毕业设计可行性研究

毕业设计可行性研究摘要 VAbstract VI1总论 11.1项目名称 11.2可行性研究报告编制依据 11.3项目提出的过程和理由 11.4项目概况 21.4.1拟建地点 21.4.2建设规模与资金 21.4.3项目投入总资金及效益情形 21.5问题与建议 32房地产市场研究 32.1投资环境的分析 32.1.1政策环境的分析 32.1.2经济环境的分析 42.2房地产的投资环境分析 42.2.1目前市场的供需及价格情形 52.2.2周围楼盘的供应调查 62.3产品供需推测 62.4价格推测 72.5竞争力分析 82.5.1周围竞争力的分析 82.5.2我市房地产竞争分析 83项目的背景及SWOT分析 93.1项目的概况 93.1.1项目差不多情形 93.1.2项目所在区域进展规划 93.2项目自身的SWOT分析 103.2.1项目的优势分析 103.2.2项目的劣势分析 113.2.3项目的机会分析 113.2.4项目的威逼分析 113.2.5项目的SWOT分析小结 114项目的定位分析 124.1市场的细分 124.2目标市场的定位 134.3目标客户的定位 134.4产品的定位 134.4.1主题定位 144.4.2形象定位 144.4.3功能定位 144.4.4档次定位 145建设规模、产品设计方案 155.1建设规模 155.2产品方案 155.2.1方案的设计 155.2.2户型的选择 156项目的建设条件及方案 166.1建设的条件 166.1.1自然条件 166.1.2都市的基础设施条件 166.1.3周边环境条件 166.2总体规划布局 176.3建筑方案设计 176.3.1户型设计建议 176.3.2项目园林景观建议 186.3.3项目的配套设施建议 186.3.4项目的智能化系统建议 186.4环境爱护 186.5节能节水措施 186.5.1节能措施 186.5.2节水措施 186.6环境阻碍评判 196.6.1环境条件调查 196.6.2施工期环境阻碍分析 206.6.3施工期环境阻碍分析 216.6.4公众参与 226.7安全消防分析与建议 226.7.1安全措施方案 226.7.2消防设施 227项目的进度安排 237.1项目整体操纵打算 238投资估算与筹资安排 258.1成本分析 258.2项目的筹资 258.2.1项目的自有资金情形 268.2.2项目贷款资金 269财务分析及不确定性分析 269.1财务分析 269.1.1经营方式的确定 269.1.2项目估量收入的运算 269.1.3利润的运算 269.1.4经济效益评判 279.2不确定性分析 279.2.1盈亏平稳分析 289.2.2敏锐性分析 2810风险分析及计策 3010.1社会评判 3010.1.1项目对社会的阻碍 3010.1.2项目对所在地的互适性分析 3010.1.3社会评判结论 3110.2风险分析 3110.2.1自然风险 3210.2.2政策风险 3210.2.3经济风险 3210.2.4技术风险 3210.2.5内部决策和治理风险 3210.3投资风险的操纵 3311研究结论及建议 3311.1举荐方案的总体描述 3311.2举荐方案的优缺点描述 3411.2.1优点 3411.2.2缺点 3411.3结论及建议 3411.3.1结论 3411.3.2建议 35附录 36谢辞 45参考文献 46摘要本论文对房地产开发项目可行性研究分析进行了探讨性研究，并利用可行性研究点相关理论及方法对河南省驻马店市房地产业点一个具体案例进行了详细的可行性分析。本文是一篇采纳经营治理理论与房地产业点具体实践相结合，解决房地产开发企业存在的实际问题，提供房地产开发项目可行性分析点参考性点论文，具有一定的代表性和现实意义。论文第一介绍了房地产开发项目可行性分析点有关理论依据，要紧包括市场分析及经济分析方面的一些理论。其次，介绍了房地产开发项目可行性分析的概念及作用，并给出了规范的可行性分析应包括的步骤流程及可行性报告应涵盖的具体内容。在“置地住宅小区”项目的可行性分析部分，从该项目的市场可行性、工程可行性、经济可行性三方面对其进行了分析并重点分析了该项目所处的市场及区域经济环境，以及从该项目的投资估算、销售收入的测算、财务评判指标的选取与运算、不确定性分析等方面进行了经济可行性评判。最后，得出了该项目可行性分析的结论，并对存在的问题提出了相关的建议。关键词:房地产；可行性分析；经济评判；风险；不确定性FeasibilitystudyreportofrealesateAbstractThisthesisisthestudyforrealestateprojectfeasibilityanalysis.andalsoanalyzingarealcase'sfeasibilityofananyangrealestateenterprise.Itsolvesarealproblemforanenterpriseandprovidesacaseinrealestatefeasibilityanalysis.Thethesisistypicalandrealistic.First,thethesisintroducessometheorybasisaboutrealestateprojectfeasibilityanalysis.Second,itintroducestheconceptandfunctionofrealestateprojectfeasibilityanalyzing,andalsoprovidesaperfectprocedureandexactcontentofafeasibilityanalyzingreport..Inthepartoffeasibilityanalyzingofthe“zhidihomecommunity”realestateproject,itanalyzesthefeasibilityofthewanzhengshijiarealestateprojectfromthreeaspectsincludingmarketingfeasibility,engineeringandtechnologyfeasibility,economicalfeasibility,thenmakesaconclusionoffeasibilityanalyzingofthewanzhengshijiarealestateproject,togetherwithsomesuggestiontotheproblemofrealestateproject.Keywords:realestate；feasibilityanalysis；economicevaluation；risk；indefiniteness1总论1.1项目名称驻马店市置地住宅小区项目策划1.2可行性研究报告编制依据（1）项目建议书及其批复文件

（2）国家及驻马店市颁布的相关法律、法规、政策

（3）驻马店市国民经济和社会进展“十五”打算和远景目标纲要

（4）驻马店市2008、2009年国民经济和社会进展统计公报

（5）驻马店市都市总体规划大纲（2000—2020年）

（6）驻马店市高新技术开发区的经济和社会进展规划

（7）房地产开发机构公布的工程建设方面的标准、规范、定额

（8）《驻马店市市区基准地价》

（9）驻马店市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料

（10）投资项目方签定的协议书或意向书

（11）编制《报告》的托付合同

（12）其他有关依据资料1.3项目提出的过程和理由房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。进展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济的健康进展。现在房地产经济（专门是住宅经济）是我国的经济增长点，进展房地产经济，能够拉动一系列行业进展。当前，我国国民经济运行正处于一个专门进展时期，为了促进国民经济的稳步健康进展，必定要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济进展的支柱产业之一。依照国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。现今，国家为拉动经济，满足宽敞人民群众的住房需求，提倡大力进展房地产经济。依照国家有关部门的分析和推测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒服型方向转变，我们为了响应国家的安居工程、保证性住房的要求，确保增加住房的有效供给和房地产市场的平稳健康进展。决定开发置地住宅小区，为驻马店人民提供中意的住房。1.4项目概况1.4.1拟建地点本工程拟建于驻马店市开源大道与铜山大道交叉口东北方向，距离铜山大道约400-500米.位于市政府与新火车站的黄金节点，雄踞都市的脊梁——开源大道上。东邻建设中的市体育馆、体育场，西临交通大动脉铜山大道，南界开源大道，交通便利。距黄淮学院、职业技术学院（电视科学技术学院）、图书馆仅700米左右，距驻马店市的名校地区高级中学分校只有两三分钟路程。周围为农家田地，桃树围绕，环境优美，形成绝佳的居住环境。（具体位置相见附图1红色矩形处为拟建地点）1.4.2建设规模与资金自有资金6000万元，置地住宅小区规划总用地15亩，约10000.05平方米，建筑面积33157平方米，其中住宅28349平方米，公建2300平方米，商铺面积4808平方米。总居住户数216户，规划总居住人口600人，容积率3.32，绿化覆盖率35%。小区内设配套有会所、健身中心、居委会、等设施。项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的生活环境。1.4.3项目投入总资金及效益情形

本项目投入自有资金6000万元，贷款8000万元，共投入总资金13380.76万元。本项目完成后，估量销售收入为26132.72万元，扣除成本13380.76万元，减去销售（营业）税金及附加和印花税、治理费、土地增值税15066.22万元、所得税2439.76万元，估量累计未分配利润为4953.45万元。（详见附表6）

表2.1技术经济指标项目单位数量占地面积平方米10000.05总建筑面积平方米33157居住建筑面积平方米24872公共建筑面积平方米2100商铺面积平方米4808居住户数平方米216平均每户建筑面积平方米131.2容积率3.32绿化率%35住宅栋数栋3地下车库面积平方米2404平均层数层20停车位个1001.5问题与建议考虑到置地住宅小区建成以后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要专门注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，幸免形式单一，同时，该项目的建设专门大程度上依靠于驻马店市的进展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。2房地产市场研究2.1投资环境的分析2.1.1政策环境的分析（1）国家的政策环境分析2010年国家对房地产出台了一系列相关政策，1月10日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康进展的通知“国十一条”，加强保证性住房和一般商品住房的有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。3月10日国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，确定了关于住房用地的规章制度。今年全国房地产市场整体上显现了一些积极变化，但近期部分都市房价、地价又显现过快上涨的势头，投机性购房再度活跃，为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分都市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，国务院又出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康进展的通知》。要求各地区、各有关部门要切实履行稳固房价和住房保证职责；坚决抑制不合理住房需求；增加住房的有效供给；加强市场治理等，各有关部门各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康进展的舆论氛围。（2）地点的政策环境随着国家对房地产行业的宏观调控，相应中央的政策，河南省政府和驻马店市也相继出台了《关于促进全省房地产业健康进展的若干意见》和《关于促进全市房地产业平稳健康进展的若干意见》及15条新政策涉及住房保证、降低住房交易税费、金融支持优化市场环境等，此外还有关于购买经济适用房的优待措施如对个人首次购买90平方米及以下的一般住房契税税率暂统一下调到1%，对个人销售住房暂免征收土地增值税等。除此之外，市政府加大扶持力度，促进房地产业的进展，进一步加大保证性住房的建设力度，这一系列措施也给开发商吃了一个定心丸。2.1.2经济环境的分析驻马店市的经济处于河南省的下游水平，但经济进展较迅速，09年前三季度生产总值为524.59亿元，增长11.6%，全社会固定资产投资完成195.59亿元，增长39.5%，城镇居民人均可支配收入7282元，增长23.7%，农民人均现金收入2715元，增长20.5%。金融机构存款余额540.9亿元，比年初增加60.9亿元，增长12.7%，贷款余额332.87亿元，比年初增加39.7亿元，增长13.8%。06年房地产同比增长17.63%，占固定资产投资的5.14%。09年前三季度全社会固定资产投资完成195.59亿元，增长39.5%，其中房地产投资增长32.8%。08年完成房地产开发投资49.78亿元，施工面积834.57万平方米，销售面积221.11万平方米。随着市区近两年的进展，政府加大引进外资，大胆创新，改进对企业、项目的治理模式，尽管起步较晚，但进展迅速，人们的收入也逐步增加，经济平稳进展，由此可见驻马店市进展前景较好。2.2房地产的投资环境分析目前，房地产市场存在一种拐点论的说法，专门是从去年10月份开始，全国各级市场的房地产进展遇到了前所未有的困难，成交量大规模萎缩，在河南市场，郑州、洛阳、开封三地的房地产市场表现尤为突出。与此同时，由于金融危机的阻碍，房价（专门是在2008年下半年到2009年期间）波动较大，而且房地产市场显现拐点和价格立即大规模回落的社会舆论全面显现，这也是导致房地产成交量大量萎缩的一个重要缘故，大量的购房客户持币观望。然而截至到2008年2月初的情形来看，尽管房地产的成交量有所下降，然而我们能够清晰地看到房价并没有实质性的降低，整体房价还在连续上涨，只是房价的上涨速度有所放慢。因此所谓的拐点论目前并没有得到市场的验证。同时，尽管房地产并没有显现舆论所讲的房价大规模降价的事实，然而我们也清晰地看到迫于社会舆论的压力，房地产的成交量确实受到了专门大的阻碍，这势必要引起我们的注意，因为这些舆论会直截了当阻碍到本地市场的房地产消化速度。2.2.1目前市场的供需及价格情形依照驻马店市居民住房面积的抽样调查说明,住宅面积在90㎡以上的占总量的65.3%,其中，住宅面积在60㎡以下的占总量的34.0%,60—90㎡占总量的31.3%,90—120㎡的占总量的22.3%,120㎡以上的占总量的12.4%。从以上统计结果看,大都数家庭户型面积较小，90—120㎡的住宅面积市场上仍缺乏，从调查显示，居民家庭住房需求面积在90-120㎡之间的占53.5%，是目前驻马店市住宅市场上开发供应的主力,市场同意程度最高。图2.1住房面积调查

购房者能承担多高的房价,是房地产市场上最为关怀的问题,依照我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承担能力如下:承担总价格在20万以下的占33%,承担总价格在21--30万之间的占30.5%承担总价格在31--40万的占24.50%承担总价格在41-50万的占8%,承担总价格在50万以上的占4%。以上调查结果显示,驻马店市购房者所能承担的价格在20-35万之间，比例占到总量的60%以。上可见是要紧购买力的承担范畴图2.2客户对住房价格的承担力调查2.2.2周围楼盘的供应调查另外，我们重点调查了项目所在地及驻马店市市场及项目周边的要紧楼盘销售状况。在2009年第四季度驻马店市乐山大道沿线楼盘销售均价在2400元/平方米左右，且销售情形良好。置地大道邻近，均价在2600元/平方米左右的生活住宅小区一季度取得了3000平方米以上的销量。究其缘故，一是有良好的地理位置，交通方便；二是随着驻马店市政府的搬迁（现市政府位于乐山大道与开园大道交叉口西北方向），从驻马店市规划上看，要紧往西北方向扩展以后进展潜力大。从市场现状看，乐山路沿线地处都市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。

在置地大道沿线集合了吉安住宅小区、领导花园、通达生活小区等多个住宅项目，除了名都花园价格达到2800元/平方米以外，其他楼盘均价在2400元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以市白领阶级为主。建业森林半岛2010一季度销售量在6000平方米以上；民生集团本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言，置地大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。2.3产品供需推测

依照调查，目前驻马店市房地产投资大幅增加，2009年上半年驻马店市完成住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积达到958.2万平方米。2009年总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%。其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资的75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，09年销售额只占到投资额的43.78%，09年上升到60%，在2009年，全市销预售总面积为759.32万㎡（其中住宅销售面积393.13万㎡）同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%。再结合入住驻马店市的高科技公司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们现在开发商品经济房，是迎合市场需求，销售前景良好。2.4价格推测

市场的进展、产品品质的提升也必定相伴市场价格的整体上扬。07年，市区房地产价格上涨幅度超过10%，08年至09年趋于稳固，但随着区域市场由起步时期向成熟时期的进展，近两年的市场价格仍旧会保持稳固并趋于小幅增长，同时产品的多元还和差异化也会改变目前房地产的价格状况。据调查，今年驻马店市还将连续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2009年项目相比，这些项目不管在质量，依旧在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动驻马店市房价连续走高。今年驻马店市连续向外进展，老城改造，新城建设，使得大量居民重新置业，为驻马店市商品房的销售提供了契机，同时，受全国一线、二线都市房地产价格上涨对三线都市产生的蝴蝶效应，驻马店市商品房价格显现上涨趋势。从缘故上看，要紧有四：

（1）在政府土地供应政策与方式变化的情形下，地价上升。住宅集中区地段周边（专门是北边和西边）开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。

（2）需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采纳了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更期望采纳公积金贷款；还有居民的福利性住房观念差不多开始向商品化转变，使得市场积存的需求量在短时期内开释出来。

（3）购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上许多“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。

（4）住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的进展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光凝视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业治理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。

（5）竞争猛烈。关于驻马店如此规模的三线、甚至是四线都市来讲，国家相关的房地产政策以及全国房地产进展大势对其进展阻碍并不是最重要的，阻碍驻马店本地房地产进展最重要的因素是市场本身的供给、需求和价格之间的关系。驻马店市商品房要紧靠本地购买，自住为主，炒房、投资客户总量稀少，而前两年连续拉高的房价差不多使本地市场显现了购买力短期被透支的迹象。同时，尽管不能把所有的都市一概而论，但所谓的房价拐点说法，差不多波及并阻碍到本地市民的购买热情。市民即便有购买意向，也是更情愿持币观望要么期待政策方面的严格调控，要么期待本地市场楼盘增多，从更猛烈的房产竞争中有所收成。由以上分析及现在驻马店市市场的房价看，到项目建成后即2010年房价估量可达到2900-3400元/㎡。2.5竞争力分析2.5.1周围竞争力的分析从目前来看，周围铜山大道路上地区高级中学分校西面50米处正在建设的新天地以后城住宅小区以及开源大道上正在建设的明珠港湾，周围设施与本项目开发处差不多，总体竞争力平稳。2.5.2我市房地产竞争分析从07年开始，随着市政府的搬迁，我市已开工销售和将要立项、开工的房地产项目确实增加了专门多，2010年投放量将会更大，打算建设各类住房1.5万套，总建筑面积115万平方米。其中，新建商品住房建设0.7万套，建筑面积70万平方米；城中村改造0.4万套，建筑面积24万平方米；政策性住房建设0.4万套，建筑面积21万平方米；其中，经济适用房15万平方米，廉租房6万平方米。市场上8-13个项目在同时销售，总投放量估量将超过70多万平方米，这就造成了市场供应充足、消费需求不足、阻碍价格的攀升。猛烈的竞争是不可幸免的。因此2010年市场的需求增长速度要稍慢于房地产的投放量，如此就造成了客户的选择范畴更广，选择条件也更加苛刻。这也无疑会给我们的销售带来专门大的困难。猛烈的市场竞争势必阻碍房地产价格的上涨速度，缓慢的价格上涨也会使本来就不多的投资客户转向选择其它的投资行为，造成结构性的客户群流失。而且周边地段由于驻马店市近两年来的进展，都市的重新规划，专门是08年以后，致使周边居民住房困难，与此同时居民的购买力增强，，因此该地区市场上住房供应小于需求，具有庞大的市场潜力，为此给项目的开发带来了无限的商机。由此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。3项目的背景及SWOT分析3.1项目的概况3.1.1项目差不多情形本项目位于驻马店市开源大道与铜山大道交叉口东北方向，占地约15亩，东临地区高中分校、职业学院和黄淮学院，西邻交通大动脉铜山大道，南临开源大道。土地用途：商业兼容住宅土地使用年限：商业用地40年、住宅用地70年该地块位于目前城北方向，总规划面积为15亩，现为农田用地，西面北面分别邻开源河，视野开阔，景色优美。3.1.2项目所在区域进展规划（1）市区的整体规划本项目位于城北新开发地段，随着市政府规划措施的出台，北区就成了房地产的首选市场，目前北区项目较多。09年市政府提出了本市的初步规划构想，即：北延、西扩、东进、南改、中优。北延：以行政新区北迁和新中心区建设为契机，高起点规划、高标准设计，全力打造精品工程，努力出精品、出形象，塑造全新的驻马店。西扩：以京广快速铁路和郑信快速通道建设为契机，切实发挥交通干线经济辐射作用，向西扩展规划区域面积，带动整个西部城区的快速进展。东进：向东打造工业走廊，以骏马化工、蓝天集团、天方药业、中集华俊等大型企业建设为契机，强力进展天然气、火电、化工等工业，以项目建设、工业建设带动整个铁东经济的进展。南改：以练江河改造和华达西湖居住小区、恋江堡住宅小区建设为试点，发挥都市南部区域一类居住面积大、范畴广的优势，打造精品住宅小区，努力建设驻马店的“后花园”。中优：中部旧城区以完善公共基础设施和旧城改造为重点，着重解决“城中村”的问题，力争使公共设施少、配套设施不完善的问题得到初步解决，以人为本、优化都市人居环境。此外，将都市划分为：三个中心、四纵四横进展轴、五个功能区。三个中心：开源大道两侧建设都市行政中心和文化休闲中心解放大道和火车站西广场地区建设市级商业中心火车站东广场地区建设地区物流中心四纵四横进展轴：文明大道、乐山大道、前进大道、驿城大道为南北进展轴开源大道、淮河大道、雪松大道、中华大道为东西进展轴五个功能区：老城区、城东物流区、城东工业区、城北高新技术和高校区、城北行政文化新区（2）北区的进展规划北区规划主题：以行政新区北迁和新中心区建设为契机，高起点规划、高标准设计，全力打造精品工程，努力出精品、出形象，塑造全新的驻马店。北区以市政府为中心，努力打造成为高新科技中心，以城北为要紧居住区，同时建设一批住房来保证当地居民的住房需求，从驻马店市的整体规划看，城北为要紧进展方向，随着市政新区和高新的建设，北区进展潜力大，同时，新火车站及新高速的建设，周围相邻开源大道和铜山大道交通大动脉，交通便利，这些都会给经济带来增长。据调查，随着人们对都市文化行政区和房地产水平的进展区域的认同感提升，75%的市民选择在城北买房，20%的选择在城西买房，其他5%选择其他地区。由此可见在北区开发商业气息浓厚，销售市场较好，开发潜力较大。3.2项目自身的SWOT分析3.2.1项目的优势分析项目优势优势发挥景观优势—地块周围有开源河、桃园围绕，自然景观好景观优势将是项目最大也是最核心的优势所在，项目将是驻马店第一生态景观大盘地段优势—处于以后都市进展方向上，是政府规划的要紧居住区充分利用政府的进展规划，完善自身配套设施，应在良好的居住氛围交通优势—项目周边有多条都市主干道，交通便利地块周围都临近都市主干道或次干道和新火车站，以后交通十分便利人文优势—地块邻近有市政府新行政大楼，黄淮学院，具有丰富教育与政府和邻近高校进行战略合作，利用高校的师资资源，建成为人文教育基地，充分挖掘其人文教育内涵商业价值—本项目有较长的临街面，且以后居住人口众多，具有一定的商业价值分析地块，结合市场商业状况适量开发部分商业开发商优势—由因此本地企业，且树立了自己在本市的品牌形象，人脉关系好充分利用自己的优势，吸引目标客户，增加自己的竞争力3.2.2项目的劣势分析项目劣势减少劣势配套缺乏—项目所在区域属于都市郊区，市政配套设施尚未完善，且档次较低当地人离市中心距离较远醒目通过自身配套设施的开发，补偿外部配套的不足体会不足—置地开发公司还未曾涉及过郊区的开发，开发经营不足与全国知名的策划、规划、设计、建筑，销售代理公司合作，充分借助外脑补偿体会的不足规模劣势—本项目规模小，与其他项目比，不易形成独立的环境充分利用周围的自然环境，完善生活设施，以好的生活氛围增加竞争力3.2.3项目的机会分析 项目机会利用机会居住郊区化—市中心的高端消费者开始选择在郊区置业，引导居住郊区化趋势，同时可吸引周边县市的高端消费者到该区域购房充分突出该区域楼盘的环境优势，挖掘自身专门文化专门特色吸引目标消费群，随着交通设施的逐步完善，缩短与市中心区的时刻距离市场进展快—板块的起步较晚，但市场进展快，产品提升空间大充分利用市场快速进展的机会，努力提高产品素养，突出产品优势，占据市场前端客户机会—目前市场家庭居住质量差，户型小，年代久远充分分析客户的需求，以客户需求为目标进行规划设计，打造客户需要的产品营销机会—市场营销整体水平仍有提升空间，为项目提供了机会加强营销队伍的建设，积极引入“外脑”，并与高水平营销策划代理公司精诚合作3.2.4项目的威逼分析项目威逼转化威逼项目竞争威逼—项目周边的项目逐步开始集合，且有相当多高层建筑项目，压力增大，竞争环境猛烈充分挖掘自身专门的优势实点，行成专门的文化优势，抢占市场项目开发威逼—本项目建设过程中不可预见因素多把握开发节奏，充分预见市场趋势，前期开发立足资金快速回笼，规躲开发风险购买力威逼—都市经济整体进展水平不高，导致都市客户群购买能力有限抢占市场高端客户群份额，扩大目标区域市场，并制定合理的价格政策风险威逼—即项目在长期的开发过程中，由于宏观房地产政策，金融政策等不确定性，后期开发的产品设计和销售推广将受到不同程度的阻碍一方面建立起健全实效的危机公关关系，另一方面积极塑造自身过硬的品质，提高应对政策变化引起的市场风险3.2.5项目的SWOT分析小结通过上诉分析说明，项目的区位大环境优势明显，进展潜力大，但其居家的小环境受一些因素的制约，因此只要开发商与代理商公司共同努力、优势互补，结合市场环境和政府的政策及进展动向，通过科学市场定位、合理的规划设计扬长避短，并制定有效的营销策略，选择恰当的入市时机，采纳整合营销传播策略，建立差异化的品牌形象，迅速建立认同感，同时用熟练的销售技巧和方式打动目标客户，促成销售，必将确保项目开发的圆满成功。4项目的定位分析4.1市场的细分目前，不管驻马店市依旧全国其他一线、二线都市地区，都有专门多滞销楼盘，其价格再低也难以销售出去，要紧缘故是项目定位不准确，没有明确的目标客户群体，不明白客户群体特点，产品定位不符合市场需求等等，因此项目定位对一个楼盘来说至关重要。依照对区域消费者需求导向及差不多情形分析，我们能够初步对本项目的市场做细分，包括客户的年龄、职业、收入状况、家庭结构等，具体如下：（1）年龄：25-45岁之间，以首次购房者和二次购房者为主，三次购房者（投资）作为辅助，要紧目的是拥有自己的物业，改善居住环境，成家立业孝敬父母（2）客户：驿城区客户60%，县镇客户37%，其他客户3%。（3）职业：都市企业治理技术人员（如金融、房地产、电信、制药等行业的从业人员）、个体户和私营企业主（如三资及小型私企治理人等）、教师大夫等事业单位人员（如大学高中教师、机关事业人员等）、公务员及其他图4.1购房者职业调查（4）收入状况：事业小有成就、个人经济实力强，个人月收入稳固在3000元—4500元占50%，家庭月收入在5000元以上为16%，3000元以下为32%，30-45岁的中年人具有一定积蓄，工作收入稳固。驿城区客户月收入3000—4000元，下属客户月收入2000—3000，其它客户月收入3500—5000元。（5）家庭结构：都市白领一族多为单身、两人世界；企业人士、教育、大夫家庭人员三人左右。4.2目标市场的定位该项目处于驻马店市正在开发的地段上，开源主干道上绝佳的地块，财宝的集合效应导致土地的价值迅速攀登。周围文化休闲中心和高新科技中心逐步形成，必定带动着经济、文化、教育、科技的全面繁荣，专门多高校和机构办事处云集于此，高端的商务氛围集合着大量的高端商务客户群，有专门强的消费能力。通过对该地块分析和研究，在满足规划条件的基础上，本项目目标市场地位于“商业+中高档住宅”的开发模式，“商业+住宅”的开发模式是比较流行的模式，只是在各自的项目开发中熟轻熟重而已。依照对被访者的初步调查分析，我们能够认为该项目以住宅类型为主，商业地产作为其辅助手段。4.3目标客户的定位通过对市场的细分，市场分析之后，本项目目标客户定位为那些明白得享受生活的人，要紧分为以下四类：都市企业技术治理人员（如金融、房地产、电信、制药等行业的从业人士）、个体户及私营企业主（如三资及小型私企治理人等）、教育大夫等及事业单位人员、公务员及其他。目标客户购房以置业自住为主。本项目紧邻地区高中分校、职业技术学院、黄淮学院及市政府，目标客户收入较高且随着人们消费观越来越成熟，有购买欲望和消费能力。在这些客户中，企业治理技术人员和教师大夫等事业单位人员占62%，是要紧的购房群体。我们是要将项目打造为驻马店市最适合人居的项目，我们的客户也应该是最明白得享受生活和追求生活品质的那一部分人，他们关注更多的是居住的感受、周边的环境、小孩的上学问题，交通的便利等等，本案能够带给客户的一系列便利正好迎合了客户的需求。4.4产品的定位结合项目的市场细分，客户的需求特点分析，本项目产品定位以客户需求为导向，整体定位要满足目标客户中的三类人：都市企业技术治理人员（如金融、房地产、电信、制药等行业的从业人士）、个体户及私营企业主（如三资及小型私企治理人等）、教育大夫等及事业单位人员，这三类人群都有一个共同特点：即为中产阶级，在追求物质的同时还在意精神享受，具有较高的审美能力和品位追求。不仅停留在户型面积上的品质和质量，他们对住宅的私密性、项目周边环境、小区内部景观、项目质感、项目品牌等因素都专门在意。他们购买的目的不只是寻求其过渡居所，而是寻求一个在较长时刻内都能够满足他们使用功能的住宅，因此在购买决策时会带有一定的前瞻性。由此我们依照目标客户的需求和要求进行本项目的定位：4.4.1主题定位“都市新开发地段+个性化+高舒服度+高升值力”（1）以本案的景观和绿化、以及对产品细节的注重，营造本案的品质优势和适宜居住的特点，在风格上努力于环境结合，表达事实上用性和现代性；（2）以本案的品质优势，结合适宜的价位，突出本案的性价比优势；（3）造型力求新颖，符合目标客户的审美需要，以突出小面积、大户型这一先进的户型设计理念为特点，并凸显其在降低单套总价、提高性价比方面的优势；（4）以本地段的升值潜力，突出本案的投资价值，让消费者体会更多的是产品本身品质的提升。4.4.2形象定位专门的户型空间、进展升值的地段、个性的文化休闲内涵、优美的自然环境、精巧现代的产品形象进行定位，把小区打造成一个中档的现代化生活小区。建筑与环境的巧妙融合，将给予小区一个全新的概念，以吸引更多的消费群体。4.4.3功能定位“明白得享受、明白得生活的人士”在产品设计上，以现代的设计为基调，做到现代、高雅、符合目标客户群的审美适应；在户型上，以住宅为要紧，增加其他元素，增加入户花园，满足不同客户的需求。4.4.4档次定位本项目依照驻马店市民的收入及客户的承担力将项目定位为中档住宅，而不是豪宅，其中包括了小区的规划合理性、户型设计的有用性、建筑外观的审美观等，以专门的角度，从客户需求动身，不知要美观漂亮，而且要简约时尚，在同等建筑成本的基础上，设计出时尚前卫、富有创新的建筑单体。5建设规模、产品设计方案建设规模与产品方案研究是在市场推测和资源评判的基础上，分析论证拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。5.1建设规模考虑到自有资金的有限（6000万元），置地住宅小区规划总用地10000.05平方米，建筑面积33157万平方米，其中住宅24872万平方米，公建2100万平方米，商铺面积4808平方米。总居住户数216户，规划总居住人口600人，容积率3.32，绿化覆盖率35%。小区内休闲健身中心、商业网点、居委会、等设施。5.2产品方案5.2.1方案的设计本项目打算建设三栋住宅加商业模式，两栋22层一栋16层，两栋22层位于两边16层位于中间，三栋楼地上两层整体连接，三层以上分开，地下室做车库，地上两层为商铺，三层以上为住宅，住宅中增加入户花园。小区设置休闲健身中心及其他建筑小品。（具体楼层设置见附图2）5.2.2户型的选择小区规划以中档高层商住混合社区，因此，要突出项目规划上对该区域板块住宅及商业市场的引领性，凸现项目整体的现代、大气感。在规划设计及建筑风格上充分表达“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并给予其浓郁的文化内涵，充分表达21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。

置地住宅小区项目要紧居住对象为在驻马店市工作的白领阶层（个体户及私营企业主），企业治理技术人员、教育等事业单位人员以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。

依照以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：表5.1户型分配表楼型户型格式面积（㎡）数量（套）①#A3室2厅2卫1厨1阳台11540B3室2厅2卫1厨1阳台入户花园12140②#C3室2厅2卫1厨1阳台11828D3室2厅2卫1厨1阳台9628③#E3室2厅2卫1厨1阳台11540表5.2用地平稳表项目单位数量小区规划用地㎡10000.051.住宅用地㎡25002.公建用地㎡23003.道路用地㎡30004.公共绿地㎡1100其他用地㎡11006项目的建设条件及方案6.1建设的条件6.1.1自然条件通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情形进行勘测和研究，发觉该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建筑10万平方米的房地产才可不能超过土地承载力。该地块自然条件良好，可不能阻碍到土地平坦、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。6.1.2都市的基础设施条件通过开发项目征收环境配套费，已为项目提供了排水、电力、燃气、供热、交通等基础设施。项目与都市基础设施网络连接点较近，不需要建筑水处理系统。同时经该楼盘有三余条公交线路，周边学校、购物、娱乐场所和公园绿地完善齐备，为居民日常生活提供便利。开源路这几年的变化日新月异，一改往日的荒凉，成为今天驻马店市地区一块黄金地段开发热土。该街区各项目配套设施正在不断完善。如菜场、超市、邮局、银行……随着大量居民入住，该街区的进展前景将一片乐观。6.1.3周边环境条件小区拟建于驻马店市开源大道与铜山大道交叉口东北方向，周围是地区高中分校、职业技术学校和黄淮学院，西邻开源河（正在规划建设为休闲中心）水域开阔，风光宜人，环河周围桃数围绕，曲转回折，是驻马店市民周末休闲度假的理想去处。东面的驻马店市最大的体育馆及文化广场。整个小区有山有水，树木繁密，绿地完善齐备，污染小，空气清新，环境幽雅。

项目选址区域邻近人口密度适中，居住人口差不多上从事高新技术人员，受教育程度高，文化素养好，消费能力可靠，具有专门强的够房能力。6.2总体规划布局置地住宅小区总平面图一风叶玫瑰为依据，建筑以合理的分布保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地势布置休息厅，小区设东南两个主出入口；关于临路住宅，采纳双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。6.3建筑方案设计6.3.1户型设计建议户型的优劣将直截了当阻碍客户的购买决定，在户型设计上，要讲究简洁、有用、功能分区合理、科学，因此能够遵循以下原则：（1）户型要求有用，减少室内不必要的交通面积，室内布局科学，又不显局促，充分合理的利用空间；（2）功能配置合理完善，动静分区，污净分离；包括带卫生间的主卧房、工作阳台、书房、儿童房等空间配置需要与户型面积和目标客户的需要相结合；活动区、休息区、功能服务区三大主题居住空间分区明确，起居厅、餐厅拥有各自独立空间：（3）户型设计更贴近人性化，充分考虑细节，如半开放式的厨房设计以及管线安装、通风排气条件，在中小户型中采纳自用间隔的设计，表达个性品味；（4）可考虑落地窗和外飘的低窗台设计，既增强可使用空间有开阔了视野，充分表达人性化设计；（5）起居休息室应宽敞、明亮、通风，有较好的朝向和视野，厅中合理设计，有足够摆放家具和装饰的稳固空间，临路一侧户型力求主卧房等要紧功能间朝内，幸免噪音干扰；（6）主卧房设计有好的朝向和景观，幸免噪声干扰，大户型的主卧房应带有卫生间，如户内仅设一个卫生间，应放在主卧房的邻近。（7）户型设计要求客厅、主卧均朝阳6.3.2项目园林景观建议对建筑来说，不仅风格要专门新颖，同时也要注重与小区整个环境的搭配及小区环境的布局规划，一定要有自己的风格，所谓细节决定成败，关于细节一定要处理到位。本项目建议将小区道路两侧区域规划为整体景观，并考虑适当的水景设置，既能够提升小区的档次，又能够增加卖点；在楼周围进行立体绿化，有效增加绿化面积、改善环境、美化社区。6.3.3项目的配套设施建议考虑到方便小区居民，建议配备有完善的配套设施，并与小区景观相和谐融合，以减少其对小区布局的阻碍和面积的占用；在建筑物下设计地下车库，既能够满足有车一族的购房需求，又能够增加销售收入。6.3.4项目的智能化系统建议随着人们生活水平的提高，人们对住宅的要求也越来越高，因此，建议增加智能化设施及安防系统，提升小区的品质和售价，通讯、宽带等各种线路一步到位，用户可自由选择是否使用，同时也便于以后升级。6.4环境爱护本项目产生的污水要紧有餐饮废水、生活废水和洗浴污水。生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。餐饮以煤气为燃料，因此应在操作间设计通风排气装置，且排气烟囱躲开其它环境敏锐地段。地下停车场废气要紧为汽车尾气，再次安装通风排气装置。6.5节能节水措施6.5.1节能措施置地住宅小区小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地点有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒服，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采纳对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可连续进展的目标。6.5.2节水措施（1）小区水环境合理规划和建设小区水环境，提供安全。有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可连续进展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳固，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保证回用水的安全和适用。

对小区用水水量和水质进行估算与评判，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配打算、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。

收集雨水用以在一定范畴内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，幸免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。

（2）绿化景观用水节水

保证小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。

景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，专门是冷地型草坪面积。

绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。6.6环境阻碍评判6.6.1环境条件调查置地住宅小区提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采纳喷泉、广场等“硬质景观”，较少采纳有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉成效，而没有营造整体气氛，形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。35%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和自动化操纵，污染较少。自然景观优越、空气清新、湿度适宜、夏季凉快，远离闹市区，周边高校分布极广，绿地面积率大。远离重工业区，工业污染小。6.6.2施工期环境阻碍分析（1）施工期污染源施工期的噪声要紧来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声要紧是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工时期的要紧噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声要紧是各施工时期物料运输车辆引起的噪声，各时期的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量躲开居民楼。表6.1各施工时期要紧噪声源状况施工时期声源声级施工时期声源声级土石方时期挖土机78-96装修、安装时期电钻100-150冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105地板与结构时期混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110地板与结构时期电锯100-110装修、安装时期云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85表6.2交通运输车辆升级施工时期运输时期车辆类型声级/dB（A）土方时期土方外运大型载重机90地板与结构时期钢筋、商品混凝土砼罐车、载重车80-85装修时期各种装修材料及要紧设备轻型载重卡车75(2)施工期扬尘施工期扬尘要紧来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。

(3)施工期废水污染源

施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水要紧包括土方时期降水井的排水，结构时期混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。

(4)施工期固体废弃物

施工期固体废弃物要紧为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。6.6.3施工期环境阻碍分析

(1)施工噪声阻碍

依照噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源要紧为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一样均在80dB以上，且各施工时期均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此专门难运算其确切的施工场界噪声，依照本工厂施工量，按体会运算时期其各施工时期的昼夜声级见表：表6.3各施工时期昼、夜声级估算值单位：dB(A)施工时期昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方时期75-857575-8555结构时期70-857065-8055装修时期80-9585禁止施工55(2)施工扬尘的阻碍由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。

通过对施工期环境阻碍的分析，施工期要紧污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：eq\o\ac(○,1)场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，潮湿，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平坦，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的阻碍；eq\o\ac(○,2)工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；eq\o\ac(○,3)工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；eq\o\ac(○,4)筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。6.6.4公众参与置地住宅小区环境阻碍评判“公众参与”的目的在于使公众对拟建项目的各种意见、建议、和要求贯彻于整个环境阻碍评判中，沟通公众与项目建设方的相互了解，补偿环境阻碍评判过程中可能存在的疏漏，制定出严格的环境监管措施与实施打算，使该项目的规划设计更加完善和合理，从而有利于项目的综合效益。公众参与的对象为洪山区人大常委会的代表以及邻近周围的居民，项目咨询专家。6.7安全消防分析与建议拟建项目对消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。6.7.1安全措施方案针对不同危害和危险性因素的场所、范畴以及危害程度，研究提出相应的安全措施方案，要紧有：(1)在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备。

(2)对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。

(3)对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距。煤炭、冶金等矿井开采项目，应提出防止瓦斯爆炸、矿井涌水、塌方冒顶等技术和安全措施方案。

(4)对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。6.7.2消防设施

消防设施研究，要紧是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，依照消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。（1）火灾危险性分析分析生产过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾危险性，生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。

（2）调查项目场址周围消防设施状况

调查场址周边公安消防机构的规模、装备，所在地公安消防队与场址的距离等，确定项目对公安消防机构的依靠程度。

（3）消防措施和设施

依照项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范畴，确定应采纳的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。7项目的进度安排7.1项目整体操纵打算为了争取时刻，缩短工期，保质保量的完成工程，本项目决定采取平行施工的方式，本项目打算整体的工作时刻从2010年5月1日开工，至2020年4月1日完工，历经23个月。（1）预备时期：从2010年5月1日～2010年8月1日，历时92天；（2）前期时期：从2010年8月1日～2010年10月1日，历时61天；（3）的建设实施时期：从2010年10月1日～2020年4月1日，历时548天；（4）的营销时期：从2020年4月1日～2020年4月1日，历时365天表7.1项目整体操纵表要紧工作历时2010年2011年2020年2020年5、6月7、8月9、10月11、12月1、2月3、4月5、6月7、8月9、10月11、12月1、2月3、4月5、6月7、8月9、10月11、12月1、2月3、4月预备时期92前期时期61建设时期548营销时期3658投资估算与筹资安排8.1成本分析本建设项目总占地面积约10000.05平方米，建筑面积35561平方米，其中住宅24872平方米，地下室2404平方米，商铺面积4808平方米。总居住户数216户，规划总居住人口600人，容积率3.32，绿化覆盖率35%。小区内设配套有会所、文化健身中心、居委会、派出所等设施。项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。本项目自有资金6000万元，从银行贷款8000万元，每半年贷款一次，利率按半年6.21%，总利息496.8万元（运算见附表2）。（1）土地费用：依照驻马店市土地局点最新规定以及住宅用地1200元/㎡，本项目所在地位于置地大道北，天中山大道西部，现属于二级、三级用地，依照周围楼盘征用土地时点价格定位1100元/㎡，项目占地15亩，估量土地出让费1100.01万元。（2）前期费用要紧是规划设计费、设计审图费、地勘费、招标费、三通一平费等。估量总投资为199.84万元。（3）建筑安装费：据调查及查阅相关资料，地下室开发成本大致为3000-3500元/㎡，商铺安装费较高配套设施取800元/㎡，地上住宅开发成本1200-1500元/㎡，水、电、气、消防费及绿化费按相应比例计取。（4）不可预见费：不可预见费率为3%-5%，本项目取5%。（5）开发费用：开发费用包括治理费用、销售费用和财务费用。其中销售费用包括：广告推广费、市场推广费、销售代理费、销售手续费等，财务费用要紧为利息，总共为2158.32万元。（6）开发总成本：项目开发总成本为上述费用之和，及税费、报建费、竣工审图费之和。共计13380.76万元，平均每平方米成本3762.76元。（具体分析见附表1）8.2项目的筹资项目签订合同后，就应该全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资金拮据，周转困难使工程开工不足，工程进度上不去而阻碍信誉和经济效益。因此要注意从以下几个方面去筹措资金：8.2.1项目的自有资金情形筹措和利用自有资金6000万元，为实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司可依照收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。要紧包括现金和流淌资金，以及近期收回的各种应收款项等，如应收的银行的票据、已完合同的应收工程款等。8.2.2项目贷款资金用银行贷款8000万元，贷款是实施工程项目的重要资金来源，是承包商利用信贷资金经营，借钱赚钱的一种方法。本公司能够向银行证明几个方面：本公司的实有资本额度充足，并向银行提供本公司资产负债表和近期的损益表，本公司承包工程时的资金信誉良好，另外，还能够向银行提供该建设项目风险分析，以及本公司的工程体会丰富、实际工作能力强及诚实信用等。经以上几个方面调查了解后，本公司有信心让银行认为贷款后本公司有能力还款。本公司将采取抵押贷款，以工程设备作抵押。从工程所在地银行获得较多的当地货币贷款。抵押款和借款的比例称为抵押存款限额。阻碍抵押贷款利率的因素是预期的真实利率、通货膨胀和贷款风险。（投资打算及贷款情形分析见下附表2、附表3）9财务分析及不确定性分析9.1财务分析9.1.1经营方式的确定为了更好的结合企业的战略目标，实现实现短期利益和长期利益的兼顾，综合考虑项目自身的特点，应采纳出售方式进行项目经营，销售收入的运算按每半年一次。9.1.2项目估量收入的运算销售价格：从周围楼盘点调查邻近明珠港湾及新天地以后城售价在3000元/㎡左右，从整个市场看新开发区房价在3000元/㎡，解放路西边为3500元/㎡，依照周围及市场情形及前面价格的推测初步定价为2900-4000元/㎡，商铺售价在3-4万元/㎡，地下车位售价为7-8万元/个（销售收入及附加税金见附表4）。9.1.3利润的运算在随后的利润估算中，各项税率取值如下：营业税及附加税率为销售额的5.5%，所得税率为33%。出售方案的土地增值税采纳累进制.。由于出售房地产项目，需要运算土地增值税，采纳累进制，土地增值税为3673.29万元（具体运算见附表5）。依照《土地增值税条例实施细则》，对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人收取土地增值税，增值额超过扣除项目金额的50%未超过100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%。因此如表所示，所需缴纳的土地增值税为3673.29万元。销售项目税后利润为4953.45万元，（运算见附表6）：9.1.4经济效益评判财务净现值是按事先规定的基准贴现率将运算期内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和。它是考察项目在运算内盈利能力的动态评判指标。净现值大于或等于零的项目是可行的。本项目选择的基准贴现率为10%。销售方案净现值运算（销售净现金流运算见附表7、8）。（1）财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR）依照项目现金流量表，可运算出财务净现值和财务内部收益率财务净现值（FNPV）=1189.24万元财务内部收益率(FIRR)=14.55%通过表中运算可知，项目财务净现值（FNPV）>0，说明项目除了能够达到基准的收益率外，还能后的超过受益，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）>10%，且水平较高，说明项目具有盈利能力，故可行。（2）项目投资利润率、投资利税率、投资回收期、借款偿还期项目总投资额13380.76万元，总销售收入26132.72万元，总销售利润额4953.45万元（税后利润）投资利润率＝平均利润总额/总投资额×100％＝37.02％销售利润率＝平均利润总额/销售收入×100％＝18.95％静态投资回收期＝2.13年（依照现金流量表）动态投资回收期＝2.38年9.2不确定性分析本项目的风险要紧由开发成本、租售价格、空置率、销售进度的快慢阻碍最大。而这些变动因素，又受政治、经济、社会条件的阻碍。另外，自有资金占总投资的比例尽管对整个项目全部资金投资的经济效益没有阻碍，然而由于贷款的杠杆作用会阻碍自有资金的经济评判指标，因此需要项目的主办者进行认真考虑。9.2.1盈亏平稳分析盈亏平稳分析是通过盈亏平稳点（BEP）来分析成本与收益的平稳关系的一种方法。用经营能力利用率表示盈亏平稳点（BEP）运算公式为：当本项目销售量达到53.48%，即销售量达到19018.02平米时，项目处于保本状态。、 收入（万元）销售收入 经营成本19018.02销售量（平方米）图9.1盈亏平稳分析图盈亏平稳分析结果说明项目有较好的抗风险能力。9.2.2敏锐性分析敏锐性分析是通过分析阻碍项目现金流量的要紧因素发生变化对项目评估指标的阻碍，通过分析从中找出敏锐因素，并确定其阻碍程度。本评估报告以项目收入与投资对财务净现值和内部收益率评判指标的阻碍进行敏锐性分析，详见敏锐性分析表。本部分的敏锐性分析针对净现值、内部收益率两项指标进行评判，分别运算售价上下波动5%、10%和总投资上下波动5%、10%、时，对经济评判指标的阻碍（以全部资金现金流量表为准）。（1）对净现值的阻碍（运算见附表9）明显，销售收入大小对项目经济情形阻碍最大，其次是投资额。因此在投资额的确定和投资的过程中要格外注意项目情形的变化，力图最大限度的利用资金，提高项目经济成效。 开发成本 销售收入 1189.24-10%-5%05%10%图9.2单因素敏锐性分析图（对净现值的阻碍）（2）对内部收益率的阻碍（运算见附表10）明显，销售收入大小对项目经济情形阻碍最大。因此在投资额的确定和投资的过程中要格外注意项目情形的变化，力图最大限度的利用资金，提高项目经济成效。 销售收入工程开发成本 14.55% 10% -10%-5%05%10%图9.3单因素敏锐性分析图（对内部收益率的阻碍）（3）敏锐性分析结论通过本项目的敏锐性分析能够看出，不管可变因素对财务净现值依旧内部收益率的阻碍如何，单因素敏锐程度表现有如下特点：销售收入＞工程建设费用。从单因素敏锐程度排列程度上，我们有必要采取一些防范措施：eq\o\ac(○,1)降低项目投资。通过优化设计、科学治理、全局统筹，工程建设的和销售开发中的各项费用。eq\o\ac(○,2)提高销售收益。通过销售环境的营造、产品的设计，提高本项目的形象，并尽量做好营销策划，选择适当时机出售物业。10风险分析及计策10.1社会评判10.1.1项目对社会的阻碍项目对社会的阻碍分析随着国民经济的进展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，专门是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，他对拉动国民经济的增长起到了至关重要的作用。随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个差不多的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住地环境（包括室内环境和室外环境），本小区的建房目标确实是要建筑适合人们居住生活的良好的环境。本小区的建设不但能够为驻马店市的居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了庞大的改善：本小区的绿化面积将达到35%，由于本小区周围搞笑围绕，这将吸引大量的高校教师前来居住。除此之外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位等提供许多机会。小区建设以后，要想爱护小区良好的室外环境，必须大量人员就业的机会。要爱护，这就会给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。10.1.2项目对所在地的互适性分析该项目开发完毕后，所在地的人流，车流将会有专门大的增量，对交通和市场将有更高的要求，但考虑到该地区地处大学高中邻近，周围交通条件较好，建成后交通和市场环境还相当不错，小区邻近有地区高中分校、黄淮学院、社区精英幼儿园等，生活在那个地点的居民的子女能够享受到专门好的学习环境。10.1.3社会评判结论总的来说，该项目的建设将对社会各个领域的进展起到拉动作用，对社会的进展是有积极作用的。表10.1项目建设对社会的阻碍及相关措施社会因素阻碍范畴程度可能显现的后果措施建议对居民收入的阻碍项目市场价格与工薪阶层居民收入平稳，但对低收入居民阻碍较大无严峻后果较为适应能够采纳分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量的阻碍阻碍到小区的居住人员。提高人们的住房质量，提高了小区人民的生活水平对居民就业的阻碍对驻马店的下岗职工、设计院、施工单位、监理单位物业治理公司等产生积极的阻碍提高了居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体的阻碍项目投资经营方、项目出售对象、治理方、政府部门范畴较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民的生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区、文化、教育、卫生的阻碍文化、教育、卫生方面范畴广增加文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境连续进展对地区基础设施、社会服务质量和都市化进程的阻碍基础设施、社会服务质量等各方面的范畴广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快都市化进程连续进展对少数民族风俗适应和宗教阻碍无无无10.2风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对置地住宅小区投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，是投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或计策来减少风险缺失。10.2.1自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的阻碍，以及对房地产商品所产生的直截了当破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的缺失。自然风险因素要紧包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。因此，在工程施工中紧密注意天气变化和注意收听天气预报，做好防雨、雪，防火等措施，提早做好防范。10.2.2政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济缺失。政府的政策对房地产的阻碍是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产产生重大的阻碍。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、法律风险。因此，应该紧密关注房地产政策的变化趋势，关注国家及地点的相关政策，以便及时处理由此而引发的风险。10.2.3经济风险经济风险因国民经济状况变化因素要紧是指一系列与经济环境和经济进展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、低价风险、融资风险、治理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。在开发建设中组织相关治理小组，对项目进行动态操纵，及时了解市场的供求状况，做好事前、事中操纵10.2.4技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的缺失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或运算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。因此，在工程施工过程中，随时检查仪器设备、及时修理保养，做好材料的治理和采购，制定相关安全措施保证施工人员的安全。10.2.5内部决策和治理风险内部决策和治理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营治理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物的组织治理风险等。因此，项目治理者应最大限度的发挥各方的积极性，公平合理，责、权、利平稳合理分配人、财、物，采取有效的治理组织形式，使项目信息及时有效的传达给每一部门的人员。10.3投资风险的操纵及早地发觉或推测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、操纵这些风险。房地产投资的成功在专门大程度上依靠于对风险的认识和治理。该项