碧桂园2014年邢台七里河项目投资分析报告83p

邢台七里河工程投资分析汇报

工程介绍第一部分目录

市场分析与定位第二部分

规划定位第三部分

财务测算及成就共享初步分配方案第四部分

工程开发第五部分

工程介绍第一部分分目录一、工程介绍—城市地理位置北京天津①桥东区②桥西区一、工程介绍-地理位置

邢台地处环渤海经济区腹地，北临石家庄，距石家庄市区126公里、车程2小时，南邻邯郸、距邯郸市区55公里，车程1小时，西倚太行山与山西省毗邻。经济实力位于河北省第七名，人口总数位列河北省第六位。

2024/1/7宏观经济指标邢台市城市人口721.69万市区人口98.57（含邢台县市区部分）GDP/增速1604.6亿元/7.4%人均GDP/增速22277元/6.9%固定资产投资/增速1486.4亿/18.2%城市居民人均可支配收入/增速1655.9亿元/22945元居民储蓄存款余额1655.9亿元/22945元三产比例16.6：52.7：30.7城市居民人均居住面积34.23支柱产业情况钢及钢制品、煤及煤化工、建材工业、食品加工、纺织服装、汽车及零配件制造、电子信息、医药邢台市经济根本竞争力居河北省市第7位一、工程介绍—城市经济统计数据来源：邢台市2023年国民经济和社会开展统计公报一、工程介绍—地块区位目标市场目标市场沙河市沙河市目标地块商业中心城市发展方向城市发展方向邢台市政府12公里20分钟沙河市政府25公里30分钟桥西区政府6公里10分钟地块位于邢台七里河生态新城;百泉大道南侧，沿河景观大道北侧，南水北调西侧;距老城区中心商业区和市政府约20分钟车程。存在约2.5公里的城市空白带。一、工程介绍—地块交通条件目标地块桥西区政府邢台市政府桥东区政府邢台县政府老城区中心商业中心百泉大道（快速路）景观大道西环路滨江路钢铁路冶金路守敬路新华路开元路襄都路新兴大街中兴大街团结大街泉南大街泉北大街邢州大街南环路重大交通节点距离/用时路径路况邢台市/桥东区/邢台县政府12公里/20分钟百泉大道-新华道等双向6/4车道桥西区政府6公里/10分钟百泉大道-钢铁路等双向6/4车道邢台人民医院12公里/20分钟百泉大道-新华道等双向6/4车道邢台市商业中心10公里/15分钟滨江路-中兴路双向4车道羊范高速收费站2公里/3分钟西环路双向6车道羊范高速收费站一、工程介绍—地块概况地块根本信息占地：总面积3800亩首期763亩容积率：1.0地价：45万元/亩总价：34335万元楼面地价：675元/平米付款时间:2023年5月15日支付50%；2023年11月15日支付50%。建筑密度：我司定建筑限高：我司定90/70:无商业比例：我司定公建配套：幼儿园、小学〔政府划拨地月60亩，不在首期红线范围内〕是否符合土规：符合是否符合林规：不涉及是否符合城规：符合是否具备开工条件：具备首期南水北调南水北调七里河七里河百泉大道（快速路）景观大道西环路供地方案：首期：763亩，容积率1.0，综合地价45万/亩，方案于2023年5月供地。二期：根据工程开发情况而定，综合地价55万元。三期根据工程开发情况而定，综合地块地价65万元一、工程介绍—地块周边景观首期南水北调南水北调七里河七里河百泉大道（快速路）景观大道西环路玉带桥七里河水面七里河景观带七里河亲水平台七里河景观大道一、工程介绍—地块原貌及地块内附着物首期南水北调七里河百泉大道（快速路）景观大道西环路搅拌站七里河管委会承诺2023年6月初清场一、工程介绍—地块四至图首期南水北调南水北调七里河七里河百泉大道（快速路）景观大道西环路一、工程介绍—土地利用总体规划、林业规划目标地块土地利用总体规划：土地为建设用地，符合土地利用总体规划。一、工程介绍—城市总体规划〔控规〕土地利用规划：

首期地块共763亩，为商品房建设用地。城市总体规划一类居住用地、二类居住用地、商业用地，教育用地〔划拨〕。首期一、工程介绍—报批、征地、补偿情况报批：

首期地块763亩，已批763亩，约定5月供地。首期一、工程介绍—市政配套情况供电方面1、由邢台市政府协调供电部门在首期土地出让以前架设2回10kV专线至首期土地红线边缘，解决施工临时用电；同时，预留6~8回的供电管道，该预留管道投资由乙方承担；2、在2023年6月以前，由邢台市政府协调供电部门完成投资将110kV变电站从现时的1×５万kVA扩容至2×5万kVA或1×5万kVA+1×6.3万kVA向工程用地供电，解决首期约750亩用地的开发用电，邢台市政府需与供电部门协调相关事宜；3、邢台市政府协调供电部门争取省供电公司在工程区投资110kV变电站用于工程开发；如争取无果或争取结果仍不能满足工程开发的，那么我司需根据工程开发需要，自建变电站，邢台市政府及供电部门配合完成变电站建设申报等事宜。供水方面永久性供水管网的要求：供水至地块红线边缘的水压不低于0.30Mpa；到户水压不低于0.14Mpa。1、邢台市政府同意地块的竞得者的施工用水可从七里河抽取，由邢台市政府负责投资将临时施工用水管道铺设至供地红线边缘，并免收施工期间的水资源费及废水排放费；2、为解决工程施工期间的生活用水及饮用水，我司需与水厂协商接驳一根DN400生活给水管到地块边缘，具体事宜由邢台市政府协调；3、邢台市政府协调水厂解决竞得者开发所需用水〔首期不少于2万立方米/天〕。污水处理厂

2023年10月以前邢台市政府负责在地块附近建一座至少能满足该地块工程开发需求的污水处理厂，该污水处理厂由甲方负责经营管理，并免收地块内酒店、学校、会所等公共建筑所产生污水的污水处理费。弱电、燃气、供暖、有线电视等管线2023年5月15日前将弱电、燃气、供暖、有线电视等管线接至地块红线边缘。一、工程介绍—政策要求开、竣工要求依项目土地摘牌后政府规定为准开工报建手续办理可以边开工边报建预售条件□提前预售总投资的25%，主体工程的三分之一预售监管政策不监管限购/限价无抗震设防等级7级按揭贷款对接情况尚未接触融资条件尚未接触冬歇期1月至3月开发报建费用总费用：

元/㎡（总费用涵盖所有开发报建费用）

；其中：城市基础设施配套费

元/㎡、人防易地建设费

元/㎡

土地税费标准契税：4%优惠政策项目开发所涉及的行政事业性收费一律免收；项目开发所涉及的经营性收费享受减半优惠；学校、幼儿园、派出所、社区居委会、医疗门诊建设所占土地均由邢台市政府划拨供给。一、工程介绍—重要情况补充重要情况补充目标地块其他特点：目标地块位于邢台市区西南侧，地块南侧为七里河，东侧为南水北调工程，景观条件优越，适宜打造优质的水景住宅工程；地块已经清表，场地地貌类型简单，整体根本无起伏；邢台市根本无别墅产品，为我司进入邢台市场创造条件。额外需承担的费用和公建配套：幼儿园和小学〔政府划拨地约60亩〕优惠政策：政府同意不打桩卖楼，交纳保证金后提前预售；工程开发所涉及的行政事业性收费一律免收；工程开发所涉及的经营性收费享受减半优惠；学校、幼儿园、派出所、社区居委会、医疗门诊建设所占土地均由甲方划拨供给；设置四条公交专线。一、工程介绍—操作方式操作方式说明操作方式：与邢台市政府签署合作拿地协议，通过正常招拍挂程序定向获取。一、工程介绍—地块不利因素分析目标地块桥西区政府邢台市政府老城区中心商业中心百泉大道（快速路）景观大道西环路滨江路钢铁路冶金路守敬路新华路开元路襄都路新兴大街中兴大街团结大街泉南大街泉北大街邢州大街南环路邢钢冬半年：西北季风夏半年：东南季风目标地块距离邢钢直线距离2.5公里，但由于邢台市为暖温带亚湿润季风气候，冬半年为西北季风、夏半年为西南季风，我司目标地块位于风向垂直地带，受污染影响较小。《河北省削减煤炭消费及压减钢铁等产能任务分解方案》明确，邢台市共净压减炼铁产能232万吨、粗钢产能264万吨，净削减煤炭消费250万吨。1、目标地块位于邢台市区西南，位于七里河生态新城，邢台市内唯一河流，景观资源优越，河水清澈透底。2、目标地块预计5月15日挂牌，提前预售，预计11月即可开盘。3、邢台市区约近100万人口，沙河市20万人口，全市常住人口721万，邢台市经济排名河北第七位，市场容量充足。4、邢台市房地产市场均价5500元/平米，2023年商品房成交量206万平米，2023年商品房成交量245万平米，年增长约19%，房地产市场开展快速、稳健。5、七里河先前出让的土地价格为60万/亩，经过我司与邢台市政府的谈判，我司目标地块地价为45万/亩，土地本钱较低。6、政府优惠条件相对优厚，政府已经根本同意“不打桩卖楼〞提前预售，工程开发所涉及的行政事业性收费一律免收、经营性收费享受减半优惠；学校、幼儿园、派出所、社区居委会、医疗门诊建设所占土地均由邢台市政府划拨供给。一、工程介绍—小结分目录

市场分析与定位第二部分二、市场分析与定位—城市开展方向分析老城商业中心邢台市政府城市发展方向目标地块城市开展方向七里河生态新城1、城市开展方向的走向：桥西区西北侧、七里河生态新城2、形成目前城市开展方向的原因；桥东区为老城区，桥西区西北侧为政府主要开展方向；七里河生态新城经历多年治理后，生态环境显著提高，并成为城区现在的主要拓展方向。3、政府对于城市开展方向的实质性扶持措施；优先安排用地指标，减免税费等。4、对于城市开展方向上重点行政、商业、配套设施工程的布局及方案：七里河新区处于起步阶段，相关配套建设还处于规划阶段，已经建好的商业工程为锦江不夜城。5、周边是否存在影响开展方向的城市：无影响。城市开展方向对目标地块利弊的分析结论：为邢台市未来城市开展主要开展，生态环境优越，河景资源秀丽，招商引资政策扶植力度大，存在约2公里的城市空白带。二、市场分析与定位—土地市场情况目标地块桥东区桥西区邢台永康地产项目郭守敬南路以东、张家营街以北，2011年6月。107亩，总价1亿元，容积率2.78，93万元/亩，楼面价502元/㎡。邢台双达地产项目开元路与团结路交叉口东北角，2013年10月。132亩，总价3.71亿元，容积率3.7，280万元/亩，折合楼面价1135元/㎡。邢台润新地产项目龙泉大街南侧、信都路西侧，2012年9月。103亩，总价0.92亿元，容积率2.2，88万元/亩，折合楼面价602元/㎡。兴达路以东，泉北大街以南项目，2013年5月。111亩，总价1.753亿元，容积率3.49，157.4万元/亩，折合楼面价677元/㎡。邢台市华源地产项目桥西区，地质十一队以西、茶棚沟以北，2011年1月。23亩，总价0.32亿元，容积率2.4，134万元/亩，折合楼面价838元/㎡。二、市场分析与定位—住宅市场板块分析桥西区桥东区N百泉大道新兴大街泉北大街新华路邢洲路襄都路钢铁路守敬路郭守敬大道团结大街东环路石安高速中兴大街滨江路西北板块5000-8000元/㎡东北板块4800-5500元/㎡西南板块4500-5500元/㎡七里河板块4000-5500元/㎡燕云台麒麟郡阳光巴厘岛唐宁10号水印城盛世公馆领世城邦永辉巴黎麒麟湾安联德国印象七十九号院巅峰国际天一城左岸春天水岸蓝庭自然城泉北泉花千树东方格兰维亚安联风度柏林国际新城盛世春天未来城水榭翰城现代城万隆广场凰家广场中北世纪城世贸天街新华里188三奕润城甜城国际锦江不夜城秀水湾牛街18万象天成上东城东南及开发区板块4200-5000元/㎡佳洲美地漫香林目标地块恒大名都二、市场分析与定位—住宅市场板块分析板块基本特征在售产品房价（元/平米）桥西区西北板块未来行政中心和达活泉水系资源是该区域的双重核心资源，目前属于邢台高端产品集中区域，注重园林景观打造，项目开发高度集中，竞争高度激烈。洋房、高层5000-8000西南板块集中在中兴大街商业核心带的商业地产项目集中供应，凸显了桥西区南部板块相对于西北部板块的商业价值。而其商业中心所辐射的住宅项目价值也在提升。高层4500-5500桥东区东北板块因处于老城区，周边配套齐全，教育资源丰富是其最显著的区位优势。而其相比桥西北板块价格优势也较为显著。洋房、高层4800-5500东南板块虽然处于桥东区，但无明显资源优势，价值相对桥东北部较低，该区域包括东部开发区，目前属于待发展区域。洋房、高层4200-5000七里河板块七里河板块能够辐射到市区、邢台县和沙河县。七里河为邢台市内唯一河流，七里河生态区域是邢台城区最为显著的景观资源，由于七里河改造工程初步完成，区域内房地产开发体量较少，需要引导客户提高认可度。邢台市区南部沙河市客户、七里河西部的邢台县客户对七里河区域关注度较高，并且置业比例较多。洋房、高层4000-5500根据邢台市房产信息网、在建工程统计，商品房存量面积约370万㎡，按照上一年商品房销售面积，需1.5年才能消化。目标市场（主城区）近三年住宅用地成交时间成交面积（亩）可开发建筑面积（㎡）成交均价（万/亩）楼面价（元/㎡）20136801311447492012108017311873320111114183151919合计2873489//目标市场（主城区）近三年房地产发展情况商品房施工面积（万㎡）商品房竣工面积（万㎡）商品房存量面积(万m2)商品房当年新增供应面积(万m2)商品房销售面积(万m2)商品房销售额（亿元）人均居住面积市区人口20131255.5547.1370150245.481.234.2398.5720121090445.7————20662.852011910.7415.0————180合计/////二、市场分析与定位—商品房供需情况分析包括但不仅限于：城市购置力水平与消费群体结构统计分析2023年社会消费品零售总额实现708.4亿元，比上年增长13.5%。城镇消费品市场居主导地位。城镇零售额540.5亿元，增长13.7%，城镇零售额占全市社会消费品零售总额的比重高达76.3%；乡村零售额167.9亿元，增长12.9%。限额以上企业〔单位〕消费品零售额137.3亿元，增长16.5%。2.特殊消费习惯与消费心理分析邢台市购房者较多看重房价，城市化意愿较强，追求高性价比工程，喜好优惠政策，购房较为感性。3.主要商圈开展特征商业主力店：北国天下、大洋百货、肯德基、国美电器、苏宁电器目前邢台市机动车保有量约70万辆，邢台市区机动车已超过20万辆。二、市场分析与定位—消费群体特征分析市场分析最终结论1、该城市房地产市场前景的研判邢台市房地产市场“量、价〞持续快速、稳定增长，城市化进程加快，城区不断扩容，现邢台市城区人口约100万，全市常住人口721万，为邢台的房地产的开展提供的巨大的市场需求。2、能否进入该城市房地产市场邢台市为地级市，经济排名在河北省第七位，人口排在河北省人口第六位，商品房成交量逐年较大幅度递增，2023年邢台成交量为245.4万平米，增长约18%，邢台市区成交均价约5500元/平米，经济、人口和市场情况均适合我司进入。3、该房地产市场容量能否支撑本工程的开发量邢台市区人口约100万、全市常住人口约721万人口，能够支撑我司工程开发量。4、能否在该房地产市场做到快速倾销能够做到快速倾销，根据七里河生态城优越的生态景观环境，“低总价、差异化〞，通过别墅弥补市场空白，打造完美展示区，以低总价的优势到达快速倾销。二、市场分析与定位—市场分析结论竞争市场简析从最高端到最低端工程的竞争市场开发商的全面调研分析；邢台市场整体高品质工程较小，79号院和凰家广场为高端工程，洋房毛坯7500元/平米，高层毛坯6400元/平米，去化较快，其中79号院一期和二期根本售罄；恒大名都工程为精装工程，5600元/平米，1064套房源去化约70%；七里河生态城工程高层毛坯4000-4500元/平米，洋房毛坯〔砖混〕5000-5500元/平米。邢台市房地产工程整体品质一般，根本无别墅工程，邢台市房地产市场较为趋平，同板块工程产品规划、价格水平趋近，邢台市场以价格导向为主，客户较为关注价格。从工程定位、产品、价格、销售情况、后续推售方案等方面综合比照分析；(1)、工程定位：我司目标地块项能满足不同客户需求，工程定位为改善型和刚需型。(2)、客户定位：我司目标客户客群全面，主要目标为邢台市，邢台县、沙河市客户及周边乡镇。(3)、产品定位：我司工程产品规划丰富，主要规划为双拼别墅、联排别墅、洋房和高层。(4)、价格定位：双拼别墅8000元/平米，联排别墅7500元/平米，高层5000元/平米，U型退台洋房5500元/平米，底商10000元/平米，车位10万/个。(5)、不打桩卖楼，推出充足货量。二、市场分析与定位—竞争市场分析竞争优势比照分析；(1)、碧桂园品牌实力，大盘开发能力强，优势明显(2)、工程定位、客户定位覆盖面广，客群丰富，能够吸引不同圈层的客户(3)、打造完美园林、样板展示区(4)、紧邻七里河，河流景观资源丰富，河水清澈见底，河岸景观绿化优美分析竞争对手的实际售价，包括赠送面积、优惠活动、增值业务等的影响，计算剔除这些优惠之后的实际价格。同板块竞品在售工程为佳洲美地、秀水湾，其成交均价为佳洲美地高层〔毛坯〕4000元/平米、洋房毛坯〔砖混〕5500元/平米，秀水湾高层〔毛坯〕4500元/平米，洋房毛坯〔砖混〕5000元/平米。二、市场分析与定位—竞争市场分析二、市场分析与定位—竞争市场分析目标地块桥西区政府邢台市政府桥东区政府邢台县政府老城区中心商业中心百泉大道（快速路）景观大道西环路滨江路钢铁路冶金路守敬路新华路开元路襄都路新兴大街中兴大街团结大街泉南大街泉北大街邢州大街南环路佳洲美地高层毛坯均价4000元/㎡，洋房毛坯〔砖混〕均价5500元/㎡秀水湾高层毛坯均价4500元/㎡，洋房毛坯〔砖混〕均价5000元/㎡发电厂恒大名都高层精装均价5600元/㎡永康水印城高层毛坯均价4800元/㎡79号院高层毛坯均价6400元/㎡，洋层毛坯7400元/㎡二、市场分析与定位—竞争市场分析竞争对手楼盘楼盘规模距离本案路程/车程楼盘主力产品产品价格/产品面积销售情况楼盘特点/配套恒大名都占地面积：11万㎡建筑面积：33万㎡总规划套数：2277套10公里20分钟车程高层高层精装5600元/㎡两房95平米三房141平米四房161平米项目2013年6月开盘，共推出1064套房源，化率约为70%。欧陆新古典风格，20000平米湖景园林，9A精装79号院占地面积：31万㎡建筑面积：44万㎡总规划套数：约4000套8公里15分钟车程高层洋房高层毛坯6400元∕㎡洋房毛坯7500元∕㎡高层95-135㎡洋房150-230㎡项目2011年6月开盘，一期和二期1080套房源基本售罄，三期202套，去化约31去化约为50%地段位置优势明显，户型有部分赠送面积佳洲美地占地面积：28万㎡建筑面积：44.8万㎡总规划套数：约3000套3公里5分钟车程高层洋房（砖混）高层毛坯4500元/㎡洋房毛坯（砖混）5500元/㎡高层97-135㎡洋房92-140平米项目2012年10月开盘，共约3000套房源，项目整体去化率约为70%紧邻七里河，其路桥公司内部员工认购较多与电厂隔河相望秀水湾占地面积：8.3万㎡建筑面积：13万㎡总规划套数：约1300套3公里5分钟车程高层洋房（砖混）高层毛坯4500元/㎡洋房毛坯5000元/㎡高层60-120㎡别墅99-136㎡项目2013年6月开盘，共推出348套高层、84套洋房，高层去化约200套，去化率60%，洋房去化40套，去化率约50%紧邻七里河与电厂隔河相望二、市场分析与定位—竞品分析〔三个〕位置对比图目标地块恒大华府市政府1.邢台唯一品牌开发商，恒大名都工程为恒大地产与当地开发商合作工程。2.邢台第一个推出精装房的工程，且其精装房单价水平较低。3.位置较偏，周边配套较少。4.临近邢台火葬场，位于火葬场的东侧，约2公里左右。恒大名都规模占地165亩，容积率2.99发展商恒大地产集团邢台有限公司距离市区路程及车程◆距市区；6.1公里，14分钟车程◆距我司；10公里，20分钟车程位置钢铁路与郭守敬大道交口北行800米路西楼盘主力产品塔楼高层近期产品价格高层精装均价5600元/㎡，总价52-80万元去化情况2013年6月开盘，推出共1062套，去化约70%楼盘特点/配套欧陆新古典主义建筑，20000㎡湖景园林，87-170㎡精装高层，南北通透。二、市场分析与定位—竞品分析〔三个〕佳洲美地规模占地420亩，容积率1.6发展商邢台路桥房地产开发有限公司距离市区路程及车程◆距市区；10公里，15分钟车程◆距我司；3公里，5分钟车程位置七里河新区钢铁南路与七里河交汇处西北角楼盘主力产品电梯洋房80-117㎡、退台洋房100-146㎡、高层76-115㎡近期产品价格高层4500元/平米，洋房5500元/平米去化情况2012年10月开盘，约3000套，去化约70%楼盘特点/配套7层电梯盛景洋房、瞰景高层、滨河大宅1.佳洲美地为邢台路桥公司工程，是七里河区域第一个工程。2.邢台路桥公司内部员工认购该工程较多。3.七里河生态城环境优越，其与城区无明显空白带。4.该工程与邢台电厂、冀中能源电厂隔膜相望，污染较为严重。5.洋房为砖混结构。目标地块佳洲美地市政府二、市场分析与定位—竞品分析〔三个〕目标地块秀水湾市政府秀水湾规模占地124亩，容积率1.6发展商河北利达房地产开发有限公司

距离市区路程及车程◆距市区；10公里，15分钟车程◆距我司；3公里，5分钟车程位置七里河新区钢铁南路西侧、七里河北岸楼盘主力产品61、95、115、136㎡近期产品价格高层4500元/平米、洋房5000元/平米去化情况2013年6月开盘，推出432套房源，先去化50%楼盘特点/配套法式建筑风格、紧邻七里河畔1.秀水湾位于七里河生态城，环境优越，其与城区无明显空白带。2.该工程与邢台电厂、冀中能源电厂隔膜相望，污染较为严重。3.洋房为砖混结构。工程定位分析地块SWOT分析核心价值：七里河生态新城景观资源优势显著、碧桂园品牌实力时机点：邢台市场根本无别墅工程、产品较为单一，我司将规划别墅产品，社区园林景观的品质打造将提高地块的价值和品味。威胁点及开发风险：板块内开发工程较少、品质较低；周边无成熟配套、客户对区域认知度低。2.工程整体定位：刚需/改善3.工程运营定位：短平快二、市场分析与定位—市场定位分析二、市场分析与定位—客户定位目标市场目标市场沙河市沙河市目标地块商业中心邢台市政府12公里20分钟沙河市政府25公里30分钟桥西区政府6公里10分钟洋房/高层客户：以首次置业、首次改善的刚需客户为主，主要为城区及下属县镇客户，年龄大都在30岁以下；其次的是30-40岁之间。别墅客户：以改善性自住客户为主，客户来源主要为城区及下属县镇高收入群体，年龄大都在40岁以上；其次的是30-40岁之间。第一目标市场：邢台城区客户；第二目标市场：邢台下属县镇，邢台县、沙河市。邢台县邢台县洋房/高层客户定位二、市场分析与定位—客户定位核心客户重点客户偶得客户价值点：认可七里河区域发展潜力，有一定的高端居住理念，在资金实力和生活品质间寻求最佳平衡点；追求较高品质生活，有一定经济基础；看好七里河的生态环境，有一定经济实力和视野；置业目的：改善为主改善+刚需刚需、改善、投资等；客户群体：邢钢、冀中能源等企业职工，公务员，市区人群、邢台县和沙河市进城人群邢钢、冀中能源等企业职工，公务员，市区人群、邢台县和沙河市进城人群市区及其他区域投资客对应产品：三房（J542/J619），面积：139-142㎡，精装，总价约76-78万元；两房/三房（J550T30/J546），面积：92-131㎡，精装，总价48-68万元；两房（J591/J95T30），面积：78-116㎡，精装，总价38-56万元；别墅客户定位二、市场分析与定位—客户定位核心客户重点客户价值点：对七里河生态城区域生态景观资源较高，看好区域整体环境，且认为此地尙处价值洼地；看好未来的规划和居住环境。置业目的：改善、投资；改善、投资客户群体：邢钢、冀中能源等市区国企中高层领导，个体企业业主，政府公务员、周边乡镇私企业主，重点为邢台县、沙河市；邢台市区国企、城中金领、私企业主、医疗、教育、交通、经融等中层领导对应产品：联排(N151/N152)，面积：183-201㎡，毛坯，总价137-150万元；双拼(G217T/G218T/G115/G209/262)，面积：173~272㎡，毛坯，总价138-326万元；二、市场分析与定位—定位结论根据前面的市场定位、客户定位所得出的一系列结论1、我司目标地块客户定位较为广泛，为快速去化提供更多的市场时机；2、我司目标地块产品定位全面，别墅产品提高工程整体品质，洋房、高层精装房定价根本为毛坯市场水平，价格具有较大的吸引力。4、我司目标地块园林景观和样板示范区对当地客户有着极大的吸引力；是否存在地下车位，如有，需对销售策略进行阐述.低价捆绑销售策略分目录

规划定位第三部分三、规划定位—产品定位产品定位规划及定位方向：基于当前邢台缺少低密度、高品质的引领工程，本案定位为低密度高品质社区。丰富产品线，以超豪高端抢占区域富贵阶层；中高端双拼、联排别墅及改善型电梯洋房及小高层洋房满足区域改善及投资客户需求；18层洋房以80-120平的全通透刚需产品抢滩区域刚需客户。营销方向：邢台市品牌开发商稀少，仅恒大有两个工程操作。碧桂园将通过对集团品牌的宣传，强化自身品牌、物业效劳及产品品质，打造七里河区域高端生活中心，引导客户群消费习惯。重点对沿河景观带的打造，以完美的工程体验震撼邢台市场。32三、规划定位—工程配套需求一、地块周边配套分析目标地块一期紧邻七里河及河边景观，河水景观可作为售楼部展示区景观。二、工程配套需求分析商业作为整个工程及周边片区的配套，小学和幼儿园的建造提升了整个小区的档次，社区效劳用房及其他公建配套用房完善了小区的配套，效劳品质有明显的提升。三、工程具体配套要求综合楼、幼儿园和小学以及其他社区配套用房四、特殊配套需求需单独做前期投入、运营本钱与利润分析方案详细汇报。无五、本钱分摊一期主要本钱分摊为占地60亩的学校〔小学和幼儿园〕，建筑面积4万平米，建造本钱约1亿元，分摊本钱为170元/平米。六、为了支持开盘、交楼顺利进行，需明确配套建设完成并投入使用的时间节点。为了支持开盘，综合楼于2023年10月1日投入使用三、规划定位—户型配比产品类型户型是否标准户型外立面单户套数套数比例货值货值占比总建筑面积建筑面积超豪G217T是干挂石材25640.00%0.121.0%1024G218T是干挂石材27220.00%0.070.6%544双拼G1415是西班牙173/174364.40%0.54.1%6246G209是英伦209/23712415.40%2.2118.1%27652G262是西班牙260/264364.40%0.756.1%9432双拼N151是西班牙201/187/188/188/187/20130037.40%4.3235.3%57600N152是西班牙198/186/183/183/186/19830037.40%4.2534.8%56700别墅合计

802100%12.23100.0%159198多层J542是现代313955020%5.0526.3%91740J619是142/14055020%5.1226.7%93060小高层J550T30是131/92/13054019%3.317.2%63540J546是128/12532012%2.110.9%40480高层J591是93/82/82/9340815%1.718.9%35700J95T30是116/78/78/11640815%1.99.9%39576洋房合计

2776100%19100.0%364,096总计31.41

523,294说明：标绿色户型，为适销对路产品。45三、规划定位—户型配比三、规划定位—规划方案别墅别墅18层高层18层高层U型洋房销售中心学校4月10日版U型洋房小高层双拼别墅展示区联排别墅学校七里河景观三、规划定位—规划方案4月10日版三、规划定位—展示区规划方案展示区售楼部别墅样板房展示区建议展示区位置在该工程地块中的东南角，城市人流方向，且靠近七里河景观。外立面风格根据集团户型设计施工。展示区为综合功能区，包括品牌展示、销售招待、板房户型及环境展示、泛会所功能展示、儿童娱乐区等。学校U型洋房样板房小高层样板房七里河景观三、规划定位—展示区规划方案销售中心示范区绿化围蔽别墅豪装板房洋房装修板房参观线路展示区范围及销售动线规划三、规划定位—展示区规划方案展示区关键场景选择4135122345三、规划定位—展示区规划方案展示区关键场景选择2412341535三、规划定位—展示区规划方案展示区板房选择112234431、综合楼版本：英伦商业街2、特色功能区：恒温泳池、健身室、羽毛球场等。3、装修风格：建议按英式风格。4、报建性质：除羽毛球场、室内恒温游泳馆外，其他功能设施均可以商业性质报建进行销售。三、规划定位—综合楼〔销售中心〕设置三、规划定位—综合楼〔销售中心〕设置销售动线接待中心沙盘洽谈区销售用房阅览室健身房恒温泳池三、规划定位—综合楼〔销售中心〕设置综合楼示意图一、园林绿化本钱建议园建本钱控制在72元/平米；绿化本钱控制在60元/平米。二、园林施工场地要求划出园林工程施工场地范围，与主体建筑工程同步进行施工。三、规划定位—园林景观建议三、规划定位—装修标准1、货量区具体的精装修交付、造价600元/平米档次、建议高层完全配置精装修产品。2、软装标准：现代简约、地中海、现代中式〔大户型〕物业管理建议1、物业管理方案建议：为客户提供订票、叫车、预约等具有针对性的效劳。2、物管人员要求建议：加强培训，为客户提供最专业的物业管家式效劳。3、物管设备等硬件方面要求建议：摄像监控、入户电梯、临时接受托管效劳等。三、规划定位—物业管理建议三、规划定位—供货与销售方案住宅局部拟同时推出别墅局部总货值约为12.55亿元。洋房局部总货值约为8.25亿元。高层局部总货值约为7.27亿元。底商局部总货值约为1.3亿元。建筑性质计划售价20142015双拼（毛坯）80008000联排（毛坯）75007500高层（精装修带地下室）50005000U型退台洋房（精装修带地下室）55005500底商1000010000地下车位28572857七里河工程力争打造为邢台市第一大盘，建议提升工程品质，加大推广投放力度，短期内轰动全城，前期可在邢台市内设立临时售楼处，并启动看房专车深入邢台县、沙河市拓展客户，示范区开放后可在综合楼内开展体验式营销积累客户，并且利用园林、样板示范区开放引爆市场，后期可以进行老带新等优惠政策。分目录

财务测算及成就共享初步分配方案第四部分四、工程财务测算—主要财务指标获取方式（及说明）：勾地，与邢台市政府签署合作拿地协议，通过正常招拍挂程序定向获取。跟进团队：莞深区域开发团队：莞深区域

主要财务指标：

本期地价：3.43亿

本期面积：763亩

每亩地价45万/亩容积率：1.0楼面地价：675元/方规划总货量：31.09亿元52.85万㎡首年总货量及占比：31.09亿元，100%52.85万㎡预计首年销售额及去化率：27.98亿元，90%47.57万㎡规划容积率：1.0折合楼面价675元/方成就共享：

5400万土地获利倍数：0.98净利润额：3.51亿净利率:11.3%后续可获取面积:

3000亩产品情况：单位：元/方

产品类型

货量及占比单方售价单方成本单方利润亩产利润首期去化率双拼（毛坯）110000方；20.82%80006732126842万90%联排（毛坯）50000方；9.46%75006258124257万90%高层（精装修带地下室）145455方；27.52%5000473126929万90%U型退台洋房（精装修带地下室）150000方；28.38%5500499550544万90%底商13000方；2.46%1000073142686210万90%地下车位60000方；11.35%28572868-11-90%总体情况528455方；100%5883521966446万90%四、工程财务测算—目标本钱单位：亿元元/㎡项目目标成本总额成本单方目标产品类型产品产品产品产品产品产品产品装修标准装修标准装修标准装修标准装修标准装修标准装修标准装修标准占地面积（亩）

建筑面积（㎡）

容积率

开发成本00000000一、土地成本

二、土建机电

三、外挂石材

四、装修成本

五、其他

特殊说明

备注：1、地下室（不含别墅自带地下室）及大配公配作为单独产品列示。

2、如有特殊情况影响突出请以备注形式说明销售净利率≥11.3%净利润≥3.51亿内部收益率〔IRR〕≥34%税负率≤12.5%销管费用率≤5%土地获利倍数≥0.98工程目标本钱≤21.87亿四、工程财务测算—工程财务成功标尺单方平均值总计XX期板房区超豪板房区联体板房区双拼货量区双拼货量区双拼货量区联体货量区联体货量区小高层货量区小高层商铺装修标准

毛坯毛坯毛坯毛坯精装修毛坯精装修毛坯精简装修毛坯容积率

全年销售金额

全年可销售面积

全年预计销售面积

全年预计面积去化率

①售价

②开发成本

③营业税金及附加

④销管费用

⑤所得税

⑥总成本费用合计

（=②+③+④+⑤）⑦净利润（=①-⑥）

销售净利率（=⑦/①*100%）

亩产净利(万/亩)

土地获利倍数四、工程财务测算—工程首期预计签约产品净利率简析四、工程财务测算—工程资金方案现金流量表项目合计(亿元）资金平衡时间

（2015年3月）12个月（周期年）24个月36个月48个月资金流量3.51-8.487.224.343.51销售回笼31.09

23.3231.0931.0931.09融资收支2.00

2.002.002.002.00开发付款29.58

16.8425.8628.7429.58一、融资情况工程融资以施工方融资为主，以银行开发贷为辅。二、贷款方案：方案向银行申请贷款，申请总额9亿元。三、监控资金情况无资金监管四、关于按揭贷款的对接情况方案与建行、工行等国有银行进行合作，预计回笼周期在2个月左右。五、工程首次开盘预计在11月1日，目前无监控资金四、工程财务测算—工程融资及监控资金情况根据销售预测和项目开发一级计划，我们测算2014年6月至2015年月现金流情况是：◆现金流入：①融资流入，9亿

②楼款回笼流入，31亿◆现金流出：①土地成本，3.43亿

②开发成本，18.44亿

需集团投入自有资金:8亿；按年折算后的集团净投入：8.59亿四、工程财务测算—预售前资金安排四、工程财务测算—财务建议财务建议1、税务方面：深入了解邢台市当地税务政策，从立项开始做好每个环节的税收筹划，随时监控税务风险，将税务本钱降到最低。。2、融资方面：按照集团2023年融资工作方向指示，力推施工方融资，将报表的负债外移；以银行开发贷为辅，力争工程实现成就共享。四、成就共享初步分配方案一、成就共享计划成就共享奖励金额

（亿元）0.54净利润（亿元）3.51开发周期（年）2

土地款总额3.43亿元土地款支付节奏2014/5/15，50%，1.72亿元;2014/11/15，50%，1.72亿元土地摘牌过户时间2014-5-31项目总货量31.09亿元52.85万㎡首年预售总货量31.09亿元，100%52.85万㎡首年认购金额27.98亿元，90%47.57万㎡首次开工时间

2014-6-1首次预售时间

2015-1-1首次竣工交楼时间

2016-5-3112个月投入自有资金

12.06亿元回笼集团资金20.99亿元

首次竣工交楼金额31.09亿元

成就共享实现日期

2015-3-31成就共享计提比例20%

首期成就共享奖励金额0.27亿元

每期实现激励金额（亿元）:2015年3月31日0.272016年6月30日0.162016年12月31日0.11四、成就共享初步分配方案根据成就共享测算结果，分配方案如下表：备注：各工程具体分配方案需呈报集团领导审批。参与分配的岗位/团队分配权重（%）分配金额（万元）备注区域总裁30项目团队35区域团队20集团10投资团队5合计100分目录

工程开发第五部分五、工程开发—实现“提前售〞的相关安排我司已经邢台市政府屡次沟通，邢台市政府根本同意我司提前销售，我司拟与邢台市政府签订协议内容中规定相关内容，具体如下：“在工程公司托管元/平方米〔占地面积〕的商品房预售保证金后，市住房和建设局批准工程公司提前预售优惠政策。在工程公司完成示范展示区的建设，由市住房和建设局颁发与已托管保证金相对应占地面积的《商品房预售许可证》。并许可工程公司作为开发商与购房者签署《商品房买卖合同》。同时该托管资金可用于工程开发建设资金的支付。〞五、工程开发—关键工期承诺工期/时点类型时间要素开放工期4个月开盘工期5个月重要时间节点预计土地获取时间2014年6月15日展示区开工时间2014年6月16日展示区开放时间2014年10月1日开盘时间2014年11月1日五、工程开发—展示区关键节点方案关键节点计划完成时间最迟完成时间标准规划设计方案确定2014年5月20日摘牌前25天土地获取2014年6月15日——基础施工单位确定2014年6月10日摘牌前5天总包单位确定2014年6月15日摘牌当天展示区开工2014年6月16日摘牌次日启动会2014年6月22日摘牌后7天项目经营目标管理责任书签定2014年6月29日摘牌后14天综合楼及商业设施结构封顶2014年7月15日摘牌后30天展示区绿化施工进场2014年9月1日开放前30天展示区装修工程完成2014年9月15日开放前15天展示区市政工程完成2014年9月10日开放前20天展示区园艺工程完成2014年9月20日开放前10天展示区绿化工程完成2014年9月25日开放前5天展示区开放2014年10月1日——五、工程开发—开发报建专项方案序号工作项/准备文件开发部设计院工程部综合部财务部计划完成时限实际完成情况（完成Y，未完成N）上级主管部门备注0土地摘牌前准备工作

2014.6.15

0-1发改、规划、国土、人防、供电、供水等初步沟通、资料获取主办

2014.5.5

行政服务大厅

0-2协调施工场地清理（土地平整、玉米地推平，建设局苗木移植）主办

协助

2014.4.30\

0-3确定环评单位，环评进场主办

2014.4.30\

0-4临水开口、临电接入主办

协助

2014.5.10自来水公司、供电局以合作单位名义申请0-5办理施工道口开口主办

协助

2014.5.5城管执法大队

0-6确保土地进入挂牌公示阶段主办

2014.5.10国土局

0-7对接设计院出具规划设计报建方案图纸、文本等主办提供

2014.5.20规划局

0-8确保报建方案材料全部到位主办提供

2014.5.20

规划局

0-9获取周边市政管网图纸（开发区建设局、市政处等）主办

协助

2014.4.30建设局

0-11岩土勘探报告预审批主办

2014.5.15建设局

五、工程开发—设计专项方案序号业务事项执行计划日期业务部门责任体系开始日期完成日期发起部门接受部门主责部门1主责部门21提交规划设计条件2014/4/252014/5/10区域（设计）/区域（投资）研发设计中心区域（设计）/区域（投资）项目部2户型配比的确定2014/4/252014/5/1区域（营销）/项目部研发设计中心区域（营销）项目部3提交初勘报告2014/5/12014/5/15项目部研发设计中心项目部

4形成呈主席（联席总裁）签字版规划设计方案2014/5/102014/5/20研发设计中心/项目部联席总裁办研发设计中心项目部5规划设计方案确定（含示范区范围确定）2014/5/102014/5/20联席总裁办/研发设计中心项目部/区域（设计）研发设计中心项目部6确定各市政专项方案2013/4/252014/5/20研发设计中心成本管理中心（市政配套部）研发设计中心项目部7总图报规确认2014/5/