张家港项目行销企划书项目分析及定位

占地约18公顷，规划总建筑面积约30万平方米(其中住宅约24万平方米，地下室面积约6万平方米)整个地块呈南北狭长走势，东西长约250米，南北长约850米。9路(东线、西线)、212路、213路均在本案附近有站点(暨阳湖站),去汽车站、图书公园：西侧为市政府投资兴建的占地4.41平方公里的暨阳湖生态园区，同学校：暨阳湖实验中学、张家港第四中学(将搬迁)医院：北侧为总投资约为3.5亿元的市最大的民营和康健中心——澳洋医行街约为1500米。以北。配套齐全，学校、医院、市场、公园、餐饮等一应俱全，距步行街只1500米的距ü交通方便，去市中心也才2、3分钟车程。ü本项目靠西面因为有占地4.41平方公里的暨阳湖生态园区正在兴建，所以ü项目规划中ü市最大的民营和康健中心——澳洋医院建成ü项目与华西公司地块相比，位于暨阳湖的东面，南面的景观和其相比存在劣ü项目用地中需配合市政工程进行绿化设计，减少了可建面积，增加开发成ü张家港政府为支持小高层和高层项目，出台了政策：2007年12月31日前在ü周边的几个竞争个案会对本项目造成一定影响，如南城花园(在售)、圣淘30万平米生态湖景生活领地项目独有的生态湿地景观，45%以上的超高绿化，加上4平方公里面积的项目的25万平米的超大规模，可以支撑项目25万平米的超大规模，体现了华兴公司的强大实力和品牌追求。局限在张家港地区，可以在江阴、常熟，苏州等地进行全面推广(根据产品量体决定)。项目地块沿金港大道布置(别墅区段不建议沿街规划布置),住宅区段可规目前张家港正在创建“中国优秀旅游城市”,如成功将推动本地的旅游经(政府公务/自由职业者/外企主管/私营业主/金融法律)(自由职业者/私营业主/投资客)外地客源(江浙，上海一带、台商、部分外商)根据项目住宅的市场定位来看，本案住宅的客户应12-18万以上的自备款，月入在7000(企业老总/台商，外商/私营老板/高级金领、主管/)(企业老总/台商，外商/私营老板/高级金领/)(江浙、上海一带大投资客户)有较强的经济基础，事业有成，自备款在85万—260万左右，月入在12000-40000元左有较强的经济实力，对投资的回报时间较宽松，有投资的闲钱，自备款在25万左右，月入在8000-10000元左右。小高层，高层均价：4500-5000元/平方米元左右。由于项目本身位于暨阳湖生态区，可以为项目支撑超过市价300元以上，所以建议小高层价格在4500-5000元/平方米。1)联排迭加别墅：7500-8000元/平方米生态区的配套，可以为本案创造出高于市价1000元/平方米的价位，因此建议联排迭加别墅价格定位在7500-8000元/平方米。2)独栋别墅：12000-15000元/平方米苑独栋别墅价格在8500元/平方米，而万红苑独栋别墅无论从是位置还是配套都跟本案从张家港附近的城市如常熟、昆山等别墅的横向比较来看，12000-15000元/平米的价格市场完全可以接受。目前常熟、昆山的别墅已经出现了14000元/平方米3、产权式酒店产权式酒店：8000元/平方米产权式酒店是高档投资型产品，价格一般比普通住宅高30-50%左右。提供每年8%的年返利回报。沿街商业：6000元/平方米(上下二层)本地块比较狭长，南北方向较长。建议将本地块划分为住宅按照系统研究后的平面规划方案，我们建议开“先北后南，由西往东”(1)住宅配套建议以运动配套为元素，突出主题式社区概念，;依托2008北京奥运之背景，强化健康生活有运动主题的空白，市场立意清新、健康，对未来的推广具充；二来真正做到国际化精品社区的一个标志是拥有高音乐灯光(3队3)篮球场综合活动器械、儿童娱乐器械(针对中老年人)壁球馆、乒乓球室、羽毛球室……(这些部分可以规划在住宅会所中)(2)住宅户型建议圳楼盘中已经比较成型，同时也是热卖的“入户阳光花园户谓了突出湖景资源对产品的利好，建议在产品住宅产品的楼层建议以18~24层的小高层、高层为主，考虑到楼盘整体视95~110m2小三房(或者是大两房)为需求目的，讲求实用功能性的客户；一种是对140~160m2大三房(或者四房)为需求目的，讲求生活舒适性的客户。接受的总价分别是60万元以内和85万以内的产品。3)精品户型推荐：(1)别墅配套规划建议一个目标消费群体需求的房地产产品，所以“华克”是高级会员制会所，只对社区内独栋别墅业主和购卡业主开放，强调私密性和受内部设施和服务。建议和专业知名会所管理公司联合经营，具体服务内容由专业会所(2)别墅户型建议总栋数控制在30栋左右。建议产权式酒店依托国际酒店管理集团经营建议推出“5+5,10年辉煌财富计划，轻松晋级国际酒店股东行列”,以纯所有宾馆房间全部以与东西轴线呈30度角，面向暨阳湖公园，塑造全景观客房的卖点。酒店的裙房1楼商业部分作为便利店和购物商场；2-3楼作为高档中西餐这样的绝对高端的产品，在企划方面灵活生动的包装该产品题是：景观规划是一门独立的学科、领域和行业目前世的园林设计是纳入景观规划交由景观设计(或建筑设计)公司操刀的，所以在风格上、所以我们建议园林风格以欧洲园林为主题(参照巴黎凡尔赛宫),进行规划设计，从而生用的群体性，相比较而言，现代景观更加强调大众性。简“面”与前者间的关联性和统一性突出欧洲古典宫廷特色公共建筑外部线条曲线运用、央步行大道为中轴，配合灯光音乐喷泉广场——“协和广场”和皇家会所——“卢浮宫”(2)物业管理建议A.周界防范报警系统A.对物业管理人员要代发信件；代发快件；电器调试；蚊虫消杀服务；灭鼠服务；物品寄存(小件);物品转(1)建材建议供水：采用净水系统。冷热水管采用发泡体塑料供电：单体容量30千瓦以上，采用三相四线式进户，分设独立电表，并预户内设可视门禁对讲、红外报警装置、紧急求助按钮、燃气(2)物业管理建议电子巡更系统：密布小区的电子眼，结合人力实现对社区的24小时定时不“一卡通”系统：居