商业地产策划方案

商业地产策划方案【篇一：商业地产策划方案+商业地产策划方案基本流程】商业地产策划方案基本流程第一部分商业市场调研影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。一、市场调研概况调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论二、宏观背景分析1、周边主要城市商业物业发展水平的比较2、国民经济主要技术经济指标、3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等三、区域商业市场研究（一）、区域商圈研究1、城市发展状况：gdp指数、人口分布、产业结构等。2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。（二）、终端消费者研究1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。（三）、投资客户研究1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。（四）、竞争对手研究1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。四、消费者消费习性探讨1、基本结论：消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等2、专题研究专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯五、项目经营方式论证1、项目与同类型物业的比较论证2、项目业态探讨与可持续发展论证3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证4、项目的商业价值及租金价值风险性论证5、项目设计标准及经营管理水平的论证第二部分项目可行性研究一、前言项目总体情况进行说明、分析、总结二、项目概况1、项目所处的具体位置、规模2、项目规划经济技术指标三、整体市场分析1、区域商业市场状况2、根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素的分析和预测项目的市场发展趋势。3、主要竞争对手分析2、经营业种与经营商品定位经营业种定位超级大卖场及辅配业种以如下10个大业种为主力业种：⑴超市（面积4000m2左右，经营单品应不8000个，涵盖所有百姓日常生活所需）；⑵家电（面积4000m2左右，经营所有家电系列）；⑶轻型交通用具（摩托车、电动自行车、童车等）；⑷家居（布艺、窗帘等家居装饰品）；⑸餐饮（各地风味、kfc、德克士、迪迪汉堡等）；⑹中高档品牌服装；⑺中高档鞋帽、化妆品系列；⑻儿童游乐园、童装童鞋、玩具、孕妇、婴幼儿用品等；⑼黄金珠宝、通讯器材、照相器材、钟表系列；⑽药品超市及相关医药产品；3、竞争策略定位战场中，最薄弱的防守位置，决定战争的成败。在本项目的最强对手中（百盛、利群），均有共同的弱势——餐饮，而且这个业种也是当前诸城市场的空白点。因此，我们认为本项目的竞争策略应采用避实击虚之策，即先用餐饮与其竞争，再回头用规模（即大卖场）与之强项“超市”争夺客源，再利用招商品牌与百盛的百货部分一争高低，我们认为，这应该是最有成功希望的策略。4、商品定位比例关系：a、高档商品10%，b、中档商品70%，c、中低档商品20%。二、经营管理模式构想1、经营管理模式简述准确的市场定位是一个商场生存与立足的根本，而成功的管理模式则是商场发展的保证。根据当前国内零售业态的发展方向与趋势，“超级大卖场”这种近年来发展出来的新型零售业态和模式，逐渐成为新的商业主流业态，因为这种业态是零售业态向顶级业态（shoppingmall）发展的必由之路。因此，为了让诸城的商业发展驶上快车道，提升诸城商业文化水准，本项目将采用这种业态与经营管理模式来运营。本项目所推行的管理模式，更多地借鉴“家乐福”，而且通过“超级大卖场”的吸客能力，发展出其他复合型业态，如对品牌招商，餐饮娱乐等相关业种，在引进的这种复合型业态业种上，其管理上推行“统一经营，集中管理”的方式。在购物广场的统一架构下，全面推行“管理八统一”，以提升购物广场的市场竞争力和发挥规模效应，并有效提高经营水平。管理“八统一”即：⑴统一布局规划；⑵统一店面形象；⑶统一营业时间；⑷统一人员管理；⑸统一规范服务；⑹统一人员着装；⑺统一品牌管理；⑻统一价格政策。推行管理“八统一”的目的在于营造购物广场的经营氛围，吸引市场热销商品品牌进驻，也有利于提高购物广场的管理档次和水平。使这座位于核心商圈边沿的商场真正实现规范化经营、制度化管理，具有诸城地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物广场。三、经营理念阐述经营理念是购物广场的灵魂和思想，针对诸城市当前的市场状况，我们提出爱民购物广场的经营理念：引领时尚生活，创新都市文化。倡导平价消费，保证真品真价。都市生活方式是现代生活的重要标志，而时尚是都市人追求的理想生活状态，作为一个集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的现代都市购物广场，它有理由和条件引导当地的生活消费方式。都市的繁华是以商业发达为基础，自古就有“无商不富”之说，足见商业对社会经济发展的作用，商业文化是都市商业发展水平的主要特征。现代人追求时尚、舒适和回归自然，所以，爱民购物广场的经营理念核心是引领时尚，营造商业文化，倡导平价消费，提供真品真价之商品，并塑造真情服务品质。四、经营信条要素要能够完美的达成和延展经营理念，企业的管理内部必须推行与之相辅配的信条，我们提出经营信条要包含如下要素：诚信务实，经营永续。敬业创新，廉洁自律。互助互爱，共荣共利。第三章项目经营规划与经营特色构想一、总体规划思路与经营特色体现1、总体规划思路人潮（客流量）是购物广场生存的基础，怎样吸引人潮是购物广场总体规划必须优先考虑的问题，本项目共3层结构，总营业面积约为13000平方米，楼层单体面积均超过4000平方米，而且地处商圈边沿，远离主流消费群，所以必须考虑通过科学规划有效吸引人潮。龙城市场街当前已成为仅次于诸城第一商圈人气最旺的街道，但是由于缺乏主力商场，消费人潮集中在生活用品和菜市场上，消费水平停留在低档消费层次，依托市场现形成的人潮，做好本项目的整体规划，这是本项目最高决策层必须要认真面对的课题。根据市场调查结果评估，我们提出本项目的总体规划设想。利用经营业态优势，以1带1的规划思路，即将超市设在二层，利用超市的经营规模优势把消费人潮引上二层，一层则分别开设“风味餐饮街”、“品牌服装”、“品牌鞋帽”等中高档品牌商品，以吸引主流消费群，三楼则经营大小家电和家居用品，规划展现：☆1f：时尚广场；☆2f：爱民大卖场；☆3f：三联家电城。2、经营特色体现本项目的经营特色主要体现在以下四个方面⑴新理念：采用大卖场成功之经营理念；⑵新模式：引进购物广场多主题、多业态，组合式经营，最贴近市场需求，延伸经营面；⑶一站式：真正通过多业态、多业种经营，实现“一站式”购物；⑷平民化：商品以中档为主，低档为辅，高中低互补的经营定位，既迎合了诸城当前的市场消费，又逐步引导诸城的中高消费阶层。本项目将突破传统百货商场的管理模式，采用“统一经营，集中管理”的方式，既加强了购物广场的规范化管理，又增强了招商业主的经营自主权，同时，依托市场庞大的人潮，将消费主流客群引入购物广场，充分体现规划之可行性。二、1f经营规划简析（规划图见附件1）一层是商场的黄金楼层，以我们对诸城现有竞争主力店的调查结果分析，并结合目前诸城的消费现状，初步拟定1f的经营规划如下：总经营面积约5000平方米（建筑面积）。1、经营主题：时尚广场2、主要经营业种计划a、绅士馆：约700平方米，经营男装系列；b、女人天地：约1200平方米，经营女装、化妆品系列、黄金珠宝、中高档饰品等；c、时尚鞋馆：约800平方米，经营男女皮鞋及皮具；d、儿童世界：约500平方米,经营童装、童鞋、玩具、儿童娱乐项目；e、风味餐饮街：约1100平方米，经营风味小吃；f、沿街品牌店（西面、北面）：约188平方米，经营品牌服装等较有影响力的商品品牌，以提升商场经营档次；g、其他补充业种：肯德基、德克士等。h、其他面积使用见规划图。三、二楼经营规划简析（规划图见附件2）1、经营主题：爱民大卖场四、三楼经营规划简析（规划图见附件3）1、经营主题：三联家电城。第四章项目前期运营程序计划一、市场广告推广策略㈠项目形象推广策划1、项目推广口号；2、项目推广理念；3、项目促销专项活动策划；4、项