工程管理(造价方向)

作为新型城镇化战略的主战场，三四线城市及部分中心城镇，在城镇化过程中，将成为政策、资金的密集区，释放大量土地，产生很多需求和机会，带来房地产企业的发展机遇，包括一级二级土地开发，工业园区建设，住宅、商业配套建设等。与此同时，三四线城市虽然有机会，但也有风险。一方面由于本轮调控的影响，部分三四线城市已存在巨大库存的风险。另一方面由于中国经济发展的不平衡，部分缺乏经济活力支撑的三四线城市，不具备对外来人口的吸附能力，其市场需求规模相对有限。一旦在城镇化推进当中，片面注重城市的建设或者过度依赖房地产业，对实体经济发展、相关产业发展不够，就意味着要面临供应过剩、楼市崩盘的风险。但总的来说，在快速发展的新型城镇化战略实施下，三四线城市将迎来城市规划、产业引进、政策资金的发展利好。巨大供应的风险之下，部分三四线城市也存在供应量巨大和高品质楼盘缺乏并存的市场状况。风险之下，机遇大于风险。因此，对于房企而言，城镇化绝不是新一轮的“地产狂欢”，而意味着新一轮战略机遇期的到来。尤其是三四线城市在城镇化过程中所释放出的巨量居住需求，将是迎来行业转型升级、市场成熟发展的一个黄金机遇期。1、项目背景2、项目概况陆河泰裕商业投资有限公司成立于2013-10-29，企业地址位于陆河县城陆河大道1号一楼，注册资本2000万人民币。经过多年的努力，公司已发展成为具有房屋建筑施工总承包二级，并正在积极地进行升级转型，以求取得加速发展。该项目位于陆河县河田镇陆河大道，项目总投资12391万元,占地面积3996㎡，建筑占地面积2505.67㎡，绿化面积1238.76㎡，总建筑面积为52678.67㎡，计容积率建筑面积38839.99㎡，其中住宅楼（6-28层）建筑面积31103.36㎡，住宅楼裙房建筑面积4955.4㎡；不计容积率建筑面积13838.68㎡，其中住宅楼裙房建筑面积3877.74㎡，负一层地下室建筑面积4400.00㎡，负二层地下室建筑面积3425.40㎡；建筑密度61.92％，容积率9.72，绿化率31％。本项目拟建2栋住宅楼（6-28层），住宅户数184套，停车总数量267辆。项目配备1台柴油机功率为100千瓦/台置于地下室发电机房。

项目总投资12391万元。其中项目资本金3000万元，分两年等额投入；商业银行贷款3891万元，3年的贷款比例分别为12.4%、35.6%和52%；不足部分拟由预售房款解决。3、住宅户型规划套型套数套型位置套内使用面积套型阳台面积套型总建筑面积1-A套型22五房三厅二卫122.775.33172.211-B套型22五房三厅二卫122.205.33171.431-C套型22四房二厅三卫130.245.61182.641-D套型22三房二厅二卫89.984.27126.581-E套型22四房二厅三卫129.822.61182.071-A1套型1九房三厅六卫230.786.43320.121-B1套型1九房三厅六卫229.646.43318.571-C1套型1八房三厅六卫243.016.76337.071-D1套型1七房三厅四卫222.384.27306.541-E1套型1八房三厅六卫242.176.76335.932-A套型22四房二厅三卫129.775.61186.462-B套型22四房二厅三卫130.245.61187.112-C套型22五房二厅三卫136.885.40196.162-A1套型1八房三厅六卫242.056.76344.082-B1套型1八房三厅六卫245.386.76348.722-C1套型1九房三厅六卫273.785.40386.944、规划指标序号项目指标1总用地面积3996㎡1.1建筑占地面积2505.67㎡1.2绿化面积1238.76㎡2总建筑面积52678.67㎡3地上建筑面积36058.76㎡3.1其中：住宅楼（6-28层）31103.36㎡3.2住宅楼裙4955.4㎡；4地下建筑面积(地下停车场)负一层地下室建筑面积4400.00㎡，负二层地下室建筑面积3425.40㎡5建筑层数地上6～28层地下2层6建筑总高98.90m7建筑层高地上3.1m8建筑容积率9.729绿化率31％10地下停车场267辆11建筑抗震设防分类等级六级5、建筑与结构设计本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明。给排水、通风、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，符合国家现行的设计规范、规程、规定、标准、措施；主要的规范包括但不限于：(1)《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》（2009版）(2)《民用建筑设计通则》GB50352-2005(3)《建筑设计防火规范》GB50016-2006(4)《无障碍设计规范》GB50763-2012(5)《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95(2001版)(6)(与本工程相关的建筑设计规范)

根据“泰裕广场”地质勘察报告和本项目工程初步规划工程结构设计拟采用以下标准：（1）主体结构设计使用年限50年。（2）依据性文件及自然条件规划局、消防局和人防办等政府职能部门就本工程的相关批文。岩土工程勘察报告：由广东省惠州勘察工程公司提供的陆河泰裕广场场地岩土工程勘察报告报告编号:HD201412-028报告日期：2014年12月。补充报告：无/详见基础施工图说明。6、城镇化快速发展国际上将城市化进程大体分为三个阶段：第一阶段为城市化初期，城市人口增长较为缓慢，超过10%以后逐渐加快。当城市人口比重超过30%时进入第二阶段，城市化进程出现加快的趋势，这种趋势一直持续到城市人口超过70%以后才有所减缓。第三阶段，城市化进程将出现停滞或略有下降的趋势。我国的城镇化进程充分符合国际理论。我国的城镇化率从1949年的10.64%提升至1981年的20.16%，城镇化率年均提高0.3个百分点。城镇化率超过20%之后，城镇化进程加快。从1981年的20.16%提升至1996年的30.48%，城镇化率年均提高0.69个百分点。城镇化率达到30%以后，城市化进入加速发展期。从1996年的30.48%提升至2013年的53.73%，城镇化率年均提高1.37个百分点。2013年我国的城镇化率为53.73%，比照发达国家平均80%的城市化率及发展趋势，理论上我国依然处于城镇化快速发展阶段。7、四大优势凸显发展潜力

一是政策优势。该市利用省委、省政府为进一步促进粤东西北地区振兴发展出台的一系列帮扶政策，加大力度扶持粤东西北地区的机遇，争取更多的项目列入省委、省政府帮扶行列；利用深圳市罗湖区对口帮扶陆丰市产业园区建设。陆丰产业园区规划总用地面积16.3平方公里，起步区建设范围4平方公里，目前已完成申报工作，征地、基础设施建设和招商引资工作已全面启动，争取9月底前至少引进6家企业。

二是土地储备优势。该市利用土地资源丰富的优势，继续盘活土地资源，做好土地储备计划，科学合理解决好与城市发展密切相关的土地问题，保证了项目建设用地和财政正常运转。今年该市继续落实8宗土地储备计划，共210多万平方米。

三是重大项目建设优势。目前，汕尾拥有核电和火电两个重大建设项目，为该市振兴发展注入了强劲活力。投资约1000亿元人民币的陆丰核电站，已经通过环评，预计年底动工，每年建安税收将超过3000万元，两台机组建成后每年税收可以达10亿元以上。投资600亿元的宝丽华火电项目得到国家环保部批准，已开始征地动工建设，投产后每年税收达6亿元。四是干群齐心谋发展优势。今年以来，该市通过开展铁腕治乱，综合整治社会治安突出问题，整顿“庸懒散奢”和“四风”问题，社会治安明显好转，毒品问题得到有效遏制，机关办事效率明显提升，社会正气上升。全市干群看到了发展的希望，增强了信心，外出乡贤和广大群众逐渐转变观念，全力支持市委、市政府工作，一些外出乡贤纷纷回乡投资置业，思发展、盼发展已成为该市人民群众的共识。8、商品房现状与市场需求

汕尾市位于广东省东南部沿海，东临揭阳市，同惠来县交界；西连惠州市，与惠东县接壤；北接河源市，和紫金县相连；南濒南海。总面积5271km²。辖区内有市城区、海丰县、陆丰市、陆河县、红海湾经济开发试验区、华侨管理区等1市2县3区，总人口330多万人。（1）汕尾市属经济欠发达地区，按照市建设局的调研结果，认为目前我市房地产市场不存在过热和房价暴涨的状况。平均4220元/m²的房价，目前并没有发现投机性购房行为，即使是投资性的也极个别。就我市经济发展情况，房地产业应该是还有较大发展空间的。（2）商业消费潜力。发展旅游、商贸等第三产业一直是汕尾市经济发展的重点之一。为汕尾市城市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像“泰裕广场”这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。（3）项目区位市场潜力。“泰裕广场”项目位于陆河县城中心，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。

9、投资估算本项目投资12391万元，其中土地费用420万元、前期项目总投资为12工程费28万元、基础设施建设费10万元、建筑安装工程费9917万元、公共配套设施建设费96万元、管理费用和销售费用各99万元（按建筑工程工程费的1%计）、开发期税费367万元、其他费用183万元、不可预见费449万元及财务费用772万元组成。资料来源：项目总投资12391万元。其中项目资本金3000万元，分两年等额投入；商业银行贷款3891万元，3年的贷款比例分别为12.4%、35.6%和52%；不足部分拟由预售房款解决。贷款条件：年利率5.85%，按单利计息，宽限期3年，3年等额还本。项目金额（万元）123土地费用420100%前期工程费28100%基础设施建设费10100%建筑安装工程费991710%33%57%公共配套设施建设费9663%33%4%开发间接费管理费用9933%33%33%销售费用9917%50%32%开发期税费36741%33%26%其他费用18355%33%12%不可预见费44933%33%3%

表6-1用款计划表

10、盈利能力分析

项目在计算期内经营收入20671万元，可获利润4954万元，扣除所得税、公益金、公积金后还有2821万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为1137万元，所得税为1635万元，土地增值税为2202万元，合计缴纳税金4973万元。和项目业主投入的资本金3000万元相比，在6年内项目盈利和缴纳税金的绝对额是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。项目全部投资内部收益率（所得税前）为28.8%，在预期可接受内部收益率为20%时，项目净现值为781万元，项目投资回收期为3.8年。资本金内部收益率为39.2%，项目净现值为909万元。

商品房投资利润率=利润总额/总投资×100%=4954/12391×100%=40%

商品房资本金净利润率=税后利润/资本金×100%=3319/3000×100%=110%

11、清偿能力分析按照项目的借款条件和还款计划，项目建设期不还本金，从第4年开始分3年等额偿还本金，每年还1297万元；借款利息每年照付，总计付利息722万元。在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。资产负债率是比较低的，资产负债率最高时（第3年）仅47%。因此从总体上看，项目的清偿能力是比较强的。

12、资金平衡分析和资产负债分析

13、敏感性分析

将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方向变动10%，则全部投资内部收益率将分别下降至20.1%和17.7%，净现值分别下降至12万元和-206万元，投资回收期则增加到4.0和4.1年。预售款回笼进度相对较不敏感。最不敏感的因素是租房价格，这是因为计算期只有6年，而且是从第4年才开始出租，租房收益占整个项目收益的比重较小。

14、临界点分析

临界点分析是项目评价的另一重要方面，它反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。根据敏感性分析，假定投资者期望的内部收益率为20%，在这种情况下，开发产品投资的临界点为13651万元，下降1260万元；平均售房价格的临界点为每平方米1538元，下降132元；土地费用的临界点为1580元，增加1160万元；售房面积的临界点为108377平方米，减少14253平方米。敏感因素基本方案结果临界点计算内部收益率（%）28.8期望值20.00开发产品投资（万元）12391最高值13651售房价格（元/平方米）1670最低值1538土地费用（万元）420最高值1580售房面积（平方米）122660最低值108377

临界点分析表

15、评估结论该项目符合国家产业政策和发展方向，小区房屋销售价格适中，预计工程完工后，销售前景会令人满意。项目的实施将对汕尾市的建设和改善居民居住条件和居住环境起到积极作用。项目内部收益率达28.8%，6年内上缴各类税金总计达4973万元。具有良好的社会效益和经济效益，且具有较强的抗风险能力。项目选址适宜，总平面布置和方案设计合理，从技术方面看项目亦可行。

16、市场风险分析

从汕尾市目前住宅市场来看，出现了住房供过于求的情况，据统计，目前已积压商品房达30万平方米。除了市场有效需求不足，改革滞后，购房者举棋不定，房价超过消费者的承受能力等原因外，小区位置偏僻，设施不配套，交通不方便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的居住环境是其重要原因。本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定风险。按照国际惯例，房价一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前汕尾市房价每平方米售价为3000--3600元之间(中低档商品房)，一套建筑面积80平方米的住房平均售价达24万元～28.8万元之间，相当于家庭年收入的7．2倍至9．6倍，难以形成有效需求。本项目销售房价是这一标准的近2倍，目前汕尾市先富者毕竟是少数，需求有限，销售有一定市场风险。

17、项目结论及建议

项目结论近年来房地产成为汕尾市核心产业之一，房地产的发展一直受到市委、市政府的高度重视。本项目建设符合地方产业政策及城市规划，项目总体筹划合理，市场前景良好，能够满足人们对高品质中高档住宅的需求，将对营造良好投资环境、提高人们生活质量、拉动地区经济将起到积极作用。经初步测算分析，项目经济效益较好，在财务上总体可行。项目存在问题及建议

1、加快办理有关前期手续，申办市、区部分规费的减免。