房地产市场报告 -天朗2023年北京房地产市场年报·先导版

循势谋定

以“术/数”论战——北京市场的战略锁定和战术微雕天朗2023年报·先导版引言2023年的北京楼市如同一部戏剧，满怀期待地步入剧场，精彩的开场令我们为之一振。正在期待高潮迭起之时，剧情走向陡然一转，失望、压抑的情绪在全场弥漫开来……火热的土地市场没能给新房市场传递一丝温暖，9月的新政也没能扭转北京楼市的颓势，12月14日新政再次来临，结果会不一样吗，2024会好吗？2先导版报告数据截止2023年11月三个问题疫情结束了，行业却深度下行，原因何在？市场规模不增不减，北京还有机会吗？改善占主导，哪类项目更具优势？先导版将着重围绕以上三个问题展开，系统观察年度市场请关注后续年报正式版。3先导版报告数据截止2023年11月问题一：疫情结束了，行业却深度下行，原因何在？行业现状观察下行原因分析下行结构分化4先导版报告数据截止2023年11月现状观察：行业深度下行，北京勉强增长2023年前11个月，全国房地产业新建商品住宅销售面积8.6亿m²、销售额9.4万亿，同比分别下跌16.3%和10.1%。首次出现连续两年下跌的走势，房地产业整体下行；2023年三季度房地产业已成为我国主要行业中唯一拖累经济增长的行业；北京新房成交套数5.1万套、同比微涨1.37%（截至12月19日）。2023年北京新房市场“前高后低”的走势，也让行业寒意渐深。5先导版报告数据截止2023年11月下行原因：供需关系逆转，行业必然下行需求端——城镇化率增速拐点来临，住房需求增量面临收缩2020年后，全国商品住宅销售面积年度增速走势与城镇化率增速走势高度同步，城镇化率水平对住房需求的影响可见一斑；

我国全国城镇化率水平在2022年达到65.2%，与世界主要国家发展历程相比城镇化率已进入增速减缓区间，未来住房需求增量将面临进一步收缩。进入此区间城市化率出现拐点此后增幅明显放缓6先导版报告数据截止2023年11月下行原因：供需关系逆转，行业必然下行供给端——新拿地减少、待开发库存增加，房地产市场向买方市场过渡。根据国家统计局发布统计数据，2018年开始待开发土地面积明显增加，这表明尚未开工建设的土地面积存量加大，在土地购置面积逐年递减的条件下，房企购置的土地转化为新房供应的速度变慢。结合以上同期商品住宅销售面积增速放缓的情况，商品住宅需求端的热度降低，导致商品住宅供应开始出现积压。7先导版报告数据截止2023年11月下行原因：连跌两年是理性回归金融宽松到收紧，行业透支需求后回归理性2020年居民中长期贷款、房企金融均出现了短期增长，导致2020年、2021年全国商品住宅销售面积连续刷新历史最高纪录；

随着疫情阶段的特殊政策和刺激措施的逐渐退出，市场开始展现出真实的状态——供需关系的逆转。8先导版报告数据截止2023年11月结构分化：下行趋势下，头部城市韧性凸显低能级城市激情退去，头部城市需求稳定2023年占比5%城市（一线+强二线城市19个）吸纳了46%的土地出让金，此比例较5年前提升了约13个百分点，体现了行业资源向头部城市集中的特点；

1-11月一线城市成交套数同比涨幅平均值为1.8%、强二线城市平均下跌2.8%、其他二线城市平均下跌7.4%、三四线城市平均下跌14%，一线城市市场在下行之势下仍保持总体稳定的态势。9先导版报告数据截止2023年11月结构分化：下行趋势下，头部城市韧性凸显从城市来看，全国主要城市中绝大部分，2023年1-11月土地与商品住宅成交量双双低于过去三年同期均值。其中，北京、上海、西安、福州、成都等城市属于跌幅较低、市场相对稳定的城市，可见头部城市在下行市场中具有更强的韧性。10先导版报告数据截止2023年11月疫情结束了，行业却深度下行，原因何在？结论：市场进入长期买方市场阶段从供给主导转向需求主导，行业必然下行。头部城市也在下行，但有限资源的集中，使头部城市表现出更强韧性。11先导版报告数据截止2023年11月问题二

市场规模不增不减，

北京还有机会吗？不增不减的北京市场城市规划与发展机会竞争加剧与竞争策略12先导版报告数据截止2023年11月北京市场：市场表现盘点，体感寒冷而数据差强人意2023年体感市场寒冷，主要源于年度相对乐观的预期，以及年初市场增长带来的“前高后低”的走势。与历史数据相比，北京年度成交量表现平平，但如前文所述在整体下行的条件下，北京已是全国少有的基本稳定的具有韧性市场。供应方面：2023年1-11月，商品住宅新增供应3.98万套，同比下降30%；成交方面：2023年1-11月，成交商品住宅4.88万套，与去年持平。成交均价59610元/m²，同比增长8.4%。新房+二手房成交总量：今年1-11月成交19.1万套住宅（新房+二手），同比增长5.6%，略低于2019-2022年同期均值（20.1万套）。先导版报告数据截止2023年11月13北京市场：供需两端的稳定构筑楼市韧性供应端——土地供给、新房供给持续稳定土地供给稳定：连续5年下限供应300公顷，全部完成；土地转化可售商品住宅供给稳定：2023年435万m²，与五年均值（433万m²）持平；新房存量稳定：约10万套上市存量，成为市场平稳的基石。先导版报告数据截止2023年11月14北京市场：供需两端的稳定构筑楼市韧性需求端——城市规划加持下，产业、人口结构调整，促进住房需求稳定释放科技创新等产业的快速增长为房地产市场提供更稳定的购买力。尽管北京的房地产处于持续的政策高压之中，但2010年开始年均22-23万套住宅成交以每三年为一个周期反复出现，说明北京市住宅市场的购买力具有内在的稳定性。2023年新房依然保持了5万套以上的销售量，新房+二手房成交总量超20万套。15先导版报告数据截止2023年11月北京市场：供需两端的稳定构筑楼市韧性政策端：北京市自身放松房地产调控政策的动力不足，但从全国层面来看，头部城市的贡献对于缓解中央财政压力至关重要中央政治局会议和中央经济工作会议所提出的“先立后破”“经济大省挑大梁”，一方面有利于房地产走出困境，另一方面也要求类似北京这样的城市、省份加速发力搞经济。经济指挥棒带动产业的发展，产业的发展带动人口的增长，人口的增长促进置业需求的增加。北京和房地产都不可能放下所有枷锁，但戴着枷锁起舞已成为北京和房地产的常态。而年底北京降低房贷首付比例、放宽商品住宅认定标准，都是短期对行业的利好。市场下行是事实，房企能够把握住头部城市的市场机会，就相当于以头部城市房地产市场的韧性，为房企自身的发展输入更多确定性。16先导版报告数据截止2023年11月城市规划：城市发展之下的开发空间与特征土地开发空间仍具规模根据北京市《2035规划》，城乡建设用地规模将控制在2760平方公里，目前北京市实际建成区面积约1599平方公里。北京市的建设用地实际使用距离规划控制的目标仍然有较大距离，可开发空间充足。存量建设用地优先利用土地供应导向变化明显，《北京市2022年度建设用地供应计划》提到实施城市更新行动，支持存量提质增效。《北京市2023年度建设用地供应计划》鼓励引导供应存量建设用地比例不低于65%。关于存量开发的描述逐渐具象和量化。住宅用地比例进一步提高到2035年年城乡居住用地占城乡建设用地比重提高到39%—40%。职住用地比例由2020年的1:1.3调整为1:2。17北京市房地产开发的机会在哪里？有开发空间向中心区倾斜住宅用地持续供应先导版报告数据截止2023年11月城市规划：城市规划释放行业发展机会城市更新，房地产市场下一个增长点北京市城市更新仍处于起步阶段，“十三五”期间，城市更新工作更偏于点状更新，“十四五”城市更新专项规划中明确，以街区为单元，统筹考量。城市更新的趋势从“点状更新”转向“片区更新”。目前，全市集中建设区内共有可更新建筑约2.45亿平方米。随着更新地位的提升，其包含的范围逐渐扩大，2022年第二批城市更新示范项目清单中，将三个棚户区改造项目纳入范围。随着更新进度的推进，将不乏土地资源释放。城中村改造，高价值土地供应主力北京市2004年启动城中村改造，取得良好的建设效果。目前北京市仍然有遗留的“城中村”需要改造提质。以朝阳区为例，“十四五”时期推进城乡一体化发展规划中对各乡镇村的发展方向和实施路径做出了要求，而这些片区随着城市发展进程的推进，将会不间断的有土地被收储并逐渐供出。如小红门、十八里店、平房、三间房、管庄等等，这些值得房企关注。产业发展，区域增值的砝码北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划中明确北京市将打造面向未来的高精尖产业新体系，积极构建“2441”高精尖产业体系。随着高精尖产业的逐步落地，所属区域的价值会越来越凸显，如昌平、顺义、大兴、房山等。18先导版报告数据截止2023年11月城市规划：战略之下的机会策略上述新赛道和新路径释放的机会，从近年的土地供应环线分布情况也可看出，主力供应区域以5-6环之间平原新城的重要产业功能区为主。另外，2-3-4环之间随着城市更新的推进，土地逐渐释放。19从具体的板块来看，近两年，大部分的土地供应来自城市更新中棚改项目、城中村改造的推进以及产业发展区的落地而缓释的土地资源。比如大红门棚改项目推进、未来科学城产业逐步落地、小红门城中村改造拆迁等等。这些在总体规划或者专项规划中都有所涉及，如果企业提前关注规划，则可以有所预判，并做好研判，为取地做准备。先导版报告数据截止2023年11月竞争加剧：规则调整，拿地不确定性增加土地供应规则改变，竞争不确定性增加2023年北京土地市场，土地竞拍环节，最后为摇号的占比98%，获地的不确定性增加。首次入京的企业很多以合作的身份进入，增加了对竞争对手判断的不确定性，影响获地策略的调整。20土地竞价程序宗数占比地价上限后

摇号12%地价上限后

摇号+高标3659%地价上限后

竞现房面积后

摇号12%地价上限后

竞现房面积后

摇号+高标2134%地价上限后

竞现房面积后

高标投报12%地价上限后

竞“超低能耗”面积后

摇号+高标12%新进京企业拿地后项目公司股权变更情况统计表项目/地块名称土地竞得人项目开发商原始竞得企业所占股份后进入企业丰台区南苑棚户区改造一期项目A地块东区东方雨虹中海/东方雨虹5%中海95%房山区拱辰街道0005、0006、0007地块山西金汇海——————房山区阎村镇FS07-0104-0077地块巨燕置业——————晓月和风湖州中石绿城/湖州中石5%绿城95%招商玺中皋置业招商/中皋10%招商90%建发观云福建雄旺福建雄旺/建发15%建发70%龙湖顺义御湖境二期石家庄创世纪龙湖/石家庄创世纪10%龙湖50%大华启宸府上海大华地产大华地产100%——2023年供应土地竞价程序规则整理数据说明：以上数据统计非完整年度，正式版更新。先导版报告数据截止2023年11月竞争加剧：单宗土地的竞争率重回高位2023年参与北京土地竞买的企业数量上升至98家，较2022年的48家增长81%，2023年公告地块61宗，单宗土地竞争率达到1.6，历史同比，与高热度市场年份持平，如2015年、2019年等。单宗土地竞争率的上升，说明市场竞争强度加剧，竞争的不确定性也随之增加。21先导版报告数据截止2023年11月竞争加剧：竞得集中度降低、联合意愿降低，加剧竞争从竞得土地情况来看，2023年企业竞得5宗及以上土地的企业仅1家，75%的企业获得一宗土地，同比前两年，企业竞得的集中度下降明显。这对于深耕性房企来说，是否可以持续的获得土地，将迎来较大的不确定性。企业联合拿地意愿从2022年开始逐渐走低，一方面市场逐渐成熟，存活的企业不论是专业度还是实力都已经达到一定水平。另一方面，市场分化，房企投资更趋保守，对于很多企业来说，增加优质土储成为高度共识，联合拿地意味着分享，这也是企业联合拿地意愿降低的重要原因。22先导版报告数据截止2023年11月竞争加剧：优质土地受青睐，获地几率下降随着房企进入量增加，土地市场呈现明显的两极分化，高价值土地受关注度高。高热度地块具备以下特质，地块位置优越，区位资源价值成熟，所在板块产业资源或文脉资源禀赋突出。图：2023年高热度地块分布情况

23先导版报告数据截止2023年11月竞争加剧：专业度再提升，竞争有门槛2023年项目平均入市周期进一步缩短，从2019年的15.0个月，到2023年6.8个月；从土地成交到项目入市周期的中位数来看，从2019年的12.0个月，提升至2023年的4.2个月。近六成的项目在5个月内入市。24先导版报告数据截止2023年11月竞争策略：前瞻性业务拓展深研城市规划，提前参与城市建设以城市规划为出发点，根据总规、分区规划、专项规划、空间规划提前挖掘高价值区域，通过城市更新等新赛道参与城市建设，拓宽取地渠道。监测发展动态，提高价值判断效率城市发展动态实时跟踪，帮助企业夯实现状的价值。空间价值重构排序后，是对这座城市有更加动态的理解，建立板块评级机制，提高宗地价值判断效率。关注区域控规，实时跟踪投资机会提前关注区域控规情况，区域控规帮助我们对片区的实际用地与规划之间的空间作出判断。帮助了解哪些区域还有未开发的土地，且知悉未开土地的综合指标情况。有助于投研工作的前置，帮助企业面临激烈的竞争环境之时依然可以游刃有余。25先导版报告数据截止2023年11月市场规模不增不减，

北京还有机会吗？结论：虽然行业大周期的下行带来了挑战，但北京市的房地产市场，凭借其独有的稳定性和“长期主义”企业的发展智慧，有望在未来的经济周期中继续发挥其关键作用，引领行业健康、可持续地发展。供需两端的稳定构筑北京楼市的韧性稳定的市场吸引更多企业参与，竞争不确定性增加企业通过“前瞻性业务拓展”策略对抗竞争不确定性26先导版报告数据截止2023年11月问题三

改善占主导，

哪类项目更具优势刚改时代启幕户型产品发展趋势27先导版报告数据截止2023年11月新房商品住宅市场需求分化程度加深供应端分化，刚改超过刚需成为供应主力自2010年以来，北京新建商品住宅供应经历了10余年刚需为主导的时代，近年开始出现刚需供应量和占比的下行态势。2023年年内新建商品住宅整体供应量收缩，从供应结构来看，刚需新增供应量和占比均首次被刚改反超，刚改以新供1.81万套、占比40.4%的表现成为各需求层级中最高的。需求端分化，市场需求向刚改和再改集中无论刚改还是再改，在供应增加基础上，成交量、成交结构依然能够保持稳定增长，且年去化强度在32%左右，需求力度呈现增长态势，2023年改善产品的年去化强度增强2.7个百分点。即便是市场下行背景下，刚改、再改市场仍表现出了更强的需求承接能力。28先导版报告数据截止2023年11月刚需供需萎缩近两年刚需总可售和成交呈连续减少态势2023年北京刚需成交2.18万套，成交量同比减少22.5%，低于2017年以来成交均值8.7%，总可售5.74万套，同比减少19.9%，低于2017年以来均值10.8%，仍保有一定市场总可售和去化规模；刚需产品在总可售房源连续减少的情况下，年去化强度也出现下滑，表现出刚需置业需求总量在收缩。这与产业和人口结构的调整息息相关。2021年常住人口出现负增长，但其中有三个年龄段的常住人口却出现了同比增长，5-14岁增长14万、35-44岁增长10.5万、65岁以上人口增长17.9万。其中35-44岁人群作为置业的主力人群，其增长对房地产业而言是值得深入挖掘的市场机会。29先导版报告数据截止2023年11月刚改主力时代启幕刚改成交区域分布特点：从环线位置看：刚改呈现向城市中心区回归的态势，五环内成交比重增加到19%，高于过去两年。从板块分布看：刚改成交普遍位于产业园区或辐射区及地铁延伸区。成交量前三的板块为，大兴区-西红门、昌平区-生命谷、海淀区-永丰。30环线2021年2022年2023年二环以内0.0%0.0%0.0%二、三环之间0.2%2.9%0.3%三、四环之间0.4%0.2%0.7%四、五环之间15.7%13.6%17.9%五、六环之间65.4%65.1%65.2%六环以外18.3%18.1%15.8%合计100%100%100%北京2021-2023年刚改环线区域供应套数结构比较序号板块成交套数去化强度成交均价(元/㎡)1大兴区-西红门160951.2%629562昌平区-生命谷146281.7%614793海淀区-永丰109481.6%815534昌平区-未来科学城南95248.7%558625顺义区-后沙峪81548.9%571636开发区-亦庄台湖62641.0%559947开发区-旧宫55256.5%600468朝阳区-东坝51360.3%786059顺义区-顺义城区48428.2%4523410昌平区-回龙观46376.4%631062023年刚改成交套数板块TOP10先导版报告数据截止2023年11月刚改主力时代启幕刚改户型产品特征套均面积：新增供应两居、三居套均面积呈压缩态势，两居室套均面积85㎡、三居室102㎡，四居室自2017年以来稳定在135㎡左右；功能性要求提升：三居室是刚改产品的绝对主力，同时相同总价段的两居室与三居室，总体而言三居室去化强度更高，刚改客户对于“控总价获得更多功能空间”更加偏爱。2023年刚改成交总价段与居室成交套数统计：2023年刚改成交总价段与居室去化强度统计：31先导版报告数据截止2023年11月户型产品发展趋势观察北京市新建商品住宅（不含别墅、共产房）面积区间分布可以明显看出，2021年开始各面积段产品分布趋向更加均匀。以下将对两居、三居、四居产品的面积区间分布进行重点分析。32先导版报告数据截止2023年11月户型产品发展趋势｜两居室2023年两居室面积分布特征在供销两端基本一致，在60-65m²、105-110m²和125-130m²面积段，出现显著的供过于求；从近十年的产品演化看，紧凑型两居占比提升，且面积段占比最高的面积段向70-75m²集中。过往占比最高的85-90m²产品需求锐减。33先导版报告数据截止2023年11月户型产品发展趋势｜三居室2023年三居室面积分布特征在供销两端基本一致，在100-105m²、140-145m²和180-190m²面积段，出现显著的供过于求；从近十年的产品演化看，随着90/70政策的调整，90m²以下三居尽管依然占比最高，但已不再是绝对主导，95-100m²、105-110m²占比明显提升。功