房地产发展现状

26十二月2023房地产发展现状1949－1955年:解放初期建立了新政府的房地产管理秩序1956－1965年：确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位1966年－1978年:“十年动乱”时期，城市房地产管理混乱1978年以后:在城市进行了城镇住房制度改革，城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业萌生了

我国房地产的发展历史及现状2第1章房地产和房地产估价1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。同年，中国房地产开发集团(中房集团)成立。

1988年2月25日，国务院印发国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。

1988年，万科通过股份化改组，正式更名为“深圳万科企业股份有限公司”。这年11月18日，万科以2000万元的价格参与投标买地，一举夺得荔泉地块，万科正式进入房地产业，成为国内较早进行住宅商品房开发的企业之一。1991年，1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易。31991年到1992年，是中国房地产的爆发期1993年是宏观调控，房地产投资过热的趋势得到抑制。1991年9月13日，冯仑等人注册了海南农业高技术投资联合总公司，当时冯仑、王功权、刘军、易小迪、潘石屹、王启富6人大约占到了公司总股份的65%。“农高投”成为万通的前身。1992年万科确立房地产为主导行业，开始进行由多元化转为房地产开发为主导业务的专一化战略调整。1997年11月6日，保利地产参加广州市用地制度改革首次用地招标拍卖活动，以8798万元独家投得北京南路地块。——引起了广泛的哄动

41998年，中国房地产出现了一个新事物，就是所谓的“房改”，即将单位直接分房改为货币化分房。此项政策一出，银行按揭顺势推出。从此中国房地产渐次进入市场化的活跃期，真正的房地产市场诞生。2002年3月，潘石屹成立SOHO中国有限公司。

2002年8月8日，中海地产股份有限公司在深圳注册成立，8月28日，中海地产正式通过批准进入在内地A股上市。

2005年3月底，国务院办公厅出台的《关于切实稳定住房价格的通知》即“国八条”。

2006年4月28日央行宣布：将人民币贷款基准利率上调0.27个百分点。

2006年5月17日，“国六条”出台，引发诸多争议、产生巨大反响。

国十条、限购、限贷、房产税…………

5近几年我国的房地产调控政策年份政策目标政策内容政策效果1991 规范房地产业发展，深化房改全面推行房改，房地产市场建设全面起步房地产投资开始增长1992-1993加快房地产业发展，加快建设步伐“南巡讲话”，加快改革步伐，刺激经济发展，开放房地产价格，下放权力经济高涨，房地产市场快速膨胀，部分地区出现地产泡沫1993-1995加快房地产宏观调控，深化房改进行宏观调控，控制投资规模，调整投资结构，紧缩银根经济萧条，房地产增速下降1996-1997规范房地产市场，提供住宅产业“两点论”全面推行住房公积金制度，安居工程顺利推进房地产市场开始恢复1998促进房地产业健康发展，扩大内需房改取得实质性进展，停止福利分房，发展经济适用住房房地产投资和销售稳步增长，个人住房比重增大1999-2001促进房地产市场发展实行积极财政政策，全面启动住房消费房地产市场持续发展近几年我国的房地产调控政策2002-2003规范房地产市场发展，整顿市场秩序，警惕房地产泡沫有关主管部门加强房地产调控，整顿市场秩序，房地产业成为支柱产业房地产市场持续发展，局部地区有过热现象2004-2005完善土地管理制度，从严控制非农业土地供给实施“三个暂停”，综合运用多种货币政策工具，行政手段加强。投机性购房得到有效控制，房地产信贷扩张幅度有所减缓2006稳定住房供应结构，稳定住房价格围绕住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房等六方面展开房地产和住宅开放投资增幅有所减缓，但房价涨幅未得到有效控制2007解决低收入家庭的住房问题明确廉租房、经济适用房和中低价位、中小型套房的建设用地比例保障性住房品种开始得到加强2008-2010调控反复，GDP是调控指标以完善促进房地产市场健康发展为目标，坚决遏制部分城市房价过快上涨由于房地产市场的复杂实况，国十条的威力未能完全释放2012年限购、限贷2012年5月，包括北京、上海等40多个城市出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等等2013年以后推行房产税12/26/20237国八条——深度解读（2005年）高度重视稳定住房价格工作切实负起稳定住房价格的责任大力调整和改善住房供应结构——廉租房和闲置土地的处理严格控制被动性住房需求——控制拆迁正确引导居民合理消费预期全面监测房地产市场运行积极贯彻调控住房供求的各项政策措施认真组织对稳定住房价格工作的督促检查国六条（2006年）切实调整住房供应结构进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向国十条（2010年）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题建立考核问责机制实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用增加居住用地有效供应调整住房供应结构。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应国十条（2010年）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地加大交易秩序监管力度，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息全国房地产情况：2012年1-11月份一、房地产开发投资完成情况2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。其中，住宅投资44606亿元，增长11.9%，增速提高1.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。1-11月份，东部地区房地产开发投资36719亿元，同比增长14.8%，增速比1-10月份提高0.5个百分点；中部地区房地产开发投资14035亿元，增长19.4%，增速提高3个百分点；西部地区房地产开发投资14018亿元，增长19.5%，增速提高2个百分点。1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积556658万平方米，同比增长13.3%，增速与1-10月份持平；其中，住宅施工面积416657万平方米，增长10.8%。房屋新开工面积162413万平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份缩小1.3个百分点；其中，住宅新开工面积119905万平方米，下降11.1%。房屋竣工面积67706万平方米，增长14.1%，增速回落3.2个百分点；其中，住宅竣工面积54310万平方米，增长13.7%。1-11月份，房地产开发企业土地购置面积31638万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份缩小3.2个百分点；土地成交价款6594亿元，下降10.3%，降幅缩小1.5个百分点。二、商品房销售和待售情况1-11月份，商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，1-10月份为下降1.1%；其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长11.6%，商业营业用房销售面积增长1.7%。商品房销售额53526亿元，增长9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点；其中，住宅销售额增长10.4%，办公楼销售额增长4.1%，商业营业用房销售额增长4.2%。三、房地产开发景气指数11月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为95.71，比上月提高1.15点。

以沈阳为核心的辽宁中部城市群，纵深东南西北四条经济带，打破沈阳原有的圈层式发展，转向轴线式的多空间发展，增强城市间相互联系，构筑沈阳大都市圈经济地位2003年，辽宁省提出了关于建设沈阳经济区的设想。2005年4月7日，七城市领导共同签署了《辽宁中部城市群合作协议》。辽宁中部城市群分布着全国最为密集的铁路网。京哈、长大、沈吉等主要铁路干线在沈阳交会，紧密地连接起其他六个中部城市，分布在沿线的有超过47个大小车站。每天至少有30万人乘坐火车在七城市之间流动。辽宁中部城市（沈、抚、本、铁、辽）城际轨道规划研究中指出：未来辐射抚、本、铁、辽（阳）城际轨道共215公里，大连、营口港岸贸易职能逐步强化，沈阳经济圈功能将前移。以沈阳为中心，以鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳和铁岭为主体构成的城市密集地区规划目标：逐步打造成世界级先进装备制造业基地，全国重要精品钢材基地、石油化工基地、农副产品生产加工基地和高新技术产业化示范区，东北亚商贸物流金融服务中心。规划格局：一核、四带、六群沈阳城市宏观分析城市概况沈阳地位：东北的第一大城市，经济、文化的中心、交通的枢纽沈河和平铁西皇姑大东主城区行政区划：全市市域总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里，建成区面积约700平方公里。现辖和平、沈河、皇姑、大东、铁西、东陵、于洪、沈北、苏家屯、浑南10个市区。以及新民（市）、辽中、法库、康平4个县。地理位置：沈阳是辽宁省省会，因地处古沈水（今浑河）之北而得名，位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，是东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，也是全国的重工业基地和历史文化名城。其优越的地理位置，整合了周边以鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳和铁岭为主体的辽宁中部城市群，加强了城市间的内外联系，进一步提升城市的综合竞争力。沈阳城市宏观分析城市规划金廊、银带的十字架构的城市格局东扩、西进、南拓、北统四大发展空间，加快城市升级金廊银带大浑南地区沈西工业走廊沈北农产品和食品加工区东部现代旅游休闲度假区北部：东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心和国家级农产品加工基地西部：装备制造核心区、化学工业区、钢铁深加工及有色金属加工业区城市中心区：建设现代服务业聚集区和大都市形象展示区；东部：依托棋盘山国际风景旅游区，建成国内外知名的旅游度假区南部：民用航空整机制造及维修产业基地、现代化的文体中心、会展中心、高新技术产业研制出口基地沈阳城市宏观分析沈阳主要商圈分布：太原街商圈中街商圈长江街商圈金廊商圈北市商圈北站商圈铁百商圈五爱商圈三好街商圈南塔商圈西塔商圈沈阳主要商圈分布2012上半年房地产市场数据：今年以来，沈阳市整体经济稳定发展，继续保持适度较快的增长速度。一季度实现地区生产总值1,430亿元，同比增长11%，低于去年同期增长水平，但高于全国水平。固定资产投资快速增长。1-5月共完成固定资产投资总额1,564.4亿元，同比增长29.0%；其中房地产开发投资467.2亿元，同比增长18.1%，增速较去年同期下降8.3个百分点，投资结构改善。

21沈阳的土地市场2012年上半年，沈阳市共出让各类土地面积1,205.62万平方米，较去年同期减少了21.9%，但已超过2010年全年70%的水平。分区域来看，铁西区出让的土地最多，总面积达326.9万平方米。其次是东陵区(浑南新区)和沈北新区，土地成交面积分别为282.3万平方米和238.9万平方米。沈河、和平、皇姑等市内区域出让土地面积相对较少。价格方面，沈河、和平等市内区域的土地楼面价格远高于周边区域。22商品住宅市场今年以来，受持续的宏观调控政策影响，沈阳市商品住宅市场销售量较去年同期有所下滑，购房者持币观望情绪增加。前五个月，商品住宅销售面积为372.2万平方米，同比减少18.2%。而前五个月住宅供应面积达561.78万平方米，初步扭转了2009年以来整体上供不应求的局面。从价格走势上来看，前五个月住宅销售均价达6019元/平方米，同比增长5.87%。住宅价格增速放缓，且低于居民收入增长速度。甲级写字楼市场截至第二季度末，沈阳市甲级写字楼市场存量为41.77万平方米，总体空置率16.41%，市场需求保持稳定。写字楼租金较去年同期大幅增长。至第二季度末，甲级写字楼市场平均租金达每月每平方米159.20元，同比增长26.2%。住宅市场方面，短期内调控政策没有松动的迹象。由于市场观望情绪的增加，刚性需求在一定程度上受到抑制。商住公寓市场，定位略显模糊。除少量自住外，大多数是投资。当前市场整体状况不是很理想，与办公需求相关。写字楼方面，未来3年内甲级写字楼市场将有接近100万平方米的新供应入市。大量新项目的入市将会在短期内使市场总体空置率上升，市场竞争逐步显现。而新的高品质项目的入市也将带动整体平均租金继续上涨。商业市场方面，未来大量商业项目的开业将会促使市场上优胜劣汰现象出现，市场竞争愈显激烈。同时网络购物的流行，也造成了客户分流。但同时沈阳经济区一体化进程加速、地铁等基础设施不断完善等因素，也会为商业市场的发展带来新的机遇。25整体分析存在问题：土地市场萎缩房地产市场交易不活跃采取的对策：提高货币化补偿比例吸引外地人购房利用公积金房地产市场多元化（温泉、养老、工业）加快城边村改造力度北京:27鄂尔多斯：30万百平方米房子随便挑！！人均GDP超越香港，位居中国第一资产过亿人数超过7000倚靠民间借贷发展房地产。原因：民间借贷，利率高！政府限购。首套房首付30%，二套房60%，二套以上不给贷款，而鄂尔多斯人均住房已达2.7套，几近饱和。卖给谁！！！

温州房地产——官方说法：11月，温州一手住房市场“量价齐升”实际：房价被腰斩！最高8万，现在4-5万！贵阳房地产——供大于求一个名为花果园的超级大盘，总建筑规模更是达到了1830万平方米，规划居住人口50万人，堪称中国第一大盘。贵阳的另一个超级大盘名为中天未来方舟，体量紧随其后。官方资料显示，该楼盘总占地9.53平方公里，建设用地5600亩，建筑面积约720万平方米，规划居住人口约17万人。在贵阳总共有花果园、中天未来方舟、中天会展城、中铁逸都国际、美的林城时代、中渝第一城、中国铁建国际城、金阳新世界花园、保利公园2010、中天花园、腾龙湾、中国水电观府壹号、乐湾国际等13个体量超过100万平方米的超级大盘。仅这13个楼盘，总建筑面积接近4500万平方米，其中规划居住人口预计总计约达110万人。贵阳市2010年第六次人口普查的数据显示，全市常住人口中，居住在城镇的人口为2946323人，占68.13%；居住在乡村的人口为1378238人，占31.87%。

金廊项目分析：南起浑南新区南界，北至沈北新区蒲河新城，跨越浑南、和平、沈河、皇姑、于洪、沈北6个区及开发区——这就是沈阳金廊区域，全长约30公里，面积约75平方公里。未来在这条中轴线上将会建起140个项目，总规模5250万平方米，投资总额约2625亿元。恒隆集团、世贸集团、新世界地产、华润集团等商业地产巨头齐聚于此。同质化竞争、求异化发展，金廊商业或将面临一场生死大战。是新的商圈？还是万年坑？金廊工程起于2003年7月。截至2010年年底，金廊规划建设项目共140项，规划建设总面积5253万平方米，总投资达2600多亿元。在7年多的时间里，先后有皇朝万鑫大厦、昌鑫置地广场、汇宝国际商业广场、奉天银座、华府天地一期、财富中心、银河国际大厦等31个项目竣工并投入使用。2011年，继华府天地、领先国际、茂业百货、华润中心·万象城先后开业之后，卓越大厦、沈阳天地、亿丰时代广场、新洲大厦、瑞宝国际、泛华广场、兴隆大都会和辽宁鑫汇大厦等也均选择在同一年开门纳客。沈阳市目前超过10万平方米规模的商业地产项目达55家以上，金廊沿线占25家(如茂业、恒隆、嘉里中心等)。且为确保第十二届全运会顺利召开，2013年前金廊沿线工程需全面完工。（相当有难度！！）目前，金廊沿线开工、竣工、在建项目分别达28个、15个和13个。按照当前商业综合体的建设及运营情况来看，金廊确实存在着商业同质化过剩的隐忧。西武撤了（青年大街211号的香港迪生集团投资的西武百货，作为沈阳老字号的奢侈品购物百货，于2010年9月撤离了沈阳）泛华广场购物中心——入不敷出世贸百货——门可罗雀黄金三角卓展——市府恒隆——万象城沈阳华润中心·万象城沈阳华润中心·万象城项目规划布局整个综合体由：购物中心（万象城）、5A级写字楼（华润大厦）、高端精品住宅（悦府）、五星级酒店（君悦酒店）构成，总占地面积约8.05万平方米，总建筑面积近70万平方米，总投资超过50亿港币。一期包括近25万平米购物中心万象城、7万平方米国际5A写字楼华润大厦；二期为超五星级君悦酒店、悦府高档住宅；三期为酒店式公寓，全部工程预计将于2012年底完成。沈阳华润中心·万象城开发商：华润置地地理位置：沈阳市和平区青年大街288号（文艺路与青年大街交界，原辽宁省体育馆）建筑面积：25万建筑设计：RTKL开业时间：2011年5月15日营业时间：9:30am-10:00pm可达公交线路：21条地铁2号线可直达（即将开通）项目概况嘉里中心：超大型全业态城市综合体住宅起价13000元/平方米，均价16000元/平方米，含精装标准4000...

38沈阳佳兆业——高端商业综合体项目

项目位于青年大街与文萃路交汇处，金廊的中心地带。项目占地面积2万余平，总建筑面积近30万平，由1栋35层的5A级写字楼，两栋55层的超高层酒店服务式住宅，加之6万余平的高端商业广场组成。起价11000元/平米，均价13000元/平米，含2000元/平米装修。39茂业中心金廊壹号：占地2.5万多平方米，规划建设商场、五星级酒店、甲级写字楼、高级公寓与住宅，总建筑面积38万多平方米，总投资20亿元人民币。其中主塔楼地下3层，地上71层。均价10000元/平方米，最高价13000元。华府天地——总占地面积17万平方米、总建筑面积约190万平方米，号称是沈阳乃至东北地区唯一的、最大的豪布斯卡（HOPSCA）城市综合体，更同时创下了沈阳市规模最“大”、业态最“全”的标志建筑群纪录。全案涵括五星级酒店、5A甲级写字楼、城市景观花园/停车场、会议会展中心及高档公寓，建成后将成为一个充分满足一站式服务需要，集购物、美食、休闲、娱乐、文化康体、服务、旅游、酒店、写字楼、会议会展中心、酒店式公寓等多功能为一体的城市现代服务业集聚区，并开创沈阳市史无前例的新地标。均价10401元/㎡

41沈阳裕景中心——沈阳裕景中心位于沈阳市沈河区青年大街与中山路的交汇处，沈阳CBD核心区域，毗邻沈阳市府广场。总占地面积8.4万㎡，总建筑面积约128万㎡，规划建设为集五星级酒店、5A级写字间、国际商业中心、酒店式公寓、高端城市住宅、大型停车场等多维业态的大型国际都市综合体。是裕景集团在建和规划中的最高综合体。类型：写字楼、公寓价格——待定42新华天玺与竞争对手的优劣分析——地段？价格？项目质量？口碑？配套的完善程度？………………..营销策略整合核心策略主导方向操作模式特征目标制约条件适用条件契合度销售直接销售当即变现短期实现盈利适用条件要求高部分单位销售难度很大业态难以控制地段好、总面积不大，街铺以售卖为主非销售面积小30%，以小主力店带动整体商铺销售短期实现盈利需要良好的规划如经营不善，对后期项目有较大影响大部分为临街街铺有返租销售对投资小业主有吸引力售价相对高一些短期实现盈利须请专业的经营管理公司，运作复杂高售价之下可能要贴一点钱风险很高大商场一般6~8%承诺带租约销售小业主收益有保障，有利于物业增值中短期实现盈利售价低操作复杂，招商困难兑现困难易引起信用危机大规模商场租售结合出租为主引入主力店，其余部分划铺销售中长期实现盈利主力店的前期租金不高风险不高集中商业＋街铺出租店铺经营主力店大于80%，核心主力店大于60%获取长期经营收益资金回流慢，租价较低，分批收益须请经营公司规划回报期长，要求有雄厚的资金实力大型集中商业拟合度最高拟合度最低商业操作模式对照表房地产营销目的是什么？——把产品卖出去（卖拐）手段（或途径）是什么？广告、推介会等分几个阶段？……………….市场推广阶段项目销售阶段目标人群定位产品定位户型等定位核心卖点提炼开盘方式、定价方法等媒体投放策略活动策划房地产广告赵琛创意——大连某房地产项目核心策略包容市场，尊重需求。舍小利，卖未来。培育氛围。梳理投资客，坚定中小品牌商家的投资信心。招商先行，用品牌主力店捆绑提升商业价值，前期需适当放宽对商家客户的条件，并给予特殊优惠支持及保障针对自营型商家重点进行洽谈，特别是返租和开业返点基金的使用，缩短客户成交周期。在尾盘期，部分性价比低的商铺采用“带租约”销售的方式快速清盘。投入营销推广成本，传播未来价值造势。招商先行，租售并举主力捆绑，先舍后得营销策略整合——商业推售策略1、推售顺序结合核心策略，建议先针对主力店核心区进行招商。再针对其余商业进行分类推售，先推售自营型商铺，再推售投资型商铺2、定价：

方法一市场比较法租金反推法客户访谈反馈法方法三方法二本案商铺价格定价方法营销策略整合——商业由于项目的特殊性，建议需要多约访几组客户，进行深入访谈，作为我们的定价依据，这样更助于本案价格拿捏准确。推售策略1、开盘价格策略采取适应市场的低开策略，以相对低价在周边众多产品中占据优势，顺利入市，引爆销售，快速成为区域市场的焦点。2、中期通过区域建设的不断完善，客户的积累，客户认可度的提高，则可根据销量控制阶梯式上涨价格，同时保持热销。3、在项目销售的中后期，利用优惠促销手段，吸引客户。营销策略整合——商业营销策略新华商业广场与区域竞品竞争的差异化突破口，在于——入市包装差异化定位，包装出一个特色的商业广场营销策略整合——商业

营销活动——新华天玺商业广场商家对接会活动目的：在商家圈层形成影响力，增加商家关注度；通过主力商家签约进驻，吸引更多其他品牌商家进驻签约；增加投资客信心。参与人员：知名品牌商家、商铺意向客户、主力店商家。活动形式：主要指项目所在商圈品牌商家签约成功后，通会议的形式、小型PARTY的形式