了该地块的地标性建筑。

Page16旅游地产模式

2、典型案例（2）：杭州世界休闲博览园——杭州宋城集团项目区位休博园位于中国杭州，钱塘江南岸，临江近海，距机场和西湖分别只有15分钟车程。项目规模杭州世界休闲博览园，占地3700亩。整个休博园分为海滩区、游乐区、生态园区、水城区、湖畔区、地中海别墅区、苏黎士区、奥兰多区等八个区域。项目亮点1）杭州乐园目前是华东地区最大的游乐主题公园，占地20万平方米，主要分为狂欢嘉年华区、水公园区、特色主题商业街区等五个区块。2）第一世界大酒店（超五星级标准建造，总建筑面积达8万平方米），第一世界大剧院紧邻杭州乐园，是一个大型室内场景式水剧院3）大型演艺广场（渔人码头），可以容纳观众约1.5万人，舞台的背景再现了著名的旧金山渔人码头。4）浙江省文化创意产业实验区及动漫馆5）具有异域特色的住宅及商业项目：威尼斯水城酒店式公寓、苏黎士小镇山地别墅、奥兰多小镇、奥特莱斯商业区等。Page17旅游地产模式

2、典型案例（3）：星耀五洲项目区位项目地处天津市津南区西南部，距离天津市外环线约19公里。项目规模项目建筑总占地面积为4100亩，在7000亩水面周边建设约300万平方米的建筑。项目定位世界级的休闲平台，国际性的居住社区，全球化的观光天堂。项目规划

1）一个世界：星耀五洲将世界版图微缩于7.3平方公里水域上，填筑五大洲板块，盛揽全球风情。

2）三大奇迹：50万平方米世界超级休闲娱乐建筑综合体，七星级360°全水景风情酒店，全球首创湖心别墅。

3）五大博览园：星耀五洲秉承“世界大观”理念，盛造世界建筑博览园、世界桥梁博览园，尽享世界风情大观。

4）十大国际建筑泰斗：理查德.迈耶、迈克尔.索金、黄雄溪、潘泰……星耀五洲诚邀十位享誉全球的建筑泰斗聚首中国，共创世纪奇迹。

Page18三.郊区（新城）大盘开发模式解构1、模式概述：工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。单纯住宅模式主题驱动模式旅游地产模式传统工业地产模式总部基地（商务花园）模式产业整合模式Page19工业地产模式

2、典型案例（1）：北京星网工业园（主体企业引导模式）星网工业园是诺基亚全球手机生产的最重要基地之一。到目前为止，已有20多家国内外著名手机零配件和服务供应商入驻；2006年星网工业园产值突破千亿；2006年5月，诺基亚中国区总部和北京研发中心迁入亦庄，成为第一个在亦庄设立总部的跨国公司。NO专业国家公司1EMS/PCBassembly中国/美国BeijingGKI2电池日本Sanyo3PCB’s日本BeijingIbidenElectronicLtd4Keynats日本SunarrowLimited5外壳芬兰Perlos6天线英国Centroren7物流英国EXEL8Interconnection美国Molex9外壳台湾Foxconn10充电器德国Friwo11镀膜芬兰Savcor12半导体美国RFMicroDevices物流配送中心手机零部件工厂集聚区NOKIAPage20工业地产模式

2、典型案例（2）：普洛斯物流园（工业地产商模式）普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁销售或方式，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质依旧是房地产开发商。Page211、模式综述“总部基地”的概念简单理解就是大量企业的总部职能在同一区域密集分布，以形成经济学中提到的”内聚效应“。从产品的角度而言，总部基地其实指的是总部概念下的“businesspark”（商务花园）产品，即低密度花园式小体量办公楼群。商务花园从严格意义上来说也属于工业地产，但与传统工业地产不同的是，它一般剥离了生产功能，更主要承担的是商务、研发功能。2、成功因素依托中心城市或主要产业集群，有较强辐射能力良好的产业环境和优惠政策虽不处市区，但通达性很好良好的政府关系所在区域智力密集型产业、现代服务业发展程度高较好的园区环境单纯住宅模式主题驱动模式旅游地产模式传统工业地产模式总部基地（商务花园）模式产业整合模式总部基地（商务花园）模式Page22总部基地（商务花园）模式3、典型案例丰台总部基地区位：北京中关村科技园丰台园，地处西南四环交汇处规模：总占地约1000亩，总建筑面积140万平方米，总体容积率1.59。分西区和东区两期开发，目前西区303栋1200~6000平米的总部楼已开发完毕并全部进驻，东区正在开发。亮点：国内首个提出总部概念的businesspark项目，对总部经济理及商务花园产品在中国的发展有所贡献Page23产业整合模式1、模式概述：有别于单纯的住宅大盘，该类项目旨在进行房地产开发的同时发展某项产业，在项目中引入生产、研发或贸易等功能，从横向、延伸完善产业链，使项目拥有大量产业人群，从而直接推动后续地产的开发，最终使地产开发在区域价值提升的基础上实现利润，并实现产业、经济、社会多方面的共赢。单纯住宅模式主题驱动模式旅游地产模式传统工业地产模式总部基地（商务花园）模式产业整合模式2、成功因素符合自身区位、资源条件的产业定位良好的政府关系和优惠的产业政策该领域的专业知识（或通过引入专业机构）多领域的整合能力前期较大的投入产业链条各环节的良好协调和互动合理的开发时序保证稳定的现金流Page24产业整合模式

2、典型案例（1）：长春汽车城项目区位长春汽车新城位于长春汽车产业开发区核心区。项目规模项目占地面积为2.99平方公里。项目定位汽车之城，生态之城，明日之城。一个集汽车研发、制造、零部件加工和汽车物流、展示、贸易、服务，以及教育、宾馆、娱乐等多功能于一体的工业区域。项目规划项目规划布局为“一心两翼”。“一心”是占地93公顷的长春国际汽车公园，“两翼”是公园南、北混合功能区。主要项目有国际汽车展览馆、世界十大汽车品牌展示店、中国汽车文化长廊、世界汽车文化长廊、汽车名人大道、音乐喷泉广场、模拟儿童驾校以及一组由五星级酒店、酒店式公寓和办公楼组成的汽车文化主题建筑群。

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2、典型案例（2）：绿地盘龙谷文化城

项目区位盘龙谷文化产业城，位于位于天津市蓟县盘山5A级风景区西侧，西距北京市53公里，南距天津市区110公里，距首都机场29公里。

项目规模项目占地28.6平方公里，建设用地约15000亩，将建造800-1000万平方米的文化产业设施和配套商业、居住用房。

项目定位

以影视文化产业为核心、“国际知名，亚洲第一，中国独有”的世界级复合型文化产业园区，力图打造影视基地、音乐基地、艺术创作基地与传媒总部基地四大产业基地。项目规划

一轴：便是文化产业轴：因地就势，依托自然谷地构筑链条式文化产业带，打造名副其实的文化硅谷。

四区：整个文化城由中区（文化创意区）、北区（配套服务区）、西区（艺术家聚落）、东区（人才培基地）、四个相对独立又交相融汇的功能区组成。产业整合模式Page26四、环球美食城项目开发模式初判单纯住宅模式：分析——资金周转速度最快，开发难度也较小，但与政府意愿不符，且容易形成睡城，不是未来发展的方向。结论——此模式不可行，但在满足政府诉求的基础上，可尽可能与其协商住宅用地指标，以保证整个项目的现金流稳定。主题驱动模式：分析——前期会有较大投入，但可凭借主题快速树立知名度，形成自身核心竞争力。结论——可借鉴，尤其是较为成熟的体育主题和教育主题，这对住宅带动效应明显。况且建业在这两方面可以说具有河南任何一家开发商都不具备的优势。旅游地产模式：分析——对先天禀赋要求很高，旅游运营与地产开发并重。实现长线短线的支出和收益平衡，并为未来地产升值提供了巨大的空间。结论——项目前期可借鉴游乐项目对人流的导入以及对重大事件的利用，也可借鉴此类项目针对都市休闲度假需求的开发，但是我们的项目不会是一个单纯的旅游地产项目。Page27产业整合模式：分析——此类项目理念较好，如果操作得好各方面都会有很好的收益；但同时此类项目由于涉及领域较广且前期投入大，所以风险也很好，成功案例很少，存在大量打着”产业整合“旗号但主要还是卖住宅的项目。结论——模式可借鉴，但必须有一个非常科学合理的整合方式和盈利模式，以及很强的资源整理能力。传统工业地产模式：分析——传统工业地产主要是生产加工及物流园区的建设，这与政府期望及我方意愿所不符合。结论——此模式不可行，但需要密切关注产业带工业项目的进展，思考项目如何与其协调互动。总部基地（商务花园）模式：分析——剥离了生产功能，但也能带来产业人群，还有利于地方税收。郑州至今只有一个类似项目，且操作得不好，所以有市场机会。但另一方面，此类项目对所在城市的经济辐射能力以及智慧密集型产业的发展程度要求很高，郑州的市场容量有待商榷。结论——此模式可用，但考虑到郑州较之北京、上海在经济辐射力等方面有很大差距，所以此类产品的开发必须谨慎论证