某项目前期发展策划思路汇报

银丰唐冶工程前期开展筹划思路汇报谨呈：山东银丰房地产开发有限公司××〔中国〕山东公司Jinan.Sep.2024©2024特别提示：本报告仅供客户内部使用，版权归××(中国)所有。在获得××书面许可之前，不得擅自对本文档及其局部进行任何形式的传阅、引用、复制和发布。本报告汇报思路工程定位体系工程规划建议工程启动区建议城市宏观研究区域研究新城案例不同物业市场表现目标界定与本体分析竞争时机挖掘开展战略与整体定位城市宏观研究01宏观经济城市规划

政策环境中国经济高歌猛进统计数据显示，中国国内生产总值从2000年99214亿元猛增到2024年340507亿元，增长了343%，2024年有望实现翻两番。中国经济的高歌猛进全面推动了社会经济各个层面的开展，特别是为中国城市化进程提供了澎湃的动力。科目数据非农业部门经济比86%非农业部门就业比53%城市人口占全国人口百分比46.6%城市化进程相对滞后统计数据显示，目前，我国非农业部门经济总量占全国经济总量的86%；非农业部门就业率为53%；城市人口占全国人口约46.65%，城市化水平远远滞后于社会经济开展，具备开展空间和足够的推动力。中国经济增长依然处于高速增长通道，非农业部门增长空间和速度依然领先农业部门。非农业部门的比重、就业人口将持续增长。城市化进程必然要深化和加速。城市化进程阔步前行年份城镇人口（亿人）城市化率新增城镇人口（亿人）2000年4.5936.22%——2001年4.8137.66%0.222002年5.0239.09%0.212003年5.2440.53%0.222004年5.4341.76%0.192005年5.6242.99%0.192006年5.7743.90%0.152007年5.94——0.172008年6.0745.70%0.132009年6.2246.60%0.15在经济推动下，中国城市化进程阔步前行，2000年以来，每年城镇新增人口最少也在1300万以上。城市规模扩张，城市人口规模增长已成为近年来中国社会开展的一个重要特点和关键性趋势。济南也同样进入了城市化快速扩张的开展阶段济南城市化进程处于加速阶段，房地产市场进入高速增长期排名城市GDP(亿元)增速1上海14900.938.2%2北京11865.910.1%3广州9112.7611.5%4深圳8201.2410.5%5天津7500.816.5%6苏州740011%7重庆652714.9%8杭州5098.6610%9无锡500011.5%21济南3351.3612.2%人均GDP济南7414——2024年全国各城市GDP排名GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展GDP与房地产开展模式房地产开展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型近几年济南GDP增速单中心城市扩张大都市化形成都市群形成对外形成区域中心主城新城新城新城新城济南北京特征：旧城改造+新城规划对内形成大都市从单核向多核转变下新成中心地位加强，对外联系和影响加大，房地产需求将呈逐年上升趋势。将从目前的入门级大城市开展成都市圈的核心资源集聚效应加剧，作为“区域中心〞的城市地位得到加强，处于大都市形成过程中将由目前单核城市开展成为带状组群城市未来城市空间结构呈“带状组群〞布局结构分布通过对区域经济、交通、资源等方面进行综合分析，济南市城市空间开展结构呈“带状组群〞式布局结构分布。北京：单核城市空间青岛：组群城市空间深圳：带状组群城市空间城市规划：2024年中心城人口规模将由2024年的290万人增至430万人左右；中心城建设用地规模将由2024年的295平方公里增至410平方公里。重大利好：全运会大规模根底建设成就：全运会奥体中心场馆及相关配套建设催化城市面貌更新；旧城区大规模改造：小清河、徐李等北部、西部旧城区改造启动；东部高新区建设：高新区成为济南新的经济增长极，城市化区域加速扩大；市政府东迁：政府东迁至奥体文博区域，加速中心城区与高新区之间城市化进程；西部交通条件改善：张庄机场搬迁、腊山物流商务基地打造与高铁新客站建设，改善西部环境。阶段特征：旧城改造与新城规划同步进行；城市外围区域认知迅速提升；城市建设以大规模根底设施建设为主，迅速提高人们生活水平。直接表象就是各种利好因素对于不同区域的开展推动城市化与规划利好鼓励下，城市迅速扩张经十路沿线规划效果图济南城市面貌鸟瞰济南唐冶东部新城规划已经形成，随着济南城市规划和开展结构的改变，城市开展速度迅速，新城的开展将出现跳跃式前进。城市规模扩张的同时，城市形象和功能也将不断强化开展势头强劲，城市面貌快速更新，看齐一线城市唐冶新城局部规划海尔绿城全运村嫁接绿城南方开发经验，工程实现园林实景展示与精装修现房，是济南市场比较少见的高端精装产品。中海·奥龙观邸中海·紫御东郡奥龙观邸依靠与奥体文博区域的位置优势以及相对稀缺的山体别墅实现市场突破，中海物业效劳也高于济南市场平台。济南万达广场万达拥有全国多个城市中心综合体开发经验，大户型产品豪华精装以及6米左右客厅开间，冲击了济南客户的市场认知，迅速实现了工程形象突破。恒大名都唐冶第一个多物业类型的综合居住社区；售楼处、会所展示布置也突破了济南市场水平。绿地新里卢浮宫馆周围青山环绕、绿树成荫，交通便利。既有山景又有水色，环境优美空气清新，堪称人与自然和谐统一的绿色生态社区。

阶段特征：一线品牌开发商高产品力震动当地市场，客户需求被迅速激发，随着买家成熟度的提高和竞争的加剧，未来面临开发模式与外乡需求精准对位问题，济南房地产市场开始步入产品竞争阶段。城市开展为房地产产业开展提供了蓬勃动力品牌开发商大举进驻带来房地产市场繁荣并走向成熟物业类型优势分析影响判断别墅属于稀缺资源，一直以来都是首付四成，购买全体资金实力强影响较小高端洋房豪宅多为资源型洋房豪宅，定价较高，多为购买力较强的二次置业影响较小自住中小户型90平方米以下的户型首次置业首付仅需两成影响较小商用物业包括商铺、写字楼、小户型公寓（商业性质）本身进入门槛较高，而且一直是四成或五成首付，利率也未变，有些投资者甚至一次性付款，当前政策主要针对住宅物业，商用物业不在调控范围。影响较小中心区物业一般拥有较为完善的市政配套、教育配套、生活配套等各种资源，居住便利且同时租赁市场活跃，自住和投资需求都较为旺盛影响较小赠送面积的中小户型90平方米以下的中小户型首次首付仍为两成，加上赠送面积，这样的户型会受到市场的追捧影响较小当前出台的房产政策对不同物业影响程度不一对市场影响：豪宅、自住中小户型、商用物业、中心区地段物业受影响较小城市宏观研究小结1、中国经济推动了中国澎湃的城市化进程；2、济南城市化动力充裕，城市空间将从目前单核城市成长为带状组群城市；3、济南城市扩张为房地产开展提供了历史性机遇；4、相对于当前政策变化而言，更多属于短期因素，无改中长期开展趋势，而且不同物业受到的影响不尽相同。区域研究02现状与未来功能定位

产业导入

交通条件根据国内外带状组群城市空间的空间布局经验，该类城市通常是由一系列的分工协作的城市组群沿城市交通主轴分布。每一城市组群构成城市功能上的一个重要节点，担负着不同层级城市中心的职责。组群城市空间具有多中心结构深圳——以交通主轴贯穿的多城市中心分工协作的组群城市空间系统新中心根据规划，东部为济南主城区的主要开展方向。在重点片区建设上，将把唐冶新城建设成为以商贸、金融和综合产业配套为支撑，以行政、文化、体育为核心的东部城区中心。唐冶新城将成为未来多个城市副中心之一唐冶——以商贸、金融和综合产业配套为支撑，以行政、文化、体育为核心的东部城区中心唐冶新城在多组群开展中具有先发优势产业开展已经启动，历城政务区建设初见成效高新区：工业园区高新技术产业为主；从业人口十万人。入住企业：正大集团、三星化学等。孙村郭店彩石等片区：产业片区支柱产业为电子信息、汽车制造等，规划用地面积70平方公里，人口70万人。进驻企业：浪潮、将军集团等。唐冶位于高新区和孙村产业区等片区的有效辐射范围内唐冶片区处于几个产业片区企业活动的经济辐射范围之内，作为新城对周边片区的吸纳作用较强。随着规划进度的实施、本区域作为未来新城的功能不断的完善，在此根底上区域住宅空间和商务空间需求逐步的增强。空港组团：城市副中心之一规划用地面积20-30平方公里、人口15万。两河庄科章锦汉峪等片区：居住片区规划用地80平方公里、人口22万左右。唐冶新城是济南城市空间拓展的重点区域唐冶新城位于东部新城组团中心，是济南城市空间拓展的重点区域，城市规划对唐冶新城开展有巨大推动作用济南市重点空间布局建设规划?济南城市总体规划〔2024-2024年〕?东部城区以高新技术产业和高附加值制造业开展为重点，加快推进孙村工业区、章锦工业园建设，启动建设唐冶新城、郭店物流园区，完善彩石高教集中区建设，同步配建生活效劳设施，在唐冶初步形成东部城区中心孙村“撤镇入区〞，纳入高新区范围在济南市2024-2024年总规中唐冶新城明确定位为济南东部城区中心，重点开展物流，是济南城市空间拓展的重要区域唐冶西城功能定位为：现代效劳业的核心聚集区和资源节约型、环境友好型、可持续开展型、生态自然型的标志性山水之城、宜居之城、体育健康之城，使之成为省城东部城区的政治、经济、文化中心和济南市“大经十路〞开展带的新亮点但是依然处于起步阶段，前景与现状存在兑现时间差目前唐冶新城配套相对薄弱，未来政府将大力投入根底配套将快速催熟区域

已有配套规划配套教育青干院

唐冶镇小学伊顿国际双语幼儿园

恒大名都小学医疗以门诊为主

最近医院在高新区恒大名都医疗服务机构商业无银座、太平洋百货其他临港南区工商银行、农业银行

历城体育馆城市路网建设郭店中学省实验分校唐冶小学青干院工商银行农业银行历城体育馆伊顿国际双语幼儿园银座/太平洋百货近几年唐冶新城根底设施配套的投入将有所增大，配套将有较大改善。商业配套的真正开展还需要人气的带动。经十路世纪大道东绕城高速胶济铁路围子山区域研究02现状与未来功能定位

产业导入

交通条件空间上看，处于多个工业园区的包夹之中在东部产业规划中，唐冶新城属多个产业园包围的新城中心区，局部园区已经开展到比较成熟的水平，产业绕城格局已经形成目前唐冶周边分布着高新区、临港产业园区等多个吸聚大量产业企业的园区，已经形成园区围绕的空间态势。众多高新技术企业、重汽、浪潮等大型企业也已经入驻。产业人口规模已经非常可观，而且将持续增长。符合济南城市扩张的一般规律外围工业区初具规模后，居住区的建设才得以进行，主要是不断在原有城区及各工业区间的空白地带进行填充。工业的开展以及近郊工业区的建设是济南城区拓展的主要动力。工业区一般都是在原有城区空间外围规划，外围工业区初具规模后，居住区等其他城市功能的建设才得以进行，主要是不断在原有城区及各工业区间的空白地带进行填充。非生产性产业规划已经启动唐冶新城目前已经进入到非生产型产业注入阶段，但是目前仅有教育产业、历城政务功能和拟引进的商业产业，其他多数规划产业正处于规划启动初期。历城区政务中心历城区体育馆孙村信息产业与彩石教育板块高校教师、信息产业中高层人员收入稳定，消费力较强，为洋房、高层需求形成良好根底

山东经济学院燕山学院山东商业职业学院孙村未来信息产业客户已入住孙村-彩石板块，目前区域在售楼盘存在高校教师目前还未入驻，未来会有大量高收入的信息产业人员进入客户特征收入稳定，有较强消费力，目前在恒大名都和火炬东第等高层有经济学院、商职、青干院和建大教师购买，周边高校是本项目高层、洋房的巨大消费力商职经济学院青干院山东经济学院燕山学院山东商业职业技术学院区位临港南区私营业主及企业中高层收入水平高，购置力强，区域情节弱，为别墅及洋房类物业形成客群根底园区名称临港南区已入驻企业济南升晓精密机械有限公司、山东佳诚工程机械有限公司、山东丰展特家居有限公司、济南建筑机械厂有限公司、山东银企电子开发有限公司、济南固得电子器件公司、济南鲁冠、山东飞洋、济南中建建筑设备公司、山东四化环比节能工程有限公司、山东冠伟建筑工程有限公司、惠喜德贸易发展有限公司、山东黄金鑫意首饰公司、山东地址探矿机械厂现状入住企业14家，未来预计入驻企业继续增加潜在客户来源工厂情况收入情况客户特征置业需求物业类型企业高层主要是临港南区上述公司高层规模较大工厂为500人左右

部分企业为港台资背景有比较强的购买力因照顾企业原因，每天需往来于区域之间，大部分高层非济南本地人，区域情节弱，具备潜在购房需求工作便捷性

投资，性价比别墅及洋房区位临港南区力诺科技园企业中高管有一定财富积累，人数较多，存在改善型需求，为洋房、高层物业需求形成客群根底潜在客户企业情况收入情况客户特征置业需求物业类型企业中高管主要包括力诺太阳、力诺瑞特、力诺电力、宏济堂制药和双虎集团五大产业中等收入，有一定财富积累工作相对稳定，在唐冶附近工作，因地域因素，有潜在置业需求有一定品质的改善型产品，追求性价比；

生活环境改善，追求更舒适洋房

高层区位力诺科技园郭店工业区企业高层来自省内各地，区域情节弱，存在置业需求，为洋房需求形成客群根底园区名称临港南区已入驻企业济南钢铁集团、济南山松工程机械有限公司、齐鲁制药有限公司、济南中大国际物流港、齐鲁天和惠世制药有限公司、济南旭升金属物资有限公司、济南丰润达建材有限公司、济南重工晨光起重机制造有限公司‎、济南正大有限公司‎、老万热能科技（山东）有限公司‎济南金粮面粉有限公司‎、济南鲁东耐火材料有限公司、济南大板轻型建材有限公司、济南新龙化工有限公司、济南钢远洋实业有限公司、济南兴祥源实业有限公司、山东岩土工程公司、济南新润泽实业有限公司现状以重工业上下游及周边产业为主，未来预计入驻企业继续增加区位郭店工业区从以上典型企业可以得到潜在客户主要特征客户数量及特征购置能力需求物业类型目前区域聚集大量的企业中高管及私营业主，未来该群体的范围会进一步扩大，同时私营业主来自全国各地，置业以近生意为主，区域情节弱该区域客户财富有一定积累，整体购置能力强对于区域内生意人，资金占用量不宜过大，为经济型别墅产品、以及性价比突出的别墅及小高层产品的需求客群区域研究02现状与未来功能定位

产业导入

交通条件唐冶新城对外交通依靠经十路与世纪大道唐冶新城主城区机场章丘淄博济青高速青银高速绕城环线通过经十路与世纪大道，东西连接主城区与章丘。至主城区：驾车22分钟，

公交平均50分钟至章丘市区：驾车30分钟，

公交平均64分钟济莱高速世纪大道经十东路道路体系兴旺，公众交通严重滞后，通勤本钱高唐冶与济南的公众交通尚未纳入济南市区公交体系规划，现主要依靠原有的中长途城乡公交保证唐冶居民进入济南，济南市区居民对城乡公交认可度低，区域交通方式亟待改善。现有的中长途城乡公交：〔1〕从公交驾校至济南职业学院的线路1条〔2〕文化路东口至虎门线路3条〔3〕文化路东口至南泉线路1条〔4〕文化路东口至商职学院线路1条〔5〕洪家楼至大正路线路1条〔6〕洪家楼至鸡山村线路1条〔7〕洪家楼至孙村线路1条济南轨道交通远景规划：将极大降低通勤本钱济南市政府于2024年6月与北京城建院就轨道交通规划技术咨询签约，标志着济南市轨道交通建设工作正式启动。唐冶距主城区较远，主要表达在通勤本钱上，交通方式的转变，将极大的缩短唐冶与主城区的时间距离。新城开展研究03新城案例研究唐冶新城开展预测国内新城的开展无一例外都是在政府高调推动之下进行的，政府是最有力的资源统筹调度者城市政府作用结果深圳东莞南京郑州•中心区规划方案国际招标•中心根底设施持续投入•中心区香港招商推荐会•政府高调搬迁至市民中心•区域价值提升至全市最高•带动区域房价上涨•吸引中大型企业入驻•1992年提出新城中心概念但政府未引导•2001年起政府重提概念，投入设施，政府搬迁•10年间未开展，住宅、写字楼开发量少，档次低•新城中心成形，成为东莞价值最高区域•政府02年提前推出河西新区规划及概念•屡次举办南京新CBD论坛•申办十运会•吸引开发商早期介入开发高档房地产•河西新区区域价值提升•新区方案国际招标•提前修建核心建筑会展中心和会展宾馆•郑东新区成为新的开发热点•高档住宅、写字楼大量开发深圳坂雪岗新区：城市新区规划、产业带动、交通网不断完善促使其完成了“郊区-新区-新城〞的飞跃式开展开展程度承担城市功能〔平稳开展期〕房地产快速开展〔全面建设期〕产业初步形成〔建设初期〕区域初步开展〔启动期〕时间成为城市又一中心，开展另一级大量开发商进驻区域，推动房地产价格快速上涨公共配套进一步完善产业导入拉动区域开展明确规划定位、区域根底建设12345大量开发商〔万科、中海、珠江合生、佳兆业等〕纷纷进驻，促进区域开展片区住宅均价有原来的2000元/㎡涨到7000元/㎡2024年11月开始建设坂雪岗大道〔南段〕，建成后与市区直接相连轻轨11号线设有雪岗车站，并将改造平南铁路和平盐铁路的既有通道坂雪岗规划为高新技术产业为核心、综合配套、功能完善的新区公交线路设计被纳入到市内的公交线路总体规划坂雪岗划入大深圳城市开展的新城范围内新城中心开展的规律新城中心开展规律1——各物业演变周期新城中心开发一般经历由住宅---办公---商务公寓、商业的次序，总开发周期一般在10年以上新城中心成功开发次序不同新城中心的开发历程根本一致不同城市，开发力度不同，那么开发周期不同功能的实现前提条件是：顺应市场，政策干预太多，即使物业建设完毕，区域功能也不能完善开发类型商业工程办公工程居住工程市政配套开发次序规划期建设期快速开展期稳定繁荣期社区级商业区域级商业社区级商业区域级商业政府相关部门办公物业中高档办公高档办公中高档住宅高档住宅土地开发路网设施市政设施政府公务类设施时间0-3年4-5年6-10年10年后新城中心开展规律2——住宅演变周期一般在建设期时，住宅供给量是最大的，竞争较为剧烈，集中供给时间在3年以上深圳中心区合肥政务区郑东新区河西新区钱江新城4.2KM212KM233KM24KM215.8KM21998-20242024-20242024-20242024-20242024-2024住宅集中供给时间在3年以上1-2年＞3年规划期建设期快速成长期稳定繁荣期住宅供应新城中心开展规律3——商业、商务演变周期商业和商务公寓开发成功一般处于快速开展期后期和稳定繁荣期，一般距离启动8-10年规划及市政设施建设大型公共设施建设，住宅开始全面开发住宅供给进入顶峰期，商业设施开建设始商业配套逐步完善，中心区域开始承担城市功能规划期建设期快速开展期繁荣稳定期空间历程时间历程住宅供给量曲线写字楼供应量曲线商业供给量曲线商业和商务供给峰值点新城中心开展规律4——人口演变与物业的匹配周期新区人口是个不断演变的过程，其中领先用户和城市白领在区域的快速开展阶段后期迅速形成阶段工程建设人口特征标志规划期、启动期：建设期快速开展期稳定繁荣期无人气时间政府前期造势住宅用地出让根底设施建设公共设施建设投资客、豪宅客商务人士、领先人士、豪宅客户以及投资客城市白领为主、创意人士、都市游走者政府公建建设政府部门搬迁高档住宅建设住宅和写字楼商业用地出让公众对新区前景不确定写字楼大量开发大型商业开发区域根本成熟区域内土地出让完毕公众对区域确立信心区域成为城市中心，成为城市经济开展引擎区域成为活力中心，经济活动和社会活动引领城市生活根底设施住宅、基础设施写字楼、商业大型综合体大型的MALL新城中心开展规律5——综合物业综合体商业和商务公寓在具备开展条件后启动，可以最大化的享受区域开展的红利深圳万象城、中信城市广场、SOHO现代城和建外SOHO、日本六本目、纽约洛克菲勒中心……综合体客户消费特征为体验性和娱乐休闲性消费，商业和商务公寓的成功能聚集人气，极大化的提升品牌……新城中心开展规律6——商业与商务商业和商务公寓的成功运营对工程后期以及区域内其他工程价值具有极大的提升作用成功的商业和商务公寓运营，是企业博取工程后期、区域内其他工程利润最大化的直接影响因素。SOHO中国在北京CBD成功开发SOHO现代城〔二期为商业和商务〕后，获得了巨大的品牌、经济收益；华润置地成功运作深圳万象城商业工程，后期公寓也将挑战区域价格新高价格成功的商业/商务前期成功运作商务/商业综合体鲜明价格曲线一般工程价格曲线工程分期/时间Soho公寓价格Soho现代城建外SohoSoho尚都明外Soho光华路Soho新城开展研究03新城案例研究唐冶新城开展预测产业规划根据新城中心的开展规律，当周边产业组团初具规模时，新区将进入健康持续开展阶段，据此规律唐冶新城尚未进入快速开展通道入驻初期以传统的工业生产型产业为主，产业园规划指向性弱、各组团的功能与区域经济结合比较弱产业网络覆盖面扩大，综合性增强，区域优势的高新技术产业的比重迅速上升，产业的枢纽指向性明显强化，区域内和区域间的融合性加强，主导产业对区域经济开展的促进作用开始显现现代效劳业和高新技术产业共同成为新区的主要产业，产业结合成为集群，复合型的枢纽功能与区域经济完全融合，成为区域经济的增长点随着济南东部经济的快速增长和周边条件的不断改善，济南进入快速成长阶段，对区域经济的拉动作用将逐渐明显开展阶段经济增长初期起步阶段快速成长阶段成熟阶段产业规划周边产业园区驱动区域快速开展的同时，随之而来产业人口大量涌入，客户构成及经济水平发生较大变化，客户群体的来源会更加广泛周边产业链客户导入制造业物流业贸易新区总部经济有效客户为工厂老板，具有较强消费力，为联排别墅、洋房目标人群产业导入是新区开展重要动力商贸公司老板具有一定消费力，区域情节弱，一般有置业需求公司高校中高层，收入稳定，消费力强，因工作原因，在济南置业需求强烈唐冶新城开展分析结论唐冶新城当前处于产业初步形成的建设期〔初步起步阶段〕唐冶新城将在工程开发期内迅速开展，但尚不能成熟政府规划唐冶新城位于东部新城组团中心，是济南城市空间拓展的重点区域，城市规划对唐冶新城发展有巨大推动作用目前唐冶新城配套相对薄弱，未来政府大力投入基础配套有望区域的催熟产业导入在大济南产业规划中，唐冶新城属东部各产业组团环抱的核心区，现代服务业和物流业等成为唐冶重点发展产业及核心竞争力交通条件立体交通网络已形成，承接产业经济的硬件条件已经成熟区域内部交通骨架形成，部分正在规划房地产市场现状：唐冶新城房地产市场楼盘数量少，“配套完善，环境优美”成为区域的明显特征土地供应：周边区域潜在竞争激烈，未来唐冶板块将成为热点板块新城背景下的客户演变伴随唐冶新城的开展历程，客户不断发生演变，投资、休闲居住及被动外溢客户逐步向内生客户和主动外溢客户转变前期中期后期客户比例50%30%10%年份10111213141516171819被动外溢人群休闲居住客群投资客产业内生客户主动外溢人群项目开发周期前期中期后期区域发展配套落后，区域认知差配套逐步完善，区域认知提高城兴：配套成熟，生活便利，人气旺客户变化价格外溢人群＞休闲居住＞地缘人群＞产业内生人群＞主动外溢人群产业内生客户逐渐增多，随着配套完善，价格提升，被动外溢人群减少产业内生人群＞主动外溢＞被动外溢＞休闲居住人群＞投资客，产业内生客户占主导地位当前所处阶段房地产市场研究04新格局及客群竞争不同物业市场周边土地及工程竞争时机挖掘将来的城市格局下的房地产市场：彻底颠覆原有市场空间格局和空间认知模式从一个入门级的单核大城市，到未来10年初具雏形的带状组群都市圈核心城市。济南城市空间和规模的巨变，将彻底颠覆目前的房地产市场格局。未来需求特征、市场空间格局、空间认知模式将彻底颠覆，形成以老城之外其他组群为主要供给来源，以新扩张人口和原有人口再布局为主导需求，以所在组群为生活核心的市场特征。在未来市场格局下，目前的市场认知价值体系、客户确认方式、核心价值诉求体系构建等操盘模式都需要改革。新市场格局形成过程中，区域之间的竞争关系经历变化从单核向组群城市开展是一个渐进的过程，开展初期各新组群的配套水平较低，受到的挑战较多。各组群开展初期，不同组群之间的功能分工尚未完全落实，彼此之间竞争来自老城区的资金、人口等资源，存在一定的竞争关系。组群体系初具规模，各组群之间的分工协作关系根本明确，每一组群根本形成成熟内部城市功能系统，那么组群内部的市场竞争将成为主流，组群间竞争将不再是主要影响因素。新格局之下的唐冶房地产竞争关系：初期新城区域将分流主城区外溢的高端客群唐冶大学城西客站中后期客群逐渐转变为区域内生的新城市化人口唐冶板块目前无上市工程大学城板块西客站板块恒大名都：7500元/㎡火炬东第：6200元/㎡鲁商常春藤：4500元/㎡同圆润和山居：4880元/㎡区域争夺新城区域形成初期，将对主城区外溢的别墅、洋房类等高端客群形成争夺黄河的限制南控山区房地产市场研究04新格局及客群竞争不同物业市场周边土地及工程竞争时机挖掘别墅市场分析竞争形势已开发别墅未来供给量大，开发周期长，本工程别墅将面临现有楼盘的剧烈竞争诺贝尔城奥龙观邸御龙湾天马相城全联排，建筑面积200-257㎡，一期剩余约25套，二期预计供给150套，总价180万左右，以团购为主6联排和双拼，建筑面积370-470㎡，可售量40-50套，蓄客期长，开盘成交好建筑面积85万㎡，产品涵盖类独栋、双拼、四组院、联排，国企高管购置多总建筑面积57万㎡，户型面积：335-460㎡，总价460-800万/套2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年开发周期工程初步估计，已开发别墅未来供给量约91.4万㎡，开发周期大局部在5年以上未来潜在竞争未来中长期面临工程周边火炬东第、翡翠东郡的竞争，区域外中建瀛园、康桥圣菲、大溪地等即将上市东部区域潜在别墅工程主要为两个：(1)火炬东第(2)翡翠东郡火炬东第待推别墅东部板块未来竞争西部板块未来竞争西部板块未来销售别墅工程〔1〕中建瀛园〔2〕康桥圣菲〔3〕蓝石大溪地别墅面临剧烈的现状和潜在竞争，需要从市场中充分挖掘突破竞争时机…中建瀛园火炬东第诺贝尔城解析及竞争策略多物业类型社区，自身配套优势明显、建筑风格鲜明，以团购为主工程概况未来待推产品情况该工程优、劣势规模总建面：83万㎡；容积率1.2；一期别墅3万㎡，125套，二期别墅预计3.4万㎡，约150套户型别墅面积200-257㎡客户电力系统中高层销售别墅价格0.9万-1万/㎡，总价在180万以上卖点社区配套丰富，规模效应一期共125套，剩余25套，二期预计150套待售优势：大社区的丰富配套劣势：1.产品粗糙2.私密性不佳产品粗糙大盘配套资源本工程的竞争策略走精品别墅路线，提升产品品质奥龙观邸解析及竞争策略主打中海品牌及奥体板块资源和前景，城市高端别墅规模总建面：46万㎡；容积率1.63；别墅可售0.63万㎡户型6联排370-420㎡，双拼430-470㎡客户外地生意人居多销售价格在650万元/套以上卖点中海外品牌，奥体前景本工程的竞争策略该工程优、劣势优势：1.奥体板块开展前景2.中海外品牌劣势：1、别墅产品缺乏特色2、局部户型空间处理不得当1、增强产品的主题风格，增加产品特色的打造和渲染2、创新户型、面积赠送御龙湾解析及竞争策略通过山水资源及园林的打造表达品质感；产品品质粗糙规模占地面积：75.2万㎡，建筑面积：14万㎡，容积率0.5户型类独栋、双拼、四组院、联排；215-560㎡客户鲁商内部中高层、山东省国有企业高管销售175-210万/套卖点园林绿化好未来待推产品情况本案产品线丰富，未来将有大量别墅待推。该工程优、劣势优势：1.园林的打造2.周边山水资源劣势：1、产品品质粗糙2、产品对客户关注的豪华感表达不够本工程的竞争策略1、产品品质提升2、合理控面积+赠送天马相城解析及竞争策略内部资源有限，主要通过双拼产品竞争规模占地面积：37万㎡；建筑面积：58万㎡；容积率0.61户型全双拼，335-460平米客户私营业主、银行高管销售460万-800万/套卖点托斯卡纳风格，周边自然环境该工程优、劣势优势：1.地理位置良好2.双拼产品优势劣势：1、产品对现代居住习惯的关注不够2、没有对自然资源的充分利用未来待推产品情况二期、三期待建，产品与一期相同。别墅客户总结独栋客户多是生意人，喜欢高端、豪华阔气、追求自然闲适，别墅已经成为其炫富的载体购买力800万以下职业特征生意人为主居住现状在济南有一处或多处房产，大部分居住于市区的高层住宅中置业目的资源占有，炫富、身份标识、圈层感、面子感来源主要来自济南本地，部分来自周边县市需求特征所购物业能代表济南高端水平、产品显豪华和阔绰、配套高端、物管优良需求物业小独栋/豪华的双拼和联排端头套1.生活习惯-重视生活品质，注重休闲；2.生活态度-倾向于自然、轻松、简单的生活方式；3.消费取向—消费时更希望得到身份和地位的认同他们事业已经进入顶峰，经济实力雄厚，愿意为符合其需求的物业支付高总价他们大局部属于炫富型，多数属于暴富阶层，需要通过别墅让别人认同其身份，因此，房屋为其社会标签，他们关注圈层感、面子感和身份认同他们大局部为生意人，有接待商务客人及朋友的需求，因此，希望通过高端商务配套显档次和身份感别墅对他们而言，是一个炫富品和身份标识，因此，他们对产品的要求是：房屋能代表高端、产品显豪华和阔绰、配套需满足高端商务接待别墅客户总结购置联排产品的群体追求别墅梦，关注性价比〔对总价敏感〕、居住环境、产品舒适实用、物管良好、配套完善购买力500万以下职业特征生意人、企事业高管、高校教授、医院中高层、政府官员、周边县市类似客户居住现状在济南有一处或多处房产，大部分居住于市区的高层住宅中置业目的追求别墅梦、区别于市区高层的生活方式、养老来源主要来自济南本地，部分来自周边县市需求特征性价比（对总价敏感）、居住环境、产品舒适实用、物管良好、配套完善需求物业联排为主1.生活习惯：认为会所、自家庭院和大露台是享受生活的地方2.生活态度：他们希望在职场辛苦打拼后，能有个怡人的地方可以安度晚年3.消费取向：喜欢能切实际提高生活质量的产品，他们买别墅主要就是为了居住，因此，他们关注性价比、居住环境、物管和配套他们主要来自济南、局部来自周边区域他们事业已有所成，多年形成了不少的积蓄，愿意在总价承受范围内选择性价比高的别墅他们根本为追求别墅梦，向往原理城市污染和喧嚣、田园牧歌式的生活，因此，别墅意味着区别于市区高层住宅的生活方式，他们关注优美的居住环境和优良的居住品质别墅竞争时机总结总体竞争环境：未来唐冶新城周边区域及济南市别墅供给量大，本工程做别墅将面临剧烈竞争物业类型选择：做独栋别墅将面临如下风险：投入增加、走量慢本工程面临全市范围竞争，要具竞争力，必须增加投入提升产品综合品质，并面临走量慢的风险本工程做别墅的竞争发力点：营造环境、提升品质，面积控制，做足赠送

多层市场分析多层短期内唐冶周边区域此物业类型稀缺，客户接受度高，走量迅速且价格比高层稍高项目物业类型别墅洋房高层多层天鸿万象新天

***海尔绿城****凯旋新城

**历山名郡*

**多层产品存在市场空白，有一定市场空间以天鸿万象新天为例，多层工程在入市时市场消化速度迅速，平均月销100套以上，明显高于现阶段市场畅销楼盘的走量，因此多层产品客户的接受程度较高同时多层作为洋房产品的替代产品，整体舒适度及气氛营造强于小高层及高层产品，具备本钱优势，可调整空间较大，因此多层未来的市场开展空间较大洋房市场分析洋房从本地市场来看，多层产品稀缺性较强，市场接受度极高，而真正的洋房作为界乎多层与联排之间的产品，供给量较小在售/潜在项目物业类型别墅洋房高层汇中沁园

*

诺贝尔城***黄金99***翡翠东郡***火炬东第***建大教授花园**未来城

**鑫苑名家**从东部区域来看，洋房产品潜在供给量大诺贝尔城洋房产品依托较高性价比及美观的立面效果提升了市场关注度，去化率较高；汇中沁园及黄金99三个在售工程来看，其洋房产品不过是低密度多层，主打“洋房〞概念；就洋房产品特点而言，退台式洋房与多层相比可实现一定的溢价。

高层市场分析总体销售情况大局部新区大盘走量迅速但品牌开展商拉动影响大，新区高层大盘客户以济南本地购房者、主城价格外溢及局部周边客户为主常春藤4500元恒大名都7500元诺贝尔城4600元翡翠东郡3600元主要新城工程月均成交套数项目套数恒大名都55火炬东第10翡翠东郡/中国诺贝尔城15鲁商常春藤30火炬东第6150元区域供给量高层楼盘众多，规模巨大，工程前期推出高层将面临密集竞争，推售时机选择是关键恒大名都火炬东第中国诺贝尔城翡翠东郡鲁商常春藤总建面35万㎡，分三期，一期在售。已推近1万㎡新城大盘市场未来供给至少160万㎡量2024年2024年2024年2024年2024年2024年总建面39万㎡，分三期，二期在售。总建面83万㎡，在售西区尾盘，东区尚未开发。总建面50万㎡，认筹中。总建面85万㎡，紫薇园蓄客中。价值驱动分析以配套成熟度、距市区方便程度作为核心驱动，以经十东路等交通干道形成区域价值峰值，自主城区向外形成区域组团唐冶组团-区域价值最高位于唐冶核心位置，是东部新城未来价值峰值代表楼盘有：恒大名都、火炬东第圣井组团章丘境内，区域价值相对较低，代表楼盘有：中国诺贝尔城，翡翠东郡大学城组团临近长清，交通便利，区位价值较高，代表楼盘为常春藤圣井组团唐冶组团位于唐冶新城核心位置，价值最高章丘境内，区域价值有所减弱6200-7500元3800-4600元工程所在片区位置相对偏远，配套缺乏，高层产品前期推出将陷入价格比拼12住宅工程工业园区1山东省立医院高新区分院2山东省实验中学郭店分校绕城高速以东区域目前购房者对片区认识相对偏远楼盘数量比较少但品牌开发商率先进入恒大名都通过实景、准现房、精装修，市场销售情况较好价格7200元/㎡-7500元/㎡走量平均55套/月客户此项目所面对的客户群为普通阶层的消费者，尤其是首置的客户群，同时由于其也有一定的大面积房源，所以同样适合普通的首改客户群配套跟进商业配套：银座或太平洋百货

教育配套：小学、伊顿国际双语幼儿园

公共设施：会所、商业街

休闲配套：滨水湖畔等通过实景、准现房、精装修，价格高于火炬东第1000元以上恒大名都成交量月度走势火炬东第前期资金链断裂对工程影响较大处于经十东路与世纪大道中间位置，交通便利交通便利；区域及自身配套欠缺限制产品价格价格均价6150元/㎡走量平均10套/月客户1.早期为建行、晚报、历城区管委会购买；2.由于价格压力，主城区的外溢群体；3.区域周边人群；4.周边工作人员。配套跟进游泳池、小学等火炬东第成交量月度走势中国诺贝尔城章丘首个外销复合型社区，通过性价比及样板展示区的营造宜居环境，市场销售情况较好价格4600元/㎡走量平均35套/月客户80%以上为济南购房者，以投资客为主。自住用户主要为周边孙村、鸡山及白谷堆居民为主。配套跟进前期承诺4万平方米的大学中央园林、1万余平米的大学校园草坪，3000平方米的大学运动会所，2000平米的大学图书馆、大学咖啡馆，1.8万平方米的生态峡谷公园、2.5万平方米大学文化商业庭院等，但在后期兑现较少中国诺贝尔城成交量月度走势高层客户特征总结价格驱动置业，可以为了高性价比的产品放弃城市生活，但交通要求高根本居住类客户敏感点价格交通配套居住品质客户特征：他们或是刚进入职场，或是刚步入婚姻，又或是刚有了自己的小孩，他们需要有个固定的属于自己的家职业：重大企业的普通职员、基层管理者、学校普通教师、医生等自然属性：25-30岁，单身或者二人世界，工作年限短置业特征：良好的生活环境、居住舒适度、高性价比，地缘性明显、对舒适度要求高、价格敏感度较高居住升级类客户的置业诉求；房子对他们来说是必需品，是刚性需求；价格是置业的首要因素；可以远离城市，放弃成熟配套，但交通对他们来说很重要；他们对品质有一定的鉴赏力，同事注重实用性。房地产市场研究04新格局及客群竞争不同物业市场周边潜在竞争时机挖掘泛唐冶板块主要为恒大名都、火炬东第及距离唐冶片区较近的天马相城、诺贝尔城、翡翠东郡工程。燕山奥体政务区板块是济南市以全运会为契机，以奥体中心、新市府建设为起点，进行了大规模的城市建设开发，是济南市东拓战略的又一重要题材。高新区板块是济南市高新技术产业开发区的行政、商务、商业中心。区内的房地产工程主要分布在高新区管委会和国际会展中心周边。燕山奥体政务区板块高新区板块泛唐冶板块黄金99奥龙观邸名士豪庭都市阳光大地锐城名筑美嘉未来城火炬东第诺贝尔城翡翠东郡天马相城海尔绿城工程周边竞争格局恒大名都恒生伴山建大花园二期周边土地周边板块潜在竞争剧烈，未来唐冶板块将成为热点板块周边区域土地出让情况恒生伴山御园·官邸周边土地大量出让：唐冶新城周边土地大量出让，除唐冶新城外，燕山立交至刑村立交的经十路两侧土地已大量出让众多开发商关注：恒生、百替、黄金、保利等多家开发商已在周边区域拿地开发区域属于新开发的热点区域，是济南东拓的又一热点区域。随着区域品质楼盘的纷纷入市，对市区东部客户以及章丘客户的吸引力增大，市场关注度持续升温。产品类型丰富，低密度的类别墅产品、高层、小高层产品搭配合理。营销方面多以配套完善、环境优美、社区规模为卖点，形成高端印象，再以有性价比实现客户的成交。该区域价格梯度明显，自绕城高速由西向东依次递减。工程周边竞争格局小结竞争时机挖掘04新格局及客群竞争不同物业市场周边土地及工程竞争时机挖掘竞争时机挖掘结论1以前唐冶新城卖低价，中长期唐冶新城卖“宜居〞，远期卖新城生活是未来唐冶新城房地产的开展趋势以前：卖低价中长期：卖宜居缺少：缺少配套、人气通过低价吸引力，弥补配套缺乏以第一居所为主的高层迅速开展缺少：配套和高品质的居住社区通过完善的生活配套、宜居环境和物业弥补区域缺口配套完善的宜居社区符合唐冶新城的开展趋势远期：卖新城生活新城气氛逐渐成熟大盘社区的城市，配套的完善，带动新城生活气氛的成熟新城功能健全，购房者居住、工作以新城为主，乐于选择新城生活方式竞争时机挖掘结论2小高层高层前期推出将陷入价格比拼，中后期待区域成熟和工程形象树立后，将能实现更好的溢价动因1：配套成熟度原因：看重低价购置小高层、高层的客户，根本为自主客户，因此关注配套动因2：至市区的距离认识原因：看重低价购置小高层、高层的客户，大局部为主城区价格外溢客户，他们工作仍在市区，因此关注至市区距离小高层、高层价值驱动因工程现状推出时机分析区域配套缺乏购房者仍认为距离市区远世纪大道经十东路前期推出，将陷入价格比拼供给量大，竞争剧烈本工程区位上不成熟，竞争优势不高中后期推出，将能实现更好的溢价区域更成熟配套改善通过别墅启动，树立工程高端形象，与其他高层楼盘形成差异竞争时机挖掘结论3前期以别墅和洋房启动，能够克服区域陌生，塑造工程高端形象克服区域陌生能力形象卖点别墅洋房普通多层小高层高层休闲度假客户、投资客户、唐冶新城周边客户对区域成熟度要求不高提升综合品质，打性价比能争取到此类客户经过前面分析，唐冶新城周边买不起别墅，但又追求居住品质的客户大有人在他们工作在周边产业区，不存在经常往来市区的问题同洋房见前述，此类客户对区域成熟度要求高本工程面临其他工程竞争，而自身优势尚不突出形象档次高形象档次较高目前市场上真正意义洋房少，容易突破市场形象档次一般在唐冶新城不容易突破市场形象档次不高在唐冶新城很普遍，不容易突破市场物业类型+资源生活方式+创新产品舒适度+稀缺价格+成熟度前期以别墅和洋房启动能够克服区域陌生，塑造工程高端形象竞争时机挖掘结论4依托规模优势和中低密度地块，本工程有时机通过配套和宜居物业型态发力，营造唐冶新城第一宜居社区，形成工程核心竞争力与唐冶新城其他楼盘相比，本工程具规模和中低密度地块优势契合唐冶新城房地产的开展趋势工程核心竞争力项目容积率占地面积(㎡)本项目A,C为1.0,B,D为2.8，E为4.01,226,000恒大名都2.8134,100火炬东第1.8154,744中国诺贝尔城1.2691,333重汽翡翠东郡1.6300,000恒生伴山2.450,000保利花园2.6101,923未来唐冶新城卖“宜居〞，配套完善的宜居社区是未来唐冶新城房地产的开展趋势通过配套和宜居物业形态发力，营造唐冶新城第一宜居社区目前的唐冶新城未来的唐冶新城前面形成的分析结论总结城市层面区域层面竞争层面唐冶新城未来定位为城市新中心，与大学城和西客站相比，周边产业雏形已经形成，房地产大环境支撑充足，未来开展具备高度从中长期看〔4年后〕，板块功能差异鲜明化和周边产业开展，将使唐冶新城客群对周边组团吸引力增强开展大量产业的导入和根底设施的建设将唐冶新城快速开展城兴唐冶新城将带来大量工作和居住人群，人口的剧增将使配套快速开展，配套、交通、人气的改善将增加自住客群比重大量唐冶新城内生客户成为支撑本工程成功开发的保证“自住客群占比增加〞将增加置业人群的类别和数量，并改变其结构唐冶新城未来卖“宜居〞目前唐冶新城缺少：配套和功能齐全的居住社区小高层、高层小高层、高层前期推出将陷入比拼价格的红海，中后期推出将能实现更好的溢价前期物业前期以别墅和洋房启动，能够克服区域陌生，塑造工程高端形象核心竞争力配套和宜居物业形态发力，营造唐冶新城第一宜居社区综合分析得出本工程的物业类型物业类型城市层面区域层面竞争层面选择建议类独栋大学城和西客站板块竞争相对小

唐冶新城和本项目具备竞争优势唐冶新城未来将发展为新城中心，区域发展利好区域市场竞争小，本项目具备自然资源优势

本项目通过品质提升和总价控制可提升市场竞争控制规模联排大学城和西客站板块竞争相对小未来大量内生客户中有很大部分为联排目标客户

配套改善使济南市区客群增加供应量大，但存在突破机会

对品质好、资源有项目，只能通过性价比突破

对品质差项目，通过品质提升存在突破机会前期主力洋房大学城和西客站板块竞争相对小

吸引部分周边组团客户未来大量内生客户中有很大部分为目标客户

配套改善使济南改善居住品质客户增加前期推出能够突破区域陌生前中期主力小高层

高层大学城和西客站板块竞争相对小

吸引部分周边组团客户配套改善使济南价格外溢客户增多供应量大，后期在区域成熟和项目形象建立后推出，能实现更高溢价混推本体分析05企业研究工程研究一切研究都必须以现实条件为根底，以共同的目标为导向客户的目标实质上是工程的宏观愿景现实的目标体系那么是随着市场的变化和工程的开展在动态变化的通过工程的打造，树立企业在房地产市场的品牌。企业层面通过多期滚动式开发，到达工程的利润最大化。工程层面工程背景及约束条件也是研究考虑的重要因素开发商背景银丰为一家多元化经营的外乡民营企业，银丰山庄及银丰花园两个中高端工程的成功开发，为银丰在济南积累了良好的口碑效应，但是与区域内恒大、保利等一线地产品牌尺短寸长，有所差距；本案为处于上升期的银丰第三个工程，对银丰未来开展起重要影响。但是与此前工程相比，本工程规模、区位特点迥异，相关经验直接运用有困难；本案大规模工程的开发，在开发环节、资源整合、资金链运作上面临挑战，原有上下游合作伙伴需要升级。本体分析05企业研究工程研究本案占地1400亩，总建筑面积约100万平米，包括E地块公建，总建面约190万平米。是当之无愧的大盘。宗地坐落于唐冶新城，是未来多个城市副中心之一，具有城市组群职能和地位，目前尚处于开发初期。城市新区特点突出。新区大盘近山纳林，地形生动，具有一定景观优势工程占地1400余亩，内部30余米的坡地高差，规划设计可发挥空间较大，内部有规划道路，应予以充分考虑坡地的存在丰富了低密度物业的形态，可提升性价比和情趣性住宅地块规整，可利用率高规划中的道路，予以考虑地块资源商业地块少了民房待拆迁东侧具备山体景观内部缺乏天然水系资源地块处于济南唐冶新城，A,B,C,D地块现状为耕地，E地块为村落尚未拆迁。A,B,C,D地块为居住用地，E地块为商业用地。五个地块取得时间各间隔约1年。大盘开发顺序确定是大盘开发策略的核心内容。本案取地顺序根本既定，而且节奏较快，对于后续开发周期额顺序确定带来了规定性影响。拿地顺序既定，开发节奏较快B地块2011年6月A地块2010年10月C地块2011年12月D地块2012年9月E地块2013年10月整个地块约1400余亩，A,C地块容积率1.0，B,D地块容积率2.8，E地块容积率4.0，总建筑面积约150万平方米。居住用地4地块中间被规划道路分隔，最大的D地块约352亩，最小的A地块约160亩，B地块和C地块分别约289亩和320亩。大盘讲求形象统一、产品开发统筹。本案受拿地和各地块容积率指标影响。产品建筑类型跳跃明显，开发强度时高时低，对于后续的推货、形象统一等问题提出了严峻的挑战。容积率跳跃，推货顺序费思量B地块2011年6月A地块2010年10月C地块2011年12月D地块2012年9月E地块2013年10月本案的价值与区域价值互相影响，唐冶新城远期价值不言而喻，但是目前尚处于启动器，远期价值兑现尚需时间。本案价值兑现同样也存在时间差的问题，这对于早期价值挖掘和价值实现提出了困难。相应的，宗地周边交通配套、商业效劳、公共效劳等也与启动期新区特点相符，现状综合配套整体水平不高。区域前景兑现存在时间差开展战略与整体定位06类似案例研究开展模式研究工程整体定位工程规划建议大盘开发要点可控性：开发进程与资金的重要平衡。前瞻性：工程整体规划要具备足够的前瞻性。机动性：弹性规划，及时调整以适应市场变化。整体性：必须在变化中把握整体主线。效益性：注重投入与产出的比照。严格控制本钱投入，使资金链健康运转。可持续开展：把握大盘开展机理，确保地块价值梯度提升；注重启动区形象，注重口碑传播；树立良好的市场形象，确保客户的有效放大与升级。观点：

房地产居住需求最终取决于人口的时间分布和空间分布第一阶段第二阶段第三阶段城市特征大城市优先开展，小城市进入大城市郊区城市化，形成多中心大都市圈从农村进入城市人口迁移以农村人口进入城市为主城市案例研究城市开展模式城市化进程：按人口流动方向，分为四个开展阶段第四阶段城市化率低于50%超过50%超过70%大城市郊区化大城市人口进入大城市郊区，郊区人口大于城市，郊区功能向工业和商业转化城市经济要素外溢，同时出现人口外溢郊区演变为城市，功能与城市互补济南：2024年中心城人口规模将由2024年的290万人增至430万人左右；2024年市域城镇化水平将由2024年的58%增至75%以上。城市案例研究城市开展模式单中心大都市区多中心大都市圈多中心大都市圈成为兴旺国家土地利用与产业布局的重要手段，注重新中心内部自生性和功能完整性也将成为兴旺国家城市开展的重要方向社区案例研究传统型都市社区郊区型纯居住区新城型都市社区与城市的关系极度的集约与混合离散，极度分离平衡适度融合、渗透生活形态混杂，流动，五花八门，千变万化，密集，重叠，视觉超载，缺乏安全感，紧张，没有生活同一收入阶层短暂居所多元文化价值取向放松，和谐，交流邻里、社区氛围、归属感，一生居住建筑形式单一单一多样化容积率较高。3.0左右极低。小于1.0适中配套情况城市公众专属快餐式配套服务于流动人口极度缺乏缺少医疗、购物、教育、文化艺术配套多功能配套规划理念利益至上低成本蔓延无序把尊重公共权益作为规划的首要目标以人为本新城型都市社区具有清晰的城市机理以高品质、低密度、生态、高文化属性、环保、人性化、可持续开展定义了其根本特征。其构成元素容易被广为认可的一种社区形式。新城型都市社区具有城市中间带特征。与主城中心的距离适中，保持在40分钟车程以内；有较好的交通通达性，一般至少有1-2条交通主干线或快速交通干线〔城市捷运系统〕与城市中心、与城际主干道相接；区域周边有较好产业规划形态，能聚集一定数量的城市人口；地区中心型城市的副中心地带，一般在1小时内距离内有机场、港口等城市主要交通、信息枢纽；区域与主城中心及产业中心有一定的边界，有一定的区域边界〔山、海、河、湖等〕，区域自然环境和景观较为优良；规划有一定的根底设施配套，城市规划预留有足够的开展空间。社区案例研究新城型都市社区唐冶新城将成为未来济南大都市圈多中心化开展的重要一极，其长远规划价值更大本地块开展方向贴合新城型都市社区唐冶新城“成为历城区和济南东部城区的政治经济文化中心〞的开展定位以及“中美可持续开展示范工程〞落户唐冶新城，也印证了该区域开展成为济南多中心大都市圈的重要分支组成局部。城市案例研究结论大盘案例研究郊区大盘典型案例研究----合富集团操作广州金地·荔湖城——广州东部新市镇大型住宅社区254万平方米华南人文大盘形象：自然生长的现代城

主题：新城市主义〔在未来新城市中心打造郊区大盘〕大盘案例研究郊区大盘典型案例研究---合富集团操作广州金地荔湖城

城市背景：06年广州进入住宅郊区化阶段，并时遇亚运会，促进东部组团化开展，使城市加快向东开展步伐；区域背景：本区域作为东部新城区，毗邻罗岗、增城的多个新兴产业园区，当时配套缺乏。未来随着交通、城市规划和行政区划的改善、调整，工程开展存在较大的时机；开发背景：青睐区域远期规划价值，品牌开发商相继涌入，加快区域配套成熟，市场竞争剧烈；客户层面：区域内产业结构并未组团化，初期人气缺乏，广州市区客户对区域认知度低。工程开展背景与本地块有相似之处位置广州新塘新新公路占地254万m2总建254万m2容积率1物业类型小高层、独立、联排、叠加别墅外立面风格现代风格分期开发共分三期户型区间一期主力户型：90－240m2三房－四房开盘时间2007年3月大盘案例研究郊区大盘典型案例研究---合富集团操作广州金地荔湖城

工程根本情况大盘案例研究整体开发思路：借助群山+千亩水库优势自然景观资源，以住宅开发为主，兼顾教育、餐饮、商业、休闲、娱乐的复合型现代居住之城；挖掘长远规划价值：短期吸引周边产业客户及市区投资及休闲居住类客户，长远形成未来新城市中心，以支撑区域价值；注重城市功能：赋予社区与城市开展机理相契合的城市特质，注重生态及可持续开展性，尊重自然，打造有机的活力社区。郊区大盘典型案例研究---合富集团操作广州金地荔湖城

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建筑风格：城市感的现代主义风格，表达温暖、高端的质感园林景观风格：有序、洁净、纯粹的现代、自然的山水，建筑与自然有机结合，有山、水、林的真自然注重城市体验：赋予社区城市功能，社区结构表达城市生活尺度，营造轻松愉快的人文社区，使居民产生归属感，有文化才有传承，才有可持续性，使得工程整体价值提升；环境价值：基于自然之上的设计，打造可持续+生态社区；产品价值：三叠院、15度洋房、几何公寓，以更舒适的创新产品提升产品竞争力；配套价值：表达城市感，5分钟进入商业，对内满足民生消费需要，对外形成区域配套中心；形象价值：通过基于自然的现代风格建筑表达温暖的现代主义，提升私密性及美学意义的整体遮阳板与代表城市的建筑装饰用材，如钢、木、铝等，搭配自然的石材。文化价值：用表达城市风格的元素增加城市感的生活气氛，如绿地、温暖的灯光系统、代表城市精神层面并为未来社区活动提供场所的泛会所。大盘案例研究规划理念广州金地荔湖城

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客户需求市区高端及区域高端市区高端及区域高端市区中高端及区域中高端市区中高端及区域中高端区域中高端为主区域内中端及市区中端区域中端及市区中端区域中端为主大盘案例研究广州金地荔湖城

客户演变初期：市区占5成中后期：区域占比快速提升未来整体客户来源广州：40%；开发区：20-25%；新塘：25-30%；其他：10-15%产品策略：一期主流需求以经济类别墅及类别墅产品入市，待社区逐步成熟后再拉升开发强度，以较丰富的产品线，吸纳广泛层次的客源。一期：160-260平经济型别墅产品套数占比超过三成，依托资源优势，树立工程的别墅社区形象；同时设置洋房和高层复式，吸纳与广州东部城区客户、区域内地缘性中高端客户、产业单位客户；二期：随着首一期客户入住，社区的人气、成熟度逐步提高，二期推出高层洋房产品；户型：洋房产品户型设置较广，在环境资源较佳的位置设置180㎡户型，吸纳范围较广的屡次置业客户；同时设置80-120平中小户型高层洋房试验市场，吸纳周边产业园区的自住型客户；后期：后续随着市场的逐渐成熟和客层外溢推出三叠院落和几何公寓，感受到出城市开展的脉搏。大盘案例研究郊区大盘典型案例研究---合富集团操作广州金地荔湖城

产品策略：首期开盘时已打造较完整的商业街和中心商业配套，结合人造湖、瀑布等景观节点，形成社区中心，较完整的社区配套展示在销售期间有效淡化区域不成熟的劣势，提升了工程的形象和生活便利度，增加客户的接受程度；具特色的商业街和中心节点设计，增加了工程特色，营造独特的生活气氛商业＋景观

中心节点大盘案例研究郊区大盘典型案例研究---合富集团操作广州金地荔湖城

价格策略：首期采取总价控制、价格让渡策略，同时提升产品的附加值，以高性价比淡化区位劣势物业类型面积（㎡）总价叠拼160－260低总价洋房小高层洋房88－120公寓47－90小高层洋房大盘案例研究郊区大盘典型案例研究---合富集团操作广州金地荔湖城

典型郊区大盘的成功关键因素与启示开发策略：强调展示、配套先行的开发理念，以可持续开展的良性运作获得土地升值和产品溢价的长期收益。客户策略：注重客户的历史演变，根据区域人口时间及空间分布控制产品策略；产品策略：多元化产品，大盘开发历时弥久，开发战略注重区域开展及客群的历史演变，产品序列具有前瞻性；对应客户策略，丰富产品类型，迎合各层次客户的不同需求；配套策略：兼顾开发本钱及配套运营效率的前提下，配套设施建设与住宅分期开发紧密结合，为住宅提供价值点；价格策略:通过规划长远价值及产品适度创新，提升产品高性价及投资属性，随工程的认同度和成熟度的变化，调整价格策略。类似案例研究广州金地荔湖城

开展战略与整体定位06类似案例研究开展模式研究工程整体定位工程规划建议开展模式研究开发模式——由单纯住宅向主题化迈进开发模式模式概述成功因素典型项目单纯住宅模式由多种物业组合，但整体以住宅物业为主的项目，赢利模式与一般住宅开发一样，通过开发的效率与土地升值赢利；作为早期大盘开发的代表，目前已逐步转向复合型、主题化发展功能配比多元化、合理化发展战略与定位前后一致，协同促进合理的开发周期与分区土地政策宽松虽处城市外围但交通方便金地荔湖城、碧桂园凤凰城主题驱动模式随着竞争的日益激烈，经历了单纯的郊区住宅大盘之后，大盘项目开始引入某一主题，提升项目品质，实现产品差异化，增强对客户的吸引力适应市场需求及社会发展方向体现主题的硬件设施建设先行营销主题社区文化宣传推广紧密围绕主题展开奥林匹克花园（体育）、桃源居（教育）、绿地21城尊老社区、成都世纪城（会展）旅游地产模式利用、改造项目自身较强的自然景观优势，或人为打造良好的景观、娱乐氛围，形成区域旅游、娱乐热点，通过热点的形成带动区域土地升值，进而开发住宅等物业，其核心是旅游或主题娱乐，住宅是配套旅游、主题乐园助推拿地旅游、主题乐园提升土地价值地产开发快速实现价值华侨城、星耀五洲、三亚海棠湾传统工业地产模式以某一种工业产业为核心依托工业发展带来人流的聚集北京星网工业园、普洛斯物流园总部基地（商务花园）模式以花园式办公环境促进地产的开发工业用地，办公环境的郊区化北京总部基地产业整合模式通过具有盈利能力特色产业的经营提升项目的价值和影响力，并保证项目持续开发总体规划，分步实施，先定产业，再定开发思路；分散开发降低风险，提高盈利规划合理衔接长春汽车新城、绿地盘龙谷文化城根据不同地块先天资源，以分主题驱动模式，提升分期地块的号召力及分地块附加值开展模式研究开发模式——盈利模式选择盈利模式条件特征对企业要求与本项目契合度纯高端豪宅——资源追求高额溢价强势的资源（自然、人文、人造等）容积率一般<1销售速度一般比较慢需要有大量的社区生活、娱乐配套投入私密社区客户没有区域限制高额的资金投入企业财务状况允许回现缓慢×多元产品线——高端产品获取溢价，中端产品获取现金流有较佳的资源（自然、人文、人造）可以依托要求区域的交通环境良好，有部分生活配套容积率一般>1.0以上性价比高销售速度较快兼顾回款速度和溢价需要投入部分生活配套对城区客户依赖较重较高的资金投入√中低端物业——追求现金流速度没有可依托的强势资源中等容积率靠低价获得销售速度需要投入部分生活配套对城区客户依赖较重品牌要求低×多元产品线不是简单的物业组合，价值层级细分指导下的开发次序更重要开展模式研究新城型都市社区产品特征：根据客群的演变特征而变化多元客群需求催生多元产品并将成为承载多元价值的复合型社区开展模式研究新城型都市社区规划与设计特征(一)社区内部多样性：多样性是造成城市及社区稳定持久的重要因素。功能的多样性：提前规划社区用地的多样性保证了社区各类活动的开展，在与城市相对较远的距离满足日常生活的根本需要。产品的多样性:通过全程的开发可以满足不同阶层的人群居住及满足个人居住升级的需要。易交流性：社区平面规划社区的公共空间以满足高素质居住者的交流。采用组团式的空间布局，以创造更多的半公共、半私密的环境空间，提供更多的交流时机。社区内部规划社区会所，表达新的生活方式，同时提供更丰富品质及公共交流空间人文性公共中心、步行道路为人提供充分的交流时机及平安归属感；别具匠心的邻里特征和个性，明细的社区导视系统为居民提供舒适体验开展模式研究新城型都市社区规划与设计特征(二)社区个性通过社区的标志性建筑，以及围墙，道路等是的松散型社区具备明确的边界感与领域感。强化小区空间环境的归属感、以形成区别于周边陌生区域的小区人文特色。通过整体建筑的特色风格，特别是启动社区的建筑风格，确立新城型社区在所在区域内的领袖性地位，与标志性，树立自身地位。居住舒适性由客户核心价值点出发,社区必须具有舒适的居住密度。社区内部要规划有能够明显与社区所在区域形成优势的景观，即对外部要有一定的视觉撞击。同时景观的规划也遵循工程增加公共活动空间的原那么，适度的增加社区内部景观节点性的规划。开展战略与整体定位06类似案例研究开展模式研究工程整体定