房地产 -【可行性调研】年南京五矿江宁G69项目前期策划分析报告

在这片会让人感动的土地上，它那么贴和自然，仿若共生。我们确定它必将会是有故事、有成长、有感情脉络的建筑。它将与众不同，用产品本身来诉求生活理想。想】1-在这样有生活憧憬的地方，我们一定要盖一座有生活梦想的乌托邦，去实现一些人对于理想生活的追求。2-它具备了实现高端产品的操作条件，可以实现高利润货值。3-以稳健的开发策略，迎合市场和客户的真实需求。2011五矿江宁G69项目前期策划分析报告第一章项目概况第二章市场研究第三章客户初判第四章整体定位【第一章项目概况】项目概况|地块指标受限于地块指标，产品规划将指向于低密类产品。项目概况|四至地块工整，自然环境得天独厚。周边产业、项目整体偏向高端。本案项目概况|地块现状地块自然条件良好，开发便利，可结合方山景区属性，可形成有效的溢价点。8项目概况|配套属性配套目前比较匮乏，暂依托大学城的配套。随着园区的规划建设，未来可以实现自给自足。大学城美食城、乐活时尚街区、江宁体育中心、文北侧有大学城星河影城。大学城整体商业氛围较差龙湖湾社区配有幼儿园和小学。此项目现在还不确定路网交通及公共交通自驾车和乘坐地铁均可较快的达到本案，交通较为便捷。我们有：我们有：几个初步判断：几个初步判断：关键点充分关注区域发展及主题性产品定位博弈市场【第二章市场研究】市场研究︱区域宏观经济城市GDP城市经济整体发展较好，经济总量居省内前三市场研究︱区域宏观经济固定资产投资城市化进程较快，房地产市场发展迅猛市场研究︱区域宏观经济居民收入居民收入稳步增长，增长速度近年有所回居民收入落。市场研究︱区域宏观经济消费支出消费支出易受大环境影响，整体支出稳步增长市场研究︱区域宏观经济小结1、城市经济整体增长势头较好1、城市经济整体增长势头较好，GDP经济总量居省内前三位。2、固定资产投资保持较快增长，今年是“十二五”开局之年，投资积极性较高，房地产投资增速较快。3、消费市场需求保持旺盛，居民可支配收入及支出均保持稳步增长。但增幅有所回落。借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官市场研究︱政策环境概述调控的基础上，会议提出了调控房地产市场的8条政策不明朗期转入政策反应期，市场在政策直接打压和观望情绪下运行。对于再、改需求严格抑制。市场研究︱政策环境金融政策央行2011年第三次上调存款准备金率对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证市场研究︱政策环境土地政策2011年住房用地调控方向确定，惠民生、控地价是主要目标要求各地在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编地。同时要求各地要按照制定的2010～2012年住房建设规划或提力发展公共租赁住房.日底市场研究︱政策环境行业政策开发商的销售没有了秘密售许可，但未在规定时间内公开销售或未将全部准售房登记系统可以查询到放贷情况，但要想准确判断住房套数主要还统.价规定》重新申报备案。市场研究︱政策环境南京现行贷款政策限贷政策与国八条保持一致贷款政策公积金利率目前各家银行多数实行基准利率(五年以上贷款为4.5%2、对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳市场研究︱政策环境南京现行限购政策限贷政策与国八条保持一致，与北京等地限购政策相比，政策较为宽松。是否具备买房条件√√×√××不能够提供1年以上（含1年）纳税证明或×××市场研究︱政策环境小结1、政府针对房地产调控力度空前加大1、政府针对房地产调控力度空前加大，从金融、货币、土地等方面着手，密集的出台了系列政策，表明政府调控房价的决心，严厉打击投资投机性购房。2、投资性需求将被极大的抑制，南京市场整体需求受到明显的冲击。3、宁十六条的出台，对南京市场更多的起到风向标的作用，表明政府有控制房价的决心。但是政策力度相比北京等地弱化很多。对于南京市场刚性需求影响有限。市场研究︱区域房地产市场2010年江宁楼市供不应求供需比2010年江宁楼市供不应求市场研究︱区域房地产市场市场供应量市场快速去化进一步减少库存，暂时供不应求市场研究︱区域房地产市场土地供应2010年土地成交幅数较09年全年有所上升，后续供应将有所增加62977297市场研究︱区域房地产市场小结1、江宁销售量排全市第二1、江宁销售量排全市第二，约占南京市住宅四分之一；2010年江宁年销售量月去化18万，目前存量仅37万。整体市场目前供不应求。2、土地供应量加大，2010年三季度成交量已经超过09年全年土地成交量。随着2010年开工量的增长，预计未来供求压力将降低。3、新政对当地市场影响有限，未来江宁将从供不应求转为供销两旺，江宁将面对供应量增长与板块竞争的多重压力。发展阶段江宁的潜在价值得到挖掘以及认可，已成为南京楼市重点发展板块，从最初的东山、百家湖、九龙湖板块发展成多板块格局，科学园板块也成为市区置业的方向之。市场研究︱区域发展带动未来规划江宁双核规划发展，规划价值辐射逐步显现——纽结中心：跨秦淮河两岸的多个公共中心形成强核，杨家圩文化中心、百家湖东侧的凤凰港商业休闲中枢纽、物流中心、公共集散中心、休闲娱乐、商贸务、商贸、行政事务管理等功能的各个中心组成网437市场研究︱区域发展带动437江宁板块分布江宁七大板块之一，相对边缘性板块6622551、岔路口板块2、百家湖板块3、将军路板块4、东山板块板块5、九龙湖板块6、汤山麒麟板块7、科学园板块市场研究︱区域发展带动江宁大区域发展的次生板块科学园板块属于较晚成型的板块江宁江宁大板块发展较早的成熟板块大江宁江宁大板块的新格局市场研究︱区域发展带动板块描述新兴板块，后期发展潜力巨大市场研究︱区域发展带动板块现状在江宁大区域，本区板块目前能级偏弱1、岔路口板块2、百家湖板块3、将军路板块4、东山板块板块5、九龙湖板块6、汤山麒麟板块7、科学园板块板块特征主城第一站/火车南站、地铁强劲引擎主城第一站/火车南站、地铁强劲引擎已类主城化近城/环境/地铁/凤凰港中心商业规划高端配套、环境改善近城/山水/大学城/别墅聚居地山水人文、环境改善老市镇/繁华/地缘人口自我中心化辐射大牌开发商云集/九龙湖生态/地铁3号线大牌区域撬动温泉养生/受仙林辐射/弱配套度假型主导产业导向/方山/大学城//地铁/弱配套价格挤压+升级改善板块能级现状借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官市场研究︱区域发展带动板块现状一面是别墅，一面是公寓，一面是升级改善，一面是价格挤压地铁一号线南延>高档别墅升级改善属性>地铁公寓价格挤压属性市场研究︱区域发展带动小结1、1、江宁次生科学园板块位置，土地能级偏弱；2、本案所在板块具有【公寓/别墅】、【价格挤压型/升级改善型】双重属性；3、项目开发周期内存在板块升级机遇——江宁中心化靠拢/成熟化辐射/外溢性转移；4、不存在板块巨变跃升可能，方山风景区/地铁/大学城/自身配套等还不够强大；5、紧邻方山风景区，依山傍水，自然环境得天独厚。市场研究︱区域发展带动科学园板块发展四大引擎及其研判科学园板块发展四大引擎及其研判方山风景区大学城地铁科学园板块大学城地铁发展自身配套市场研究︱区域发展带动方山风景区优越的自然景观环境提升自然环境及人文环境，形成针对升级改善型客群的高端化别墅区。市场研究︱区域发展带动方山风景区号召力还不够强大——成熟化外延辐射——仙林/东郊楼盘已受——大牌号召力——中粮、万科、中冶等大牌开发商——单盘独支——阳光聚宝山庄独占资源未能打市场研究︱区域发展带动划配套制约大学城助推板块发展，但发展能级/热点启动受规划配套制约板块入驻院校（代表）入驻院校（数量）入驻人口仙林大学城方山大学城江北大学城8入驻院校质量：仙林>方山约=江北市场研究︱区域发展带动周边在建部分生活配套，整体尚未发力本案本案市场研究︱区域发展带动周边在建部分生活配套，整体尚未发力 市场研究︱区域发展带动处于启动期处于启动期，现状偏弱，政府虽有配套规划，但短期内无大型配套引擎的动工机遇。大学城核心区规划配套市场研究︱区域发展带动地铁强力助推，地铁1、3号线抵消了九龙湖和科学园区板块的距离劣势，实现客源转移的主要条件。市场研究︱区域发展带动小结1、1、方山风景区，自然景观带动形成针对升级改善型客群的高端化别墅区，但目前在南京市场的号召影响力不强；2、在建部分生活配套，整体仍未发力；3、大学城对板块发展有一定的助推作用，但发展能级/热点启动受规划配套制约；4、一号线南沿楼盘拦击众多，项目距地铁距离不具优势。本案本案 区域楼盘资源对比除五矿外，区域内缺乏强势号召力的项目品牌系高雷家米苑系际系米高市场研究︱区内竞品板块内在售项目区域内别墅项目在售项目较少，整体供应量较少，市场供不应求。00市场研究︱区内竞品小结1、1、区域内别墅产品整体存量较小；在售项目不多，同质化程度较高；2、后续供应量偏紧，整体供不应求；3、未来科学园板块别墅资源的稀缺性带动价格进一步的上升。【第三章客户初判】客户研究告所要研究的客户来源、客户特征、购房目的、关注因素、喜好点、抗拒点客户研究|客户访谈加州城客户分析业内访谈对象：客户经理李雷户多为大学老师、国有企事业中层、外地私营老板、在关注点价格/环境/舒适度加州城客户关注点价格/环境/舒适度加州城客户:客户：赵女士您家庭的年收入：我和老公一年一共大概是客户研究|客户访谈伴山香槟园客户分析访谈对象：销售经理王芳芳借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官客户研究|客户访谈颐和南园客户分析访谈对象·客户经理陈希涵客户研究|客户访谈颐和南园客户关注点：总价/景观/品牌客户：李小姐客户研究|客户访谈东方龙湖湾客户分析访谈对象：客户经理客户研究|客户访谈东方龙湖湾客户关注点：总价/品牌/地段客户：张先生客户初判小结享受兼投资享受兼投资客户型•改善型升级客户改善型客户改善型客户•经济型升级客户经济型客户经济型客户投资意识强烈；看好地铁和大学城对区域的拉动。ΩΩ主城客户Ω江宁当地城乡居民小结主流客户主流客户边缘客户Ω拆迁户客户初判目标客群关键词在370万(约15500～16000元/平本案客户价值认同首要因素：高性价比【第四章整体定位】从开发战略模式看定位正常的住宅开发模式，靠一定的产品创新进行竞争，靠正常的市场增长和项目推广销售获取价格增长和利润实现。[本案的创新模式]产品价值跨界/客户级别跨类住宅运作模式，靠植入强力引擎塑造项目核心竞争力，靠引擎的价值辐射和产品创新升级与城市和板块博弈未来价值，实现高利润和品牌双丰收。整体定位townhouse90二房半/125三整体定位townhouse90二房半/125三房产品占比49.5%从竞争模式看定位 整合板块双重化属性•大学城龙眠大道沿线为公寓聚集区，主力面积80-130•方山弘景大道沿线为别墅聚集区，主力为联排别墅大学城公寓大学城公寓方山别墅本案大学城公寓方山别墅借地铁引擎，本案（偏远属性）以高品质附加大学城公寓方山别墅借地铁引擎，本案（偏远属性）以高品质附加值和高端品牌树立区域市场标杆借方山资源，本案以创新差异化类别墅概念(对比别墅总价优势）挑战并挤占别墅市场份分层策动/市场捕捉分层策动/市场捕捉本案整体定位小结1、我们要进行区域市场的客户整合1、我们要进行区域市场的客户整合，拔高向往质感生活的公寓、洋房客户，分流追求生活质感的联排客户。2、通过适合的产品定位，截留中间层客户，在产品领域中以产品差异化赢取市场和客户。3、有效控制总价，树立高性价比市场形象。整体定位|他山之石永定河孔雀城偉業顧問©2010B.A.Consultin—整体定位|他山之石基本情况核心价值：价值洼地改善居住别墅生活整体定位|他山之石区域特征地处郊区化市场空白区——固安永定河畔；郊区化:土地价值较低、隶属河北固安，比依傍永定河生态发展带，生态、低碳、低密为重整体定位|他山之石为重项目定位项目定位序号1234大大场场崛）项项创创造了市场场66居77域内竞品域内竞品格结构结构80-成要要竞争竞争优89整体定位|他山之石产品演变0.49经济型纯别墅1.0创新型类别墅一、二、三期四期基础创新升级优化台地联排旗舰大堡豪华大堡台地联排旗舰大堡豪华大堡整体定位|他山之石一、二、三期产品特点小结容积率0.49-0.8四期产品特点小结五期、六期产品特点小结多庭院、多露台打造，为客户创造更多私塾空间，实现了项目的成功运营。容积率1.0-1.2。借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官整体定位|他山之石产品分析-豪华大堡（叠堡）抱，独栋别墅感强；2、大庭院，双车位，大露台，产品附加价值高；3、三面采光，端户四面采光，产品设计亮点；4、产品整体空间有效缩减，设计实现突破；5、停车自家厨房房直接入户,居住品质感高；6、有效控制总价，降低客户购买门槛，自然放大客户基数，提升抗风险力。整体定位|他山之石产品分析-大堡户型点评（A户型260平方米）整体定位|他山之石产品分析-豪华大堡（叠下）产品1、类独栋叠拼首次亮相；2、赠送大庭院，独立下地车位，附加价值高；3、三面采光，端户四面采光，户户端户型；4、入户玄关设计，围合式庭院环抱；三个升级：1、采光升级的叠拼产品；2、双向入户，停车从庭院南入户和步行从庭院北入户，入户方式升级；3、入户玄关，明厨明卫设计，户型设计升级。整体定位|他山之石产品分析-下叠户型点评（H户型190平方米）整体定位|他山之石产品分析-豪华大堡（叠上）产品1、南北通透，通风流畅；价值高；3、三面采光，端户四面采光,户户端户型；4、入户电梯设计，方面老人出行；四个升级：1、采光升级的叠拼产品；2、电梯入户，入户全面升