财务管理资料2023年-房地产会计核算资料大全

本文适用于房地产开发企业，不包括自己建造部分，纯包给施工单位承建。所涉

业务流程为公司拿地，请设计公司设计，委托施工单位承建，自己或请代理销售

房子，结算，确认收入成本，不涉及上市公司所提减值准备。

1001现金，这个科目就不用多说了，注意他是现金流量表的科目。

1002银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里

面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户

分开，设成三级明细

1002.01结算户下设明细

1002.02贷款专户一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细

1002.03按揭保证金户视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对

应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户

这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司

的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报

建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证明，这个按揭保证金上的钱

是不能计算在内的。

1009其他货币资金、1101短期投资、1102短期投资跌价准备、1111应

收票据、1121应收股利、1122应收利息这几个科目基本上不会用，投资业务

核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。

1131应收账款现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应

收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，如果在市场发生大的困难时，也有可

能用分次付款的方式促销，会形成应收账款（交房，并且结算以后），如果房地

产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。

1133其它应收款注意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是

报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保

证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同

事。这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单

位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细管理。这个功

能前面所述的两个软件都可以实现，但要在开始进行设置时设好，尤其是存出保

证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入

门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所

以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清楚。

1141坏账准备，基本不用。

1151预付账款基本不用，可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候，也不

会很复杂，最近一年，预付账款在税源比较紧张的地方，可能会引起税务局的关

注，会提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管税务机关，你也不好反驳，最好

还是收一单发票付一笔款。

1161应收补贴款、1201物资采购、1211原材料、1221包装物、1231

低值易耗品、1232材料成本差异、1241自制半成品、1244商品进销差价、1

251委托加工物资、1261委托代销商品、1271受托代销商品、1281存货跌价

准备、1291分期收款发出商品、1301待摊费用、1401长期股权投资、1402

长期债权投资、1421长期投资减值准备、1431委托贷款等科目基本上不用。

1243库存商品一般库存商品只有结算后从开发成本中转入,平时就在开发

成本中，报表放存货。

1501固定资产、1502累计折旧、1701固定资产清理三科目与其它会计核

算完全一样，不再详述。

1505固定资产减值准备、1601工程物资、1603在建工程、1605在建工

程减值准备、1801无形资产、1805无形资产减值准备、1815未确认融资费用、

1901长期待摊费用、1911待处理财务损溢等科目基本上不用，如要用，与其

它无异。

2101短期借款一般房地产开发项目的借款期是24个月，应该核算在长期

借款里面，房地产开发流动资金贷款取消以后，这个科目基本上不用了。

2111应付票据一般不用。

2121应付账款，此科目不要用对单位的二级科目，应采用往来核算，建议

分一下单位的类别：如总包单位、分包单位、设计单位等，视具体情况而定，如

果项目小的话，就没有必要，直接用往来核算，在用往来核算的时候，一定要用

往来单位的全称，方便以后核查，这一点，做会计要给予相当的重视。同时建议

所有的付款都走这里走一道，即便是票款两清的时候。即用下面的分录：

借：应付账款

贷：银行存款

借：开发成本

贷：应付账款

不要简化成

借：开发成本

货：银行存款

这样可以保证在做财务决算时，与往来单位对账可以一目了然，这一工作应该引

起相当的重视，等到决算时再来清理，工作量大得无法想象。

2131预收账款现在的销售模式都是预售的模式，预收账款也要采取往来客户核

算的模式。很多公司采用表代账的模式，这一点并不好，财务基础数据没有，很

难保证准确性，如果有很好的销售控制软件来控制，也可以用表代账的模式。千

万不要相信EXECI表这种电子文件，没有一个人能保证在频繁地操作中不会出

现错误，一旦出现，根本没有办法追溯，将让你痛苦不已。因为它无法记录过程，

而财务软件则不同，能够告诉你形成最后结果的过程。在预收房款的核算中最好

把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来，才至于出现

你的老板会找你要什么数据，而你拿不出来的局面。也为你后期项目预测回款提

供一定的依据。

2141代销商品款不用

2151应付工资、2153应付福利费、2161应付股利与其它无异。

2171应交税金房地产开发企业没有增值税，在此不表。

房地产企业的营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴，这个各地情况不一

样，具体以主管税务部门的要求为准，从近几年来看，房地产开发企业的纳税情

况在税款中占有很大的比例，所以在税款的缴纳上可以与税务部门做一定的沟通,

具体缴纳情况则要看与税务部门的沟通情况了。

账务处理上则有几种不同的形式，根据企业报表的具体需要而定。

有的企业把预缴的税款放在本科目的借方，也有的企业把预缴的税款放在存货里,

如果税务关系好，容易核亏，放在损益表也无不可，不能死搬会计准则。

2176其它应交款与其它行业与异。

2181其它应付款一般来讲，预收的房屋销售款应在预收账款的核算，如果为

了会计报表的需要，有可能需要放在此科目。在项目发包的过程中，会要求施工

单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算，亦要用往来核算，建议

先整体规划好。二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等，可

根据项目具体情况来考虑。

2191预提费用在计算银行贷款利息时可能用到，你要想简单的话，可以直接

根据银行收贷款利息的单子计入开发间接费用将利息资本化或计入财务费用。

2201待转资产价值、2211预计负债、2311应付债券、2331专项应付款、23

41递延税款一般不用。

2321长期应付款一般房地产公司都会有营业税返还的相关政策，收到财政相

应的补贴时，一般放入此科目。

2301长期借款核算银行贷款。

3101实收资本3103已归还投资3111资本公积3121盈余公积3131本

年利润3141利润分配与其它无异。

4101开发成本开发成本的核算明细一般分为土地及拆迁、前期费用、建安工

程、基础设施、配套费用、开发间接费（系4015转入），建议在建立核算体系

之前与成本控制部门（预算部门）进行沟通，最好做到预算部门的口径与财务部

门核算的口径一致，确保后期项目决算、对账工作的顺利进行，不要弄成预算部

门和财务部门提出来的数据不一致，这样会令老板非常生气，结果两个部门都会

挨骂。

4015开发间接费用一般核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费

用，一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合报建部门的费用。

5101主营业务收入、5102其他业务收入、5201投资收益、5203补贴收入、

5301营业外收入、5401主营业务成本、5402主营业务税金及附加、5405其

他业务支出、5501营业费用、5502管理费用、5503财务费用、5601营业外

支出、5701所得税、5801以前年度损益调整等损益类科目与其它无异

房地产少缴税方法

目前房地产行业主要存在以下：

一是瞒报或少报预收售楼收入。房地产企业通常采取会计核算上的确认销售

与税法上规定纳税义务时间不一致而自行延期申报；或者以未领取售房许可证为

由，对收到的售楼订金采取不入账等手段隐瞒销售收入。。

二是利用关联企业的业务往来避缴税款。例如关联之间转移资金、集团内部

购房优惠价交易等。文章开头所提的公司，就是以超低价向关联企业出售不动产

来偷逃税。

三是财务和会计核算比较混乱，导致成本和企业所得税无法准确核算。有房

地产企业将建筑成本中的"利息"和"管理费”项目一直挂账在“在建工程"科目，没

有按工程项目和完工进度及时分配结转到“固定资产"科目，少计了房产原值，从

而少计了税款。

四是有挂靠关系的房地产企业之间应缴未缴税费现象。包括被挂靠企业向挂

靠方收取的代扣缴税费未按规定时间申报等。

五是企业合作建房不按规定申报纳税。房地产开发企业以转让部分房屋的所

有权，换取部分土地使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房，有意延误

纳税义务发生时间。

六是回迁房部分未按销售不动产缴纳相关税费。

七是将自行开发的房产分给投资方部分未按规定申报缴纳税费。

八是以房产物业抵偿劳务款未作收入申报纳税。

九是对连续滚动开发的项目，不划分成本负担对象，模糊应纳税所得额。

十是房地产开发商将收到的银行按揭挂往来账，隐匿收入，不缴或少缴税

14)开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条

件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、

房屋、配套设施和代建工程等

企业开发的产品，在竣工验收时

借：开发产品

贷：开发成本

对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本

借：主营业务成本

贷：开发产品

(15)分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期

收款开发产品备查账

借：主营业务成本

贷：分期收款开发产品

(16)出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种

经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊

销”两个明细科目

出租土地或是房屋时

借：出租开发产品——出租产品

贷：开发产品

租金收入：

借：银行存款或应收账款

贷：主营业务收入

(17)周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周

转房摊销”两个明细科目

开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本

借：周转房——在用周转房

贷：开发产品——房屋

按月计提的周转房摊销

借：开发成本或开发间接费用

贷:周转房——周转房摊销

其间发生的维修费用，如果金额不大

借：开发成本或开发间接费用

贷：银行存款

如果金额较大的

借：待摊费用或长期待摊费用

贷：银行存款

最后再分次摊入到有关成本费用科目

（18）固定资产

①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、

购货发票等）

借：固定资产

贷：银行存款

购入需要安装的固定资产

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

支付安装费用

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

安装完毕交付使用时

借：固定资产

贷：固定资产购建支出

②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）

支付的土地征用费及堪设计费

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

领用材料时

借：固定资产购建支出

贷：库存材料

分配建筑工人工资和福利费

借：固定资产购建支出

贷：应付工资

应付福利费

完毕建筑交付使用

借：固定资产

贷：固定资产购建支出

③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）

借：固定资产

贷：实收资本

累计折旧

④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）

借：固定资产——未使用固定资产

贷：固定资产——生产生用固定资产

残料变卖时

借：银行存款

贷：固定资产购建支出

支付扩建工程款时

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）

借：固定资产——未使用固定资产

贷：固定资产购建支出

交付使用时

借：固定资产——生产用固定资产

贷：固定资产——未使用固定资产

（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技

术、商标权、土地使用

房地产企业涉税会计

作者：颜燕飞

房地产企业的定义，它与其他行业会计的区别由其产品的特殊性所决定，房地产

企业以房屋建筑物的建设，土地的开发，设备安装为主要生产活动。这些建设产

品本身的特点是施工生产的流动性，单件性和长期性。其生产的房屋作为产成

品与一般的商品在核算方法上有所不同。

一、房地产企业的有关帐务处理：

（一）、房地产企业与一般企业帐务处理上最大的差异就是成本的核算；房

地产企业的“开发成本其明细科目可以归纳为以下六类：土地征用及拆迁补偿费、

前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。

房地产企业的“开发成本”与工业企业的“生产成本”内涵相同。按成本核

算对象和成本项目设置明细分类账，对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程

费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账；具体

的明细核算如下：

1、发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着

物拆迁的净支出、安置动迁用房等支出：

借：开发成本一A项目-土地征用及拆迁补偿费

贷：银行存款等科目

2、发生的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通

一平等支出时：

借：开发成本一A项目-前期工程费

贷：银行存款，其他应付款等科目

3、以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，和以自营方式发生的建

筑安装工程费：

借：开发成本一A项目-建筑安装工程费

贷：银行存款，应付帐款等

4、开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、

绿化等工程发生的支出。

借:开发成本一A项目-基础设施费

贷：银行存款，应付帐款等

5、发生的不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

借：开发成本一公共配套设施费

贷：银行存款，应付帐款等

6、与直接组织、管理开发项目发生的相关费用，包括工资、职工福利费、

折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

借：开发成本一开发间接费

贷：银行存款，其他应付款等

待产品开发完成后，将“开发成本”结转到“开发产品”。按多个项目进行

核算的还涉及到成本的归集和分配。

1、直接成本：可以直接计入该成本计算对象，如：某一项目支付的地价款，

建安成本，以及能分别核算可资本化的利息费用等。

2、间接成本：如多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清对象的公共

配套设施费（有小区内的幼儿园，医院等），需要按发生地点或者用途加以归集，

待结转时选择一定的方法分配后计入有关成本计算对象的费用。：最常用的方法

有面积分摊法。

3、共同成本：主要有由多个成本对象共同负担并按一定比例进行分摊的成

本，如：分期开发一次购入的土地所支付的价款。

会计分录：

借:开发产品——按项目或栋号设置明细

贷：开发成本一相关明细科目

（二）、房地产企业有关收入的帐务处理

通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前就已经开始，而

且完工后还会继续下去，直到全部开发产品售出完毕。

1、房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正

式购销合同，所收到的均为预售房地产款，一律不确认收入，其款项暂记入“预

收帐款”科目；因预收房地产款而交纳的营业税费等暂在“应交税金一应交营业

税”等科目核算；房地产开发企业在促销时收到的购房订金在“其他应付款”科

目核算。

收到房款时帐务处理：

借：银行存款

贷：预收帐款一按房号及客户名称进行明细核算

同时应交纳税金的账务处理

借：应交税费一应交营业税（按预售房款计税）

贷：银行存款

2、开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照购销合同

规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实

现。

借：预收帐款“应收帐款”等科目

贷：营业收入

同时结转经营成本

借:经营成本

营业税金及附加

贷：开发产品一相关明细科目

应交税费一应交营业税、应交土地增值税等

几种特殊情况的帐务处理：

1）、房地产企业出售周转房时，先按周转房的摊余价值

借：开发产品

贷：周转房

再按购销合同中双方签订的价格

借：银行存款等科目

贷：经营收入

并结转其销售成本

借:经营成本

贷：开发产品

2）、旧城改造中的回迁房收入，包括拆迁面积内补偿部分和增加面积部分

的价款收入，作为房地产开发企业的经营收入

借:预收帐款等科目

贷：经营收入

3）、采用分期收款方式销售房地产。在办妥移交手续后，先将“开发产品”

转入“分期收款开发产品”科目。按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当

期应收价款时

借:银行存款”或“应收帐款”

贷：经营收入

按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算确定当期应结转的销

售成本

借：经营成本

贷：分期收款开发产品

房地产开发企业之间签订项目开发合同，合资开发项目，如果合同规定按投

资额分配开发产品的，分出去的开发产品不作为经营收入；如果是分享合资开发

项目利润的，对主办企业而言，合资开发的所有开发产品对外出售（包括合资方

购买的）均作为经营收入核算；房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单

位签订合资开发项目合同，不论合同规定分配开发产品或分享合资开发项目利润,

所开发的所有开发产品对外出售或分配给其他合资各方，均作为主办企业的经营

收入核算。房地产开发企业收到出资各方的资金先作“预收帐款”处理。

房地产是一项价值很高的商品，房地产开发企业为顺利售出房盘、地产，尽

快回收投资，对不同支付方式规定了不同程度的现金折扣。这是与企业理财活动

相关的费用，应作为企业的“财务费用”，不影响房地产销售收入金额的确认。

购买方出于种种原因对已购置的房地产要求退货，经房地产开发企业同意后，冲

减退货当期的“经营收入”。

在房地产竣工验收、办妥移交手续前收到的销售款不符合收入确认条件的，

只能作为“预收帐款”。房地产开发企业在某些促销方式下达成的交易，比如售

后回租、售后回购方式的房地产销售，必须判断它是真正的销售交易还是融资交

易。如果是融资业务，与销售的房地产相关的主要风险和报酬仍保留在房地产开

发企业，即使已办妥移交手续，也不能确认收入。又比如购销合同中有销售退货

条款的，应分析退货的可能性，估计可能发生退货的，不能确认收入。在不能确

认收入的情况下，若已办妥移交手续

借：开发产品一已售

贷：开发产品一库存

（三）、房地产开发费用

与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用与一般企业核算方

法相同。不同的地方就是：房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的

利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发

生的利息等借款费用，计入财务费用。

（四）、房地产企业的往来核算比较繁杂，如建筑安装工程费、基础设施费

等因为其工程款金额大而且时间长，一般企业都先通过“预付帐款”等科目。

1、支付工程进度款及备料款时

借：预付帐款一XX公司

贷:银行存款一XX银行及帐号

2、工程竣工结算时再转入“开发成本”（附“建筑安装工程发票”等）

借:开发成本一XX栋一建筑安装工程费——土建工程款、安装工程款等

开发成本一基础设施费一道路、供水等

开发成本一公共配套设施费一游泳池、假山等

贷：预付帐款一XX公司

应付帐款一X义公司（结算差额）

（五）、关于房地产企业的“代建”行为

税法规定房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单

位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开

发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房屋开

发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售

不动产”计征营业税。这里所说的“其他代理业务”是指受托方与委托方实行全

额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。（这里代建房的条件非常

重要）。例如：国税函[1998]554号对新疆维吾尔自治区地方税务局提出的：（关

于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复如下：房地产开发企业（以下

简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要

求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权

转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营

业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”

税目征收营业税。

关于“代建”的有关帐务处理如下：

1、代建成本不需要做专门的帐务处理。

2、收到委托方的款项时

借：银行存款

贷：其他应付款

3、支付施工单位时

借：其他应付款

贷：银行存款

某房地产有限公司财务总监面试题样题（原稿）

引用的

清月被邀请参加**房地产有限公司招财务总监面试做主考官命题，供大家参

考！

一、如果你是某集团公司总部的财务总监，你对集团分公司的财务如何实行

监管？

健全内控制度、规范账务处理、财务人员统一管理、分公司财务负责人由集

团公司实行委派等

二、对于房地产开发公司，在工程项目中，铝合金门窗及石材加工，委托其

他单位加工或转包的事项,对方提供增值税发票来付款，你作为财务总监如何处

理这笔业务？

1、审查对方是否有委托加工的资格（受托方法人证书）；

2、调阅委托加工签订的合同或转包的合同；

3、要求对方提供建安发票作为成本入账进行合理避税；

4、如对方提供的是增值税发票，要代扣代缴营业税、城维税、教育费附加

5.55%o

三、个别房地产开发企业进行转制时，预购土地作为开发产品形式

存在，其评估增值较大，对其评估增值的部分是否应进行税前调整？还是按评估

价值直接计入开发成本？

1、对其评估增值的部分应进行税前调整；

2、房地产企业改制时，如以购买净资产的形式进行产权转让，土地

价值已按照评估价计入净资产的，应根据土地的评估价和净资产实际支付价计算

确定土地的计税成本。

四、制作网页、网站的费用是否属于资本性支出（无形资产）？如

不属于资本性支出是否属于广告费或业务宣传费？

网页、网站的设计费、制作费应属于无形资产，其他按年发生的空

间租赁费、数据库服务器的租赁费、网站维护费应属于期间费用。

五、某房地产公司法人代表更换，假如你是该公司财务总监，如何

立足本职，应从哪些方面着手开展工作？

1、做好财务内部审计前期工作分工，职责明确到人，业务落实责任。

2、对清理往来、财产物资清理、现金、银行存款监督盘点。

3、排查会计重大事项遗留问题，进行整理形成说明材料。

4、审核财务报表及会计相关资料，对资产、负债、所有者权益进行财务比

率分析。

5、出具内部审计报告。

6、拟好下一步的财务工作计划。

六、什么是税务筹划？我国房地产企业税务筹划的主要环节

税务筹划不是通过虚报成本、虚报支出，采取违反我国税收法律法规、政策

的手段方式来偷税、漏税。税务筹划区别于偷税、漏税的最明显特征是合法性，

其是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下，通过不违法的方式对经营活

动和财务活动精心安排，尽量满足税法条文所规定的条件，以达到减轻税负，提

高企业利润的目的。

1、对筹资中的税务筹划：确定合理的资本结构（债务资本与权益资本的比

重），利用租赁进行筹资；

2、投资中的税务筹划：对内投资和对外投资的筹划；

3、房地产企业经营中的税务筹划：存货计价方法的选择，固定资产折旧方

法的选择，债券溢折价的摊销方法的选择，费用分摊方法的选择

4、纳税环节的税务筹划：根据税种进行税务筹划，主要是通过减免税政策、

税法的模糊性、选择性、数量性条文等进行税务筹划，还可以通过税基、税率、

税额避税的方法进行节税。

七、2007年8月某投资公司用5万元买断甲企业100万元的债权（有合同），

11月份投资公司收回8万元的债权，余下债权正在追讨，但预计2007年不会再

追回其余债权，2007年该投资公司是以100万元作收入，还是以8万元作收入？

投资公司应以8万元作收入，成本以5万元入账，其余账款无法收回的，也

不能作为坏账损失税前列支。例中甲企业的100万元债权如符合坏账损失的列支

条件，则应经审批后列支100万元损失，同时5万元作收入

八、盐城市中悦房地产公司与江阴房地产公司合作，盐城市中悦房地产公司

投资3000万元,你作为该公司的财务总监，如何发挥助手作用为领导出谋划策？

土地增值税实行按纳税人转让房地产取得的收入进行预征（企业收到的预收应税

收入在收到预收款时发生纳税义务），项目竣工结算销售完毕后进行结算的征收

方法。

1、从资金安全性考虑、进行税务筹划，确保公司投资风险低、收益高等。

2、普通住宅预征率1%；

3、营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别堂预征率2机

九、作为企业的财务总监如何兼做企业的税务经理人？

税务经理人是新时期企业发展不可缺少的专业管理岗位，作为一种管理制度

创新，已经被越来越多的企业所采纳。税务经理人的职责和在企业管理中的重要

作用：

第一掌控发展方向。把握形势脉搏，掌控政策走向，利用

税收手段帮助总经理进行正确、合理地决策，防止决策上的失误；

第二监控业务流程。规范纳税行为，提高管理水平，帮助

业务部门制定有效的税收管理制度，利用税收手段做好业务、签好合同，规避税

收风险；

第三监管财务交税。帮助财务部门合理运用税收政策，搞

好纳税核算，规划纳税流程，优化纳税方案，降低纳税成本，提升纳税质量。防

止误解、误用税收政策给公司带来的风险。

国内企业最缺乏的不是经营管理，而是税收管理。企业税收

管理薄弱的主要表现，一是总经理决策不考虑税;二是业务部门做业务不考虑税；

三是财务缴纳时没有人监管税。由此带来的税收风险已经严重地影响到企业发展。

要解决这些问题，就必须培养有专业素质的“税务经理人”，对企业的税收进行

全面的管理和监控。

房产企业存在的一些涉税问题

2008年，房地产开发行业又被列入全国税收专项检查范围。现

将目前房地产开发企业在收入和成本费用处理方面存在的一些问题

罗列如下，以便企业做好自查，免除不必要的税务处罚。

隐匿应税收入类

用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，将预收收入挂在

往来账上，或将部分款项开具收款收据，或直接冲减开发成本，不确

认或少确认收入；整体转让“楼花”不作收入，而是挂往来账，甚至私

设账外账；将代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产

品的材料等留归企业所有，不确认收入；无正当理由，以明显偏低价

格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人；通过房地产代理

公司开出代理手续费，抵减销售额，以房款净额为计税营业额；将开

发产品转作自用，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、

分配给股东或投资入股、以房抵偿债务、拍卖、换取其他单位和个人

的非货币性资产等，未按视同销售申报纳税；按揭销售，首付款实际

收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，或将收到的按

揭款项记入“短期借款”等科目；开发的会所等产权转给物业，不按开

发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室

等公共配套设施对外出售不计收入；售后返租业务，以冲减租金后实

际收取的款项计收入；以房抵工程款、广告费、银行贷款本息或以动

迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入；以房换地、以地换房业务未

按非货币交易准则进行处理，或不开发票不入账；旧城改造中，房地

产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面

积相等的部分、超面积部分以及差价收入不合并计算收入。采取包销

方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入；私建违建阁楼、

车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入；开发商将未

售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入不作或少作收入。

虚列成本费用类

发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本；从外地虚

开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发

票入账；多预提施工费用，虚列开发成本；在结转经营成本时，无依

据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本；滚动开发项目，故

意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出；将开发期间财务费

用列入期间费用，多转当期经营成本；将拥有土地使用权的土地进行

评估，按增值巨大的评估价作为土地成本入账；利用非拆迁人员的身

份证，列支拆迁补偿费；虚构施工合同，骗开建安发票；白条列支成

本等。

解读最新房地产开发企业所得税处理办法

为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范

从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，结合新企业所得税法和房

地产开发经营业务的特点，国家税务总局于3月6日制定下发了新《房

地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号），

与原《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通

知》（国税发[2006]31号）相比，新《办法》主要有以下变化。

1、签订《预售房屋销售合同》取得的收入要求确认为销售收入。

与原31号不同的是，新31号不再有预售收入的表述。新31号第六

条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》

所取得的收入，应确认为销售收入的实现。同时，新31号第九条还

有相同的规定，“开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计

算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计

毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应

纳税所得额”。该条中强调“此前销售收入的实际毛利额”，同样将开

发产品完工前的收入称之为“此前销售收入”。而原31号表述的是“该

项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计

入完工年度的应纳税所得额”o

本人认为，这种变化并不是要将预售产品取得的收入直接计入当

期销售收入，而是解决房地产企业广告费、业务宣传费和业务招待费

的计算基数问题。因为，新31号已经取消了原“开发企业取得的预售

收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基

数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数”和“新办

开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、

销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结

转,按税收规定的标准扣除,但结转期限最长不得超过3个纳税年度”

的规定。

2、适应新企业所得税法规定，视同销售收入作了调整。新31

号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、

对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和

个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用

权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。取消

了原“将开发产品转作固定资产”这种资产所有权没有发生转移也要

视同销售的规定，这与新所得税法是实施条例第二十五条和国税函

[2008]828号文件规定是一致的。

3、降低了销售未开发产品收入的预计最低毛利率。新31号第八

条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖

市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：开发项目位于省、

自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不

得低于15%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于

10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5%；属于经济适用房、

限价房和危改房的，不得低于3%。与原规定相比，除经济适用房、

限价房和危改房外，其他最低毛利率降低了5个百分点。

4、公益性配套设施有偿移交国家有关部门的，其实际成本可以

在移交当期税前扣除。新31号第十八条规定，企业在开发区内建造

的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家

有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业

务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵

扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

5、新增了计算成本对象的六项确定原则，减少了纳税人与税务

机关的争议。新31号第二十六条规定，计税成本对象的确定原则有

如下六项，即可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差

异原则、成本差异原则和权益区分原则。同时规定，成本对象由企业

在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，

不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务

机关同意。原则规定明确，方便了纳税人会计核算和税务机关计算确

定成本对象。

6、将营销设施纳入开发成本中的间接费用。新31号第二十七条

规定，开发产品计税成本支出的内容包括土地征用费及拆迁补偿费、

前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和

开发间接费六大项。其中间接费指企业为直接组织和管理开发项目所

发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包

括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、

劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

原31号规定，开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够

单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一

律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，

无论数额大小，均应计入其建造成本。新规定取消了售房部（接待处）

按自建笃定资产处理的做法，总的分析应有利于纳税人。

7、更加详细规定了计税成本核算的一般程序和共同成本的分配

方法。新31号第二十八条规定了成本核算的一般程序，第二十九条

规定了具体分配方法。第三十条就具体应用方面作了规定，企业下列

成本应按以下方法进行分配：（一）土地成本，一般按占地面积法进

行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土

地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产

的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成

本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。