同科汇丰国际高层部分推广思路课件

揠苗助长之思考：我们卖出的是高层还是别墅级高层?同科·汇丰国际

高层部分推广思路同科·汇丰国际销售部2009年12月22日推广注意事项1、高层产品位于别墅区边缘，皆紧邻出入路干道。2、共享园区大环境，欧式皇家园林。3、共享园区欧式文化，鸿儒人文。4、共享园区配套，物业服务。5、周边同质产品竞争激烈，宣传内容同质化。总体销售思路高层的整体销售策略是：精确定位，全方位立体整合推广针对特定客户群，进行精确营销

整体化策略+差异化营销目前市场经济环境下的产品营销,其实质和核心可以简洁的概括为--传递信息,交易谈判,签约成交。然而,如何向特定的公众“传递信息”则是整个产品营销成败的基础。据目前到访客户群分析可知，本项目的目标客户群主要为政府官员，国企单位高收入人群，市区高收入备婚单身，中小型投资者。其中又以改善居住环境和方便孩子就学置业居多，投资客为其次，再次为虚构或其他县区“入城”思想消费群体。所以从销售上来说，应该有区别的对待，根据目前的形式，一期的推出已是销售火爆。而借助一期带来的巨大人气和声望，高层的面世销售有望更上一层。所以确定的整体销售策略是：延展之前已成功的市场铺垫，同时实施集硬软性宣传、声色广告、网络宣传、活动促销、公关促销为一体的全方位立体推广策略。推广障碍点1、本期所推产品为24和33层电梯高层住宅，与社区一期规划带有别墅产品具有一个质的区别，属于两个截然不同的产品层面，故需分阶段进行推广。2、一般客户的印象中，高层产品与多层产品属于同一个档次，而与别墅具有很大的区别，如何消除人们认识的偏差，不至于影响整个项目别墅的形象和销售是我们推广中需要考虑的重点。3、同期销售的项目（包含小高层产品）有：平高府邸、香溢江南、御景龙湾、君越财富广场等，这几个项目的推广力度都不弱，单针对高层产品的特质却没有一个独特的鲜明的产品阐释，所以我们如何紧抓项目卖点，树立我们高层产品的形象是本期工作的重中之重。本期推广目的能否把高层这种产品形态，拉升到别墅的档次，使高层在形象及售价上有一个质的飞跃。１、从受众人群出发,他们选择这个楼盘不仅仅是特殊的地理位置和居住上，更是一种精神层面的享受，好比是奢侈品追逐者、古董收藏家，购买本产品已经不从其功能出发，而是注重它的精神面与价值面。２、我们不仅是在造一所房子，而是在造一个生活，制造一个话题，一个可资谈论的高端生活代名词。３、睥视市场：告诉竞争者，我就是高端高层产品的参考样本，是领导市场，而不是被市场所领导的。4、我们的产品具有其他产品所具有的附加值以外的优势，如：8度抗震、生态景观、人文、良好的视野空间，无疑不是居者所追求的居住理想目标。定位依据产品形态拔升高层住宅电梯公寓电梯洋房电梯公馆初级高层产品形态中级高层产品形态中级高层产品形态高级高层产品形态公馆公馆一称起源于十九世纪的80年代，兴起于上海，繁荣于南京和重庆，最著名的有白公馆、杜公馆等，是极品人物在最繁华的区域为自己打造的别墅级寓所。本期高层产品引入“公馆”概念，旨在于市场中同类产品相区隔，将“电梯洋房”、“电梯高层”等产品概念抛到我们后面，步步引领市场。那么我们卖的是：别墅区内的公馆豪宅高端的生活姿态而不仅仅是单纯的电梯洋房推广基础：1、经典之都2、城市中心3、欧洲人文4、完善配套5、良好教育6、别墅环境7、别墅服务案名建议国际公馆1、国际本身就是本案案名的一部分，利用高层推广再次使用案名起到拔升项目品质。2、公馆引申为一些比较高级的住宅，表现为有内涵、气质、高雅，崇尚文化、品位生活。3、作为深具文化内涵的“公馆”与本项目“全国知名、江苏一流、港城独树一帜的高尚示范住区”定位也具遥相呼应的作用；从而拔升项目高度，体现项目品质，“国际公馆”是本期高层定位的最佳选择。

同科·汇丰国际别墅级公馆宅邸案名建议2罗马公馆1、罗马建筑是最具有欧式建筑的浓缩体现。2、罗马是欧洲文化的发源地，切合项目皇家园林人文社区的大主题。3、罗马的知名度非常高，即使是较低层次的消费群也知道罗马代表的荣耀和品质，易于项目进行品牌传播。同科·汇丰国际别墅级公馆宅邸备选案名左岸公馆巴洛克公馆歌德公馆庞贝公馆罗曼寓所巴厘公馆推广主题别墅品质公馆生活广告语城市中心，别墅级欧洲公馆塔尖圈层，鼎级寓所辅助SOLOGN（户外、墙体）卖点推广一个社区：别墅的优雅，欧洲的文化。一种疆土：城市中心，优雅公馆寓所。一种空间：高度与视野的绝对融合。一种态度：繁华与宁静间的自由切换。一座建筑：欧式雕花阳台勾勒面孔。一梯两户电梯公馆：空间对人的膜拜。一种风华：别墅级服务带来的尊崇。三座花园：站在整个欧洲之上的园林。一种文化：由淮海工学院和新海高级中学熏养。推广文字（示例）所谓高贵：是和皇家园林别墅有关的。所谓身份：是与名门望族为邻有关的。所谓优雅：是和上下之间的雍容有关的。所谓贵族：是和独享电梯的别墅有关的。推广分期1、与项目工程进度、销售进度相结合，根据推广的效果，在不改变整体推广调性的前提下，阶段性调整推广思路。2、深入挖掘项目卖点，在广告宣传中避免与其它楼盘正面冲突，结合项目核心定位推广，树立其独特的品质文化。3、充分挖掘实效媒体，以较少的广告投入，进行有效的广告传播，刺激目标客户的购买欲。分期原则1.项目认购期：预计时间：2010年3月——2010年4月上旬隐性主题形象推广：对别墅里的电梯公馆做引导性宣传，突出“别墅品质，公馆生活”的主题推广，认购信息告知。对已交订客户紧密跟踪、签约，针对到新访客户在销售中心有意向购买高层的客户进行强势逼定、签意向契约，为高层的开盘做好充分准备。全面媒体：增加户外媒体形象宣传，建议以人群密集的人行道区非车行道区。发布报纸认购信息广告内容。

发布电视3D广告内容,并增设认购信息滚动信息条。工地围挡全部更换为品牌形象和高层宣传。展板展示景观、物业配置。高层销售道具展示。推广手段：户外、报纸、电视、工地围挡、插页、销售道具等。2.项目入市期：预计时间：2010年4月下旬——5月初显性主题形象推广：销售中心内沙盘增加高层的沙盘，可制作单体沙盘。一期的推广渐趋于无，销售中心内逐步更换高层的宣传道具。经过一段时间的推广，人们对电梯公馆有一定认知，并逐渐认可这种产品，从而使高层顺利进入到销售期，配合春季房展会现场展示和签约。完成开盘前主要销售指标的积累，使产品信息深入目标对象的内心并留下深刻记忆，奠定口碑效应。推广手段：春季房展会展示。报纸广告的间歇性发布开盘倒计时。DM夹页宣传。电视广告发布。3.项目公开推广期：预计时间：2010年5月份中下旬全面推广：增设销售中心广场道旗广告。发布报纸广告内容。

发布杂志广告内容。销售中心展板展示、销售道具展示。推广手段：户外、道旗、报纸、电视、杂志、插页、销售道具、工地展示、短信群发等。4.项目强销期：预计时间：2010年6月份渐进式推广：经过前期的市场铺垫，人们对别墅区内的高层住宅接受，并认可这种产品，从而使高层顺利过渡到一个强销期。根据实际情况进行首期高层开盘，同时经过之前一段时间的销售积累，高层产品第一标段开盘，预期销售达50%以上（按照二期开发总量约30万平米计算，分三个标段进行销售最为适宜）。推广手段：促销性报纸广告发布。户外及道旗定期更换产品内容。电视广告发布。（配合康居示范工程的广告发布）。5.项目温和销售期：预计时间：2010年7——9月份渐进式推广：此段时期为销售淡季，应不断地反馈市场信息，研究市场对项目的反应，不断地发现新的价值，并融合到销售中，增强营销气氛。使项目的配套与销售产生关联，利用小区内物业配套、物业管理为销售加强气氛，形成一定的知名度，该时期还应采用活动营销等手法来确保本项目的市场竞争力，回访维护老客户，激进老客户的转介绍“口碑营销”，同时制定不同的销售策略和促销方案,积累新客户，蓄势待发。如有可能样板间开放，邀约新老客户参观，并组织“装修合作公司的公开招标活动”拉升人气。推广手段：活动营销、促销性报纸广告、短信群发。6.收尾期：